РЕШЕНИЕ
№ 734
гр. Пловдив, 17.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, VII СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Стефка Т. Михова
Членове:Борис Д. Илиев
Мирела Г. Чипова
при участието на секретаря Ангелинка Ил. Костадинова
като разгледа докладваното от Стефка Т. Михова Въззивно гражданско дело
№ 20215300502404 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано по въззивна жалба, подадена от ЕС на сграда с адрес: гр.
Пловдив, ул. „******,представлявана от управителя Д. Б., против решение №
261884/ 05.07.2021г. постановено по гр.д.№ 17792/ 2019г. по описа на
Пловдивски районен съд, с което са отменени решенията на ОС на ЕС, взети
на общото събрание, проведено на 19.09.2019 г., а именно: по т.5 от дневния
ред – обсъждане и вземане на решение за събиране на сумата за ремонт на
заден двор – настилка и ограда, както следва: 3)всички присъстващи, с
изключение на г-н Н. и г-жа Г., приемат и одобряват бетонната настилка и
ограда на база предишно ОС от 04.09.2019 г. по т.7 и да бъдат възстановени
по опис; 4) 50% от цялата сума се поема от собствениците на гаражи и 1/18 се
разпределят поравно на всички от всички 141 кв.м.; 5)17 кв.м. пред входната
врата се разделя на всички апартаменти; 6) 124 кв.м. се поемат само от Б., Ч.,
И., Б. и С. по равно; 7) сумата за монтираната ограда – 1087 лв. да се
разпредели на 19 апартамента по равно.
Във въззивната жалба са релевирани подробни оплаквания за
1
неправилност и необоснованост на обжалваното решение, като постановено в
нарушение на материалния закон и съдопроизводствените правила.
Поддържа се в жалбата, че неправилно и в нарушение на материалния закон
първоинстанционния съд е приел, че взетите решение по оспорената т.5 не са
в компетентността на ОС на ЕС, тъй като не касаят обща част на
сградата.Сочи се, че страните по делото не спорят , процесната пететажна
жилищна сграда с 19 бр. апартаменти, 3 бр. магазини и 4 бр.гаражи,изградена
в ПИ с идентификатор 568784.506.** по КККР на гр.Пловдив, представляващ
УПИ 5 -1907, кв.638 по плана на Пета градска част-Пловдив,
административен адрес:гр.Пловдив,ул.“***, да е реализирана въз основа на
учредено право на строеж от собствениците Б. Б. и Л. Б. в полза на ЕТ“ТИО-
****“, като учредителите са запазили за себе си правото на собственост върху
терена, като и към настоящия момент те са единствените му
собственици.Жалбоподателят поддържа,че свободната , незастроена площ от
дворното място е около 141 кв.м., като 17 кв.м. от тях служат за
преминаването на всички етажни,суперфициарни собственици в имота.Тази
именно част от дворното място е била бетонирана още при изграждане на
сградата и представлява прилежаща площ към сградата –етажна
собственост, по смисъла на разпоредбата на § 1,т.2 от ПР на ЗУЕС и като
такава подлежи на ползване от всички етажни собственици. Вертикалната
планировка,представляваща бетонираната свободна дворна площ, не
отговаря на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост
и е прилежаща към сградата-етажна собственост, именно поради което
етажните собственици имат право да вземат решения за ремонта и начина на
благоустрояването й. Въз основа на така изложените съображения е
отправено искане към въззивния съд за отмяна на първоинстанционното
решение и постановяване на ново по същество на правния спор, с което
исковата претенция да бъде отхвърлена.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба
от въззиваемата страна Р.П. Н. – Н., ЕГН: **********, с който се взема
становище за нейната неоснователност и се настоява за потвърждаване на
първоинстанционното решение.
Пловдивският окръжен съд, след като провери обжалваното решение
съобразно правомощията си по чл. 269 от ГПК, прецени събраните по делото
2
доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК и обсъди
възраженията, доводите и исканията на страните, намери за установено от
фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срок, от страна, която има право да
обжалва, и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което се явява
процесуално допустима.
Първоинстанционният съд е бил сезиран с иск с правно основание
чл.40,ал.1 от ЗУЕС, предявен от Р.П. Н. - Н., ЕГН: **********, против
Етажна собственост с адрес: гр. Пловдив, ул. „****, представлявана от
управителя Д. Б., за отмяна на решенията, взети на общото събрание,
проведено на 19.09.2019 г. по т.5 от дневния ред – обсъждане и вземане на
решение за събиране на сума за ремонт на заден двор – настилка и ограда.
Твърди се от ищеца, че са допуснати нарушения при свикването и
провеждането на ОС на ЕС, като по-конкретно посочва, че не била съставена
покана с изискуемото от закона съдържание и не била поставена на видно и
общо достъпно място не по-късно от 7 дни преди датата на събранието.
Поддържа, че поземленият имот, в който е построена сградата в етажна
собственост, не бил обща част, поради което и общото събрание на етажните
собственици нямало компетенциите да вменява на отделните етажни
собственици задължения за разноски във връзка с него.
В месечния срок ответната Етажна собственост, представлявана от
управителя си управителя Д. Б., е представила писмен отговор, с който
претенцията се оспорва като неоснователна. Излага доводи за
законосъобразност на взетото решение и твърди, че е спазен редът за
свикването и провеждането му.Изложени са съображения, че ОС на ЕС може
да взема решения по отношение на площта от 141 кв.м. от дворното място,
като 17 кв.м. от тях служат за преминаване на всички етажни собственици и
влизането им в сградата. Настилката на дворното място е предвидена още с
инвестиционния проект на сградата именно за обслужване на жилищната
сграда и като такава представлява прилежаща площ. Бетонната площадка
била комуникационна, като била обща част по своето естество.
Не е спорно по делото, а и се установява от представения нотариален
акт за продажба на право на строеж № 121, том 51, дело № 16002/ 04.12.1995
г., че ищцата е собственик на апартамент на трети жилищен етаж от
3
жилищната сграда в гр. Пловдив, ул. „*****, изградена в ПИ с идентификатор
568784.*** по КККР на гр.Пловдив, представляващ УПИ 5 -1907, кв.638 по
плана на Пета градска част-Пловдив, административен
адрес:гр.Пловдив,ул.“***. Жилищната сграда е реализирана въз основа на
учредено право на строеж от собствениците на дворното място Б. Б. и Л. Б. в
полза на ЕТ“ТИО-****“, като учредителите са запазили за себе си правото на
собственост върху терена, като и към настоящия момент те са единствените
му собственици.
Видно от приложена покана от 27.08.2019г. , поставена на същата дата
на таблото във входа на етажната жилищна сграда, удостоверено с нарочно
съставен протокол на основание чл.13,ал.1 от ЗУЕС, е свикано общо
събрание на 19.09.2019г. от 19 часа във входа на сградата с подробно посочен
в поканата дневен ред , включително обсъждане и вземане на решение за
събиране на сумата за ремонт на заден двор-настилка и ограда.
На проведеното на 19.09.2019г. от ОС е взето и оспореното по делото по
т.5 решение за събиране на сумата за ремонт на заден двор – настилка и
ограда, както следва: 3)всички присъстващи, с изключение на г-н Н. и г-жа Г.,
приемат и одобряват бетонната настилка и ограда на база предишно ОС от
04.09.2019 г. по т.7 и да бъдат възстановени по опис; 4) 50% от цялата сума се
поема от собствениците на гаражи и 1/18 се разпределят поравно на всички от
всички 141 кв.м.; 5)17 кв.м. пред входната врата се разделя на всички
апартаменти; 6) 124 кв.м. се поемат само от Б., Ч., И., Б. и С. по равно; 7)
сумата за монтираната ограда – 1087 лв. да се разпредели на 19 апартамента
по равно.
С обжалваното решение е прието, че не са налице нарушения по
свикването и провеждането на общото събрание, като е била съставена
покана с изискуемото от закона съдържание , поставена на видно и общо
достъпно място в предвидения в ЗУЕС срок. Оспорените решения са
отменени от районния съд по съображения, че касаят събиране на средства за
ремонт на двора – настилка и ограда, които не са от компетентността на
Общото събрание на етажните собственици, тъй като дворното място не
представлява обща част към жилищната сграда.
При извършване на служебна проверка по реда на чл. 269 от ГПК
настоящата инстанция констатира, че обжалваното съдебно решение е
4
валидно, и с оглед обхвата на обжалването – и допустимо.
При извършване на въззивния контрол за законосъобразност и
правилност върху първоинстанционното решение, в рамките, поставени от
въззивната жалба, настоящата инстанция, след преценка на събраните пред
РС доказателства ,намира, че обжалваното решение е правилно, поради което
следва да бъде потвърдено.
Този състав счита, че формираната от първоинстанционния съд
фактическа обстановка, така както е изложена в мотивите на решението, е
пълна, правилна и кореспондираща с доказателствения материал, и с оглед
разпоредбата на чл. 272 от ГПК, препраща своята към нея.
В допълнение може да се посочи, че предявеният иск по чл. 40 ЗУЕС е
допустим - ищецът е собственик на самостоятелен обект в сграда, в режим на
етажната собственост, който рамките на преклузивния срок е оспорил
решенията на ОС на ЕС, взети на 19.09.2019 г. От представените писмени
доказателства, приети и неоспорени от страните се установява
законосъобразно и изпълнено съгласно посочената в специалния закон ЗУЕС
процедура по свикване на ОС.Съгласно разпоредбата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС,
ОС на ЕС се свиква чрез покана, подписана от лицата, които го свикват, която
се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно
от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от
24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху
поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя
протокол. ОС може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден
след датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи – не по-рано от
24 часа след поставянето й.
Установява се от представените в първоинстанционното производство
писмени доказателства, че процесното ОС е свикано с покана, съдържаща
дневен ред, дата и място на провеждане, дата на съставяне, подписана от
посочен автор, който е законният представител на дружеството, което
предоставя услугите на професионален домоуправител в процесната етажна
собственост съгласно сключен договор № 51/ 10.09.2016 г. За поставянето на
поканата на видно място е съставен надлежно протокол, като е спазен и
предвиденият в ЗУЕС срок. При посочените по-горе доказателства правилен е
изводът в обжалваното решение, че не са налице нарушения при свикването
5
на общото събрание. Тъй като съдът е обвързан от наведените от ищеца в
искова молба основания за допуснати нарушения с оглед разпоредбите на
ЗУЕС относно свикването, провеждането и вземането на решения от общото
събрание, то други нарушения освен така възведените от страната не следва
да се изследват от съда , в който смисъл е и посоченото от
първоинстанционния съд решение № 37/20.04.2016 г., постановено по гр.д.
№ 4432 по описа за 2015 г. на ВКС, I г.о.
Настоящият състав на съда напълно споделя и изводите на
първоинстанционния съд за материална незаконосъобразност на оспорените
решения взети от ОС на ЕС, тъй като не касаят обща част в сградата.
Съгласно практиката на ВКС (Решение № 124 от 20.10.2014 г. по гр.д.№
2054/2014 г. на ВКС, ІІ г.о., Решение № 481 от 25.05.2011 г. по гр.д.№ 979/09
г. на ВКС, І г.о. ;Решение № 1106/28.11.2008 година по гр.д. Nо 4750/2007 г.
на ВКС-II гр.о. Решение № 191 от 18.07.2011 г. по гр. д. № 1414 / 2010 г. , II
гр.о. ) обща част на сградата по чл. 38, ал. 1 ЗС в режим на етажна
собственост е земята, върху която тя е построена (тъй като без нея сградата не
може да съществува), за разлика от двора, чийто статут може да бъде
различен. Земята не във всички случаи е обща част, тъй като собствеността
върху етажи или части от тях може да бъде прехвърлена и без земята, а само с
право на строеж- чл. 63 ал.1 ЗС.Когато заедно с етажа или части от него се
прехвърля и идеална част от правото на собственост върху земята, тя –земята
придобива характеристиката на обща част по см. на чл. 38 ал.1 ЗС
.Разпоредбата на чл. 63 ал.2 ЗС урежда признатата правна възможност на
собственика на терен да разпореди в полза на друго лице собствеността само
по отношение на вече построена, съществуваща постройка върху неговата
земя. Тълкувайки тази разпоредба в контекста на ал.3 на чл. 63 ЗС,
собствеността на постройката се прехвърля в чуждия патримонимум „отделно
от земята под нея”.След прехвърлянето , т.н. суперфициарна собственост има
самостоятелно, независимо от това на терена върху който е изградена ,
съществуване в гражданския оборот и като обект на правото на собственост
може да бъде предмет на разпоредителни сделки , без обаче това
разпореждане да променя статута на терена като чужда собственост, а земята
остава изцяло собственост на прехвърлителите.
Така е и в процесния случай.Ищцата е собственик на самостоятелеи
6
обект в сграда, в режим на етажна собственост и като суперфициарен
собственик, съобразно нормата на чл. 64 от ЗС, има право да ползва дворното
място само доколкото това е необходимо за използването на постройката
според нейното предназначение. Суперфициарният собственик обаче не
притежава право на собственост върху терена, тъй като третите за правния
спор лица-Б. Б. и Л. Б., са си запазили собствеността спрямо него. Така в
настоящия случай суперфициарната собственост има самостоятелно,
независимо от това на терена върху който е изградена , съществуване в
гражданския оборот. Налице е разделност между правото на собственост
върху земята и върху сградата.
Неоснователно е позоваването на жалбоподателя на разпоредбата на §1,
т.2 от ДР към ЗУЕС, съгласно която „прилежаща площ към сграда в режим на
етажна собственост“ е част от територията на поземлен имот с комплексно
застрояване, в който е построена сграда в режим на етажна собственост и
която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи, площадки
за игра, места за паркиране и др.
Понятието “прилежаща площ” по смисъла на тази разпоредба се отнася
само до сгради, които са изградени в режим на комплексно застрояване по
смисъла на чл. 22, ал. 1 от ЗУТ. За да е комплексно застрояването, трябва да
са изградени група от сгради в голям урегулиран поземлен имот , които да са
разположени свободно стоящи или допрени една до друга - § 5, т. 23 от ДР от
ЗУТ, каквато не е настоящата хипотеза.
Следователно в процесния случай дворното място не представлява
обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС на жилищната сграда и етажните
собственици не могат да се разпореждат с поддръжката и управлението му,
тъй като е собственост на трети лица.
С оглед изложеното въззивната жалба е неоснователно, решението на
РС-Пловдив , с което са отменени като незаконосъобразни решенията на ОС
на ЕС, проведено на 19.09.20019г., като правилно и законосъобразно следва
да бъде потвърдено.
Въззиваемата страна не е претендирала разноски по делото, поради
което и такива не й се присъждат.
Мотивиран от горното, съдът
7
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 261884/ 05.07.2021г. постановено по
гр.д.№ 17792/ 2019г. по описа на Районен съд-Пловдив , III гр. състав.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8