№ 7655
гр. София, 30.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА
при участието на секретаря СОФИЯ Г. РАЙКОВА
като разгледа докладваното от ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА Гражданско дело №
20251110112489 по описа за 2025 година
Производството е по реда на Част трета, Глава XXV от ГПК.
Образувано е по искова молба на “********” ЕООД с ЕИК **********, със седалище и
адрес на управление: гр. **************************, представлявано от управителя - Д.
Н., срещу “************” ЕАД, с ЕИК **********, с адрес: гр.
*************************, представлявано от изпълнителния директор.
Ищецът сключил договор за наем с ответника от 30.06.2010г., за процесния недвижим имот:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *************, нагодяща се на адрес: гр.
**********************, с обща площ от 113,67 кв.м., който самостоятелен обект е
разположен в сграда №4, изградена в поземлен имот с идентификатор *************, при
съседи на самостоятелния обект: на същия етаж - няма; под обекта - няма; над обекта:
*************.4.2; *************.4.1; *************.4.3.; *************.4.16;
*************.4.18; *************.4.17, които помещения са разположени, както следва:
три съседни помещения, представляващи главен репартитор, кабелно и батерии DLU, с
обща площ 92.35 кв.м. при общи външни граници на тези помещения - южен външен зид,
помещение АТЦ, антре, складово помещение, източен външен зид; помещение “АС табло” с
площ от 21,32 кв.м., при граници и съседи: помещение /АТЦ/, помещение, входно антре,
помещение. В договора за наем, сключен с нотариална заверка на подписите, било
уговорено заплащането на наемна цена в размер на 0,67 евро/кв.м. , или общо за цената от
91,39 евро месечно. Към 05.10.2022г., ответникът е променил наименованието си, с от
20.07.2010г. - адресът си на управление, като същите били различни от посочените в
договора за наем. Ответникът не изпълнил задължението си, установено в договора, да
уведоми ищеца за промените, поради което след 05.10.2022г., ищецът издавал фактурите за
месечния наем със същия ЕИК, но със старото наименование на ответника. Ищецът твърди,
1
че договорът за наем е едностранно прекратен, поради виновно неизпълнение на
задължението на ответника да заплаща месечната наемна цена по договора, като същият е
просрочил с повече от 60 дни, заплащането на наемните вноски за м.февруари, март, април,
май, юни и юли 2024г. - чл.4, ал.2 от договора. Ищецът връчил на ответника уведомление,
което било получено на 25.07.2024г., в което е посочено, че на основание чл.4, ал.2 от
договора, същият е едностранно прекратен, като ответникът е поканен да предаде на ищеца
фактическата власт върху процесния имот.
С протоколно определение от 16.04.2025г., съдът на основание чл.214, ал.1 ГПК, е допуснал
добавянето на още едно основание на иска, а именно прекратяване на договора за наем,
поради изтичане на срока, за който същият е бил сключен. Претендират се и разноските,
сторени в хода на производството.
Ответникът по реда и в срока по чл.131 ГПК е подал писмен отговор, чрез редовно
упълномощения си процесуален представител. В отговора не се оспорва, че между страните
е сключен договор за наем от 30.06.2010г. за процесния недвижим имот, с посоченото в
исковата молба съдържание. Ответникът оспорва, че неизпълнението на задължението му да
заплаща месечните наеми за посочения в исковата молба, период е поради виновното му
поведение, тъй като заплащането им е обусловено от издаването на фактури и получаването
им от наемателя - чл.2, ал.4 и ал.6 от договора. Ответникът твърдението на ищеца, че
последният не е бил надлежно уведомен за извършената промяна в наименованието на
ответника - наемател, както и в седалището и адреса му на управление, като твърди, че
изпратил до ищеца писмо, с което съобразно предвиденото в договора, го уведомявал за
извършените промени. Същото било изпратено с лицензиран пощенски оператор, на адреса
за кореспонденция, посочен в договора, като писмото било върнато, като непотърсено.
Ответникът поддържа, че след получаването на уведомлението на 25.07.2024г., като с
платежно нареждане от 08.08.2024г., заплатил на ищеца всички дължими суми по договора,
които не били върнати. След заплащането на дължимите суми, на 12.08.2024г. ответникът
получил второ уведомление от ищеца, с което ищецът правил постъпки към обсъждане на
увеличаване на наемната цена по договора, което свидетелствало за намерението му,
договорът за наем да продължи действието си между страните. Ответникът поддържа, че
страните са били в трайни облигационни отношения, поради което твърдяното неизпълнение
на задължението му е незначително с оглед интереса на ищеца като наемодател, тъй като
ответникът редовно е изпълнявал задълженията си в относително продължителен период от
време. Поддържа още, че съобразно условията в договора, изпратил писмено уведомление
до ищеца от 20.03.2020г., което било надлежно получено и съдържало волеизявлението на
ответника -наемател, срокът на договора да бъде продължен за 5 /пет/години, като срокът му
изтичал на 31.12.2025г. С оглед на изложеното, моли искът да бъде отхвърлен като
неоснователен, като му се присъдят разноски за юрисконсултско възнаграждение.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и прецени събраните
по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл.233, ал.1, изр. 1 ЗЗД.
2
Между страните не е спорно, че е сключен договор за наем на процесния недвижим имот
от 30.06.2010г.; че ищецът е предал фактическата власт върху същия на ответника, както и
че последният към датата на подаване на исковата молба упражнява фактическата власт
върху имота.
За основателност на иска в тежест на ищеца при условията на пълно доказване е да докаже,
че е настъпил прекратителният ефект на договора за наем, на твърдяните в исковата молба,
основания, а именно че е налице едностранно прекратяване на договора, поради виновно
неизпълнение на задължението на ответника да заплаща в срок дължимата наемна цена, като
е налице просрочие с повече от 60 дни за две месечни наемни вноски, а при условията на
евентуалност - че договорът за наем е прекратен, поради изтичане на срока, за който същият
е бил сключен.
В тежест на ответника е да докаже, възраженията изложени в отговора на исковата молба.
От събраните по делото писмени доказателства, се установява по безспорен начин, а между
страните не е спорно, че е налице облигационно правоотношение по договор за наем за
процесния недвижим имот. Съобразно чл.3, ал.1 от договора, същият е сключен със срок на
действие до 31.12.2020г., като в ал. 2 е предвидено, че наемателят има право да отправи
волеизявление за продължаване на срока на договора еднократно за не повече от 5 /пет/
години, с отправяне на писмено предизвестие от наемателя до наемодателя, в рамките на 12
/дванадесет/ месеца преди изтичане срока на договора. Било уговорено процесният
недвижим имот да бъде предоставен на ответника, срещу заплащане на наемна цена в
размер на 0,67 евро на кв.м. - чл.2, ал.1 от договора. В чл.2, ал.5 от договора е предвидено,
че наемната цена се заплаща в срок до последното число на текущия месец, за който се
дължи, а в ал.6 - е изрично предвидено, че наемателят дължи заплащането на на наемната
цена само в случай, че наемодателят издаде и му предостави фактура за наемната цена, като
в случай на забавяне на издаването и представянето на фактурата, срокът се удължава с
толкова дни, с колкото е забавено издаването и/или представянето на фактурите. Посочено е
и че уговорената месечна цена подлежи на ежегодна индексация, считано от 01.01.2012г., с
годишния процент на инфлация в Еврозоната, съобразно данните на Евростат. В чл.18, ал.3
от договора е предвидено, че при промяна на посочените адреси за кореспонденция в ал.2 -
ра, всяка от страните е длъжна незабавно да уведоми писмено другата страна. По делото са
приети като писмени доказателства, издадени от ищеца фактури за месеците март, април,
юни, юли и август 2024г., за наемната цена на процесния недвижим имот, издадени на името
на ***************** и посочен адрес: гр. ********************* /с реквизитите,
посочени в договора за наем от 30.06.2010г., всяка за сумата от 192, 02 лв. с ДДС.
От приетото като писмено доказателство, писмено уведомление с изх.№95-М-
43/20.03.2020г., се установява, че ответникът - наемател е отправил писмено изявление до
ищеца - наемодател за продължаване на срока на договора, с нов 5 /пет/ годишен срок.
Видно от представената обратна разписка, същото е връчено на управителя на дружеството-
ищец, на 10.04.2020г., на адрес: гр. *****************.
Видно от приетите като писмени доказателства, Уведомление вх.№95-М-75/25.07.2024г.,
както и Уведомление вх.№95-М-87/12.08.2024г., ищецът изпратил до ответника покана
3
доброволно да му предаде фактическата власт върху процесния недвижим имот, в
двуседмичен срок, като го уведомявал, че счита договора за прекратен, поради неплащане на
месечните платежи за посочения период, както и че поради неизпълнение на задължението
на ответника да го уведоми за промененото си наименование, по надлежния, установен в
договора начин, ищецът издавал фактури с грешни реквизити.
Видно от приетото като писмено доказателство, уведомление от ответника /на л.28 от
делото по описа на КРС/, е че считано от 05.10.2022г., ответникът променя наименованието
си, без да променя своето ЕИК, както и правноорганизационната си форма, посочен е адрес,
както и лице за кореспонденция. Процесното уведомление е изпратено до ищеца, чрез
препоръчано писмо с обратна разписка /л.29/, видно от която уведомлението е изпратено до
адреса за кореспонденция на ищеца, посочен в чл.18, ал.2 от договора, а именно гр.
******************, като видно от отбелязаното на пощенското клеймо, същото е върнато
като непотърсено на 09.02.2023г.
Видно от приложеното платежно нареждане на 08.08.2024г., ответникът превел на ищеца
сумата в размер на 1152,14 лв., равняваща се на шест месечни платежа на наемната цена.
Между страните не е спорно обстоятелството, че към датата на приключване на устните
състезания по настоящото производство, фактическата власт върху процесния недвижим
имот се упражнява от ответника.
От приетото за установено от фактическа страна, се налагат следните правни изводи:
1.1.По основателността на твърдението за едностранно прекратяване на договора за
наем, поради виновно неизпълнение на задължението на ответника за заплащане на
две наемни вноски, с повече от 60 дни - чл.4, ал.2 от договора.
В договора за наем, сключен между страните от 30.06.2010г., е уговорен конкретен размер
на дължимата цена /съществено условие на договора/, срокът за който същия се сключва,
както и обектът, който се отдава под наем. Страните изрично са уговорили помежду си
начина на изпълнение на задължението на ответника за заплащане на дължимата месечна
наемна цена, като заплащането на месечната наемна цена е под условие от наемодателя -
ищец, да бъде издадена, а от ответника - наемател, да бъде получена фактура. Уговорено е и
че при неизпълнение на това задължение от страна на наемодателя, което е уговорено в
полза на ответника - наемател, респ. при наличието на забава в изпълнението на
задължението му, пропорционално да се увеличи и срокът за изпълнението на задължението
на наемателя да заплати дължимата наемна цена. Видно от приетите по делото писмени
доказателства - издадени от ищеца фактури за дължима месечна наемна цена за месеците от
март до август 2024 вкл., същите са издадени по предходното наименование на наемателя -
*****************, т.е. на друго юридическо лице. Макар и ЕИК, както и седалището и
адресът на управление на ответника - наемател, да не са променяни, то наименованието е
сред съществените правни признаци, характеризиращ юридическите лица, упражняващи
дейност по занятие, каквото безспорно се явява и ответникът - наемател - чл.7, ал.1 ТЗ, като
по силата на чл.13, ал.1 ТЗ, всеки търговец е длъжен да посочва и своето наименование в
търговската си кореспонденция.
От събраните по делото писмени доказателства, се установи, че ответникът е изпратил
4
писмено уведомление до ищеца, на адреса за кореспонденция, посочен в чл.18, ал.2 от
договора, като писмото е върнато като непотърсено на 09.02.2023г., видно от датата на
клеймото. С оглед на това обстоятелство, съдът приема, че ответникът -наемател е изпълнил
задължението си да уведоми ищеца - наемодател за промяната в наименованието си,
съобразно посоченото в договора.
В проявление на принципа на договорната свобода, страните по договора за наем са
уговорили изрично условията, при които се заплаща месечната наемна цена, а именно
изпълнението на това задължение от ответника - наемател следва да се предхожда от
издаване и изпращане на фактура от наемодателя - ищец. Поради това, че възраженията за
липса на надлежно уведомяване от ответника за настъпилата промяна в наименованието му
са неоснователни, то съдът приема, че ищецът не е издал надлежни фактури за посочения
времеви период, поради което е налице забава на кредитора по см. на чл.83, ал.1 ЗЗД
/субсидиарно приложим спрямо облигационното правоотношение между страните,
представляващо относителна търговска сделка по своята правна същност/, която не може да
се вмени във вина на ответника - наемател. Поради обстоятелството, че по делото липсват
доказателства дали и към кой момент са издадени валидни фактури за посочения в исковата
молба, период /с правилното наименование на ответника - наемател/, то съдът приема, че не
е налице забавено изпълнение на задължението на ответника за заплащане на дължимите
наемни цени, респ. не са налице предпоставките на чл.4 ,ал.2 от договора, поради което
същият не се явява едностранно прекратен на посоченото от ищеца, основание. С оглед на
гореизложеното, предявеният иск следва да се отхвърли на посоченото по-горе, основание,
което обуславя наличието на вътрешнопроцесуалната предпоставка за произнасяне по
евентуалното основание.
1.2. По основателността на твърдението за прекратяване на договора за наем, поради
изтичане на срока, за който същият е бил сключен.
Видно от чл.3, ал.1 от договора, същият е сключен за срок до 31.12.2020г., като в ал. 2,
страните са уговорили възможността при волеизявление от страна на наемателя, в срока и
по начина, посочен в договора, срокът му да бъде продължен еднократно с не повече от 5
/пет/ години. В рамките на 12 /дванадесет/ месеца преди изтичане на срока на договора,
ответникът - наемател е изпратил уведомление до ищеца -наемодател, за продължаване на
срока на договора за срок от 5 / пет/ години, т.е. до 31.12.2025г. Видно от обратната разписка,
уведомлението е получено от управителя на дружеството - ищец/наемодател, но на адрес,
различен от посочения в чл.18, ал.2 от договора, адрес за кореспонденция. Дори и да се
приеме, че уведомлението е изпратено на друг, различен от посочения адрес за
кореспонденция между страните, то от събраните по делото писмени доказателства, се
установява, че са налице конклудентни действия на страните, от които се установява, че
действието на договора за наем от 30.06.2010г., е продължен с нов 5 /пет/ годишен срок,
считано от 31.12.2020г.. Това е така, тъй като ищецът не оспорва, че ответникът е ползвал
процесния недвижим имот, както и че му е заплащал наемната цена след 31.12.2020г.. От
представеното и прието като писмено доказателство по делото, платежно нареждане от
08.08.2024г. е видно, че ответникът е изпълнил задължението си за заплащане на дължимата
5
наемна цена и за периода, за които ищецът твърди в исковата молба, че е налице
неизпълнение. От приложената по делото, електронна кореспонденция е видно, че страните
са водили и преговори във връзка с увеличаване на наемната цена. Преценени поотделно и в
съвкупност, посочените и обсъдени писмени доказателства, навеждат на правния извод, че
волята на страните по наемното правоотношение е била срокът на същото да бъде
продължен с нов, съобразно предвидената възможност в чл.3 ,ал.2 от договора, с оглед на
което съдът приема, че между страните е налице валидно облигационно правоотношение по
договор за наем със срок до 31.12.2025г., поради което е налице валидно основание у
ответника да упражнява фактическата власт върху процесния недвижим имот, т.к. не са
налице предпоставките за уважаване на исковата претенция по чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД.
По разноските.
Съобразно изхода от настоящия правен спор, на основание чл.78, ал.3 и ал.8 ГПК, в полза
на ответника следва да бъдат присъдени разноските за юрисконсултско възнаграждение в
размер на 250 лв.
По изложените мотиви, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен, предявения от “********” ЕООД с ЕИК **********, със
седалище и адрес на управление: гр. **************************, представлявано от
управителя - Д. Н., срещу “************” ЕАД, с ЕИК **********, с адрес: гр.
*************************, представлявано от изпълнителния директор, иск с правно
основание чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД, с който се отправя искане ответникът да бъде осъден да
предаде фактическата власт и да опразни следния недвижим имот: Самостоятелен обект в
сграда с идентификатор *************, нагодяща се на адрес: гр. **********************,
с обща площ от 113,67 кв.м., който самостоятелен обект е разположен в сграда №4,
изградена в поземлен имот с идентификатор *************, при съседи на самостоятелния
обект: на същия етаж - няма; под обекта - няма; над обекта: *************.4.2;
*************.4.1; *************.4.3.; *************.4.16; *************.4.18;
*************.4.17, които помещения са разположени, както следва: три съседни
помещения, представляващи главен репартитор, кабелно и батерии DLU, с обща площ 92.35
кв.м. при общи външни граници на тези помещения - южен външен зид, помещение АТЦ,
антре, складово помещение, източен външен зид; помещение “АС табло” с площ от 21,32
кв.м., при граници и съседи: помещение /АТЦ/, помещение, входно антре, помещение, на
основание чл.4, ал.2 от договор за наем от 30.06.2010г., сключен между страните, а при
условията на евентуалност-поради изтичане на срока, за който същият е бил сключен.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 и ал.8 от ГПК, “********” ЕООД с ЕИК **********, със
седалище и адрес на управление: гр. **************************, представлявано от
управителя - Д. Н., да заплати на “************” ЕАД, с ЕИК **********, с адрес: гр.
6
*************************, представлявано от изпълнителния директор, сумата от 250
лв., юрисконсултско възнаграждение по производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
постановяването му. Препис да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7