Р Е Ш Е Н И Е
№….........../13.10.2020 г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 51-ви състав,
в открито съдебно заседание, проведено на четиринадесети септември през две
хиляди и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: А. СВЕТЛИНОВА
при участието на
секретаря Дияна Димитрова,
като разгледа
докладваното от съдията
гражданско дело № 11066 по описа на съда за 2019 година,
за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда на Глава XIII от ГПК.
Образувано е по предявени от
Потребителна кооперация „С. К.“, ЕИК **, със седалище и адрес на управление:
гр. **, обл. Варна, Фуражен цех, срещу
М.Г.С., ЕГН **********, Г.Х.Г., ЕГН ********** и Д.Х.Г., ЕГН **********,***,
пасивно субективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 12, ал. 2 от Закона за арендата в земеделието
за осъждане на всеки от ответниците да заплати на ищеца сумата от 2 966, 66 лв., представляваща
припадащата се на всеки от тях част от обща сума в размер на 8900 лв., с която
се е увеличила стойността на недвижим имот с кадастрален № **, обособен в
парцел № 37 от масив № 115 по плана за земеразделяне на землище гр. **, находящ
се в местност „А.К.“, при граници и съседи на имота: имоти № 25, № 36, № 38 и №
39, № 41, № 616 и № 24, вследствие на извършените от арендатора по договор за
аренда № 60 от 29.03.2004 г. подобрения в имота, изразяващи се в засаждане на
трайни насаждения - ябълкови дръвчета, ведно със законната лихва, считано от
датата на исковата молба – 15.07.2019 г., до окончателното изплащане на
задълженията.
По твърдения в исковата молба, oтветниците са наследници на Х. Г. С.,
починал на 20.07.2007 г. - негови съпруга и синове. На 29.03.2004 г. между
наследодателя на ответниците, в качеството му на арендодател, и ищеца –
арендатор, е сключен договор за аренда, по силата на който арендодателят е
предоставил за ползване на арендатора недвижим имот - нива с площ от 4,950 дка,
находяща се в землището на гр. **, обл. Варненска, местност „А.К.“, с
кадастрален номер **, обособен в парцел № 37 от масив № 115 по плана за
земеразделяне на землище гр. **, за срок от 15 години, тоест до 29.03.2019 г.
След сключване на договора и на основание дадено съгласие, обективирано в p.
IV, т. 3 от договора, в периода 2004-*** г. арендаторът е засадил в имота
трайни насаждения - ябълкови дръвчета, които са част от овощна градина, цялата
с площ от 220 дка. След смъртта на арендатора същият е заместен като страна по
договора за аренда от ответниците като неговите наследници. Договорът е
прекратен с изтичане на срока, за който е сключен, тоест на 29.03.2019 г.
Ищецът поддържа, че
засаждането на трайни насаждения представлява подобрение на недвижимия имот,
предмет на договора, и увеличава неговата стойност със сумата от 8 900 лв.,
представляваща разлика между пазарната цена на имота след извършените
подобрения и пазарната цена на този имот, описан като нива, при отдаването му
под аренда. Счита, че ответниците му дължат заплащането на тази сума, като се
позовава на разпоредбата на чл. 12, ал. 2 от Закона за арендата в земеделието и
чл. 9, раздел III от арендния договор.
В съответствие с
изложените твърдения е и формулираното искане по същество – за осъждане на
всеки от ответниците да заплати на ищеца сумата от 2
966, 66 лв. (общо сумата от 8 900 лв.), представляваща припадащата се част на
всеки от тях за стойността на извършените от арендатора със съгласието на
арендодателя подобрения, с които се е увеличила стойността на арендния обект по
процесния договор за аренда, ведно
със законната лихва, считано от датата на исковата молба – 15.07.2019 г., до
окончателното изплащане на задължението. Претендира присъждането и на сторените
по делото разноски.
В открито съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния му представител адв. В.Д.,
поддържа исковата молба и направеното в нея искане и представя списък на
разноските по чл. 80 ГПК. В представена писмена защита излага подробни
аргументи за основателността на предявените искове, съобразно събраните по
делото доказателства.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът Г.Х.Г. депозира отговор на
исковата молба и допълнение към него, в които излага становище за
неоснователност на предявения иск. Не оспорва, че между неговия баща Х. Г. С. и ищеца е сключен процесният договор за аренда, че след смъртта на баща му на 20.07.2007 г. същият е заместен като
страна по договора от ответниците, в качеството им на негови наследници, както
и че договорът е прекратен на 29.03.2019 г. поради изтичане на неговия срок.
Оспорва трайните насаждания в имота да са засадени от ищеца и в сочения период
през 2004-*** г. В тази връзка твърди, че
ябълковите дръвчета са засадени преди сключването на процесния договор на
29.03.2004 г. от трето лице - „И.К." АД, ЕИК ***, на основание договор за
аренда от 01.08.2002 г., прекратен по взаимно съгласие на страните с анекс от
29.03.2004 г., считано от 31.03.2004 г. Излага, че според т. 3 от този анекс
арендодателят се е задължил да заплати на арендатора направените до момента
разходи и остатъчната стойност на овощната градина до 31.12.2004 г. Отделно
оспорва арендодателят или неговите правоприемници да са давали съгласие на
арендатора за промяна в начина на трайно ползване на имота. Оспорва също размер
на иска с твърдения, че стойността му не е увеличена с претендираната сума от
8900 лв.
По изложените
съображения по същество моли за отхвърляне на предявените искове и претендира
разноски, включително адвокатско възнаграждение.
В срока по чл. 131 ГПК
ответниците М.Г.С. и Д.Х.Г. не са депозирали отговор на исковата молба.
В открито съдебно заседание ответниците, действащи чрез общия им
процесуален представител адв. К.К., поддържат отговора на исковата молба и
становището си по същество на спора и претендират разноски, съобразно
представен списък по чл. 80 ГПК. В депозирана писмена защита излагат подробни
съображения за неоснователност на исковете.
След като съобрази доводите на страните
и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съдът
намира за установено от фактическа страна следното:
С изготвения доклад по делото като безспорно и
ненуждаещо се от доказване е отделено обстоятелството, че на 29.03.2004 г. между Х. Г. С., в
качеството му на арендодател, и Потребителна
кооперация „С. К.“ – арендатор, е
сключен договор за аренда, по силата на който арендодателят е предоставил за
ползване на ищеца недвижим имот - нива с площ от 4,950 кв.м, находяща се в
землището на гр. **, обл. Варненска, местност „А.К.“, с кадастрален номер **,
обособен в парцел № 37 от масив № 115 по плана за земеразделяне на землище гр. **.
Същото се потвърждава и от съдържанието на представения писмен договор за
аренда с нотариална заверка на подписите на страните (л. 4). Според чл. IV.3 от договора
арендаторът има право да засади трайни насаждения върху арендуваната земя,
както и да изгради съоръжения, инсталации, огради и други подобрения, необходими
за тяхното отглеждане. Според чл. IV.4 арендаторът има право да изменя и
подобрява земята, само в случай че това не се отразява върху ползването на
обекта след изтичане на срока на договора. Съгласно чл. IV.6 арендаторът се
задължава да заплати от името на арендодателя дължимите разходи и остатъчната
стойност на градината на „И.К.“ АД, гр. **, до 31.12.2004 г. Клаузата на чл.
III.9 предвижда, че при прекратяване на договора арендодателят дължи сумата, с
която се е увеличила стойността на обекта на договора вследствие на извършените
с негово съгласие подобрения.
Към
доказателствения материал е приобщена и скица на парцел № 37 от масив 115 по
плана за земеразделяне на землище **, издадена на 18.06.1999 г. и презаверена
последно на 09.04.2004 г. (л. 7), в която е отразена категория на земята при
неполивни условия – трета и начин на трайно ползване – нива. Идентична
индивидуализация на имота е отразена и в приложената по делото актуална скица
на поземлен имот № 15-163572-25.02.2019 г. (л. 52).
Страните не спорят,
а се установява и от представеното удостоверение за наследници с изх. №
70/14.03.*** г. (л. 5), че арендодателят Х. Г. С. е починал на 20.07.2007 г. и
е оставил за законни наследници ответниците М.Г.С. (съпруга), Г.Х.Г. (син) и Д.Х.Г.
(син).
Безспорно е също,
че договорът за аренда е прекратен на 29.03.2019 г. поради изтичане на неговия
срок.
Ангажиран от
ответната страна е и писмен договор за аренда от 01.08.2002 г. с нотариална
заверка на подписите (л. 23), сключен между арендодателя Х. Г. С. и арендатора
„И.К.“ АД със същия предмет. Съдържанието на договора в частта относно правата
и задълженията на страните (раздел III, IV), неговото изменение (раздел V) и
прекратяване (раздел VI) е идентично с това на процесния договор, с изключение
на задължението на арендатора по чл. IV.6 за заплащане на дължимите разходи и
остатъчната стойност на градината на „И.К.“ АД, което не фигурира в договора от
2002 г.
С анекс от
29.03.2004 г. с нотариална заверка на подписите, вписан в книгите за вписване
на Служба по вписванията при Районен съд – Варна (л. 25) страните са прекратили
действието на сключения помежду им договора за аренда от 01.08.2002 г. по
взаимно съгласие, като арендодателят се е задължил да заплати направените към
момента на прекратяването разходи и остатъчна стойност на градината в срок до
31.12.2004 г.
Въпросният анекс е
оспорен като нищожен чрез иск с правно основание чл. 646, ал. 2, т. 4 ТЗ,
предявен от Иван Балабанов – синдик на „И.К.“ АД – в несъстоятелност срещу „И.К.“
АД – в несъстоятелност, Х. Г. С. и Потребителска кооперация „С. К.“, като искът
е отхвърлен с влязло в сила решение № 251/25.05.*** г. по т.д. № 799/*** г. по
описа на ОС-Варна (л. 49).
От страна на ищеца
са представени и документи, относими към момента на създаване на овощната
градина в имота, а именно фитосанитарен контролен лист № *** от 04.04.2003 г. за 15000 бр.
ябълкови дръвчета, внос от Югославия (л. 44), фитосанитарен паспорт от
12.05.2003 г. (л. 45) и митническа декларация за посадъчния материал от
22.04.2003 г. (л. 46).
По повод периода на
плододаване на насажденията са ангажирани от ищеца заповед № 54/25.07.*** г., издадена от председателя на ПК „С.
К.“, за назначаване на комисия, която да извърши инвентаризация на
неплододаващите трайни насаждения и да ги прехвърли в групата на плодадаващите
такива (л. 47), както и протокол за въвеждане в плододаване от 30.07.*** г., съставен от назначената комисия, в
който е отразена овощна градина ябълки в местност „А.К.“, масив 115, с площ от
271 дка (л. 48).
От приетото
заключение на допуснатата комплексна съдебно-икономическа и агротехническа
експертиза (л. 53 и сл.) се установява, че целият масив № 115 е засаден със
средностъблени ябълкови дръвчета, сортове „Златна превъзходна“ и „Айдаред“,
разходите за посадъчен материал на които са отчетени през 2003 г., а посадените
ябълкови дръвчета са включени като дълготраен материален актив в счетоводството
на ищеца на 30.07.***
г., когато овощната градина е навлязла в плододаване. Изяснява се, че е
изготвен план-проект на овощна ябълкова градина, включващ процесният имот № **,
който е изпълнен 2004-*** г. (л. 61-63). Според заключението единичната цена на
ябълковите дръвчета възлиза на 11,74 лв., изчислена съгласно Наредбата за
базисните цени на трайните насаждения, а средната пазарна цена на имота към
момента на сключване на договора за аренда възлиза на 1321,65 лв. При
изслушването на вещите лица по реда на чл. 200 ГПК (л. 66 и сл.)
експертът-агроном Елена Б. пояснява, че при внасяне на дръвчетата през 2003 г.
същите са били в период на вегетация и не е могло да се извърши веднага
засаждането им, както и че закупените два сорта ябълкови дръвчета влизат в
период на плододаване третата година след засаждането им.
От приетото и
неоспорено от страните заключение на допуснатата съдебно-техническа експертиза
(л. 94 и сл.) и изслушването на вещите лица в открито съдебно заседание (л. 112
и сл.) се установява, че в процесния парцел № 37 има засадени 660 ябълкови
дръвчета, включващи и изсъхнали такива, за които не са полагани достатъчно
грижи, не са провеждани агротехнически мероприятия (резитби, почвени обработки)
и не са водени добри растителнозащитни практики (пръскане срещу болести и
неприятели) през последните години. Въз основа на възприетото биологично
състояние на дръвчетата при извършения на място оглед вещото лице агр. инж. М.И.
пояснява, че към момента на огледа насажденията са живи и ако се извършат
необходимите мероприятия, същите биха могли да плододават нормално, съобразно
тяхната възраст.
От приетото и неоспорено
от страните заключение по назначената допълнителна съдебно-техническа
експертиза (л. 132) се установява, че изцяло изсъхналите ябълкови дръвчета в
процесния имот № 37 с установените от СТЕ негови граници са 4 броя.
За установяване
момента на засаждане на ябълковите дръвчета в процесния имот по делото са
събрани и гласни доказателствени средства посредством разпита на ангажираните
от страните свидетели.
Разпитаният по
инициатива на ответната страна свидетел С.З.И. (л. 69-гръб) заявява, че
засаждането се е състояло някъде около 2002 г. – 2003 г., но не си спомня с
точност, като по негови данни същото трябва да е било финансирано от
„Интерфрукт“. Свидетелят И.Я.И., също ангажиран от ответниците, не си спомня
кога са засадени градините (л. 70).
От показанията на
свидетеля К.П. (л. 139), ангажирана от ищеца, се установява, че същата е била
счетоводител в ПК „С. К.“ в периода 1997 – 2014 г. По нейни сведения
насажденията в имота на Г. С. са закупени от Югославия през 2003 г., засадени
през 2004 г. и през 2007 г. са навлезли в период на плодадаване и тогава са
били осчетоводени като дълготраен материален актив на кооперацията.
При така установената фактическа обстановка,
съдът намира от правна страна следното:
Предявени са пасивно субективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 12,
ал. 2 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ).
Посочената разпоредба предвижда, че
при прекратяване на договора арендодателят дължи сумата, с която се е увеличила
стойността на обекта на договора вследствие на извършените с негово съгласие
подобрения.
Следователно основателността на исковите претенции е обусловена от
наличието на следните кумулативни материалноправни предпоставки, а именно: 1.) наличието
на валидно възникнало облигационно правоотношение по договор за аренда; 2.)
извършени със съгласието на арендодателя подобрения в имота – предмет на
договора и 3.) прекратяване на същия. Съгласно правилата за разпределение на
доказателствената тежест в процеса, обективирани в разпоредбата на чл. 154, ал.
1 ГПК, в тежест на ищеца е да проведе пълно и главно доказване на тези факти. В
негова тежест е да установи също размера на исковете, тоест увеличената
стойност на имота вследствие на извършените в него подобрения.
Безспорно по делото е, че между наследодателя на ответниците и ищеца е
сключен процесният договор за аренда в предвидената в чл. 3 ЗАЗ форма за
действителност - писмена форма с
нотариално удостоверяване на подписите на страните, поради което е налице
валидно възникнало облигационно правоотношение между тях. Безспорно е също, че
по време на действие на договора арендодателят е починал и на основание чл. 17,
ал. 1 ЗАЗ същият е заместен като страна по него от наследниците му по закон –
настоящи ответници, респ. последните се явяват надлежни страни в процеса,
притежаващи пасивна материалноправна легитимация.
Страните не спорят още, че договорът за аренда е прекратен на 29.03.2019 г.
на основание чл. 27, ал. 1, т. 1 ЗАЗ - с изтичане на срока, за който е сключен, както и че към момента на
прекратяването му в отдадения под аренда имот са били извършени подобрения,
изразяващи се в засаждането на ябълкови дръвчета.
Спорът
се съсредоточава върху обстоятелствата относно начина и момента на извършването
на тези подобрения – дали овощните дръвчета са засадени със съгласието на
арендодателя и дали засаждането им датира след сключването на договора.
Съгласието на арендодателя за
извършените подобрения е нормативно регламентирано в чл. 12, ал. 2 ЗАЗ като
условие за възникване на облигационно вземане на арендатора за увеличената
стойност на имота вследствие на тези подобрения. Разпоредбата на чл. 9, ал. 3
ЗАЗ, от друга страна, предвижда, че арендаторът може да изменя начина на трайно
ползване на обекта на договора и да извършва подобрения в него само с
предварително писмено съгласие на арендодателя, като съгласие не е необходимо,
когато измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта на
договора след изтичане на срока на договора.
В разглеждания случай безспорно
засадените ябълкови дръвчета се отразяват върху ползването на имота с отразено
в арендния договор предназначение „нива“, поради което за тяхното засаждане е
било необходимо предварително писмено съгласие на арендодателя. Ищецът
поддържа, че такова съгласие е обективирано в чл. IV.3 от договора, като същото се оспорва изрично от ответната страна.
Настоящият съдебен състав намира, че уговореното в
посочената клауза право на арендатора да засади трайни насаждения върху
арендуваната земя не може да бъде
квалифицирано като предварително писмено съгласие на арендодателя по смисъла на
закона. Този извод следва от тълкуването на уговорката по чл. IV.3 във връзка с
тази по чл. IV.4 от договора, последната предвиждаща, че арендаторът има право
да подобрява земята, само в случай че това не се отразява върху ползването на
обекта след изтичане на срока на договора. Двете клаузи на практика
възпроизвеждат съдържанието на цитирания по-горе законов текст на чл. 9, ал. 3 ЗАЗ, поради което тълкуването на действителната
воля на страните, при условията на пар. 1
ДР на ЗАЗ във вр. чл. 20 ЗЗД, следва да се разбира в смисъл, че правото на
арендатора за засаждане на трайни насаждения се ограничава до онези от тях,
които не биха променили предназначението на предоставената под аренда нива.
Това разрешение съответства на житейската логика и на смисъла на закона –
съгласието на арендатора е необходимо да
бъде дадено предварително, писмено и изрично за конкретните подобрения
(насаждения), за да може същият да прецени как биха се отразили те на имота
след прекратяване на договора, в т.ч. на продуктивните възможности на почвата и
пригодността й за производство на съответните видове растителна продукция,
относими към категоризацията на земеделската земя и ползването й по предназначение.
Противното би довело до противоречие с принципа на добросъвестност като граница
на свободата на договаряне, позволявайки на арендатора да извършва трайни
насаждения в имота по свое усмотрение, което на практика би довело и до
заобикаляне на закона.
По изложените съображения съдът намира, че в договора за
аренда не се съдържа предварително съгласие на арендодателя за засаждането на
ябълкови дръвчета в имота и при липса на други ангажирани от ищеца
доказателства в тази насока предявените искове се явяват неоснователни и следва
да бъдат отхвърлени.
При този извод не е необходимо да бъде обсъждан другият
спорен въпрос между страните, касаещ момента на засаждането на дръвчетата.
По разноските:
На основание чл.
78, ал. 3 ГПК и с оглед изхода на делото, в полза на ответника Г.Г. следва да
бъдат присъдени и направените в настоящото производство разноски в общ размер
на 1430 лв., от които 630 лв. за заплатени депозити за вещи лица (л. 32, 75,
118) и 800 лв. за адвокатско възнаграждение, доказателства за заплащането на
което са представени по делото – договор за правна защита и съдействие от 12.08.2019
г. (л. 21), ведно с отбелязване, че уговореното възнаграждение е изплатено
изцяло в брой.
Останалите
ответници не са претендирали разноски, поради което такива не следва да им
бъдат присъждани.
Съобразно
изхода на делото, разноски на ищеца не се следват.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявените от Потребителна кооперация „С. К.“, ЕИК **, със седалище и
адрес на управление: гр. **, обл. Варна, Фуражен цех, срещу М.Г.С., ЕГН **********, Г.Х.Г., ЕГН ********** и Д.Х.Г., ЕГН **********,***,
пасивно субективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 12, ал. 2 от Закона за арендата в земеделието
за осъждане на всеки от ответниците да заплати на ищеца сумата от 2 966, 66 лв. (две хиляди деветстотин шестдесет и
шест лева и шестдесет и шест стотинки), представляваща припадащата се на всеки
от тях част от обща сума в размер на 8900 лв., с която се е увеличила
стойността на недвижим имот с кадастрален № **, обособен в парцел № 37 от масив
№ 115 по плана за земеразделяне на землище гр. **, находящ се в местност „А.К.“,
при граници и съседи на имота: имоти № 25, № 36, № 38, № 39, № 41, № 616 и №
24, вследствие на извършените от арендатора по договор за аренда № 60 от
29.03.2004 г. подобрения в имота, изразяващи се в засаждане на трайни
насаждения - ябълкови дръвчета, ведно със законната лихва, считано от датата на
исковата молба – 15.07.2019 г., до окончателното изплащане на задълженията;
ОСЪЖДА Потребителна кооперация „С. К.“, ЕИК **, със седалище и адрес на управление:
гр. **, обл. Варна, Фуражен цех, да
заплати на Г.Х.Г., ЕГН **********, с адрес: ***, сумата от 1430 лв. (хиляда
четиристотин и тридесет лева) за сторените по
делото разноски, на основание чл. 78,
ал. 3 ГПК;
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Варна в
двуседмичен срок от връчването му на страните;
ПРЕПИС от настоящото решение да се връчи на страните, чрез процесуалните им
представители, на основание чл. 7, ал. 2 ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: