РЕШЕНИЕ
№ 136
гр. Пловдив, 28.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XIX СЪСТАВ, в публично заседание на
пети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Галя Г. Костадинова
при участието на секретаря Милена Анг. Левашка Августинова
като разгледа докладваното от Галя Г. Костадинова Търговско дело №
20235300900772 по описа за 2023 година
Предявени са искове по чл. 88 ал.1 от ЗЗД във вр. с 55 ал.1 от ЗЗД и по
чл.88 ал.1 във вр. с чл.82 от ЗЗД.
Ищецът С. В. С. ЕГН ********** от ***, съдебен адрес **, чрез адв. И.
С., иска осъждане на ответника „П. – БИЛДИНГ СТРОЙ“ ЕООД ЕИК
********* със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, район Южен, бул.
„Н. Вапцаров“ № 69, съдебен адрес **, чрез АД „ Д.,П. и Б.“, да плати сумата
от 297 862 лв., получена по Предварителен договор за покупко – продажба и
строителство на недвижими имоти от 28.12.2021г., сключен между страните,
развален от ищеца поради виновно неизпълнение от ответника, и да плати
обезщетение в размер на 399 023.93лв., представляващо пропуснати ползи от
ищеца поради виновно неизпълнение от ответника на разваления
Предварителен договор за покупко – продажба и строителство на недвижими
имоти от 28.12.2021г., ведно със законна лихва върху главниците от сезиране
на съда на 22.12.2024г. до изплащане на сумите.
Твърди, че на 28.12.2021г. страните подписват Предварителен договор за
покупко – продажба и строителство на недвижими имоти, по силата на който
ответникът се е задължил да продаде на ищеца право на строеж, да изпълни
СМР със свои материали като построи до договорена степен на завършеност
готови обекти и да прехвърли собствеността им при Акт 15, на следните
недвижими имоти: апартамент № 1 със ЗП от 93.36 кв.м. на втори етаж;
апартамент № 10 със ЗП от 61.07 кв.м. на трети етаж; апартамент № 15 със ЗП
от 58.84 кв.м. на четвърти етаж, апартамент № 16 със ЗП от 61.07 кв.м. на
четвърти етаж, гараж № 1 от 19.42 кв.м. на партер; гараж № 2 от 16.90 кв.м. на
1
партер, гараж № 3 от 21.97 кв.м. на партер и паркомясто № 6, всички
находящи се в обект „Ново, средноетажно свободно жилищно застрояване с Н
под 15 м., с магазини и гаражи на партер“ в УИП VII – 5100336, предвиден за
изграждане по инвестиционен проект, одобрен от Община Пловдив, Район
„Западен“ на 26.11.2021г. от Главен архитект на община Пловдив, район
„Западен“, предвиден за строеж в ПИ с идентификатор 56784.510.133 по КК и
КР, одобрени със Заповед № РД – 18 – 48 от 03.06.2009г. на ИД на АГКК,
Заповед за изменение КККР № КД – 14 $ 16 $ 309 от 01.03.2011г. на
Началника на СГКК Пловдив, находящ се в гр. Пловдив, бул. „Пещерско
шосе“, местност „Прослав“, с площ от 846 кв.м. Предвиденият за изграждане
комплекс, в който се намират обектите по предварителния договор, е
наименован „И. резидънс 6“.
От своя страна ищецът се е задължил да плати за всички обекти цената
на правото на собственост и възнаграждението за изпълнените СМР с труд и
материали на изпълнителя общо от 490 069лв., от които 162 378лв. за ап.1,
84 885лв. за ап.10, 81 645лв. за ап. 15, 84 885лв. за ап.16, 19 558лв. за гараж 1,
19 558лв. за гараж 2, 23 470лв. за гараж 3 и 13 690лв. за паркомясто 6.
Уговорено е изпълнение на СМР за тези обекти за 24 месеца от датата на
протокол № 2 или акт за линия и ниво на сградата.
Ищецът посочва уговорената степен на строеж и довършителни работи в
обектите.
В процес на договаряне ищецът плаща в брой 12 000лв. на 08.03.2021г. и
2 000лв. на 08.09.2021г., за което са изготвени две Споразумения за депозит.
Със сумите капарира запазване на обектите по предварителния договор.
Вноската от 2000лв. плаща чрез своя близка С. И. П..
Ищецът е платил част от цената в размер на 231 500лв. на 04.01.2022г. и
129 362лв. на 19.10.2022г. по банков път с преводно нареждане. Второто
плащане от 19.10.2022г. е платено от ** му Е.Н. С.а от нейна банкова сметка с
вписано в превода основание „плащане Предварителен договор от 28.12.2021г.
– втора вноска при съставяне на акт 14“.
Всички плащания са зачетени от ответника и общата сума е 374 862лв.
На 31.10.2022г. по банковата сметка на ** на ищеца Е. С.а се получава
превод от ответника в размер на 77 000лв. с основание „сгрешен превод“,
което изненадва ищеца и той се свързва с представител на ответника, при
което е уведомен, че поради повишаване на цените на строителството и на
имотите, е повишена и цената на процесните имоти и в тази връзка е поискано
да се заплатят допълнителни суми по договора. Връщането на 77 000лв. е
обяснено, че е израз на твърдата воля на продавача да индексира договорените
цени чрез увеличаването им, защото те не го устройват.
Страните не постигат съгласие за промяна на цените по предварителния
договор, защото ищецът не бил съгласен като счита, че е договорил и платил
„на зелено“ сума, която ответникът е калкулирал като достатъчна, и защото в
2
договора е предвидено, че цените не подлежат на промяна по време на
строителство и са окончателни.
Освен обектите в „И. резидънс 6“, ищецът сключил предварителен
договор с друго дружество, собственост на ЕСК и управител на ответното –
„Сент Джулиано“ ЕООД, за закупуване на гараж в съседния комплекс „И.
резидънс 5“ за сумата от 27 381лв.
Поради липса на информация за дълъг период от време издаден ли е Акт
15, е отправена покана към ответника чрез ЧСИ Петя Николова с рег. № 911
при КЧСИ, връчена на 15.05.2023г., до И. П. като управител на двете
дружества, за явяване на 19.05.2023г. от 12.00 часа, евентуално на 26.05.2023г.
от 12.00 часа, в кантората на Нотариус Г. Пирянков с рег. № 708 на НК за
представяне на документи за етапа на строителство и за прехвърляне на
собствеността върху обектите по нотариален ред, както и готовност за
плащане на остатъка от цената. Среща е проведена на 26.05.2023г. с М. П. като
представител на двете дружества, заедно с пълномощника й адв. Ш., на която
ищецът чрез адвокатите си узнава, че не са настъпили предпоставките за
сключване на окончателен договор като състоянието на обекта може да се
провери на място. За срещата е изготвен Констативен протокол на Нотариус
Пирянков.
На 21.06.2023г. адвокатите на ищеца посетили обекта на място по покана
на ответника, където са посрещнати от М. П., дала подробни обяснения,
останали доволни от етапа и качеството на строителството и зачакали
уведомяване за издаване на Акт 15. В рамките на три месеца не постъпила
такава информация, след което до тях достигнали слухове за издаден Акт 15 за
„И. резидънс 6“, което мотивира ищеца да предяви иск за сключване на
окончателен договор пред съда само за гараж 1, с цел спестяване на разноски,
за което е образувано гр.д. № 2513/2023г. на ПОС, II гр.с. При снабдяване със
скица и данъчна оценка за обекта, с цел вписване на исковата молба,
констатират, че имотът е деклариран пред НАП от „Билд 22“ АД като
собственик. Справката им установява, че на 23.05.2023г., което е осем дена
след връчване на поканата на ответника на 15.05.2023г., той, чрез М. П., се е
разпоредил с всички обекти по предварителния договор като са изповядани
три сделки, с които всички обектите по предварителния договор, сключен с
ищеца, са прехвърлени на трети лица. Поради това ищецът не е вписал
исковата молба и производството по гр.д. № 2513/2023г. на ПОС, II гр.с. било
прекратено.
Твърди, че ответникът е нарушил задължението си по предварителния
договор да не прехвърля на друг обещаните на ищеца имоти. По този начин
той не е изпълнил договорните си задължения, което е съществено
неизпълнение, и вече не е собственик на обектите. Поради това с Уведомление
от 09.11.2023г. на ЧСИ Петя Николова с рег. № 911 на КЧСИ, връчено на
14.11.2023г., ищецът разваля предварителния договор с ответника и го кани в
срок от пет дена от връчване на поканата да върне сумата от 297 862лв.,
3
получена по предварителния договор, както и да му плати 399 023.93лв.
обезщетение за пропуснати ползи от неизпълнението.
Твърди, че обезщетението от 399 023.93лв. е формирано като разлика
между пазарната стойност на квадратен метър от обещаните имоти в
договорения довършен вид и уговорената цена за същите „на зелено“ по
предварителния договор за квадратен метър, която общо е 490 069лв.
Договорена е продажба на 413.26 кв.м. Те са с пазарна стойност от 1 100 евро
на квадратен метър за ново довършено луксозно строителство в същия район,
при което пазарната им цена е 889 092.93лв. /1100 евро х 413.26 кв.м. е
454 586 евро по 1.95583лв./ От сумата от 889 092.93лв. приспада уговорената
цена по предварителния договор от 490 069лв. Твърди, че разликата от
399 023.93лв. за него представлява пропусната полза от неизпълнението,
защото е разлика между договорената цена „на зелено“ и пазарната, тъй като е
имал разумното, закономерно очакване да получи довършените обекти с
луксозно строителство. След като тези обекти няма да се получат поради
виновното неизпълнение на договора от строителя, има право на обезщетение.
Даденият срок за доброволно плащане е изтекъл на 19.11.2023г., сумата
не платена, поради което се сезира съда.
Уточнява, че депозитните суми общо от 14 000лв. са платени за
обектите, предмет на предварителния договор. По двете споразумения общата
цена е 444 633.62лв., включваща 300 000лв. и 144 633.62лв. По
предварителния договор общата цена е 476 379лв. и тя е по – висока от
сумата, посочена в двете споразумения, а не е по – ниска с размера на
платените депозити. За това депозитите са част от платената по
предварителния договор цена.
Ищецът и Е. С. са ** и не са избрали в отношенията си режим на
разделност на имуществата. Очакваното за придобиване вещно право на
собственост върху обектите ще бъде в режим на СИО. Качеството на
наредителя и вписаното основание сочи, че преводът от 129 632 лв. на
19.10.2022г. е от името и за сметка на ищеца, извършено от ** му, поради
което няма сгрешен превод.
Твърди, че на срещата от 26.05.2023г. пред Нотариус Г. Пирянков е
поискал ответникът да представи фактури за всички получени суми, което той
не е сторил, поради което е подаден сигнал към НАП. Извършена е проверка
от НАП, в резултат на която ищецът научава от протокол от 29.11.2023г., че
ответникът му е издал факутра № 374 от 01.02.2023г. с данъчна основа 43
635лв. и ДДС от 8 727лв., общо 52 362лв., представляваща задържаната от
дружеството сума от превода от 129 362лв. след приспадане на върнатите 77
000лв. Третира фактурата като признание, че ответникът е зачел плащането от
Е. С. като плащане по договора от името и за сметка на ищеца. Твърди, че
сгрешен превод ще има само ако цялата сума бе върната на наредителя.
Позовава се на сега депозирана декларация от Е. С. за извършено плащане от
името и за сметка на ищеца.
4
Поддържа, че ответникът е нарушил договора, защото не е спазил
обещанието си да не продава имотите на друг. Продажбата е извършена след
получаване на поканата от 15.05.2023г.
Налице е неизпълнение и на уговорения срок за строеж и сключване на
окончателен договор в нотариална форма, защото задължението за това е при
издаване на Акт 15, което е фиксирано в договора да стане за срок от 24
месеца от Акт обр. 2. От публикувана в медии информация, че първата копка е
на 08.02.2022г. и че към този момент трябва да има Акт обр.2, следва, че към
08.02.2024г. е следвало да има издаден Акт обр.15. С отговора ответникът
признава, че към момента няма изготвен акт обр.15, поради което има
изпадане в забава и на това допълнително основание, на което ищецът се
позовава с исковата молба, с която отправя второ, самостоятелно изявление за
разваляне на предварителния договор, желае да се отчете разваляне на
договора като факт, настъпил в хода на процеса, на това втора самостоятелно
основание.
Твърди, че ответникът се представя като строител, който предлага само
луксозно строителство. На сайта му в интернет обектът „И. резидънс 6“ е
описан като бутикова сграда, в която са заложени най – качествените
материали и иновативни технологии на пазара и по този начин са описани и
останалите му обекти. При по – висок стандарт в качеството на
строителството е логично средната пазарна цена на квадратен метър да е 1100
евро.
Цената по предварителния договор е окончателна по силата на включена
за това в договора клауза – чл.3.4, ответникът е поел икономическия риск от
продажба на зелено и за това ищецът твърди, че няма основание от
обезщетението да се приспадат суми.
Ангажира доказателства, претендира разноски, представя справка по
чл.80 от ГПК.
Ответникът не признава исковете по основание и размер.
Не признава фактическите твърдения на ищеца. Сочи, че не са изнесени
коректно всички настъпили обстоятелства. Признава сключване на
предварителния договор от 28.12.2021г. между страните и неговия предмет.
Признава плащане на 12 000лв. и 2 000лв. преди сключване на
предварителния договор като депозити по подписани за това споразумения.
Твърди обаче, че платените 14 000лв. са приспаднати от уговорената цена и
вписаната стойност на цената в предварителния договор е след приспадане на
тази сума, поради което сумата 14 000лв. не представлява плащане по
предварителния договор.
Ищецът е платил част от дължима първа вноска от 231 350лв. със
закъснение на 04.01.2022г.
Не признава второ плащане по договора от 19.10.2023г. На тази дата по
5
банков път получава 129 362лв. от трето за договора лице, а не от ищеца. В
платежното нареждане наредителят Е. С. не е записала, че плаща в полза на С.
С.. За това плащането е възприето от лице, с което нямат сключен договор, и е
върната като грешен превод. Поради счетоводни съображения сумата е
трябвало да се върне на два транша и за това първо на 31.10.2022г. се нарежда
превод от 77 000лв. обратно по същата банкова сметка на С.. След връщането
на сумата ищецът провежда множество обаждания като твърди, че плащането
от 19.10.2022г. трябва да се зачете по неговия предварителен договор като
негово плащане. Обяснено му било, че това не може да стане, освен ако
платецът С. не направи писмено изявление в тази насока, след което остатъкът
от 52 000лв. ще се задържи, но върнатата сума от 77 000лв. не може да се
зачете. Но писмено изявление от Е. С. не последвало, нито ищецът повторно е
наредил превод на 77 000лв. в полза на ответника. Към този момент обаче
отношенията между страните вече били „напрегнати“.
Не признава, че в края на 2022г. е поискал увеличаване на цената по
предварителния договор. Твърди, че е провел разговори с ищеца за
идексиране на цените много преди това поради увеличаване на цените на
строителството, а не поради увеличаване на цените на имотите.
Не признава нарушена комуникация между страните като твърди, че
такава е имало, включително от процесуалния му представител.
Твърди, че настъпилата в света и страната безпрецедентна ситуация по
постоянно и бързо увеличаване на строителните материали и услуги, както и
инфлацията, е породила правото на ответника да поиска увеличаване на
цените, уговорени в предварителния договор. Всички негови клиенти, освен
ищеца, са констатирали това увеличение, подходили са с разбиране и са
подписали допълнителни анекси. На ищеца многократно е разяснявано, че
това е на база законови текстове, но позицията му не се е променила. Твърди,
че има отправени заплахи, както и подадени сигнали в НАП и други
институции, насочени срещу физическото лице П..
Не признава неизпълнение на договора. Твърди спазване на клаузите му.
Твърди, че договорът не е развален, защото към момента на изпращане на
поканата не са настъпили законовите предпоставки за разваляне на договора,
както и че към този момент ищецът не е изправна страна, защото не е
изпълнил задълженията си по договора. Към датата на поканата сградата не е
имала акт 15 и не е била въведена в експлоатация, както и че към момента не е
въведена в експлоатация.
Предварителният договор е облигационен и по него ответникът няма
задължението да е собственик на обектите през цялото му времетраене.
Евентуално не признава претърпените от ищеца вреди по вид и размер.
Липсва договаряне на луксозно строителство. Не признава средна
пазарна стойност от 1100 евро за кв.м.
Не признава, че ищецът е титуляр на вземането за 52 362лв., получено на
6
19.10.2022г. от Е. С.а.
Възразява, че след сключване на договора има драстично увеличаване на
цената на строителните материали и труд, поради което цената по договора
следва да се увеличи.
Евентуално възразява, че при дължимост на обезщетение, от стойността
му трябва да се приспадне стойността на увеличението на строителните
материали и труд, която твърди да е в размер на 77 200лв.
Признава издаване на фактура 374 от 01.02.2023г. за 52 362лв. с ДДС, но
не и че тя представлява признание.
Не признава, че е бил собственик на имотите към 28.12.2021г.
Не признава договорен срок за строителство и прехвърляне на
собствеността от 24 месеца от издаване на акт обр.2.
Не признава, че публикациите на сайта му имат стойност по чл.290 ал.1
от ТЗ. Цените в сайта са офертни цени, сделките се сключват на реални цени и
са по – ниски от офертните.
Ангажира доказателства, претендира разноски, представя справка по
чл.80 от ГПК.
Съдът, след преценка на ангажираните по делото доказателства и като
взе предвид въведените от страните доводи и възражения, приема за
установено следното:
С НА № 96, том първи, рег. № 1435, дело № 96/2020г. от 05.10.2020г. е
изповядана покупко - продажба между Д. З. като продавач и „Пловдив – Запад
510“ ЕООД ЕИК *********, като купувач, върху поземлен имот с
идентификатор 56784.510.133, представляващ имот с площ 846 кв.м., с
административен адрес в **.
На 26.12.2022г. в търговския регистър е вписано вливане на купувача
„Пловдив – Запад 510“ ЕООД ЕИК *********, в ответното дружество „П. –
Билдинг строй“ ЕООД, в резултат на което ответникът се легитимира като
собственик на земята.
Преди настъпване на правоприемство чрез вливане и оттук придобиване
на собственост върху земята, ответникът сключва писмено Споразумение за
депозит от 08.03.2021г. с ищеца, по което С. С. заплаща 12 000лв. гаранционен
депозит за намерението му да закупи недвижими имоти, които ще бъдат
изградени в поземлен имот с идентификатор 56784.510.133, а именно:
апартамент 10 от 66.07 кв.м., апартамент 15 от 63.84 кв.м., апартамент 16 от
66.097 кв.м., гараж 1 от 19.25 кв.м., гараж 2 от 16.57 кв.м., гараж 3 от 21.60
кв.м., на цена от 300 000 лв., която е окончателна, и се дължи 50 % при
сключване на договор или 150 000лв., 25 % - 75 000лв. при акт обр.14 и 25 % -
75 000лв. при акт обр.15. Споразумението е разписка за получаване на
депозита. Уговорено е подписване на предварителен договор след като
7
продавачът се снабди с разрешение за строеж на сградата.
На 08.09.2021г. е подписано второ Споразумение за депозит между
ответника и С. И. П. /Е. С./, по което се плаща гаранционен депозит от 2000лв.
за придобиване в същия имот на апартамент 1 от 98.60лв. и на гараж № 7 в „И.
5“ на цена 14 000 евро, което е 27 381.62лв. Уговорената цена за апартамента е
73 950 евро, която, заедно с гаража от 14 000 евро, прави 87 950 евро или 172
015.25лв., от която се дължат 30 % или 51 604.57лв. първа вноска при
предварителен договор.
Ответникът не въвежда спор, че второто споразумение е сключено от
името и за сметка на ищеца С. С.. За гараж 7 в „И. 5 ищецът е сключил на
28.12.2021г. с ответника идентичен по съдържание на процесния договор при
цена по споразумението от 27 381.62лв. и по него не е отчетен депозита като е
уговорено плащане на цялата сума от 27 381.62лв. в деня след подписване на
договора, което е изпълнено с преводно нареждане от 04.01.2022г.
Според двете споразумения за депозит, общата уговорена цена на
запазените обекти в сградата на „И. 6“ е 444 633.63лв. /300 хил.лв.+ левовата
равностойност на 73 950 евро, което е 144 633.63 лв./.
На 28.12.2021г. страните сключват процесния Предварителен договор за
покупко – продажба и строителство на недвижим имот, по който ответникът е
продавач – изпълнител, а ищецът е купувач – възложител. По него ответникът
се задължава да продаде на ищеца правото на строеж, разположено в обема на
новопредвидената за строителство сграда в поземлен имот с идентификатор
56784.510.133, за обектите: апартаменти 1 на втори етаж с площ от 93.36 кв.м.,
апартамент 10 на трети етаж с площ от 61.07 кв.м., апартамент 15 на четвърти
етаж с площ от 58.84 кв.м., апартамент 16 на четвърти етаж с площ от 61.07
кв.м., гараж 1 на партер с площ от 19.42 кв.м., гараж 2 на партер с площ от
16.90 кв.м., гараж 3 на партер с площ от 21.97 кв.м. и паркомясто 6. Няма
спор, че това са обектите по двете споразумения за депозит, с изключение на
гараж 7, който се намира в друга сграда.
Ищецът е поел задължението да купи правото на строеж и собственост
върху тези обекти като прехвърлянето на правото на собственост върху
обектите ще се извърши след акт обр.15.
Договорената цена е общо в размер на 490 035лв., от която 162 378лв. за
ап.1, 84 885лв. за ап.10, 81 645лв. за ап.15, 84 885лв. за ап.16, 19 558 лв. за
гараж 1, 19 558лв. за гараж 2, 23 470 лв. за гараж 3 и 13 690лв. за паркомясто
6. Цената се дължи на три вноски: 238 725лв. в деня на подписване на
договора, 129 362лв. при съставяне на Акт обр.14 и 121 982лв. при съставяне
на акт обр.15, по посочена в договора банкова сметка на ответника.
Изрично според чл.3.4 е прието, че сумите са окончателни и не подлежат
на промени по време на строителството на обектите, предназначени за ищеца.
Ответникът е поел задължението да извърши лично или чрез избран
подизпълнител строителството на обектите по договора на договорена в чл.4
8
степен на завършеност, по което няма спор.
С чл.5.1 е договорен срок за извършване на строителството до акт обр.15
от 24 месеца от датата на протокол № 2 или акт за линия и ниво. В чл.5.5 е
повторено желанието и на двете страни прехвърляне на обектите с
окончателен договор да бъде след акт обр.15. С чл.6.6 ответникът се е
задължил да продаде имотите на ищеца чисти от тежести и възбрани.
Трите вноски от 238 725 лв., 129 362лв. и 121 982 лв. имат сбор от
490 069лв., а не 490 035лв. Падежите на всяка вноска, сумата от сбора им,
както и липсата на други писмени уговорки налагат извода, че платените от
ищеца два гаранционни депозита от 12 000лв. и 2000лв., общо от 14 000лв., не
са включени в стойността на предварителния договор.
Цената по договора от 28.12.2021г. от 490 069лв. е по – висока тази в
споразуменията за депозит от 444 633.63лв. Доколкото двете споразумения са
сключени с цел ищецът да си запази точно определени обекти, предвидени за
изграждане, когато ответникът още не е станал собственик на земята и явно
поради това не е поел ангажименти чрез сключване на договори, фактът, че
общата цена на имотите по споразуменията е по - ниска от тази в договора от
28.12.2021г., както и поради липсата на каквито и да било изявления в
договора от 28.12.2021г. за приспадане или отчитане на депозитите от
14 000лв. от уговорената стойност, се налага извода, че двата депозита не са
приспаднати от окончателната цена и нейната стойност не представлява сбор
на 14 000лв. и 490 069лв., в каквато насока са доводите на ответника, защото
за такова тълкуване няма никакви писмени данни по делото. Депозитите от
14 000лв. е логично да са част от стойността на имотите по споразуменията от
444 633.63лв., но след като в сключения договор от 28.12.2021г. вече е
договорена нова, по – висока цена от 490 069лв., и няма писмено изявление за
съдбата на платените депозити от 14 000лв. и тяхното приспадане от сумата от
490 069лв. или добавянето им към нея като вече платена цена, не може да се
приеме, че реалната цена на имотите е 504 069лв., представляваща сбор на
14 000 лв. и 490 069лв., защото в този смисъл няма писмен акт,
материализиращ подобна воля на страните, която да бъде основа за тълкуване
в този смисъл.
С преводно нареждане от 04.01.2022г. ищецът е платил на ответника
231 350лв. като първа вноска по сключения договор, за което няма спор.
Разликата между платената сума от 231 035лв. и уговорената от 238 725лв.,
което е 7 375лв., не може да се възприеме като съществено неизпълнение с
оглед размера на първа вноска и факта, че ответникът дължи 14 000лв. от
гаранционните депозити, чиято стойност надхвърля невнесената част.
С преводно нареждане от 19.10.2022г. ответникът получава сумата за
втората вноска от 129 362лв. с основание за плащането „Плащане по предв.
Дог. От 28.12.21г., 2-ра вн. при съст. На акт 14 И. 6“. Наредител на сумата е
Е.Н. С.
9
От представената разпечатка от банкова сметка на Е.Н. С. се установява,
че на 31.10.2022г. ответникът връща част от сумата – в размер на 77 000лв., с
вписано основание „сгрешен превод“, в резултат на което задържаният остатък
е 52 362лв.
На 15.05.2023г., чрез ЧСИ Петя Николова с рег. № 911 на КЧСИ, ищецът
връчва на ответника покана за среща при Нотариус Г. Пирянков на
19.05.2023г. от 12.00 часа, резервна дата 26.05.2023г. в 12.00 часа, за
представяне на документи за етапа на строителство и за прехвърляне по
нотариален ред на имотите по договора от 28.12.2021г. поради узнати
обстоятелства за завършване на обектите на 100 % груб строеж и договорното
задължение за прехвърляне на собствеността на акт обр.15.
С НА № 161, том първи, рег. № 2240, дело № 152/2023г. на Нотариус
Петър Михов с рег. № 470, е сключен на 23.05.2023г. договор за покупко –
продажба между ответника, действащ чрез пълномощник М. П., като
продавач, и „Билд 22“ АД ЕИК *********, като купувач, с който са продадени
обекти, построени на 100 % в груб строеж, предмет на процесния
предварителен договор между страните – апартаменти 1, 10, 15 и 16 и два от
гаражите с площ от 19.42 кв.м. и 16.90 кв.м., при обща цена от 538 000лв., от
която са платени 338 000лв., а остатъкът от 200 000лв. ще се плати в срок до 4
месеца.
Среща между страните при Нотариус Г. Пирянков е проведена на
резервната дата 26.05.2023г., съгласно съставения за това Констативен
протокол Акт 109, том първи, рег. № 1664 от 26.05.2023г., на която св. М. П.,
от името на ответника, е заявила, че сградата е на етап издаден акт обр.14,
след извършване на довършителни работи ще се състави акт обр.15, както и че
не са настъпили предпоставките за сключване на окончателен договор.
Потвърдила е уведомяването на ищеца за безпрецедентното увеличение на
стойността на строителните материали и стойността на труда и отправяне на
покани да заплати допълнителни суми във връзка с поскъпването. Посочила е
разговори над шест месеца и отказ на ищеца да плаща допълнителни суми,
както и възможността степента на завършеност да се провери на място.
Според електронно писмо от 22.06.2023г., пълномощниците на ищеца са
извършили оглед на място и са дали отчет на доверителя си за състоянието на
строителството.
През октомври 2023г. ищецът подава в съда искова молба и по
образуваното гр.д. № 513/2023г. се снабдява със съдебно удостоверение, на
чиято база получава на 18.10.2023г. данъчна оценка за гаража от 19.42 кв.м. от
Дирекция „Местни данъци и такси“ на Община Пловдив. В данъчната оценка
за собственик е посочено дружеството „Билд 22“ АД. По този начин ищецът
доказва твърдението си, че през октомври 2023г. узнава от справка, че
имотите, предмет на договор, са продадени от ответника на „Билд 22“ АД на
дата 23.05.2023г., което е преди провеждане на срещата с представител на
ответното дружество.
10
С писмено уведомление, връчено на ответника на 14.11.2023г. чрез ЧСИ
Петя Николова с рег. № 911 на КЧСИ, ищецът е отправил волеизявлението си
до ответника за разваляне на договора от 28.11.2021г. поради нарушено
основно задължение на продавача по предварителния договор да не прехвърля
обещаните имоти другиму, и е поискал връщане на получените суми в общ
размер на 297 862лв. и плащане на обезщетение в размер на 399 023.93лв.,
представляващо разликата между договорената цена на имотите и пазарната
им цена, изчислена на 1 100 евро на квадратен метър.
За обосноваване на пазарната стойност на имотите от 1 100 евро на
кв.м., ищецът представя четири обяви за продажба от интернет – сайта
„Alo.bg“ за два апартамента и два гаража в ** в нови сгради като сочи, че това
са обекти от процесната сграда. За твърдението си, че процесната сграда е
представяна от ответника като луксозно строителство, прилага разпечатка от
интернет – сайта на ответника с дадено интервю по повод откриване на
строителството на „И. 6“, както и обектите в този имот – квадратура, етаж,
цена, цена на квадратен метър, продадени и свободни имоти. Ответникът не е
оспорил електронните публикации, поради което следва да се даде вяра на
изнесените данни. Според интервюто по повод откриване на строителството е
направено изявление, че „До новия квартал води напълно нов път, който
предприемачът – строител изгради така, че той да е с директна връзка до бул.
„Пещерско шосе“. Обектите по процесния договор с ищеца – апартаменти
1,10,15,16 и трите гаража, са посочени в таблицата като продадени при
единична цена от 950 евро на квадратен метър цена за апартаментите.
Паркомясто 6 е с цена 8 000 евро, продадено. Гаражите са с цена 17 000 евро
независимо от размера.
За сумите по договора ответникът е издал две фактури на ищеца с
вписано основание - аванс: № 207 от 04.01.2022г. за 231 350, 03 лв. , и № 374
от 01.02.2023г. за 52 362лв.
Протокол за откриване на строителна площадка и определяне на
строителна линия и нова на строеж е издаден на 03.02.2022г. и в него
ответникът е посочен като възложител, а като строител дружество
„Косистрой“ ЕООД. С оглед датата на протокола и уговорката в договора за
строеж до акт обр.15 от 24 месеца следва, че сградата е трябвало да има акт
обр.15 до 03.02.2024г.
Съставеният Констативен акт за установяване годността за приемане на
строежа – акт обр. 15, е с дата 15.01.2024г. - договореният срок за строеж от 24
месеца до акт обр. 15, който изтича на 03.02.2024г., е спазен.
Удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация е под № 18 от
02.05.2024г.
Според показанията на изслушания свидетел М. П., пълномощник на
ответника, в родство от първа степен по права линия с ЕСК и управител на
ответното дружество, чийто показания съдът цени с оглед родствената връзка
11
по правилата на чл.172 от ГПК, но и с оглед кореспонденцията им на
преобладаващите писмени материали по делото, се потвърждава, че между
страните по делото е възникнал спор по повод претенцията на ответника да се
сключи анекс към договора за увеличаване на цената, обоснована с
поскъпване на строителните материали и труда, и отказ на ищеца да
актуализира цената с аргумент, че има уговорена писмено окончателна цена,
която не подлежи на промяна.
За фактите, че ответното дружество е сключило анекси за актуализиране
на цените на имотите в процесната сграда в посока увеличение, липсват
каквито и да било писмени доказателства, които да потвърдят свидетелските
показания. При тежест на ответника, същият не представи по делото или на
вещите лица икономист и оценител писмени анекси към предварителни
договори за обекти в процесната сграда. Показанията на свидетеля са общи,
неконкретни, уклончиви, без да се посочва какъв е бил точния размер на
поисканата от клиентите и от ищеца индексация в процентно съотношение.
За факта, че в хода на строителството сградата е увеличила заложената
при сключване на предварителния договор себестойност поради увеличаване
стойността на нужните за изграждането й и вложени в нея строителни
материали и труд, ответникът също не ангажира никакви конкретни, ясни и
точни доказателства, на чиято база да може да се обоснове извод за
доказаност на тази защитна позиция.
Съгласно изслушаното и допълнително заключение на в.л. Н. И.,
ответникът е възложил с договор от 25.01.2022г. построяването на сградата в
имота на „Косистрой“ ООД – дружеството, вписано в представената
строителна документация като изпълнител на строежа. В него не се съдържа
цена на труда и материалите, за да се установи за какво възнаграждение е
договорено изпълнението, като не е даден анекса, в който, според договора, се
уговаря размера на възнаграждението. На вещото лице не са предоставени
както предварителни количествени сметки, така и количествени сметки за
предвидените СМР и материали, които ще бъдат вложени от строителя в
конкретната сграда „И. 6“. Въпреки исканията на вещото лице И., ответникът
не й дава фактури, издадени от строителя, за извършените СМР и вложените
материали, анекси за промяна на договорената цена, приложението към
договора за цена на СМР, двустранни констативни протоколи и протоколи
обр. 19, количествено – стойностни сметки и евентуални промени в тях.
Поради това тя не може да установи каква е договорената със строителя
стойност за изграждане на сградата, включваща труд и материали, каква е
стойността на реално изпълнените дейности, вложения труд и материалите,
респективно има ли промяна във възнаграждението на строителя „Косистрой“
ООД и има ли промяна в стойността на предвидените и реално вложени
материали. Ответникът не е предоставил синтетични и аналитични счетоводни
записи по статиите си за осчетоводена себестойност на придобития имот, на
чиято база да се извърши пресмятане каква е себестойността на квадратен
12
метър за имотите на ищеца, тя различавали се и ако да – с колко, от стойността
в договора, по който е 1186лв. за кв.м. или 606 евро за кв.м. при съобразяване,
че тази сума не е само възнаграждение за изработка, но и цена на обещано
право на строеж, което да се реализира до готов обект.
В допълнителното заключение в.л. Н. И. констатира, на база
представени от ответника документи, че има промяна в закупени от ответника
строителни материали в периода след сключване на договора с ищеца до
ноември 2023г., но не са й представени доказателства, че материалите по
фактурите се отнасят за процесната сграда и че са вложени в нея при
изграждането й, защото ответникът не представя на вещото лице никакви
аналитични и синтетични счетоводни статии по осчетоводяване изграждане на
сградата на „И. 6“. Установява средно увеличаване на материали и услуги, въз
основа представени фактури, издадени на ответника, в периода декември 2021
г. – май 2023г. от 5.74 % и средно увеличаване на цените на материали и
услуги в периода ноември 2021г. – ноември 2023г. от 8.38 %.
Изнесените от в.л. Н. И. статистически данни в основното заключение са
от НСИ за територията на цялата страна и те сочат: увеличен разход за труд в
строителството в България с 31.34 % за периода на четвъртото тримесечие на
2023г. спрямо четвъртото тримесечие на 2021г.; увеличен разход на цени на
строителни материали от 85.14 % за четвъртото тримесечие на 2023г. спрямо
четвъртото тримесечие на 2021г.; увеличени разходи в строителството с 66.55
% за четвъртото тримесечие на 2023г. спрямо четвъртото тримесечие на 2021г.
Тези данни са основа за съпоставяне и за обсъждане на възраженията на
ответника само ако той бе доказал какво реално е закупил и вложил при
изграждане на процесните обекти, респективно какво възнаграждение е
договорил с изпълнителя „Косистрой“ ООД към 24.01.2022г. за труд и
материали при строителството, това възнаграждение претърпяло ли е промяна
и в каква насока. Изрично в основното заключение в.л. И. сочи, че не може да
посочи какво е увеличението на стойността на вложените материали и труд в
строителството на процесната сграда поради факта, че неколкократно е
искала необходимите й за това документи, но те не са предоставени.
За пазарната стойност на обектите по договора от 28.12.2021г., както и за
пазарна стойност на имоти от същата сграда, продадени от ответника, ищецът
представя следните нотариални актове за изповядани продажби:
НА № 160, том първи, рег. № 2239, дело № 151/2023г. на Нотариус
Петър Михов с рег. № 476, от 23.05.2023г., с който ответникът продава третия
гараж с площ от 21.97 кв.м. за 50 000лв., при което продажната цена на
квадратен метър за гаража по процесния договор е 2 275.83лв;
НА № 73, том първи, рег. № 1042, дело № 68/2023г. на Нотариус Петър
Михов, от 09.03.2023г., с който ответникът продава преди акт обр.15
апартамент 11 с площ 60.41 кв.м. за 111 438лв., при което продажната цена за
кв.м. е 1844, 69лв.;
13
НА № 144, том първи, рег. № 2050, д. № 136/2023г. на Нотариус Петър
Михов, от 11.05.2023г. за продажба от ответника на ап.5 с площ от 60.41 кв.м.
за 141 828 кв.м., при което квадратен метър е с цена 2 347.76лв.;
НА № 197, том първи, рег. № 2643, д. № 186/2023г. на Нотариус Петър
Михов, от 15.06.2023г., с който ответникът продава ап.13 с площ 93.36 кв.м. за
205 000лв., при което квадратният метър е с цена 2 195.80лв.;
НА № 99, том втори, рег. № 3798, д. № 284/2023г. от 22.08.2023г., с който
ответникът подава ап.17 от 60.41 кв.м. за 88 382 лв., при което квадратният
метър е 1 463.03лв.;
НА № 102, том втори, рег. № 3822, д. № 287/2023г. от 23.08.2023г., с
който ответникът продава ап.14 с площ 64.78 кв.м. за 131 480лв., при което
квадратен метър е 2 029.63лв.;
НА № 110, том втори, рег. № 3901, д. № 294/2023г. от 30.08.2023г., с
който ответникът продава ап.9 с площ от 58.84 кв.м. за 133 829лв., при което
кв.м. е 2 274.46лв.;
НА № 116, том втори, рег. № 4121, д. № 300/2023г. от 12.09.2023г., с
който ответникът продава ап.20 с площ от 56.75 кв.м., и гараж 28 с площ от
27.98 кв.м., от 166 337 лв., при което кв.м. е 1 963.14лв.;
НА № 97, том трети, рег. № 5753, д. № 460/2023г. от 13.12.2023г. за
продажба на ап.12 с площ от 58.65 кв.м. за 85 000лв., при което кв.м. е
1449.28лв.;
Следователно продадените от ответника имоти от процесната сграда до
края на 2023г., преди издаване на акт обр.15, по тези девет нотариални акта са
на средна стойност на кв.м. от 1 982.62лв.
НА № 33, том първи, рег. № 2511, д. № 216/2024г. от 07.06.2024г. за
продажба на гараж от 18.88лв. за 26 356лв., при което кв.м. е 1395.97 лв.;
НА № 74, том втори, рег. № 2714, д. № 256/2023г. от 20.06.2024г. за
продажба на ап.18 с площ от 58.65 кв.м. и пакомясто 11 с площ от 12.50 кв.м.
за 121 842лв., при което кв.м. е 1 712.47лв.
Купувачът на имотите по процесния договор „Билд 22“ АД е продал
апартамент 10 и 15, както следва:
НА № 6, том трети, рег. № 3465, д. № 385/2024г. от 08.08.2024г. за ап.15
от 58.84 кв.м. за 160 878.75лв., при което квадратният метър е 2 734.17лв.;
НА № 105, том втори, рег. № 2470, н.д. № 279/2024г. от 09.08.2024г. за
ап.10 с площ 61.07 кв.м., за 162 035лв., при което квадратният метър е
2 653.27лв.
Продадените имоти в сградата след въвеждането й в експлоатация през
май 2024г. имат средна стойност на квадратен метър по тези четири сделки от
2 123.97лв.
За пазарната стойност на имотите по процесния договор, към датата на
14
получаване на изявлението за разваляне на договора 14.11.2023г. и към
крайния срок за издаване на акт обр.15 03.02.2024г., е изслушано основно и
допълнено заключение на в.л. И. Г., оспорено, и заключение на в.л. Б. Г..
Съдът не кредитира заключението на в.л. Г.. На първо място защото при
работата си не е взел предвид данните за продажна и оттук пазарна стойност
на обекти в същата сграда - по продажни цени, по нотариалните актове,
приложени по делото, цитирани по горе. Дадените обяснения от вещото лице
в съдебното заседание при изслушването му, че пазарна стойност не може да
се формира от две сделки, е незадоволително и не отговаря на фактите по
делото – представени са 13 нотариални акта за сключени продажби, всички на
апартаменти и гаражи в сградата, където се намират оценяваните от вещото
лице имоти, като три от нотариалните актове касаят продажби точно на тези
имоти. Вещото лице не дава никакви обяснения защо не цени сделките,
отразени в тези нотариални актове, като отразяващи пазарна стойност на
имотите. Видно от НА, сделките не са сключени по данъчни оценки, нито са
между свързани лица, за да не бъдат кредитирани като източник на
информация. Вещото лице не даде и задоволително и логично обяснение
защо не е взело предвид обявените от строителя продажни цени на процесните
имоти и на другите апартаменти в същата сграда от 950 евро на кв.м.
Аргументът на вещото лице за лоша инфраструктура, изразяваща се в „кална“
неизградена улица, и отдалеченост от **, са в пряко противоречие с
материалите по делото. Административният адрес на имота от 846 кв.м., в
който е построена сградата, е ***, според нотариалния акт за закупуването му
от ответника през 2020г. и според издадените за строежа строителни книжа,
което пряко опровергава обясненията на в.л. Г. за лоша инфраструктура и
отдалеченост от транспортен достъп. В публикуваното на сайта на ответника
интервю при откриване на строежа се съдържа изявление на ответника, че е
изградил асфалтирана улица за пряк достъп от имота до **. Сниманото в
заключението пространство между блоковете, обозначено като улица, а
всъщност двор, е част от терена на поземлен имот 56784.510.133, а не е
общинска инфраструктура.
Съдът дава вяра на заключенията на в.л. И. Г., чието оспорване е
неуспешно. В.л. Г. е отчело както стойността, на която процесните имоти и
обекти от същата сграда са продадени от строителя, така и е извършило
собствено проучване на пазара в този район. Нейните констатации за изходни
данни, обосновка и интерпретации на информацията с оглед специалните й
знания, кореспондират както на нотариалните актове по делото, така и на
статистическата информация, натрупана от сайта Имоти.бг. Отчетената от
това вещо лице инфраструктура е съобразена с реалното местонахождението
на имота. Заключението на вещото лице Г. дава пазарна стойност на имотите
към датата на изявлението за разваляне на договора и към момент, в който за
сградата е с издаден акт обр.15.
15
При тези данни от правна страна се налагат следните изводи:
Страните са сключили писмен договор по смисъла на чл.9 от ЗЗД, който
включва в себе си елементи на договор за финансиране и предварителен
договор за покупко – продажба на апартаменти и гаражи.
С него ищецът се е съгласил и е поел задължението да предостави на
ответника, в качеството му на собственик на недвижим имот, за който има
издадено разрешение за строеж на сграда, сума в размер на 490 069лв. на три
етапа срещу обещанието на ответника да използва тези средства за
построяване на сградата и при завършеност на строежа на етап издаден акт
обр. 15 да прехвърли на ищеца правото на собственост върху избраните в
договора отделни обекти – четири апартамента, три гаража и едно
паркомясто. Ищецът е поел задължението да плати на три пъти сумата от
490 069лв. на собственика на земя и възложител на строеж по издадено
строително разрешение без ищецът към момента на плащането на която и да е
вноска да е собственик върху земята или да е носител на право на строеж
върху посочените в договора обекти. Поради това сключеният на 28.12.2021г.
договор има съществени елементи на договор за финансиране на строежа –
ищецът осигурява средствата, с които ответникът да построи четирите
апартамента, три гаража и едно паркомясто, без ищецът да има никакви вещни
права върху земята или бъдещите обекти, които ще възникнат в правния мир
чрез реализация на строителството в патримониума на ответника и той ще
стане техен собственик. При извършване на строежа ответникът, със получени
от ищеца средства, ще строи, но заедно с това ще придобива собствеността
върху построените обекти чрез приращение като носител на правото на
строеж. Това финансиране от страна на ищеца е „високо рисково“, защото се
дават парични средства без никакви гаранции и придобити вещни права,
които да го обезпечават във всеки един етап от плащането и строителството.
Финансирането е „рисково“, защото ответникът може да използва средствата
за други цели, сградата да не се построи поради възникване на обективни или
субективни пречки, административни пречки и т. нат., както и да се построи,
но да не се стигне до придобиване на право на собственост от ищеца срещу
осигуреното финансиране. Ищецът дава пари в момент, в който строежът не е
започнал, и финансира с вноските си строителството, без да е собственик или
носител на правото на строеж и оттук без да се явява възложител по договор
за изработка.
Елементите на договор за изработка касаят обещанието на ответника
построените апартаменти и гаражи да са в степен на завършеност и качество
според договореното, но при отчитане, че реално с получените средства се
изграждат собствени на ответника към този момент обекти, за които той е дал
обещание при акт обр.15 да прехвърли на ищеца. Това означава, че в момента
на строеж ищецът не се явява възложител, защото не е носител на никакво
вещно право – собственик остава ответното дружество, а ищецът го
финансира да реализира строителството. Това е основанието да се даде превес
16
на финансово – кредитния характер на сключения договор.
Третият договорен елемент между страните е по сключване на
предварителен договор за покупко – продажба. Това правоотношение е
„латентно“ в момента на изповядване на сделката на 28.12.2021г., защото касае
поето обещание да се прехвърли право на собственост върху обекти, които не
съществуват в този момент, но чието възникване в резултат на строеж срещу
дадено финансиране се цели. Ето защо предварителният договор за покупко –
продажба и оттук задължението на ответника да прехвърли правото на
собственост на ищеца възниква в момента, в който апартаментите и гаражите
възникнат като годен обект на вещното право – а това е момента, в който те са
изградени в груб вид с покрив.
Срещу осигуреното финансиране ищецът не е договорил връщане на
дадените суми с лихва или друга форма на възнаграждение. Договорил е
правото да стане собственик на изградените обекти на цена, равна на
осигурените от него парични средства, без възможност тази цена да се
променя, но и без възможност да иска лихви или други финансови дивиденти
по повод предоставения паричен ресурс.
С оглед така констатираната конструкция на договора, не може да се
приеме, че става въпрос за продажба на „зелено“ на обекти преди тяхното
построяване, защото между страните не е изповядана с нотариален акт
продажба на идеални части от право на собственост върху земята или
продажба на право на строеж на обектите по договора, за да се приеме, че
ищецът, като носител на правото на строеж върху четирите апартамента и
трите гаража, е възложил построяването им на ответника. Именно защото
ищецът не е станал титуляр на никакви вещни права, той не може да се
определи като възложител на СМР на ответника. От постъпилата строителна
документация се констатира, че възложител на строежа е ответното дружество
в качеството му на носител на вещни права върху терена. За това ищецът се
явява финансиращо строежа на отделни обекти лице, а не възложител по
договор за изработка. Ето защо възраженията на ответника по чл.266 ал.2 от
ЗЗД за увеличена стойност на труда и материалите в строителството по
принцип не могат да се противопоставят на ищеца. Страна по сключен
договор за строеж на сградата с „Косестрой“ООД е ответникът, поради което
той е възложител, а не изпълнител. Дали неговият строител – изпълнител по
сключения договор, е ползвал правото по чл.266 ал.2 от ЗЗД за строежа на
процесната сграда остана недоказано по делото, защото ответникът не
представи анекса към договора си с „Косестрой“ ООД, където е посочено
дължимото възнаграждение за труд и материали за изграждане на сградата,
нито представи конкретни писмени доказателства за това на каква стойност е
договорил строежа с това дружество /КС/, каква стойност реално е платил
/КСС/ и има ли някаква промяна по време на строежа в посока увеличаване на
дължимото и платено от ответника възнаграждение.
След като ответникът не доказа, че като възложител на строежа му е
17
било поискано по – високо възнаграждение и той го е платил, то няма право да
противопоставя възражения и искания в тази насока към ищеца, които
противоречат на постигнатата уговорка в чл.3.4 от сключения между тях
договор. Клаузата на чл.3.4 е ясна и тя забранява промяна на сумата, която
ищецът дължи да даде на ответника и срещу която е обещано да се прехвърли
право на собственост върху ясно индивидуализирани обекти в сградата.
Ответникът не се е обезпечил в тази насока, защото в сключения договор не е
предвидена възможност за индексиране на цената и условията за това.
Ищецът е поел сериозен финансов риск, тъй като е обещал да плати
значителна по стойност сума без никакви обезпечения и гаранции и без
насрещна престация за получаване на блага до момента, до който не възникне
юридически годен обект на вещно право, снабден с акт обр.15. Сумата от
490 069лв. не е капаро или отметина по предварителен договор, която
неизправната губи, ако не се сключили окончателен договор за съществуващ
вещен обект, защото тази сума не представлява стандартните 10 % от
бъдещата продажна цена. Чрез такъв вид договор ответникът си е осигурил
финансов източник на средства от небанкова институция, без да заплаща
възнаграждение, такси и комисионни и без да дава насрещни обезпечения.
Чрез договора ответникът получава чист паричен ресурс и това оправдава
договаряне на преференция в цената, в каквато насока е чл.3.4
финансиращото лице да получи право на собственост върху уговорените
бъдещи обекти без промяна, което право кореспондира на значителния
финансов риск, който е поело.
Ако ответникът е считал, че има съществена промяна в икономическата
ситуация, в резултат на която се нарушава толкова съществено
еквивалентността на престациите по договора, е следвало да упражни правото
си по чл.307 от ТЗ – Стопанска непоносимост, като поиска по съдебен ред да
се измени клаузата на чл.3.4. или да се прекрати изцяло или отчасти договора.
По делото конкретни и достоверни данни за приложението на тази норма
спрямо процесния договор и процесната сграда /а не общо за цялата страна/ не
се ангажираха, нито в предмета на делото е въведено конкретно, ясно и точно
в цифрово отношение възражение за настъпила стопанска непоносимост за
ответника през 2022г. – 2023г., на чиято база той извънсъдебно е искал
сключване на анекс, а съдебно противопоставя основание за изменение на
цената с цел запазване еквивалентността на престациите.
Доказа се, че ищецът е платил първа и втора вноска на падеж.
Извършеното плащане на втората вноска е по банкова сметка на ответника,
вписано е ясно основанието за плащането, сумата е получена от ответника,
поради което е налице редовно изпълнение на договорното задължение.
Ответникът не е имал законово основание да коментира кой е наредител на
сумата и на това основание да връща част от нея, с оглед чл.73 от ЗЗД, според
който задължението може да бъде изпълнено от всяко лице дори против
волята на кредитора, освен ако той има интерес то да бъде изпълнено лично от
18
длъжника. Не сме изправени пред изключението, защото сключеният договор
не е с оглед личността на ищеца – само при тези договори кредиторът има
право да държи на лично изпълнение от длъжника. Касае се за изпълнение на
парично задължение и плащане на сумата може да направи всеки един,
натоварен от ищеца. След като ищецът не се е противопоставил на плащането,
след узнаването му, ответникът не е имал законово основание да не зачита
част от него в размер на 77 000лв. Изнесената по делото причина за това в
гласните показания на свидетеля съдът възприема като защитна позиция,
която обаче е без юридическо основание и поради това ирелевантна, сочеща
на вече влошените отношения между страните по повод отказа на ищеца да
сключи анекс за завишаване на цената.
Извършеното връщане на част от сумата по втора вноска в размер на
77 000лв. представлява забава на кредитора по смисъла на л.95 от ЗЗД, според
който кредиторът е в забава, когато неоправдано не приема предложеното му
от длъжника изпълнение. Последиците на това поведение са указани в чл.96
от ЗЗД - рискът преминава върху кредитора.
На 23.05.2023г. ответникът е прехвърлил на „Билд 22“ АД обещаните на
ищеца имоти в момента, в който те са възникнали в правния мир като годен
обект на вещно право – в нотариалния акт е записано, че на са 100 %
завършени в груб строеж. След като обектите са завършени на 100 % в груб
строеж, за ответникът е възникнало задължението да ги прехвърли на ищеца
след издаване на акт обр. 15. В тази част сключеният между тях договор е
предварителен договор за продажба. Лишавайки се от собствеността им,
ответникът е направил изпълнение на задължението си невъзможност, защото
същественото задължение на продавача по предварителния договор е да
прехвърли правото на собственост с нотариален акт като негов собственик до
момента на отчуждаването. Налице е хипотезата на чл.87 ал.2, предложение
първо, от ЗЗД, според която кредитор може да заяви на длъжника, че разваля
договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло
или отчасти. Ищецът се е възползвал от това право и с писменото си
изявление, връчено на ответника на 14.11.2023г., е развалил сключения между
тях договор, в резултат на което договорното връзка е преустановена с
обратно действие.
Възражението на ответника, че ищецът е неизправна страна и оттук не
може да упражни право да развали договора по чл.87 от ЗЗД, е неоснователно,
защото не е конкретно – не се сочи кое съществено задължение не е изпълнено
от ищеца, и защото по делото се доказа, че до 14.11.2023г. ищецът е бил
изправна страна по договора.
Неоснователно е становището на ответника, че по договор няма
задължение да е собственик на обектите през цялото време до падеж за акт
обр.15. Смисълът на всички клаузи на сключения договор сочат, че ищецът
финансира строителството с цел да стане собственик на конкретните обекти, а
не за да получи лихва или друга форма на възнаграждение. За да може да
19
стане собственик, трябва първо ответникът да стане техен собственик.
Ответникът ги придобива в резултат на реализираното строителство, когато
имат 100 % степен на завършеност в груб строеж. В договора липсва клауза за
дадено съгласие върху обектите да се учредяват тежести или да се прехвърлят
свободно до датата на падежа им. С цел запазването на точно определените
апартаменти и гаражи ищецът е патил гаранционен депозит от 14 000лв.,
който не е включен в стойността на договора от 28.12.2021г.
По силата на чл.88 ал.1 от ЗЗД, развалянето в случая има обратно
действие. Получените от ответника и невърнати в дадения с поканата 5 –
дневен срок суми от 14 000лв. гаранционен депозит, 231 350 лв. първа вноска
и 52 362лв. част от втора вноска, се държат без правно основание и подлежат
на връщане по силата на чл.55 ал.1 от ЗЗД като получени на отпаднало
основание. Размерът им е 297 702лв. и до него първият иск е доказан по
основание и размер и следва да се уважи, а за разликата над него до
предявения размер от 297 862лв. ще се отхвърли.
Пак по силата на чл.88 ал.1 от ЗЗД кредиторът има право на обезщетение
за вредите от неизпълнението на договора. Вредите се определят по правилото
на чл.82 от ЗЗД – всички претърпени загуби и пропуснати ползи, доколкото те
са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат
предвидени при пораждане на задължението. Ищецът претендира
обезщетение за пропуснати ползи в размер на разликата между уговорената
стойност на имотите и тяхната пазарна стойност в завършен /готов вид. Искът
е основателен. Както се посочи, ищецът е поел по договора сериозен риск да
финансира строителството на собственика на земята без да получи
обезпечение или друга форма на гаранция, без да му е прехвърлено правото на
строеж на обектите, като финансирането е за цялата стойност, дължи се
предварително плащане, и първата вноска от 231 350лв. е платена преди да
бъде открита строителната площадка – т.е. преди да започне реалното
строителство. Този риск и финансовият елемент на договора за даване на
паричен ресурс от небанкова институция, без такси, лихви, комисионни,
тежести и обезпечения, са определили стойността на квадратен метър
жилищна площ на 1 186лв. /606 евро/. Разликата между договорената към
28.12.2021г. стойност преди започване на строежа и пазарната стойност на
същите обекти в завършен вид – т.е. в сграда, въведена с удостоверение в
експлоатация, представлява пропусната полза за ищеца, защото той е лишен
от нея в резултат на разваляне на договора поради продажбата на имотите на
друго лице. Тази последица е предвидима за всяка една от страните още при
сключване на договора – при липсата на положителна горница в тези
стойности ищецът не би поел риска да финансира строителството с близо
половин милион лева преди то да започне.
При определянето на размера на пропусната полза следва да се вземе
предвид пазарната стойност на апартаментите и гаражите в сграда с издаден
акт обр. 15, защото по договор падежът за прехвърляне на правото на
20
собственост е на акт обр.15, а не при въвеждане на сградата в експлоатация с
удостоверение.
Акт обр.15 е издаден на 15.01.2024г. В коригирането заключение на в.л.
Г. от 04.11.2024г. е дадена пазарна стойност към 03.02.2024г. и тя е в размер на
802 846лв. за всички обекти, което е 1942.71лв. средно за квадратен метър. По
представените девет нотариални акта, с които ответникът е продавал имоти в
процесната сграда до декември 2023г., т.е. до издаване на акт обр.15,
квадратен метър е със средна цена от 1 982.62лв. По представените четири
нотариални акта за продадени обекти в сградата след май 2024г. /след
въвеждане в експлоатация с издаденото за това удостоверение/, средната цена
на квадратен метър е 2 123.97лв. Съдът приема за средна пазарна цена на
квадратен метър сумата от 1 962.67лв., представляваща средно аритметичен
резултат на сбора на 1942.71лв., определен от в.л. Г., и 1982.62лв. по
нотариалните актове от 2023г. В този случай пазарната стойност за 413.26
кв.м. е 811 132.26лв., при което положителната разлика, от която е лишен
ищеца поради липса на договорно изпълнение на ответника, е 321 063.26лв.,
която му се дължи като обезщетение на основание чл.88 ал.1 от ЗЗД. За
разликата до претендирания размер от 399 023.93лв. искът следва да се
отхвърли като недоказан.
При този изход на делото на страните се дължат доказани разноски по
съразмерност /89 % уважени искове, 11 % отхвърлени искове/, както следва:
53 191.24лв. в полза на ищеца и 4 349.39лв. в полза на ответника.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „П. – БИЛДИНГ СТРОЙ“ ЕООД ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр. Пловдив, район Южен, бул. „Н.
Вапцаров“ № 69, съдебен адрес **, чрез АД „ Д.,П. и Б.“, да плати на С. В. С.
ЕГН ********** от ***, съдебен адрес **, чрез адв. И. С., сумата от 297 702лв.
/двеста деветдесет и седем хиляди седемстотин и два лева/, получена по
Предварителен договор за покупко – продажба и строителство на недвижими
имоти от 28.12.2021г., сключен между страните, развален от ищеца поради
виновно неизпълнение от ответника, сумата от 321 063.26лв. /триста двадесет
и една хиляди шейсет и три лева и двадесет и шест стотинки/, представляваща
обезщетение за пропуснати ползи поради виновно неизпълнение на
разваления Предварителен договор за покупко – продажба и строителство на
недвижими имоти от 28.12.2021г., ведно със законна лихва върху главниците
от сезиране на съда на 22.12.2024г. до изплащане на сумите, както и
направените по делото разноски в размер на 53 191.24лв. /петдесет и три
хиляди сто деветдесет и един лева и двадесет и четири стотинки/, като
ОТХВЪРЛЯ иска за връщане на даденото по разваления договор за разликата
над уважения размер от 297 402лв. до предявения от 297 862лв. и иска за
21
обезщетение за пропуснати ползи за разликата над уважения размер от
321 063.26лв. до предявени от 399 023.93лв.
ОСЪЖДА С. В. С. ЕГН ********** от ***, съдебен адрес **, чрез адв.
И. С., да плати на „П. – БИЛДИНГ СТРОЙ“ ЕООД ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр. Пловдив, район Южен, бул. „Н.
Вапцаров“ № 69, съдебен адрес **, чрез АД „ Д.,П. и Б.“, разноски за
отхвърлената част от иска от 4 349.39лв.
Решението може да бъде обжалвано пред Апелативен съд гр. Пловдив с
въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
22