О П
Р Е Д
Е Л Е
Н И Е
Номер 1457 02.12.2019 год. гр. Бургас
Бургаски окръжен съд, граждански състав
в закрито заседание в следния състав :
Председател: Иво Добрев
като разгледа докладваното от съдията Добрев търговско дело № 286 по описа за 2019г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е образувано по молба на Н.П.Г., ЕГН ********** и М.П.Г., ЕГН ********** ***,
чрез процесуален представител адв.П.А. от БАК, с която са предявени в условията
на алтернативност претенции срещу „Булстрой“ЕООД, ЕИК102874914, със седалище и
адрес на управление гр.Несебър, кв.“Черно море 3“, бл.23, партер за обявяване нищожността на договор за покупко-продажба на право на строеж,
обективиран в нотариален акт №66, том.Х, рег.№4786, дело №1799/2007г. от
04.05.2007г. по описа на нотариус Стоян Ангелов, вписан в Службата по вписвания
с вх.рег.№3318/07.05.2007г., акт №80, дело №2879/07г. на основание чл.26 ал.2
предл.2 и 5 и чл.26 ал.1 предл.2 ЗЗД
Представени са писмени доказателства. Претендират се и направените по делото разноски.
Книжата по делото са разменени редовно.
Исковете са предявени съобразно правилата за родова и местна подсъдност.
Налице са активна и пасивна легитимация на страните. Претенциите са допустими и
за ищците е налице правен интерес да искат прогласяването на процесната сделка
за нищожна, тъй като са страна по нея и решаването на правния спор няма как да
не повлияе пряко на имуществената им сфера, доколкото се цели връщане на
учреденото в тяхна полза от община Несебър право на строеж върху поземления
имот. Правният интерес произтича в случая от твърдението, че ищците са носители
на правото на строеж, предмет на процесния договор и по този начин бранят това
свое вещно право, искайки постановяване на съдебно решение, което със сила на пресъдено
нещо да отрече
правните последици на атакуваната
сделка- нейното облигационно действие и най-вече- вещно-прехвърлителният и ефект, имащ за предмет право на строеж върху имот,
учредено в тяхна полза. Промяната на
ПУП, довела като последица до обединяване на два имота и обособяването им в нов
такъв не може да промени направения по-горе извод, тъй като се касае за
административна процедура и провеждането на същата не води до погасяване на
вещното право, на което се позовават ищците.
В молбата се посочва, че на ищците било учредено право на строеж върху
общински имот по ½ идеална част за всеки от тях в УПИ XVIII,
в кв.26 по плана на ж.к.“Черно море“ гр.Несебър, целият имот на площ от 450
кв.м. В процесния имот била предвидена за изграждане сграда, за което бил
одобрен архитектурен проект. На 06.02.2007г. ищците сключили с ответника
предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим
имот със задължение за строителство, съгласно който „Булстрой“ЕООД се задължил да построи срещу прехвърленото
му право на строеж изцяло със свои средства, предвидената за изграждане в
парцела жилищна сграда, като предаде в полза на собствениците 226/808.67 кв.м.
идеални части от сградата, обособена в самостоятелни обекти, както и да заплати
сумите по чл.17 и 18 от договора и обезщетение към предходното дружество, с
което ищците имали подобен договор. Няколко месеца след сключването на договора
се провела среща между управителя на ответника и продавачите, по време на която
ищците били убедени да прехвърлят на дружеството-ответник правото на строеж,
чрез фиктивна покупко-продажба, като едновременно с това бъде сключен
предварителен договор на същата стойност между страните, в който се посочи, че
Георгиеви са заплатили на ответника стойността на бъдещите самостоятелни
обекти, които следвало да получат по силата на първоначално сключения договор
за продажба на правото на строеж. П. ги убедил, че това е взаимно изгодно, тъй
като строителя по този начин ще разполага с повече парични средства за
реализиране на проекта, като включително ще избегне плащането на ДДС. След
постигане на горната договорка били подписан процесния нотариален акт за
продажба на правото на строеж, като на същата дата, но преди нотариалното
изповядване на сделката бил сключен и предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, по силата на който ответника се задължил да продаде на
купувачите посочените индивидуализирани обекти за сумата от 128 115 лева,
за която сума се посочвало, че е заплатена изцяло. Срокът за изпълнение на обектите
не бил спазен, като понастоящем в поземления имот не било започнато никакво
строителство.
Уточнява се в
молбата, че както договора за продажба на правото на строеж, така и
предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имоти са привидни и не
отразяват действителната воля на страните. Действителната договореност била
материализирана в предварителен договор за прехвърляне право на строеж върху
недвижим имот срещу задължение за строителство от 06.02.2007г. Ответникът измислял всевъзможни причини през годините за
незапочване на строителството, като към настоящия момент ищците нито
притежавали реално правото на строеж, нито били получили дължимата им престация
по предварителния договор. Когато поискали да им бъде прехвърлено обратно
правото на строеж ответникът категорично отказал.
Твърди се
наличие на относителна симулация, водеща до нищожност на посочените по-горе два
договора, като привидни, сключени при липса на съгласие и заобикалящи закона. Формално процесната сделка отговаряла по съдържание и
форма на действителна сделка, но договореността на страните по нея била, че
насрещната престация на ответното дружество няма да се изразява в заплащане на
посочената в документа цена, каквато сума не била дадена реално, а поемане на
задължение за проектиране и строителство на самостоятелни обекти в сграда, така
както било уговорено в предварителния договор от 06.02.2007г.
Правна квалификация:
Ищците
са предявили претенции, които имат своите правни основания в чл.26 ал.1 предл.2 ЗЗД и чл.26
ал.2 предл.2 и 5 ЗЗД.
В депозирания писмен отговор, ответникът освен възражения относно
допустимостта на процеса излага и доводи за неоснователност на заявените искови
претенции.
Според дружеството- ответник с
атакуваната сделка категорично не се е целяло заобикаляне на закона, тъй като
прехвърлянето на правото на строеж и придобиване правото на собственост и
правото на строеж не били забранени от закона, поради което и липсвало
императивно нормативно правило, което да бъде заобиколено. Заявява се в тази
връзка, че твърдяната от ищците цел- неплащане от търговеца на ДДС, в случай на
възникване на такова задължение нямала отношение към настъпването на
вещноправния ефект на сделката.
По повод на въведеното основание за нищожност-
липса на съгласие се посочва, че ищците не оспорвали автентичността на
подписите си под процесния договор, но твърдели необосновано и неаргументирано,
че записаното в нотариалния акт не отговаряло на истината и цената не била
заплатена, тъй като същия ден по- рано последните сключили с ответника друг
предварителен договор за покупко-продажба на три самостоятелни обекта, в който
документ бил отразено, че цената на имотите е заплатена. Горното не отговаряло
на действителното положение. Плащането на продажната цена по нотариалния акт
било направено изцяло, по начина и в размера, описани в същия документ, като
същото намерило отражение в счетоводството на ответника, видно от извлечение от
сметка №611. Сумата по предварителния договор от 04.05.2007г. не била
осчетоводена в баланса на дружеството и претенция за връщането и не била
предявена от ищците, след изтичането срока на договора. Предвид казаното
дружеството ответник моли да бъде прието, че уговорката в процесния нотариален
акт отразява действителните отношения и воля на страните за дължимите от тях
насрещни престации по сделката.
Във връзка с третото, въведено
основание за нищожност на сделката- привиден договор се излага че с оглед на
заявените от ищците фактически обстоятелства, че страните са целели настъпване
последиците на предварителния договор от 06.02.2007г. е трябвало да се заяви и
самостоятелна претенция по чл.17 ал.1 ЗЗД. Цитира се и съдебна практика,
съгласно която страните по предварителния договор поначало са обвързани от
съществените елементи на бъдещата сделка, но няма пречка до постигане на
окончателната такава да променят уговорките помежду си и това изменение в
клаузите не може да има за последица симулативност на окончателната сделка.
Сочи се освен това, че доказването на абсолютната симулация се извършва единствено
посредством писмен документ-обратно писмо, в който е посочено, че съгласието за
сключване на договора не е истинско. Тъй като такъв документ не е ангажиран от
ищците по делото, то искането за допускане на свидетелски показания се явявало
недопустимо.
Направено е и възражение за
придобиване по давност на идеалните части на ищците от отстъпеното им право на
строеж върху общински имот, предвид изтекла в полза на ответника десетгодишна
придобивна давност, считано от датата на изповядване на процесната сделка-04.05.2007г.
Представени са писмени
доказателства.
В постъпилата допълнителна искова
молба се взема отношение по изложените от ответното дружество доводи и
аргументи. Заявява се, че ищците не твърдят да са заплащани суми по двата
договора от 04.05.2007г., напротив такива нямало въобще извършени. Посочените в
двата договора суми били фиктивни и това било направено с оглед избягване
плащането на ДДС, като верността на това твърдение следвала от самата правна
конструкция на сделките- подписани в един и същ ден, представляващи насрещни
договори, в които страните участват като купувачи и продавачи на едно и също
нещо. Житейски нелогично било в един и същ момент да продадеш право на строеж и
да закупиш самостоятелни обекти, които ще бъдат изградени по силата именно на
това право на строеж. Невярно било и твърдението, че се претендира абсолютна
симулация. В исковата молба изрично било записано, че е налице относителна
такава. Посочва се освен това, че ищците биха съединили иск по чл.17 ал.1 ЗЗД в
случай, че желаеха обвързващата сила на прикритото съглашение. Изложени са и
съображения за неоснователност на възражението за придобивна давност.
Формулирано е искане за допускане
на съдебно-счетоводна експертиза.
С подадения допълнителен отговор се
оспорват твърденията на ищците за наличие на правен интерес от предявяване на
претенциите. Искът по чл.34 ЗЗД бил погасен по давност, тъй като срокът за
предявяването му започвал да тече, от датата на която вземането е станало
изискуемо. Поддържа се въведеното възражение за изтекла в полза на ответника
придобивна давност. Взема се отношение към поставените задачи към
съдебно-счетоводната експертиза.
По отношение на доказателствените
искания:
Съдът намира направените от ищеца и ответника
доказателствени искания- за приемане на представени при предварителната размяна на книжата
писмени доказателства, за относими към предмета на делото, тъй като посредством
тях се заявява,
че ще се
установява наличието на посочените по- горе факти. Доказателствените искания са
допустими и необходими, тъй като законът не поставя ограничения за събиране на
тези доказателства за установяването на тези обстоятелства, а без събирането им
и преценката им, решението ще бъде постановено при неизяснена фактическа обстановка.
Искането за допускане на двама
свидетели на ищците в режим на довеждане е основателно и следва да се уважи.
Молбата за допускане на
съдебно-счетоводна експертиза е основателна, тъй като по тони начин ще се
приобщят доказателства, относими към предмета на установяване в процеса.
Доказателствена тежест:
Съгласно чл. 154 ГПК всяка страна е
длъжна да установи фактите, на които основава
своите искания и възражения.
Ищецът следва да установи при
условията на пълно и главно доказване, че сключената сделка е нищожна на
основанията, въведени от него.
Ответниците носят тежестта да
установят фактите и обстоятелствата, относими към направените от тях
възражения.
Мотивиран от горното, на основание чл.374, вр.
чл.146, ал.1 ГПК Бургаският окръжен съд
О П Р Е Д Е Л И:
НАСРОЧВА
делото в открито съдебно заседание на 08.01.2020г. от 13.30 часа, за които дата
и час да се призоват страните.
ДОПУСКА
представените от страните при предварителната размяна на книжа, писмени
доказателства.
ДОПУСКА двама свидетели в режим на довеждане на страната на ищците.
ДОПУСКА
съдебно-счетоводна експертиза, която да отговори на поставените от ищците
задачи в допълнителната искова молба.
НАЗНАЧАВА
за вещо лице Ели Вълчева, като определя предварителен депозит за изготвяне на
заключението в размер на 400 лева, платим от ищците в седмичен срок по сметка
на БОС.
ДА СЕ ВРЪЧАТ на страните преписи от настоящото определение, като им обявява и
доклада си по делото.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО е окончателно.
Съдия: