Р Е Ш Е Н И Е
№ 784/15.12.2017г. 15.12.2017 година град Я.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Я.ският районен съд, ХІV граждански състав
На петнадесети ноември две хиляди и седемнадесета година
В публично заседание в състав
Председател: Галя Русева
при секретаря М. Й.,
като разгледа докладваното от съдията Русева
гражданско дело № 1928 по описа за 2017 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба, предявена от Г.Б.Б. с ЕГН ********** ***, против Кооперация „***“ – гр. Я. с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Я., ул. „***“ ***, представлявана от председателя Б. Б., с която се претендира постановяване на решение, с което бъде обявен за окончателен сключеният между страните на 07.08.2014 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 87374.548.62.17.131 по КККР на гр. Я., със застроена площ от 60,37 кв.м., представляващ ЖИЛИЩЕ, апартамент № ***, заедно с прилежащото избено помещение № *** с площ от 7,26 кв.м., както и 0,566 % ид.ч. от общите части на сградата и съответните ид.части от отстъпеното право на строеж върху ПИ с идентификатор № 87374.548.62, при продажна цена в размер на 24 000 лв.
Ищецът твърди, че заедно с ответника са сключили на 07.08.2014 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 87374.548.62.17.131 по КККР на гр. Я., със застроена площ от 60,37 кв.м., представляващ ЖИЛИЩЕ, апартамент № ***, заедно с прилежащото избено помещение № *** с площ от 7,26 кв.м., както и 0,566 % ид.ч. от общите части на сградата и съответните ид.части от отстъпеното право на строеж върху ПИ с идентификатор № 87374.548.62, при продажна цена в размер на 24 000 лв. По силата на така сключения договор, ответникът, който се легитимирал като собственик на имота по силата на възлагателно постановление от 20.05.2013 г. на ДСИ при ЯРС, надлежно вписано, е следвало да прехвърли собствеността върху имота на купувача-ищец, след пълното изплащане на продажната цена, която била платима на вноски, както следва: не по-малко от 2 000 лв. – при подписването на предварителния договор, не по-малко от 5 000 лв. – в срок до 08.09.2014 г., и остатък в размер на 17 000 лв. – платим в срок до 14.10.2014 г. Сочи се, че в деня на сключване на договора ищецът заплатил на продавача уговорената сума като първа вноска в размер на 2 000 лв., като остатъкът и до момента не е заплатен, тъй като кредиторът отказвал да приеме плащането. Поради това ищецът счита, че е изправна страна по сключения договор и че има правото да иска същият да бъде обявен за окончателен, с оглед на което се предявява настоящият иск.
В съдебно заседание ищецът се явява лично и с процесуален представител, който сочи доказателства, моли за уважаване на иска и за присъждане на разноски.
Правното основание на предявения иск е чл. 19, ал.3 от ЗЗД.
В срока за отговор ответникът не оспорва факта на сключването предварителен договор при посочените условия, касаещи размера на продажната цена, сроковете и начините за нейното заплащане, но сочи, че ищецът е бил неизправна страна, тъй като не е заплатил на падежните дати дължимите суми, с изключение на сумата от 2 000 лв. – първа вноска, която е била преведена по банковата сметка на ответника на падежа, като не били заплатени по вина на ищеца вноската в размер на 5 000 лв. със срок на плащане до 08.09.2014 г. и вноската в размер на 17 000 лв. със срок за плащане до 14.10.2014 г. Оспорват се твърденията, че ищецът е бил изправна страна по договора, като се сочи, че не е вярно твърдението, че кредиторът е отказвал да приеме изпълнението, а напротив – сочи се, че съгласно чл.3, ал.1, т.2 от Закона за ограничаване на плащанията в брой, плащането е следвало да се извърши по банков път, като ищецът, знаейки банковата сметка на ответника, е бездействал и не е изпълнил паричното си задължение в уговорения срок. Поради това, ответникът му изпратил писмено уведомление, получено от него на 21.06.2016 г., с което го е известил, че разваля договора поради неизпълнението му от страна на купувача. С оглед на това, ответникът твърди, че липсва понастоящем облигационна връзка по сочения предварителен договор за покупко-продажба, която да обвързва страните.
В съдебно заседание ответникът се представлява от процесуален представител, който моли за отхвърляне на иска, сочи доказателства и претендира разноски.
Я.ският районен съд, като взе предвид исковата молба, становището на ответника по нея, събраните по делото доказателства и като съобрази закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Страните не спорят и това е видно от представените писмени доказателства, че на 07.08.2014 г. между тях е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 87374.548.62.17.131 по КККР на гр. Я., със застроена площ от 60,37 кв.м., представляващ ЖИЛИЩЕ, апартамент № ***, заедно с прилежащото избено помещение № *** с площ от 7,26 кв.м., както и 0,566 % ид.ч. от общите части на сградата и съответните ид.части от отстъпеното право на строеж върху ПИ с идентификатор № 87374.548.62, по силата на който ответникът-продавач се е задължил да прехвърли собствеността на ищеца-купувач върху гореописания имот след изплащането на пълната продажна цена в размер на общо 24 000 лв., платима на вноски, както следва: не по-малко от 2 000 лв. – при подписването на предварителния договор, не по-малко от 5 000 лв. – в срок до 08.09.2014 г., и остатък в размер на 17 000 лв. – платим в срок до 14.10.2014 г. Съгласно постигнатото между страните в чл. 2 от договора съгласие, прехвърлянето на недвижимия имот е следвало да стане в срок до 14.10.2014 г. Ответникът се легитимира като собственик на процесния имот по силата на Постановление за възлагане на недвижим имот от 20.05.2013 г. на ДСИ при ЯРС.
Не се спори, че първата вноска в размер на 2 000 лв., представляваща капаро, е била заплатена от ищеца при подписването на договора съгласно уговореното, като за това е представено по делото и платежно нареждане от 07.08.2014 г. за сумата от 2 000 лв., преведена от ищеца по банкова сметка ***, поддържана в „Алианц Банк България“ АД. От това следва, че на ищеца е била известна банковата сметка на ответника, по която същият евентуално е могъл да превежда паричните вноски от продажната цена, доколкото в самия предварителен договор страните изрично не са уговорили начина на плащане – в брой, или по банков път.
Видно от представеното по делото удостоверение, издадено от банката на 26.10.2017 г., посочената сметка, по която е била преведена сумата от 2 000 лв., е разплащателна и същата се поддържа от ответника от датата на откриването й – 01.10.2001 г., като от този момент е активна и по нея не са налагани запори.
Не се спори също, че останалите вноски в размер на 5 000 лв. с падеж на плащане до 08.09.2014 г. и в размер на 17 000 лв. с падеж на плащане до 14.10.2014 г. не са заплатени от ищеца, което е дало повод на ответника с нотариална покана от 02.06.2016 г.,, изпратена до ищеца и получена от него на 21.06.2016 г., продавачът да обяви, че разваля сключения договор поради виновното неизпълнение на задължението на купувача в срок до 14.10.2014 г. да заплати пълния размер на продажната цена.
Ищецът твърди, че няма вина за неизпълнението и че е изправна страна, тъй като е предлагал плащане на ответника, но той не го е приел, поради което изпадането на кредитора в забава да приеме изпълнението е освободило длъжника от собствената му забава. В тази връзка, спори се относно това дали договорът е развален от ответника поради неизпълнението му от страна на купувача, както и дали неизпълнението се дължи на причина, която може да бъде вменена във вина на продавача.
По делото ищецът е ангажирал гласни доказателства, за да докаже забавата на кредитора, а ответникът е довел свидетел, който да докаже изпадането на ищеца в забава. Разпитани по делото са родителите на ищеца - св. К. Б. и св. Б. Б., които твърдят, че многократно са посещавали представляващия кооперацията г-н Б. и са му носили парите за вноските на ръка, но същият е отказвал да ги приеме под предлог, че в момента има някакъв проблем в кооперацията и следва да се отложи плащането. Сочат също така, че самият Б. е настоявал парите да се носят на ръка в брой в офиса му, а не да се превеждат по банков път.
Съдът счита, че така дадените свидетелски показания не следва да бъдат кредитирани поради забраната на чл. 164, ал.1, т.5 от ГПК, тъй като същите касаят твърдения за изменение на писменото съглашение, в което страната, която е поискала свидетелите, е участвала. В случая, твърденията са за новиране на задължението и за уговаряне на друг, допълнителен срок за плащане, както и за това, че плащането е следвало непременно да става на ръка в офиса на Б.. Подобни уговорки в договора няма и същите, ако е имало такива, могат да се установяват само с писмени доказателства, предвид изискването на чл. 164, ал.1, т.5 от ГПК подобни изменения в съдържанието на писмения договор да не се доказват със свидетели. Ето защо, съдът приема, че не следва да се кредитират показанията на свидетелите, водени от ищцовата страна, а същата не е ангажирала писмени доказателства в подкрепа на твърденията си за допълнително постигнатите с Б. договорки след сключването на договора.
Разпитана е и св. С. С. – главен счетоводител на ответната кооперация от 1995 г. до настоящия момент. Същата твърди, че тъй като предварителният договор е на стойност над 10 000 лв., плащанията по същия е следвало да стават по банков път и поради това, ищецът първоначално превел по сметката на ответника сумата от 2 000 лв. – първа вноска, но след това не е извършвал плащания. Свидетелката сочи, че след това нито ищецът, нито неговите родители са посещавали ответника, нито са разговаряли с някого, а касата работела ежедневно. За плащането на първата вноска от 2 000 лв. лично свидетелката е посочила на ищеца банковата сметка на ответника, по която плащането да се извърши, като му е било обяснено, че и останалите плащания следва да са по банков път, предвид стойността на договора, която е над 10 000 лв., с оглед законовите ограничения за плащания в брой.
Съдът счита, че с оглед така събраните по делото писмени и гласни доказателства чрез разпит на св. С. /чиито показания съдът не намира причина да не кредитира, въпреки вероятната й заинтересованост от изхода на делото предвид факта, че работи за ответника/ се установява, че ищецът не е изпълнил паричното си задължение за плащане на всички вноски от продажната цена на апартамента до посочените в договора падежни дати, като неизпълнението му не може да се вмени във вина на продавача. Не се доказва по делото с допустими доказателства последният неоснователно да е отказал да приеме предлаганото му изпълнение и да е станал причина за изпадането на ищеца в забава. След като в предварителния договор не е бил уговорен начин на плащане, а на ищеца е била известна банковата сметка на кооперацията, същият, за да е изправна страна по договора, е следвало да изпълни точно и в срок, като преведе съответните суми на падежните им дати по известната му вече банкова сметка *** „Алианц Банк България“ АД, още повече, че същият има такова задължение по силата на чл. 3, ал.1, т.1 и т.2 от Закона за ограничаване на плащанията в брой, съгласно които разпоредби плащанията на територията на страната се извършват само чрез превод или внасяне по платежна сметка, когато са на стойност, равна на или надвишаваща 10 000 лв., респ. на стойност под 10 000 лв., представляваща част от парична престация по договор, чиято стойност е равна на или надвишава 10 000 лв., които хипотези са налице в случая. Т.е. ищецът е имал задължението при всички случаи да извърши плащането по банков път, дори изрично да беше уговорено в предварителния договор, че плащането ще се извършва в брой, тъй като подобна клауза би била нищожна поради противоречието й със закона. Тъй като ищецът не е сторил това до крайния падеж, до който страните са се разбрали, че следва да бъде заплатена пълната продажна цена и да се извърши прехвърлянето на имота, налице е неизпълнение на паричното задължение на купувача по негова вина, поради което и основателно ответникът е развалил договора.
Предвид горното, предявеният иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен е неоснователен и следва да се отхвърли, тъй като не е налице договорна връзка по това правоотношение, която в момента да обвързва страните и по която ищецът може да претендира насрещна престация.
С оглед изхода на делото и претенцията на страните за разноски, на осн.чл.78, ал.3 от ГПК ищецът дължи на ответната страна направените от нея съдебно-деловодни разноски, които включват заплатен адвокатски хонорар. Видно от приложения договор за правна защита и съдействие, същият е в размер на 1 001,33 лв. Ищцовата страна е направила възражение за прекомерност на адвокатския хонорар на представителя на ответника, което възражение е с правно основание чл. 78, ал.5 от ГПК. Съгласно посочената разпоредба, ако заплатеното от страната възнаграждение за адвокат е прекомерно съобразно действителната правна и фактическа сложност на делото, съдът може по искане на насрещната страна да присъди по-нисък размер на разноските в тази им част, но не по-малко от минимално определения размер съобразно чл. 36 от Закона за адвокатурата. Последният препраща към Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, която наредба, от своя страна, определя минималния размер на възнагражденията съобразно материалния интерес по делото. В случая материалният интерес по делото се определя от цената на иска, която съгласно правилото на чл. 69, ал.1, т.4, предл.2 от ГПК е в размер на данъчната оценка на имота, т.е. 15 817,30 лв. Съгласно чл.7, ал.2, т.4 от Наредба № 1/2004 г., минималният адвокатски хонорар по делото е в размер на 1 004,52 лв. Ответникът е заплатил на адвоката си сума в по-малък размер, поради което и искането на ищеца за намаляване поради прекомерност на адвокатското възнаграждение на ответната страна е неоснователно и същият следва да понесе направените от ответника разноски в пълен размер. Ето защо, ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника сумата от 1 001,33 лв. - съдебно-деловодни разноски, представляващи възнаграждение за адвокат.
Мотивиран от горното, Ямболският районен съд
Р ЕШ И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Г.Б.Б. с ЕГН ********** ***, против Кооперация „***“ – гр. Я. с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Я., ул. „***“ ***, представлявана от председателя Б. Б., иск за обявяване за окончателен на сключения между страните на 07.08.2014 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 87374.548.62.17.131 по КККР на гр. Я., със застроена площ от 60,37 кв.м., представляващ ЖИЛИЩЕ, апартамент № ***, заедно с прилежащото избено помещение № *** с площ от 7,26 кв.м., както и 0,566 % ид.ч. от общите части на сградата и съответните ид.части от отстъпеното право на строеж върху ПИ с идентификатор № 87374.548.62, при продажна цена в размер на 24 000 лв.
ОСЪЖДА Г.Б.Б. с ЕГН ********** ***, да заплати на Кооперация „***“ – гр. Я. с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Я., ул. „***“ ***, представлявана от председателя Б. Б., сумата от 1 001,33 лв. съдебно-деловодни разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Ямболския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: