№ 340
гр. Варна, 20.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Невин Р. Шакирова
Членове:Николай Св. Стоянов
мл.с. Александър В. Цветков
при участието на секретаря Галина Г. Славова
като разгледа докладваното от мл.с. Александър В. Цветков Въззивно
гражданско дело № 20233100500233 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е въз основа на въззивна жалба от „ТРЕЙД ПРОЕКТ
БЪЛГАРИЯ" ЕООД, подадена чрез процесуални представители адв. М. Б. и
адв. Б. Т., срещу Решение № 3863/ 08.12.2022 г. на Районен съд - Варна,
постановено по гр.д. №3926/2022 г. по описа на РС-Варна, с което е отхвърлен
предявеният от жалбоподателя срещу М. И. В. иск за обявяване за
окончателен по реда на чл.19 , ал.3 от ЗЗД на предварителен договор от
6.08.2018г. за покупко-продажба на недвижим имот представляващ: 1/2ид.ч.
от 866кв.м, находящи се в новообразуван имот №506.160 по плана на
новообразуваните имоти на СО Панорама - I-II-III, землище с.Осеново,
Общ.Аксаково, Обл.Варна, при съседи на имота 506.9510 улица, 506-381-
двор, 506.175-двор, 506.379-двор, в едно с построената в него вилна сграда
със застроена площ от 88кв.м., на два етажа, РЗП 176кв.м., находяща се в
гореописания недвижим имот, а по кадастрална карта: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 54145.506.160 по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-
96/28.12.2015г. на ИД на АГКК, находящ се в с.Осеново, Общ.Аксаково,
обл.Варна, целият с площ от 887кв.м., трайно предназначение на територията-
урбанизирана, начин на трайно ползване-ниско застрояване/до 10 метра/, при
граници: поземлени имоти с идентификатори: 54145.506.379, 54145.506.9510,
54145.506.381, 54145.506.175, в едно с построената в поземления имот сграда
с идентификатор 54145.506.160.1 по КККР, със застроена площ от 88
/осемдесет и осем/ кв.м., брой етажи: 2/два/, предназначение: вилна сграда-
еднофамилна.
Въззивникът изразява становище, че обжалваното решение е неправилно,
като постановено в нарушение на материалния закон, и необосновано.
Оспорва извода на съда, че сключеният между страните на 6.08.2018г.
1
предварителен договор за покупко-продажба е бил прекратен от ответникът
поради неизпълнение на задължението на купувача да сключи окончателен
договор на посочената дата-25.02.2019г., тъй като не е налице никоя от
предпоставките на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД. Сочи, че М. И. В. не е изправна
страна по договора, тъй като при явяването им пред нотариус на 25.02.2019 г.
не са били представени всички необходими документи в оригинал, както и не
е било представено актуално удостоверение за тежести върху имота. На
следващо място счита, че изявлението за прекратяване не е отправено в
изискуемата форма до надлежно упълномощен представител на дружеството,
разполагащ с представителната власт да го приеме. Излага твърдения още, че
на дружество не е предоставен подходящ срок за изпълнение. В заключение
сочи, че между страните е водено гр.д. № 2409/2019 г. по описа на Окръжен
съд - гр.Варна, по което и трите съдебни инстанции са достигнали до извод,
че предварителният договор не е развален, а действащ. По изложените
съображения моли за отмяна на решението и уважаване на иска с присъждане
на разноски за двете съдебни инстанции.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор от М. И. Влайкова-
Николова, чрез адв. Г. Д., с който въззивната жалба се оспорва като
неоснователна по съображения, че посочените от жалбоподателя основания за
неправилност и необоснованост на първоинстанционното решение не са
подкрепени с приети по делото доказателства и по никакъв начин на
кореспондират с установените по делото обстоятелства, а предварителния
договор е развален много преди образуване на делото. В процесния
предварителен договор нямало изискване удостоверението за липса на
тежести да бъде актуално, да бъде с дата- 25.02.2019г. или с друга конкретна
такава, а възражението в тази насока било преклудирано. От друга страна
сочи, че ищцовото дружество е имало достатъчно време да поиска и да се
запознае с проекта за нотариален акт на нотариус Диана Бейлерян, изготвен
във връзка със сключване на процесния окончателен договор, като не е
предприело никакви действия за снабдяване с посочения проект за
нотариален акт. При сключване на договора с другия продавач по процесния
предварителен договор- Стойка И. Влайкова, обективиран в нотариален акт
№ 182, том 78 от 2019г. на СВ- Варна, били представени само документите,
посочени в чл. 1, ал. 1 и ал. 4 от процесния предварителен договор, с
изключение на удостоверение за тежести. На следващо място сочи, че
разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД има диспозитивен характер, като между
страните било уговорено, че предварителният договор може да бъде развален
без да бъде предоставян допълнителен срок за изпълнение. Позовавайки се на
съдебна практика, твърди, че ако изявлението не съдържа срок или срокът е
недостатъчен, ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до
изтичането на обективно подходящия с оглед на обстоятелствата срок, което
в настоящия случай не било извършено. По отношение на възражението за
липса на надлежно отправено изявление за разваляне на договора препраща
към изложеното в подадения отговор на исковата молба. В заключение сочи,
че постановените в производството по гр.д. № 2409/2019г., РС- Варна
съдебни актове по никакъв начин не формират сила на присъдено нещо, не
ангажират и не са задължителни за решаващия орган в настоящото дело при
установяване на факта дали процесният предварителен договор от
06.08.2018г. за покупко-продажба на недвижим имот е действащ или не. По
изложените съображения моли за потвърждаване на обжалвания съдебен акт с
присъждане на разноските, извършени пред настоящата съдебна инстанция.
За да се произнесе, съдът съобрази следното:
Производството пред Варненския районен съд е образувано по искова
2
молба от „ТРЕЙД ПРОЕКТ БЪЛГАРИЯ" ЕООД, с която е предявен срещу М.
И. В. иск за обявяване за окончателен по реда на чл.19, ал.3 от ЗЗД на
предварителен договор от 6.08.2018г. за покупко-продажба на недвижим имот
представляващ: 1/2ид.ч. от 866кв.м, находящи се в новообразуван имот
№506.160 по плана на новообразуваните имоти на СО Панорама - I-II-III,
землище с.Осеново, Общ.Аксаково, Обл.Варна, при съседи на имота 506.9510
улица, 506-381-двор, 506.175-двор, 506.379-двор, в едно с построената в него
вилна сграда със застроена площ от 88кв.м., на два етажа, РЗП 176кв.м.,
находяща се в гореописания недвижим имот, а по кадастрална карта:
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 54145.506.160 по КККР, одобрени със
Заповед №РД-18-96/28.12.2015г. на ИД на АГКК, находящ се в с.Осеново,
Общ.Аксаково, обл.Варна, целият с площ от 887кв.м., трайно предназначение
на територията-урбанизирана, начин на трайно ползване-ниско
застрояване/до 10 метра/, при граници: поземлени имоти с идентификатори:
54145.506.379, 54145.506.9510, 54145.506.381, 54145.506.175, в едно с
построената в поземления имот сграда с идентификатор 54145.506.160.1 по
КККР, със застроена площ от 88 /осемдесет и осем/ кв.м., брой етажи: 2/два/,
предназначение: вилна сграда-еднофамилна.
Ищецът твърди в исковата си молба, че на 06.08.2018г. е сключил с
ответницата М. В. и нейната сестра Стойка Влайкова предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, с предмет процесния недвижим имот
с площ от 866кв.м.,находящи се в новообразуван имот №506.160 по плана на
новообразуваните имоти на СО Панорама – І-ІІIIІ, землище с.Осеново,
Общ.Аксаково, Обл.Варна. в едно с построената в него вилна сграда със
застроена площ от 88кв.м., на два етажа, РЗП 176кв.м., находяща се в
гореописания недвижим имот, а по кадастрална карта: ПИ с идентификатор
54145.506.160 по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-96/28.12.2015г. на ИД
на АГКК. Уговорената между страните цена на същия била в размер на 45 000
евро или 88 012 лева.
Съгласно чл.1, ал.2 от предварителния договор, сключването на
окончателен договор във формата на нотариален акт и прехвърлянето на
имота следвало да се извърши в срок до 25.02.2019г. При изповядване на
сделката пред нотариус, продавачките следвало да представят в оригинал
документите, подробно описани в чл.1, ал.1 и чл.1, ал.4 от договора. След
като купувачът, съобразно клаузата на чл. 2, т. 1 от договора, заплатил на
всяка една от тях сума в размер 4889.58 лева., равняваща се на левовата
равностойност на 2500 евро, заедно с посредника по сделката многократно се
опитали да се свържат с тях за да уговорят детайлите по договора, но без
успех.
На уговорената дата и час - 25.02.2019г. в 11ч. пълномощник на
дружеството се явил в кантората на нотариус Д.Бейлерян и е изразил
готовност да сключи окончателен договор. При явяването на срещата се е
установило, че продавачите не представят всички документи, описани в чл.1,
ал.1 и чл.1, ал.4 от договора в оригинал, както и че някои от документите са
изцяло нови. Ето защо, пълномощника на дружеството поискал допълнителен
7 дневен срок, в който да се запознае с представените документи, след което
сделката да бъде изповядана. Продавачът Ст.Влайкова изразила съгласие с
така предложеното, докато ответницата категорично отказала, което било
записано в съставения от нотариуса констативен протокол. В последствие,
продавачката - съсобственик Ст.Влайкова се е снабдила със всички
необходими документи, установяващи възникването на собствеността и
изпълнението на особените изисквания на закона. На 25.10.2019г.
Ст.Влайкова изпълнила своята част от задължението по предварителния
3
договор и прехвърлила на ТД притежаваната от нея 1/2 ид.ч. от процесния
недвижим имот. Ответникът отказал да прехвърли своята 1/2ид.ч. от имота,
въпреки валидно сключения и обвързващ я предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, с което ищцовото дружество
обосновава правния си интерес от предявения конституивен иск и заявява
готовност да изпълни дължимия остатък по договора в размер на 39 116.60
лева, представляващ левовата равностойност на 20 000 евро.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от М. И. В., с който искът се
оспорва изцяло като неоснователен. Сочи, че документите, посочени в чл.1,
ал.1 от процесния предварителен договор са били предварително изучени с
оглед тяхната релевантност и достоверност и са приети от купувача и от
избрания от него нотариус[1]Д.Бейлерян, поради което същият нямал право
да изисква допълнителни такива. С клаузата на чл. 1, ал. 4 от предварителния
договор продавачите поели задължението при сключване на окончателния
договор да представят на нотариуса посочените в същата разпоредба
документи, които са необходими за нуждите на сключването на окончателния
договор във формата на нотариален акт, но те нямали такова да ги изпратят на
купувача за предварително запознаване. В периода от датата на сключване на
процесния предварителен договор до 25.02.2019г. нито ищецът, нито
представители на агенцията за недвижими имоти, посредник по сключване на
предварителния договор са предприели, каквито и да било действия за
осъществяване на контакт с ответника или за подготовка за сключване на
окончателния договор. От друга страна ответникът Николова чрез електронна
кореспонденция с нотариуса е запазила час за изповядване на сделката и е
изпратила всички необходими документи за нейното сключване. На
25.02.2019г., в 11ч. тя се е явила в кантората на нотариуса, като е представила
в оригинал всички изискуеми от закона документи, посочени в чл.1, ал.1 и
ал.4 от предварителния договор от 06.08.2018г., като не е представила нови
такива, и е заявила желанието си да сключи окончателен договор. Въпреки
това П.Петров, действащ в качеството си на пълномощник на ищеца, е заявил,
че защитавайки интереса на дружеството няма да сключи окончателен
договор в деня, определен в чл.1, ал.2 и чл.4, ал.2 от договора, като същият е
поискал на дружеството да бъде даден подходящ срок, в който да се запознае
с всички актуални документи по сделката, вкл. удостоверение за тежести и
проект за нотариален акт, но не е посочил изрично кои са тези нови
документи. Ответникът оспорва всички изявления на пълномощникът на
ищцовото дружество като неистински, като счита, че за него не са
съществували легитимни причини да откаже сключването на окончателния
договор на уговорената дата. Видно от приложените удостоверения за
тежести, представени от ответника на 25.02.2019г. в кантората на нотариус
Д.Бейлерян било, че в същите е посочен само един акт-Нотариален акт №138,
том 59, дело №12435/2012г. на СВ- Варна, с които ищецът се е запознал
подробно при подписване на договора. Ищецът е имал достатъчно време да
поиска и да се запознае с проекта за нотариален акт на нотариус Д.Бейлерян,
изготвен във връзка със сключване на процесния окончателен договор.
Ищецът не е предприел никакви действия за снабдяване с посочения проект
за нотариален акт. Отделно от това е подписал окончателен договор с другия
съсобственик за останалите ½ ид.ч. от имота въз основа на същите приложени
документи. Предвид неоснователността на отказа на купувача да
сключи окончателен договор на уговорената дата, в същия момент ясно и
категорично е направила изявление за разваляне на сключения между
страните предварителния договор, с което същият бил развален. Счита, че в
чл.7, ал.2 от договора е уредено право на продавачите, да развалят
едностранно процесния предварителен договор, без да дават допълнителен
4
срок за изпълнение на ищеца, в случаите, когото последният не изпълни
задължението си да сключи окончателен договор в деня, определен в чл.1,
ал.2 от договора. Дори и да не се приеме становището му, че изявлението е
породило непосредствено действие, то с изтичането на подходящия срок за за
изпълнение договорната връзка била прекратена, тъй като ищецът не е
предприел никакви действия да осъществи дължимото поведение.
Волеизявлнието на страната за разваляне на предварителния договор било
извършено в писмена форма, доколкото същото било обективирано в
констативния протокол, подписан от пълномощници на дружеството.
Подробно обосновава съществуването на представителна власт в полза на
същите да получават изявления за разваляне на облигационната връзка. По
изложените съображения моли за отхвърляне на иска и присъждане на
сторените в производството съдебно-деловодни разноски.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото и
съобразявайки становището на страните и нормативните актове,
регламентиращи процесните отношения, съдът приема за установено
следното от фактическа и правна страна :
Предявеният иск намира правната си квалификация в разпоредбата на
чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Упражняването с конститутивния иск потестативно право
за обявяване на договора за окончателен възниква, когато страните са
обвързани с договор, съдържащ уговорки относно съществените условия на
обещания окончателен договор. Предвид изложеното възможността за
успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е предпоставена от
установяването в условията на главно и пълно доказване на съществуването
действителен предварителен договор с изискуемото съдържание, от който е
възникнало, съществува и е станало изискуемо правото за сключване на
окончателен договор, а също така и от принадлежността на правото на
собственост върху имота в полза на продавача по предварителния договор
към момента на приключване на съдебното дирене в производството по чл.
19, ал. 3 от ЗЗД /чл. 363 от ГПК/.
От представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 6.08.2018г., се установява, че М. В. и Стойка Влайкова, в
качеството си на обещатели, са поели задължение да сключат окончателен
договор с ищцовото дружество /с некоректно записано в документа като
„Трейд Проект“/, с който в срок до 25.02.2019г. да продадат на купувача или
на посочено от него лице, правото на собственост върху следния съсобствен
между тях недвижим имот - 886 кв.м., находящи се в новообразуван имот
№506.160 по ПНИ на СО "Панорама I, II, III", землище с.Осеново, с описани
граници, заедно с построена в поземления имот вилна сграда с площ от 88
кв.м. на два етажа, РЗП 176 кв.м, срещу цена в размер на 45 000 евро, с левова
равностойност от 88 012 лева по централния курс на БНБ.
Между страните не е налице спор относно действителността на
предварителния договор, като същият е сключен в законоустановената форма
за действителност, разполага с изискуемото съдържание, включващо всички
съществени уговорки от окончателния договор за покупко-продажба, поради
което те са били валидно обвързани от него. С настъпването на падежа на
задължението – 25.02.2019 г. за обещателите е възникнало задължение да
прехвърлят собствеността върху гореописания недвижим имот, а за купувача
– да заплати уговорената цена. В него е предвиден и начинът за престиране
на последната, като видно от представеното платежно нареждане дружеството
купувач е заплатило по 2 500 евро на ответника М. В., а остатъкът от
продажната цена е предвидено да бъде изплатен при подписване на
окончателен договор.
5
Видно от представения договор за покупко-продажба, обективиран в н.а.
№53/25.10.2019г., Стойка И. Влайкова е изпълнила задължението си,
произтичащо от предварителния договор, като е продала на „Трейд Проект
България"ЕООД /погрешно изписано като „Трейд Проект"ЕООД/ собствения
си недвижим имот, а именно: ½ ид.ч. от ПИ с идентификатор 54145.506.160,
заедно с построената в ПИ сграда с идентификатор 54145.506.160.1, както и
всички приращения, подобрения и насаждения, за сумата: от 44 006, 18лв.,
представляващи левовата равностойност на 22 500 евро по фиксирания курс
на БНБ, които са платени от купувача на продавача изцяло по банков път
преди подписване на договора.
При посочената, безспорна между страните, фактическа установеност
относно облигационната обвързаност между тях, на разглеждане подлежи
правоизключващо възражение на ответника, настояща въззиваема, че
облигационната връзка е развалена чрез едностранно негово волеизявление
поради виновно неизпълнение от страна на купувача. За да бъде успешно
упражнено потестативното право на извънсъдебно разваляне на договора от
кредитора, трябва да е налице съществено виновно длъжниково
неизпълнение, за което може да бъде ангажирана договорната му
отговорност. Развалянето без кредиторът с едностранното си волеизявление
да даде подходящ срок за изпълнение на длъжника е възможно единствено
при условията на чл. 87, ал. 2 ЗЗД – чрез безусловно изявление за разваляне
при невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи отговорност, при
безполезност на изпълнението, или при уговорка за изпълнение непременно в
определено време. Нормата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД е диспозитивна и страните
могат да уговорят правото на разваляне да бъде упражнено без
предупреждение, независимо от отсъствието на предпоставките по чл. 87, ал.
2 ЗЗД.
В настоящия случай въззиваемата страна не е посочила конкретно на
коя от посочените хипотези основава твърдението си, че надлежно е
осъществила преобразуващото си право да прекрати договорната връзка, като
е посочила, че са налице всички предпоставки за това, доколкото на
проведената в кантората на нотариуса среща на 25.02.2019 г. пълномощникът
на дружеството купувач необосновано е отказал да сключи окончателен
договор, вследствие на което тя е отправила безусловно устно волеизявление
за прекратяване на предварителния договор.
От съставения по реда на чл. 593 от ГПК констативен протокол от
25.09.2019г., се установява, че на 25.02.2019 г., в 11:00 ч., пред нотариус
Диана Бейлерян са се явили М. В., Стойка Влайкова и Петър Петров в
качеството му на пълномощник на „Трейд Проект България" ЕООД. Лицата
са се явили пред нотариуса в качеството им на страни по предварителния
договор за покупко-продажба от 06.08.2018г. на описания недвижим имот. В
посочения протокол са обективирани правнореленватните изявления на
страните, обуславящи преценката за наличието на предпоставките за
разваляне на предварителния договор. Видно от удостовереното в протокола,
представителят на купувача П. Петров е заявил, че дружеството има
готовност да сключи окончателен договор, но желае да бъде даден подходящ
срок, в който да се запознае с всички актуални документи по сделката, вкл.
удостоверение за тежести и проект за нотариален акт, тъй като всички опити
за осъществяване на контакт с продавачите се оказали безуспешни. Връзката
с тях е била необходима с оглед изясняване на всички въпроси, свързани с
закоността на сградата, построена преди повече от 28 години, снабдена с
удостоверение за търпимост, в което е посочено, че е строена в отклонение от
проектите и строителните правила, което навеждало съмнение, включително
6
и защото всички документи им се представят в оригинал едва в деня за
сключване на сделката. Изразява готовност да се сключи окончателен
договор, когато всички документи се представят по начин и във вид, така
щото да могат да бъдат защитени интересите на дружеството. Видно още от
удостовереното в констативния протокол е, че Стойка Влайкова е заявила, че
желае да се сключи окончателен договор, като е съгласна на купувача да бъде
даден подходящ срок, в който да се запознае с всички актуални документи по
сделката. М. Влайкова- Николова е заявила, че за нея „предварителният
договор приключва днес, поради нежеланието на купувача да се изповяда
сделката". Заявила е, че не дава съгласие за продължаване на срока, защото
своевременно е изпълнила всичките си задължения по предварителния
договор, като по см. на ЗЗД всяка страна има право да поиска обявяване на
предварителния договор за окончателен от компетентния съд. Посочила е, че
купувачът е можел да се запознае с всички документи, представени по
предварителния договор, че твърденията, че не са могли да се свържат в
кореспонденция с нея, са неверни, че в предварителния договор е посочен
адресът й за кореспонденция.
Основният спорен въпрос в производството е дали посоченото
волеизявление на обещателя по предварителния договор е породила целения
правен ефект, а именно едностранно разваляне на договорното
правоотношение, поради виновно неизпълнение от страна на длъжника да
сключи окончателен договор конкретно на посочената дата 25.02.2019 г.
Настоящият въззивен състав приема, че не е налице нито една от
алтернативно предвидените предпоставки на чл. 87 от ЗЗД, оправомощава
обещателката едностранно да развали предварителния договор.
В подкрепа на формираният извод първо място следва да посочи, че от
ангажирания доказателствен материал по делото не се установява виновно
неизпълнение от страна на купувача, което да обуслови прекратяването на
облигационната връзка. Действително в предварителния договор имотът не е
индивидуализиран надлежно, но същият препраща към представените и
приложени документи за собственост на продавачите, както и документи,
изясняващи и уреждащи статута на имота, от които се извлича безспорната
воля на страните относно сключването на окончателен договор с предмет
именно процесния недвижим имот ведно с изградената в него постройка. С
уговорката на чл.1.3 от договора страните са постигнали съгласие, че
изброените в чл.1.1 от договора документи са предварително проучени от
купувача и удостоверяват собствеността върху имота и начина на
придобиването и правния му статут. Действително посочената клауза от
предварителния договор установява между тях още, че купувачът не е имал
право да изисква други документи за установяването на тези факти, но в
същото време с уговорката на чл.1.4 от договора е прието, че допълнително
ще бъдат представени следните документи: актуален документ за платени
местни данъци и такси за имота, удостоверение за липса на тежести, схема и
скица от АГКК-Варна и валидна данъчна оценка. С уговорката на чл. 8 от
предварителния договор е предвидена възможността на купувач да се откаже
от договора ако продавачите не осигурят всички необходими документи за
изготвяне на нотариалния акт, част от които е и удостоверението за тежести,
което представлява още един аргумент да се приеме, че искането му да се
запознае с текста на същото не е в противоречие с договора.
Видно от съдържанието на цитирания констативен протокол
пълномощникът на дружеството е изявил желание за предоставяне на
подходящ срок за запознаване с оригиналите на документите, част от които и
новопредставеното удостоверение за липса на тежести, попадащо сред
7
посочените в цитираната клауза на чл.1.4 от предварителния договор, и по
отношение на което не е налице забраната на чл.1.3. от същия. Действително
съдържанието на документът не изисква продължителен период от време за
запознаване с него, но видно от изявлението на представителя на дружеството
той е поискал подходящ срок, като преценката какъв да бъде той е можело да
бъде извършена по общо съгласие от насрещните страни по сделката. Поради
изложеното да се приеме, че макар и с оглед спецификите на конкретния
случай да не е било безусловно наложително отлагането на сключването на
окончателен договор, то не е налице виновно неизпълнение от страна на
купувача, тъй като същият изрично на проведената в кантората на нотариуса
среща е заявил и поддържал желанието си за подписването на такъв, след
предоставянето на подходящ срок. Развалянето на договора е крайна мярка,
която е допустима единствено при наличие на неизпълнение, което в
съществена степен засяга интересите на кредитора, което в настоящия случай
не се установява. Отлагането на датата на сключване на сделката с уговорен
между страните срок, необходим за запознаване с документите не
представлява такова неизпълнение и не е основание за разваляне на
договорната връзка.
Именно поради изложеното и с цел да запази действието на сключените
договори, имащи характер на закон между страните, от неосноватлено
разваляне, разпоредбата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД предвижда изискването
кредиторът да даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.
Предвиденото нормативно изискване не е приложимо единствено при
сделките, които с оглед своя предмет изискват изпълнението да настъпи
непременно в определен момент. Изявлението на въззиваемата Влайкова, че
счита, че договора за „приключва днес, поради нежеланието на купувача да
се изповяда сделката“ не представлява покана за изпълнение и предоставяне
на необходимия и подходящ според обстоятелствата срок, а изрично
изключва възможността за изпълнение и в последващ момент. Изтъкнатата в
него причина за развалянето още не отговаря и на действителността, тъй като
в нито един момент не се установява окончателен отказ на купувача да
изпълни задължението си да сключи окончателен договор. Поради това
волеизявлението на страната не е породило целения правен ефект, тъй като е
отрекло правото на купувача да изпълни след изтичането на подходящ срок за
запознаване с представените документи. Спецификите на предварителния
договор, който по същността си представлява поемане на задължение от
страните за сключване на окончателен такъв, обуславя извод, че
изпълнението на купувача по него е невъзможно без съдействието на
продавача, и именно поради това в полза на първия е предвиден
конститутивният иск по чл. 19, ал. 3 от ГПК, чрез който единствено може
едностранно да упражни потестативното си право. От горното следва, че
изявлението на обещателката, че отказва да сключи окончателния договор в
последващ момент, независимо колко отдалечен във времето е той, не може
да бъде приет за покана за изпълнение, тъй като последното е невъзможно без
нейното съдействие, което тя изрично е отказала и занапред. Единствената
надлежна защита за купувача в тази хипотеза е именно упражняването на
преобразуващото право да обяви договора за окончателен с предявяването на
8
настоящия иск по чл. 19, ал. 3 от ГПК, което представлява аргумент в полза
на неговата основателност.
В продължение на изложеното следва да се посочи, че макар и
разпоредбата на чл. 87, ал. 1 от ГПК да е диспозитивна, то в текста на
предварителния договор не се съдържат уговорки, изключващи задължението
за отправяне на покана с подходящ срок за изпълнение, преди разваляне на
договора. Извършеното по реда на чл. 20 от ЗЗД тълкуване на цитираната от
въззиваемата клауза на чл. 7, ал. 2 от предварителния договор не налага извод,
че е предвиден различен ред за разваляне на договора. Напротив, със същата е
потвърдена възможността на продавачите да развалят договора ако
продавачът откаже да сключи такъв окончателен договор, но тя не дерогира
изискванията на диспозитивната правна норма относно предпоставките за
упражняване на това потестативно право, една от които е отправянето на
предупреждение с подходящ срок за изпълнение.
Единственото изключение от това изискване, както вече беше
изложено, е налице при осъществяване на някоя от хипотезите на чл.87, ал.2
от ЗЗД – когато е настъпила невъзможност за изпълнение, за която длъжникът
отговаря, при безполезност на изпълнението за кредитора, настъпила поради
забавата на длъжника, или когато е уговорено, че ще се изпълни в точно
определено време – при т.нар „фикс сделките“. В настоящия случай
въззиваемата дори не твърди осъществяването на някоя от предпоставките,
още по-малко от доказателствата по делото се установява невъзможност или
безполезност на изпълнението, или пък че същото е следвало да бъде
осъществено непременно в определен момент. Поради това следва да се
приеме, че не е налице дерогация на изискването на закона за отправяне на
предупреждение с предоставяне на подходящ срок за изпълнение и
кредиторът е дължал такава, което, както вече беше подробно обосновано, не
е извършил надлежно.
Доколкото фактическият състав на претендираното от въззиваемата
разваляне на предварителния договор не е осъществено, следва да се приеме,
че последният е действащ и валидно обвързва страните. При извършената
служебна проверка относно притежаваното от обещателя по договора право
на собственост въз основа на приложените по делото н.а.№131/96г., н.а.
№89/06г. и к.н.а.№40/12г., се установява, че двете продавачки са придобили
по ½ ид.ч. чрез дарение от техните родители от 600 кв.м. ид.ч. от ПИ и
цялата. Разликата над 600 кв.м. ид.ч. до пълния размер на имота от 887кв.м.,
те са придобили по реда на §4з, ал.2, изр. последно от ПЗР на ЗСПЗЗ чрез
заплащане от на собственика на придаваемите площи към новообразувания
имот на ползвателя по ПНИ. Представени са и документи, удостоверяващи
правата на праводатели им, които са придобили собственост по реда на §4а от
ПЗР на ЗСПЗЗ - удостоверение от 07.02.1990г. за предоставяне право на
ползване по реда на ПМС №26/87г., разрешение за строеж №133/06.08.1990г.
и к.н.а.№74/94г. Видно от представеното удостоверение за търпимост
№39/07.04.2016г. и конструктивно становище от 2016г. изградената в имота
вилна сграда е търпим строеж, поради което е годен обект на правото на
собственост и може да бъде предмет на транслативни сделки.
Предвид изложеното, предварителният договор за покупко-продажба
следва да бъде обявен за окончателен на основание чл. 362, ал. 1 ГПК при
9
условие, че „Трейд Проект България“ ЕООД изпълни задължението си да
заплати на М. И. Влайкова – Николова дължимия остатък от продажната цена
в размер на 20 000 евро, с левова равностойност по фиксинга на БНБ към
датата на подписване на предварителния договор от 39 116.50 лева в
двуседмичен срок от влизане в сила на решението.
Съгласно чл.364 ал.1 ГПК ищецът дължи следващите се разноски по
прехвърляне на имота. На основание т. II-8 от Тарифата за нотариалните
такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност той следва да
заплати по сметката на ОС-Варна сумата в размер на 392.93 лева, както и
сумата от 176.02 лева /4.5 ‰ от уговорената цена/ по сметка на Община
Аксаково на основание чл. 15, ал. 2 от Наредба за определяне размера на
местните данъцина територията на община Аксаково.
С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК
въззиваемата следва да репарира извършените от въззивника разноски в хода
на производството пред двете съдебни инстанции. Видно от приложените
списъци по чл. 80 от ГПК, ведно с доказателствата за извършване на
претендираните съдебно-деловодни разноски, същите възлизат на 2069.32
лева за производството пред ВРС и 2030 лева за настоящото въззивно
производство.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 3863/ 08.12.2022 г. на Районен съд - Варна,
постановено по гр.д. №3926/2022 г. по описа на РС-Варна, с което е отхвърлен
предявеният от „Трейд Проект България“ ЕООД, ЕИК ********* срещу М. И.
В., ЕГН ********** иск за обявяване за окончателен по реда на чл.19, ал.3 от
ЗЗД на предварителен договор от 6.08.2018г. за покупко-продажба на
недвижим имот представляващ: 1/2ид.ч. от 866кв.м, находящи се в
новообразуван имот №506.160 по плана на новообразуваните имоти на СО
Панорама - I-II-III, землище с.Осеново, Общ.Аксаково, Обл.Варна, при съседи
на имота 506.9510 улица, 506-381-двор, 506.175-двор, 506.379-двор, в едно с
построената в него вилна сграда със застроена площ от 88кв.м., на два етажа,
РЗП 176кв.м., находяща се в гореописания недвижим имот, а по кадастрална
карта: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 54145.506.160 по КККР,
одобрени със Заповед №РД-18-96/28.12.2015г. на ИД на АГКК, находящ се в
с.Осеново, Общ.Аксаково, обл.Варна, целият с площ от 887кв.м., трайно
предназначение на територията-урбанизирана, начин на трайно ползване-
ниско застрояване/до 10 метра/, при граници: поземлени имоти с
идентификатори: 54145.506.379, 54145.506.9510, 54145.506.381,
54145.506.175, в едно с построената в поземления имот сграда с
идентификатор 54145.506.160.1 по КККР, със застроена площ от 88
/осемдесет и осем/ кв.м., брой етажи: 2/два/, предназначение: вилна сграда-
еднофамилна, КАТО ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН , на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,
сключеният между М. И. В. ЕГН ********** от гр.София, ул.“Бисер“ №2,
ет.12, ап.42, в качеството на продавач, и „Трейд Проект България“ ЕООД,
ЕИК201361870 със седалище и адрес на управление гр.София, р-н Лозенец,
ул. “Димитър Хаджикоцев“ №4, вх.А, ет.2, ап.5, в качеството на купувач,
предварителен договор от 6.08.2018г. за покупко-продажба на недвижим
имот представляващ: 1/2ид.ч. от 866кв.м, находящи се в новообразуван имот
10
№506.160 по плана на новообразуваните имоти на СО Панорама - I-II-III,
землище с.Осеново, Общ.Аксаково, Обл.Варна, при съседи на имота 506.9510
улица, 506-381-двор, 506.175-двор, 506.379-двор, в едно с построената в него
вилна сграда със застроена площ от 88кв.м., на два етажа, РЗП 176кв.м.,
находяща се в гореописания недвижим имот, а по кадастрална карта:
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 54145.506.160 по КККР, одобрени със
Заповед №РД-18-96/28.12.2015г. на ИД на АГКК, находящ се в с.Осеново,
Общ.Аксаково, обл.Варна, целият с площ от 887кв.м., трайно предназначение
на територията-урбанизирана, начин на трайно ползване-ниско
застрояване/до 10 метра/, при граници: поземлени имоти с идентификатори:
54145.506.379, 54145.506.9510, 54145.506.381, 54145.506.175, в едно с
построената в поземления имот сграда с идентификатор 54145.506.160.1 по
КККР, със застроена площ от 88 /осемдесет и осем/ кв.м., брой етажи: 2/два/,
предназначение: вилна сграда-еднофамилна, ПРИ УСЛОВИЕ, че„Трейд
Проект България“ ЕООД, ЕИК201361870 изпълни насрещното си задължение
да заплати на М. И. Влайкова – Николова дължимия остатък от продажната
цена в размер на 20 000 евро, с левова равностойност по фиксинга на БНБ към
датата на подписване на предварителния договор от 39 116.50 лева в
двуседмичен срок от влизане в сила на решението, на основание чл. 362, ал. 1
от ГПК.
ПРЕДУПРЕЖДАВА „Трейд Проект България“ ЕООД, ЕИК
*********, че ако в горепосочения двуседмичен срок от влизане в сила на
решението не изпълни задължението си да заплати дължимия остатък от
продажната цена в размер на 20 000 евро, с левова равностойност по
фиксинга на БНБ към датата на подписване на предварителния договор от 39
116.50 лева, първоинстанционният съд по искане на ответника обезсилва
решението, на основание чл. 362, ал. 2 от ГПК.
ОСЪЖДА „Трейд Проект България“ ЕООД, ЕИК201361870 със
седалище и адрес на управление гр.София, р-н Лозенец, ул. “Димитър
Хаджикоцев“ №4, вх.А, ет.2, ап.5 да заплати по сметка на Варненския
окръжен съд сумата от 392.93 лева, представляваща нотариална такса за
издаване на нотариален акт, на основание т. II-8 от Тарифата за нотариалните
такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност вр. чл. 364, ал. 1 от
ГПК.
ОСЪЖДА „Трейд Проект България“ ЕООД, ЕИК201361870 със
седалище и адрес на управление гр.София, р-н Лозенец, ул. “Димитър
Хаджикоцев“ №4, вх.А, ет.2, ап.5 да заплати на Община Аксаково дължимия
местен данък за възмездното придобиване на имота в размер на 176.02 лева,
на основание чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ, вр. чл. 15, ал. 2 от Наредба за определяне
размера на местните данъци на територията на община Аксаково.
УКАЗВА на „Трейд Проект България“ ЕООД, ЕИК201361870, че
заверен препис от решението ще бъде издаден след представяне на
доказателства за платени разноски по прехвърлянето и дължимите данъци и
такси.
ОСЪЖДА М. И. В. ЕГН********** от гр.София, ул.“Бисер“ №2,
ет.12, ап.42 да заплати на „Трейд Проект България“ ЕООД, ЕИК201361870
със седалище и адрес на управление гр.София, р-н Лозенец, ул. “Димитър
Хаджикоцев“ №4, вх.А, ет.2, ап.5 сумата от 4099.32 /четири хиляди
деветдесет и девет лева и тридесет и две стотинки/ лева, представляваща
извършените съдебно-деловодни разноски от ищеца в производството пред
двете съдебни инстанции, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване на чл. 280, ал. 3,
11
т. 1, предл. I от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12