О П Р Е Д Е
Л Е Н И Е
№…………………… / ……………. г.
гр. Варна
ВАРНЕНСКИЯТ
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД, VІІ СЪСТАВ в закрито заседание на деветнадесети ноември
две хиляди двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЙОРДАН
ДИМОВ
като разгледа
докладваното от съдията адм. дело №1307 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
В рамките на производството с определение от съдебно заседание е допусната допълнителна СОЕ. В тази връзка ответникът в производството – Министър на земеделието, храните и горите е депозирал молба с формулиране следните задачи:
1.
Моля, вещото лице да събере
данни за пазарни аналози за вписани реални сделки към Агенция по вписвания по
местонахождението на имота, съгласно § 1а, т. 2 ДР на Закона за държавната
собственост в рамките на 12- мессца преди датата па сключената сделка за
замяна, считано от 17.11.2008 г. до 17.11,2007 г.
2.
Моля, при липса или
недостатъчно пазарни аналози в същото землище за имоти в горска територия или
попадащи в урбанизирана със сходни характеристики да се изследва и разшири
обхвата на търсене не само в съответното землище при непосредствена близост до
процесиите имоти, но и в съседни землища в териториалния обхват на съответния
район според административно-териториалното разделение на гр. Варна,
респективно в съответното населено място на съответната община.
Искането ми е обвързано с мотивите на ТР
№ 3/2015 г. на ВАС, в които се посочва, че при изследване на пазарните аналози,
стесняването на обхвата на изследваните сделки (папр. само такива за имоти в
квартала, в който той се намира, т.е. в непосредствена близост до отчуждавания
имот), би довело до нарушаване на принципа за равностойност на паричното
обезщетение, дори когато се касае за земеделски земи или горски територии.
3.
В случай, че в 12-месечния
период не се откриват вписани сделки в същото или съседни землища в обхвата на
съответния район, моля вещото лице да разшири времевият период, като изследва
за извършени разпоредителни сделки в разширен времеви период, както и в същата
година на сключената сделка за замяна, като при липса или недостатъчни пазарни
аналози за горски територии да изследва пазарни аналози и за земеделски имоти.
4.
При определяне на реална пазарна
цена в съответния период вещото лице да ползва, освен пазарни аналози за имоти
със сходни характеристики от сключени покупко-продажби, но и да извърши
проучване и ползва пазарни аналози от вписани ипотеки относно покупко-продажба,
проведени тръжни процедури, проведени публични продажби от държавни и ЧСИ,
данни от САПИ, както и ползване на сведения от нотариуси за реални пазарни
цени.
5.
По съдебно-оценителската
експертиза за определяне на пазарната цена на заменените държавни и частни
горски имоти, моля да се включи изрично методиката за определяне на размера на
несъвместима държавна помощ, посочена в съображение 173 от Решението на ЕК С /2014/
6207 final от 05.09.2014 г.
Пояснение: Искането по т.З е предвид
фактът, че съгласно чл. 288 от Договора за функциониране на Европейския съюз
решенията на ЕК са задължителни в своята цялост, като в съответствие с т.3.1.
съображение 66 от Известие на ЕК относно 2.4.1.4, съображение 51 събиране на
неправомерна помощ /2019/С 247/01/, в което се посочва, че „Ако не е възможно
да идентифицира получателите на помощта в решението за събиране на предоставена
държавна помощ, Комисията описва методиката, чрез която държавата -членка
трябва да идентифицира получателите и да определи размера на помощта, която
следва да бъде събрана“, както и в т. 4.4 съображение 99 от горецитираното
Извееше се посочва, че „държавата - членка определя размера на помощта, въз основа
на методиката изложена в решението за събиране.“
6.
Моля, вещото лице да приложи
към експертизата ползваните пазарни аналози с оглед правилността на изготвеното
заключение.
С оглед на това жалбоподателят в
настоящото производство с нарочна молба становище е изложил възражения относно
част от задачите допуснати в експертизата. В последната се излагат следните
възражение:
По т. 3 от
депозираната молба, в случаи, че в 12-месечния период не се открият вписани
сделки в същото или съседни землища в обхвата на съответния район, считаме че
искането на ответника вещото лице при липса или недостатъчни пазарни аналози за
горски територии да изследва пазарни аналози и за земеделски имот, е
недопустимо, доколкото е налице неравностойност на земеделската земя и земята
от горски фонд, доколкото последната за разлика от земеделската земя се
остойностява в съвкупност земя и налична дървесина.
По т. 4 искането за
ползване освен на пазарни аналози за имоти със сходни характеристики от
сключени покупко-продажби, да се извърши от страна на вещото лице и проучване и
ползване на пазарни аналози от вписани ипотеки относно покупко- продажба,
проведени тръжни процедури, проведени публични продажби от държавни и ЧСИ,
считаме за недопустимо, поради следните основания:
-
вписването
на договорни ипотеки за обезпечаване вземания предимно по договори за банков
кредит, се извършва не по реална пазарна цена на дадения имот, тъй като
материалният интерес на ипотеката се равнява на размера на кредита, но
обезпечението по кредита/ цената на имота примерно/ в общия случай с оглед
установената политика на дадената финансова институция, е дисконтирано с
минимум 30% от цената му.
-
проведените
публични продажби от ДСИ или ЧСИ също не отразяват действителна пазарна цена на
имота. Съгласно разпоредбите на ГПК, регламентиращи изпълнителния процес в
частта на публичната продажба на недвижими имоти на основание изречение второ
на чл. 494, ал. 2 ГПК новата продан започва не по-раио от един месец от
приключването на първата продан при начална цена, равна на 90 на сто от
началната цена по първата продан.
По
т.5. от искането
за включване изрично на методиката за определяне на размера на несъвместима
държавна помощ, посочена в съображение 173 от Решението на ЕК С /2014/ 6207 final от 05.09.2014 г., считам същото за неотносимо, доколкото
в случая са определящи първоначално изготвените оценителски доклади за
процесиите имоти, които са индивидуализирани в пунктове 1 и 2 от договор № 456/
17.11,2008 год. за замяна на .недвижим имот с Държавна Агенция по горите. На още
по-голямо основание, към момента на извършваните заменки съобразно действашите
нормативи и пазарни правила са изготвени становища от 5 държавни комисии, чиито
експертизи само са относими при определяне цената на заменните имоти.
След като се запозна
със становищата на страните съдът счете, че заключението следва да бъде
допуснато с формулиране на задачите така, както са посочени от ответника в т.1,
т.2 и т.6 от изложеното в молбата му от 09.07.2021 г., а по отношение на
заключението в частта по т.3, т.4 и т.5 от молбата на ответника следва да бъдат
взети предвид направените от жалбоподателят възражения, като при даване на
заключението:
1). по т.3 не следва
да се изследва пазарни аналози и за земеделски имоти, тъй като същите не могат
надлежно да установят реалната стойност на горски имоти;
2).по т.4 не следва
да се вземат предвид от вещото лице: А). договорни ипотеки за обезпечаване
вземания предимно по договори за банков кредит и Б). проведените публични
продажби от ДСИ или ЧСИ, тъй като двете групи цени не отразяват действителна
пазарна цена на имота;
3).по т.5 следва да
се даде заключение в два варианта, А).
първият от които да включва методиката за определяне на размера на несъвместима
държавна помощ, посочена в съображение 173 от Решението на ЕК С /2014/ 6207 final от 05.09.2014 г., а
Б). вторият да не включва посочената методика, доколкото прилагането и следва
де се вземе предвид при произнасяне на съда по съществото на жалбата.
Предвид това, съдът
О
П Р Е
Д Е Л И:
ДОПУСКА
задачи по назначената допълнителна съдебно-оценъчна експертиза, назначена в ОСЗ
на 20.01.2021 г. съобразно с указанията дадени в мотивите на настоящото
определение.
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: