РЕШЕНИЕ
№ 43
15.02.2017г. град Перник
В ИМЕТО НА НАРОДА
Пернишкият окръжен съд в открито съдебно заседание на 12.01. 2017г. при участие
на секретаря Златка Стоянова като разгледа докладваното от съдията Димитър Ковачев
гражданско дело № 872 по описа за 2015г.,
за да се произнесе взе предвид следното :
Предявени са от Д.С.М. и Ю.М.И. срещу Б.Д.Е., Д.М. А. и С.Л.А. кумулативно
обективно съединени искове по чл. 26, ал. 2, пр. 5 от ЗЗД и чл. 17 от ЗЗД
за обявяване на нищожност поради привидност на договор за продажба на недвижим
имот сключен с Нотариален Акт N.**, том *, дело N. ***г.
на Нотариус М.М., подписан между ответниците,
както и иск за разкриване на персонална симулация – че не ответника Б.Е., а ищците са действителните
купувачи по сделката.
Ищците твърдят, че в началото на ***г. ангажирали
агенция за недвижими имоти, която да им намери подходящо за тях жилище за
закупуване. В началото на м.***г. от агенцията им предложили оферта за процесния апартамент в ***. Осъществена била среща със
собствениците (ответниците А.) и започнали подготовка
за закупуване на имота. Ищцата подготвила всички необходими документи за
изповядване на сделката. Поради недостиг на средства за всички разходи по
сделката (цена, такси, комисионни на агенции) и необходимост от ремонт на имота
ищецът М. се обърнал за към Ответника Е. за паричен заем. Е. се съгласил като
първоначално било уговорено това да стане срещу учредяване на ипотека в негова
полза. Ищците имали причини да не стават формална страна по сделката (да не
фигурират в нотариален акт), поради опасения от пораждане на подозрения спрямо
ищцата, че е участвала в неправомерно присвояване на суми от касата на
търговско дружество, от което е имала пълномощно да се разпорежда със средства.
Твърди се, че по тази причина, а също и поради желание на Ответника Е. (който
пък се опасявал да не бъде обвинен в нерегламентирано отпускане на заеми)
ищците и Е. се уговорили той да бъде записан в нотариалния акт като купувач.
Страните запознали нотариуса за своята воля-Б. Е. само привидно да бъде купувач
по сделката. Ищцата М. се явила на сделката заедно с ответника Е. и заплатила
нотариалните и други такси, както и допълнителна комисионна от 1000 лева на
агенцията за недвижими имоти. Ищците получили владението върху имота направо от
продавачите, които им предали ключовете веднага след сделката като ответника Е.
дори не е посещавал имота. Ищците започнали основен ремонт на апартамента и
заплатили и всички суми за ремонт на покрив и общи части на сградата. Впоследствие
ответника Е. започнал да иска от ищците различни по размер парични суми, за да
им прехвърли имота официално, включително поискал те да заплащат дължими от
него суми по изпълнително дело, образувано при ЧСИ Д. (след като ищцата М. като
адвокат на Е. „загубила“ негово дело и бил издаден ИЛ). Ответника Е. отказвал
да уредят отношенията си доброволно и спрял електрозахранването в имота с цел
да ги принуди да напуснат имота.
Поради гореизложеното ищците искат да се прогласи за
нищожна като привидна сделката между продавачите - ответниците
Д. и С. А. и ответника Е.-купувач и да се разкрие персонална симулация като ищците
бъдат обявени за действителни купувачи по нотариалния акт вместо ответника Е..
Ответника Б.Е. чрез пълномощника си адвокат Д.Д. от САК, оспорва предявените искове. Счита иска за
обявяване на нищожност за недопустим поради липса на правен интерес да се иска
обявяване на нищожност на сделка сключена между трети за ищеца лица. Счита иска
за неоснователен. Твърди, че не е имало уговорки Е. да е привиден купувач.
Посочва, че не се твърди от ищците да са платили цената на имота. Твърди, че
именно Е. е платил цената и е действителния купувач и собственик на имота.
Позовава се за това на официалния характер на нотариалният акт като документ.
Сочи на неконкретизирани твърдения за паричен заем (като страни и сума) и липса
на твърдения изобщо да е сключван договор за заем между ищците и ответника.
Претендира разноски. Твърди, че ищцата М. е била негов адвокат по въпросната
сделка.
Ответниците Д. и С.А. в общ отговор (потвърден с молба от ***г.
на л. 98 от делото) заявяват, че не са имали директен контакт с ищците или
другия ответник тъй като за сделката са ползвали услуги на агенция за недвижими
имоти. Не знаят какви са били отношенията между другия ответник и ищците.
Цената на имота им е платена преди подписване на нотариалният акт от ищцата М.,
която е била на сделката заедно с другия ищец и с ответника Е.. С молбата от ***г. признават исковете.
По делото са представени и приети като
писмени доказателства: Нотариален Акт N.**, том *, дело N. ***г. на Нотариус М.М.;
Пълномощно (с нотариална заверка на подписа от ***г. на Нотариус М.М.) от ищеца И. за ищцата М. за представителство при
закупуване от ответниците А. на процесния
апартамент; Сметка/фактура от ***г. за събрани нотариални такси от Нотариус М.М.; изпълнителен лист издаден срещу ответника Е. по гр.д.
5100/2010г. на ПРС; удостоверение за данъчна оценка; декларация от Ж.Й.К.-***
на агенция за недвижими имоти „К.“ с дата ***г.; удостоверение от ***г от
община П. за декларирани от Б.Е. имущества по ЗМДТ; писмо от „М.“ЕАД; писмо от
***г. от „Ч.Е.З. Б.“ЕАД; заявление за продажба на ел. енергия за битови нужди
от ***г. и декларация към него, подписани от ответника Е..
Разпитани са свидетели и на двете страни допуснати в
хипотеза на чл. 165, ал. 2 от ГПК предвид изявленията на ответниците
А. в отговора на исковата молба и признанието на иска в молба от ***г., предвид
които ПОС е счел, че е налице вероятност на твърденията на ищците за привидност
и с оглед съдебната практика относно аналогични хипотези (Решение № 453 от 20.06.2003 г. на ВКС по гр. д. № 990/2002 г., II г. о.; Решение № 27 от 10.03.2005
г. на ВКС по гр. д. № 1147/2003 г., ГК, II г. о.; Решение № 16 от
3.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5299/2007 г., IV г. о.) е допуснал свидетелски показания.
ПОС след
преценка на твърденията, възраженията на страните с оглед събраните по делото
писмени и гласни доказателства намира исковете за допустими, а по същество и за
основателни като съображенията затова са следните:
За да се уважат предявените искове е необходимо да се
установи, че в конкретния случай волята на страните е била собствеността върху
имота да се прехвърли на ищците, а не на ответника Е., тоест че действителен купувач
са ищците, а не ответника Е.. За установяване на действителен купувач на
недвижим имот при твърдяна персонална симулация може да се съди при
установяване на различни факти – кой е водил преговори за имота, кой е платил
реално цената, кой е получил владението върху имота след сделката и от кого го
е получил, както и от изявленията на страните в делото (чл. 217 ГПК.)
ПОС намира, че в конкретния случай от
свидетелските показания на свидетеля Ж. К., Т. Т. (внук на ответниците-продавачи
по акта) и св. А. В., преценени във връзка с направените от ответниците А. (продавачи по акта) в отговора на исковата
молба и в молба от ***г. признания, косвено подкрепени от събраните писмени
доказателства се доказва, че в действителност страните по делото са имали
намерение да бъде сключен договор за продажба между ответниците
А. като продавачи и ищците като купувачи.
От показанията на св. Ж. К., която не е
заинтересована от изхода на делото се установява, че на нея като посредник е
възложено от ответниците А. да им намери купувач за процесния имот; че е успяла да привлече като купувачи
ищците, които са преговаряли в нейно присъствие с продавачите. Ответника Е. не
е присъствал на тези преговори и огледи. Установява се от показанията на този
свидетел и с оглед признанието на ответниците А. в
отговора на исковата молба, че цената на имота е получена от ищцата М. в
кантората на нотариуса където е присъствал и вторият ищец като и
възнаграждението на агенцията за недвижими имоти също е платено от М..
Свидетелката посочва, че на огледите е присъствал и внукът на продавачите.
Свидетелката за пръв път е видяла ответника Е. при подписване на сделката пред
нотариуса.
От показанията на св. Т. Т. се установява,
че същият е присъствал на срещите между продавачите (негови баба и дядо ) и
ищците, при които са били уговаряни условията на продажбата. Същият установява
и че владението върху процесния имот (предаването на
ключ) е предадено от него на ищците по поръчение от баба му и дядо му след като
са се договорили с ищцата М.. И този свидетел не познава ответника Б.Е. и не е
чувал дядо му и баба му да го говорят за него. Показанията на този свидетел
кореспондират с тези на св. К..
Св. В. която заявява, че се познава с
ищците и с ответника Е. и също не е заинтересована от изхода на делото
установява, че е провеждала разговор по телефон с ответника Е. (по повод
влошените отношения между него и ищците поради спиране на ел. захранването в
имота-спирането на захранването е признато от Е. в съдебното заседание от
12.01.2017г. но с други причини), при който разговор Е. е посочил, че е дал
парите на ищците, което е в подкрепа на твърденията в исковата молба за заемни
отношения между Ищците и Е., наложили вписването му като купувач в акта за
продажба. Същата свидетелка заявява, че е присъствала преди сделката на обяд в
обществено заведение („***“) с ищците и Е., на който се обсъждало закупуването
на апартамента.
Преценени с оглед чл. 217 ГПК във връзка с
горепосочените гласни доказателства съдът счита направените от ответниците А. признания в отговора на исковата молба и в
молбата от ***г. за
достоверни. От една страна те съответстват на показанията на свидетелите К., Т.
(който е и техен внук) и В..
От друга страна макар да са ответници по иска (в случая е налице задължително
другарство) А. не биха могли да бъдат отрицателно засегнати от решението по
делото независимо дали исковете се уважат или отхвърлят. В случая се релевира персонална симулация, при която привидността не е
относно правните последици на сделката, а относно страната - приобритател по нея и независимо от изхода на делото А. не
могат да претърпят негативни правни и или имуществени последици (доколкото
уважаването на иска води само до друг купувач по сделката, а отхвърлянето нищо
не би променило) и в двата случая правното положение на А. от материална страна
не се променя (вж. Решение № 137 от 12.06.2013
г. на ВКС по гр. д. № 468/2012 г., IV г. о., ГК) , при което и твърденията им относно
фактите които трябва да се установяват еднакво, които са и подкрепени от
показанията на горепосочените свидетели се явяват достоверни и според
настоящият състав на ПОС следва да се кредитират.
Освен това изложените фактически твърдения
в исковата молба и в отговора на А. косвено
се подкрепят и от събраните писмени доказателства. От приетото по делото
пълномощно от ищеца И. за ищцата М. е с нотариална заверка на подписа от същият
нотариус изповядал процесната сделка само три дни
преди сделката и е дадено за представителство за закупуване на процесния имот което макар и косвено е в подкрепа на
твърдението на ищците, че са имали намерение за закупуване на процесния имот. Косвен извод за основателност на
твърденията в исковата молба може да се направи и при съобразяване на
установените дати на които ответника Е. е депозирал молба за подписване на
договор за ел. захранване на имота на негово име, а именно ***г. и е декларирал
имота по реда на чл. 14 ЗМДТ (на ***г.) тези дати се установяват от
неоспорените по делото преписи от удостоверение от ***г. от община П. за декларирани от Б.Е.
имущества по ЗМДТ и заявление за продажба на ел. енергия за битови нужди от ***г.
и декларация към него. И двете дати са след като е издаден приетият като
писмено доказателство Изпълнителен лист срещу Е. по гр.д. 5100/2010. ИЛ е
издаден м.***г. Това подкрепя твърденията в исковата молба за влошаването на
отношенията между ищците и Е. като причина за предявяване на претенции от него
към процесния имот макар да знае, че в действителност
правата му са формални. Самият факт, че ответника Е. повече от две години не е
декларирал имота пред общината, а го е направил едва след влошаване на
отношенията му с ищците е указание в тази насока. Освен това от приложената към
заявлението до обществения доставчик на ел. енергия декларация се оборва
даденото по реда на чл. 176 ГПК обяснение на Е. за датата на която е получил
владение върху имота. По реда на чл. 176 Е. заявява, че е получил владение в
деня на сделката, а в декларацията се посочва м.***г. като самата декларация е
подписана от Е..
ПОС не
кредитира показанията на свидетелите Р. Б. и А. Н. тъй като те са заявили, че изложените от тях пред
съда сведения са получили само от разказаното им от ответника Е.. Същите нямат
преки впечатления по случая. Освен това показанията на двамата в голямата си
част се отнасят за обстоятелства, каквито не са твърдени от Е. - за давано
капаро, получавани писма от ответниците А., с които
се предлага да му върнат капаро; за
намерение да купува жилище с цел инвестиция; че ищцата М. била негов адвокат по
сделката (това твърдение е направено от Е. след срока за отговор на исковата
молба и е преклудирано, поради което се счита
ненаправено) - което води и до ирелевантност на
показанията.
ПОС не разглежда твърденията на Е., че ищцата М. е
била наета от него за негов адвокат по сделката и че за предлагания имот е
разбрал от ищеца Ю. И..
Тези твърдения са направени след срока за отговор на
исковата молба и неправилно ПОС ги е включил в доклада по делото. Тези
възражения касаят отношения, които се твърди, че са били налице към момента на
сделката и могло да се въведат надлежно в процеса в срока по чл. 131 ГПК. В
противен случай съобразно ТР 1/2013г. на ОСГТК на ВКС се преклудират.
С оглед на гореизложеното след съвкупна преценка на
доказателствата ПОС намира исковете за основателни.
По
разноските.
На ответника с оглед изхода на делото не се дължат
разноски.
Ищците са направили разноски за държавна такса в
размер на 899,40 лева и съдебни удостоверения в размер на 25,00, които следва
ответника Е. да бъде осъден да заплати. Според ПОС ответниците
А. не дължат разноски тъй като не са давали повод за завеждане на делото и са
признали иска. Що се отнася до претендирания от Д.М. адвoкатски хонорар за
представителството на втория ищец при условията на чл. 38 от Закона за
адвокатурата то ПОС намира че дължимия хонорар е в размер на 1880,00 лева
съгласно чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба 1/2004г. на Висш адвокатски съвет.
Водим от гореизложеното ПОС
РЕШИ:
На основание чл. 26, ал. 2, пр. 5 от Закона за задълженията и
договорите ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО В
ОТНОШЕНИЯТА МЕЖДУ Д.С.М. с ЕГН**********, Ю.М.И. с ЕГН **********, С.Л.А. с
ЕГН **********, Д.М. А. с ЕГН **********, Б.Д.Е. с ЕГН ********** че договор за продажба на
недвижим имот с
идентификатор *** по кадастралната
карта на ***, одобрена със Заповед N. ***г.
на *** на АГКК, представляващ Апартамент N. ** в ***, сключен с нотариален
акт N. **, том *, нот.дело ***г. на Нотариус М.М. N. *** на Н. к., вписан в с.в. към РС П. под акт N. **, том, *, дело ***г. вх.рег. N.
***г. между С.Л.А. с ЕГН ********** и Д.М.
А. с ЕГН ********** като продавачи и Б.Д.Е. с ЕГН ********** като купувач Е НИЩОЖЕН КАТО ПРИВИДЕН, прикриващ ДЕЙСТВИТЕЛНИТЕ купувачи по договора.
На основание чл. 17, ал. 1 от ЗЗД ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО В
ОТНОШЕНИЯТА МЕЖДУ Д.С.М. с ЕГН **********,
Ю.М.И. с ЕГН **********, С.Л.А. с ЕГН **********, Д.М. А. с ЕГН **********, Б.Д.Е.
с ЕГН ********** че ЧЕ ПО
ДОГОВОР за продажба на
недвижим имот с идентификатор *** по
кадастралната карта на ***, одобрена със Заповед N. ***г. на *** на АГКК, представляващ Апартамент N. ** в ***, сключен с нотариален
акт N. **, том *, нот.дело ***г. на Нотариус М.М.
N. *** на Н. к., вписан в с.в. към РС П. под акт N. **, том, *, дело ***г. вх.рег. N. ***г. ДЕЙСТВИТЕЛНИ КУПУВАЧИ за сумата от 45000 лева, СА Д.С.М. с
ЕГН ********** и Ю.М.И. с ЕГН **********, А НЕ Б.Д.Е. с ЕГН **********
ОСЪЖДА
Б.Д.Е. с ЕГН ********** с адрес ***
да заплати на Д.С.М. с ЕГН ********** и Ю.М.И. с ЕГН ********** сумата от
925,00 лева разноски за държавна такса и съдебни удостоверения.
ОСЪЖДА Б.Д.Е. с ЕГН ********** с адрес *** ДА ЗАПЛАТИ
на Д.С.М. с ЕГН ********** адвокатско възнаграждение за процесуално
представителство на Ю.М.И. при условията на чл. 38, ал. 2 от закона за
адвокатурата в размер на 1880,00 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски
апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия: