Р Е Ш Е Н И Е
№
от 23.06.2023г.
гр. София
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, I ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, I -12-ти състав, в публично съдебно заседание на шести април две
хиляди двадесет и трета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
СТОЮ ЗГУРОВ
при секретаря И. Василева, като разгледа докладваното
от съдия Згуров гражданско дело № 2614 по описа на
съда за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предмет на делото е
предявеният от ищцата Л.А.В., ЕГН ********** първоначално срещу ответника Л.Б.
в качеството му на ЕТ „Л.Б.“, а след смъртта му настъпила в хода на процеса
срещу правоприемниците му Л.С.Б., Х.Л.Б. и А.Л.Б. в качеството
му и на ЕТ „А.Б.“, който е поел предприятието на
първоначалния ответник, иск с правно
основание чл. 93, ал.2 ЗЗД, относно осъждането на ответниците
да ѝ заплатят сумата от 19 000
евро, представляваща даден от ищцата на първоначалния ответник задатък в двоен размер във връзка със сключването на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 04.10.2019г., въз
основа на който не е бил сключен окончателен договор, поради неизпълнение от
страна на продавача по него ЕТ „Л.Б.“, поради неявяването за сключването на
окончателният договор на съпругата му или непредставянето на пълномощно от
нейна страна, въз основата на което тя да бъде представлявана при сключване на
сделката, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 28.02.2020г. до
окончателното изплащане на задължението.
Ищцата основава иска си с
твърденията, че ответникът ЕТ „Л.Б.“ с
поведението си, изразяващо се в това, че не е осигурил присъствието на
съпругата си или упълномощаването от нейна страна на представител за сключване
на окончателния договор за покупко-продажба на недвижимия имот е станал
причината за това той да не бъде сключен в договорения срок, поради което въз
основа на това неизпълнение и съгласно т.3.1 от предварителния договор той
дължи на ищцата в качеството й на купувач и изправна страна по предварителния договор дадения от нея задатък в двоен размер.
В законоустановения
срок от страна на Л.Б. в качеството му на Едноличен търговец и първоначален
ответник е постъпил отговор на исковата молба, с който оспорва предявения от
ищцата иск, като неоснователен. Сочи, че негови действия не са станали
причината за това окончателният договор да не бъде сключен. Счита, че не е бил
неизправна страна по предварителния договор, поради което за ищцата не е възникнало правото да разваля
предварителния договор, а правото да го развали е било за продавача.
В хода на процеса
първоначалният ответник Л.Б. е починал, като в качеството на ответници и негови правоприемници са конституирани Л.С.Б., Х.Л.Б.
и А.Л.Б. в качеството му и на ЕТ „А.Б.“, които също
оспорват предявения иск.
В съдебното заседание
ищцата не се яви лично, тя се представлява от пълномощника й адв.И., който поддържа предявения иск, моли съда да го
уважи и да присъди в полза на доверителя му разноските по делото. Релевира възражение за прекомерност на заплатеното в полза
на процесуалния представител на ответниците
адвокатско възнаграждение.
В съдебното заседание ответниците не се явиха. Ответникът ЕТ „Л.Б.“ се
представлява от пълномощника му адв.К., който оспорва
предявения иск, моли съда да го отхвърли като неоснователен и да присъди в
полза на доверителя му разноските по делото.
След като
взе предвид изложеното в исковата молба и отговора, събраните доказателства по
делото, и изявленията на страните в съдебно заседание, съдът намира за
установено от фактическа страна следното:
С доклада по делото съдът
обяви за безспорно в отношенията между страните и ненуждаещо се от доказване в
процеса обстоятелството, че между ищцата и праводателя
на ответниците е бил сключен процесният
предварителен договор, по силата на който тя му е предала реално посочения задатък в размер на 9500 евро.
Видно от приетия като
писмено доказателство по делото предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 04.10.2019г., той е бил сключен между продавача ЕТ „Л.Б.“ и
купувача Л.В., относно бъдещата продажба на недвижим имот, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.206.26.1.71 съгласно КККР на
гр.София за цена от 95 000 евро.
В т.2.1 от него е посочено,
че продавачът се задължава да прехвърли правото на собственост по предвидения в
закона ред на недвижимия имот на купувача в срок до 22.11.2019г. В случай, че той не бъде сключен по-рано, на
22.11.2019г. в 11:00 часа страните се задължават да се явят в кантората на нотариус
И. Д..
В т.2.4.1 от договора е
посочено, че продавачът, който е едноличен търговец, а не дружество, декларира,
че дружеството е единствен и пълноправен собственик на имота, че е обременен с
договорна ипотека, както и че има сключен договор за наем с дружеството „ЕВО-транспорт и лоджистик“ЕООД, като купувачът се е съгласил този договор
да не бъде прекратяван, а да запази действието си до изтичането на срока му.
В т.2.5 е посочено, че
продавачът се задължава до окончателното изповядване на сделката да не
продава/заменя имота, да не сключва с други лица предварителни договори за
покупко-продажба или други договори за наем, да не обременява същия с ипотеки,
възбрани, ограничени вещни права на трети лица, да не го залага по реда на ЗОЗ, да не го използва за
обезпечение на свои или чужди задължения, както и да не предприема, каквито и
да е други действия, включително завеждане на искови молби, относно имота,
които биха възпрепятствали купувача да упражнява правото си в пълен обем.
Съгласно т.2.6 от
предварителния договор, купувачът е поел задължението да изплати на продавача задатък в размер на 9 500 евро, представляваща част от
продажната цена на имота. В 2.7.1 е посочено какви документи, които се изискват
от кредитиращата купувача банка продавачът се е задължил да представи на купувача
в срок до 16.10.2019г., както и, че продавачът се задължава в случай, че
нотариусът изиска допълнителни документи, да ги представи в срок от 10 работни
дни.
Съгласно посоченото в т.3.1-3.3 от
предварителния договор в случай на забава на продавача да изпълни свое
изискуемо задължение, той дължи неустойка за забава в размер на 0,1 % от цената
на имота за всеки ден на забавата, но не повече от 10 % от стойността на имота,
а ако забавата продължи повече от 7 дни, купувачът има правото да развали
договора с едностранно писмено волеизявление, като получи платения задатък в двоен размер. В случай на неизпълнение на
задължението на продавача посочено в т.2.5 от предварителния договор, купувачът
също има правото да развали договора с едностранно писмено волеизявление и да
получи двойният размер на дадения задатък. Ако по
време на действие предварителния договор купувачът установи, че имотът е
предмет на искови, изпълнителни или обезпечителни производства или че е обект
на наложена възбрана, като тези обстоятелства са били налице при сключването на
договора и те са били известни на продавача, както и в случай, че купувачът
установи, че някое от декларираните т 2.4.1 и 2.4.2 обстоятелства е невярно, същият има правото отново да
развали договора с едностранно писмено предизвестие, а продавачът връща
получения задатък в двоен размер. Съгласно т.4.2 от
предварителния договор всяка кореспонденция между страните ще се счита за
валидна, ако е изпратена на посочените в договора адреси и средства за
комуникация, включително и на посочените от страните електронни адреси.
От Протокол от 22.11.2019г.
съставен от нотариус Д. се установява, че страните по предварителния договор са
се явили пред нотариуса, но последният е отказал да изповяда сделката, тъй като
от справка НБДН е установил, че продавачът към датата на придобиване на имота е
бил в граждански брак със съпругата му Л.Б., която не се явява и чието име не
фигурира в представеното удостоверение за данъчна оценка на имота.
Видно от имейл
кореспонденция между нотариус Д. и лицето Т.М.(служител на „Юробанк
България“ АД), във връзка с даването на становище за сделката, по която купувач
е Л.В., на 21.11.2019г. нотариусът уведомява служителя, че поради това, че
продавачът е едноличен търговец-физическо лице, не може да се извърши проверка,
дали апартаментът е закупен само със средства на търговеца, поради което
съпругата му може винаги да атакува сделката, като твърди, че за закупуването
на имота са използвани средства, които са съпружеска имуществена общност.
Поради това, нотариусът сочи, че за изповядване на сделката е задължително
участието на съпругата на едноличния търговец и посочването й в приложено
удостоверение за данъчна оценка на имота. На същата дата е изпратено писмо и до
продавача (л.39), в което е отразен въпросът, дали на следващия ден продавачът
може да се яви заедно със съпругата си за изповядване на сделката.
С писмо от 29.11.2019г.
продавачът кани купувача да сключат окончателния договор на 09.12.2019г. в
кантората на нотариус В..
С електронно писмо от
03.12.2019г. съставено в писмена форма и изпратено на адреса на електронната
поща на продавача, посочен в предварителния договор, купувачът Л.В. е отправила
волеизявление, с което тя разваля предварителния договор поради това, че
продавачът не е изпълнил задължението си да прехвърли собствеността върху имота
в срок до 22.11.2019г., а причина за това била неявяването на един от съсобствениците
на имота-съпруга на продавача и непредставянето от нейна страна на пълномощно,
съгласно което последният да я представлява. Поради това тя кани продавача в
срок от 5 работни дни да й преведе сумата от 19 950 евро представляваща
двойният размер на задатъка и неустойка за забава по
посочена банкова сметка.
***.12.2019г. съставен от
нотариус В., страните по предварителния договор отново са се явили пред
нотариус, този път по покана на продавача Б.. От протокола се установява, че
продавачът представя всички необходими документи за изповядване на сделката
включително такива удостоверяващи, че имотът е включен в активите на
предприятието на едноличния търговец, както и нотариално заверена декларация от
съпругата му, че той е придобит през време на брака, но е лична собственост на
търговеца. Пред нотариус В. купувачът В. заявява, че счита предварителния
договор за развален, тъй като не бил сключен в договорения срок, а нов срок по
споразумение между страните не е договарян, като освен това тя е изпратила на
03.12.2019г. до продавача изричното си изявление за развалянето на договора.
Поради това окончателният договор не е сключен.
От удостоверение от
22.11.2019г. издадено от „Юробанк България“ АД е
видно, че банката е поела ангажимент да финансира покупката на процесния имот от страна на Л.В. при условие, че продавач
по сделката бъде освен едноличният търговец и неговата съпруга Л.Б.. Според
писмо от служителя на банката Т.М.до нотариус Д. от 21.11.2019г. е видно, че на
тази дата е отправено искането за становище от страна на банката до нотариуса с
изразено съмнение по отношение на това, дали имотът е собственост само на
едноличния търговец или е съпружеска имуществена общност.
От представените от страна
на ответника нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от
17.12.2007г., баланс на предприятието на ЕТ „Л.Б.“, счетоводен амортизационен
план, инвентарна книга, договори за наем на процесния
апартамент, извлечение от търговския регистър, акт за смърт от 30.10.2021г. и
справки за наследници се установява, че Л.Б. е починал на 29.10.2021г., като
предприятието на едноличния търговец е поето от наследника му А. Б., а процесният апартамент е бил част от предприятието на
едноличния търговец, който го е отдавал под наем и е реализирал печалба от
това.
При така установеното от
фактическа страна съдът достигна до следните правни изводи:
Съгласно чл.93 ЗЗД задатъкът
служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото
изпълнение. Ако страната, която е дала задатъка, не
изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да
задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от
страната, която е получила задатъка, другата страна
при отказ от договора може да иска задатъка в двоен
размер.Няма изискване за форма на съглашението, но то е реално – няма задатък докато имущественото благо не бъде предадено. Задатъкът има вещно действие, защото страната става
собственик на получения задатък, но полученото
подлежи на прихващане с главното задължение, когато са еднородни, в частност с
дължимата цена.
В производството няма спор,
че ищцата е предала на ответника задатъка в размер на
9500 евро.
Спорът между страните се
състои в това, дали ищцата има правото да получи двойният му размер, поради
неизпълнението на задължението на продавача да прехвърли собствеността върху
имота в договорения срок, или продавачът има правото да го задържи поради това,
че ищцата се е отказала от сключването на окончателния договор.
Съгласно Тълкувателно
решение № 2 от 27.12.2001 г. на ВКС по гр. д. № 2/2001 г., ОСГК, презумпцията
за съвместен принос по чл. 19, ал. 3 СК се изключва за придобитото по време на брака от
едноличния търговец, когато то е резултат от упражняваната търговска дейност.
Вещите, правата върху вещи и влоговете, придобити по време на брака в резултат
на осъществяване на тази дейност, не са съпружеска имуществена общност, когато
са включени в търговското предприятие. Имотите, придобити от едноличния
търговец по време на брака чрез учредяване право на строеж и задължение за
изграждане на бъдеща сграда, принадлежат на едноличния търговец. Съгласието на
съпруга-нетърговец не е необходимо при сключване на предварителен договор и той
не е легитимиран като страна в производството по предявен иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Съпругът-нетърговец не отговаря солидарно за
задълженията, които едноличният търговец е поел във връзка с търговската си
дейност. Придобитото от едноличния търговец в резултат на
реинвестиране на печалбата не е съпружеска имуществена общност. По-голям дял
по чл.
28, ал. 3 СК може да
бъде определен, когато доходът от търговска дейност на едноличния търговец,
вложен в придобиването на общо имущество, надхвърля значително приноса на
другия съпруг, формиран от влагането на средства и труд, грижи за децата и
работа в домакинството. Иск по чл. 29 СК от съпруга на едноличния търговец за част от
стойността на вещите или дял от вземанията, включени в неговото предприятие е
допустим.
От събраните по делото
доказателства се установи, че причината за това да не бъде сключен в посочения
в предварителния договор срок окончателният договор е, на първо място
незнанието на страните по предварителния договор, че едноличният търговец е
физическо лице, а не дружество, което е персонифицирано и има отделно от
представляващия го имущество. Това личи от текста на предварителния договор,
където продавачът е означен като дружество. На следващо място причина за
осуетяване на възможността да бъде сключен окончателният договор е
несвоевременното извършване на запитване от страна на служителя на
кредитиращата ищцата банка до нотариуса, който ще изповядва сделката, дали
продавачът може сам да прехвърли собствеността върху имота или за целта е
необходимо и участието на неговата съпруга. На последно място причина за това
окончателният договор да не бъде сключен на 22.11.2019г. е отказът на нотариус Д.
да изповяда сделката.
Съдът намира за правилно
отразеното от нотариус Д. становище, че дори даден недвижим имот придобит от
едноличен търговец през време на брака му да е заприходен
в баланса на предприятието му, критерият, който е определящ за това, дали този
имот е станал съпружеска имуществена общност или е лична собственост на
търговеца е това, дали средствата за придобиването му са били лични на
търговеца или такива, за които принос е имал и съпругът му. По тази причина,
действително в случая, в бъдеще теоритично е било възможно
съпругата да предяви претенции спрямо имота с твърдения, че той е придобит с
общи средства. Тази теоритична възможност обаче не
представлява пречка за изповядване на сделката и предвид договореното в
предварителния договор, където никъде не фигурира съпругата на продавача, това
обстоятелство не може да се счете за виновно неизпълнение от страна на продавача
на предварителния договор.В случая продавачът не е в неизпълнение на свое
изискуемо задължение по предварителния договор, какво е посочено в т.3.1, т.3.2
и т.3.3, за да дължи задатъка в двоен размер. Той не
е бил в неизпълнение и на задължението му по 2.7.3 от предварителния договор да
представи изискани от нотариуса допълнителни документи в срок от 10 работни
дни, най-малкото защото е уведомен за това, че нотариусът изисква ново
удостоверение за данъчна оценка един ден преди крайния срок за изповядване на
сделката. Затова тези обстоятелства не дават основание на купувача да развали
предварителния договор и да претендира двойният размер на задатъка.
Следва да се има предвид и
това, че продавачът е поканил отново купувача за сключване на окончателен
договор, като пред нотариус В.е представил всички необходими документи
удостоверяващи, че апартаментът е лична собственост на едноличния търговец,
включително и декларация с нотариална заверка на подписа от съпругата за това,
че имотът не е съпружеска имуществена общност. Отказът на купувача да сключи окончателния
договор пред нотариус В.макар предварителният договор да не е бил развален от
нея поради това, че продавачът виновно не е прехвърли собствеността в
договорения срок, не може да се счита за насрещно виновно неизпълнение на
предварителния договор, защото купувачът е поела задължението да закупи имота
под условие, че кредитиращата банка й отпусне кредит, с който да го плати, а от
приетите доказателства по делото се установи, че условията на банката са били,
като продавач по сделката да участва и съпругата на продавача.
Предвид изложеното, съдът
намира, че предварителният договор е прекратен по взаимно съгласие на страните,
след като не са изразили изричното си искане окончателният договор да бъде
сключен при явяването им пред нотариус Д. въпреки неговото становище, както и
поради това, че кредитираща банка е поставила на страните ново условие един ден
преди крайният срок за сключване на окончателния договор, а именно като
продавач по сделката да участва и съпругата на продавача, което очевидно
последният не е изпълнил, но и не е бил длъжен съгласно предварителния договор
да изпълни. При липсата на сключено споразумение или анекс между страните за
продължаване на срока за сключване на окончателния договор, той следва да се счита за прекратен по независещи
от страните причини.
Затова настоящият съд
счита, че за ищцата не е възникнало правото да получи двойният размер на
дадения задатък и по тази причина предявеният от нея
иск следва да бъде отхвърлен, като неоснователен. Тя евентуално би могла да
претендира връщането на дадения от нея задатък на
отпаднало основание, но подобен иск не е предявен в настоящото производство,
поради което съдът няма възможността да уважи само частично иска до размер на
от 9 500 евро.
За пълнота следва да се посочи
и, че след като предприятието на едноличния търговец е поето от неговия син А.Б.,
единствено той може да отговаря за евентуалното задължение за връщане на
двойния размер на задатъка от страна на праводателя му, поради което само на това основание
предявения иск срещу останалите наследници на Л.Б. следва да бъде отхвърлен.
На основание чл.78,ал.3 ГПК
в полза на ответника А.Б. в качеството му на ЕТ „А.Б.“ следва да бъдат
присъдени направените от него разноски по делото за заплатено адвокатско
възнаграждение в размер на 3650 лв. Съдът намира, че възражението за
прекомерност на заплатеното от този ответник в полза на процесуалния му
представител възнаграждение е неоснователно, предвид правната и фактическа
сложност на спора и обстоятелството, че предвиденият в наредбата минимум спрямо
цената на иска е 3622 лв.
Останалите ответници не са претендирали за разноски по делото, поради
което съдът не дължи произнасяне по този въпрос.
Мотивиран от
гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Л.А.В., ЕГН **********
първоначално срещу Л.Б. в качеството му на ЕТ „Л.Б.“, ЕИК *******, а след
смъртта му настъпила в хода на процеса срещу правоприемниците му Л.С. Б., ЕГН **********, Х.Л.Б., ЕГН ********** и А.Л.Б., ЕГН ********** в качеството
му и на ЕТ „А.Б.“, ЕИК *******, който е поел
предприятието на първоначалния ответник, иск с правно основание чл. 93, ал.2 ЗЗД,
относно осъждането на ответниците да ѝ заплатят
сумата от 19 000 евро,
представляваща даден от ищцата на първоначалния ответник задатък
в двоен размер във връзка със сключването на предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 04.10.2019г., въз основа на който не е бил сключен
окончателен договор, поради виновно неизпълнение от страна на продавача по него ЕТ
„Л.Б.“ да прехвърли собствеността върху имота, ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от 28.02.2020г. до окончателното изплащане на задължението.
ОСЪЖДА Л.А.В., ЕГН ********** да заплати на А.Л.Б., ЕГН ********** в качеството му на ЕТ „А.Б.“,
ЕИК *******сумата от 3650 лв., представляваща
разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от
връчването му на страните, пред Апелативен съд-София.
Съдия: