Р Е Ш Е Н И Е
№ 2189
Гр.Варна,20.05.2019год.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД ,ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ШЕСТНАДЕСЕТИ състав, в публично съдебно заседание
проведено на двадесет и седми март през две хиляди и деветнадесета година,
в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ:РУМЯНА ХРИСТОВА
при секретаря
Галя Дамянова, като разгледа докладваното от съдията гр.дело №13050 по описа за 2017г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по настоящото делото е образувано по
искова молба, предявена от А.П.И., ЕГН: **********
с адрес: ***, „А.” ООД, ЕИК: * с адрес: *, действащо чрез управителя А.П.И. и „Никея парк” в несъстоятелност, ЕИК: * с адрес: *, чрез преупълномощения от синдика Й. А. пълномощник А.П.И., чрез
процесуалният им представител адв.И.К. *** срещу
Етажна собственост „А. х. Н. п.” *, представлявано от председателя на УС Р. Д.
Л. с адрес за призоваване: *.
Ищците претендират от съда, на основание чл.40 от ЗУЕС, да постанови решение, с което да
прогласи за нищожни или отмени като
незаконосъобразни решенията на етажната
собственост, взети на общо събрание, проведено на 01.08.2017год., както и
на основание чл.16, т.9 във вр. чл.43, ал.1 от ЗУЕС
допусне вписване на обстоятелството, че А.П.И. е представил нот.заверено
пълномощно от синдика на „Н. п.” ООД в несъстоятелност, на „Н. т. ” ООД и „Н. т.
” ООД, както и мотиви на УС за извършения отказ за регистрацията му, като
представител на три юридически лица.
Обстоятелства,
от които се твърди, че произтича претендираното
право: В исковата молба се твърди,
че ищците не са доволни от приетите
решения на проведено общо събрание на ЕС в апарт-хотел
Н. п., тъй като същите са незаконосъобразни, каквато е и процедурата на самото
общо събрание. Същото е опорочено, поради което и взетите решения, обективирани в протокола от 01.08.2017год., счита за
нищожни и незаконосъобразни.
Проведеното общо събрание считат за нищожно и
недопустимо проведено, тъй като същото е проведено по реда на ЗУЕС, който не е относим за хотели в курортни зони. Видно от статута и
административния адрес на сградата, същата представлява „хотел” и се намира в
„курортен комплекс” /”Чайка”/, като ЗУЕС не е относим
и не регулира куротните имоти, а същите се регулират
от общите норми на ЗС и от Закона за туризма. Предвид неотносимата
процедура по която е проведено общото събрание е налице нищожност и на
решенията, които са взети на него, съответно е налице и нищожност на органа,
който го свиква и провежда. УС и председателят му Р. Д. Л. избрани при
предходно нищожно общо събрание, на основание процедурата от ЗУЕС при законова
регулация, неотносима и неприложима за курортни зони
и хотелски комплекси, какъвто е „А. х. Н. п.”, т.е. същите нямат правомощия на
представителни органи на собствениците на обекти в хотелския комплекс и оттам и
права да свикват ОС, провеждат ОС и подписват от името на общото събрание
решения. Предвид на това молят съда да прогласи нищожност на взетите решения от
01.08.2017год., като взети на основание нищожност на свикването и провеждането
на общото събрание и от нищожен орган.
Освен горното събранието не се води на български език
и не се съставя протокол от събранието на български език, като в този смисъл
само и на това основание е налице нищожност на взетите решения.
В условие на евентуалност, ако съда счете, че следва да
се разгледат по същество взетите по реда на ЗУЕС решения, то излага твърдение,
че е налице опорочена процедура по свикване на общото събрание, провеждането му
и вземане на решения на същото. Не е налице редовно уведомяване за датата и
часът на общото събрание. Не са изготвени и залепвани съобщения на български
език в законовоопределения срок за предстоящото общо
събрание. Незаконосъобразно не е признато право на участие на „Н. п. в
несъстоятелност” ООД, „Н. т. *” ООД и „Н. т. *” ООД, като по отношения на
първото дружество лично А.П.И.
предоставя в срок за регистрация на участниците оригинал на пълномощно с нот.заверка от синдика, но същото е отхвърлено необосновано
и незаконосъобразно от председателя на УС Р. Д.Л., В.А. и Т.К., последните
двама – членове на УС. Това обстоятелство не е включено в протокола на общото
събрание, което разкрива незаконосъобразност, както на взетите решения на
общото събрание, поради недопускане на
собственици до участие , но и до съставяне на протокол с непълни обстоятелства.
В протокола липсва констатация за явяване на „Н. п. в несъстоятелност”ООД чрез
пълномощника им А.П.И.. За това изрично е поискал писмено поправка, чрез
процедура по оспорване съдържанието на протокола по реда на чл.16, т.9 от ЗУЕС,
но досега няма отговор от управителния съвет, което е още едно основание за
незаконосъобразност на взетите решения, като взети и обективирани
в протокол със съдържащи се в него невярно и оспорено в срок съдържание.
Незаконосъобразното лишаване на „Н. п. в несъстоятелност” ООД, „Н. т. *” ООД и
„Н. т. *” ООД от участие на общото събрание чрез пълномощници,
рефлектира до изменение и опорочаване на кворума и също на резултатите от
решенията. Нещо повече „Н. п. в несъстоятелност”ООД притежава и участва с 16.985% ид.ч.
от общите части на сградата, съответно и с подобно участие в общото събрание,
като неговото незаконосъобразно недопускане до участие чрез пълномощника А.П.И.
в общото събрание води до коренно противоположни резултати при гласуванията по
взетите решения, от тези който действително имат мнозинство от собствениците на
идеални части в етажната собственост.
Процедурата е опорочена и поради това, че събранието
започва без да се изчака един час след обявяването му, поради неявяване на
мнозинство годно да даде ход на събранието в определения начален час.
Събранието не се води на български език и не се
съставя протокол на български език, като в този смисъл само и на това основание
е налице незаконосъобразност или нищожност.
Събранието протича със скандали, обиди и заплахи,
както и физическо въздействие срещу членове на общото събрание. Това дори е
констатирано от изпратен по сигнал екип от пето РПУ на МВР - Варна.
Събранието протича без да се броят точните проценти на
идеални части, които притежават дошлите на събранието собственици и техни пълномощници или се приемат приблизителни стойности на
представителността, без отчитане на гласа на недопуснатите три дружества и на
тези, чиито представители са напуснали същевременно събранието. По същество
последното продължава до 1 часа на 02.08.2017год. в изключително намален състав
на присъстващите и са взети тогава необходимите от УС решения, съответно
включени в протокола на ОС.
Протоколът не съдържа въобще данни за кворум и
представителност на членовете на етажната собственост. Не съществуват вписвания
за имената и качеството на явилите се и регистрирани лица, както и за това дали
и защо са се явили лица, но им е отказана регистрация за участие и на какво
основание е извършен този отказ.
Протоколът от ОС не е изготвен в законоустановения
срок. Не е доведен в законоустановения срок до
знанието на собствениците на идеални части в сградата. Не е разпратен на
известните ел.адреси на собствениците на обекти в сградата. Същият е с оспорено
съдържание и без наличие на поправка, при все че е изтекъл законоустановения
срок за това.
В срока за отговор на исковата молба ответникът
депозира отговор. Оспорва иска. Счита твърденията на ищеца за нищожност за
недопустими и неоснователни.
Излага, че в противоречие със закона и константната
практика на ВКС ищецът твърди, че в комплекса
апартхотел „Н. п.”, находящ
се на адм.адрес: * няма обособена етажна собственост,
което намира категорично за невярно. Позовава се на приложено към исковата
молба удостоверение за въвеждане в експлоатация на комплекса, видно от което
към датата на издаването му в комплекса е имало повече от един самостоятелен
обект.Към настоящия момент в сградата има около 100 собственици на
самостоятелни обекти – апартаменти, актувани и продавани със статут „жилище”,
поради което по силата на ЗУЕС етажната собственост в комплекса е обособена и
легитимна да провежда общи събрания, да избира своите органи и да управлява
общите части на сградата. Същите не попадат в обхвата на изключенията по чл.3
от ЗУЕС, предвид на което наведените от страна на ищците доводи за нищожност на
решенията на ОС и на органите за
управление на ЕС за неоснователни.
Сочи, че общото събрание е оповестено при точно
спазване на правилото на чл.12, ал.1 и чл.13 от ЗУЕС.
На събранието са присъствали лично и чрез пълномощия
представители на 50.374% идеални части от сградата. След отлагане на обявеното
начало на събранието с 1 час, съгласно правилото на чл.15, ал.1 същото се е
провело при необходимия кворум да взема решения, съгласно чл.15, ал.2 от ЗУЕС и
поради това е напълно законно. Приетите решения са законосъобразни и след всяко
решение във водения протокол е отразен процента гласували представители и
участници в ОС.
При процедурата по регистрация на участниците в
събранието не е допуснато да бъде регистрирано пълномощното на „Н.-п.”ООД в
несъстоятелност с пълномощник ищеца по делото, поради липса на доказателства за
автентичност на същото и за това, че липса информация във водената в ЕС книга
на собствениците за размера на идеалните части, които притежава това дружество.
Моли съда да постанови съдебен акт, с който да
отхвърли изцяло като недоказани твърденията на ищеца, относно нищожността на ЕС
и на УС на ЕС на комплекс „Н.-п.”, както и твърденията за незаконосъобразност
на решенията на ОС.
Моли да не се уважа искането на ищеца за поправка на
протокола.
В
съдебно заседание ищците, чрез пълномощник адв. И.К.,
поддържат иска. В хода по същество на делото , адв.К.
моли за уважаване на иска и присъждане
на сторените по делото разноски.
В съдебно заседание ответната страна редовно призована, чрез проц.представител
адв.О.А., поддържа отговора на исковата молба. В хода
по същество на делото, адв. А. моли за отхвърляне на
иска и присъждане на сторените по делото
разноски.
СЪДЪТ, след като взе предвид
представените по делото доказателства – по отделно и в тяхната съвкупност,
съобрази становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от фактическа страна:
Приобщени към доказателствата по делото са удостоверения от ТР за „ А. *“ЕООД и „Н. П. „
ООД в несъстоятелност.
Съгласно удостоверение от ТР/л.6/ за синдик на „Н. П. „
ООД в несъстоятелност е вписана Й. Б.А.
Прието е заявление от А.П.И. до УС на Н. п., ведно с
разписка към него, приложена на л.9 от делото.
Съгласно приложено към делото разрешение за
ползване №
ДК-07-294/23.11.2006год./л.10-11/ се установява, че е разрешено ползването на
строеж: Апартаментен хотел „Н. П.“ .
По делото е прието пълномощно /л.12-15/, видно от което
Й. Б. А., като синдик на „Н. П.“ООД упълномощава А.П.И. да я представлява в
качеството й на синдик на „Н. П.“ООД-в несъстоятелност пред общите събрания на
етажната собственост по Закона за управление на етажната собственост или общи
събрания на съсобствениците на общи части по Закона за
собствеността и други събрания по управление на общите части на сградата в град
Варна, курортен комплекс „Ч.“, *, като участва в общите събрания, взима решения
и гласува от името на „Н. п.“ООД в
несъстоятелност, подписва протоколи на събрания и обжалва същите при
необходимост.
Приобщен към доказателствата по делото е протокол от
общото събрание на ЕС „Н. –П.“ *. Видно от протокола на събранието са обсъждани
и взети решения по следните въпроси: 1. Отчет за дейността на УС за периода
2016-2017г.;2. Обсъждане и приемане на правила за вътрешния ред; 3. Относно
планът на бюджета за периода 01.08.2017-07.31.2018год.;4. За реда и сроковете
на плащане за поддържане на общата собственост; 5. За изграждане на
индивидуален електронни устройства за измерване и консумация на вода; 6.
Относно ремонта на общите части на сградата на етажната собственост.
Приети към доказателствата по делото са следните
документи: нотариален
акт №*, том *, рег.№*, дело №* от *.; схема №15-376947-07.08.2017г.; скица на
сграда №15-376979-07.08.2017г.; схема №15-376953-07.08.2017г.; схема
№15-376956-07.08.2017г.; схема №15-376932-07.08.2017г.; схема
№15-376950-07.08.2017г.; скица на поземлен имот №15-376990-07.08.2017г.; схема
№15-376943-07.08.2017г.; удостоверение за данъчна оценка
изх.№**********/09.08.2017г.; удостоверение за данъчна оценка
изх.№**********/09.08.2017г.; удостоверение за данъчна оценка
изх.№**********/09.08.2017г.; удостоверение за данъчна оценка
изх.№**********/09.08.2017г.; удостоверение за данъчна оценка
изх.№**********/09.08.2017г.; удостоверение за данъчна оценка
изх.№**********/09.08.2017г.; удостоверение за данъчна оценка
изх.№**********/09.08.2017г.; удостоверение за данъчна оценка изх.№**********/09.08.2017г.
Към доказателствата по делото е прието приложение към
протокол на Общото събрание -01.08.2017год. със списък –таблица на етажната
собственост , общи части в %, в метри, площ на апартамента в метри на
апартаментен хотел Никея парк
Към доказателствата по делото са приети и следните
документи за собственост на обект и скици: нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело №* от
2013г. ведно със схема №31759 от 03.12.2012г.; нотариален акт за продажба на
недвижим имот №*, том *, рег.№*, дело №* от 2012г.; нотариален акт №*, том *,
рег.№*, дело * от 2013г., ведно със схема №23395/28.08.2013г.; нотариален акт №*,
том *, рег.№*, серо * от 2012г., ведно със схема
№27823/24.10.2012г.; нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело №* от 2018г., ведно
със схема №15-459169-06.07.2018г.; нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело * от
2010г., ведно със схема №6532/26.03.2010г.; нотариален акт със заличени номера
за ап.*; нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело №* от 2016г., ведно със схема
№15-263250-02.06.2016г.; нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело * от 2012г.,
ведно със схема №28841/05.11.2012г., нотариален акт №*, том * рег.№*, дело №*
от 2012г., ведно със схема №11771/09.05.2012г.; постановление за възлагане на
недвижим имот от 18.10.2010г.; нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело * от
2013г., ведно със схема №24670/11.09.2013г.; нотариален акт №*, том *, рег.№*,
дело №* от 2011г., ведно със схема №16193/28.06.2011г.; нотариален акт №*, том *,
рег.№*, дело №* от 2013г.;, ведно със схема 2764/01.02.2013г.; нотариален акт №*,
том *, рег.№*, дело №* от 2010г.;, ведно със схема №10294/05.05.2010г.; нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело №* от
2012г., ведно със схема №11796/09.05.2012г.; нотариален акт №*, том *, рег.№*,
дело * от 2012г., ведно със схема №14659/06.06.2012г.;
нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело * от 2013г.;, ведно със схема
№21430/07.08.2013г.; нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело * от 2012г., ведно
със схема №14859/06.08.2012г.; нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело №* от
2006г.; нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело * от 2013г., ведно със схема
№13701/20.05.2013г.; нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело * от 2012г., ведно
със схема №21779/23.08.2012г.; нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело * от
2012г., ведно със схема №21780/23.08.2012г.; нотариален акт №*, том *, рег.№*,
дело №* от 2018г., ведно със схема №15-439486-29.06.2018г.; нотариален акт №*,
том *, рег.№*, дело №* от 2018г., ведно със схема №15-645251-10.09.2018г.;
нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело * от 2012г., ведно със схема
№7107/21.03.2012г.; нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело №* от 2018г.;
нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело №* от 2012г., ведно със схема
№27346/19.10.2012г.; нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело * от 2013г., ведно
със схема №12705/13.05.2013г.; нотариален акт №*, том * рег.№*, дело * от
2017г., ведно със схема №15-641007-18.12.2017г.; нотариален акт №*, том *,
рег.№*, дело №* от 2011г., ведно със схема №19785/01.08.2011г.; нотариален акт
№*, том *, рег.№*, дело №* от 20017г.; нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело *
от 2013г., ведно със схема №1827/24.01.2013г.
В полза на ищеца е допуснат един свидетел-Ж. Й. И.-без
родство и дела със страните, собственик на имот в сградата.
От показанията на свидетеля се установява следното:
Знае, че на 01.08.2017г. има Общо събрание на Етажната собственост в „Н. п.“.
Присъствал е на такова като собственик в сградата. Знае от обявленията, които
са сложени в сградата. Обикновено се разлепят такива в общите части. Живее постоянно в имота си. Съобщенията се
разлепят на български, руски и английски
език. На 01.08.2017г. има събрание, присъства. Събранието започна по негови
спомени около 14,00 часа.Събранията никога не започват веднага. Винаги има
някакво забавяне. В конкретния случай не помни точно дали в 14,00 часа е
започнало, мисли, че да, долу – горе около 14,00 часа. Не знае до кога
продължава, не изчаква до края. Той е до
около 16,00 – 17,00 часа. Резултатът от събранието го научава после по електронна
поща. Обикновено получава някакво резюме. Има тогава управител на ЕС –Р. Д.Л. и
от негово име се изпращат писма до всички собственици. Писмата се изпращат поне
на двата езика със сигурност. Английският не го интересува, интересува
го да има на руски и на български, тъй като има познати руснаци и е гледал, че
има и на руски. На събранието има преводач от български на руски език. Има от
самото начало, но не през цялото време, тъй като събранието е една какафония.
Не може да каже точно до кога е имало преводач от български на руски език, но
смее да каже, че почти все едно е нямало, защото самото събрание протича много
бурно, постоянно има някакви изказвания, които не са правилни по протоколите и
преводачите не успяват да превеждат както трябва. Преводачът е жена. При
регистрацията на кворума за събранието А.И. е присъствал като собственик и като
пълномощник. Знае, че му са върнати пълномощните от събранието и не са приети. Не знае защо не му са приети пълномощните.
Отчитат кворума му само като собственик. Има пълномощни, доколкото е запознат,
от други собственици и от юридически лица, които не му са приети. Разбира, че
не са приети, защото присъства там и вижда, че му връщат. Не знае общо за колко процента идеални части е
имал представителство. Лично е виждал пълномощните
толкова, доколко са на бюро там. Същите са в оригинали. Винаги се носят
оригинали. Понякога има пълномощни, които са заверени нотариално, има такива,
които са просто написани. Пълномощните,
които са върнати на А.И. ги вижда, че са
в оригинал. Това, което се вижда, не е специалист, не може да каже, но са със
сини печати.
В полза на ответната страна са ангажирани гласни
доказателства, чрез показанията на св. Т. М. К.
и В. А.
От показанията на св. Т. М. К. - без
родство и дела със страните се установява следното: Апарт
хотел Н. п. се явява жилищно здание. Може да сбърка с някаква цифра, но доколкото
знае 153, 155 жилища има в тази сграда. Тя също има там жилище. Жилището й
представлява студио – апартамент с площ 37 кв.м. и с общите части 43 кв.м. Има
само едно жилище с адрес *. Жилището има една стая с кухненски бокс и отделна
баня. Ползва го само през сезона - през лятото. Другите жилища се отличават от
нейното по площ. Лично тя не разполага с
документи на сградата, но е в състава на Управителния съвет и е виждала такива
документи - нотариални актове. Сградата като етажна собственост е вписана в
Община Приморски в регистъра.За събранието на етажната собственост на 01.08.2017г.
има съобщение на дъска около асансьора, също са отправени писма по електронна
поща на три езика – български, английски и руски. От собствениците на сградата
има англичани, има хора от Бахрейн, българи, граждани на Руска Федерация,
няколко собственика от Естония и Латвия. Като член на Управителния съвет тя е
избрана за секретар на събранието. Избрани са двама секретари. Другият секретар също е
гражданка на Русия – Богомолова Е.. Но, тя пише известно
време и се самоотстранява.Тя протоколира от започването до свършването на
събранието. 2017г. тя не помни точно на това събрание дали присъства англоговорящ собственик, но винаги, когато е присъствал
такъв е водил със себе си преводач. Българите имат преводач. Не помни кой им е
преводач, но в протокола е указано. Тя води протокола на руски език и след това
той е преведен на български език. Обявен е на всички езици. Направен е превод и
на английски език. Тя лично разпраща протокола на съответните езици на
собствениците. Не помни кой осигурява преводача от български на руски език за
събранието и дали преводачът е показал документ, че владее езици и че има
лиценз. Преводачът е поканен от
председателя и затова е представен като преводач. Не помни дали преводачът подписва протокола.Не помни
кой превежда протокола от руски на български. Преводачът присъства от самото началото
на събранието. Не помни конкретно до колко часа, но знае, че преводачът
присъства до самия край на събранието. Не помни в колко часа приключва
събранието. Не си спомня дали този господин
(адв.К.) е бил на събранието.Провеждат събрания от
2012г. и са толкова много, че вече не си спомня конкретно това събрание през коя
част на деня е завършило. Тя лично провежда регистрацията на присъстващите, тъй
като познава лично много от собствениците. Не следи дали има преводач при
регистрацията на присъствалите лица за кворума. Тя малко разбира български и
познава хората по лице, затова не се нуждае от преводач. Познава А.И. от 2012г.
от момента, в който е собственик на апартамент в тази сграда. Помни, че А.И. участва на събранието като
собственик и като пълномощник на още две лица с българско гражданство.
Пред
съда св. В. А. К.- без родство и дела със страните, заявява следното: Осведомен е, че Н. п. е регистрирана като
етажна собственост. Има такова съобщение от Управителния съвет и доколкото знае
всички разпоредби са спазени и сградата е регистрирана. Има собственост в тази
сграда от 2014г. В нотариалния акт е указана площта на апартамента му и общите
части. На събранието на 01.08.2017г. има
преводач на българите, които участват в това събрание. Събранието е оповестено
на дъска със съобщение в самата сграда, също получава писмо по електронната
поща. Съобщението в сградата е на три езика - руски, български и английски.
Доколкото знае и според хората, които познава лично са повече от 50
собственика. Има индивидуален партиден номер, с който си плаща електроенергията
в Е. – П.. В Е. – П. го води агент от
недвижими имоти, който му продава апартамента.На събранието на 01.08.2017г. от
самото начало присъства преводач от български на руски език. Стои на масата, не
познава това лице и пита дали е един от собствениците, но се оказва, че това е
преводач. Доколкото си спомня е жена.
Преводачът превежда през цялото време, докато трае общото събрание. Българите
собственици молят обезателно за превод.Много собственици българи присъстват на
събранието, като минимум са пет човека. Той седи на първия ред, а останалите -
българите седят на задните. Не може да каже точно в цифри колко човека са на
събранието, тъй като не е член на управителния съвет и не е гледал документите.
Първо обявяват събранието, но няма кворум и затова го отлагат с един час. Събранието завършва около един часа през
нощта. Не може да каже с точност дали преводача е стоял до последния момент на
събранието, тъй като не е следил присъствието на преводача, но решенията, които
са приемани винаги са превеждани от
преводача. Тя стои до последния момент на събранието. Познава А.И.. Той присъства
на събранието. Доколкото знае той е и в качеството си на собственик и на
пълномощник.
Предвид така
установеното от фактическа страна, СЪДЪТ
формулира следните изводи от правна
страна:
Съгласно
разпоредбата на чл.40 , ал.1 от ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание. Решенията на общото събрание на
етажната собственост са правни актове на общност от лица, които не са
персонифицирани, за които не се прилагат правилата за недействителност по ЗЗД.
Уредени са специални правила за вземането на тези решения и начина на отмяната
им, които изключват общите правила за недействителност на сделките. /Решение № 654 от 01.10.2009 г. по гр. д. № 1506/2008 г.
III г. о. на ВКС /. Правната доктрина и съдебната практика са се обединили по
принцип около следните правни изводи, относно недействителността на решенията
на ОС на ЕС:Решение на общото събрание на етажната собственост може да е както унищожаемо, така и нищожно. Унищожаемите
решения на общото събрание подлежат на отмяна по съдебен ред чрез конститутивен иск, предявен от лицата, които са участвали
или са имали право да участват в общото събрание към момента на вземане на
съответното решение. След изтичане на преклузивния
срок за предявяване на иска за отмяна на решение на общото събрание то се валидира, т.е. изчерпва се правната възможност не само чрез
иск, но и чрез възражение, да се предявява унищожаемоста
и решението подлежи на изпълнение.На нищожност на решения на общото събрание
всяко заинтересовано лице може да се позовава безсрочно или чрез отрицателен установителен иск, или чрез възражение.
В настоящия случай ищците въвеждат доводи
за нищожност на атакуваните решения. Проведеното
общо събрание считат за нищожно и недопустимо проведено, тъй като същото е
проведено по реда на ЗУЕС, който не е относим за
хотели в курортни зони. Видно от статута и административния адрес на сградата,
същата представлява „хотел” и се намира в „курортен комплекс” /”Чайка”/, като
ЗУЕС не е относим и не регулира куротните
имоти, а същите се регулират от общите норми на ЗС и от Закона за туризма.
Предвид неотносимата процедура по която е проведено
общото събрание е налице нищожност и на решенията, които са взети на него,
съответно е налице и нищожност на органа, който го свиква и провежда.
Правилата на ЗУЕС се прилагат за сгради в
режим на етажна собственост-чл.1 от закона, съществуващи при наличие на поне
четири самостоятелни обекта, принадлежащи на повече от един собственик-чл.3 от
закона. Съгласно чл.2 от ЗУЕС е уреден особен случай за т.нар. „жилищен
комплекс от затворен тип“- поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна
съсобственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, всички
изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот , при спазване на
изисквания за контролиран достъп за външни лица.Разпоредбата на чл.2 ЗУЕС
предвижда особена форма за управление на общите части на т.нар.комплекси от
затворен тип-предвидена с писмен договор с нот.заверка
на подписите, сключен между инвеститора и собствениците на самостоятелни
обекти, която разпоредба е специална по отношение на останалите норми в закона,
касаещи управлението на етажната собственост, като се отнася единствено до
управление на общите части на комплекси от затворен тип, като при липса на
договор са приложими общите разпоредби на закона.
В настоящият случай от
приетите по делото писмени доказателства се установява , че процесния обект се намира в урегулиран поземлен имот, в него
има изградени повече от четири самостоятелни имота, които имоти се използват за
жилищни нужди/гласни доказателства, черпени от показанията на всички разпитани
свидетели/, наличие на други обекти, обслужващи собствениците и обитателите –
басейн, лоби-бар /разрешение за ползване/ и контролиран достъп за външни
лица/обстоятелство, което не е оспорено от ищците/. Предвид на това и с оглед
разпоредбите на параграф 1 ,т.3 от ДР на ЗУЕС се налага извода, че в настоящият
случай е налице жилищен комплекс от затворен тип , по отношение на който са
приложими разпоредбите на ЗУЕС и нормите на този закон, относно провеждането на
общо събрание и управлението на общите
части са с касателство. Ето защо и възраженията на ищците, че атакуваните от 01.08.2017год.
решения са нищожни се явяват неоснователни.
По отношение твърденията за незаконосъобразност на решенията на етажната собственост, взети на
01.08.2017год. с оглед наличие на опорочена процедура по свикване на общото
събрание, провеждането му и вземане на решения на същото.
Законосъобразността на решенията на ОС
на ЕС се определя от правилата за тях в
ЗС и ЗУЕС , а не от ЗЗД. С Решение № 654 от 01.10.2009 г. по гр. д. № 1506/2008
г. III г. о. на ВКС е прието, че решенията на общото събрание на етажната
собственост са правни актове на общност от лица, които не са персонифицирани,
за които не се прилагат правилата за недействителност по ЗЗД. Уредени са
специални правила за вземането на тези решения и начина на отмяната им, които
изключват общите правила за недействителност на сделките. Съгласно Тълкувателно решение № 1 от
06.12.2002 г. по тълк. д. № 1/2002 г., ОСГК на
ВКС, когато решенията на общото събрание
противоречат на учредителния акт или на повелителни разпоредби, или е налице
процесуална незаконосъобразност под формата на неспазена процедура за свикване
на общото събрание, реда и кворума за приемане на решения, тези решения ще са отменяеми като незаконосъобразни, но това не води до
тяхната нищожност. Предвид така цитираното ТР наведените от страна на ищеца
твърдения за наличие на опорочена процедура
по свикване на общото събрание, провеждането му и вземане на решения на същото
по същество, представляват факти и обстоятелства, които аргументират
незаконосъобразност на решенията.
С оглед спецификата на тези
решения е уреден и специфичен контрол за спазването им, който е ограничен със срок за предявяване на иска , който като
процесуален е преклузивен и тече от узнаване на решението / решение по гр.дело
№567/2012год. на ВКС, постановено по реда на чл.290 от ГПК / . Т.е. установеният в чл.40,ал.2 от ЗУЕС 30 дневен
срок , който тече от датата на узнаване
е преклузивен. Ищците навеждат твърдения , че
протокола от общото събрание не е изготвен в законоустановения
срок и в законоустановения срок не е доведен да
знанието на собствениците на идеални части от общите части на сградата. От
приложеното към протокола на ОС съобщение е отразена дата - 07.08.2017год.,
като липсват доказателства къде е разгласено това съобщение. ИМ е подадена от
ищците на 31.08.2017год. ,т.е. в
30д.срок след твърдяната от ответника разгласа, предвид на което съдът
намира искът за допустим, като предявен в установения 30д.срок от узнаването.
Съобразно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС
в редакцията на закона към 01.08.2017год. г. Общото събрание се свиква чрез
покана, подписана от лицата, които свикват ОС, която се поставя на видно и
общодостъпно място на входа на сградата не по – късно от 7 дни преди датата на
събранието, а в неотложни случаи – не по – късно от 24 часа. Датата и часът на
поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват
ОС, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде насрочено и да
се проведе най- късно на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в
неотложни случаи – не по – рано от 24 часа след поставянето й.
В поканата се посочват
дневният ред на ОС, датата, часът и мястото на провеждането му /чл. 13, ал. 7 ЗУЕС/. Целта на посочената разпоредба е да гарантира от една страна
своевременното узнаване за насроченото ОС, а от друга участието на всеки
собственик при вземане на съответните решения.
В подкрепа на твърденията за
надлежно свикано ОС на ЕС, в съответствие с императивните разпоредби на чл. 13,
ал. 1 от ЗУЕС, ответната страна, чиято е
и доказателствената тежест, е представила известие за
провеждане на общо събрания на етажната собственост, на 01.08.2017год. от 15.00часа
в лоби бар , като е посочен дневен ред.
Липсва точното местонахождение на лоби –
бара , сградата в която се намира същия , част от изявленията в известието са
на руски, липсват и доказателства за начина на разгласа на известието. Предвид на това независимо, че е посочен
дневния ред , датата , часът и провеждането му, съдът намира , че Общото
събрание на ЕС не е свикано редовно , тъй като липсва точното описание на
мястото, където ще се проведе събранието, както и няма извършена, съобразно
изискванията на закона разгласа на поканата, чрез съставяне на протокол.
Липсват наведени доводи за възможност разгласата на поканата да бъде извършена
в хипотезата на чл.13,ал.2 от ЗУЕС, както и доказателства, че разгласа в
хипотезата на чл.13,ал.2 от ЗУЕС е
извършена съобразно изискванията на чл.13,ал.3 от ЗУЕС.
С оглед горното съдът
приема, че не са спазени императивните изисквания на чл.13,ал.1
и ал.7 от ЗУЕС, относно законосъобразното свикване на общото събрание проведена
на 01.08.2017год.
Съгласно чл.15,ал.1 от ЗУЕС
Общото събрание на етажните собственици се провежда, ако присъстват лично или
чрез представители, собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите
части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл.17,ал.2, т.1-4 и
7. Видно от представения по делото протокол необходимия кворум от 67
на сто идеални части от общите части е сформиран един час след първоначално
обявения дневен ред.
Съгласно разпоредбите на
чл.16, ал.5 от ЗУЕС (Изм. и доп. – ДВ, бр. 26 от 2016 г.) Протоколът съдържа
датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се
лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера
на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата – "за",
"против" или "въздържал се", техен подпис, същността на
изявленията, направените предложения и приетите решения.
Видно от протокола, липсва
списък на явилите се лица с отразяване на идеалните части от етажната
собственост , която притежават . Такъв списък е представен като приложение в
табличен вид, в който списък са отразени и идеалните части на всеки
собственик.При гласуването на решенията, обаче не е посочен от гласовете на кои
собственици е формиран вотът на положително гласуваните, отрицателно
гласувалите и въздържалите се.Предвид на това се явява недоказано
обстоятелството, че изискуемия от закона и формално посочен в протокола кворум,
изхожда от легитимни лица, притежаващи правото на собственост в етажната
собственост , при соченото в протокола квотно участие
в процентно отношение в общите части на етажната собственост, с оглед на което
решението се явява незаконосъобразно и само на това формално основание следва да се отмени.Необорените от страна на
ответника твърдения, че протоколът не е воден на български език, не е
присъствал преводач от руски на български език през цялото време, в което се
провежда събранието и не е вписан отказът на управителя да приеме пълномощно,
което ищецът А.П.И. е представил,също извеждат извод за незаконосъобразност на
решението на формално основание.
Съгласно чл.16,ал.7 от ЗУЕС
(Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. и доп., бр. 26 от 2016 г.) Председателят на
управителния съвет (управителят) в срока по ал. 6 поставя на видно и общодостъпно
място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола. За поставяне
на съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет
(управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва
датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. Копие от протокола от
провеждане на общото събрание, заверен с надпис "Вярно с оригинала",
и приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или
обитателите, а в случаите по чл. 13, ал. 2 се изпраща на посочената електронна
поща или адрес в страната. Когато в случаите по чл. 13, ал. 2 лицето не е
посочило електронна поща или адрес в страната, на които да се изпращат копия на
протоколи, то се смята за уведомено с поставяне на съобщението.
Ответникът , който носи
тежестта да установи процедурата по чл.16,ал.7 от ЗУЕС , ангажира само
доказателства за съобщение , относно изготвеното на протокола от 07.08.2019год.
Няма протокол за разгласа на съобщението, съгласно изискванията на закона,
съставен от председателя на управителния
съвет (управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се
посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. С оглед на това от
формална гледна точка е налице нарушение на процедурата по разгласа на
протокола от общото събрание, проведено на 01.08.2017год.
С оглед гореизложеното съдът
намира, че твърденията на ищците за незаконосъобразност на решенията взети на
общо събрание на етажната собственост – ответник, проведено на 01.08.2017год.
се явяват доказани и постановяване решение с което уважава иска.
Искането на ищците, основана на
чл.16,ал.9 ЗУЕС(Изм. и доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) , съдът не разглежда,
защото е недопустимо. Съгласно така сочената разпоредба , всеки член на общото
събрание може да оспори съдържанието на протокола, включително достоверността
на отразените в него решения. Оспорването се извършва писмено пред управителния
съвет (управителя) в 7-дневен срок от съобщението по ал. 7, но не по-късно от
един месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или обитателят
отсъства. Възможността за корекция по този ред е предвидена пред орган на
етажната собственост, а не пред съда. Предвид изхода от делото пред настоящата
инстанция, ищците нямат и правен интерес от подобно искане, тъй като решенията
по оспорения протокол са отменени.
С оглед изхода от настоящото
дело ищците имат право на разноски.От претендираните
в размер от 1180лв. следва да се присъдят реално доказаните като сторени от
ищеца „А.0.“ ООД в размер от 580лв., от които 80лв. за държавна такса и 500лв.
платено адв.възнаграждение.
Мотивиран от така изложените
съображения, Варненски районен съд
Р Е
Ш И :
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни решенията на общото събрание на Етажна собственост „А. х. Н. п.”, находяща се в *, представлявано от председателя на УС В.В.А., чрез пълномощник адв.О.А.
от ВАК , обективирани в протокол от 01.08.2017год, на основание чл.40,ал.2 от ЗУЕС.
ОСЪЖДА Етажна
собственост „А. х. Н. п.”, находяща се в *,
представлявано от председателя на УС В.В.А., чрез
пълномощник адв.О.А. от ВАК ДА ЗАПЛАТИ на „А. *” ООД, ЕИК: * с адрес: *, действащо
чрез управителя А.П.И., представляван в настоящото производство от адв.И.К. от ВАК, сумата от 580лв., представляваща сторени
по делото разноски, изразяващи се във внесена държавна такса от 80лв. и 500лв.
платено адв.възнаграждение,на основание чл.78,ал.1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в
двуседмичен срок от съобщаването на
страните , ведно с препис от съдебния акт.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ:
/Р.Христова/