Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 938 19.03.2018 година град
Пловдив
В И
М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданско
отделение, ІХ граждански състав, в публично заседание на двадесет и осми февруари
две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРИСТИНА ТАБАКОВА
при участието на секретаря
Павлина Попова
като разгледа докладваното от
съдията гражданско дело № 1883 по
описа на съда за 2017 г. и, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството по настоящото дело е
образувано, след като с Определение от 09.02.2017 г., постановено по гр.д. №
14948/2016 г. по описа на ПРС, ІX-ти гр. с-в, са отделени предявените от „СУЗИ РМ“ ЕООД, ЕИК 2***91075, със седалище и адрес
на управление: гр. Р., ул. „Петко Каравелов“ № 1, чрез адв.К.Д., против
„МИЛТЕКС“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Р., ул.
„Несебър“ № 6, представлявано от управителя М. Г., насрещни обективно съединени
искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. трето, чл. 59 и чл. 92 ЗЗД, за
осъждането на ответника да заплати на ищеца следни суми: сумата от 4 500 лева, представляваща заплатени суми за наем за периода от
15.10.2015 г. до 31.12.2016 г. на отпаднало основание; за извършени разходи за
подобрения в недвижимите имоти – собственост на „МИЛТЕКС“ ЕООД, находящи се в
гр. Р. и гр. Б., а именно: за 2 000
лева, която след допуснато в хода на
процеса, изменение на размера на исковете, възлиза в общ размер на 1 756.77 лева - разходи за подобрения за стопански имот в гр.
Б.и за 290 лева– за стопанска
постройка в гр. Р.; за неустойка по Договор за наем от 22.04.2013 г. в размер
на 9 000 лева за периода от
24.04.2013 г. до 19.10.2015 г.
В исковата молба и уточняващите
молби, ищецът „СУЗИ РМ“ ЕООД твърди, че с ответника имали сключен Договор за
наем от 22.04.2013 г., за срок от 5 години, с предмет отдаване под наем на
недвижими имоти в гр. Р. и гр. Б.. Твърди, че с влязло в законна сила Решение №
1217/03.10.2016 г. на ОС – Пловдив, е прието, че договорът за наем между
страните е прекратен от 19.10.2015 г. на основание чл. 17 от договора с
тримесечно предизвестие, като „СУЗИ РМ“ ЕООД е осъдено да предаде на „МИЛТЕКС“
ЕООД държането на обектите – предмет на договора за наем. Твърди също, че въз
основа на издаден изпълнителен лист по това решение, ответникът е бил въведен
във владение чрез извършен от ЧСИ ********въвод, както следва: на 15.12.2016 г.
е извършен въвод в имот № 000***, находящ се в гр. Б., ведно с изградената в
него сграда – Т., без движими вещи, с площ от 2.164 дка; поземлен имот №
000***, находящ се в гр. Б., с площ от 0.792 дка, с находящи се в имота сграда
№ 1 /къща на два етажа/ с площ 72 кв.м., сграда № 2 /трафопост/ с площ от 10
кв.м.; на 29.12.2016 г. е извършен въвод в сграда № 2, находяща се в гр. Р. в
ПИ № 700*** в землището на гр. Р. и движими вещи, находящи се в нея – 105 бр.
клетки за отглеждане на гъски, 74 м. поилки, метален сондаж и трифазна помпа.
Твърди още, че за периода от 15.10.2015 г. до 31.12.2016 г. са превеждани
ежемесечно на ответника суми в размер на 300 лева, представляващи наемна цена,
съгласно сключения Договор за наем от 22.04.2013 г., в общ размер на 4 500
лева. Счита, че платената наемна цена е получена от ответника на отпаднало
основание, поради което следва да се върне.
На следващо място, ищецът твърди,
че в имотите – предмет на договора за наем през периода април – май 2013 г.,
със съгласието на управителя на „МИЛТЕКС“ ЕООД– М. Г., е направил разходи за
следните подобрения:
-
изграждане
на водопровод от кладенеца до стопанската постройка в гр. Б.– 100 метра – на
стойност 500 лева (300 лева за материали и 200 лева за труд), която след
допуснато в хода на процеса, изменение на размера, възлиза в общ размер на
235.41 лева;
-
изграждане
на път до стопанската сграда в гр. Б., изразяващо се в насипване на трошен
камък и валиране – 150 метра – на стойност 1000 лева (800 лева за материали,
100 лева за транспорт и 100 лева за труд), която след допуснато в хода на
процеса, изменение на размера, възлиза в общ размер на 927.36 лева;
-
изграждане
на ограда и поставяне на 50 броя циментови колове в имота в гр. Б.– на стойност
500 лева (400 лева за материали и 100 лева за труд), която след допуснато в
хода на процеса, изменение на размера, възлиза в общ размер на 594 лева;
-
изграждане
и монтиране на два бункера за фураж в имота в гр. Р., ведно с тръбопроводи към
тях на стойност 290 лева (200 лева за материали и 90 лева за труд).
На
следващо място, ищецът твърди, че ответното дружество не е изпълнило
задълженията си по чл. 7 и чл. 8 от Договора за наем, като неизпълнението се
изразява в следното: не е предоставило обектите – предмет на договора за
ползване, за което са наети; не е обезпечил несмущавано ползването на обектите,
изразяващо се в предизвикване на проверки от противопожарните служби, полиция,
хигиенна инспекция, контролни органи на Инспекция на труда, както и контролни
органи на Фонд „Земеделие“. В тази
насока сочи, че в периода 2014 г. – 2015 г., въз основа на Жалба на М. Г. от
14.08.2008 г. е извършена проверка и изготвен Констативен протокол от МВР –
ПБЗН. Твърди, че в същия период са подавани жалби в Инспекции по труда, в
резултат на което е извършена проверка дали работещите лица имат подписан
трудов договор със „СУЗИ РМ“ ЕООД, по жалби на Г.е извършена проверка и от
данъчните служби, както и такава от Община Б., по която е съставен Констативен
протокол за извършеното построяване на имота в гр. Б.. Предвид изложеното,
счита, че ответникът дължи неустойка на основание чл. 17, ал. 3 от Договора за
наем, в общ размер на 9000 лева, представляваща наемната цена за срока на
действие на договора, а именно от 22.04.2013 г. до 19.10.2015 г..
Искането е да се уважат предявените
искове изцяло. Претендират се разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът „МИЛТЕКС“
ЕООД, е депозирал писмен отговор на исковата молба, с който
оспорва исковете по основание и размер.
По отношение на иска за връщане на
получените на отпаднало основание наемни суми, възразява, че за периода от
15.10.2015 г. до 19.10.2015 г. договорът за наем е бил действащ и е обвързвал
страните с постигнатите уговорки. Възразява, че общата сума, преведена му от
ищеца за периода от 15.10.2015 г. до 31.12.2016 г. възлиза на 4 200 лева,
а не както е посочил ищеца - 4 500 лева. Твърди, че преведената сума на 18.02.2017
г. е за 150 лева, а не за 300 лева, както е посочил ищецът. Възразява, че
вземането за тази вноска е извън предмета на иска. Сочи, че датите на въводи
във владение в двата имота не съответстват на крайния срок от периода, за който
се претендира връщането на сумата.
По
отношение на исковете за разходи за подобрения прави следните възражения:
Оспорва, че ищецът е изградил водопровод от кладенеца до селскостопанската
сграда в гр. Б., тъй като същият водопровод, представляващ РVС – маркуч, вкопан
в земята е бил закупен и прекаран от ответника. Възразява, че е изграждан път
до селскостопанска постройка в гр. Б., като твърди, че „МИЛТЕКС“ ЕООД няма
собственост върху недвижим имот – път и не носи имуществена отговорност за
действия по изграждане на пътната инфраструктура на територията на гр. Б.. На
следващо място оспорва извършване на разходи за изграждане на ограда и
поставяне на 50 бр. циментови колове в гр. Б., като сочи, че такава ограда е
поставена от ищеца, но тя е за задоволяване производствените нужди на ищцовото
дружество, като се касае за наета земя с площ от 16 дка от ОПФ към Община Б..
Твърди, че тази ограда не влиза в границите на имотите на „МИЛТЕКС“ ЕООД в гр.
Б., поради което и не дължи извършените разходи за тази ограда. Оспорва иска за
разноски за изграждане на два бункера за фураж с тръбопроводи в гр. Р.,
възразявайки, че такива бункери не съществуват и никога не са поставяни в имота
в гр. Р.. Освен това твърди, че всички подобрения, извършени от наемателя,
съгласно чл. 4 от Договора за наем оставят в патримониума на наемодателя.
Твърди също, че за извършените подобрения не е давал писмено или устно
съгласие, нито е бил информиран за тяхното извършване, което съставлява
нарушение на чл. 15 от Договора.
Оспорва
иска и за присъждане на неустойка, като в тази насока възразява, че съгласно
влязло в законна сила от 03.10.2016 г. Решение на ОС – Пловдив, със сила на
пресъдено нещо е признато, че договорът за наем е прекратен, считано от
19.10.2015 г. Твърди, че претенцията за неустойка е процесуално недопустима,
тъй като искът е предявен на 09.02.2017 г., т.е. много след датата на
прекратяване на договора за наем – 19.10.2015 г., а съгласно чл. 17, ал. 3 от
Договора за наем, неустойка се дължи след изпращане на двумесечно предизвестие,
а такова не е направено от ищеца. Възразява относно твърдението, че не е предал
и е препятствал ползването на наетите обекти, както и, че е извършил
противоправни действия чрез предизвиканите проверки. В тази насока твърди, че
съобразно уговореното в договора е предоставил всички обекти за ползването от
ответника, а освен това извършените от него юридически действия във връзка с
подадените жалби и сигнали са били насочени към защита на неговите права и
законни интереси като собственик във връзка с опазване на имуществото му от пожар
и незаконно строителство. Оспорва изцяло размерът на претендираната неустойка,
като счита, че уговорката по чл. 17, ал. 3 от Договора се отнася не за целия
срок на договора, а от датата на прекратяване на договора до крайния срок.
Предвид
изложеното, искането е да се отхвърлят изцяло предявените искове. Претендират
се разноски.
Съдът, след като обсъди събраните по делото
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, и с оглед изявленията на
страните, намира следното от фактическа и правна страна:
Съдът
приема, че предявените обективно кумулативно съединени осъдителни искове са
допустими.
Относно основателността на предявените
искове, съдът намира следното:
По исковете по чл. 55, ал.1, предл. трето ЗЗД, ищецът
следва да докаже при условията на пълно и главно доказване, че е налице валидно облигационно правоотношение
между страните по Договор за наем за описаните недвижими имоти за 5 годишен
срок срещу заплащане на наемна цена, както и че същият е бил прекратен
предсрочно; че е заплащал наемна цена за периода от прекратяване на договора до
освобождаването му.
По исковете по
чл. 59 ЗЗД, ищецът следва да докаже при условията на пълно и главно
доказване, че е налице обедняване за него,
обогатяване за ответника, както и, че обедняването, респ. обогатяването
произтичат от общ факт или група факти. Ищецът следва да докаже, че през
периода на ползване на наетите имоти е извършил описаните подобрения; че същите
се намират в имоти – собственост на ответника; че подобренията са извършени за
сметка на ищеца, както и да ги докаже по размер.
По иска по чл.
92 ЗЗД, ищецът следва да докаже при условията на пълно и главно доказване,
че ответникът е извършвал действия,
представляващи нарушения на задълженията по чл. 7 и чл. 8 от Договора за наем и
чрез които е препятствал несмущаваното ползване от страна на ответника на
наетите имоти, съобразно тяхното предназначение; че страните са уговорили
неустойка и нейния размер.
Относно
общите релевантни факти за всички предявени искове, по делото е установено
следното:
Безспорно установено е по делото, че страните
са сключили Договор за наем от 22.04.2013 г., вписан под акт № **, том *, с вх.
рег. № *****/22.04.2013 г. в Агенция за вписванията, по силата на който
„Милтекс“ ЕООД, в качеството му на Наемодател, е предоставил на „Сузи РМ“ ЕООД,
в качеството му на Наемател. по силата който
Наемодателят е предоставил за временно възмездно ползване следните
имоти: стопанска сграда – гъскарник със застроена площ от 153 кв.м., находящ се
в поземлен имот № 700***, находящ се в гр. Р.; поземлен имот с площ от 2,164
дка, имот пл. № 000***, представляващ парцел VІ -***, кв. І, по плана на 7-ми
/сборен/ стопански двор на гр. Б., при граници и съседи: мера; мера: мера и
път, ведно с построената в описания имот стопанска сграда - Т. с площ от 984
кв.м.; полумасивна сграда с площ от 15
кв. м. и масивна сграда – трафопост с площ от 8 кв.м., ведно с поземлен имот
№ VІІ-***, кв. І, по плана на 7-ми
стопански двор на гр. Б.. Договорът е бил сключен за срок от 5 години, а
уговорената месечна наемна цена за наетите обекти в размер на общо 600 лева,
която с Анекс към договора от 05.07.2013 г. е променена на 300 лева/месечно.
С влязло в законна сила решение постановено
по в.гр.д. № ****/2016 г. по описа на ПОС, съдът е осъдил „Сузи РМ” ЕООД, ЕИК 2***91075
да върне, като предаде държането на „Милтекс” ЕООД, ЕИК *********, на следните
обекти – недвижими имоти, предоставени му за временно и възмездно ползване по
силата на договор за наем от 22.04.2013 г.:
-
Поземлен
имот с площ 2,164 дка, имот пл. № 000***, съставляващ парцел VІ-*** в кв.1 по
плана на 7-ми (сборен) стопански двор на гр. Б., при граници и съседи: мера;
мера; мера и път;
-
Т.
със застроена площ от 984 кв. м., находящ се в парцел VІ-*** в кв.1 по плана на
7-ми (сборен) стопански двор на гр. Б., при граници и съседи: мера; мера; мера
и път;
-
Полумасивна
стопанска сграда с площ 15 кв.м. и масивна сграда – трафопост с площ 8 кв.м.,
ведно с поземлен имот VІІ-*** от кв.1 в стопански двор № 7 – сборен на гр. Б.с
ЕКАТТЕ *****, с площ от 0,790 дка, с начин на трайно ползване „стопански двор –
кланница, стопанска сграда, трафопост“, при граници и съседи за парцела: №
0***05 – полски път ОПФ – необработваема земя, № 0***72 – полски път на ОПФ –
необработваема земя /по скица/, от четирите страни път /по нотариален акт/.
-
Стопанска
сграда – гъскарник, със застроена площ 153 кв.м., находящ се в поземлен имот №
700*** в гр. Р. с ЕКАТТЕ ****, община Р., кв. Г. Н., стопански двор № 3 с площ
0,352 дка, с начин на трайно ползване – стопански двор, четвърта категория, при
граници и съседи: имот № 7***47 на ДПФ-МЗХ; имот № 7***55 – полски имот; имот №
70***49 на П. С.Г.и имот № ****53 на Й. С. Ч.;
-
Поземлен
имот № 700*** в гр.Р. с ЕКАТТЕ 62075, община Р., кв. Г. Н., стопански двор № 3
с площ 0,352 дка, с начин на трайно ползване – стопански двор, четвърта
категория, при граници и съседи: имот №7***47 на ДПФ-МЗХ; имот № 7***55 –
полски имот; имот №70***49 на П. С.Г.и имот № 7***53 на Й. С. Ч..
От
приетите по делото писмени доказателства, се установява, че сключеният наемен
договор е развален, считано от 19.10.2015 г., от Наемодателя, поради виновно
неизпълнение на задълженията по чл. 12 и чл. 15 от Договора от страна на
Наемателя, за което последният е бил уведомен с Нотариална покана, връчена му
на 19.08.2015 г.
По
делото не се спори, а и от приетите по делото като писмени доказателства –
Протоколи за въводи в недвижими имоти, съставени от ЧСИ ****** с рег. № ***, с
район на действие - ПОС, се установява, че въз основа на посоченото Решение на
ПОС е извършен въвод на „Милктекс“ ЕООД
на 15.12.2016 г. в имотите, находящи се в гр. Б., а на 29.12.2016 г. е
извършен въвод на „Милтекс“ ЕООД в имотите, находящи се в гр. Р..
Относно
предявените искове по чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД,
страните не спорят, а и от приетите по делото писмени доказателства – 14 броя
фактури /л.6-19/, се установява, че „Сузи РМ“ ЕООД е превеждало по сметка на
„Милтекс“ ЕООД, по 300 лева/месечно, с основание „наем по договор от 22.04.2013
г. и анекс към него от 15.10.2015 г.“, за периода от 15.10.2015 г. до
15.12.2016 г., или общо за този период сумата от 4 200 лева.
Според
ищеца тези суми са платени на отпаднало основание, доколкото Договорът за наем
е бил прекратен едностранно от наемодателя „Милтекс“ ЕООД, считано от
19.10.2015 г. Това обстоятелство поначало не се оспорва от ответника, а също е
установено и в мотивите на Решение № 1217/03.10.2016 г., постановено по гр.д. №
****/2016 г. по описа на ПОС.
С
прекратяването на наемното правоотношение, са отпаднали и поетите с Договора за
наем задължения на страните, в т.ч. и задължението на наемателя да заплаща
наемната цена, като престираното след прекратяването на договора представлява
получено от другата страна на отпаднало основание. Действително, съгласно
разпоредбата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД, ако наемателят продължи ползването, въпреки
противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение. В конкретния случай,
няма спор, че платените за процесния период суми от ищцовото дружество
представляват наемни вноски, съгласно уговорения в договора наем. Поради което
същите нямат характер на обезщетение по смисъла на посочената разпоредба.
Самият ответник, в отговора на исковата молба, не оспорва, че сумите са
получени от него в изпълнение на прекратения вече договор, като признава и, че
е правил опит да ги приспадне срещу претендираните от него обезщетения за
ползването на имота след прекратяване на договора.
Предвид
изложеното, съдът счита, че този иск е доказан по основание, като спорът е
относно размера на исковата претенция.
Както
вече бе посочено, ищецът установява плащането на 14 месечни наемни вноски,
всяка от по 300 лева, за периода от 15.10.2015 г. до 15.12.2016 г., в общ
размер на 4 200 лева.
Следователно
предявеният иск е основателен до този размер, а за разликата – до претендирания
размер 4 500 лева – следва да се отхвърли като неоснователен.
Относно
предявените искове по чл. 59 ЗЗД за извършени разходи за подобрения, извършени
в наетите имоти в гр. Б.и в гр. Р., съдът намира следното:
В сключения между страните Договор за наем
от 22.04.2013 г., в чл. 15 страните са уговорили възможността наемателят да
извършва реконструкции, преустройства и подобрения на наетите обекти, само със
съгласието на наемодателя. Предвид тази уговорка следва да се приеме, че е
налице възможността, по време на действие на договора наемателят да извърши
действия, които да доведат до подобряване на наетия имот, в резултат на което
неговата стойност да се увеличи.
