№ 7741
гр. С, 16.05.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:П. Т. С. ВЛ.
при участието на секретаря С. ЕМ. Д.
като разгледа докладваното от П. Т. С. ВЛ. Гражданско дело №
20221110115217 по описа за 2022 година
Софийски районен съд е сезиран с предявен от Д. Г. Т. срещу Д. Б. П. и Д. Х. Д. иск с
правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС за изкупуване на 1/2 ид.ч. от самостоятелен обект в сграда
с идентификатор 68134.202.63.1.6, представляващ апартамент № 2, находящ се в гр. С,
улица „В“ № 20, вх. Г, ет. 2, с площ от 58,19 кв.м. и състоящ се от три стаи, кухня, и други
сервизни помещения, при съседи: коридор, от три страни двор и Р М, заедно с мазе с площ
от 16,85 кв.м., при съседи: коридор, стълбище, А С С Т. и коридор и заедно с 15,14 %
идеални части от поземлен имот с идентификатор 68134.202.63, при условията
обективирани в нотариален акт № 185, том V, рег. № 14462, дело № 888 от 2021 г. на
нотариус С М и при условие, че в едномесечен срок от влизане в сила на решението ищецът
заплати сумата от 120 000 лева.
Ищецът твърди, че с Д. Б. П. били съсобственици, при равни квоти на посочения по-
горе недвижим имот. Поддържа, че през месец август ответницата му се е обадила с
предложение да му продаде своята 1/2 идеална част от процесния имот за сумата от 120 000
евро, но ищецът отхвърлил предложението, тъй като цената му се сторила завишена.
Твърди, че на 17.03.2022 г. се обадил на ищцата, за да я попита дали е преосмислила
предложението си, а тя му заявила, че е продала имота на втория ответник - Д. Х. Д., срещу
сумата от 120 000 лева. Твърди още, че не е получавал нотариалната покана, описана като
приложение към нотариалния акт от 17.09.2021 г., за която е разбрал след справка в Агенция
по вписванията на 18.03.2022 г.
Ответникът Д. Х. Д. е подал отговор в срок, с който оспорва предявения иск. Сочи, че
при сключване на нотариалната сделка ответницата Д. П. е представила нотариална покана и
констативен протокол, от които е видно, че ищецът е поканен да изкупи нейната 1/2 идеална
част от процесния имот. При тези твърдения моли за отхвърляне на исковете.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответницата Д. П., която заявява, че
няколко пъти е предлагала на ищеца да изкупи собствената й 1/2 от имота срещу сумата от
120 000 лева, но последният е отказал. Заявява, че е изпратила нотариална покана до ищеца,
с която го е поканила в седемдневен срок от получаване на поканата да се яви в кантората
на нотариус С М, вписана с рег. № 785 на НК за сключване на нотариален акт за покупко-
продажба на гореописаната идеална част от имота срещу сумата от 120 000 лева. Сочи, че на
29.07.2021 г. на адреса на лицето е залепено уведомление на основание чл. 47, ал. 1 и ал. 2
1
ГПК, а на 12.08.2018 г. е изтекъл срокът за получаване на поканата, респективно в
седемдневен срок – 19.08.2021 г. ищецът е следвало да се яви на посочения в поканата адрес.
На същата дата бил съставен констативен акт, че ищецът не се е явил за сключване на
сделката. Ищцата заявява, че е изпълнила задължението си да предложи имота на ищеца, но
същият не го е сторил, поради което предявеният иск е неоснователен.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 ГПК,
намира за установено от фактическа и правна страна следното:
За уважаването на предявения конститутивен иск с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС
следва да са налице следните предпоставки: 1) наличие на съсобственост върху недвижим
имот; 2) продажба на дела на единия съсобственик на трето за съсобствеността лице с
действителна сделка, както и 3) липса на предложение до другия съсобственик за
изкупуване.
Страните не спорят, а и се установява от представените по делото писмени
доказателства, че преди процесната сделка Д. Г. Т. и Д. Б. П. са били съсобственици на
апартамент № 2, находящ се в гр. С, улица „В“ № 20, вх. Г, ет. 2 при равни квоти – по 1/2
идеална част за всеки.
Не е спорно още, че по силата на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № 185, том V, рег. № 14462, дело № 888 от 2021 г. на нотариус С М Д. Б. П. е продала
своята 1/2 идеална част на трето за собствеността лице – Д. Х. Д. за сумата от 120 000 лева.
Предвид липсата на спор по тези факти и представените в тази връзка доказателства,
то съдът приема, че правната легитимация на страните е налице.
Разпоредбата на чл. 33 ЗС не съдържа забрана за съсобственик да се разпореди със
своята част от недвижим имот в полза на трето за съсобствеността лице, но въвежда
ограничение в упражняването на това право като го задължава да предложи преди това на
останалите съсобственици да купят дела му при същите условия. Ако не изпълни
задължението, за другите съсобственици възниква правната възможност да изкупят неговия
дял при условията на чл. 33, ал. 2 ЗС. Именно това е и спорният по делото въпрос - дали
ответницата Д. Б. П. е изпълнила задължението си да предложи на Д. Г. Т. да изкупи нейната
идеална част от съсобствения им недвижим имот.
В тази връзка ответниците са представили Нотариална покана рег. № 9547, том 5, акт
33 на нотариус С М, с район на действие СРС, рег. № 785 на НК, както и констативен
протокол акт № 87, том VI, рег. № 12689 от 19.08.2021 г. Представената нотариална покана е
отправена от Д. П. до Д. Т., като с нея е отправено предложение последния да изкупи
нейната 1/2 идеална част от процесния недвижим имот за сумата от 120 000 лева. Поканата е
връчената на основание чл. 47, ал. 1 и ал. 2 ГПК, като е посочено, че адресът в гр. С, ж.к. „Н
I част“, бл. 114, вх. Б, ет. 7, ап. 42 е посетен на 29.06.2021 г. и на 18.07.2021 г., но лицето не е
намерено. Не е намерено и друго лице, представител на Д. Г. Т., което да получи поканата
Уведомлението е залепено на входната врата на сградата, а срокът от 14 дни е изтекъл на
12.08.2021 г., до която дата поканата не е получена от лицето в нотариалната кантора.
Ищецът оспорва получаването на посочената нотариална покана, като прави възражение за
нарушение на реда за връчване.
Съдът намира възражението на ищеца за нередовно връчване за основателно.
Съгласно действащата редакция на чл. 47, ал. 1 ГПК /ДВ бр. 86/2017 г./, която е била
приложима, когато ответникът в продължение на един месец не може да бъде намерен на
посочения по делото адрес и не се намери лице, което е съгласно да получи съобщението,
връчителят залепва уведомление на вратата или на пощенската кутия, а когато до тях не е
осигурен достъп - на входната врата или на видно място около нея. Невъзможността
ответникът да бъде намерен на посочения по делото адрес се констатира най-малко с три
посещения на адреса, с интервал от поне една седмица между всяко от тях, като най-малко
едно от посещенията е в неприсъствен ден. В случая Д. Т. нито е търсен в продължение на
един месец, нито адресът е посетен три пъти. Направени са две посещения на посочения
адрес – едното на 29.06.2021 г. (вторник) и второто на 18.07.2021 г. (неделя).
2
Същевременно не е налице изключението от правилото на чл. 47, ал. 1 ГПК – връчителят не
е събрал данни, че ответникът не живее на адреса, не е направена справка от връчителя чрез
управителя на етажната собственост или по друг начин, че лицето не живее на този адрес.
Не се установява нотариусът да е направил и справка за постоянния или настоящ адрес, нито
за местоработата на лицето, както и същото да е търсено на адрес, различен от посочения в
нотариалната покана. Предвид изложеното съдът намира, че е нарушена предвидената в чл.
47 ГПК процедура за призоваване, поради което не може да се счете, че ищецът по
настоящото дело е получил покана за изкупуване на идеалната част на Д. Б. П. от
съсобствения имот срещу сумата от 120 000 лева. Отразеното в констативния протокол акт
№ 87, том VI, рег. № 12689 от 19.08.2021 г. е без правно значение, предвид липсата на
редовно уведомяване по чл. 47 ГПК.
Във връзка с твърденията на ищеца, че не е получил поканата за изкупуване са
изслушани и показанията на свидетеля И К, живущ на адреса, на който е търсен ищецът за
връчване на нотариалната покана. Свидетелят заявява, че на адреса е живяла майката на
ищеца М Х.а, която К посещавал почти всяка вечер. Не е виждал на вратата да е лепено
уведомление, а когато са получавани съобщения свидетелят ги е взимал и е уведомявал
ищеца по телефона. Не е виждал призовкар на адреса. Дава сведения, че Д. Т. в последните
3-4 години не е бил постоянно на адреса, идвал е през няколко дни. Съдът кредитира
показанията на свидетеля, но същите са без значение за изхода на спора, предвид
изложеното по-горе, а именно нарушаване на процедурата по връчване и липсата на други
доказателства, които да удостоверят връчването на нотариалната покана или друг начин за
отправяне на предложение за изкупуване.
Правото на изкупуване е потестативно по своя характер и се упражнява с
конститутивен иск, който на основание чл. 33, ал. 2 ЗС следва да бъде предявен в
двумесечен срок от продажбата. Срокът е преклузивен и с изтичането му се погасява
материалното право, поради което въпросът за неговото спазване е относим към
основателността на иска, а не към процесуалната допустимост. По отношение началния
момент на течението му е формирана трайна съдебна практика, според която при отправено
до съсобственика предложение двумесечният срок започва да тече от деня на продажбата, а
когато такова не е било направено (какъвто е и настоящия случай предвид неспазването на
процедурата за уведомяване), срокът тече от момента на узнаването за сделката.
Безпротиворечиво се приема, че моментът на узнаването по смисъла на чл. 33, ал. 2 ЗС е
този на фактическото узнаване за продажбата, но не и моментът на узнаване на всички
условия на сключената сделка. Предявяването на иска в законовия срок е елемент от
фактическия състав на чл. 33 ЗС и подлежи на доказване наред с другите предпоставки.
Ищецът твърди, че е узнал за сключената сделка на 17.03.2022 г. от Д. П. и на 18.03.2022 г. е
направил справка в Агенция по вписванията. Исковата молба е предявена на 23.03.2022 г.,
т.е. двумесечният срок е спазен. В хипотеза когато предложение не е било отправено,
узнаването от ищеца за продажбата повече от два месеца преди предявяването на иска за
изкупуване е юридически факт, изгодна правна последица от чието доказване черпи права
ответната страна. Тя се състои в приемане за доказано на противопоставеното
правопогасяващо възражение за пропуснат срок, в резултат на което правото на изкупуване
да бъде отречено. Доказването от ответника трябва да е главно и пълно. Ищецът може да
проведе насрещно доказване, но не е длъжен да доказва узнаване за сделката на твърдяния
от него по-късен момент, тъй като при липсата на доказателства на безспорни данни да е
узнал по-рано следва да се приеме, че искът е предявен в срока по чл. 33, ал. 2 ЗС. Липсват
каквито и да е доказателства, които да доказват по безспорен начин ищецът да е узнал по-
рано, поради което следва да се приеме, че искът е предявен в срока по чл. 33, ал. 2 ЗС.
Неоснователно е поддържаното от втория ответник възражение ищецът да е узнал за
процесните продажби в деня на тяхното вписване в Агенцията по вписванията по силата на
оповестителното действие на самото вписване. Както бе посочено, според трайно
установената съдебна практика, меродавен за началото на срока по чл. 33, ал. 2 ЗС е
моментът, в който съсобственикът фактически е узнал за разпоредителната сделка, а не кога
3
е била вписана. При липса на отправено предложение се предполага незнание от
съсобственика, тъй като не е страна по договора и не е длъжен сам да следи дали не е
налице разпореждане в полза на трето лице.
Не бяха представени каквито и да е доказателства, че в предходен период
ответницата Д. П. е предлагала по телефона на ищеца да закупи имота за сумата от 120 000
евро, каквито твърдения е изложила в отговора на исковата молба, поради което
предявеният иск се явява основателен и доказан и като такъв следва да се уважи, като се
допусне изкупуване на идеалната част, притежавана от Д. П. Сумата от 120 000 лева следва
да бъде заплатена на Д. Х. Д., тъй като същият е изпълнил задължението си по договора и е
заплатил цената по банков път преди подписване на представения нотариален акт, който
факт е посочен в самия него, а и не се оспорва от страните.
По разноските:
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответниците следва да
бъдат осъдени да заплатят на ищеца направените по делото разноски в размер на 3200 лева,
от които – държавна такса в размер на 246,49 лева, 24,65 лева – такса за вписване на
исковата молба и 2 928,86 лева – адвокатско възнаграждение. Възраженията на ответниците
за прекомерност на претендираното адвокатско възнаграждение са неоснователни, тъй като
същото съответства на предвиденото в чл. 7, ал. 2, т. 3 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ДОПУСКА, на основание чл. 33, ал. 2 ЗС, изкупуване в полза на Д. Г. Т. ,
ЕГН:**********, със съдебен адрес: гр. С, ул. „П“ № 34, ет. 2 срещу Д. Б. П., ЕГН:
**********, с адрес гр. С, ж.к. „Н 1 част“, бл. 151, вх. „А“, ет. 9, ап. 33 и Д. Х. Д., ЕГН:
**********, адрес: гр. С, ул. „Л п” № 52, ет.3 , ап. 3 по предявения иск от страна на Д. Г. Т.
на 1/2 идеална част от следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.202.63.1.6, представляващ апартамент № 2, находящ се в гр. С, улица
„В“ № 20, вх. Г, ет. 2, с площ от 58,19 кв.м. и състоящ се от три стаи, кухня, и други
сервизни помещения, при съседи: коридор, от три страни двор и Р М, заедно с мазе с площ
от 16,85 кв.м., при съседи: коридор, стълбище, А С С Т. и коридор и заедно с 15,14 %
идеални части от поземлен имот с идентификатор 68134.202.63, при условията
обективирани в нотариален акт № 185, том V, рег. № 14462, дело № 888 от 2021 г., при
условие, че в едномесечен срок от влизане на решението в сила Д. Г. Т., ЕГН:**********,
със съдебен адрес: гр. С, ул. „П“ № 34, ет. 2 заплати на Д. Х. Д., ЕГН: **********, адрес:
гр. С, ул. „Л п” № 52, ет.3 , ап. 3 сумата от 120 000 лв. /сто и двадесет хиляди лева/, като
УКАЗВА на ищеца, че ако в едномесечен срок от влизане в сила на решението не заплати
цената в полза на Д. Х. Д., решението ще се счита обезсилено по право съгласно чл. 33, ал. 3
ЗС.
ОСЪЖДА Д. Б. П., ЕГН: **********, с адрес гр. С, ж.к. „Н 1 част“, бл. 151, вх. „А“,
ет. 9, ап. 33 и Д. Х. Д., ЕГН: **********, адрес: гр. С, ул. „Л п” № 52, ет.3 , ап. 3, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК, да заплатят разделно – по ½ част от сумата, в полза на Д. Г. Т. ,
ЕГН:**********, със съдебен адрес: гр. С, ул. „П“ № 34, ет. 2 сумата от 3200 лева,
представляваща направените по делото разноски.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4