№ 316
гр. гр. Добрич, 15.11.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на осемнадесети
октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Галатея Ханджиева Милева
Членове:Галина Д. Жечева
Жечка Н. Маргенова Томова
при участието на секретаря Румяна Ив. Радева
като разгледа докладваното от Жечка Н. Маргенова Томова Въззивно
гражданско дело № 20233200500550 по описа за 2023 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по реда на глава ХХ от ГПК по въззивна
жалба вх.№1466/26.04.2022г. от И. К. П. с ЕГН********** и С. В. П. с
ЕГН**********, двамата от гр.Р., срещу решение №18/09.03.2022г. по гр.д.
№445/2021г.на РС Б., с което се ПРОГЛАСЯВА НИЩОЖНОСТТА на
Договор за аренда на земеделски земи от 25.02.2016г.,с рег.
№1895/25.02.2016г.на нотариус 629 на НК-А.Ф. ,с район на действие съдебния
район на РС-Р.,вписан в Службата по Вписвания гр.Е. при Агенцията по
Вписвания с вх.№483,акт№143,том 1 от 26.02.2016г., сключен между И. К. П.
с ЕГН********** от гр.Р. от една страна и от друга страна С. В. П. с
ЕГН********** от гр.Р. ,като правоприемниик на А. И.а Т.а,починала на
***г.,поради противоречие с добрите нрави , в частта относно следните имоти
,находящи се в землището на с.Б.,общ.Е. ,а именно:1. Нива с площ от
13999кв.м.съставляваща поземлен имот с идентификатор №06001.17.33,
находяща се в местността „Янъкдере“ с номер по предходен план 017033;
2.Нива с площ от 4499кв.м.,съставляваща ПИ С идентификатор
№06001.23.73,находяща се в местността „Самаларска драка“ ; 3.Нива с площ
от 5599кв.м.,съставляваща поземлен имот с идентификатор
1
№06001.59.21,находяща се в местността „Мерата“ ; 4.Нива с площ от
5000кв.м.съставляваща ПИ с идентификатор №06001.42.7 ,находяща се в
местността „Чаталат дол“с номер по предходен план №042007, и са осъдени
за разноски .
Въззивниците намират за неправилен извода на районния съд, че
добрите нрави са накърнени тъй като договорените престации са
нееквивалентни, договорът е за продължителен срок и е сключен между
ответника и възрастната му баба, като се аргументират с твърдения в
обратния смисъл. Извода на съда, че мажоритарния собственик бил длъжен да
получи максималното от съсобствената вещ противоречал на действащите
към момента на сключване на договора правни норми. Без основание съдът
приел, че средната продължителност на арендните договори била 10
години,поради което продължителността на процесния договор създавала
неравнопоставеност и е аргумент за нищожност. Неправилно било прието и,
че сключването му между роднини, с възрастна жена, която не е можела да
обработва земите затвърждава извода за противоречие с добите нрави. Не
било съобразено, че приемането на рентата е малчаливо признание на
действителността на договора. Искат отмяна на решението и постановяване
на ново за отхвърляне на исковете.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК писмен отговор по жалбата е подаден от
въззиваемата страна - Т. Д. И.,чрез пълномощника му адв.С. А. Т., с доводи за
неоснователността и искане за потвърждаване на решението като правилно .
Излагат се и твърдения , излагани и в исковата молба относно пороците на
атакувания договор.
При данни, че постановеното неизгодно за въззивниците решение им е
съобщено на 07.04.2022г., правото на въззивна жалба е упражнено в срока по
чл.259, ал.1 от ГПК, изтичащ на 21.04.2022г., чрез изпращане на жалбата по
пощата в последния му ден 21.04.2022г., от процесуално легитимирани лица,
с правен интерес от обжалване на неизгодното за тях първоинстанционно
решение, отговаря на изискванията на чл.260, т.1, 2, 4 и 7 и чл.261 от
ГПК/след проведено производство по отстраняване на нередовности за
провеждане на което жалбата е била върната на администриращия съд/, и е
допустима . Подлежи на разглеждане по същество в съответствие с уредените
в чл.269 ГПК правомощия на настоящата инстанция– служебна проверка на
2
валидността на цялото решение, по допустимостта в обжалваната част, а по
правилността – в рамките на посоченото в жалбата. При липсата на
релевирани в жалбата конкретни оплаквания – само от гледна точка на
съобразяване на съдебния акт с императивните правни норми. В случая
решението е постановено от надлежен орган, функциониращ в надлежен
състав, в пределите на правораздавателната му власт, в писмена форма,
подписано, като волята на съда е изразена по начин, който позволява да се
изведе нейното съдържание.
Обжалваното решение е постановено по искова молба вх.
№4/04.01.2020г./по регистър на РС-Е., където първоначално е подадена и е
образувано гр.д.№1/2021г., прекратено и изпратено по подсъдност на Районен
съд-Б./ на Т. Д. И. с ЕГН ********** от гр.Б., обл.Б., чрез адв.С. А. Т., АК-
гр.Я., с която срещу И. К. П. с ЕГН ********** и С. В. П. с ЕГН **********,
двамата от с.Р., общ.Б., обл.Добрич, к-с „Екостар 1“ №13, субективно и
обективно съединени искове по чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД за прогласяване
поради противоречие с добрите нрави на нищожността на договор за аренда
на земеделска земя №25262/25.02.2016 г. с нотариална заверка на подписите
рег.№1895/25.02.2016 г. на нотариус с рег.№629 на НК А.Ф. с район на
действие РС-Р., вписан в СВ-гр.Е. като акт №143, т.І, вх.рег.№483/26.02.2016
г., в частта относно четири поземлени имота, находящи се в землището на
с.Б., общ.Е., обл.Я.:
-Нива с площ от 13999кв.м.съставляваща поземлен имот с
идентификатор №06001.17.33, находяща се в местността „Янъкдере“ с номер
по предходен план 017033;
-Нива с площ от 4499кв.м.,съставляваща ПИ С идентификатор
№06001.23.73,находяща се в местността „Самаларска драка“ ;
-Нива с площ от 5599кв.м.,съставляваща поземлен имот с
идентификатор №06001.59.21,находяща се в местността „Мерата“ ;
-.Нива с площ от 5000кв.м.съставляваща ПИ с идентификатор
№06001.42.7 ,находяща се в местността „Чаталат дол“с номер по предходен
план №042007.
Изложените от ищеца обстоятелства, обосноваващи претенциите му, се
свеждат до твърдения, че по силата на доброволна делба е придобил в общ дял, в
режим на съсобственост с равни права с майка му П.Т. И.а и сестра му Д. Д.а Т.
3
четирите ниви в землището на с.Б., общ.Е.. Сестра му се разпоредила с
притежаваните 1/3идеални части от четирите имота в с.Б. в полза на ответника
И. К. П. с договор за дарение и договор за покупко-продажба от 24.02.2016г. На
следващия ден след придобИ.е на 1/3идеални части от имотите ответникът П.
сключил договор за аренда на земеделска земя №25262/25.02.2016 г. с
нотариална заверка на подписите рег.№1895/25.02.2016 г. на нотариус с рег.
№629 на НК А.Ф. с район на действие РС-Р., вписан в СВ-гр.Е. като акт №143,
т.І, вх.рег.№483/26.02.2016 г. , с който ги предоставил за временно и възмездно
ползване на А. И.а Т.а с ЕГН ********** за срок от 50 години срещу арендна
цена от 7лева/дка за стопанска година. АрендаторътА. И.а Т.а починала на
***г., нейн законен наследник била втората ответница С. В. П.-майка на
ответника И. К. П., а нейния наследодател-арендатора А. И.а Т.а била баба на
последния по майчина линия. Излага и, че договорът за аренда противоречи на
добрите нрави като сключен при нодобросъвестност между близки родственици
за прекалено дългия срок от 50години, който не бил съобразен с нормалната
продължителност на човешкия живот от гледна точка възрастта на арендатора и
останалите собственици, в частност с неговата възраст, като на практика
пожизнено го лишавала от възможността за управление и разпореждане със
собствеността си, сключен бил при няколко пъти по-ниска от средния размер на
рентните плащания за землището на с.Б. арендна цена от 7лева/дка.
В писмен отговор ответниите са оспорили претенция на ищеца като
недопустима поради липсата на правен интерес-договорът за делба не бил
достатъчно основание за собственост, тъй като не е съдебен акт или нотариален
акт, и като неоснователна – договорът не бил нищожен поради неговата
продължителност, престацията не била нееквивалентна, роднинската връзка
между страните по договора била без значение.
Първоинстанционният съд е разгледал фактите, заявени от ищеца в
исковата молба, на които предявените искове се основават, и е постановил
решението си в рамките на заявения петитум по иск по чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД
за нищожност на договора за аренда от 25.02.2016г. в частта на четирите имота
в землището на с.Б., общ.Е., поради противоречие с добрите нрави .
И в предметните предели на въззивното производство е спора относно
действителността на договора за аренда в частта на четирите земеделски имота,
описани по-горе.
4
Ищецът по делото се легитимира като съсобственик по наследство и
реституция с равни права с П. Т.а И.а и Д. Д.а Т. по силата на договор за
доброволна делба от 15.05.2000г. между наследниците на Ж.В. И., бивш жител
на с.Б., общ.Е., п.1966г., на четири земеделски имота в землището на с.Б.,
общ.Е., сред които имот с №017033 с площ от 14.00дка, имот с №059021 с площ
от 5.600дка, имот с №023073 с площ от 4.500дка. По силата на договор за
доброволна делба от 12.11.2002г. между наследници на С.Д.С., п.***г., ищецът
се легитимира като съсобственик по наследство и реституция с равни права с
П.Т. И.а и Д. Д.а Т. на два земеделски имота в землището на същото село, един
от които имот с №042007 с площ от 5.001дка. Тези четири имота са предмет на
атакувания договор за аренда от 25.02.2016г., сключен от ответника И. К. П.
като съсобственик .
За ищеца, предявил установителен иск за прогласяване нищожността на
договора за аренда е налице правен интерес и той е процесуално легитимиран да
предяви този иск, като твърди и представя доказателства, че е съсобственик,
макар да не е страна по договора за аренда. В този случай ищецът брани
вещното си право на собственост, тъй като с предявения иск се домогва до
постановяване на положително за него съдебно решение, с което със сила на
присъдено нещо да бъдат отречени правните последици на атакувания договор-
неговото облигационно действие, което пряко рефлектира в неговата правна
сфера. Аатакуваният договор за аренда, сключен от един от съсобствениците
според твърденията на ищеца в разрез с принципите за справедливост и
добросъвестност, без оглед на волята му го лишава от възможността с оглед
срока му и уговорената рентна цена за продължително време да участва в
управлението и стопанисването на съсобствените имоти и да търпи загуба,
която не е желал и очаквал. Неоснователен е доводът на ответниците в отговора
на исковата молба, че за да обоснове правния си интерес от водене на иск за
нищожност на договора за аренда, ищецът следва да се легитимира със съдебен
акт или нотариален акт. Договорът за доброволна делба представлява
самостоятелен вид договор, целта на който е всеки съсобственик да получи
реален дял от съсобственото имущество съответстващ на стойността на дела му
/доколкото това е възможно/. Разпоредбата на чл.35, ал.1 ЗС предвижда
специална форма за действителност на договор за доброволна делба на
недвижими имоти- писмено с нотариално заверени подписи/изключение от
правилото на чл.18 от ЗЗД/. В случая и двата договора материализират
5
изявленията на страните за прекратяване на съсобствеността и превръщането й в
отделни права на собственост върху определени обекти, и изявлението на
нотариуса, че подписите на страните по договора са положени пред него,
договорите са и вписани в СлВп. Изискването за форма е налице по отношение
и на двата договора за доброволна делба, т.е. налице е надлежен титул за
собственост и възражението на ответниците в обратния смисъл е неоснователно.
Вън от това оспорването, че договор за делба не е достатъчно основание за
собственост, защото не е съдебен или нотариален акт, при липсата на оспорване
и конкретни доводи относно удостовереното с договорите придобивно
основание-наследство и реституция, не може да бъде отнесено към оспорване
правата на ищеца в съсобствеността. От същите договори черпи права и
праводателката на ответника И. К. П. – Д. Д.а Т.. Не е спорно, установява се от
представените нотариални актове, че на 24.02.2016г. между Д. Д.а Т. като
дарител и ответникът И. К. П. като дарен, с нот. акт №59, т.І, рег.№305, н.д.
№48/2016г.на нотариус с рег.№452 в НК, с район на действие РС-Е., е сключен
договор за дарение на 1/30ид.част от четири земеделски имота в землището на
с.Б., общ.Е.- имот с №017033 с площ от 14.00дка, имот №059021 с площ от
5.600дка, имот №023073 с площ от 4.500дка. и имот с №042007 с площ от
5.001дка. На същата дата 24.02.2016г., с нот акт№60, т.І, рег.№306, н.д.
№49/2016г. на същия нотариус Д. Д.а Т. е продала на И. К. П. 9/30ид.части от
същите четири имота.
Така на датата 24.02.2016г.по силата на договор за дарение и договор за
продажба ответникът И. К. П. е придобил право на собственост върху
10/30ид.части от четирите ниви.
На датата 25.02.2016г. между ответникът И. К. П. в качеството на
арендодател и лицето А. И.а Т.а в качеството на арендатор, е сключен договор
за аренда на земеделска земя №25262/25.02.2016г. с нотариална заверка на
подписите рег.№1895/25.02.2016г. на нотариус с рег.№629 на НК А.Ф. с район
на действие РС-Р., вписан в СВ-гр.Е. като акт №143, т.І, вх.рег.№483/26.02.2016
г. по силата на който И. К. П. предоставя на А. И.а Т.а за временно възмездно
ползване множество ниви, находящи се в различни землища-с. Г., общ.С.,
обл.Б.; с.Р., общ.З., обл.В.Т., с. П., общ.К., обл.С., както и четири ниви в
землището на с.Б., община Е., обл.Я. – имот с №017033 с площ от 14.00дка,
имот с №059021 с площ от 5.600дка, имот с №023073 с площ от 4.500дка, имот с
6
№042007 с площ от 5.001дка. Договорът е сключен за срок от 50 стопански
години, като за процесните четири ниви в с.Б. влиза в действие от 01.10.2016г.
За всички имоти е уговорено годишно арендно плащане в размер на 7лева на
декар, платимо след края на стопанската година, но не по-късно от 30.08 на
следващата стопанска година.
Няма спор, че договорът е действащ и понастоящем. На ***г. е настъпила
смъртта на арендатора А. И.а Т.а /на 81 години при сключване на договора/,
баба на арендодателя по майчина линия, заместена на основание чл.17 ал.1 изр.1
от ЗАЗ, съобразно уговореното в т.5.2.4 от договора за аренда, от своята
наследница по закон-нейна единствена дъщеря и майка на арендодателя –
ответницата С. В. П..
По правило съдържанието на договора се определя свободно от страните
/така решение №128/17.01.2019 г. по гр.д.№3170/2017 г. на Іг.о.,ГК на ВКС/.
Рамка на тази свобода са правните норми и „добрите нрави“- правила, които
имат морално-етичен характер. Те не са възпроизведени в закона и закрепени в
конкретни нормативни разпоредби, но като правила за поведение, наред и в
хармония с правните норми регулират обществените отношения. Накърняването
на добрите нрави е обективно основание за нищожност на сделките, също както
и противоречието със закона. Субективното отношение на лицата, които
извършват сделката, към правилата на добрите нрави и тяхното нарушаване
няма правно значение. Достатъчно е извършената сделка обективно да е в
противоречие с общоприетите правила на добрите нрави, за да бъде прогласена
сделката за нищожна на това основание.
Когато се преценява дали една сделка противоречи на добрите нрави съдът
не може да се ограничи само до нейното формално съдържание, а поради
естеството на сочения порок следва да съобрази дали последиците, крайният
резултат на сделката, са съвместими с общоприетите житейски норми за
справедливост и добросъвестност. Тогава, когато сделката и съпътстващите я
други обстоятелства, преценени комплексно, са довели до неоправдано
разместване на имуществени права, при което едно лице очевидно търпи
значителна загуба, която то не е желало и очаквало, има основание да се счита,
че сделката е проява на недобросъвестност и накърнява добрите нрави/така
решение № 1291 от 03.02.2009 г. по гр.д. № 5477/ 2007 г., ВКС, V г. о./.
Несъмнено в случая по силата на правните сделки/дарение и продажба/
7
ответникът И. К. П. е участник в съсобствеността върху четирите ниви –
придобил е 10/30ид.части от всяка. Към датата на сключване на договора за
аренда от 25.02.2016 г. все още не е действаща нормата на чл.3 ал.4 от ЗАЗ в
редакция от ДВ,бр.13/2017 г.,която повелява договорът за аренда да се сключва
със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто
идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от
съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от
съсобствения имот. В случая ответникът И. К. П. е сключил договора за аренда
от 25.02.2016г. самостоятелно и без упълномощаване от останалите
съсобственици, т.е. самостоятелно е уговорил прекалено дълга времева граница
на действие на договора/срок на договора от 50г./, при което сериозно и извън
рамките на нормалната житейска логика е ограничил възможността на
останалите съсобственици, притежаващи 20/30 ид.ч. от имотите, да могат да
участват в стопанисването и управлението на общите имоти за период от 50
стопански години. Нещо повече, при данните за възрастта на ищеца/роден е през
1959г., респ.на 57 години към датата на сключване на договора/, на фона на
нормалната продължителност на човешкия живот, така уговорения срок
превръща договора в пожизнен за него. Действително ЗАЗ не поставя изискване
за максимален срок на действие на арендния договор и не отрича възможността
такъв договор да се сключи за петдесет стопански години или пожизнено
/арг.чл.4 ал.1 от ЗАЗ и чл.28 ал.2 от ЗАЗ/, но сключването му за такъв
продължителен срок изисква стриктно спазване на принципа за справедливост и
добросъвестност. Нужно е одобрението на притежаващите по-голямата част от
имотите съсобственици да се обвържат с последиците на такъв дългосрочен
договор. При преценка дали договарянето е в разрез с принципите за
справедливост и добросъвестност не може да не се отчете и факта, че
съсобственикът И. К. П. е отдал под аренда съсобствените земи за срок от 50 г.
на арендатор-роднина, негова баба по майчина линия, в преклонна възраст към
дата на склачване на договора-81 години. Макар да няма законова пречка в
гражданскоправните и търговските отношения да се сключват договори между
роднини, в случая, при съпоставянето на роднинската връзка, възрастта на
арендаторката, уговореното заместване при нейната смърт от наследниците
и/заместването е допустимо само ако е уговорено/, факта, че единствен
наследник на арендатора е майката на арендодателя, с прекомерната
продължителност на договора, явства преследваната недобросъвестна цел
8
съсобственика-арендатор да управлявлява самостоятелно съсобствените имоти
за дългия период от 50години, т.е. до 2066г., да осигури имуществена изгода за
себе си и свързаното с него лице-арендатор /неговата баба и впоследствие майка
му/ при дължима на останалите неособено висока рентна цена от 7лева/дка, още
повече, че като страна по договора само той е легитимиран да иска изменение на
параметрите му/чл.16 от ЗАЗ/, т.е. от неговата воля зависи и дали уговорената за
целия срок на договора рентната цена от 7лева/дка ще бъде променена при
промяна на обстоятелствата. Договорът не съдържа описание на
обстоятелствата, от които страните са се ръководели при определяне размера на
арендното плащане. Принципно преценката относно нееквивалентността на
престациите следва да бъде извършена от гледна точка на възприетия при
сключването на договора начин, по който се формира дължимото арендно
плащане. Обичайната практика е да се съобразява средната пазарна рента за
региона. И според разпоредбата на чл.8, ал.2, т.1 от ЗАЗ ориентир при
определяне размера на арендното плащане е пазарната рента. Според
представения от ответниците протокол от 07.07.2015г. средното рентно годишно
плащане, определено от комисия, назначена със заповед на директора на
Областна дирекция "Земеделие"-гр. Я. въз основа на данни, предоставени от
съответната общинска служба по земеделие на база повече от половината
договори, вписани в Служба по вписванията и регистрирани в ОСЗ, за
землището на с.Б. е от 9лева/дка. Касае се за размер на средно рентно плащане,
опредлено по реда на § 2е ал. 1 от ДР на ЗСПЗЗ, който размер е релевантен в
конкретно предвидени хипотези на ЗСПЗЗ- чл. 37в ал. 4, ал. 7, ал. 16, какъвто
настоящия случай не е. Ползването на процесните земеделски площи е уредено
от сключения от съсобственика и арендатора договор за аренда при уговорена в
твърд размер рентна цена. Касае се за частно-правни отношения и при преценка
за еквивалентност критерий е средната пазарна рента, а не административно
определения по реда на § 2е ал. 1 от ДР на ЗСПЗЗ и за други цели размер на
рентното плащане. Въпреки липсата на доказателства относно средната пазарна
рентна като цена на ползването към датата на сключване на процесния договор и
като критерий за преценка на еквивалентгността на престациите, комплексната
преценка на обстоятелствата, на които се позовава ищеца и на доказателствата
за тях, обсноваващи изведения по-горе извод относно преследвания с договора
за аренда краен резултат, дават основание атакуваният договор да бъде
окачествен като накърняващ добрите нрави.
9
В този смисъл претенцията на ищеца, основана на разпоредбата на чл.26,
ал.1, пр.3 от ЗЗД е основателна, обжалваното решение правилно и следва да
бъде потвърдено,вкл. в частта на разпределената отговорност за съдебно-
деловодни разноски в първата инстанция.
Във въззивното производство право на разноски има ищецът , заел
позицията на въззиваема страна Същият е удостоверил извършването на разходи
за адвокатско възнаграждение от 500лева/договор за правна защита и съдействие
от 27.06.2022г.-л.24 от в.грд.№449/2022на ДОС/, които следва да му се присъдят
в цялост, поради неоснователност на възражението на въззивниците по чл.78,
ал.5 от ГПК, заявено във въззивната жалба. Предмет на делото е нищожността
не на един договор за аренда, а на четири, инкорпорирани в един документ. При
съобразяване на разпоредбата на чл.2, ал.5 от НАРЕДБА № 1/9.07.2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения и обстоятелството, че
възнаграждението е платено за защита по четири иска с цена, която според
правилото на чл.69, ал.1, т.5 от ГПК възлиза съответно на 97.99лева, 39.19лева,
35лева и 31.49лева, и при съпоставка на общия размер на платеното с общия
размер на минимално дължимото по всеки, определено по правилата на чл. 7,
ал.2, т. 1 от Наредба № 1/09.07.2004 г. /при интерес до 1000 лв. – 400 лв./,
минимално дължимото само за всеки иск адвокатско възнагаждение възлиза на
400лева, т.е. платеното такова за защита по четирите иска от 500лева не се
явява прекомерно. В полза на въззивника следва да се присъдят и разходите за
водене на делото в първа инстанция, събрани по реда на чл.129, ал.2 от ГПК-
доплатената държавна такса от 150лева.
На въззивниците И. К. П. и С. В. П. разноски не се следват.
Съгласно чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК не подлежат на касационно обжалване
решенията по въззивни дела с цена на иска до 5 000 лева за граждански дела. С
оглед паричната оценка на предмета на настоящия облигационен спор ,
определена при условията по чл. 69, ал. 1, т. 5 от ГПК, настоящото решение не
подлежи на касационно обжалване.
Водим от гореизложеното,Добричкият окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №18/09.03.2022г. по гр.д.№445/2021г.на РС Б..
10
ОСЪЖДА И. К. П. с ЕГН********** и С. В. П. с ЕГН**********, двамата
от гр.Р., да заплатят на Т. Д. И. с ЕГН ********** от гр.Б., обл.Б., съдебно-
деловодни разноски: на основание чл.78, ал.1 от ГПК - 150лева доплатена
държавна такса за първоинстанционното производство и на основание чл.78,
ал.3 от ГПК - 500лева адвокатско възнаграждение за въззивната инстанция.
Решението не подлежи на касационно обжалване пред ВКС на основание
чл. 280, ал.3, т.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11