Съгласно чл. 231 ЗЗД дребните
поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено управление са
за сметка на наемателя. В конкретния случай, ищецът твърди, че е извършил
подобрения в наетия имот. Тъй като правото на обезщетение за извършени
подобрения в чужд имот по чл. 72 и чл. 74 ЗС, има само владелеца, а не
държателя, то ищецът може да търси единствено сумата на действителните разходи,
които е направил и с които е увеличил имуществото на ответника, т.е.
средствата, с които последният се е обогатил за сметка на обедняването на извършилия
разходите. Защитата на това имуществено право е осъществима с иска по чл. 59 ЗЗД, доколкото ищецът не разполага с друг иск.
За установяване на релевираните в
подкрепа на тези искове обстоятелства, по делото са събрани писмени и гласни
доказателствени средства, както и е прието заключение на съдебно – техническа
експертиза.
Въз основа на тези доказателства,
по отношение на отделните подобрения, съдът приема следното:
За изграждането на 100 м.
водопровод от кладенеца до стопанската постройка в гр. Б. По делото не е спорно, че такъв
водопровод съществува, като с него се осъществява водоснабдяването на
стопанската постройка в имота, като е спорен въпросът относно времето на
изграждането му, както и за чия сметка е извършено прекарването на това
съоръжение.
В тази връзка по делото са разпитани
две групи свидетели, като от свидетелите на ищеца единствено св. И.Й. твърди,
че изграждането на процесния водопровод му е било възложено от управителя на
ищцовото дружество – Р.М., като самият водопровод е изграден от маркучи,
прекарани от помпата, намираща се в имота до сградата в направен от работниците
изкоп на дълбочина около 25-30 см. Според този свидетел изграждането на
водопровода е извършено през 2014 г. Според показанията на св. С.Б. и св. Н.
Р., процесният водопровод е бил изграден за сметка на ответното дружество по
нареждане на управителя му – М. Г., като това е извършено през 2005 г. И
двамата свидетели подробно описват прекарването на водопровода, като отбелязват,
че същият е с дължина около 100 м., с маркуч – фи 45, доставен на голямо кълбо,
положен в изкопан канал с дълбочина около 50-60 см. и ширина – 40 см., по трасе
от стария сондаж до Т.а. Св. Р., в показанията си, допълнително уточнява, че
тръбата е била черна на цвят, че самият водопровод минава през къщата на М. Г.,
посочил е броя на работниците, които са изкопали канала, като е посочил, че и в
същия канал е бил поставен и кабел за електричество. Относно изграждането на
водопровода, съдът кредитира напълно показанията на св. Р. и св. Б., тъй като
същите са последователни, непротиворечиви и еднопосочни, подробно описват,
както времето на изграждането, така и пълния процес на доставка на материалите,
извършването на отделните строителни работи – СМР. За разлика от тях,
показанията на свидетеля на ищеца – св. Й., който единствено свидетелства
относно този факт, са фрагментарни и съдържат противоречия със самите твърдения
на ищеца относно годината на изграждане на водопровода, като същите не се
подкрепят от показанията на другите, разпитани по делото свидетели.
Предвид изложеното, съдът намира, че
процесният водопровод е изграден значително по – рано от посочения в исковата
молба период, както и, че това е извършено от и за сметка на ответното дружество.
От приетата по делото фактура № 201/24.06.2013 г., издадена на „Сузи РМ“ ЕООД,
като купувач, за закупуване на строителни материали – маркучи и фитинги, не
може да бъде направен изводът, че закупените от дружеството материали са
използвани за изграждането на процесния водопровод, дори само заради
обстоятелството, че според тази фактура материалите са закупени най – малко
месец след периода, посочен от самия ищец за извършване на това подобрение, а
именно: април – май 2013 г.
-
За изграждане на път до стопанската сграда в гр. Б.,
изразяващо се в насипване на трошен камък и валиране
Свидетелите са единни, че участъкът
от пътя до Т.а, т.е. до единият от наетите имоти в гр. Б.е бил в лошо
състояние, имало е много дупки, поради което през зимата е било трудно, почти
невъзможно да се премине. Това наложило насипването му с трошляци. Според св.
М. – брат на управителя на ищцовото дружество, е имало уговорка между последния
и управителя на наемодателя пътят да се оправи, като с това е станало за сметка
на ищцовото дружество. В тази връзка свидетелят твърди, че трошляци се карали
от с. С., насипвали се на пътя и се подравнявали с багер. Самият свидетел
твърди, че не е присъствал на споразумението за пътя, както и, че не помни
точно кога е извършено подобрението – насипването и подраняването на процесния
участък. Според св. Б., подраняването и укрепването на пътя, чрез насипване на
бели камъни е извършено през периода от 2005 г. до 2013 г. от М. Г., като
показанията му в тази насока се потвърждават напълно и от тези на св. Р.. Съдът
кредитира показанията на последните двама свидетели относно обстоятелствата,
касаещи периода, през който е извършено описаното подобрение, съответно лицето,
за чиято сметка е извършено, заради тяхната безпротиворечивост,
последователност, както и заради тяхната незаинтересованост, за разлика от св.
М., чиято показания съдът преценява с оглед на разпоредбата на чл. 172 ГПК.
Освен това, следва да бъде взето предвид обстоятелството, че ищецът не
установява по категоричен начин местоположението на този път, т.е. че същият
или част от него се намира в наетия имот – собственост на ответното дружество.
Нещо повече, и от приетото по делото заключение на вещото лице В.Р. по
назначената съдебно-техническа експертиза, прието като обективно и компетентно
дадено, и от обясненията на вещо лице в открито съдебно заседание, проведено на
28.02.2018 г., се установява, че процесната отсечка от пътя е разположена извън
имота на ответника.
За
изграждане на ограда и поставяне на 50 броя циментови колове в имота в гр. Б.Според
показанията на св. Б., който е бил охранител на имота през периода от 2005 г. –
2013 г., през този период е била изградена оградата на имота около 2 дка, като
всички материали - колове, бодлива тел и мрежи, са били доставени от М. Г. и
закупени от някакъв цех в гр. Ч.. Според свидетеля, който е участвал в
изграждането на оградата, заграждането е започнало от северната част на
тоалетните и от тоалетните до портала. От показанията на другите, разпитани по
делото свидетели – св. М.М. и св. Н. Р. се установява, че ограда е била
изграждана, след като ищцовото дружество е наело имота, като тази ограда е била
изградена, чрез преместване на 30-40 м. от вече изградената, като
съществуващата ограда е била завъртяна „надолу“ към наетия от „Сузи РМ“ ЕООД
общински имот в съседство. Последното обстоятелство се потвърждава и от
приетите по делото писмени доказателства – Договор № 36/11.3.2014 г. за наем на
земеделска земя – частна общинска собственост и Протокол за трасиране,
означаване и координиране на граници на ПИ 06361.0.613 от 24.07.2013г.
/л.51-54/. От изложеното следва, че действително се установява ищецът да е
изградил ограда, но това първо, не е било извършено през посочения от него
период – април – май 2014 г., а година по-късно, и второ, същата не само, че не
представлява подобрение към имота на ответното дружество, но дори е използвана
част от изградената вече ограда на този имот за ограждане на наетия от ищеца и
намиращ се в съседство на процесния, общински имот.
- За изграждане и монтиране на два
бункера за фураж в имота в гр. Р., ведно с тръбопроводи към тях
От заключението
на вещото лице В.Р. по назначената съдебно-техническа експертиза, прието като
обективно и компетентно дадено, се установява, че
двата
бункера за фураж, ведно с тръбопроводи към тях, са изградени и монтирани в гр.
Б.. Вещото лице в открито съдебно заседание, проведено на 11.07.2017 г.сочи, че
в имота в гр. Р. няма изградени и монтирани бункери за фураж.
От изложеното следва, че ищцовото
дружество не е доказало при условията на пълно и главно доказване, че всички
твърдени подобрения са извършени в наетите имоти в гр. Б.- собственост на
ответното дружество, както и, че същите са извършени с материали и труд,
заплатени от ищцовото дружество.
Изводът е, че предявените искове по
чл. 59 ЗЗД са неоснователни, доколкото не е налице обедняване на ищцовото
дружество за сметка на ответното дружество.
Относно предявения иск за
неустойка
Искането се основава на съдържащата
се в чл. 17 от Договора за наем от 22.04.2013 г., както и на твърдението, че
ответното дружество е нарушило задълженията си по чл. 7 и чл. 8 от същия
договор като не е представил обектите – предмет на договора в състояние, което
да отговаря на ползване, за което са наети и, че не е обезпечил несмущаваното
ползване на тези обекти.
Във връзка с този иск, съдът
намира, преди всичко, че в сключения от страните Договор не е уговорена
неустойка, обезпечаваща точното изпълнение на договора, каквото е заявеното
основание на предявения иск. Уговорената в чл. 17 неустойка, на която се
позовава ищецът представлява санкция и обезщетение за вредите, произтичащи от
неоснователното едностранно прекратяване на договора. От съдържанието на тази уговорка,
че в този случай, виновната страна дължи неустойка в размер на наемната цена на
действие на договора, не би могъл да се направи извод, че неустойката е
уговорена във връзка с неизпълнение на задълженията на която и да е от страните
по договора. Този извод следва не само от систематическото място на тази
уговорка, а именно в разпоредбите, свързани с „прекратяване на договора“, но и
с начина, по който се определя размера на същата – наемната цена за срока на
действие на договора. Уговорката относно формиране на неустойката води по-скоро
до извода, че същата е предвидена, от една страна, като санкция за страната,
която преждевременно прекратява договора, и от друга – като обезщетение за
вредите, претърпени от другата страна – поради предсрочното прекратяване на
договора. Във всички случаи, предвидената неустойка е неотносима към което и да
е друго неизпълнение на поетите с договора задължения. Само поради това
обстоятелство предявеният иск по чл. 92 ЗЗД е неоснователен.
За пълнота, съдът отбелязва, че
ищецът не доказва твърдяното от него неизпълнение от страна на ответника на
задълженията по чл. 7 и чл. 8 от Договора. В чл. 3 от Договора, страните са
уговорили единствено, че наетите обекти ще се използват от наемателя по
предназначение – за стопанска дейност. В чл. 2 от Договора е уговорено,
предаването на наетите обекти да се извърши с протокол за предаване, подписан
от страните.
Съгласно чл. 230, ал. 1 ЗЗД, ако не
е уговорено друго, наемателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което
отговаря на ползването, за което е наета. В конкретния случай, страните не са
съставили протокол, в който да е установено състоянието на наетите обекти. От
друга страна, доколкото липсват доказателства или дори твърдения от ищеца,
същият да е искал поправянето на наетите обекти, съответно намаление на
наемната цена, още по – малко разваляне на договора, по аргумент от противното
на чл. 230, ал. 2 ЗЗД следва да се приеме, че вещта е предадена в надлежно
състояние.
Неоснователно е и твърдението, че
наемодателят е препятствал ползването на имота в гр. Б., тъй като е предизвикал
проверки от противопожарните служби, полиция, хигиенна инспекция и други
контролни органи, на Инспекция на труда и Фонд „Земеделие“. Действително, от
събраните по делото писмени доказателства се установява, че през периода 2014
г. - 2015 г., по сигнали и жалби, подавани от управителя на ответното
дружество, такива проверки са били извършени в наетите обекти в имота в гр. Б.,
за които са съставяни Констативни протоколи. Видно от Констативен протокол от 18.09.2015 г.,
извършен в изпълнение на Заповед на Кмета на Община Б., е констатирано
незаконно строителство, извършено в наетия имот от Наемателя. В същото време, с
Докладна от 14.08.2015 г. на Началника на РСПБЗН – гр. Р., при извършената
проверка не са констатирани нарушения на правилата за пожарна безопасност. Няма
спор също, че извършените проверки през този период са били инициирани от
ответното дружество. Съдът счита, че подадените жалби и сигнали в тази насока не
съставляват неправомерни действия, осуетяващи ползването на наетия имот от
страна на наемателя, а са насочени към предотвратяване на извършването на
преустройства и подобрения без съгласието на наемодателя и в същото време към
проверка изпълнение задълженията на наемателя по чл. 11 от Договора, а именно:
да поддържа обектите с грижата на добър стопанин. От доказателствата по делото
не се установи действията, свързани с тези проверки да са довели до
преустановяване ползването на наетия имот. Това се потвърждава и от показанията
на св. Х. /М./, която е работила в посочения имот и свидетелства за извършените
проверки, при които според твърденията й не били констатирани нередности.
Предвид изложеното, съдът намира,
че предявеният иск за заплащане на неустойка, е неоснователен и същият да се
отхвърли.
Относно разноските:
С оглед изхода на спора
и на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 3 ГПК в полза на всяка от страните по делото
следва да се присъдят разноски по съразмерност на уважената и отхвърлена част
от исковата претенция.
Ищецът
претендира за заплащане на разноски, в общ размер на 1 855 лева, от които
сумата от 620 лева – платена държавна такса, заплатено адвокатско възнаграждение
в размер на 995 лева, видно от Договор за правна защита и съдействие
(л.20), депозити за вещи лица и свидетел
– 240 лева.
Ето защо и, на основание чл. 78,
ал. 1 ГПК, на ищеца следва да му се заплатят разноски в размер на 501.13 лева,
съразмерно с уважената част от исковете.
Ответникът
претендира разноски в общ размер на 3520 лева, от които 20 лева – за свидетел и
3 500 - заплатено адвокатско възнаграждение.
С оглед направеното от процесуалния
представител на ищеца възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение, съдът следва да извърши преценка.
Ответникът претендира заплатено
адвокатско възнаграждение в общ размер на 3500 лева.
Съгласно разпоредбата на чл. 7, ал.
2 от НАРЕДБА № 1 от 9.07.2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения, за процесуално представителство, защита и съдействие
по дела с определен интерес възнагражденията са определят по определения
начин, съобразно размера на материалния интерес. В конкретния случай, материалният
интерес по делото се формира от размера на отделните искове претенции. При така
определените интересите на исковете, минималният размер на адвокатското
възнаграждение, определен съгласно чл.
7, ал. 2, т. 4 от НАРЕДБА № 1 от
9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, е в размер
на 1 715.30 лева.
Съдът намира за основателно
направеното от ищцовото дружество възражение за прекомерност на
заплатеното адвокатско възнаграждение, тъй като делото от една страна, не се
отличава със значителна фактическа и правна сложност, а от друга страна– по делото са проведени четири съдебни
заседания за събиране на поисканите от страните доказателства – гласни,
писмени, съдебна експертиза. С оглед обема на осъществените действия,
както и предвид конкретната фактическа и правна сложност, съдът счита, че
справедливото и адекватно по стойност възнаграждение следва да бъде определено
на сумата от 2 000 лева.
Ето защо и, на основание чл. 78,
ал. 3 ГПК, на ответника следва да му се заплатят разноски в размер на
1 459.63 лева, съразмерно с отхвърлената част от исковете.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА „МИЛТЕКС“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Р., ул. „Несебър“ № 6, представлявано от М. Г., да заплати на „СУЗИ РМ“ ЕООД, ЕИК
2***91075, със седалище и адрес на управление: гр. Р., ул. „Петко Каравелов“ №
1, представлявано от Р.М., сумата в
размер на 4 200 лева /четири
хиляди и двеста лева/, представляваща сбор от заплатените месечни наемни
вноски, всяка в размер на по 300 лева, за периода от 15.10.2015 г. до
15.12.2016 г., като платени на отпаднало основание, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата до пълния предявен размер от 4 500
лева, като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявените от „СУЗИ РМ“ ЕООД, ЕИК 2***91075,
със седалище и адрес на управление: гр. Р., ул. „Петко Каравелов“ № 1,
представлявано от Р.М., против „МИЛТЕКС“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Р., ул. „Несебър“ № 6, представлявано от М. Г.,
искове, за осъждането на ответника да заплати на ищеца, следните суми,
представляващи разходи за материали и труд за извършени подобрения в
недвижимите имоти – собственост на „Милтекс“ ЕООД, в общ размер на 2 046.77 лева /две хиляди и
четиридесет и шест лева и седемдесет и седем стотинки/, както следва:
-
изграждане
на водопровод от кладенеца до стопанската постройка в гр. Б.– 100 метра – на
стойност 235.41 лева;
-
изграждане
на път до стопанската сграда в гр. Б., изразяващо се в насипване на трошен
камък и валиране – 150 метра – на стойност 927.36 лева;
-
изграждане
на ограда и поставяне на 50 броя циментови колове в имота в гр. Б.– на стойност
594 лева;
-
изграждане
и монтиране на два бункера за фураж в имота в гр. Р., ведно с тръбопроводи към
тях на стойност 290 лева, като неоснователни.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „СУЗИ РМ“
ЕООД, ЕИК 2***91075, със седалище и адрес на управление: гр. Р., ул. „Петко
Каравелов“ № 1, представлявано от Р.М., против „МИЛТЕКС“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Р., ул. „Несебър“ № 6, представлявано
от М. Г., иск за осъждането на ответника да заплати на ищеца, сумата в размер
на 9 000 лева /девет хиляди
лева/ - представляваща неустойка, съгласно чл. 17 от Договора за наем от
22.04.2013 г., за неизпълнение на договорни задължения по чл. 7 и чл. 8 от
Договора за наем, за периода от 24.04.2013 г. до 19.10.2015 г., като
неоснователен.
ОСЪЖДА „МИЛТЕКС“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Р., ул. „Несебър“ № 6, представлявано от М. Г., да заплати на „СУЗИ РМ“ ЕООД, ЕИК
2***91075, със седалище и адрес на управление: гр. Р., ул. „Петко Каравелов“ №
1, представлявано от Р.М., сумата в размер на 501.13 лева (петстотин и един лева и тринадесет стотинки) - съдебно
– деловодни разноски за настоящото производство по гр.д. № 1883 по описа за
2017 г. на ПРС, ІХ гр.с., съобразно уважената част на исковете.
ОСЪЖДА „СУЗИ
РМ“ ЕООД, ЕИК 2***91075, със седалище и адрес на управление: гр. Р., ул. „Петко
Каравелов“ № 1, представлявано от Р.М. да заплати
на „МИЛТЕКС“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Р., ул. „Несебър“ № 6, представлявано от М. Г., сумата в размер 1 459.63 лева (хиляда четиристотин
петдесет и девет лева и шестдесет и три стотинки) - съдебно – деловодни
разноски за настоящото производство по гр.д. № 1883 по описа за 2017 г. на ПРС,
ІХ гр.с., съобразно отхвърлената част на исковете.
РЕШЕНИЕТО може
да бъде обжалвано в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Окръжен
съд – Пловдив.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п/
Вярно с оригинала: П.П.