Р Е Ш Е Н И Е №

 

           гр. София, 19.11.2019г.

                                              

                                     В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

            Софийски  градски съд, Търговско отделение, VІ-23 състав, в открито заседание на двадесет и четвърти октомври  две хиляди и деветнадесета година, в състав: 

 

                                                                                                 Председател: Анна Ненова

 

при секретаря Димитринка Иванова като разгледа  докладваното от съдията докладчик т.д. № 2723  по описа за 2018г. и за да се произнесе  взе предвид, следното:

 

 Предявени са искове с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1, чл. 92, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.

 

В първоначалната си искова молба по делото ищецът „К.Б.“ ЕООД  е изложил твърдения, че част от търговската му дейност е извършването на посреднически (брокерски) услуги, свързани с недвижими имоти и във връзка с търсен от ответника за закупуване имот и извършен на 13.12.2016г. предварителен оглед на имот в м.“Кръстова вада“, на 20.12.2016г. между страните е бил сключен договор за посредничество на купувач, наемател и/или инвеститор при сделки с недвижими имоти, съгласно който ответникът – възложител е възложил, а ищецът като посредник е приел срещу заплащане да посредничи на възложителя, да проучи условията, за подготви предложения и да организира сключването на предварителни и окончателни договори с трети физически или юридически лица в това число и на чуждестранни такива, желаещи да отчуждават свои собствени права върху недвижими имоти, или договори за наем, респективно управление на такива недвижими имоти, или за реализация на инвестиционна инициатива или проект на възложителя в такива недвижими имоти. Посредникът е имал право на възнаграждение за извършената от него посредническа дейност – процент от действителната стойност на всяка отделна сделка с ДДС (най-високата сума между данъчната оценка на имота, цената, записана в предварителния договор и тази в окончателния договор), платима преди извеждане на нотариалния акт от страна на нотариуса. Между страните са били подписани Приложение № 1  с уточнение за какви имоти и сделки ще посредничи възложителят (покупко-продажба и/или учредяване на право на строеж – за терени, с инвестиционна цел, УПИ, находящи се в гр. София, с площ от 500 кв.м. до 10 000 кв.м.), Приложение № 2 за размер на възнаграждението (2% от действителната стойност на сделката) и Приложение № 3 – ценова листа при договори за посредничество при учредяване право на строеж върху недвижим имот. На 20.12.2016г. страните са съставили и Протокол за оглед на недвижим имот от оферта № 175.   Бил е определен водещ консултант – брокер, осъществяващ дейността  по посредничество от името и за сметка на ищеца. На 21.12.2016г., в изпълнение на договора, е била изплатена по и-мейл цялата информация за имота на управителя на ответника и са започнали (по електронна поща и телефон) преговори с посредник на собственици, граждани на Израел. Било е изпратено писмо за намерение, на 01.03.2017г. е била осъществена среща между собствениците и управителя на ответника, организирана от ищеца,  а на 18.04.2017г. от ответника е бил представен и предварителен договор за покупко-продажба. Като адвокат на купувача се е включила адвокатГ.и на 29.08.2017г. от нея е бил изпратен проект за предварителен договор, в който на мястото на купувача – ответника са били вписани данните на дружеството „Т.“ ООД. По този начин, след като сделката е била напълно подготвена от ищеца, управителят на ответника е информирал дружеството, че поради икономически съображения окончателният договор ще бъде изповядан между продавача и „Т.“ ООД, като купувач, като управителят на ищцовото дружество е бил уверен, че тази промяна не влияе върху интересите на посредника. След това ищецът е продължил да изпълнява стриктно всички задължения да посредничи за постигане на съгласие за сключване на предварителен и окончателен договор (в исковата молба са изложени подробно обстоятелствата), което е било за период повече от една година с полагане на всички необходими усилия в съответствие с най-добрите професионални стандарти. На 05.02.2018г. с дружеството „Т.“ ООД е бил подписан окончателен договор за продажба на парцела, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 189, том І, рег. № 2697, дело № 140/2018г. по описа на нотариус М.Г., с район на действие Софийски районен съд, рег. № 622 на НК, вх. № 5694 от 05.02.2018г. на Служба по вписванията, акт № 163, том ХІ, по имотна партида 5370701. Управителят на ответника е уведомил брокерите, че сделката е изповядана и е бил изпратен хонорар сметка за посредническо възнаграждение за 17 000 евро без ДДС, което е 2% от сумата, за която е сключен договора по информация на посредника – 850 000 евро. В последствие ищецът разбрал, че окончателният договор е бил сключен на цена 775 000 евро и дължимото възнаграждение е 18 600 евро с ДДС. Ответникът е признал, че дължи плащане за изпълнената услуга, но според него уговорената сума е била 17 000 лева, а не евро и изобщо е отказал да я плати. Същевременно съгласно договора, страните са уговорили, че при закъснение в плащането на възнаграждение възложителят е заплащал неустойка за забава от 0.1% на ден, но не повече от 20 % и от момента на уговорения между страните падеж  на главницата – 05.02.2018г., до предявяване на иска са изтекли повече от 9 месеца, при което неустойката е достигнала уговорения предел от 20%.

При изложеното ищецът иска да бъде осъден ответникът да заплати сумата от 18 600 евро, представляваща възнаграждение с ДДС по договора от 20.12.2016г., със законната лихва от датата на предявяване на иска (21.12.2018г.) до окончателното плащане, 3 720 евро неустойка за забавено плащане, със законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното плащане и с присъждане на направените по делото разноски за платена държавна такса по исковата молба и адвокатско възнаграждение.        

 

Още с първоначално подадения отговор ответникът „Т.Г.“ ООД е  оспорил предявените искове по същество.

По-конкретно е възразил, че ищецът не е изпълнил задълженията си по договора – не е организирал сключването на предварителен и/или окончателен договор на цена от 850 000 евро, както и такива договори не са били сключвани и не е възникнало право на възнаграждение. През пролетта на 2017г. ответникът е бил уведомен, че продавачите са вдигнали цената на 960 000 евро и  е изгубил интерес от сключване на сделката. В края на лятото на 2017г. на ответника е станало известно, че адвокат Г.Г., представител на „Т.“ ООД, се е свързала и установила контакт с продавачите и е влязла в преговори с тях и нито тя, нито управителят на това дружество са действали от името на ответника. Ответникът не е посочвал лице, което да го замести в придобиването на имота и няма доказателства да настъпването на заместването на ответника от трето лице по сделката. Уговорката е била ответникът да стане собственик на имота и липсва писмено споразумение между ищеца и ответника за промяна на договора, както изисква чл. 15.  След дезинтересирането на ответника от имота ищецът е трябвало да уреди отношенията си с потенциалните купувачи. Като акцесорна, неоснователна е и претенцията за заплащане на неустойка, която не  е съобразена и уговореното между страните по делото. Искането за заплащане на лихва върху претендираната неустойка представлява анатоцизъм, който е  приложим само ако е уговорен изрично между търговци по аргумент от чл. 294, ал. 2 от ТЗ. Претенцията за лихва също се оспорва като акцесорна.

 

С допълнителната искова молба ищецът е  изложил твърдения, че удължаването на преговорния процес е било поради преговорната позиция на продавачите, които са увеличили предварително обявената продажбена цена.  Ищецът е осигурил възможност на продавачите и на ответника, а оттам и на доведеното от него трето лице  - купувач да договарят пряко и свободно по между си. Ищецът не се е задължавал при ответника да издейства каквато и да било цена. Не е имало загуба на интерес от ответника за сделката. Той е спрял да комуникира с ищеца, а през месец август 2017г. е поискал подновяване на преговорите, като е изразил готовност да закупи имота по предложена от продавачите цена, но е посочил друго лице, което да придобие имота. Срокът от една година е обичаен за сключването на сделки с подобен значителен инвестиционен интерес. Ищецът подборно сочи обстоятелства по разменена между страните кореспонденция, включително за изявления на ответника, че имотът се придобива от трето лице, с което ответникът има общ бизнес, което е по-удобно за нуждите на данъчното облагане. Ответникът изрично е и признал в кореспонденция  дължимостта на сумата от 17 000 лева. Ищецът излага съображения за характера на поетите от ищеца задължения – посредническа дейност. Ищцовото дружество е съдействало за сключване на сделка на ответника и е изпълнило валидно задължението си към ответника по аргумент от чл. 75, ал. 2 от ЗЗД, като му е съдействало посоченото от него трето лице „Т.“ ООД да сключи предварителен и окончателен договор с продавачите. Поддържат се и претенциите за лихви и неустойки. Неустойката е самостоятелно вземане и върху нея се дължат лихви от момента на забава.        

 

   С допълнителния си отговор ответникът е поддържал възраженията, оспорванията и правните си доводи, включително че не е бил извършван оглед на имота.

От страната също е поискано присъждането на разноски по делото – за адвокатско възнаграждение.

 

И от двете страни са оспорени платените адвокатски възнаграждения като прекомерни.

 

След събиране на доказателствата и приключване на устните състезания  от  страните са представени писмени защити с развити съображения по същество.

 

По предявените искове

 

Съдът като съобрази фактите и доказателствата по делото, поотделно и в тяхната съвкупност, възприема от фактическа страна следното:

 

Ищецът е търговско дружество, с предмет на дейност, освен другото, извършване на прединвестиционни проучвания, консултантска дейност, свързана с инвестиционното проектиране и посредничество при сделки с недвижими имоти, а ответникът - търговско дружество, с предмет на дейност, включително строителство на сгради и съоръжения с високо застрояване, покупка, строеж, ремонт или обзавеждане на недвижими имоти с цел продажба.

На 20.12.2016г. между страните е бил сключен писмено Договор за посредничество на купувач, наемател и/или инвеститор при сделки с недвижими имоти. Представители на страните при сключването на договора са  били управителите – В.Р.Н.– на ищеца, и  Д.Б.Н.– един от управителите на ответника, действащи, според вписванията в търговския регистър, заедно и поотделно.

Съгласно договора ответникът – възложител е възложил, а ищецът – посредник, е приел срещу заплащане да посредничи на възложителя, да проучи условията, да подготви предложения и да организира сключването на предварителни или окончателни договори с трети физически или юридически лица, в това число и чуждестранни такива, желаещи да отчуждават свои собствени права върху недвижими имоти, или договори за наем, респективно управление на такива недвижими имоти, или за реализиране на инвестиционна инициатива или проект на възложителя в такива недвижими имоти (чл. 1, ал. 1 от договора). Броят недвижими имоти и видовете сделки с тях, за сключването на които възложителят е ползвал посредническата услуга, са били описани в Приложение № 1 към договора (чл. 2, ал. 1). За извършената посредническа дейност посредникът е имал право на възнаграждение, определено в клаузата на чл. 3, ал. 1 от договора като процент от действителната стойност на всяка отделна сделка, освен при сделките за учредяване на право на строеж върху недвижими имоти и при договорите за наем, като размерът на договореното възнаграждение е бил без ДДС.    Действителната стойност на сделката е представлявала най-високата сума между данъчната оценка на имота,  цената, записана в предварителния договор и цената, записана в окончателния договор (чл. 3, ал. 2). Възнаграждението е следвало да бъде платено по платежна сметка  най-късно в момента на сключване на съответния предварителен договор, а при липса на предварителен договор – в момента на сключване на окончателния такъв, но при всяко положение преди размяната на книжата между страните по сделката, респективно преди извеждане на нотариалния акт от страна на нотариуса (чл. 3, ал. 5 от договора).

Правата и задълженията на посредника са били посочени в клаузата на чл. 6 от договора – извършването на фактически действия – проучване на пазара и търсене на недвижими имоти, по зададени от възложителя характеристики и описание, издирване на евентуални отчуждители, участие в преговорите между възложителя и трети лица – евентуални отчуждители и представяне на техни насрещни оферти, организиране на огледи на търсените от възложителя недвижими имоти или имоти, за които се предлагат съответните сделки, организиране участието на възложителя и третите лица  - отчуждители при сключване на предварителни или окончателни договори за отчуждаването или инвестирането на търсените от възложителя недвижими имоти или отдаването им под наем, извършване на проверка на документите за собственост, градоустройство, подземни и надземни комуникации, както и проверка за наличие на вписани тежести върху имота, предмет на сделката, както и организиране оказването на техническа или юридическа помощ, за извършването на които услуги възложителят депозира по посочен от посредника писмено начин дължимите суми, които не се включват в размера на посредническото възнаграждение.

Задължение на възложителя е било, освен другото, да плаща на посредника уговореното възнаграждение в предвидените в договора срокове (чл. 7, т. 2). Размерът на възнаграждението е бил съответно на посоченото в Приложение № 2.

При закъснение в плащанията на възнаграждението, възложителят е заплащал на посредника неустойка за забава в размер на 0.1% от дължимото възнаграждение за всеки ден забава, но не повече от 20% от същото. Неустойката не е лишавала посредника от правото да търси и обезщетение, ако претърпените вреди от неизпълнението са в по-голям размер от уговорената неустойка. Неустойката е била дължима от първия ден на забавата (чл. 9).

По силата на договора, за надлежни представители на възложителя са се считали всички физически или юридически лица, които фактически участват в организираните от посредника огледи, преговори и срещи с евентуалните отчуждители, инвеститори със земя или наемодатели и/или получават от посредника документи и и информация по изпълнението на договора (чл. 11).

Кореспонденцията по договора се е осъществявала в писмена форма по пощата и/или по електронна поща. За възложителя като лице за контакт е бил посоченД.Б.Н., включително с електронна поща m.******com, а за ищеца – В.Н.с електронна поща v.****@****.bg. При промяна на адреса всяка страна е била длъжна незабавно да уведоми другата за това. В противен случай съобщенията са се смятали редовно получени. Страните са се съгласили, че считат всички съобщения, уведомления и изобщо всякаква кореспонденция между тях във връзка с този договор, изпратени на електронните адреси, за надлежно връчени (чл. 13 от договора).

За неуредените в договора случаи са се прилагали нормите на действащото българско търговско законодателство (чл. 14, ал. 1 от договора).

Всички изменения и допълнения към договора са можели да бъдат правени единствено чрез допълнителни писмени споразумения между страните, които, след подписването им, са ставали неразделна част от него (чл. 15).             

Съгласно Приложение № 1 към договора, посредничеството е касаело договор за покупко-продажба и/или учредяване на право на стоеж на недвижим имот със следните характеристики – локация гр. София, УПИ, с инвестиционна цел и площ от 500 кв.м. до 10 000 кв.м.

Съгласно Приложение № 2, възнаграждението за посредничество при сключване на сделката за недвижимия имот, е било в размер на 2% от действителната стойност на сделката по смисъла на чл. 3, ал. 2 от договора, но не по-малко от 7 000 лева.   

И двете приложения са били двустранно подписани.

Обстоятелствата се установяват от представените по делото договор от 20.12.2016г. с приложения, които като документи по съдържание  не са спорни между страните, както не е спорно и сключването на договора.

Като имот, който ответникът може да закупи при посредничеството на ищеца, съгласно сключения договор, на ищеца е бил представен УПИ V-882, кв. 93 в местността „Кръстова вада“, район „Триадица“ с площ от 2992 кв.м. на административен адрес ул.“Проф. Георги Йолов“, гр. София. За извършен оглед на имота  на 20.12.2016г. е бил съставен  протокол.  В допълнителния отговор на  исковата молба ответникът е оспорил извършването на огледа, но това е било удостоверено отД.Б.Н., с изписване на името му върху протокола, без обстоятелството да се опровергава от доказателствата по делото, при което съдът приема, че такъв оглед е бил извършен. 

На 21.12.2016г. от ищеца, чрез арх. М.С.– консултант недвижими имоти в дружеството, работеща по трудов договор, са били изпратени по електронна поща събрани за имота материали, най-общо свързани с градоустройствения му статут, възможностите за застрояване, комуникациите и финансов анализ относно строителството.

Имотът в местността „Кръстова вада“ е бил собственост на „К.Е.“ ООД, с ЕИК *******,  представлявано от граждани на Израел. Съдружник в дружеството е било, освен другите, дружеството „Т.Б.“ ООД, с ЕИК ********, със съдружник  включително В.В.Д., адвокат. Тя е била и представител на продавача във връзка с евентуална продажба на имота.  

При изготвено от ищеца писмо за намерения, на ответника е било изпратено съобщение по електронната поща от 22.02.2017г., че собствениците се приготвят за пътуване за среща (така електронната кореспонденция  по делото).

Писмото за намерение, съдържащо изявление от името на ответника, че желае да придобие имота за 850 000 евро без включен ДДС, при което сделката да бъде изповядана на стойност близка до данъчната оценка, е било подписано отД.Б.Н., но на срещата, организирана с участието на  ищеца през месец март 2017г., не е било постигнато съгласие за сключване на сделка (не е било постигнато съгласие относно продажната цена).

В последствие ответникът, чрезД.Б.Н., е подновил интереса си към имота, но като купувач на имота на ищеца вече е било представено дружеството  „Т.“ ООД, с ЕИК********.

От адвоката, представляващ  това дружество - Г.Г., е бил изготвен предварителен договор за покупката на имота, с допълнително направени корекции и от адвокат Д.. За обстоятелствата също се представя електронна кореспонденция от 28.08.-29.08.2017г. между адвокатГ.и арх. С. (стр. 64). Съгласно кореспонденцията, от адвокатГ.е било поискано  ищецът да направи връзка с юриста/адвоката на продавача, за да може да се финализира подписването.

В последствие във връзка с условията по договора и организацията по сключването му е била разменена кореспонденция и между адвокатГ.и управителя на ищцовото дружество на 01.09.2017г. (стр. 117), а на 14.09.2017г. е имало проведена  среща във връзка с проекта за предварителен договор (така електронно писмо от адвокатГ.на стр. 121 по делото).

  На 02.10.2017г. арх. С. е изпратила на адвокатГ.допълнителни документи от НАГ (електронно писмо на стр. 72 от делото).

Предварителният договор е бил  сключен  в кантората на В. Д., адвокат, при цена 850 000 евро, при което е участвала арх. С..

За посочените обстоятелства по представянето от Д.Б.Н.на „Т.“ ООД като купувач по сделката, организиране сключването на предварителния договор от ищеца и представянето на документи в тази връзка  показания като свидетел по делото е дала арх. С..

Показания е дала и адвокат Г.Г., свидетел на ответника. Като свидетел адвокатГ.не е свидетелствала за  участие на ищеца, чрез арх. С., при подписване на предварителния договор,  за представени книжа във връзка с изготвяне на договора, съответно за връзка между Д.Б.Н.и дружеството „Т.“ ООД, но показанията на свидетелката С., въпреки вероятната й заинтересованост по делото като служител на ищцовото дружество, следва да се приемат достоверни и обективни, отговарящи на действително настъпилите събития, тъй като  се подкрепят от  останалите събрани по делото доказателства - представените електронни документи, от които освен кореспонденцията от 28.-29.08.2017г., 01.09.2017г. и писмото от 02.10.2017г., още  и писмо от 16.10.2017г. на адвокатГ.до арх. С., с искане за потвърждение, че среща при В. Д. е във вторник от 14.00 часа (стр. 72 от делото), т.е. на следващия ден – 17.10.2017г.  Същевременно с приемно предавателен протокол от 17.10.2017г., представен по делото, на Д.Б.Н.са били предадени извадка от подземен кадастър за имота, копие от действащ ПУП, административни заповеди във връзка с имота и комбинирани скици. Действията също са били извършени от арх. М.С.(стр.29 от делото).

Показанията на адвокат Г., че връзката между „Т.“ ООД и продавачите по сключения предварителен договор е била направена от нея, че е кореспондирала изцяло с адвокат Д. и че не е била наясно какво е било участието на ищеца при сключването на предварителния договор, както и че с това не е била наясно и адвокат Д.,  не се подкрепят от никакви други доказателства по делото, напротив – опровергават се от представената електронна кореспонденция, както тази кореспонденция се описа по-горе.

На 05.02.2018г. между „К.Е.“ ООД, като подавач, и „Т.“ ООД, като купувач, е бил сключен окончателен договор за продажба на УПИ V-882, кв. 93 в местността „Кръстова вада“, район „Триадица“ (имот с идентификатор 68134.904.882), при продажбена цена от 775 000 евро. Договорът е бил оформен с  нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 189, том І, рег. № 2697, дело № 140/2018г. на нотариус М.Г., вписан в Службата по вписванията с вх. № 5694 от 05.02.2018г. на Служба по вписванията, акт № 163, том ХІ,  имотна партида 5370701.

Ищецът не е участвал при организирането и сключването на договора от 05.02.2018г.

На 09.02.2018г. В.Н., управител на ищеца, е изпратила на ответника електронно съобщение с приложен хонорар сметка за дължимото по договора възнаграждение – 17 000 евро без ДДС. От името наД.Б.Н., също с електронно съобщение, е било отговорено, че ще се видят, но „има отношение хонорар сметката има коментари трябва да е 17 000 лева“.

От ответника не е опровергана презумпцията по чл. 4 от ЗЕДЕУУ относно автора и титуляра на изпращаните електронни съобщения, включително тези на Д.Б.Н.и адвокат Г.Г.. Изпращаните от В.Н.и Д.Б.Н.електронни съобщения са били от посочената в договора от 20.12.2016г. електронна поща.

По делото по реда на чл. 192 от ГПК по искане на ищеца са представени Договор за откриване на доверителна разплащателна сметка от 08.11.2017г. между „ПроКредит Банк (България) ЕАД и „Т.“ ООД, както и пълномощно за  Д.Б.Н.от „К.Е.“ ООД за извършване на действия по одобряване на ПУП и присъединяване към мрежи на техническата инфраструктура от 21.12.2017г. до 15.03.2018г., но не се установява относимост на документите към обстоятелствата по делото.

 

При така възприетото от фактическа страна, от правна страна съдът намира следното:

 

Страните са обвързани от договор за посредничество по чл. 49 и сл. от ТЗ, съгласието за който е било постигнато изрично. Задълженията по договора на ищеца, търговец с предмет на дейност осъществяване на посредничество, са били, най-общо, да свърже ответника с продавач на недвижим имот с конкретно посочени характеристики, който имот е необходим при осъществяваната от ответника търговска дейност, както и  да съдейства (да създаде условия) за сключване на предварителен или окончателен договор  относно имота, който ищецът е проучил. Договорът между страните е бил възмезден. При сключването на предварителен или окончателен договор относно имота ответникът е дължал възнаграждение от 2% от действителната стойност  без ДДС – посочена като най-висока стойност между данъчната оценка на имота и цената по предварителния или окончателния договор, платима към момента на сключване на съответния договор.  По отношение на характера и съществените елементи на договора за посредничество съдът съобразява  трайно установената съдебна практика, приложима и в случая при конкретните уговорки на страните, подробно посочени от фактическа страна (Решение № 155 от 25.01.2010г. по т.д. № 260/2009г. на ВКС, ТК, І т.о., Решение № 37 от 27.04.2012г. по т.д. № 1143/2010г. на ВКС, ТК, І т.о., Определение № 571 от 11.12.2018г. по т.д. № 1367/2018 на ВКС, ТК, І т.о. и др.).

В изпълнение на договора от ищеца на  ответника е бил представен УПИ V-882, кв. 93 в местността „Кръстова вада“, район „Триадица“, като имот, който се продава, извършен е бил съвместен оглед на имота, събрани са били и са били представени на ответника данни за градоустройствения статут, комуникации и  възможностите за застрояване, включително с финансов анализ,  изготвено е било писмо за намерения до продавача, проведена е била предварително среща между продавача и купувача, както и е било организирано  сключването на предварителен договор. С това ищецът  е изпълнил задълженията си по договора,   съответно на конкретните и подробни уговорки по отделните клаузи. Поради това на ищеца е дължимо уговореното възнаграждение. Възнаграждението е било дължимо и платимо още в деня на предварителния договор, в какъвто смисъл са били уговорките на страните по договора.

  След месец август 2017г. изпълнението на ищеца е било по отношение на трето дружество - „Т.“ ООД, което е сключило и предварителния договор относно недвижимия имот, но това е било изпълнение, което  ответникът - кредитор е потвърдил по смисъла на чл. 75, ал. 1, изр. 2 от ЗЗД. Управителят на ответното дружество  е посочил на ищеца, че това дружество ще бъде купувач по сделката, за осъществяването на която е и съдействал като кредитор - с получаването на книжа от ищеца във връзка със сделката на 17.10.2017г., съгласно установеното от фактическа страна. Същевременно е било изпратено  електронното писмо от 09.02.2018г., с което дължимостта на възнаграждение от ответника след сключването на предварителен и окончателен договор от „Т.“ ООД не е била отречена, а е потвърдена, съответно е било потвърдено осъщественото от ищеца изпълнение по договора между страните по делото. С писмото е било поискано намаляване на размера на възнаграждението,  но за това между страните не е било постигнато съгласие. Както се посочи от ответника не е била опровергана презумпцията по чл. 4 от ЗЕДЕУУ относно автора и титуляра на изпращаните електронни съобщения, представени по делото, включително това от 09.02.2019г.

Ищецът по делото формира размера на възнаграждението на основата на окончателната постигната цена по нотариалния акт от 05.02.2018г. (775 000 евро) – 15 500 евро или 18 500 евро с ДДС. Тази цена е по-ниска от цената по предварителния договор, но така исковата претенция  съответства на добросъвестността (чл. 63, ал. 1 от ЗЗД) – ищецът е посредничил с оглед интересите на ответника, който е  купувач и на основата на окончателната и по-изгодна за него цена следва да е възнаграждението на посредника.

Без значение е кой е изготвил проекта на предварителния договор, тъй като сумите, необходими за организиране оказването на техническа или юридическа помощ, не са се включвали в размера на посредническото възнаграждение, съгласно договора между страните.

При изложеното искът по чл. 79, ал 1,пр. 1 от ЗЗД на ищеца за заплащане на сумата от 18 600 евро  е основателен и следва да бъде уважен.

Неоснователно е възражението на ответника, че договорът не е бил изпълнен, тъй като трето лице направило контакт между страните за сключване на договора. По делото е без значение кой е направил този контакт.

Неоснователно е и възражението, че ищецът не е изпълнил задълженията си професионално, добросъвестно и с грижата на добрия търговец. Няма данни за водене на проговорите бавно, като в договора няма и предвиден срок, в който ищецът е трябвало да изпълни задълженията си. Върху цената, която продавачите са искали за имота, ищецът не е бил длъжен да влия – по договора не е имало  негово задължение за постигане на определена продажна цена. Ищецът е участвал при сключване на предварителния договор,  цената по предварителния договор е била 850 000 евро и тези възражения на ответника също са неоснователни, а цената по окончателния договор е била дори по-ниска. Както се посочи по делото за това, че адвокат Г.Г.е свързала „Т.“ ООД с продавачите, свидетелства само адвоката като свидетел, но показанията на свидетеля не се подкрепят от никакви други доказателства и обстоятелства и не се приемат от съда.

Същевременно не се касае за замяна на страна и е без значение, че не е имало писмено споразумение за промяна на договора между страните, както е изисквала клаузата на чл. 15. В случая ответникът – кредитор е потвърдил  направеното от ищеца по отношение на третото лице изпълнение (чл. 75, ал. 1 от ЗЗД).

Ответникът е възразил в допълнителния отговор по верността на удостоверения в протокола от 20.12.2016г. като извършен оглед, но протоколът, както се посочи, е подписан за него, без да са събрани и посочени доказателства, които да опровергават удостовереното обстоятелство – че оглед на имота, в изпълнение на сключения договор за посредничество, е бил извършен.    

Поне от датата на сключване на предварителния договор ответникът е бил в забава за плащане и е дължима уговорената в клаузата на чл. 9 от договора процентна поденна неустойка, като при периода на забавата, изтекъл още преди предявяване на исковата молба – в максималния уговорен размер от 20% - 3 720 евро. Това е и за периода, в който ищецът твърди забава – от 05.02.2018г., когато е бил сключен окончателният договор с формата на нотариален акт. Предявеният иск по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД също е основателен.

Съгласно уговорката на страните по договора, неустойката не е лишавала посредника от правото да търси и обезщетение, ако претърпените вреди от неизпълнението са в по-голям размер от уговорената неустойка, което е в съответствие с чл. 92, ал. 1, изр. 2 от ЗЗД и е основателна и претенцията за законна лихва за забава от датата на исковата молба до окончателното плащане на възнаграждението  в размера по чл. 86, ал. 1, вр. чл. 84 от ЗЗД, вр. Постановление № 426 от 18.12.2014г. за определяне размера на законната лихва по просрочени парични задължения, в сила от 01.01.2015г.

Основателна е и претенцията за лихви за забава върху сумата по неустойката от датата на исковата молба. Касае се за самостоятелно парично вземане, по отношение на което е дължима лихва при забава в плащането по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, в какъвто смисъл е и трайната съдебна практика (Решение № 73 от 29.06.2011г. по т.д. № 683/2010г. на ВКС, ТК, І т.о.,  Решение № 453 от 03.11.2011г. по гр.д. № 634/2010г. на ВКС, ГК, ІV г.о., Решение № 210 от 02.05.2012г. по гр.д. № 884/2011г. на ВКС, ГК, ІV г.о., Решение № 65 от 16.07.2012г. по т.д. № 333/2012г. на ВКС, ТК, ІІ т.о., Решение № 258 от 16.04.2015г. по т.д. № 3977/2013г. на ВКС, ТК, І т.о., Решение № 51 от 28.07.2015г. по т.д. № 279/2014г. на ВКС, ТК, ІІ т.о., Решение № 164 от 03.02.2016г. по т.д. № 1890/2014г. на ВКС, ТК, І т.о.,  Решение № 23 от 13.03.2018г. по гр.д. № 1740/2017г. на ВКС, ГК, ІІ г.о. и др.). Възражението на ответника за недължимост на лихва за забава върху неустойката е неоснователно. Разпоредбата на чл. 294, ал. 2 от ТЗ не касае неустойката.            

 

По разноските

           

Ищецът е поискал присъждане на направените по делото разноски. Установява разноски за платена държавна такса от 1 746. 16  лева и 3 000 лева разноски за адвокат по договор за правна защита и съдействие от 26.11.2018г. с включен ДДС. С оглед изхода на делото,  и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, тези разноски са дължими изцяло.

Не е налице прекомерност при заплатеното от ищец адвокатско възнаграждение – в размер на 2 500 лева без ДДС. Минималното адвокатско възнаграждение по Наредба № 1 от 09.07.2004г. за минималните адвокатски възнаграждения без ДДС  в случая е 1 839. 62 лева (чл. 7, ал. 2, т. 4) и завишаването му с около 1/3 не може да бъде определяно като прекомерно. Претенцията по делото касае няколко иска, изпълнена е била двойна размяна на книжа по делото, което е търговско, проведени са били две открити съдебни заседания, както и са посочени и събрани различни доказателства – писмени, включително електронни документи, разпит на свидетели, и възнаграждението не е несъответно на фактическата и правна сложност по делото до степен на прекомерност, само когато може да бъде намалявано. 

            Ответникът също е поискал присъждане на направените разноски за адвокат (2 208 лева с ДДС, по договор за правна защита и съдействие). С оглед изхода на делото няма основание за присъждане на разноски (чл. 78, ал. 1 от ЗЗД), при което и съдът не разглежда възражението за прекомерност на разноските, но при вече изложеното разноските за адвокат не са и прекомерни.

           

Воден от горното съдът

 

 

                                                               Р Е Ш И :

 

 

            ОСЪЖДА „Т.Г.“ ООД,  с ЕИК ******** и със  седалище и адрес на управление ***, да заплати на „К.Б.“ ЕООД, с ЕИК********и със седалище и адрес на управление ***,  на основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, сумата от 18 600 евро (осемнадесет хиляди и шестстотин евро) дължимо възнаграждение с ДДС по Договор за посредничество на купувач, наемател и/или инвеститор при сделки с недвижими имоти от 20.12.2016г., както и 3 720 евро (три хиляди седемстотин и двадесет евро) неустойка за забава по чл. 9 от договора, на основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, със законната лихва за забава от 21.12.2018г. до окончателното плащане на сумите, на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.

            ОСЪЖДА „Т.Г.“ ООД,  с ЕИК ******** и със  седалище и адрес на управление ***,  да заплати на „К.Б.“ ЕООД, с ЕИК********и със седалище и адрес на управление ***, сумата от  4 746. 16 лева (четири хиляди седемстотин четиридесет и шест лева и шестнадесет стотинки) разноски по делото, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.

Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд – гр. София в двуседмичен срок от връчването му на страните.                                                               

                                                                        Съдия: