РЕШЕНИЕ
№ 14159
гр. София, 07.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ПЕТЪР ИВ. МИНЧЕВ
при участието на секретаря ТЕОДОРА ГР. ТОДОРОВА
като разгледа докладваното от ПЕТЪР ИВ. МИНЧЕВ Гражданско дело №
20211110144114 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба на „Риал Естейт Мениджмънт БГ“
ЕООД срещу Л. В. С., с която са предявени установителни искове по реда на чл. 422, ал. 1
ГПК с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата от общо 5280 лева, представляваща
незаплатени неустойки за предсрочно прекратятяване на Договор за наем на недвижим имот
от 03.09.2018 г., формирана от сумата 1760 лева, представляваща неустойка за прекратяване
на договора преди изтичане на шест месеца от срока на договора съгласно т. 33 от него и
сумата от 3520 лева, представляваща неустойка за прекратяване на договора без спазване на
договорения ред съгласно т.36 от него, ведно със законната лихва, считано от 17.09.2020 г.
до окончателно изплащане на вземането, за които суми е издадена заповед за изпълнение по
чл. 410 ГПК по ч.гр.д. 44697/2020 г. по описа на СРС, 175 състав.
Ищецът твърди, че между страните е подписан Договор за наем на 03.09.2018 г., по
силата на който е отдаден под наем недвижим имот, представляващ еднофамилна къща с
площ от 111,84 кв.м., находяща се на адрес гр. София, ул. „Радецки“ № 22 г. с наемен срок
12 месеца, считано от сключването му. Сочи, че в т.33 от Договора била предвидена
санкция за наемателя в размер на един месечен наем в случай, че прекрати договора преди
изтичането на шест месеца от датата на сключването му. Съгласно т.9 от Договора наемната
цена била левовата равностойност на 900 евро, като плащането на наема е следвало да се
извършва до 10-то число на месеца, за който се е дължал. При подписването на договора
наемателят заплатил месечния наем за месец септември 2018 г., както и определения
депозит. Излага, че с подписан протокол при сключването на договора, е предадено
1
владението върху имота, като видно от протокола, ответникът приел без забележки
предоставеното оборудване в имота. Впоследствие, по искане на ответника, спалнята в
родителската стая била сменена с нова, като за закупуването й бил изразходван
предоставения депозит в размер на левовата равностойност на 900 евро. Три месеца след
сключването на договора, ответникът прекратил едностранно действието му без отправено
предизвестие. С протокол за предаване на имота, подписан на 11.12.2018 г. е било върнато
владението върху имота, в който протокол било отбелязано и още, че в родителската стая
липсвала новозакупената с парите от депозита спалня. Твърди се, че поради предсрочно
прекратяване на договора и без отправено предизвестие, ответникът е следвало да заплати
като неустойка сума в размер на левовата равностойност на 2 700 евро, представляваща
договорена неустойка съгласно т.33 от договора в размер на един месечен наем или левовата
равностойност на 900 евро, както и неустойка съгласно т.36 от наемния договор в размер на
два месечни наема или левовата равностойност на 1800 евро. Излага, че с оглед закупената
нова спалня, наемодателят не е бил в състояние да се удовлетвори от депозита. Сочи, че и
към настоящ момент ответникът не е заплатил дължимите суми. При тези твърдения моли
съда да уважи предявените искове. Претендира сторените разноски.
Ответникът е депозирал възражение срещу предявените искове, с което оспорва
същите. Излага твърдения, че причините за напускане на имота били свързани с лошите
условия за живеене, като развива подробни съображения в тази насока. Поддържа, че при
подписване на договора не му е било съобщено за състоянието на имота. Сочи, че съгласно
т.33 е предплатил наемът за месец декември и освободил жилището. Излага, че не може да
се приложи т.36 от Договора, тъй като същият бил прекратен на основание т.8, т.16, т.24 и
т.33. Твърди и че ищецът все още не му е възстановил депозита в размер на 900 евро. Моли
съда да отхвърли предявените искове.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните доказателства, поотделно и в
тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 12 ГПК, намира за установено следното от
фактическа и правна страна.
Исковата молба е редовна, а предявените с нея искове са процесуално допустими.
За да бъде основателен предявеният иск, ищецът следва да установи при условията на
пълно и главно доказване следните обстоятелства: наличието на валидни клаузи за
неустойка в действително наемно правоотношение, съгласно които наемателят дължи
неустойка при прекратяване на договора за наем от 03.09.2018 г. преди изтичане на шест
месеца от срока на договора, и при прекратяване на договора без предизвестие, както и
размера и изискуемостта на вземането.
В тежест на ответника е да докаже, възраженията си, че наетият имот е бил в негоден за
обитаване вид, поради което е прекратил едностранно договора за наем.
Страните не спорят и с обявения за окончателен доклад по делото съдът е обявил за
безспорни и ненуждаещи се от доказване по реда на чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК следните
обстоятелства: че между страните е сключен Договор за наем от 03.09.2018 г., чието
действие е прекратено.
2
Освен безспорния му характер, това обстоятелство се установява от приетия по делото
договор за наем на недвижим имот от 03.09.2018г. сключен между страните за процесния
апартамент за срок от дванадесет месеца считано от датата на подписването му при наемна
цена в размер на левовата равностойност на 900 евро на месец.
В т. 33 от договора за наем е уговорено, че ако наемателят прекрати договора за наем
преди изтичане на шест месеца от срока му, дължи на наемодателя обезщетение в размер на
един месечен наем, което обезщетение следва да плати в срок не по-късно от деня на
прекратяване на договора. В т. 36 от договора е уговорено, че в случай, че настоящият
договор бъде прекратен без спазване на договорения ред, неизправната страна дължи на
ответната страна неустойка в размер на два месечни наема. Така уговорените неустоечни
клаузи не противоречат на закона и добрите нрави.
Редът за прекратяване на договора се съдържа в т. 38 от него, съобразно който
настоящият договор се прекратява: а) с изтичането на договорения срок; б) с предоставянето
на едномесечно писмено предизвестие за прекратяване от едната страна на другата; в)
автоматично, без предизвестие, в случай на неплащане в едномесечен срок на задълженията
по настоящия договор и г) с предоставянето на едноседмично писмено предизвестие за
прекратяване от наемодателя към наемателя при неспазване на хигиенните правила,
вътрешния ред на сградата, добрите нрави, правилата за безопасност и/или по решение на
Общото събрание на етажната собственост, спрямо разпоредбите на ЗУЕС, установено със
съответния административен документ.
От приетия протокол за предаване на недвижим имот от 03.09.2018г. се установява, че
ищцовото дружество е предало на ответника процесния нает имот във вид годен за нуждите,
за които се наема, като в протокола е описано подробно обзавеждането на всяко от
помещенията находящи се на трите етажа на апартамент и прилежащия му двор. В
протокола не са отразени забележки относно състоянието на имота към датата на
приемането му от наемателя.
От приетия протокол за предаване на недвижим имот от 11.12.2018г. се установява, че
ответникът е върнал на ищеца фактическата власт върху наетия апартамент, като е отразено
добро общо състояние на имота без забележки, отразени са неплатени суми за ток, вода, газ
и СОТ към датата на прекратяване, както и липсващо двойно легло в родителската стая на
третия етаж.
Видно от така събраната доказателствена съвкупност, наемателят има право да прекрати
предсрочно наемното правоотношение само с едномесечно писмено предизвестие до
наемодателя съгласно т. 38, б. „б“ от договора. Неспазването на това правило поражда
отговорност за наемателя за заплащане на предвидената в т. 36 от договора неустойка. Извън
това негово право, договорът може да бъде развален с действие занапред от наемателя в
хипотезата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД – поради неизпълнение на договорно задължение на
наемодателя, което право се упражнява с писмено изявление. В конкретната хипотеза
ответникът твърди, че е налице именно такова неизпълнение, като излага в отговора на
исковата молба редица недостатъци на имота, които са се проявили в периода на неговото
3
ползване – непригодност на леглото в родителската спалня, вследствие на която се
наложило то да бъде подменено, неизправна газово-отоплителна инсталация, проблеми с
телевизора и климатика и контакта на верандата, които не били отстранени от наемодателя.
В подкрепа на своите твърдения ответникът ангажира електронни съобщения,
изпратени чрез приложението „Вайбър“ на управителя на ищцовото дружество, както и
електронна /e-mail/ кореспонденция между Рената Велева с адрес *******@*****.*** и
Евгения Петрова с адрес **********@*****.***. Относно кореспонденцията чрез
приложението „Вайбър“ съдът намира, че същата представлява разпечатка на разменени
електронни съобщения съгласно чл. 184, ал. 1 ГПК, поради което доказателството е
процесуално допустимо. Относно оспорването на авторството на изявленията на
наемодателя, от приложената разпечатка се установява, че кореспонденцията е осъществена
с телефонен номер ++359*********, който номер е посочен в т. 41 от договора за наем като
телефон за контакт с наемодателя. От съдържанието на разпечатката се установява, че
ответникът в действителност е отправял до ищцовото дружество оплаквания относно
различни елементи от обзавеждането на наетия имот – че леглото в спалнята излъчва
миризма, че климатикът в хола на втория етаж показва съобщение за грешка и не може да
бъде включен на отоплителен режим, че има проблем с един от телевизорите в имота, както
и отговори, с които се поема ангажимент за изпращане на специалисти за преглед и ремонт.
От така приобщената кореспонденция, обаче, не се установява наетият имот да е бил
негоден за употреба по неговото договорно предназначение, нито същата съдържа
изявление на ответника към ищеца за прекратяване действието на договора с предизвестие
съгласно т. 38, б. „б“ от договора, или за неговото разваляне поради виновно неизпълнение
на задълженията на наемодателя. Що се отнася до кореспонденцията по електронна поща, тя
нито изхожда от наемателя Л. В. С., нито е водена с представител на наемодателя „Риал
Естейт Мениджмънт БГ“ ЕООД. Както беше посочено, подател на съобщенията е Рената
Велева, която няма качеството на страна по договора, а неин получател е Евгения Петрова,
която не е наемодател и не е посочена като лице за контакти в договора за наем.
Предвид гореизложеното съдът намира, че от така ангажираните от ответника
доказателства не се установява наличието на основание за разваляне на договора поради
виновно неизпълнение на ищцовото дружество, нито упражняването на такова право или на
правото на едностранно прекратяване на договора с предизвестие. При това положение
следва изводът, че при извършеното на 11.12.2018г. връщане на фактическата власт върху
наетия имот, договорът за наем не е бил прекратен на уредено в него или в закона
основание, освен това прекратяването е настъпило преди изтичане на шест месеца считано
от датата на сключване на договора /03.09.2018г./. Що се касае до внесения от ответника
депозит, в законоустановения срок ответникът не е релевирал претенция за неговото
връщане чрез предявяване на насрещен иск или възражение за прихващане, поради което
въпросът какъв е бил размерът на задълженията на наемателя за неплатени наеми,
консумативи и липсващо обзавеждане при прекратяването на договора и дали е налице
подлежащ на връщане или прихващане остатък от депозита, не подлежи на разглеждане в
настоящото производство.
4
Основателно е, обаче, възражението на ответника за недължимост на претендираните от
наемодателя неустойки в тяхната цялост. Както беше посочено, в т. 33 от договора за наем е
уговорено, че наемателят дължи на наемодателя обезщетение в размер на един месечен
наем, в случай че прекрати действието на договора преди изтичане на шест месеца от срока
му. Неустойката е с компенсаторен характер и обезщетява вредите, възникващи за
наемодателя от предсрочното прекратяване на договора преди изтичане на шестмесечния
период, дори когато прекратяването е извършено при спазване условията на т. 38 от
договора. Обезщетително-санкционната функция на неустойката касае нарушения интерес
на наемодателя от запазване на наемното правоотношение за период от поне шест месеца,
през който той очаква да получава доходи от наетата вещ, без да му се налага да търси нов
наемател и да предлага имота на други лица.
От своя страна уредената в т. 36 от договора неустойка в размер на два месечни наема
при прекратяване на договора от наемателя не по установения ред /без предизвестие/ също
има компенсаторен характер. На първо място нейната обезщетително-санкционна функция
касае нарушаването на интереса на наемодателя от запазване на наемното правоотношение
за срока на предизвестието и използването на този срок за намиране на нов наемател.
Уговореният от страните срок на предизвестието е едномесечен и през този период
/съгласно т. 34/ наемодателят има право да извърши, а наемателят е длъжен да търпи
действия по провеждане на огледи на имота за целите на отдаването му под наем на нов
наемател. Неспазването на задължението на наемателя да търпи тези действия също е
скрепено с неустойка в размер на един месечен наем. Следователно обезщетението за
вредите от неспазеното предизвестие /било защото такова не е дадено, било защото
наемателят не позволява на наемодателя да извършва по време на предизвестието действия с
цел намиране на нов наемател/ се равнява на един месечен наем. В останалата си част до
пълния уговорен размер от два месечни наема, уредената в т. 36 от договора компенсаторна
неустойка касае отново нарушения интерес на наемодателя от запазване на предсрочно
прекратеното наемно правоотношение и получаване на доходи от него, без да се налага да
търси друг наемател на имота. Ето защо съдът намира, че в хипотеза като настоящата, в
която договорът за наем е прекратен едновременно без предизвестие и преди изтичане на
шест месеца от неговото сключване, уговорените в т. 33 и т. 36 от договора неустойки не
могат да се кумулират помежду си, тъй като обезщетяват едни и същи вреди и санкционират
едно и също поведение на наемателя. В този случай неустойката по т. 36 от договора
включва в себе си тази по т. 33 от него.
Предвид гореизложеното, предявеният иск за сумата от 3520 лева, представляваща
претендираната левова равностойност на два месечни наема от по 900 евро – неустойка за
прекратяване на договора съгласно т. 36 от него, е основателен и следва да бъде уважен, а
искът за остатъка от 1760 лева до пълния общ размер на претенцията, представляващ
неустойката по т. 33 от договора, следва да бъде отхвърлен.
По разноските.
При този изход от спора, право на разноски имат и двете страни. В заповедното и
5
исковото производство ищецът е сторил разноски за държавна такса в размер на по 106 лева
за всяко от тях и за адвокатско възнаграждение в размер на по 500 лева за всяко от тях,
платени изцяло в брой съгласно представените договори за правна защита и съдействие или
общо по 606 лева за всяко производство. С оглед уважената част от исковете, на ищеца
следва да бъдат присъдени разноски в размер на по 404 лева за всяко от двете производства.
Ответникът не е сторил разноски, поради което такива не му се дължат.
Предвид изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК
установителен иск, че Л. В. С., с ЕГН: **********, с адрес: гр. С, ул. „К Б I“ № , вх. , ет. , ап.
, дължи на „Риал Естейт Мениджмънт БГ“ ЕООД, с ЕИК: , със седалище и адрес на
управление: гр. С, ул. „Б И“ № , на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД сумата от 3520 лева
представляваща неустойка за прекратяване на договор за наем от 03.09.2018г. без спазване
на договорения ред съгласно т. 36 от него, ведно със законната лихва, считано от 17.09.2020
г. до окончателно изплащане на вземането, за която сума е издадена заповед за изпълнение
по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. 44697/2020 г. по описа на СРС, 175 състав, като ОТХВЪРЛЯ
предявения установителен иск за сумата от 1760 лева /разликата над 3520 лева до пълния
претендиран общ размер от 5280 лева/, представляваща неустойка за прекратяване на
договора преди изтичане на шест месеца от срока му съгласно т. 33 от договора.
ОСЪЖДА Л. В. С. да заплати на „Риал Естейт Мениджмънт БГ“ ЕООД на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 404 лева, представляваща разноски в заповедното производство
и сумата от 404 лева, представляваща разноски в исковото производство.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6