№ 275
гр. Разград, 07.11.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – РАЗГРАД, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на седми ноември през две хиляди двадесет
и втора година в следния състав:
Председател:Анелия М. Йорданова
Членове:Валентина П. Димитрова
Атанас Д. Христов
при участието на секретаря Дияна Р. Георгиева
Сложи за разглеждане докладваното от Валентина П. Димитрова Въззивно
гражданско дело № 20223300500262 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 10:15 часа се явиха:
ЖАЛБОПОДАТЕЛЯТ лично и с адв.Ч..
ЗА ВЪЗЗИВАЕМАТА СТРАНА се явява адв Х..
Адв. Ч.: Да се даде ход на делото.
Адв. Х.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
ДОКЛАДВА делото:
Делото е образувано по въззивна жалба на Л. П. Т., подадена чрез адв. Ж. Ч. от АК -
Разград против решение № 110/30.05.2022 г., постановено по гр.дело №335/2021 г. по описа
на Районен съд Исперих, с което съдът е осъдил жалбоподателя, като неизправна страна по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти да заплати на А. А. К.
сума в размер на 20 000 лева на основание чл.92, ал.2 от ЗЗД , както и сума от 146,82 лева,
сторени от ищеца разноски при сключването на предварителния договор от 26.11.2018г. В
жалбата се сочи за неправилност и незаконосъобразност на решението на Районен съд –
Исперих, поради неправилно приложение на материалния закон, както и на необоснованост
на същото, поради необсъждане на всички възражения, направени с отговора на исковата
молба, както и неразглеждане в цялост на отношенията между страните по предварителния
1
договор. Прави се искане за неговата отмяна и постановяване на друго по същество на
спора, с което предявеният иск да бъде отхвърлен. Излагат се подробни съображения.
Жалбата е процесуално допустима, като подадена в срок от легитимирана страна в
процеса – ответник в първоинстанционното производство, против акт, подлежащ на съдебен
контрол по реда на въззивната проверка. Със същата се прави доказателствено искане за
назначаване на съдебно-техническа експертиза. Окръжният съд намира на първо място
искането за преклудирано, а и по делото не е въвеждан спор, че част от необходимите
документи по процедурата по обединение на имотите, предмет на договора и изменение на
ПУП са налични, поради което следва да бъдеоставено без уважение.
Насрещната по жалбата страна, А. А. К. не е депозирал отговор на въззивната жалба
в дадения му от съда законов срок
Адв.Ч.: Поддържам жалбата. Няма да соча доказателства.
Адв. Х.: Оспорваме жалбата, считаме я за неоснователна. Няма да сочим
доказателства.
СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД ПО СЪЩЕСТВО
Адв. Ч.: Ние сме изложили подробни съображения свързани с правилността на
обжалваното от нас решение на РС. По време на разглеждане на делото пред РС стана ясно,
че ответника сега жалбоподател е изпълнил изцяло задълженията си по предварителния
договор, т.е. обединил е двата имота предмета на предварителния договор, променил е
предназначението на земята и е изготвил ПУП за застрояването на двамата имота. РС е
приел въпреки това, че той е неизправна страна поради неизпълнение на срока на договора,
който е месец декември 2019 година. В тази връзка, съдът не е направил и в противоречие
със закона правилна преценка на уговореното между двете страни. Аз съм посочил и
практика, какво представлява договора между страните и че съдът не може да се произнася
противно на валидни уговорки между тези страни. В чл. 17 на договора е посочено пак
императивно, че когато забавянето се дължи на действието на държавни или общински
органи, срока на договора може да бъде продължен. Това обстоятелство е установено по
делото безпротиворечиво. За да постанови решението си обаче, съдът е пропуснал да
обсъжда няколко важни документа като е приел, че първия документ в изпълнение на
договора е от 23.06.2019 г. Добре, ама на 14.02.2019 г., т.е. 4 месеца преди приетия срок е
издадена заповед на кмета на Общината, с което е извършено обединяването на двата имота.
Как може РС да е приел нещо, което е в противоречие с конкретно доказателство по делото.
Не само това. Първият документ с процедурата, тъй като те са водили предварителни
преговори двете страни е от 30.07.2018 г., съдът не е обсъждал и този документ. Съдът не е
2
обсъждал нещо, което обективно се вижда по делото, а то е, че заявлението за изработване
на ПУП, което е след промяна на предназначението, процедура, която е приключила е
подадено в Общината на 14.06.2020 г., а заповедта на кмета за одобряване е издадена на
18.05.2021 г., т.е. самият общински орган, какъвто е кмета на Общината по една част от
процедурата предмет на задължението е продължила година и половина, т.е. толкова,
колкото е уговореното в договора сключен месец ноември 2018 г. и карен срок декември
2019 г., т.е. само от едната процедура се вижда, че тя е заела времето уговорено по договора.
Към исковата молба е приложен констативен протокол на нотариус Пламен Ангелов, който е
издаден в процедура по нотариална покана от другата страна и в него жалбоподателят се е
явил и съвсем точно е обяснил това, което е задължението му по договор. Обяснил е, че
забавянето се дължи на действия на държавни и общински органи, поискал е да се удължи
поради тази причина действието на договора, другата страна неоснователно не се е
съгласила, въпреки че това е уговорено между двете страни задължение. Казал е, че няма
обективна причина за неизпълнението. Ние не твърдим за обективна причина, която тепърва
трябва да се мотивира пред съд и да се доказва. Твърдим за обстоятелства, които са
уговорени императивно между страните и при настъпването им, а това е доказано
безпротиворечиво по делото с писмени доказателства и с изявление на двете страни. Има и
други фактически и правни обстоятелства свързани с неправилността на решенето, които
съм изложил, включително несъобразяване на доста пространна съдебна практика на ВКС,
но в резюме, какво е установено пред РС. Установено е, че жалбоподателят е изпълнил
изцяло задължението си по предварителния договор. Второ установено е, че има забавяне,
което се дължи на действие на държавни и общински органи, безпротиворечиво е
установено с писмени доказателства. Установено е, че в договора това е уговорено изрично
между страните като основание, което дава фактическа и правна възможност да се удължи
срока по договора. Не е казано как, казано е докато продължават действията на тези
държавни и общински органи. И въпреки всичко това, което както казах е установено по
делото, е не са обсъждани част от писмените доказателства по неизвестна причина за нас от
РС и по-специално процедурата, която само тя е заела за изготвяне на ПУП цялото
времетраене на договора и съдът е казал, че жалбоподателят моят доверител е неизправна
страна.
Аз ще ви моля да отчетете тези конкретни обстоятелства, които излагам пред вас, да
приемете, че жалбоподателят е изпълнил изцяло и точно договора и да се произнесете в
поискания от нас смисъл.
Адв. Х.: От името на доверителя си, моля да постановите решение, с което да
потвърдите първоинстанционния съдебен акт и да му присъдите разноските за настоящата
инстанция. Считам, че първоинстанционното решение е валидно, допустимо и правилно.
Основният според по делото въпрос, който се поставя пред вас е надлежно ли е развален
предварителния договор сключен между страните. Аз считам, че правилно
първоинстанционният съд е приел, че това е надлежно сторено и считам, че противно на
твърденията във въззивната жалба не е било необходимо да се два допълнителен срок за
3
изпълнение и да се спазва реда посочен в чл. 87 от ЗЗД допълнителен подходящ срок, както
твърди жалбоподателя. Съобразно цитираната от мен пред първоинстанционното
производство съдебна практика и по-конкретно Решение по грд.№ 992/2018 г. на Трето ГО,
съдът е приел, че редът по чл. 87 за разваляне на договорите не следва да бъде спазван след
като страната, която е заплатила задатък е предпочела този задатък да й бъде върнат и
договора да бъде развален и след като изрично в предварителния договор е посочено, че
става въпрос за задатък и тя има това право. В чл. 12 от настоящия предварителен договор
страните са уговорили именно това. Това е първата причина, поради която не е било
необходимо да се дава, какъвто и да е било срок година и четири месеца след като е изтекъл
падежа за изпълнение от страна на продавача по предварителния договор.
Втората причина, която стана ясно, че сключеният предварителен договор по
признание от страна на продавача предприетата от него процедура за изменение и
обединяване на двата имота е била свързана с предназначение за строителство на този имот,
строителство, което доверителят ми е имал намерение да извърши. Има един нюанс дали
става въпрос за жилищно строителство или за строеж на търговски обект, няма никакво
значение безспорно е между страните, че целта, с която купувача купува е да строи. Едва
при срещата пред нотариуса на 22.04.2021 г. доверителят ми е узнал за своеобразна тежест
върху имота минаващ през целия диагонал на имота водопровод, което обстоятелство
значително би затруднило и дори би довело до състояние на невъзможност едно бъдещо
строителство върху този имот, респективно няма да може да бъде постигната целта, за която
се купува.
Във въззивната жалба, както в цялото първоинстанционно производство по този
въпрос въззивника твърди, ама то целта не е предмет на предварителния договор, не е
ставало ясно, за какво се купува имота и няма какво да се обсъжда. Това, обаче не е така.
Доказано беше с гласни доказателства, пък и както вече посочих има признание на самия
жалбоподател за това, че купувача купува имота с такава цел и с оглед установеното
наличие на тежест върху имота, изпълнението по нататък за купувача е станало безполезно,
което е втората причина поради която не е било необходимо да се дава срок.
И на трето място да допуснем, че тезата на жалбоподателя е вярна и правилна и че
трябва да му се даде подходящ срок. Уважаеми съдии, какъв е според вас подходящия срок
след като година и четири месеца се е забавил, не е посочил, каквато и да е причина за това
забавяне. Твърди се тук пред вас, че е имало проблеми, че от доказателствата по делото
установявали, колко бавно действали институциите, но няма нито едно доказателство, от
което да е видно, че жалбоподателят е проявил някаква активност, че ако е било налице
мълчалив отказ например го е атакувал или въобще нещо, което да е предприел във връзка с
тази забава. Напротив, гордо се заявява, ама то само част от процедурата е заела целия
период за изпълнение, а какво е направил жалбоподателя, за да я ускори или да представи
някакъв документ, от който да е видно, че нещо му е било отказано. Аз не видях такива
доказателства по делото и считам, че правилно първоинстанционният съд е интерпретирал
неговото поведение, което е съчетание от бездействие и от закъснели действия.
4
Във въззивната жалба се твърди, че процедурата била изпълнена и към момента на
приключване на устните състезания пред първоинстанционния съд жалбоподателя бил
готов да изпълни и да прехвърли собствеността, но това уважаеми съдии, май месец 2022
година. Колко трябва да чака купувача, за да упражни правото си да развали договора или
колко трябва да чака, за да купи. Считам, че по тези съображения, дори и да се приеме, че
някакъв срок е следвало да бъде отправен и този, който е тридневния от връчване на
показаната на 19.04.2021 г.до проведената пред нотариуса среща на 22.04. същата година е
бил недостатъчен след това дори и по време на процеса жалбоподателят е имал достатъчно
време, но не е представил доказателства за реалната причина за забава. Освен това опитва се
жалбоподателя пред вас да внуши, че действията били предприети от негова страна още
преди сключване на предварителния договор, ако той е действал и е правил нещо преди да
сключи предварителния договор през 2018 г. тези действия нямат значение за настоящия
спор, защото тези действия не са в изпълнение на предварителния договор. И наистина,
действително първото не знам какви доказателства гледаме и какви доказателства
обсъждаме, надявам се, че са едни и същи тези, които са ни връчени като препис от страна
на ответника в първоинстанционното производство, но действително проект за изменение
на ПУП е входиран на 08.05.2019 г., а на 21.05.2019 г. е издадено удостоверение, че проекта
е приет. Така, че в първоинстанционното решение правилно е прието, че едва през май 2019
г. са налице някакви активни действия значителен период от време след сключване на
предварителния договор от страна на продавача по него.
Последното възражение, което гласно не беше обсъдено, но е посочено в жалбата е,
че не бил в готовност купувача да купи, тъй като не е разполагал с цената. Това категорично
не е така, не отговаря на истината първо не може да се правят изводи въз основа на
отрицателни факти и само защото в констативния протокол не пише нищо за цената,
жалбоподателят удобно да интерпретира, че след като не пишело нищо, парите не били
налице. Не е така. Този въпрос пред нотариуса, тъй като за разлика от процесуалния
представител на жалбоподателя аз съм присъствала на срещата пред нотариуса и лично съм
се убедила в изявленията на страните преди да бъдат записани в протокола, въобще не се е
стигнало до обсъждане на въпроса разполага ли купувача с паричните средства. Той
разполага, след като се е явил, но в протокола първо продавача не е повдигал въпроса и това
е причината да не бъде посочено обстоятелството и второ до обсъждане дали се носи
конкретната паричната сума пак повтарям не се е стигнало, защото тогава продавача заяви,
че не е готов с документите, дори тогава не поиска сключването на някакво допълнително
споразумение, с което да се удължи срока, дори тогава не посочи ясно и конкретно кога
според него се очаква и очертава да приключи процедурата по обединяване на имотите,
процедурата, за която е поел задължение в чл. 11 от предварителния договор.
И на последно място в жалбата е твърди наличието на форсмажорни обстоятелства
като се взира настъпилата в световен мащаб Ковид криза, която обхванала Република
България. Твърди се, че заради извънредното положение и последвалата епидемиологична
обстановка, не е могъл навреме продавача да изпълни задълженията си. Следва да се отчете
5
обстоятелството, че до края на 2019 година, когато е падежа, такава криза не е имало първо
и второ по време на епидемиологичната обстановка институциите очевидно са действали
след като тя е продължила да действа и в нейния ход именно е финализирана процедурата
по обединение на процесните имоти и одобрение на изменения ПУП.
По всички тези съображения, моля да оставите без уважение жалбата. Представям
договор за правна защита за настоящата инстанция и списък на разноските.
Адв. Ч.: Моля да направите разграничение между двете процедури, които са
обсъждани сега от процесуалния представител на другата страна. Една е процедурата, която
сме поискали и която е предвидена в ЗЗД да се даде подходящ срок и от страната и от съда
за изпълнение на договора. Аз това съм го обсъдил подробно. Друго е процедурата, която
изтъкнах пред вас и която е свързана с това дали е налице изобщо основание за разваляне
на договора и която не е свързана с този срок, а именно, за това, че моя доверител не е
съобщил на другата страна кога ще се приключи, колко време в констативния протокол
представен към исковата молба от 22.04.2021 г. той изрично е посочил, какво е направил до
момента. Мога да цитирам: „В момента имотите вече са обединени, изготвен е ПУП,
документите са внесени в министерство. Преди това минал е ПУП през сесия, обединението
е съгласувано с ВИК, с ЕнергоПро, в ДВ е изготвено, на финала съм на процедурата и
забавянето е поради действие на държавни институции“. Цитирам изявлението. Той не е бил
в невидение. И последно това беше част от защитата, че имало някакъв водопровод, който
би попречил на инвестиционни намерения, това не е предмет на договора, а отделно не
може да се вмени във вина и в неизпълнение на договора на моя доверител установените в
последствие, двете страни са могли да се разберат по някакъв начин, ако наистина това е
обективно обстоятелство, което не му е било известно, но то не може да е основание за
разваляне на договора и за отговорност някаква на жалбоподателя.
СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИОБЩАВА представените молба и договор за правна защита и съдействие, и
списък на разноски.
Адв. Ч.: Правя възражение за прекомерно възнаграждение.
СЪДЪТ обяви, че ще се произнесе с решение в срок.
Протоколът изготвен в съдебно заседание, което продължи до 10:37 часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
6