Р Е Ш Е Н И Е
№260683/15.10.2020г.
гр.
Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ районен СЪД, гражданско ОТДЕЛЕНИЕ, ХХІ състав, в публично заседание на втори октомври, през две хиляди и двадесета година, проведено в
състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: МИХАИЛ МИХАЙЛОВ
при участието секретаря Даяна П., като разгледа докладваното от съдия Михайлов гр. дело №3244 по описа на Варненски районен съд за 2019г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството по делото е образувано
по предявен иск с правно осн. чл.93,ал.2 ЗЗД от А.А.А., ЕГН ********** *** срещу А.М.А., ЕГН **********,***; Л.М.С., ЕГН **********,***; Р.М.А.,
ЕГН **********,***; Е.М.К., ЕГН **********,***, М.М.А.,
ЕГН **********,***, А.М.А., ЕГН **********,***; Д.Н.Д., ЕГН **********,***; Д.Н.Д., ЕГН **********,***, в качеството им на правоприемници на починалата в
хода на съдебното производство ответница М.З.А., ЕГН ********** *** за
осъждане на ответниците да заплатят сумата
от 13000 лева, съставляваща задължение за заплащане на задатък
в двоен размер, произтичащо от предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот от 12.06.2018г.
В исковата молба се излагат
твърдения, че страните са били обвързани по предварителен договор за покупко –
продажба от 12.06.2018г., по силата на който ответницата поела задължение да
прехвърли собствеността на ищеца върху недвижим имот в село С.О., при уговорена
продажна цена от 13000 лева. По силата на уговорка в предварителния договор за
покупко – продажба ищецът се задължил да заплати сумата от 6500 лева в деня на
подписване на предварителния договор, като остатъкът от 6500 лева следвало да
бъде заплатен от същия в срок до 12.12.2018г., при
представяне от страна на обещателя на всички необходими документи за сключване
на окончателен договор.Крайния срок за сключване на окончателен договор
страните уговорили на 12.12.2018г.До уговорената дата
ответницата не била изготвила необходимите за сключване на окончателен договор
документи – удостоверение за данъчна оценка, скица, удостоверение от С.П.за
наложените тежести и пр., поради което и с исковата молба е релевирано
волеизявление на ищеца за отказ от договора и неговото разваляне. Претендира
връщане на заплатения задатък от 6500 лева в двоен размер.
В срока по чл. 131 ГПК е
депозиран писмен отговор от ответницата. Не се оспорва, че страните са били
обвързани по силата на предварителен договор за покупко – продажба от
12.06.2018г., по силата на който ответницата поела задължение да прехвърли
собствеността на ищеца върху недвижим имот в село С.О., при уговорена продажна
цена от 13000 лева, както и че ответницата е получила от ищеца сумата от 6500
лева – задатък по предварителния договор. Излага
възражения, като посочва, че окончателен договор за покупко – продажба на
недвижимия имот не е сключен по вина на ищеца, който към уговорената дата -12.12.2018г. не разполагал с остатъка от средствата за
заплащане продажната цена на имота. При тези възражения и поради виновно
поведение на ищеца не бил сключен окончателен договор.
Съдът, след съвкупна
преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно
убеждение, приема за установено следното от фактическа страна:
С нотариален акт №54, том
№, рег. № 690, дело №542008г. на нотариус В.Апостолова с район на действие ВРС,
наследодателя на ответниците е призната за собственик по обстоятелствена
проверка на имот № 402, включен в УПИ №ХІ-402, кв.66, с площ от 525 кв.м., при
граници: улица, УПИ №Х-общински, УПИ №ХІІ-402, както и на УПИ №ХІІ-402, кв.66,
с площ от 690 кв.м., при граници:улица, УПИ ХІІІ-394, УПИ №VІ-101, УПИ №ХІ-402,
ведно с построената в дворното място жилищна сграда със застроена площ от 90
кв.м., състояща се от три стани, салон и кухня, с външна тоалетна и стопанска
постройка с площ от 20 кв.м., ведно с подобренията и насажденията.
Представена е справка по
партида на наследодателя на ответниците от С.П.– Варна, от която се установява,
че на 09.09.2010г. същата е дарила на Д.Н.Д. УПИ
№ХІІ-402, кв.66, с площ от 690 кв.м., при граници:улица, УПИ ХІІІ-394, УПИ
№VІ-101, УПИ №ХІ-402, ведно с построената в дворното място жилищна сграда със
застроена площ от 90 кв.м., състояща се от три стани, салон и кухня, с външна
тоалетна и стопанска постройка с площ от 20 кв.м.
С предварителен договор за
покупко – продажба от 12.06.2018г. наследодателя на ответните страни е поела
обещание спрямо ищеца да прехвърли в негова полза собствеността върху имот
№402, включен в УПИ №ХІ-402, кв.66, с площ от 525 кв.м., при граници: улица,
УПИ №Х-общински, УПИ №ХІІ-402, както и в УПИ №ХІІ-402, кв.66, с площ от 690
кв.м., при граници:улица, УПИ ХІІІ-394, УПИ №VІ-101, УПИ №ХІ-402, ведно с
построената в дворното място жилищна сграда със застроена площ от 90 кв.м.
Уговорена е продажна цена в размер на 13000 лева, от която половината от 6500 е
платена към момента на подписване на договора, а остатъка от 6500 лева е
уговорено, че е платима в срок до 12.12.2018г. и при
представяне в оригинал от страна на
обещателя на всички документи за собственост, данъчна оценка за имота, скици,
удостоверения за вписване, отбелязвания и заличавания.В чл.17 от договорът
страните са уговорили, че при неоснователно отказване от страна на продавача
относно изпълнението на договора, купувачът има право да развали договора, като
продавача се задължава да заплати платената сума в двоен размер в срок от три
дни от едностранното прекратяване на договора.
Представено по делото е
платежно нареждане от 12.06.2018г. за сумата от 6500 лева, която е заплатена по
банкова сметка ***, като основанието на същата е посочено, като капаро за
покупка на недвижим имот.
Представена по делото е
данъчна оценка №**********/21.12.2018г. по отношение на имот УПИ №ХІІ-402,
кв.66, с площ от 690 кв.м., както и скица №714/19.12.2018г. издадена от община
Долни чифлик по отношение на УПИ
№ХІІ-402, кв.66, с площ от 690 кв.м.
Представена е данъчна
оценка №**********/21.12.2018г. по отношение на УПИ №ХІ-402, кв.66, с площ от
525 кв.м., както и скица №701/11.12.2018г. община Долни чифлик по отношение на
УПИ №ХІ-402, кв.66.
Представен по делото е
трудов договор на ищеца, от който се установява, че същия за периода
12.11.2018г. – 31.12.2019г. е осъществявал дейност като домоуправител на обекти
намиращи се на територията на ФР Германия, за което е получавал трудово
възнаграждение в размер на 2000 евро на месец.
При тази установеност на фактите, съдът възприе следните
правни изводи:
Съобразно разпоредбата на чл. 93,
ал.1 ЗЗД, задатъкът служи за доказателство, че е
сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение, а разпоредбата на ал. 2
посочва, че страната, която е дала задатъка, не
изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да
задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от
страната, която е получила задатъка, другата страна
при отказ от договора може да иска задатъка в двоен
размер.
Задатъкът по своята
същност е акцесорно съглашение, което дава възможност
на страните да упражнят потестативното си право в определени случаи да развалят
един валиден договор, които е породил облигационно правоотношения между тях.
Уговорката за задатък представлява по-опростен от
предвиденият в чл.87, ал.1 ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване
на договора. Отказа от договора по см. на чл.93, ал.2 ЗЗД принадлежи на
изправната по него страна. Правото на изправната страна да иска задатъка в двоен размер ще възникне при наличието на
кумулативно предвидени за това предпоставки, именно да е налице неизпълнение на
договорните задължения от страна на получилата задатъка
страна и отказ от договора.
Преди да бъде даден отговор на
въпроса за наличието или отсъствието на посочени предпоставки в хипотезата на
чл. 93, ал.2 ЗЗД, следва да бъде отговорно на въпроса дали страните са
уговорили клауза за задатък в предварителния договор
за покупко – продажба.
Не се спори по делото, а и се
установява от представения по делото предварителен договор за покупко –
продажба, че на 12.06.2018г.
наследодателя на ответните страни е поела обещание спрямо ищеца, да прехвърли в
негова полза собствеността върху имот №402, който е включен в два урегулирани
поземлени имота намиращи се в землището на село С.О., ведно с построената в
единият от тях жилищна сграда с площ от 90 кв.м. Страните са индивидуализирали
имотите по техния регулационен статут, граници и площ, определена е стойността,
поради което следва да бъде направен извода, че предварителният договор е
напълно валиден, като същият съдържат всички необходими реквизити на
окончателния такъв, който следва да бъде сключен в срок до 12.12.2018г. в надлежната за това нотариална форма, съобразно
постигнатата уговорка. Не се спори в производството по делото, а се установява
и представеното по делото платежно нареждане, че на същата дата, на която е
сключен предварителният договор, по сметка на наследодателя на ответните страни
е заплатената сумата от 6500 лева, която се явява половината от уговорената
продажна цена. В съдържанието на договора страните изрично са включили и
уговорка, съобразно която купувачът има право да развали договора, а продавача
(обещателя) се задължава за възстанови на купувача платената сума в двоен
размер в срок след разваляне на договора.
Съдебната практика приема разбирането, че ако договорът съдържа клаузи, чрез които страните придават на авансово платената сума обезпечителна и обезщетителна функции чрез изрично
уреждане на последиците в случай на неизпълнение, то предадената сума има качеството
на задатък. В този
смисъл е решение № 71/09.07.2010
год. по
т.дело № 726/2009 год. на ВКС, ТК, І т.о.
В насока на цитирана съдебна
практика настоящият първоинстанционен съд намира, че в разпоредбата на чл. 17
от предварителния договор за покупко – продажба от 12.06.2018г., страните са
уговорили, че неоснователно отказване от изпълнение от страна на продавача,
който отказ дава право на насрещната страна да иска разваляне на договора, задължава
неизправната страна продавача (обещателя) да възстанови на купувача платената
сума в двоен размер. С тази уговорка страните придават на платената по
предварителния договор сума обезпечителна и обезщетителна
функция, която сума стимулира изпълнението на поетите с договора задължения. Под
неоснователен отказ от изпълнение съдът тълкувайки съдържанието на договора по
правилата на чл. 20 ЗЗД, намира че страните са придали смисъл на тази уговорка,
съобразно която правилата биха се приложили при неизпълнение на поетите
задължения от страна на продавача. Реципрочна е уговорката в чл.18 във връзка с
неоснователен отказ от страна на купувача по договора. Във всички случаи при
неизпълнение на задълженията на коя и да е от страните по процесния договор, в
същия е предвидена санкция за неизправната страна, която уговорка съдът намира,
че следва да има дисциплинираш и стимулиращ ефект по отношение на страните да
изпълнят поетите от тях задължения по начин и в срок съобразно договореното. С
използване на фразата „платената сума“, съдът приема, че страните са придали
качеството на същата на задатък, поради което следва
и извода, че в процесния договор същите изрично са предвидили уговорка за задатък, по смисъла на чл. 93 ЗЗД.С отговора на исковата
молба, депозиран приживе от наследодателя на страните, обстоятелството, че е
получен задатък по предварителния договор за покупко
– продажба на недвижим имот в размер на 6500 лева се признава.
На следващо място следва да бъде поставен на обсъждане
въпроса дали обещателят по предварителния договор е изпълнила задълженията си
по същия.
Задълженията на страната се
съдържат в уговорката на чл.2 от предварителния договор за покупко – продажба,
като в тежест на праводателя на ответните страни е било до датата, на която
страните са уговорили, че следва да бъде осъществена окончателната сделка в
предписаната от закона форма, същата следва да представи в оригинал документ са
собственост, данъчна оценка, скици, респ. удостоверение за тежести. Доколкото в
исковата молба се излагат твърдения, че праводателя на ответниците не е
изпълнила това си задължение, което твърдение по своята същност е посочване на отрицателен
факт, който не подлежи на доказване от страната, която се позовава на него, то
в тежест на насрещната страна е да установи изпълнение на задълженията си по
договора, които в случая са я задължили да набави към момента, в който сделката
е следвало да бъде сключена необходимите документи за осъществяването й.
По делото ответните страни
представят данъчна оценка за имоти УПИ №ХІ-402 и УПИ №ХІІ-402, кв.66, съответно скици
за същите имоти.Видно от осъщественото отбелязване в същите, данъчната оценка
по отношение на имот УПИ №ХІІ-402, ведно с построената в него жилищна сграда от
90 кв.м. и стопанска постройка от 20 кв.м. е издадена от съответната районна
администрация на 21.12.2018г., съответно скицата за този имот на 19.12.2018г. Данъчната
оценка за имот №ХІ-402 е издадена на 21.12.2018г., съответно скицата за този
имот е издадена на 11.12.2018г. От посоченото може да бъде направен изводът, че
към момента, в който страните е следвало да осъществят прехвърлителната сделка
в предвидената нотариална форма – 12.12.2018г.,
съобразно уговорката в чл.2 и чл.19 от предварителния договор, в правният мир е
съществувала единствено скица досежно един от имот №ХІ-402, като издадена ден
преди настъпване на крайният срок. Към този момент от представените по делото
писмени доказателства съдът приема, че праводателя на ответницата не е била
собственик на УПИ №ХІІ-402, кв.66, с площ от 690 кв.м., при граници:улица, УПИ
ХІІІ-394, УПИ №VІ-101, УПИ №ХІ-402, ведно с построената в дворното място
жилищна сграда със застроена площ от 90 кв.м, доколкото по отношение с него е
осъществено разпореждане, като праводателя на страните е дарил имота на 09.09.2010г. на ответника Д.Н.Д.. Изложеното обоснована и
извода, че към 12.12.2018г. праводателя на ответните
страни не се е легитимирала за собственик на процесния УПИ №ХІІ-402, кв.66, с
площ от 690 кв.м., ведно с построената в дворното място жилищна сграда със
застроена площ от 90 кв.м. Към този момент липсват и доказателства да са
изготвени посочените удостоверения за тежести на имотите предмет на
предварителния договор, което задължение също е вменено съобразно постигнатите
уговорки на обещателя.
От изложеното съдът прави извод, че към 12.12.2018г.
обещателя (продавача) по предварителния договор не е изпълнила задълженията си
по чл.2 от същия, като не е набавила изрично посочените документи, въз основа
на които е следвало на така посочената дата да бъде осъществена окончателната
сделка, поради което същата е неизправна страна. С изтичане
на крайния срок, в който праводателя на ответните страни е следвало да
представи документите необходими за окончателната сделка, за ищеца като
изправна страна се поражда потестативното право да иска да се откаже от
договора, като поиска разваляне на същия, което в случай че упражни следва да
достигне знанието на насрещната страна.
Позовавайки се, че е изправна
страна по предварителния договор за покупко – продажба, ищецът в исковата си
молба депозирана в съда на 27.02.2019г., релевира изявление, че разваля
договора от 12.06.2018г. Това волеизявление е достигнало знанието на насрещната
страна –М.З.А.,***, починала на 15.05.2019г. с получаване на препис от исковата
молба и доказателствата към нея, а именно на 02.04.2019г. Тук следва да бъде
посочено и че към момента, в който ищецът се е позовал на потестативното си
право да развали договора, съответно към момента на узнаване на това намерение
на насрещната страна, обещателя (продавача) по предварителния договор не
доказва, че изпълнила задължението си за представяне на уговорените в
разпоредбата на чл.2 от договора документи необходими за сключване на
окончателната сделка – документ за собственост на поземлени имот №402, в който
са включени посочените по-горе УПИ, данъчни оценки, скици и удостоверения за
липса на тежести. Горепосочените данъчни оценки и скици на процесните имоти се
представят в съдебно заседание едва на 10.01.2020г. Не се представя
доказателство за собственост на имот процесния УПИ №ХІІ-402, кв.66, с площ от 690 кв.м.,
ведно с построената в дворното място жилищна сграда със застроена площ от 90
кв.м., като част от имот №402, липсват удостоверения за лиса на тежести и по
отношение на двата имота съставляващи имот №402, който е предмет на
предварителния договор за покупко – продажба.
Съдът намира, че ищецът в качеството си на изправна страна по договора,
към момента на сезиране на съда с исковата си молба надлежно се е позовал
предвиденото в разпоредбата на чл. 93, ал.2 ЗЗД преобразуващо право, като е
релевирал искане за прекратяване на договора, поради насрещно неизпълнение на
задължението по него. Правото е успешно упражнено, като следва да бъдат
зачетени последиците на това обстоятелство.
Доказа се в производството по делото, че ищецът и праводателя на
ответните страни са били обвързани по валиден договор за покупко – продажба на
недвижим имот, в договора страните са уговорили краен срок за сключване на
окончателен договор, съответно необходимите задължения, които всяка една от
страните е следвало да изпълни по него. Установи се, че в договора страните са
уговорили клауза за задатък, както и размера в който
същия следва да бъде върнат на купувача в случая на неизпълнение на договора по
вина на обещателя, като този размер съответства на посочения в разпоредбата на
правната норма на чл.93, ал.2 ЗЗД. Изправната страна – ищецът се е позовал на
потестативното си право да поиска едностранно разваляне на договора поради
насрещно неизпълнение, което волеизявление е достигнало знанието на праводателя
на ответниците имаща качество на страна по този предварителен договор за
покупко – продажба. Налице са всички необходими предпоставки за връщане на задатъка в двоен размер, поради което и доколкото няма
доказателства по делото, че това е сторено доброволно от ответните страни, то
предявеният иск се явява доказан по основание и размер и като такъв следва да
бъде изцяло уважен.
За пълнота на изложението съдът посочва, че възражението на ответните
страните за липсата на средства от страна на ищеца, с които да заплати
окончателната цена на имотите при осъществяване на окончателната сделка би било
относимо за разглеждане в случая, че те бяха доказали, че праводателят им е
изправна страна по предварителния договор за покупко – продажба. Отделно, това
им възражение би им дало възможност да искат разваляне на договора поради
неизпълнение на задължението на купувача да плати уговорената продажна цена в
уговорения от страните краен срок. Не в такава хипотеза обаче се развива
настоящия правен спор, по който ответниците не успяха по пътя на пълното и
главно доказване да установят изправността на техния праводател по процесния
предварителен договор за покупко продажба на недвижими имоти. При тези
съображения съдът не намира за необходимо да взима отношение по наведените в
писмената защита от особения представител на ответниците възражения за
действителността на частния документ, изготвен на чужд език и представен в
превод по делото, с който ищцовата страна доказва положителния за нея факт за
наличието на финансови средства за осъществяване заплащане на окончателно
уговорената пазарна цена.
При тези мотиви съдът намира, че
следва да уважи предявеният иск, като осъди А.М.А., ЕГН **********,***; Л.М.С., ЕГН **********,***; Р.М.А., ЕГН **********,***; Е.М.К., ЕГН **********,***, М.М.А., ЕГН **********,***, А.М.А., ЕГН **********,***; Д.Н.Д., ЕГН **********,***; Д.Н.Д., ЕГН **********,***, в качеството им на правоприемници
на починалата в хода на съдебното производство ответница
М.З.А., ЕГН ********** ***
да заплатят на А.А.А., ЕГН ********** *** сумата от 13000
лева, съставляваща задължение
за заплащане на задатък в двоен размер, произтичащо от предварителен договор за покупко
– продажба на недвижим имот от 12.06.2018г. представляващ имот № 402,
включен в УПИ
№ХІ-402, кв.66, с площ от 525 кв.м., при граници: улица, УПИ №Х-общински, УПИ
№ХІІ-402, както и на УПИ №ХІІ-402, кв.66, с площ от 690 кв.м., при
граници:улица, УПИ ХІІІ-394, УПИ №VІ-101, УПИ №ХІ-402, ведно с построената в
дворното място жилищна сграда със застроена площ от 90 кв.м.
По
отношение на разноските:
С оглед изходът на спора в полза на ищеца следва да бъдат присъдени
съдебно – деловодни разноски в размер на 1727 лева, от които 527 лева заплатена
държавна такса и 1200 лева възнаграждение за процесуално представителство.
Съдът намира възражението за прекомерност на уговореното и заплатено
възнаграждение за процесуално представителство на ищеца, което възражение се
релевира от особения представител на страните за неоснователно. Производството
по правния спор е досежно притезание, чиято стойност възлиза на 13000 лева.
Производството по делото се проведе в няколко съдебни заседания, което бе
наложено от необходимостта от осъществяване на процесуални действия по
конституиране на правоприемниците на починалата в хода на съдебното
производство страна, за кое ищецът, чрез процесуалния си представител ангажира
и необходимите за това доказателства. Осъществи се събиране на допуснати от
страните доказателства, като производството по спора се отличава с относително
висока фактическа и правна сложност на спора, което обосновава и извода на
съда, че не следва да бъде определяно възнаграждение за процесуално
представителство в минимума съобразно Наредба №1/09.07.2004г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения. Определеното и заплатено възнаграждение
е справедливо и като такова следва да бъде присъдено в полза на ищцовата
страна.
Водим от горното съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА А.М.А., ЕГН **********,***; Л.М.С., ЕГН **********,***; Р.М.А., ЕГН **********,***; Е.М.К., ЕГН **********,***, М.М.А., ЕГН **********,***, А.М.А., ЕГН **********,***; Д.Н.Д., ЕГН **********,***; Д.Н.Д., ЕГН **********,***, в качеството им на правоприемници на починалата в хода на съдебното производство страна М.З.А., ЕГН ********** *** да заплатят на А.А.А.,
ЕГН ********** *** сумата от 13000 (тринадесет
хиляди) лева, съставляваща задължение за заплащане
на задатък в двоен размер, произтичащо от предварителен договор за покупко
– продажба на недвижим имот от 12.06.2018г., представляващ имот № 402,
включен в УПИ
№ХІ-402, кв.66, с площ от 525 кв.м., при граници: улица, УПИ №Х-общински, УПИ
№ХІІ-402, както и в УПИ №ХІІ-402, кв.66,
с площ от 690 кв.м., при граници:улица, УПИ ХІІІ-394, УПИ №VІ-101, УПИ №ХІ-402,
ведно с построената в дворното място жилищна сграда със застроена площ от 90
кв.м., на осн. чл. 93, ал.2 ЗЗД.
ОСЪЖДА А.М.А., ЕГН **********,***; Л.М.С., ЕГН **********,***; Р.М.А., ЕГН **********,***; Е.М.К., ЕГН **********,***, М.М.А., ЕГН **********,***, А.М.А., ЕГН **********,***; Д.Н.Д., ЕГН **********,***; Д.Н.Д., ЕГН **********,***, в качеството им на правоприемници на починалата в хода на съдебното производство ответница
М.З.А., ЕГН ********** ***
да заплатят на А.А.А., ЕГН ********** *** сумата от 1727 (хиляда
седемстотин двадесет и седем) лева,
от които 527 лева заплатена държавна такса и 1200 лева възнаграждение за
процесуално представителство, на осн. чл. 78, ал.1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :