РЕШЕНИЕ
№ 489
гр. Бургас, 11.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, IV ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети октомври през две хиляди
двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Недялка П. Пенева
Членове:Даниела Д. Михова
Кристиян Ант. Попов
при участието на секретаря Ваня Ст. Димитрова
като разгледа докладваното от Недялка П. Пенева Въззивно гражданско дело
№ 20212100501355 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по въззивна жалба на И. Г. М. – ищец в
първоинстанционното производство, чрез процесуален представител адв.Въндев,
срещу Решение №260064/26.04.21г., постановено от Районен съд Бургас по гр.д.№3000
по описа на съда за 2020, с което е отхвърлен иска на въззивника за признаване в
негова полза на правото му да изкупи недвижимимот:1000/4050 кв.м. ид.ч. от
поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. Бургас, одобрени със Заповед РД-
18-9/30.01.2009 г. На ИД на АГКК, към момента на придобиване: поземлен имот№***
по плана на землището на кв.Крайморие - гр. Бургас, с площ към момента на
придобиването – 4050 кв.м., а към настоящия момент – 3159 кв.м., закупен от
ответника А. Ю. К. с договор за покупко-продажба, обективиран в н.а. за продажба на
недвижим имот №***г. на нотариус Бинка Кирова, рег.№290 на НК и район на
действие РС Бургас, сключен на 08.03.2011 г. с ответника М. И. М., за посочената в
нотариалния акт действително уговорена между страните цена от 1000лева.
Въззивникът излага оплаквания за неправилност и незаконосъобразност на
обжалваното решение и претендира отмяната му, с постановяване на въззивно
решение, с което искът да бъде отхвърлен. Според него, законът не регламентира
хипотезите при които се прилага чл.32 ал.2 изр.2 ЗС - след покана за покупка до
съсобственик и отказ на поканения или без такава покана да е отправена. Позовава се
на съдебна практика, за да обоснове извод, че елементите на чл.33 ал.2 ЗС следва да се
преценяват към момента на постановяване на съдебното решение; съсобственикът –
продавач следва да представи доказателства и декларация, че е предложил на другите
съсобственици да изкупят при същите условия, но те са отказали да изкупят неговата
част при така посочените еднакви условия, при които е осъществена продажбата.
В случая ищецът е дал съгласие отв. М.М. да продаде собствената си ид.ч. от
общия имот в размер на 3 525 кв.м., макар че първоначално не е давал съгласие за
продажба на част от 1000 кв.м. ид.ч. Ответникът не е представил доказателства пред
нотариуса, че е предложил на другите съсобственици да изкупят само 1000 кв.м. ид.ч.
1
от неговите 3525 кв.м.ид.ч. и те са отказали, което е налично към момента на
постановяване на решението и различно от условието дадено в декларацията на ищеца.
Това не е отчетено от съда.
Развива съображения, че за другите съсобственици оставащи в съсобствеността
не е без значение, кой е сътитуляр на правото на собственост и при така извършената
продажба не са отчетени интересите им, както и потенциалната възможност за
последващо разпореждане с останалите части в полза на повече лица. Затова намира,
че в противоречие със закона и практиката на ВКС не са съобразени критериите на
чл.33 ал.2. ЗС обосноваващи правото на ищеца преимуществено да изкупи продадената
от ответника негова част от имота на трето за съсобствеността лице.
Въззивникът излага съображения по въпроса в кой момент ищецът е узнал за
сделката, като в тази връзка оспорва изводите на съда, основани на показанията на
свидетеля Х. и тези на свидетеля Т.. Според жалбоподателя, съдът изобщо е отказал да
обсъжда показанията на св.П., в която насока счита, че изводите са направени в
противоречие е правилата за оценка показанията на свидетелите и при избирателно, и
необективно тълкуване на техните показания, което прави изводът за момента към
който ищецът ми е узнал за сделката необоснован. Извършва се самостоятелен анализ
на свидетелските показания, за да се обоснове извод, че съдът не е съобразил
практиката на ВКС касаеща оценката на свидетелските показания и изискваща при две
групи свидетели да се изложат съображения защо се приемат твърденията на едната
група свидетели, а на другата не се приемат, както и необходимостта да се обсъдят и
другите събрани по делото доказателства - в случая скицата на имота издадена на
18.05.2020г.
Оспорва се извода на съда, че ищецът е знаел още от м.април 2019г. за сделката
между ответниците М. и К., поради това, че за периода март- юни 2019г. М. изобщо не
е бил в гр.Бургас, за да е могъл да провежда разговор с ответника К. в присъствието на
св.Х., а е работил като подизпълнител в гр.София кв.Драгалевци и не се е прибирал
през този период в гр.Бургас.
Въззиваемият – ответник А. Ю. К., чрез процесуален представител адв.Шейхов
представя в срока по чл.263, ал.1 ГПК писмен отговор на въззивната жалба. В него
излага съображения за потвърждаване на решението.
С позоваване на съдебна практика въззиваемият счита, че срокът за оспорване
на сделката тече от датата на продажбата, когато има отправена покана; когато няма
отправена покана този срок тече от датата на узнаването. В настоящия казус има
изрично декларирано узнато от ищеца намерение да бъде инициирана продажба в
съсобствеността, като същия на два пъти е заявил изричен отказ да закупи, както и
изрично е дал съгласието си да бъде продадена съсобствеността. Тези волеизявления са
направени пред нотариус, поради което се оспорват твърденията на ищеца, че девет
години след извършването на сделката е узнал за извършена продажба; доведените от
ищеца свидетели не са удостоверили кога точно е настъпил началния момент на
преклузивния срок.
С позоваване на съдебна практика, въззиваемият К. анализира предпоставките
за уважаване на иска с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС - съсобственост между ищеца
и прехвърлителя по процесния договор; възмездна разпоредителна сделка /продажба/
от един от съсобствениците с неговата идеална част в полза на трето за собствеността
лице; липса на предхождаща разпоредителната сделка покана до оспорващия
съсобственик да изкупи идеалната част на разпореждащия се; да не е изтекъл
двумесечния преклузивен срок за подаване на иска по чл. 33, ал. 2 ЗС. Излага
подробни съображения относно съществуващите предпоставки – покана и за липса на
третото и четвъртото условие.
Въззиваемият К. намира, че ищецът в исковата си молба не е уточнил кога е
узнал за сключване на сделката, което прави иска недопустим, поради неустановяване
че преклузивния срок за упражняване правото на иск не изтекъл.
При условие на алтернативност (всъщност евентуалност – бел. съдия –
докладчик), прави възражение за изтекла кратка придобивна давност, на идеални части
в размер 1000/4050, съгласно нот.акт №**г. на Нотариус Бинка Кирова, per. № 290 на
НК, в качеството си на добросъвестен владелец. Владението му не е било оспорвано от
други лица, в т.ч. от продавача М. И. М.. Освен това, в полза на въззиваемия бил
2
извършен нотариален акт за собственост върху недвижим имот №***г. на Нотариус
Бинка Кирова, на основание регулационни сметки. Излага подробни съображения.
Заявява, че правото на изкупуване е недопустимо и не следва да бъде уважено
тъй като вещта предмет на първичната сделка е преобразувана в нов урегулиран
поземлен имот, съгласно чл. 16 от ЗУТ. Новият имот е със нова индивидуализация,
квадратура и предназначение, а и с нов титул на собственост, предвид издадената от
община Бургас, Заповед №2850 от 18. 10. 2013 г. по чл. 16 от ЗУТ
Въззиваемият – ответник М. И. М., чрез адв.С. представя в срока по чл. 263,
ал.1 ГПК писмен отговор на въззивна жалба. С него въззиваемият изцяло оспорва
изложените във въззивната жалба твърдения и положения и оспорва представените с
нея доказателства като несъотносими към спора. Споделя изводите на съда, основани
на съдебна практика, че дори и без пълно съответствие между съществените условия,
съдържащи се в предложението и условията, при които е била изповядана сделката с
третото лице, предвид и наличните по делото декларации изхождащи от страна на
ищеца, същия по искът е правно основание чл.33, ал.2 от ЗС следва да се счита за
уведомен за намерението на съсобственика да се разпореди със своя дял от вещта, тъй
като му е била отправена покана за изкупуване. В тази връзка излага съображения за
началото на двумесечния срок, като формира извод, че когато съсобственикът по
никакъв начин не е бил уведомен и не е знаел за извършеното разпореждане, може да
упражни правото си на изкупуване в двумесечен срок от узнаването на продажбата,
което в настоящия случай не е така.
Споделя изводите на първоинстанционни съд досежно началния момент на
срока, като прави евентуален извод за изтичането му, дори да се приеме твърдението
на ищеца за узнаването, предвид показанията на свидетеля Х. и свидетеля Т..
Както и въззиваемия К., въззиваемият М. обсъжда предпоставките за уважаване
на иска с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС, като счита, че в настоящия случай не са
налице две от тях - покана и срок. Излага съображения, идентични с тези на К.,
позовавайки се на съдебна практика, на показанията на свидетелите и на представените
писмени доказателства - е удостоверително писмо с вх. №38 от 9.04.2021 на
управителя на фирма „Гео Кад“ ЕООД. Идентично с въззивника К., счита правото на
изкупуване за недопустимо, тъй като вещта предмет на първичната сделка е
преобразувана в нов урегулиран поземлен имот, съгласно чл. 16 от ЗУТ.
Производството е по реда на чл.258 и сл ГПК. Въззивната жалба е подадена в
срока по чл.259 ГПК, от лица, за които съществува правен интерес от обжалване на
първоинстанционното решение; отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК,
поради което същата е допустима.
Бургаският окръжен съд, след като обсъди твърденията на страните и събраните
по делото доказателства намира, че първоинстанционният съд е установил
релевантните за спора факти и обстоятелства, досежно качеството на ищеца на
собственик на 525/4050 кв.м. ид.ч. и качеството на ответника М. на собственик на
3525/4050 кв.м. ид.ч. от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр.Бургас,
землище на кв. „Крайморие“, с площ към момента на придобиването – 4050 кв.м., а
към настоящия момент – 3159 кв.м. Установил е, че с договор за покупко – продажба,
сключен с нотариален акт №*** г. на нотариус Бинка Кирова, рег.№290 на НК и район
на действие РС-Бургас, сключен на 08.03.2011 г. ответникът М. И. М. е продал на
ответника А. Ю. К. 1000/4050 кв.м. ид.ч. от имота, за сумата 1000 лева. Установил е, че
при извършване на нотариалния акт, са представени декларации от 04.05.2007г. и
23.09.2010г., с които ищецът е декларирал, че ме у предложено да изкупи 3525/4050
кв.м. ид.ч. от описания имот и че не желае да ги изкупи. Установил е, че ищецът е
узнал за извършената сделка през м.април 2019г. Поради това и на осн. чл.272 ГПК,
въззивната инстанция препраща към мотивите на първоинстанционното решение.
Бургаският окръжен съд, при служебната проверка на обжалваното решение,
извършена на осн. чл.26 ГПК, не установи съществуването на основания за
нищожност на същото, поради което намира, че то е валидно и допустимо. След като
взе пред вид твърденията на страните, събраните поделото доказателства и като
съобрази Закона, намира, че решението е правилно и законосъобразно и следва да бъде
потвърдено. Въззивната инстанция препраща към мотивите на решението в частта,
касаеща моментът, в който ищецът е узнал за извършената между ответниците покупко
– продажба.
3
В допълнение следва да се каже: разпоредбата на чл.33 ЗС вменява тежест на
съсобственик, който желае да се разпореди чрез договор за продажба със своята част от
имота, първо да предложи на останалите съсобственици да изкупят частта му.
Предложението следва да бъде направено в определена форма за доказването му пред
нотариуса – писмено; поканата следва да съдържа всички условия, в т.ч. и цената,
които съсобственикът – инициатор предлага и на третите лица, с които ще договаря,
ако другите съсобственици не желаят изкупуването; съсобственикът – инициатор
следва да декларира писмено пред нотариуса, че съсобствениците му са отказали да
изкупят частта му при условията, при които той осъществява продажба на трето лице.
В настоящия случай от представените по делото и пред нотариуса, извършил
нотариалното действие декларации е видно, че предложението, което е било отправено
до ищеца не съдържа параметрите на сключения договор за покупко – продажба.
Макар да касае процесния имот, предложението е за цялата част, собствена на
ответника М. – 3525/4050 кв.м., а договорът е сключен за 1000 кв.м. за съсобственика
не е без значение каква част му се предлага да изкупи и каква част фактически е
продадена, доколкото би могло той да не разполага с достатъчно средства да закупи
всички 3525 кв.м., но да има възможността да закупи част от тях - 1000 кв.м. Извън
това, от декларацията, дадена на 23.09.2010г. не е видно на каква цена са му
предложени за изкупуване 3525 кв.м., но продажбата на 1000 кв.м. е за сумата 1000
лева, което отново сочи на липса на идентичност между предложението и сделката.
Само на това основание въззивната инстанция намира, че на ищеца не е била отправена
покана да изкупи част от частта на ответника, каквато е предмет на договора, поради
което правото му да предяви конститутивния иск по чл.33, ал.2 ЗС възниква от
узнаване на сделката.
По отношение на момента на узнаването, въззивната инстанция споделя
мотивите на първоинстанционното решение на осн. чл.272 ГПК. В допълнение следва
да се каже: за установяване момента на узнаването са разпитани свидетелите Т. Н. Х. и
Р. И. Т. – посочени от ответниците и Ж. П. П., посочен от ищеца.
Показанията на св.П. са неконкретни и неясни – според свидетеля, през май
2020г. ищецът поискал помощта му, защото разбрал, „че има нови собственици около
неговото място“. След като отишли на адрес в ***, се срещнали с А., който се обадил
на друго лице, което дошло и се представило за „реалния“ собственик на мястото.
Обяснил че е взел мястото от семейство, което му дължало пари, но нямало и затова му
прехвърлило мястото.
От друга страна показанията на св. Х. и Т. са конкретни и взаимно се допълват
– св. Т. установява, че през 2019г., докато е работил с ищеца по повод негов имот в
***, го е насочил към геодезическа фирма и присъствал на среща, по повод делба на
имот в кв. „Крайморие“. Свидетелят консултирал ищеца, досежно възможностите за
извършване на делба на дворното място, т.к. ищецът не бил съгласен с предложените
му варианти. Свидетелят дал мнение за прецизиране на варианта за делба.
Свидетелят Х. установява случай през м. април 2019г., когато присъствал на
разговор на висок тон между ищеца и ответника К. по повод имота в кв. „Крайморие“,
като на настояванията на ищеца да извикат и ответника М., ответникът К. категорично
отказал. Свидетелят установява, че е запознат, че имотът е закупен през 2011г., а И.
постоянно имал претенции и затова не извършвали делба.
Така показанията на двамата свидетели установяват твърденията на
ответниците, че ищецът е знаел за процесния договор поне от м.април 2019г., като
тримата съсобственици са имали намерение да извършат делба, но не са постигнали
съгласие за начина на разпределение. Дори да се приеме за установено твърдението, че
ищецът е работел по договор за строителство в кв. „Драгалевци“ на гр.София през
пролетта на 2019г., това не е индиция, че установените от св.Хюсеин обстоятелства не
са се осъществили, доколкото възможността за придвижване от гр.София до гр.Бургас
е реална и възможна и не са налице обективни пречки това да се осъществи в рамките
на няколко часа.
Предвид изложеното, въззивната инстанция намира, че ищецът е пропуснал
срока по чл.33, ал.2 ЗС да предяви иска си в рамките на двумесечния срок от узнаване
на продажбата на собствените на ответника М. 1000/4050 кв.м. ид.ч. на ответника К..
Поради това искът е неоснователен. Първоинстанционното решение, с което той е
отхвърлен, като правилно и законосъобразно следва да бъде потвърдено.
4
Въззиваемите не претендират разноски във въззивното производство.
С оглед на гореизложеното Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №260064/26.04.21г., постановено от Районен съд
Бургас по гр.д.№3000 по описа на съда за 2020.
Настоящото решение подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок,
считано от връчване на препис от него на всяка от страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5