РЕШЕНИЕ
№ 383
гр. Ямбол, 09.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, VIII СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Радостин Ст. Радиев
при участието на секретаря Я. П. С.
като разгледа докладваното от Радостин Ст. Радиев Гражданско дело №
20232330102097 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано е по искова молба на „М. Инвест ЕООД“ гр. Я.
срещу А. М. М.. Посочено е, че на ***г. между А. М. М. и М. Инвест ЕООД, със седалище и адрес
на управление гр. Я., ж.к.***, с ЕИК ***, което дружество е франчайзполучател по Договор за
франчайз № ***г., сключен с АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ АД е подписан договор за
посредничество на основание чл.49-50 ТЗ, наименован Договор за обслужване на купувач. В
изпълнение на този договор на същата дата ***г. М. Инвест ЕООД е предложило на М., при цена
112 500(сто и дванадесет хиляди и петстотин лева), недвижим имоти, находящ се в гр. Я., на ул.***,
офис на ет.*** собственост към датата на огледа на Ж.-Т. ЕООД, ЕИК ***. При направена на ***г.
справка чрез отдалечен достъп в Агенция по вписванията дружеството е установено, че на ***г., А.
М. М. и Е. К. В. с ЕГН **********, с който М. живее на семейни начала са закупили гореописаният
недвижим имот. М. е поканена да заплати дължимото възнаграждение по чл.4.3 от договора в
размер на 2% от 112 500лв.,- продажната цена, посочена в регистъра на предложените имоти, а
именно 2 250лева без ДДС. До настоящия момент няма извършено плащане от нейна страна. Иска
се на основание чл. чл.422 ал. 1 от ГПК съдът да признае за установено, че ответникът, А. М. М., с
ЕГН **********, с адрес гр. Я. дължи на М. ИНВЕСТ ЕООД сумата 2 250 лева без ДДС за
неизплатено възнаграждение за осъществено посредничество по договор за обслужване на купувач,
ведно със законната лихва от датата на подаването на заявлението по чл.410 ГПК до окончателното
изплащане на сумата и направените по делото разноски.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника с който намира
претенция за неоснователна., тъй като ищецът не е изпълнило задълженията си по договора за
обслужване . Посочено е че имота е закупен в режим на обикновена съсобственост между
ответника и Е. К. В. при равни квоти. Е. К. В. няма сключен договор с ищеца, като той лично се е
свързал с продавачите и уговорил лично с тях условията по сделката, без участието на посредник.
Имотът предмет на сделката не е предлаган на ответника. Оспорва се и истинността на
представеното копие от Договор за обслужване на купувач от *** г. Твърди се, че ответника не е
давал съгласие за закупуване на имота на цена от 112 500 лева и няма доказателства, това да е
продажната цена на имота.
1
В съдебно заседание ищецът, чрез процесуален представител поддържа исковата
претенция. Претендират се разноски.
В съдебно заседание процесуалният представител на ответника поддържа отговора на
исковата молба и въведените с него възражения против иска. Претендират се и разноски. С
Съдът, след като съобрази събраната по делото доказателствена съвкупност, и като взе предвид
становищата на страните, намери за установена следната фактическа обстановка:
На *** год. между ответника А. М. М. от една страна в качеството на възложител и от
друга “М. инвест“ ЕООД гр. Я. в качеството на изпълнител е бил сключен Договор за обслужване
на клиент, с който възложителя е възложил, а изпълнителят е приел да посредничи при
придобиването на имот,срещу възнаграждение . С т.4.3 от Договора, страните по него са уговори
комисионно възнаграждение в размер на 2% от продажната цена на имота , но не по-малко от 600
лева.
В раздел II от договора Изпълнителят се е задължил да представи имоти съгласно
търсенето на Възложителя, ; да извърши проверка на избрания имот при желание на възложителя
по представени от собственика на имота документи ; да осигури информационно обслужване на
сделката до сключване на окончателния договор ; да информира възложителя за предлагането на
имоти
В т.4.4 от Договора се съгласяват, че по време на действието на настоящия договор или в
срок от 12 месеца след прекратяването му , Възложителят няма право лично или чрез свързано с
него лице да придобие имот, предложен от Изпълнителя , без посредничеството на изпълнителя
В регистъра на предложените имоти е записано, че на *** год. на възложителя е предложен
офис в гр. Я., ЦГЧ , ул.*** при цена 112 500 лв.
Видно от представеното по делото копие на нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № *** том ***, рег.№ ***, дело № *** от *** год. на *** Д. Л., с район на действие
района на Районен съд Я., ответника А. М. М. е Е. К. В. са закупили при равни части
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 87374.542.41. 3.1 с адрес гр. Я. ул. ***, за сумата
от 25 000 лева.
От заключението на назначената по делото съдебно-почеркова експертиза се установява, че
подписите положени на „възложител“ и ръкописните текстове с името на възложителя в договора
за обслужване на купувач от 25.01.2023 год. са положени и изпълнени от ответницата А. М..
Ръкописния текст на първа страница, датата и ръкописния текст“ „А. М.“ на втора страница
от Декларация от А. М. по чл.42 , ал.1, т.2 от ЗМИП от *** год. не са изпълнени от едно и също
лице и не е възможно да се отговори дали подписа за „декларатор“ е положен от А. М..
От заключението на съдебно –техническата експертиза се установява, че пазарната стойност
на процесния имот е 100 000 лв.
От изслушването на *** на „М. инвест“ ЕООД се установява, че имота е предложен за
продажба на ищеца от *** на *** на „Ж.-Т.“ , която е отишла в офиса на ищеца и е оставила ключ
за продавания недвижим имот.
При изслушването на ответницата А. М., същата заяви, че не е подписвала декларация по
чл.42 от ЗМИП
От разпита на свидетелката М. И. също се установява, че ключа за офиса й е оставен от С.
Ж.
В показанията си свидетелката Х. И. – *** при ищеца заявява, че на *** год. и се е обадила
ответницата А. и е поискала да огледа процесния имот, като огледа се е провел на *** год. не са
имали ключ за имота, отворил им *** на продавача, като към него момент не са имали ключ за
офиса и са чакали някой да им отвори.
Свидетелят Е. В., живущ на *** с ответницата заявява, че не е имал подписан договор с „М.
инвест“. Имота, който са закупили в съсобственост с ответницата го е намерил той в сайт за обяви,
като предполага , че е „***“ . Познавал се с продавача по сделката и с Д. Ж., който им предоставил
достъпа до имота. Цената записана в нотариалния акт е действително платената за имота.
От показанията на свидетеля Д. Ж. се установява, че е управител на „Ж. Т.“ ЕООД , което
2
дружество е продавач по сделката. Не са имали сключен договор с агенция за недвижими имоти „
***“за продажба та му. С него се свързали за оглед А. М. и човека с който живее. Преговаряли са
със *** за продажбата.*** му не е посещавала офис на „***“ . *** е публикувал имота за продажба.
Посочената цена в нотариалния акт е действително платената.
От така изложената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Предявения иск е с правно правно осн. чл.422, ал.1, вр. чл.415 от ГПК, вр. с чл.79, ал.1 от ЗЗД,
който съдът намери за допустим като предявен от и срещу процесуално легитимирана страна при
наличие на правен интерес и липсата на отрицателни процесуални предпоставки.
Разгледан по същество съдът намери иска за неоснователен на следните съображения:
За успешното провеждане на предявениия иске в тежест на ищеца е да докаже
дължимостта на претендираните суми. В разглеждания случай същият е длъжен да установи , че с
ответника са се намирали във валидни облигационни правоотношения ; че се явява изправна страна
по сключения между страните договор за обслужване на купувач и факта, че ответникът е нарушил
своето задължение по договора.
От своя страна ответникът следва да установи всички евентуално наведени от него
положителни правоизключващи и правопогасяващи възражения по исковете, от които черпи
благоприятни за себе си правни послЕ.ци.
Представения по делото договор за обслужване на клиент от *** год. е вид договорът за
посредничество. Същият е вид съглашение, с което посредникът се ангажира да съдейства за
сключването на определена сделка, като в неговите задължения се включва намирането на
недвижим имот, какъвто е настоящия случай, да предостави информация за пазарни цени,
характеристики на имота, както и всяка друга информация, необходима за сключване на
съответната сделка. Правилото е, че посредникът не участва при самото сключване на сделката, а
за разлика от договорите за поръчка и изработка, договорът за посредничество за сключване на
договора за покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за организиране на
оглЕ., но и посредничество за постигане на съглашение между страни по сделката, съдействие за
проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за имота (в този смисъл и
постоянната съдебна практика в решение № 37/27.04.2012 г., т.д. № 1143/2010 г. на І Т.О. на ВКС и
решение № 54/10.09.2010 г., т.д. № 267/2009 г. на ІІ Т.О. на ВКС).
Съдът намира, че ищеца изначално се е намирал в невъзможност да посредничи на
ответника при закупуването на процесния имот. Ищецът не е имал договорка със собственика на
този имот – „Ж. Т.“ ЕООД за посредничество при продажбата му. Това се установява, както от
разпита на *** на дружеството – свидетеля Д. Ж., така и от показанията на свидетелката Х. И. –
*** на ищеца, която заявява, че към него момент не са имали ключ за офиса и са чакали някой да им
отвори. Отворил *** на купувача. Показанията на тези свидетели опровергават твърденията на ***
на „“М. инвест“ и на свидетелката М.И., че *** на *** на „Ж. Т.“ им е дала ключ , както и с
приложената разпечатка от кореспондеция, чрез интернет със свидетелката Х. И. Не без значение е
и факта, че според свидетелката Х. И. , ответницата харесала имота още на *** год. а договора за
обслужване на клиент е сключен на следващия ден.
От събраните доказателства по делото се установява, че ищецът не е извършил нито едно
от фактическите и правни действия, за които е уговорено и за които би следвало да му се дължи
комисионното възнаграждение. Напротив, категорично се установи по делото, че страните по
договора за покупко-продажбата на недвижими имоти от *** г. са установили сами контакт
помежду си, като инициатор е бил купувачът по сделката – Е. К. В.. Страните сами са договорили
условията по договора - вида на прехвърления имот, цената на същия, начина на плащане. От друга
страна, нито продавачът, нито купувачът са били консултирани в хода на преговорите по
закупуването му. Безспорно се установи, че собственикът на имота не е ангажирал ищцовото
дружество с предлагането за продажба на своя имот, не е определял цена чрез него. Ответникът не
е установил личен контакт със собственика и в този смисъл не може да се приеме, че ответникът
умишлено е игнорирал ищеца при сключването на окончателен договор, Е.нствено с цел да не
заплати комисионна. Напротив по делото се установи, че контакт със *** и със *** е осъществен от
свидетеля Е. К. В. , който се е познавал с тях. Неоснователен е довода на процесуалния
представител на ищеца, че възнаграждението по т.4.3 от договора се дължи поради самия факт на
свързване на страните по сделката. Точно изпълнение изисква доказване на осъществяване на
възложеното по договора в количествено, качествено и времево отношение. Задълженията на
3
ищеца са посочени в раздел IIт.2 от договора , като за постигане целите на договора изпълнителят
е следвало да представи имоти съгласно търсенето на Възложителя, ; да извърши проверка на
избрания имот при желание на възложителя по представени от собственика на имота документи ;
да осигури информационно обслужване на сделката до сключване на окончателния договор ; да
информира възложителя за предлагането на имоти
В производството не са ангажирани доказателства дори за участие на ищеца по
предоставяне на имоти на ответника. Нещо повече – от показанията на свидетелката Х. И. се
установява, че ответницата сама е намерила имота .
Недоказани са твърденията на ищеца, че докато представителя на ищеца, че докато
ответницата е четяла и подписвала договора за обслужване на купувач, представителя на „Ж. Т.“
ЕООД Д. Ж. и св. Е. В. са излезли навън , за да уговорят условията по сделката.
С оглед всичко изложено, съдът намира предявения иск по реда на чл.79 от ЗЗД за
неоснователен и като такъв същият следва да бъде отхвърлен изцяло.
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, ответната страна има право на
сторените от нея разноски в производството. Искането за присъждането им е направено
своевременно, като за основателността и размера на същите по делото са представени писмени
документи и е приложен списък по реда на чл. 80 ГПК.
Предвид изложеното на основание чл.235 ГПК, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от "М. инвест" ЕОД , гр. Я., ЕИК: ***, представлявано от С.
В. М., за признаване на установено, че А. М. М., ЕГН: ********** им дължи заплащане на сумата
от 2250 лв. за неизплатено възнаграждение за осъществено посредничество по договор за
обслужване на купувач от *** год. ведно със законната лихва от дататана подаване на заявлението
по чл.410 от ГПК до окончателното изплащане на сумата, за която сума е издадена заповед № ***
год. по чл.410 от ГПСК за изпълнение на парично задължение по ч.гр.д. № ***год. по описа на
ЯРС.
ПРИЗНАВА на основание чл.194, ал.3 от ГПК оспорването на автентичността на договор за
обслужване на купувач и регистър на предложените имоти за недоказано
ОСЪЖДА "М. инвест" ЕОД , гр. Я., ЕИК: *** ДА ЗАПЛАТИ на А. М. М., ЕГН: **********
направените по делото разноски в размер на 800 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Я. в двуседмичен срок от
връчването му на страните
Съдия при Районен съд – Я: _______________________
4