РЕШЕНИЕ№374
Град Бургас 15.12.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен съд
граждански състав
На седемнадесети ноември две хиляди и двадесет първа година:
Окръжен съдия:
Иво Добрев
Секретар:Тодорка Стоянова
като разгледа
докладваното от съдията Добрев
гражданско дело номер 2608 по описа за 2020 година, за
да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е
образувано по искова молба, подадена от А.П.Г., ЕГН ********** и С.А.Г., ЕГН **********,
със съдебен адрес ***, адвокат Йордан Кебеджиев срещу М.Г.Д., ЕГН **********, С.С.С.,
ЕГН **********, двамата с адрес *** и „Буревестник 29“ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр.Бургас, ул.“Проф.Асен Златаров“ №43 за
постановяване на решение за осъждане на ответниците да заплатят солидарно на
ищците сумата от 58 680 лева- частичен иск за дължимите неустойки,
представляващи обезщетение за забава, съгласно споразумение от 06.02.2016г.,
сключено след подписване на договор за учредяване право на строеж и
строителство от 31.03.2016г. за времето 15.03.2018г. до 31.07.2019г.
Претендират се и направените по делото разноски.
Твърди се в
исковата молба, че на 11.05.2012г. с първите двама ответника е сключен
предварителен договор за учредяване право на строеж върху собствения на ищците
имот, находящ се в гр.Бургас, ул.“Княз Александър Батенберг“ №16 с
идентификатор по КККР на гр.Бургас 07079.618.126 с площ от 456 кв.м. срещу
задължение за проектиране и строителство. Уточнява се, че преди подписването на
окончателен договор между ищците и тримата ответници било сключено споразумение
по силата, на което страните се съгласили да бъде учредено право на строеж в
полза на „Буревестник 29“ООД, представлявано от М.Д. и С.С.. Договорено било
също така, че последните двама встъпват като солидарни съдлъжници- физически
лица във всички задължения на горното дружество по изграждане на сградата,
включително носят отговорност за неизпълнение и забавено изпълнение.
С нотариален акт
№184 н.д. №167/31.03.2016г. в полза на „Буревестник 29“ООД било учредено право
на строеж в процесния имот, като последното дружество от своя страна поело
ангажимент да проектира и построи четириетажна жилищна сграда с РЗП 709.46
кв.м., като предаде на ищците подробно индивидуализираните обекти по начин и в
степен на завършеност, уговорена в същия документ. Сроковете за завършване на
строежа и на довършителните работи, включително обзавеждане в обектите на
ищците се посочвали в т.2 от нотариалния акт. Предвидени били и неустойки,
които строителят дължи в случай на забавено или неточно изпълнение на
задълженията му.
На 06.02.2018г.
страните констатирали, че забава е налице и ищците нямат вина за случилото се,
като в тази връзка подписали споразумение от същата дата по силата, на което
изпълнителят на строежа поел ангажимент в най-кратки срокове да възобнови
извършването на СМР. Дружеството и първите двама ответници също така се
съгласили, че дължат солидарно обезщетение в размер на 2000 евро за всеки месец
забава и поели задължение да извършат първите две плащания в брой срещу
разписка.
Към момента на подаване на исковата
молба третият ответник продължавал да е в забава във връзка с поетите от него и
фиксирани със срок задължения. Обезщетение за забава също не се изплащало като
първата ищца получила общо сумата 3984 лева-вноска за март 2018г., а втората
ищца сумата от 12 000 лева- съответно по 6000 лева за 2018 и 2019г.
Общо дължимата
сума за времето 01.01.2018г.-31.10.2020г. с приспадане на платените такива
възлизала на 116 988.44 лева или оставала дължима неустойка за период от
30 месеца. С настоящата претенция се търси обезщетение в размер на 58 680
лева, дължимо за 15 месеца за периода 15.03.2018г. - 31.07.2019г.
В депозирания
отговор ответниците заявяват, че не са налице предпоставките за ангажиране на
тяхната договорна отговорност за заплащане на неустойка. Твърдят, че виновно
поведение, което да е довело до забава на строителството не се констатира,
предвид обстоятелството, че до спиране на същото се е стигнало по искане на
самите ищци. Уточняват в тази връзка, че съгласно одобрения технически
инвестиционен проект, въз основа на който е сключен нотариалния акт за учредяване
право на строеж, таваните на част от четвъртия етаж на сградата били скосени и
в тези им части помещенията следвало да бъдат с по-малка височина. В хода на
строителството ищците пожелали тези наклони да се изправят и плочата над
четвъртия етаж да се изпълни изцяло хоризонтална с цел жилището да получи пълна
височина на всички помещения. Това тяхно желание било възприето от ответната
страна, като по този повод страните договорили възможност ищците да поискат
промяна на одобрения проект. Строителят от своя страна изпълнил покривната
плоча по искания начин, което обстоятелство обаче довело не само до промяна
височината на процесната сграда, но и до засягане права на собствениците на
съседните имоти. Ищците инициирали процедура по изменение на ПУП-ПРЗ, подавайки
съответното заявление, което освен категорично доказателство за причината за
забавата удостоверявало същевременно и наличие на висящо административно
производство. Тъй като още не бил решен въпроса под каква форма следва да се
изпълни последната плоча на сградата, то нямало как и самото строителство да
продължи по одобрения /стар/ или по нов проект, без да са одобрени съответните
промени. Изготвянето на горния документ от ищците доказвало липсата на вина на
ответниците, доколкото забавата била наложена от искана от първите промяна.
Във връзка с
твърдението за наличие на вина на ответниците се тълкува текста на
споразумението от 06.02.2018г. като е изложен извод, че предвид спецификата на
уговорките забава има, но не е налице виновно поведение на ищците и
ответниците. Обстоятелството, че в споразумението е уговорено задължение за
заплащане на сумата от 2000 евро на месец на ищците само по себе си също не
можело да се възприема като признание на вина. Уговорката за обезщетение била
за срок от 6 месеца, тъй като страните били наясно, че бъдещата забава е реална
и дори очаквана, както и че развитието на ситуацията е свързано единствено и
само с изхода на административните спорове.
Направено е
възражение за нищожност на клаузите на споразумението, в които неустойката е
уговорена. Такова задължение следвало да се договоря само при виновно
неизпълнение, а при липса на такова нямало как да възникне и задължението за
обезвреда. При това положение уговорките за неустойка се явявали нищожни поради
липса на предмет.
Неустойката била
нищожна и поради нарушение на морала. Същата била прекомерна, тъй като оставало
задължението за завършване на сградата, освен това в полза на ищците било
изрично уговорено друго обезпечение и учредена договорна ипотека, което
гарантирало реалното завършване на постройката. Ищците, при съобразяване на
факта, че преди започване на строежа дворното място било празно, както и на
обстоятелството, че строежът е стартирал изцяло на риск, носен от ответниците,
не били претърпели на практика никакви вреди и нямало как да обосноват
съществуването на такива, още по-малко към момента на подписване на процесното
споразумение. Ето защо неустойката се явявала нищожна като излизаща от нейната
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция.
В условията на евентуалност
е направено и възражение, че общият размер на неустойка възлиза на 14 000
евро, тъй като същата е уговорена за срок от седем месеца и това се следва от
тълкуване текста на споразумението. При съобразяване на вече платените от
ответниците суми задължението им не следвало да надхвърля сумата от 1873 евро.
Висящите
административно- правни спорове по искането за изменение на ПУП-ПРЗ и за
премахване на незаконно строителство допълнително отлагали във времето
завършването на сградата без за това да имат вина ответниците.
Съдът, като
съобрази доводите на страните и събраните по делото писмени доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа
страна и правна страна:
За да бъде уважена
претенцията за заплащане на неустойка трябва да са се проявили в обективната
действителност следните материалноправни предпоставки (юридически факти):
валидно поето задължение от страна на ответника; неизпълнение на това
задължение, или наличие на неточно или забавено изпълнение; наличие на уговорка
между страните, че за съответното неизпълнение или неточно или забавено
изпълнение ще се дължи неустойка в определен размер; отсъствие на някоя от
причините, водещи до отпадане на договорната отговорност на ответника ЮЛ, а
именно непреодолима сила, неизпълнението да се дължи изцяло на поведението на
трето лице или неизпълнението да се дължи изцяло на отказано съдействие от
страна на кредитора-ищец.
Не се спори по делото, а и се установява от ангажираните писмени доказателства, че
между страните са възникнали валидни облигационни правоотношения. На 11.05.2012г. с първите двама
ответника е сключен предварителен договор за учредяване право на строеж върху
собствения на ищците имот, находящ се в гр.Бургас, ул.“Княз Александър Батенберг“
№16 с идентификатор по КККР на гр.Бургас 07079.618.126 с площ от 456 кв.м.
срещу задължение за проектиране и строителство.
Преди подписването
на окончателен договор между ищците и тримата ответници е сключено споразумение
по силата, на което се съгласили да бъде учредено право на строеж в полза на
„Буревестник 29“ООД, представлявано от М.Д. и С.С.. Договорено било също така,
че последните двама встъпват като солидарни съдлъжници- физически лица във
всички задължения на дружеството по изграждане на сградата, включително носят
отговорност за неизпълнение и забавено изпълнение.
С нотариален акт
№184 н.д. №167/31.03.2016г. в полза на „Буревестник 29“ООД е учредено право на
строеж в процесния имот, като последното дружество от своя страна поело
ангажимент да проектира и построи четириетажна жилищна сграда с РЗП 709.46
кв.м., като предаде на ищците подробно индивидуализираните обекти по начин и в
степен на завършеност, уговорена в същия документ. Сроковете за завършване на
строежа и на довършителните работи, включително обзавеждане в обектите на
ищците са уточнени в т.2 от нотариалния акт по следния начин: за завършване на
СМР и снабдяване постройката с акт обр.15- 18 месеца от датата на разрешението
за строеж- 07.04.2015г. и за довършителни работи по обектите, собственост на
ищците и на общите части на сградата, обзавеждане на апартаментите на ищците и
набавяне разрешение за ползване на сградата-акт обр.16- 21 месеца, считано от
датата на издаване на строителното разрешение. Уговорени са и неустойки, които
строителят дължи в случай на забавено или неточно изпълнение на задълженията
му.
На 06.02.2018г.
страните като констатирали, че забава по отношение изпълнението на договорените
СМР, както и във връзка със спазването на фиксираните в договора за учредяване
право на строеж срокове, е налице и ищците нямат вина за случилото се,
подписали споразумение по силата, на което изпълнителят на строежа се съгласил
в най-кратки срокове да възобнови строителните дейности. Дружеството-изпълнител
и първите двама ответници също така поели задължение солидарно да заплащат
обезщетение за забава в размер на 2000 евро за всеки месец на ищците, както и да извършат плащанията в брой срещу разписка
или по посочена банкова сметка ***. В т.4 от споразумението ищците и
ответниците се уточнили, че след изтичане на шестмесечен срок от датата на
подписването му ще договорят допълнително помежду си размерът на бъдещото
обезщетение, съобразно създадената към този момент ситуация и при съобразяване
на клаузите на договора от 31.03.2016г. и настоящото споразумение. Във връзка с
последното подписано между страните споразумение първата ищца получила сумата
от 3984 лева, а втората 12 000 лева или общо ответниците заплатили сумата
от 15984 лева. За сградата и към
настоящия момент не са издадени акт15 и акт 16 по Наредба № 3 от 31 юли 2003 г.
на МРРБ.
По така изложените факти страните не спорят. Спорът
е концентриран върху това налице ли е неизпълнение/ забавено изпълнение/ от
страна на ответниците, както и виновно ли е същото, включително допринесли ли
са ищците със своите действия,
инициирайки процедура по изменение на ПУП-ПРЗ за забавата. Противоположни
позиции са заявени и относно действителността на клаузата за заплащане на
неустойка, както и относно срока, за който същата е уговорена в последното
подписано споразумение.
По делото е приета съдебно-техническа
експертиза, в която се посочва, че като цяло сградата е повдигната с 0.40м.,
спрямо одобрената проекта документация и до това отклонение се е стигнало в
резултат на изправяне на последната етажна плоча на трети и четвърти етаж и
оформянето на плосък, а не мансарден покрив. Вещото лице е изследвало степента
на завършеност на сградата и посочило предстоящите за изпълнение работи в
жилищата на ищците. Мотивирало е становище защо са се наложили промените,
направени по време на строителството от техническа гледна точка и в какво се
изразява нарушението. Същевременно е изведена констатация, че не може да се
установи дали изправянето на скосяванията на покрива е изпълнено по искане на
някой от възложителите или по инициатива на ответниците. Установено е неправилно
решение, залегнало в проектната документация, отразено в архитектурния проект.
Изразена е позиция, че плоският покрив не е отделен от скосената му част с
борд, не са решени правилно наклоните за отводняване, както и вида и начина на
покривното покритие, което от своя страна изисквало или преработка на проекта
или изработване на прецизни детайли каквито няма приложени. Според експерта-
архитект направените промени в конструкцията на сградата са съществени и могат
да бъдат преодолени само с преработка по реда на чл.154 ЗУТ. Отстраняването на
допуснатите отклонения от проекта, според вещото лице, би довело до увреждане
етажите на ищците, но само по отношение на довършителните работи. В
допълнително заключение вещото лице е описало в детайли изпълнените строителни
дейности и съответствието им с договореното между страните в предварителния
договор. Уточнило е също така, че след датата на откриване на строителна линия
за обекта са постановени решения на Общинския съвет на гр.Бургас за забрана
извършване на строителни и монтажни дейности в частта от гр.Бургас, определена
за климатичен морски курорт от национално значение, в която попада и процесният
строеж. Спирането на строително-монтажните работи е за периода 01.07. до 01.09
на текущата година /2015-2016г./ за района на ЦГЧ. В съдебно заседание вещото
лице сочи, че задължението за проектиране и въвеждане в експлоатация на
постройката е за ответната страна. Категорично е, че без акт 14 и 15 сградата
не може да се въведе в експлоатация. Съдът възприема заключението на вещото
лице като обосновано и компетентно, поради което и го цени без резерви.
В показанията си
свидетелят Ц С посочва, че процесната сграда е построена, но етажите на ищците
не били окончателно завършени- липсвали вътрешни врати, подът бил на циментова
замазка, нямало соларна система, баните и тоалетните не били оборудвани, не
били поставени радиатори и осветителни тела. Свидетелят Г споделя, че е
изпълнявал довършителни работи по сградата, която се намирала в сегашното си
състояние от около две години. Т Г разказва, че е изграждал ВиК, газовите и
отоплителните инсталации на обекта. Споделя какво е наложило повдигането на
сградата, както и че ищците искали да премахнат скосовете на покрива. Разказва
подробности във връзка с изпълнението на неговите ангажименти като в заключение
сочи, че отоплителната инсталация като цяло в апартаментите на ищците не е
завършена.
Ясно е от казаното дотук, че не е
достигната, уговорената между страните степен на завършеност и постройката не е
въведена в експлоатация, като и към момента не са издадени акт обр.15 и 16 по Наредба № 3 от 31
юли 2003 г. на МРРБ. Последното обстоятелство не се и оспорва от ответниците. Волята
на страните е ясно обективирана в чл.2 от договора за учредяване право на
строеж като срокът от 18 месеца за изпълнение задължението за довършване на СМР
и снабдяване на сградата с акт образец 15, отчитайки периодите на забрана за
извършване на строителство е изтекъл на 07.02.2017г., поради което и от този
момент ответниците са изпаднали в забава. Не са ангажирани конкретни
доказателства, свидетелстващи за извършване на строителни дейности и
мероприятия след тази дата, но дори такива да са били осъществени забавеното
изпълнение е факт и към настоящия момент. Неоснователна се явява и тезата, че не
се констатира виновно поведение на изпълнителя на обекта, тъй като ищците били
пожелали промените на покривната плоча, като сами инициирали такава процедура,
подавайки искане за промяна на ПУП-ПРЗ. Такова убедително и успешно насрещно
доказване по делото не е проведено. Вещото лице изрично е посочило, че не може
да се установи по чия инициатива е извършено отклонението от одобрените
проекти. Констатирало е освен това, че в проектната документация е залегнало
неправилно решение, като в архитектурния проект плоският покрив не е отделен от
скосената му част с борд, не са решени правилно наклоните за отводняване, както
и вида и начина на покривното покритие, което е изисквало или преработка на
проекта или изработване на прецизни детайли каквито документи по делото няма
приложени. При всички случаи обаче се касае за обстоятелства / подадено
заявление за промяна от ищците и висящо административно производство/,
настъпили след като изпълнителите по договора са били в забава, поради което и
няма как ответниците като неизправна страна по договора да искат освобождаване
от отговорност за собственото си виновно поведение. Такова събитие, което да е
в състояние да освободи изпълнителите от отговорност е трябвало да възникне до
падежа на задължението, поради което и наличието на административни пречки за
осъществяването на строителните дейности следва да е настъпило до 07.02.2017г.
След тази дата строителят е бил в забава и не може да се позовава на
освобождаващи го от отговорност събития или клаузи от договора.
Предмет на
настоящото дело е претенция на ищците за уговореното обезщетение за забава в споразумение
от 06.02.2018г. за
времето 15.03.2018г. до 31.07.2019г. Съдът не споделя тезата за
нищожност на неустоечната клауза. След направена констатация за наличие на
забава е постигнато валидно съгласие между страните по всички условия на
споразумението, включително размера на обезщетението, начина на заплащане на
същото и срока, в който сумата от 2000 евро е дължима на ищците. Признанието на
виновно поведение на ответниците се извежда след анализ на съдържанието на
съглашението, в което дружеството- приобретател по нотариалния акт поема
задължение в най-кратки срокове да възобнови извършването на СМР с цел
изпълнение на задълженията си, поради което не може да бъде споделена позицията,
че липсва предмет на договора.
Уговорката за заплащане на неустойка не
противоречи на добрите нрави. Касае се обезпечаване на отговорност по търговска
сделка за неспазване на решителен срок за завършване на значително по обем
строителство. Договореното обезщетение не е прекомерно, тъй като е съобразено с
факта, че ответниците не могат да ползват сградата, съответно собствените си
имоти в нея, поради което и несъмнено търпят вреди от забавата на строителя.
Този извод не може да се разколебае от обстоятелството, че е вписана ипотека в
полза на ищците, доколкото същата обезпечава изпълнението на ангажимента за
предаване и завършване на апартаментите на собствениците във вида, уточнен
между страните. Няма как при това положение да се твърди, че с уговаряне
заплащане на такова обезщетение е създадена реална
възможност за необосновано облагодетелстване на кредиторите- ищци, която е
извън очакваните от забавеното изпълнение, вреди за същите и неустойката излиза
извън нейната присъща обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция.
Забавата се дължи
на поведението на изпълнителя по договора, а не на действия на трети лица или
обективни причини, поради което и при ненадлежното и забавено изпълнение от
страна на дружеството-преобретател и изрично уговорената солидарна отговорност
на физическите лица основателно се явява искането за заплащане на неустойка на
ищците.
Претенцията обаче,
макар и заявена като частична не е доказана по своя размер. Основателно се
явява в тази връзка направеното в условията на евентуалност защитно възражение,
че неустойката е уговорена за срок от шест месеца, а след изтичане на този срок
съгласие за заплащане на такава и определяне на нов размер на
обезщетението не е постигнато. Страните
изрично са уточнили, че след изтичане на посочения по-горе период от време е
необходимо отново да съгласуват воля и договорят размер на обезщетение,
съобразявайки създадената към този бъдещ момент ситуация във връзка с клаузите
и разпоредбите на договора за учредяване право на строеж и споразумението. Споразумението
от 06.02.2018г. не препраща изрично към клаузите, свързани с отговорността на преобретателя
при забава, залегнали в нотариалния акт за учредяване право на строеж, а напротив
предполага задължително провеждане на нови разговори между страните с цел
уговаряне размера на обезщетението. След като се касае за постигане на нови
договорености и при съобразяване на актуалната ситуация няма как да се приеме,
че волята на страните е била след изтичане на срока, записан в споразумението
ответниците да заплащат същата сума и този извод се следва при тълкуване на
договора. Точно при внимателно обсъждане на клаузите на споразумението се потвърждава
становището, че неустойката в този и размер е уговорена за общо седем месеца и
подлежи на отделно и ново договаряне след 06.08.2018г. Ясно е също така, че
след тази дата и при промяна в обстоятелствата размерът на обезщетението би
могъл да се намали или увеличи, ако сградата и обектите бъдат завършени или не
настъпи промяна в първоначалното положение, както и че такова съглашение би
могло въобще да не се постигне. При това положение да се приеме, че уговорката
за заплащане на неустойка в размер на 2000 евро на двете ищци е запазила автоматично
действието си във времето, тъй като забавата е продължила е неправилно и такъв
извод няма как да бъде мотивиран при внимателен анализ на всички, приобщени по
делото доказателства. Обезщетение за претърпени от ищците вреди след 06.08.2018г.
би могло да се търси на общо основание, но такива твърдения не са въведени в
исковата молба, нито подобно доказване е успешно проведено по делото.
При това положение
и при съобразяване на периода от време, за който се претендира обезщетение от
ответниците, както и след приспадане на направените от последните плащания в
общ размер на 9 984 лева за 2018г., в това число за месец март 2018г. /сумата
от 3984 лева/ обезщетението, което следва да се присъди на ищците за периода 01.04.2018г.
до 06.08.2018г.- четири месеца и 4 дни е в размер на 10 167.93 лева. В
останалата и част за времето от 15.03.2018г. до 31.03.2018г. и от 06.08.2018г. до
31.07.2019г., както и за разликата до претендирания общ размер от 58 680 лева
претенцията следва да се отхвърли като недоказана. Отговорността за
обезщетяване на ищците в посочения по-горе размер, ответниците следва да
понесат в условията на солидарност.
С
оглед изхода на делото и на основание чл.78 ал.1 ГПК ответниците дължат на ищците
съдебно деловодни разноски в размер на 917.85 лева, съразмерно на уважената
част от иска.
Ищците следва да бъдат осъдени да заплатят на ответниците на основание чл.78 ал.3 ГПК
сумата от 785.38 лева, за направени разноски, съразмерно на отхвърлената част от
иска.
Мотивиран от горното, Бургаският
окръжен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА М.Г.Д., ЕГН **********, С.С.С.,
ЕГН **********, двамата с адрес *** и „Буревестник 29“ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр.Бургас, ул.“Проф.Асен Златаров“ №43 солидарно
да заплатят на А.П.Г., ЕГН ********** и С.А.Г., ЕГН **********, със съдебен
адрес *** сумата от 10 167.93 лева /десет хиляди сто шестдесет и седем
лева и деветдесет и три стотинки/, представляваща обезщетение за забава,
уговорено в споразумение от 06.02.2016г., сключено след подписване на нотариален
акт за учредяване право на строеж срещу задължение за строителство от
31.03.2016г., дължимо за времето 01.04.2018г. до 06.08.2018г., като ОТХВЪРЛЯ
иска в размера над присъдения до претендирания от 58 680 лева /петдесет и
осем хиляди шестстотин и осемдесет лева/ , както и в частта му, в която се
търси обезщетение за времето от 15.03.2018г. до 31.03.2018г. и от 06.08.2018г. до
31.07.2019г.
ОСЪЖДА М.Г.Д., ЕГН **********,
С.С.С., ЕГН **********, двамата с адрес *** и „Буревестник 29“ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.Бургас, ул.“Проф.Асен
Златаров“ №43 да заплатят на А.П.Г., ЕГН ********** и С.А.Г., ЕГН **********,
със съдебен адрес *** сумата от 917.85
лева /деветстотин и седемнадесет лева и осемдесет и пет стотинки/ разноски,
съразмерно на уважената част от иска.
ОСЪЖДА
А.П.Г., ЕГН ********** и С.А.Г., ЕГН **********, със съдебен адрес *** да
заплатят на М.Г.Д., ЕГН **********, С.С.С., ЕГН **********, двамата с адрес ***
и „Буревестник 29“ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Бургас, ул.“Проф.Асен Златаров“ №43 сумата от 785.38 лева/седемстотин
осемдесет и пет лева и тридесет и осем стотинки/, за
направени разноски, съразмерно на отхвърлената част от иска.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Бургаския апелативен съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия: