Решение по дело №3709/2010 на Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е

гр. С., 17.10.2011 г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЬД, І ГО, 10 състав, в публичното съдебно заседание на двадесет и осми септември две хиляди и единадесета година, в състав:                             

                                           ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАНКА ИВАНОВА

 

при участието на секретаря Т.Д., като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 3709 по описа за 2010 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.

Ищецът – Х.П.Л., твърди, че на 30.07.2007 г. е сключил с ответника предварителен договор за закупуване на следния недвижим имот: апартамент № 7 и допълнително включени към него от апартамент № 8 стая, баня, антре и балкон, на втори жилищен етаж на кота + 6, 20, находящ се в жилищната сграда, която трябва да бъде построена в УПИ ХІV – 20, кв.43, м. „О.К.”, район „О.К.”, С., разположен върху парцел от 1 257 кв. м., с приблизителна площ на апартамент № 7 от 64, 67 кв. м. и допълнително включени към тази квадратура 3, 71 кв. м. припадащи се общи части, ведно с прилежащото към апартамент мазе № 8 с приблизителна площ от 2.94 кв. м. и допълнително включени към тази площ от апартамент № 8 20, 84 кв. м. и съответно 1, 86 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата, с общи граници на така образуваното жилище – от север: ул. „Б.”, от – изток: вътрешна улица, от юг – дневна и трапезария с кухненски бокс на апартамент № 8, от запад: асансьор и стълбище, като така образувания апартамент се състои от антре, баня, тоалетна, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня и два балкона и присъединени от апартамент № 8 спалня, баня и тоалетна и балкон за сумата от 69 217, 50 евро. По силата на договора ответникът е поел задължение да построи обекта и да му го предаде в срок от 24 месеца, считано от датата на протокола за строителна линия в довършен и луксозен вид с високо качество на изпълнение. В тази цена е включено и придобиването на вещното право върху обекта и принадлежащите към него обслужващи части и извършване на строителството до ключ. Твърди, че при сключване на договора е платил на ответника в брой сумата от 55 400 евро, представляваща първа вноска в размер на 80 % от цента. Постигната е уговорка 10 % от цената да бъде платена при изпълнение на покривна плоча, 7 % - при довършителни работи вътре в апартамента и 3 % - при издаване на разрешение за ползване на целия обект. През 2008 г. ответникът е прекратил строителните работи по обекта. Същевременно сроковете за изпълнение са изтекли на 11.06.2009 г. Достигнатото ниво е първо ниво над кота 0. Счита, че платеното от него многократно надвишава цената на правото на строеж. Моли съда да постанови решение, с което да обяви сключения предварителен договор за окончателен, а в условията на евентуалност – да бъде обявен за собственик на правото на строеж на имота., на основание чл.16 от договора, като му присъди сторените по делото разноски.  

Ответникът – „О.” ООД,  е депозирал писмен отговор по делото в срока по чл.131 ГПК, с който оспорва иска. Излага съображения, че предварителният договор не може да бъде обявен за окончателен, тъй като сградата не е построена в груб строеж, което обстоятелство се признава от ищеца. По тази причина счита, че искът е преждевременно заведен. Наред с това предмет на договора е продажба на недвижим имот, а не на правото на строеж. По силата на договора се е задължил да прехвърли правото на собственост върху недвижимия имот, а не правото на строеж. С оглед на това счита, че е недопустимо ищецът да бъде обявен за приобритател на правото на строеж. Счита, че ищецът няма качеството на изправна страна по договора, тъй като не е платил дължимите вноски по договора.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните с оглед разпоредбата на чл.12 ГПК приема за установено следното от фактическа страна:

На 30.07.2007 г. между страните е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот в строеж, по силата на който ответникът се е задължил да продаде на ищеца следния недвижим имот: апартамент № 7 и допълнително включени към него от апартамент № 8 стая, баня, антре и балкон, на втори жилищен етаж на кота + 6, 20, находящ се в жилищната сграда, която трябва да бъде построена в УПИ ХІV – 20, кв.43, м. „О.К.”, район „О.К.”, С., разположен върху парцел от 1 257 кв. м., с приблизителна площ на апартамент № 7 от 64, 67 кв. м. и допълнително включени към тази квадратура 3, 71 кв. м. припадащи се общи части, ведно с прилежащото към апартамент мазе № 8 с приблизителна площ от 2.94 кв. м. и допълнително включени към тази площ от апартамент № 8  20, 84 кв. м. и съответно 1, 86 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата, с общи граници на така образуваното жилище – от север: ул. „Б.”, от – изток: вътрешна улица, от юг – дневна и трапезария с кухненски бокс на апартамент № 8, от запад: асансьор и стълбище, като така образувания апартамент се състои от антре, баня, тоалетна, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня и два балкона; за частта от апартамент № 8 - спалня, баня и тоалетна и балкон. Уговорената между страните продажна цена е в размер на 69 217, 50 евро, платими, както следва: І-ва вноска в размер на 80 % от 55 374 евро, платими при подписване на настоящия договор; ІІ-ра вноска в размер на 10 % 6 922 евро, платима при изпълнена покривна плоча; ІІІ-та вноска в размер на : % 4 845 евро, платими при извършване на довършителни работи (полагане на настилки и облицовки, бояджийски работи, монтаж санитарна арматура и оборудване, ел. окомплектовка, радиатори и кухненско оборудване); ІV-та вноска в размер на 3 % 2 076, 50 евро, платими при подписване на разрешение за ползване. Страните са се съгласили след заплащането на последната вноска ответникът да прехвърли на ищеца правото на собственост върху имота. В клаузата на чл.16 от договора страните са уговорили, че условията по договора не изключват правата на всяка една от страните да иска договора да бъде обявен за окончателен по реда на чл.19 ЗЗД. Клаузата се отнася до правото на строеж и да идеалните части от земята. В договора е удостоверено, че ищецът е платил на ответника сумата от 55 374 евро, представляваща първа вноска по договора. В тази връзка е издадена и квитанция от 30.07.2007 г.

Видно от представения по делото нотариален акт за учредяване право на строеж № 76, том ІІ, рег. № 11746, дело № 254/2006 г. на 29.08.2006 г. А.П.Н. е учредила в полза на ответника право на строеж за построяване на обекти, сред които и на апартамент № 7 и № 8.

Видно от протокол образец № 2 на 11.06.2007 г. е открита строителна площадка и е определена строителна линия и ниво на строежа, който ще се извърши от ответника.

При така установената фактическа обстановка, съдът приема за установено следното от правна страна:

Между страните в производството е сключен предварителен договор, по силата на който са поели задължение за сключване на окончателен договор за покупко – продажба на недвижим имот. В съответствие с изискването на чл.19, ал.1 ЗЗД  вр. с чл.18 ЗЗД, договорът е сключен в изискуемата за неговата действителност писмена форма. Наред с това предварителният договор подготвя сключването на действителен окончателен договор и съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – относно недвижимия имот и неговата цена. В рамките на договорната свобода страните са постигнали уговорка задължението на купувача да е изискуемо преди сключване на окончателния договор. Ето защо съдът приема, че предварителният договор от 30.07.2007 г. е валидно сключен и е породил правно действие.

За да бъде уважен искът по чл.19, ал.3 ЗЗД, наред с наличието на валиден предварителен договор следва да се установи, че ответникът е титуляр на правата, които ще бъдат прехвърлени със съдебното решение. Нормата на чл.363 ГПК регламентира, когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот, съдът да провери и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. В случая страните не спорят, че жилищната сграда, в която се намира процесният апартамент, не е построена в груб строеж. По тази причина не е налице годен обект на правото на собственост. След като ответникът не е собственик на процесиня апартамент към момента на постановяване на съдебното решение, то предварителният договор не може да бъде обявен за окончателен.

По изложените съображения предявеният иск се явява неоснователен и като такъв следва да се отхвърли.

Тъй като се е сбъднало въведеното от ищеца процесуално условие  - отхвърляне на главния иск, следва да се разгледа по същество евентуално предявения иск за обявяване на ищеца за приобритател на правото на строеж на имота.

Съгласно нормата на чл.362, ал.1 ГПК при иск по чл.19, ал.3 ЗЗД съдът постановява решение, което замества окончателния договор. Съдът обаче не може да внася каквито и да било промени в неговото съдържание по своя инициатива или по искане на една от страните по договора, тъй като с решението си съдът е длъжен да възпроизведе клаузите на обещания договор. В настоящия случай обещаният договор е такъв за покупко – продажба на недвижим имот, а не на продажба на вещно право на строеж. Този извод следва, както от заглавието на договора, така и от уговорените от страните взаимни престации. С оглед на това предявеният иск за обявяване на ищеца за приобретател на вещното право на строеж на процесния имот се явява неоснователен и като такъв следва да се отхвърли.   

По разноските по производството:

Предвид обстоятелството, че ответникът не претендира сторените по делото разноски и с оглед установения принцип на диспозитивното начало в гражданския процес, такива не следва да се присъждат.

Воден от гореизложеното, съдът

 

Р Е Ш И:

 

ОТХВЪРЛЯ исковете, предявени в условията на обективно евентуално съединяване от Х.П.Л., ЕГН **********,***, срещу „О.” ООД, ЕИК **********, с адрес гр. В., ул. „К.” № **, ап.**, с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД – за обявяване за окончателен на сключения между страните на 30.07.2007 г. предварителен договор за покупко - продажба на следните недвижим имот, представляващ апартамент № 7 и допълнително включени към него от апартамент № 8 стая, баня, антре и балкон, на втори жилищен етаж на кота + 6, 20, находящ се в жилищната сграда, която трябва да бъде построена в УПИ ХІV – 20, кв.43, м. „О.К.”, район „О.К.”, С., разположен върху парцел от 1 257 кв. м., с приблизителна площ на апартамент № 7 от 64, 67 кв. м. и допълнително включени към тази квадратура 3, 71 кв. м. припадащи се общи части, ведно с прилежащото към апартамент мазе № 8 с приблизителна площ от 2.94 кв. м. и допълнително включени към тази площ от апартамент № 8  20, 84 кв. м. и съответно 1, 86 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата, с общи граници на така образуваното жилище – от север: ул. „Б.”, от – изток: вътрешна улица, от юг – дневна и трапезария с кухненски бокс на апартамент № 8, от запад: асансьор и стълбище, като така образувания апартамент се състои от антре, баня, тоалетна, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня и два балкона и присъединени от апартамент № 8 - спалня, баня и тоалетна и балкон, евентуално – за обявяване на ищеца за пиробретател на правото на строеж на същия имот, като неоснователни.

Решението подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от връчването му на страните.

                                      

 

                                          ПРЕДСЕДАТЕЛ: