№ 12747
гр. София, 30.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и втори ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:...
при участието на секретаря ...
като разгледа докладваното от ... Гражданско дело № 20231110166499 по
описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по искова молба, уточнена с молба с вх. №
... от 28.10.2024 г., подадени от собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на
етажна собственост, находяща се на адрес: ..., представлявани от професионалния
домоуправител ...., чрез адв. К. И. К., член на САК, със съдебен адрес в ..., против Г. А. М.,
ЕГН: **********, с адрес: ..., с която са предявени кумулативно съединени осъдителни
искове с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 вр. чл. 50, ал. 1 и чл. 51, ал. 1, вр. чл. 38, ал.
1 ЗУЕС за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 694,80 лева,
представляваща девет месечни вноски за управление и поддръжка на общите части на
сградата, всяка от които в размер на 77,20 лева за периода от месец 03.2023 г. до месец
11.2023 г., вкл., както и сумата от 63 лева, представляваща девет месечни вноски за фонд
„Ремонт и обновление“, всяка от които в размер на 7 лева за периода от месец 03.2023 г. до
месец 11.2023 г., вкл., ведно със законната лихва върху всяка от сумите, считано от датата на
подаване на исковата молба в съда – 04.12.2023 г. до окончателното изплащане на сумите.
Претендира разноски. Претендират се и съдебни разноски, включително адвокатско
възнаграждение.
Ищецът поддържа, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в процесната
сграда етажна собственост, а именно - на апартамент № 25, находящ се в горепосочената
сграда в режим на етажна собственост. Посочва се, че на проведено общо събрание на ЕС от
25.10.2022 г. е било взето решение за сключване на договор с .... за избор на професионален
домоуправител, във връзка с който бил подписан договор за поддръжка и управление на
общи части на ЕС. На горепосоченото събрание са гласувани и месечните вноски, които
членовете на ЕС са длъжни да извършват и е взето съответното решение за това. Посочва, че
ответникът се е съобразил с последното и е заплатил дължимите от него суми за м. 01.2023 г.
и м.02.2023 г. Поддържа, че на 16.02.2023 г. в ЕС е проведено ново събрание, на което били
преразгледани месечните вноски, като било взето решение, с което била потвърдена
дължимата месечна такса за фонд „Ремонт и обновление“ в размер на 7 лева, като същата се
дължала без значение от обитаемостта на апартамента. Било решено и допълнително да се
събират ежемесечно по 10 лева на обитател от апартамент № 19 и следващите, а за
апартаментите от № 13 до № 18, вкл. по 4 лева на обитател. Посочва, че посочените такси се
1
дължат от собствениците на самостоятелни обекти, като същите са солидарно отговорни с
наемателите, членовете на техните домакинства и ползвателите на обектите, като същите
следвало да бъдат заплащани най-късно до 30 число на текущия месец. Твърди, че
собствения на ответника апартамент се отдавал по наем, като същият се обитавал от седем
души. Поддържа, че ответникът бил канен многократно да заплати дължимите от него суми
за определените от ОС вноски, но към настоящия момент същият категорично отказвал да
ги заплати. Ето защо предявява настоящите искове.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът Г. А. М., чрез процесуалния си представител
..... представлявано от адв. ....., е подал отговор на исковата молба, с който оспорва исковете.
Поддържа, че не дължи процесните суми, доколкото имотът не се обитавал повече от 30 дни
в годината, респективно за ответника била приложима разпоредбата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС.
Заявява, че от 26.04.2023 г. процесният имот се обитавал единствено от наемателя .........
(трето за делото лице), с който от тази дата бил сключен договор за наем, и който поел
задължение в договора да заплаща таксите към ЕС. Освен това счита, че обитателите са тези,
които следва да заплащат таксите. С оглед предходното прави възражение, че е лице по чл.
51, ал. 2 ЗУЕС, както и че не били представени доказателства, че апартаментът му се е
обитавал от още 6 човека. Излага твърдения, че в процесния период, респективно до
26.04.2023 г., имотът не е ползван нито от собственика, нито от друго лице, поради което на
основание правилата на ЗУЕС в приложимата към датата на сочените от ищеца решения на
общото събрание, собственикът не дължал разходи за управление и поддръжка на общите
части. По изложените доводи е направено искане предявените искове да бъдат отхвърлени,
като в тежест на ищеца бъдат възложени направените от ответника съдебни разноски в
производството.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 12 ГПК, намира за
установено следното от фактическа и правна страна:
Предявени са за разглеждане кумулативно съединени осъдителни искове с правно
основание чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 вр. чл. 50, ал. 1 и чл. 51, ал. 1, вр. чл. 38, ал. 1 ЗУЕС.
Етажната собственост е комплекс от неразривно свързани помежду си отделни права
на собственост върху самостоятелни обособени обекти на вещни права и съсобственост
върху общите части на единна постройка. При етажната собственост отделните обекти се
стопанисват и използват въз основа на съвместно притежавани общи части. Един от
основните въпроси, които се поставят във вътрешните отношения между участниците в
притежанието и използването на помещения в етажната собственост, се отнасят до
участието в разноските по поддържане, възстановяване и подобрения на общите части и
разноските по управлението и текущо използване на общите части.
Разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за
които има прието решение на общото събрание на собствениците или на сдружението, се
разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от
тях идеални части от общите части на сградата - чл. 48, ал. 3 ЗУЕС. Тези разходи спадат
съответно към необходимите и полезните разноски. Само необходимите и полезни разноски
за общите части се понасят задължително и изключително от собствениците на апартаменти
и други самостоятелни помещения в ЕС, без оглед на това д......... тези собственици обитават
или използват притежаваните от тях обекти или ги отдават под наем на други лица изцяло
или частично.
От компетентността на Общото събрание е вземане на решения относно определяне
на месечни парични вноски за покриване на разходите за управлението и поддържането на
общите части на сградата, на паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване“, за
извършването на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за
възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи - чл. 11 и чл. 48, ал. 8
ЗУЕС.
Разпоредбата на чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС, предвижда, че средствата във фонд „Ремонт и
2
обновяване“ се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с
решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в
общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната
работна заплата за страната.
Съгласно нормата на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС (в приложима редакция доп, ДВ, бр. 26 от
2016 г.), разходите за управление и поддържане на общите части на сграда в режим на
етажна собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
От изложеното до тук следва, че за основателността на исковете в тежест на ищеца е
да докаже при условията на пълно и главно доказване, че ответникът притежава право на
собственост върху самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, че са взети
в.........дни решения на общото събрание на етажната собственост за определяне на годишни
вноски за Фонд „Ремонтни дейности и иновации“, съобразно идеалните части на отделните
собственици в общите части на етажната собственост, респ. процентът от идеалните части в
общите части на етажната собственост, които притежава ответникът, и за годишни вноски за
поддръжка и управление на общите части на база брой живущи лица в имота, броя на
живущите лица, респ. по друг начин, че решенията са получени от ответника по реда на чл.
16, ал. 7 ЗУЕС, размера на отделните вземания и настъпване на изискуемостта им.
В доказателствена тежест на ответника е да установи, че решенията за определяне на
дължимите вноски към етажната собственост са отменени по реда разписан в чл. 40 ЗУЕС,
респективно да установи н.........чието на обстоятелствата, от които черпи възраженията си за
недължимост на сумите, респективно да докаже положителния факт на погасяване на дълга.
Между страните не се спори, а това се установява и от представените по делото
писмени доказателства – Нотариален акт за собственост на апартамент (жилище) по чл. 55г.
от ЗПИНМ № ...... (л. 23-24 от делото) и удостоверение за наследници с изх. № ..... г.,
издадено от ....., че ищецът е единствен собственик на процесния недвижим имот, а именно
на апартамент № 25, находящ се в процесната сграда в режим на етажна собственост.
От протокол № 6/2022 г. за проведено ОС на ЕС (л. 11 от делото) се установява, че
собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, находяща
се на адрес: ....., са уведомени, че на 25.10.2022 г. в 19:30 ч. ще се проведе ОС на ЕС.
От приетия като писмено доказателство по делото Протокол от Общо събрание (л. 7-9
от делото) се установява, че на 25.10.2022 г. е било проведено Общо събрание на
собствениците на самостоятелни обекти в Етажната собственост, находяща се на адрес: .....,
на което по т. 1 от дневния ред е прието решение избор на професионален домоуправител и
за сключване на договор с ..... По т. 2 е от дневния ред са гласувани вноски за поддръжка и
управление на сградата, както и за фонд „Ремонт и обновление“, като е взето решение за
събиране на следните суми: за ФРО - 7 лева на месец на апартамент, за такса за асансьор по
3 лева, за почистване 3 лева на човек, за хонорар на домоуправител по 7,20 лева на
апартамент, а за пенсионери и хора в неравностойно положение същата такса е в размер на
4,80 лева на апартамент.
Видно от съобщение за изготвен протокол от общо събрание (л. 10 от делото)
собствениците, ползвателите и обитателите на сграда в режим на етажна собственост,
находяща се в ....., са уведомени за изготвения протокол от проведеното на 25.10.2022 г. ОС
на ЕС.
Изяснява се от протокол за залепена покана от 02.02.2023 г. (л. 17 от делото),
подписан от ....., че на видно и обществено място е поставена покана за свикване на ОС на
ЕС, което ще се проведе на 16.02.2023 г. от 19:00 ч.
От приетия като писмено доказателство по делото Протокол от Общо събрание, ведно
с приложението към него (л. 12-16 от делото) се установява, че на 16.02.2023 г. е било
проведено Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в Етажната
собственост, находяща се на адрес: ....., с което са потвърдени определените на проведеното
3
на 25.10.2022 г. ОС на ЕС вноски към ФРО в размер на 7 лева на месец на апартамент, както
и на вноски за хонорар на домоуправител по 7,20 лева на апартамент, а за пенсионери и хора
в неравностойно положение същата такса е в размер на 4,80 лева на апартамент, като било
гласувано допълнително да се събират ежемесечни такси по 10 лева на обитател от
апартамент № 19 и следващите, както и че тези такси са дължими от собствениците на
самостоятелни обекти, като същите са солидарно отговорни с наемателите, членовете на
техните домакинства и ползвателите на обектите, като дължимите от същите такси следва да
бъдат заплащани най-късно до 30 число на текущия месец.
Видно от съобщение за изготвен протокол от общо събрание (л. 72 от делото)
собствениците, ползвателите и обитателите на сграда в режим на етажна собственост,
находяща се в ..... са уведомени за изготвения протокол от проведеното на 16.02.2023 г. ОС
на ЕС.
От представен по делото протокол за залепено съобщение (л. 71 от делото) се
установява, че на 21.02.2023 г., в 18:55 ч. на видно и обществено място, на входната врата на
сграда, находяща се на адрес: ....., е поставено съобщение за изготвен протокол от ОС на
собствениците/ползвателите/обитателите, проведено на 16.02.2023 г. от 19:00 ч.
Съгласно чл. 6, т. 9 и 10 ЗУЕС, собствениците на самостоятелни обекти в сгради в
режим на ЕС са длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство,
основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи
инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“,
съразмерно с притежаваните идеални части, както и да заплащат разходите за управлението
и поддържането на общите части на сградата. Според чл. 6, т. 8 и чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС,
собствениците са длъжни да изпълняват решенията на органите на управление на ЕС в
определените в тях срокове.
В § 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС е дадена дефиниция на понятието разходи за управление и
поддържане, а именно това са разходите за консумативни матери........., свързани с
управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за
касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно
обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на
общите части на сградата. Посочената разпоредба съдържа неизчерпателно изброяване на
различните видове разходи за управление и поддръжка, като основната им характеристика е,
че се касае за разходи за поддръжка на общи части, които се ползват от всички обитатели на
етажната собственост. Следователно вноските за управление и текуща поддръжка касаят
разходи за услуги и консумативи, които се ползват именно от обитателите в сградата –
етажна собственост, в качеството им на собственици, ползватели или държатели на
самостоятелни обекти в сградата.
На следващо място, съгласно правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК при направено
възражение по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС за недължимост на разходи за управление и поддържане на
общи части на етажната собственост поради това, че етажният собственик не е пребивавал в
имота си за повече от 30 дни в рамките на една календарна година, доказателствената тежест
за установяване на фактите, на които се основава това възражение, е за страната, която е
направила възражението. Доказването на това възражение е свързано с доказването на
факта, на който то се основава – че етажният собственик е пребивавал в имота си 30 или по-
малко от 30 дни за една календарна година
Доколкото нормата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС е императивна правна норма (в какъвто
смисъл е Решение № 60181 от 20.10.2021 г. по гр. д. № 86 от 2021 г. на ВКС, IV Г0),
етажният собственик не дължи заплащането на разходи за управление и поддържане на
общите части, ако е доказал условието на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС (пребиваването в собствения му
имот за период само от 30 дни или по-малко от 30 дни през една календарна година), дори и
да не е подал декларация за обстоятелствата по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, да не е вписал тази негова
декларация в книгата на етажната собственост и въз основа на това да не било постановено
решение на Общото събрание на ЕС за освобождаване му от плащане на тези разходи.
4
Неподаването на декларация за обстоятелствата по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС и невписването в
книгата на етажната собственост на тези обстоятелства не обвързва съдът автоматично да
приеме, че няма основание за освобождаване на етажния собственик от плащане на
разходите за управлението и поддържането на етажната собственост. Действително
невписването на това обстоятелство в книгата на етажната собственост представлява
неизпълнение на задължение на етажния собственик по чл. 7, ал. 3 във връзка с чл. 7, ал. 2, т.
5 ЗУЕС, но законът не предвижда като последица от неизпълнението на това задължение
изключването по отношение на такъв етажен собственик на прилагането на разпоредбата на
чл. 51, ал. 2 ЗУЕС (в посочения смисъл – решение № 93 от 06.10.2022 г. по гр. д. № 395/2022
г. на ВКС, I ГО).
С оглед на приложимата норма на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС и предвид обстоятелството, че
по делото не се представиха доказателства, че ответникът не е пребивавал в имота, с оглед
на което да е н.........це изключението по чл. 51, ал. 2, предл. 2 ЗУЕС, при което не дължи
заплащането на разходи за управление и поддръжка на общите части, каквито представляват
процесните вземания, съдът намира за неоснователно възражението на ответника, че не
следва да му се начисляват същите.
Относно наведеното от ответника (в проведено на 25.11.2024 г. открито съдебно
заседание) възражение, че процесният Протокол за проведено на 16.02.2023 г. общо
събрание на ЕС е обжалвано и е предмет на производство по гр. д. № 20407/2023 г. по описа
на СРС, съдът намира,че с крайния си съдебнен акт, постановен на 26.02.2025г. съдът е
ОТМЕНИЛ по предявения от Г. А. М., с ЕГН: ********** и адрес: ...... срещу остан.........те
етажни собственици от сграда в режим на ЕС с административен адрес: ....., представлявани
от .... иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС решенията по т. 1 и т. 3 на Общото събрание
на ЕС, взети на 16.02.2023 г.
Решението е постановено на 26.02.2025г. и няма обратно действие.
Съгласно съдебната практика (Решение № 313 от 7.04.2020 г. на ВКС по гр. д. №
1332/2019 г., IV г. о., ГК), решение на ОС на ЕС преустановява действието си само в два
случая: при отмяната му по съдебен ред или при приемане от ОС на ЕС на ново решение за
отмяна на предходното такова, като „когато в производство по чл. 40 ЗУЕС решението на
ОС на ЕС бъде отменено от съда … етажната собственост не може да прилага занапред това
решение …“. Видно е, че отмяната по съдебен ред на решение на ОС на ЕС няма обратно
действие, а поражда правни последици само в бъдеще. С оглед горното, отмяната не е
ретроактивна – няма обратно действие. Действа про нарoторум (ex nunc) – от момента
на съдебния акт нататък.
С оглед горното, исковете следва да дабъдат уважени, разноски се дължт на
ищеца, съгласно списък, договор, фактура - 450 лв.
РЕШИ:
ОСЪЖДА Г. А. М., ЕГН: **********, да заплати на Етажната собственост в сграда,
находяща се в ........., следните суми Сумата от 694,80 лв. (шестстотин деветдесет и четири
лева и осемдесет стотинки), представляваща девет месечни вноски по 77,20 лв., дължими
за разходи по управление и поддържане на общите части на етажната собственост за
периода от март 2023 г. до ноември 2023 г. включително, на основание чл. 6, ал. 1, т. 10 във
връзка с чл. 50, ал. 1 и чл. 51, ал. 1 ЗУЕС; както и сумата от 63,00 лв. (шестдесет и три лева),
представляваща девет месечни вноски по 7,00 лв., дължими за Фонд „Ремонт и
обновление“ за същия период – на основание чл. 6, ал. 1, т. 9 във връзка с чл. 38, ал. 1 ЗУЕС,
ведно със законната лихва върху всяка от горните суми, считано от датата на подаване на
5
исковата молба - 04.12.2023г. до окончателното изплащане на главницата.
ОСЪЖДА Г. А. М., ЕГН: **********, да заплати на Етажната собственост в сграда,
находяща се в ........., сумата в размер на 450 лв. - разноски в настоящото производство.
Решението подлежи на обжалване пред СГС в дву седмичен срок от получаване на препис.
Да се връчи препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6