Решение по дело №546/2018 на Районен съд - Варна

Р Е Ш Е Н И Е

 

№…

гр. Варна, 15.05.2019г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, XVIII състав, в открито съдебно заседание на деветнадесети април две хиляди и деветнадесета година, в състав:

 

                            РАЙОНЕН СЪДИЯ: ДЕНИЦА СЛАВОВА

 

при участието на секретаря Антоанета Димитрова, сложи за разглеждане гр. дело № 546 по описа за 2018 година, докладвано от съдията, и за да се произнесе взе предвид следното:

 

Производството е образувано по иск с правно основание чл. 422 вр. с чл. 236 ал. 2 от ЗЗД, предявен от Т.У.-В., БУЛСТАТ ****, с адрес: гр., представляван от Ректор проф. д-р инж. Р.В., срещу „Д.” ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Д.П.– Управител, за приемане за установено в отношенията между страните, че ответника дължи на ищеца сумата, за която е издадена Заповед за изпълнение № 9391/14.11.2017г. по ч.г.д. № 17270/2017г. на ВРС, 9 състав, а именно сумата от 20710.00лв. (двадесет хиляди седемстотин и десет лева), представляваща обезщетение за ползване в периода м.03.2017г. – м.04.2017г. включително, на недвижим имот – С.о.***, с прилежаща кафе-сладкарница, находящо се в гр. ******, с обща площ 10302 кв. м, което ползване за този период е осъществено след прекратяването на Договор №84/30.05.2016г. за наем на имота, считано от 10.02.2017г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на заявлението в съда – 10.11.2017г. до окончателното погасяване на задължението.

В исковата молбата се твърди, че между страните е валидно възникнало наемно правоотношение, оформено в договор за наем №84/30.05.2016г., по силата на което ищеца в качеството му на наемодател е отдал под наем на ответника в качеството му на наемател недвижим имот находящ се в гр. ******, представляващ студентско общежитие бл.№** с прилежаща кафе -сладкарница с обща РЗП 10302 кв.м., за срок от 10 години. Посочва, че на 31.05.2016г. е предадено фактическото държание на обекта от наемодателя на наемателя. Твърди, че ответното дружество не е изпълнило адължението си по договора да заплаща дължимата наемна цена и режийни разходи, като въпреки отправяне на покана за изпълнение, такова не е последвало, поради което след изтичане срока за доброволно изпълнение, договорът за наем бил развален, считано от 10.02.2017г. Твърди, че след прекратяване на наемното правоотношение ответното дружество не е освободило имота, поради което и на осн. чл.80, ал.1 и ал.2 ЗДС със заповед на Областния управител на Област Варна имота е иззет от ответника.

За периода след прекратяване на договора за наем и в частност за периода от 01.03.2017г. до 30.04.2017г. претендира заплащане на сумата от общо 20710 лева, съставляваща обезщетение за ползване на имота от ответника за месеците март 2017г. и април 2017г.

Подадено е заявление по чл. 410 от ГПК, като е издадена Заповед за изпълнение срещу ответника, но същият е възразил в срока по чл. 414 от ГПК, поради което е предявен и настоящия иск.

Отговор по чл. 131 от ГПК е подаден от ответника в законоустановения срок.

В отговора се излагат възражения за липса на активна процесуална легитимация на ищеца, като се посочва, че имота е държавна собственост, поради което ищеца не притежава материални права досежно същия. В условията на евентуалност намира предявения иск за неоснователен. Не оспорва, че между страните е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за наем №84/30.05.2016г. по отношение на процесния имот в гр. Варна, за процесния период.

След сключване на договора ответното дружество констатирало, че имота не е годен за ползване съобразно уговореното предназначение, били установени недостатъци, които не били известни на ответника при сключване на договора за наем. За състоянието на имота наемодателя – ищец в производството по делото бил уведомен, но последния не предприел активни действия по отстраняването им. Поради пасивното поведение на ищеца, ответното дружество в периода от сключване на договора за наем до месец август на 2017г. осъществило дейност по ремонт в имота, за което сторило разходи в общ размер от 150000 лева, подробно описани по вид и стойност.

В тази връзка в отговора на исковата молба се релевира ВЪЗРАЖЕНИЕ за прихващане, неприето за съвместно разглеждане с влязло в сила определение на съда.  

В съдебно заседание ищецът поддържа иска си и моли за уважаването му, а ответникът моли за отхвърляне на същия.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Представен е по делото Акта за частна държавна собственост №****/03.06.1998г., от който се установява, че имота студентско общежитие бл. ** е частна държавна собственост, който имот на основание заповед №**50/10.12.1998г. на Областния управител на област Варна е предоставен за ползване на ищеца.

С договор за наем № **/30.05.2016г., Т.У.....предоставя на „*****” ЕООД за срок от 10 години ползването на студентско общежитие бл. ** с прилежаща кафе – сладкарница, находящо се в гр. *****” с обща площ 10 302 кв.м. срещу задължение на наемателя да заплаща месечно възнаграждение в размер на 10 355 лв. до 15 – то число на месеца, за който се отнася, считано от датата на въвеждането на обекта в експлоатация, но не по-късно от началото на учебната 2016/2017г. В договорът страните са уговорили, че обектът следва да бъде предаден на наемателя в деня на подписване на този договор, за което обстоятелство на осн. чл. 2, ал.2 от договора се съставя приемно-предавателен протокол.

Въз основа на приемо –предавателен протокол от 31.05.2016г. Т.У.....предоставя държанието обекта предмет на договор №**/30.05.2016г. на „*****” ЕООД. В приемо –предавателен протокол изрично е посочено, че при приемане на държането на обекта присъства управителя на „*****” ЕООД Д.Н.Д.и за ответника подписът е положен от Д. Д..

Ангажирано по делото е удостоверение за идентичност на имената издадено от Община Варна, от което се установява, че Д.Н.П./представляващ и управляващ ответното дружество/ и Д.Н.Д.са едно и също лице.

От кореспонденцията между Т.У.....и Министъра на образованието и науката се установява, че през 2012г. студентско общежитие бл. *** е затворено и изведено от жилищния оборот, поради необходимост от извършване на сериозни ремонтни дейности. Между страните по делото е водена и кореспонденция във връзка със състоянието на имота, обект на договора за наем.

Въз основа на договор от 15.07.2016г. ответникът възлага на „К.***” ЕООД да осъществи строително-монтажни работи  в обект студентско общежитие бл. **, находящо се в гр. *****”, който обект възложителя държи като наемател на ТУ въз основа на договор за наем №**/30.05.2016г.

С договор от 22.07.2016г. ответникът възлага СМР по същия обект на ЕТ „*****”, като отново в договора се посочва, че възложителя държи процесния обект въз основа на договор за наем № **/30.05.2016г.

С писмо изх. № 47/05.01.2017г. от Т.У.до „****“ ЕООД, ТУ е поканило ответника да заплати сумата от 46 615,51лв., представляващи изискуеми задължения за наем и консумативни разходи към 31.12.2016г., в срок от 1 месец от получаване на поканата. Налице е изявление, че в случай на неизпълнение на задълженията в срока, ще считат договора за развален по вина на ответника. Писмо с изх. № 47/05.01.2017г. е връчено на представител на ответника /П.**/ на 10.01.2017г., видно от отбелязването в товарителницата /л. 120 от делото/.

С нотариална покана рег. №***, том **, акт *** по описа на нотариус №*** Л.Г.с район на действие ВРС, ищецът е довел до знанието на ответното дружество, че считано от 06.02.2017г. счита договорът за наем за развален и кани ответника да освободи имота. Поканата съобразно посоченото удостоверяване е връчена лично на 13.04.2017г. на управляващия и представляващ ответното дружество. С тази покана ответникът е поканен на 26.04.2017г. да се яви в кантората на нотариус Г., като следва да предаде ключовете на процесния обект - предмет на договора за наем.

От констативен протокол от 27.04.2017г., рег. № ***, т.*, акт.*** по описа на нотариус № *** Л.Г.с район на действие ВРС, се установява, че на посочената в нотариалната покана дата не се е явил представител на ответника за да извърши действията, за които е бил поканен.

Със заповед №РД-17-7706-233/13.07.2017г. на Областния управител на Област Варна е иззет от ответника недвижим имот представляващ студентско общежитие - бл. ** с прилежаща кафе – сладкарница, находящо се в гр. *****” с обща площ 10 302 кв.м., на осн. чл. 80, ал.1 и ал.2 ЗДС.

По делото са представени заключения по съдебно – оценителна експертиза на в.л. П. П., от която се установява размера на средномесечната пазарна наемна цена на студентско общежитие бл. ** с прилежаща кафе – сладкарница, находящо се в гр. *****” с обща площ 10 302 кв.м. за процесния период.

Въз основа на установеното от фактическа страна съдът формира следните правни изводи:

Предявен е иск с правно основание чл. 415 от ГПК във вр. с чл. чл.236, ал.2 ЗЗД.

Съобразно разпоредбата на чл.236, ал.2 ЗЗД, ако наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.

Искът по чл. 236 ал. 2 от ЗЗД е предоставен в полза на наемодателя по прекратен договор за наем. В този смисъл възраженията за недопустимост на производстовото поради липса на активна процесуална легитимация на ищеца, се явяват неоснователни. Действително обектът, който се отдава под наем е държавна собственост, който имот е предоставен за управление на държавното висше учебно заведение – ищец по делото. Предоставянето за управление включва и възможността ТУ, на който този имот е предоставен, да го отдава под наем, като форма на стопанисване на недвижимия имот. От друга страна договорът за наем може да бъде сключен и от лице, което не е собственик на имота. В конкретния случай субектите собственик и наемодател са различни, а права и задължения по договора за наем притежава наемодателят, т.е страната по облигационното правоотношение. Именно страната в правоотношението е активно процесуално легитимирана да защитава правата си по договора чрез предявяване на иск, т.е. активната процесуална легитимация по иска с правно основание чл. 236 ал. 2 от ЗЗД е на наемодателя, т.е. ТУ.

Различно би било положението в случай, че предявеният иск е с правно основание чл. 59 от ЗЗД, в който случай обогатяването би настъпило в патримониума на собственика. Само в този случай би намерила приложение съдебната практика, обективирана в Решение № 308/12.12.2014г., постановено по гр.дело № 7585/2013г. на ВКС, респ. Определение №680/16.05.2015г. по гр. дело № 701/2015г. на ВКС.

В процесния случай между страните не е спорно, че на 30.05.2016г. между Т.У.- Варна и ответното дружество „Д.“ ЕООД е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за наем с предмет обект представляващ студентско общежитие бл. ** с прилежаща кафе – сладкарница, находящ се в гр. *****” с обща площ 10 302 кв.м. срещу задължение на наемателя да заплаща месечно възнаграждение в размер на 10 355 лв.

От представените по делото писмени доказателства се установява, че поради неплащане на наемната цена и консумативните разходи от страна на ответника за периода до декември месец 2016г., ищецът е развалил процесния договор валидно, на основание чл. 87 ал. 1 от ЗЗД, като е дал на ответника подходящ срок от един месец за заплащане на дължимите суми, считано от получаване на волеизявлението, като  е посочил, че с изтичане на срока и неплащане на дължимите суми, ще счита договора за развален. Видно от отбелязването в товарителницата, волеизявлението е получено на 10.01.2017г., т.е. договорът е развален, считано от 10.02.2017г.

Ответникът не оспорва факта, че не е заплащал наемна цена и консумативни разходи. Наемателят поддържа, че не дължи заплащане на посочените вземания, тъй като наемодателят не е изпълнил задължението си да предаде вещта, предмет на договора, в състояние, годна да бъде използвана за целта, за което е наета.

Неизпълнението на задължението на наемодателя да предаде вещта в надлежно състояние, не освобождава наемателя от задължението да заплаща наемната цена, а му дава възможност да упражни правата си по чл. 230, ал. 2 ЗЗД, а именно: да иска поправянето й и/или съразмерно намаление на цената или да пристъпи към разваляне на договора, както и да иска обезщетение във всички случаи. Доколкото ответникът не се е възползвал от правата си по чл. 230, ал. 2 ЗЗД, не е поискал намаляване на наемната цена, не е предприел разваляне на договора поради неизпълнение от страна на ищеца, то той дължи изпълнение на собствените си задължения по договора, а именно да заплаща наемната цена в пълен размер.

Фактическата власт върху имота е предадена от наемодателя на наемателя въз основа на приемо–предавателен протокол от 31.05.2016г. на посочената дата. Липсват по делото доказателства, от които да бъде направен извод, че вследствие поканата отправена от наемодателя, наемателят е предал държанието на наетата вещ. От удостовереното в констативен протокол от 27.04.2017г., рег. № ***, т.*, акт.*** по описа на нотариус № *** Л.Г.с район на действие ВРС, се установява, че на посочената в нотариалната покана дата не се е явил представител на ответника за да извърши действията, за които е бил поканен, а т.е. да предаде държанието върху имота. Поради това съдът намира, че фактическата власт върху обекта е предадена обратно от наемателя на наемодателя на 13.07.2017г . в следствие на осъществена процедура по чл.80, ал.1 и ал.2 ЗДС, съобразно която с индивидуален административен акт на Областния управител на Област Варна обектът е иззет от ответното дружество.

Въз основа на изложеното съдът намира, че за процесния период м.03.2017г. – м.04.2017г. включително, между страните е било валидно прекратено наемното правоотношение /считано от 10.02.2017г./, а ответникът е продължил държането на имота /до 13.07.2017г./, поради което и дължи обезщетение по чл. 236, ал.2 ЗЗД.

По отношение размера исковата претенция съдът намира следното:

Когато ползването продължи въпреки противопоставянето на наемодателя, то наемателя дължи обезщетение в размер на средния пазарен наем за имота. За установяване размера на последния бяха изготвени две заключения по съдебно – оценителната експертиза. От тях съдът кредитира второто, доколкото същото е изготвено след вътрешен оглед на сградата при отчитане на състоянието на същата. От него се установява, че общата средномесечна пазарна наемна цена на студентското общежитие - бл. ** с прилежаща кафе – сладкарница, находящо се в гр. *****” с обща площ 10 302 кв.м. за процесния период, възлиза на 24277 лева. При така изложеното предявения установителен иск се явява доказан както по основание, така и по заявения размер от 20710 лева.

Предвид изхода на делото, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца разноските за производството, които са в размер, съгласно списъка по чл. 80 от ГПК, инкорпориран в исковата молба, за които разноски са налице надлежни доказателства, а именно сумата от 1423,40лв. в заповедното производство и сумата от 2073,40лв. в исковото производство.

Водим от горното съдът

 

Р Е Ш И:

 

ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между страните, че „Д.” ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Д.П.– Управител, ДЪЛЖИ НА Т.У.-В., БУЛСТАТ ****, с адрес: гр. ****, представляван от Ректор проф. д-р инж. Р.В., сумата, за която е издадена Заповед за изпълнение № 9391/14.11.2017г. по ч.г.д. № 17270/2017г. на ВРС, 9 състав, а именно сумата от 20710.00лв. (двадесет хиляди седемстотин и десет лева), представляваща обезщетение за ползване в периода м.03.2017г. – м.04.2017г. включително, на недвижим имот – С.о.***, с прилежаща кафе-сладкарница, находящо се в гр. ******, с обща площ 10302 кв. м, което ползване за този период е осъществено след прекратяването на Договор №**/30.05.2016г. за наем на имота, считано от 10.02.2017г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на заявлението в съда – 10.11.2017г. до окончателното погасяване на задължението, на основание чл.415 от ГПК във вр. с чл.236, ал.2 ЗЗД.

 

ОСЪЖДА „Д.” ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Д.П.– Управител, ДА ЗАПЛАТИ НА Т.У.-В., БУЛСТАТ ****, с адрес: гр. ****, представляван от Ректор проф. д-р инж. Р.В., сумата от 1423,40лв., (хиляда четиристотин двадесет и три лева и 40 стотинки), представляващи разноски в заповедното производство, за които е издадена Заповед за изпълнение № 9391/14.11.2017г. по ч.г.д. № 17270/2017г. на ВРС, 9 състав, на основание чл.78, ал.1 от ГПК.

 

ОСЪЖДА „Д.” ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Д.П.– Управител, ДА ЗАПЛАТИ НА Т.У.-В., БУЛСТАТ ****, с адрес: гр. ****, представляван от Ректор проф. д-р инж. Р.В., сумата от  2073,40лв. /две хиляди и седемдесет и три лева и 40ст./, представляващи разноски в исковото производство, на основание чл.78, ал.1 от ГПК.

 

 РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Варненски окръжен съд.

 

РЕШЕНИЕТО да се обяви в регистъра на съдебните решения по чл.235, ал.5 от ГПК. На страните да се връчат преписи от решението.

 

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: