Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, 04.05.2015г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, ХІІ състав, в
открито съдебно заседание, проведено на трети април две хиляди и петнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ГАЛЯ АЛЕКСИЕВА
при участието на секретаря М.М., като разгледа
докладваното от съдията гр.д. № 4781/2014година по описа на Варненски районен съд, за да
се произнесе, съобрази следното:
Производството по делото е образувано
по предявен от „*, гр. * ЕИК * иск с
правно основание чл. 422, вр. с чл. 415, ал. 1 ГПК за признаване за установено
в отношенията между страните, че ответникът Д.Д.Д. дължи на ищеца сумата
от 10947,85лева, представляваща извършените подобрения в нает имот,
находящ се в гр. *, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на
подаване на заявлението в съда*. до окончателното й изплащане, за което вземане е
издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК № 75* по ч.гр.д. № 178/2012г.
по описа на ВРС, ХХVІ състав. Претендират се разноски.
Ищецът твърди в исковата молба, че на *. с ответника
сключили договор за наем със срок до *. и предмет отдаване под наем собствен на ищеца
имот находящ се в гр. *. На основание чл.1, раздел І от договора, наетият имот е
следвало да се преустрои от магазин в заведение за бърза закуска- пицария. Към
датата на сключване на договора имотът не е бил пригоден за ползване съобразно
уговореното. В чл.1, раздел ІІ страните изрично уговорили, че разходите за
изграждане на санитарен възел ще се приспаднат от месечния наем или ще се
изплатят от наемодателя. В периода м.*. ищецът е извършил СМР, подробно описани в
исковата молба по вид и стойност за изграждане на санитарен възел и други за
привеждане на помещението в състояние годно за ползване съобразно уговореното
/труд, материали, транспортни разходи, платени такси за прекарване на трифазен
ток/. Твърди, че всички тези разходи са били извършени вместо ответника и с
оглед изпълнение на задължението му да предаде вещта в годно за употребата й
състояние съобразно договора. Ответникът е имал интерес от така предприетите
действия от ищеца, тъй като в противен случай не би могъл да изпълни договора.
С нотариална покана получена от ищеца, ответникът го уведомил, че прекратява
договора, считано * му предоставил петдневен срок за освобождаване на имота. Поканил го да му
заплати и сумата от 800лева наемна цена за м.*. ищецът предал държането на имота на
ответника. Твърди, че ответникът му дължи направените в имота разходи за
изграждане на санитарен възел и други подобрения за привеждането му в състояние
годно за ползване съобразно уговореното между страните. За събиране на
вземането си подал заявление за издаване заповед за изпълнение против
ответника. По образуваното ч.гр.д. № 178/2012г. по описа на ВРС е била издадена
заповед за изпълнение за сумата, предмет на настоящата искова претенция.
Ответникът е възразил в срок, което поражда правния интерес на ищеца от
избраната форма на защита. Претендира разноски.
В срока по чл.131 ГПК по делото
е постъпил писмен отговор от ответника, с който искът се оспорва като
неоснователен. Не оспорва, че между страните е бил сключен договор за наем от *. за имот
находящ се в гр. *, представляващ магазин, който ще бъде преустроен в бърза закуска- пицария,
прекратен едностранно от ищеца с покана от *Държането на имота му е предадено на *. Не оспорва,
че с договора страните са уговорили, че за негова сметка ще е изграждането на
тоалет. По силата на договора, ищецът е следвало да върне имота заедно с
направените в него подобрения, поради което оспорва дължимостта на всички
останали подобрения, извън изграждането на тоалет. Твърди, че те не са
извършени със съответните строителни книжа. Посочва, че с цел извършване на
нужното преустройство, реалното ползване на имота от ищеца е започнало през м.*. и продължило
до края на *. Ищецът
изготвил опис- сметка за извършените от него разходи за тоалетна възлизащи на
сумата от 1761,90лева. В периода м* ищецът заплащал месечен наем с по 100лева по-
малко, уговорено с оглед покриване разходите за изградената тоалетна.
Същевременно, за периода м.*., откогато е започнало реално ползването на имота,
ищецът дължал на ответника наемна цена в размер на 200лева /половината от
уговорената цена/. А за *. дължал наемна цена в размер на 800лева, която също не
била му заплатена. Затова и в евентуалност прави възражение за прихващане със
сумата от 338,10лева, представляваща остатък от незаплатена от ответника наемна
цена по договора. Претендира разноски.
В съдебно заседание чрез процесуални представители исковата молба и
отговора се поддържат.
След
съвкупна преценка на доказателствата по делото, съдът прие за установено
следното от фактическа и правна страна:
Предявен е иск с правно
основание чл. 422 ГПК за установяване съществуване на вземане на ищеца срещу
ответника, за което е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК.
За да проведе успешно исковете,
предявени по реда на чл. 422 ГПК, в тежест на ищеца е при условията на пълно и
главно доказване сключен договор за наем; наличие на уговорка между
страните, по силата на която ищецът е поел задължение да извърши вместо
ответника и за негова сметка преустройства в имота, така че той да е годен за
ползване, съобразно уговореното; наличие на уговорка между страните, по
силата на която ищецът е поел задължение да извърши вместо ответника и за
негова сметка изграждане на тоалет; вид и стойност на извършените в имота
СМР; изпълнение на задължението по заплащане на уговорената наемна цена за м.*.
В тежест на ответника е да докаже
правоизключващи си възражения.
Между страните са обявени за
безспорни следните факти:
- че на *. са сключили договор за отдаване под
наем на собствения на ответника имот находящ се в гр*, представляващ магазин, който ще бъде
преустроен в бърза закуска- пицария;
- че договорът е прекратен едностранно
от ищеца с покана от *1г.
- че ответникът е предал държането на
имота на *.;
- че в периода м.*. ищецът е
извършил СМР в имота, в т.ч. изграждане на тоалетна.
В исковата молба ищецът е
твърдял, че е извършил подробно описаните СМР в наетия имот, касаещи направа на
тоалетна, баня, преддверие
съблекалня, работно помещение, разходи за труд и транспорт, такси на
ЕОН за прекарване на трифазен ток и пр.
Видно от съдържанието на така
сключения договор за наем е, че неговият предмет е собствен на ответника имот-
магазин, който ще бъде преобразуван в бърза закуска- пицария. Т.е договорът се
сключва с цел имотът да се ползва като заведение за хранене. Доколкото е
уговорено, че ще се извършва преустройството му, то страните са били наясно, че
към момента на сключване на договора, имотът не би могъл да се ползва по
предназначението уговорено от тях. В раздел І, чл. 3 страните са записали, че
наемодателят дава съгласието си за изграждане на тоалетна, което следва да
стане със средства на наемодателят, заплащането на които се поема от
наемодателя, респ. се приспада от наемната цена. Наемната цена е 400лева за *.
Ищецът е представил
удостоверение за регистрация на обект за търговия с храни от *. издадено от
РЗИ- *, както
и договор от *.
сключен с * за
присъединяване на обекта към електроразпределителната мрежа, с цел увеличаване
на мощност. С декларация с нотариална заверка на подписа от *. ответникът се
е съгласил с прехвърляне партидата на ел.захранването на името на ищеца, както
и с прекарване в имота на трифазен ток. По делото е представен и ръкописно
написан лист, на който ответникът твърди, че ищецът е описал разходите, които е
направил по изграждане на тоалета. Видно е, че се касае за сума в размер на
1511,90лева, като ищецът не е оспорил обстоятелството, че този документ изхожда
от него.
С оглед доказване на
задължението си по заплащане на разходите за изграждане на тоалетната по делото
са представени 7 броя квитанции, от които е видно, че в периода м.*. ответникът е
изпълнявал задължението си по плащане на 100лева месечно.
Ищецът е ангажирал и писмени
доказателства- РКО за платен труд- извършени ремонтни работи на стойност
2035лева, издаден на *. и удостоверяващ плащане на лицето Иван Борисов
Иванов, както и договор от *. за изработка, доставка и монтаж на алуминиева
дограма- врата с отварящ се прозорец, прозорец и врата на стойност 1020лева. Ищецът
ангажира и допълнителни писмени доказателства, с оглед доказване вид и размер
на извършените от него разходи в наетия имот. Ответникът оспори така
представените документи, като от постъпилата от НАП Варна информация по повод
издадени му съд. удостоверения се установи, че в дневника за покупки на ищеца
не е вкл. за м*.
доставка от *по
повод договора за доставка и монтаж на дограма, нито пък е декларирано плащане
на доходи по извънтрудово правоотношение с лицето *. Затова и
съдът не кредитира като остойностяващи извършени СМР и вложени материали.
С цел доказване факта, че
ответникът е бил съгласен с така извършваните преустройства, с тяхната
приблизителна стойност и наличие на уговорка за приспадане на стойността им от
месечната цена, разпитан бе по искане на ищеца св. *, без дела и
родство със страните. От разказаното от него става ясно, че ищецът започнал
ремонтни дейности в наетия имот към месец февруари на 2011г. Помещението взел
под наем с цел да продава закуски и пици, какъвто по принцип бил предмета му на
дейност. Помещението представлявало едно цяло и преди това се ползвало за
магазин. Когато го наел било празно и имало теракотни плочки. За да спази
изискванията на агенцията за контрол на храните преградил помещение за
персонала и изградил тоалетна. Свидетелят ходил два пъти в имота, докато текат
ремонтните дейности. Не познава наемодателя и не го е виждал като е ходил в имота.
При предходното разглеждане на
делото е било изслушано заключението на в.л. * по изготвена
СТЕ. В заключението си в.л. след запознаване с материалите по делото и извършен
оглед на място е дало заключение относно наличните в имота видове ремонтни
дейности и вложени материали и е дало заключение, че стойността им възлиза,
както следва: за направата на тоалетна и баня- 1596,62лева, за направата на
преддверие- 615,35лева, за обособяване на работно помещение- 1527,74лева и
такси за трифазен ток в размер на 2481лева. Това заключение е било оспорено от
ищцовата страна относно остойностяване на извършените СМР. Заключението на
изслушаното пред въззивната инстанция заключение по допусната тройна СТЕ дава
стойност на така извършените СМР в имота, както следва: за изграждане на
тоалетна и баня- 1501,61лева и за изграждането на преддверие, съблекалня и
работно помещение- 1657,50лева. Заключението на в.л. П.П. по изготвена СТЕ при
настоящото разглеждане на спора остойностява извършените СМР в имота, както
следва: част архитектура 6257лева, част ВиК- 1227лева и ел.инсталация и
оборудване- 4444лева. Заключението е оспорено от ответника като неясно и
непълно. Очевидно е, че в случая заключенията на в.л. драстично се разминават,
макар всички в.л. при изготвянето им да са се ръководили от представените по
делото писмени доказателства, оглед на място и справочниците за цените в строителството.
Единствено заключението на тройната СТЕ не е било оспорено от страните, а и
съдът преценява, че то е най- аргументирано и добре защитено при изслушването
му. Не без значение е и обстоятелството на отдалечеността в изготвянето на
заключението на в.л. П. от периода на извършване на СМР, доколкото и то е
дадено след оглед на място. В този смисъл се поставя под съмнение дали
констатираните при огледа през м*. СМР са именно тези извършени от ищеца. Ето защо,
настоящият състав кредитира заключението на тройната СТЕ относно дадените от него
вид и стойност на извършените СМР в имота. По отношение на разходите за
сключване на договора с енергоразпределителното дружество за повишаване на
мощността и в частност за трифазен ток и двете единични експертизи са дали
стойност на платените такси в размер на 2481лева, което кореспондира на
представените писмени доказателства.
Съобразно уговореното от
страните изграждането на баня тоалет е за сметка на ответника. Заключението на
СТЕ е, че стойността на изграждането й възлиза на сума в размер от 1501,61лева.
Доколкото обаче ищецът е дал сметка на ответника, че стойността на тези разходи
е сумата от 1511,90лева, с която той съответно се е съгласил, то следва
да се приеме, че стойността им е тази, която страните са уговорили, а именно в
размер на 1511,90лева. Изрично страните са уговорили, че тези разходи ще са за
сметка на ответника и направата им е с негово съгласие. Установи се, че
изграждането й е факт. Страните са уговорили в раздел ІІІ, чл. 1 от договора,
че тези разходи ще се поемат от него или ще се приспаднат от дължимия месечен
наем. По делото се представиха седем броя квитанции на стойност 700лева, в
доказателство за изпълнение задължението на ответника по плащането им. Те не са
оспорени от ищеца, поради което следва да се приеме, че са платени. На следващо
място ответникът е настоявал, че в периода м.*., т.е за три
месеца ищецът му дължи обезщетение за ползването на имота, тъй като реално
оттогава е започнал да ползва имота, с цел извършване на необходимите ремонти
за преустройство. Дължимостта на подобно обезщетение съдът намира за недоказано.
От една страна, не би могло да се приеме, че оттогава е започнало ползването на
имота, тъй като той не е бил пригоден за ползване съобразно уговореното
предназначение. А обезщетение се дължи за ползване. Ищецът, както и самият ответник сочи, че е бил
в имота в този период именно с цел пригаждането му за ползване съобразно
уговореното бъдещо ползване. От друга страна, сам ответникът признава, че
устната уговорка между страните е била да не се дължи наем за този период,
което кореспондира и на факта, че договорът за наем е сключен едва през м.*., след
извършване на нужните СМР. Очевидно това е била волята на страните.
По отношение на останали разходи
за ремонт съдът приема следното: Съвкупният анализ на събраните по делото
доказателства и становището на страните налага извод, че страните са били в
договорни отношения от м.*., макар и чисто формално договорът за наем да е
сключен едва през м*. Когато страните са обвързани от договор за наем и
наемателят направи подобрения без съгласието на наемодателя, то той има право
на обезщетение доколкото подобренията са извършени, с оглед ползването на имота
по предназначение – чл. 230, ал.2 ЗЗД. Дефакто по делото от ангажираните гласни
доказателства не стана ясно тези ремонти да са станали със съгласието на
ответника. Факт е обаче, че страните са уговорили, че имотът се наема, за да се
ползва за пицария, като при сключването му страните са били наясно, че са нужни
преустройства за тази цел. Извършените преустройства са били именно във връзка
с ползване имота по предназначението уговорено от страните. Не се касае за
разходи по промяна на предназначение по предвидения в закона адм.ред.
Стойността им се установи, че е в размер на 3159,11лева. Договорено е в чл. 3
на раздел ІІІ и че наемодателя получава имота във вида, в който го е предал,
заедно с извършените подобрения. Щом страните са обвързани от договор за наем и
наемателят направи подобрения със съгласието на наемодателя, то страните могат
да уговорят за чия сметка ще останат извършените разноски. В случая страните са
договорили единствено разноските за изграждане на тоалет. От друга страна,
съобразно представената декларация- съгласие следва и че ответникът е дал
съгласие за прекарване на трифазен ток в имота. Следователно разходите за това,
които се установи да са в размер на 2481лева, следва да се понесат от него, тъй
като са направени с оглед ползване на имота по предназначение. Когато страните
са обвързани от договор за наем и наемателят направи подобрения със съгласието
на наемодателя, но без да е постигнато съгласие кой да поеме разноските, според
принципа на неоснователното обогатяване те се поемат от наемодателя, който се
ползва от подобренията. Разноските за подобренията не могат да останат за
сметка на наемателя без изричното му съгласие за това или при съгласието му да
бъде компенсиран чрез по- благоприятни условия на наемния договор.
Така общият размер на
извършените в имота разходи възлиза на сума в размер от 7152,01лева /1511,90+3159,11+2481/.
Установи, че ответникът е заплатил на ищеца сумата от 700лева във връзка с
направените разходи за изграждане на тоалет. Следователно искът се явява
основателен до размер от 6452,01лева, а за горницата до пълния заявен размер от
10947,85лева като неоснователен следва да отхвърли. Ответникът направи и
възражение за прихващане със сумата от 338,10лева, представляваща остатък от
неплатена наемна цена по договора за м.*. Безспорно,
договорът е бил прекратен едностранно от ответника, поради неплащане на наемна
цена за посочените месеци. Ищецът не ангажира доказателства за плащането й,
поради което и възражението за прихващане с посочената сума следва да се уважи,
като искът за горницата над 6113,91лева до 6452,01лева се отхвърли искът като
погасен поради прихващане със сумата от 338,10лева, представляваща неплатен
остатък от наемна цена за м.*.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК
ищецът има право на поискани и доказани разноски. Представен е
списък по чл. 80 ГПК, съобразно който реализираните такива в настоящото
производство, вкл. при предходното разглеждане на делото- гр.д.№ 2596/2012г. на
ВРС, в.т.д. № 2391/2013г- на ВОС и в.ч.т.д. № 1892/2014г. на ВОС са в
общ размер на 1185,15лева, от които 465,15лева платени държавни такси, 720лева
за СТЕ. Съобразно уважената част от исковата
претенция в полза на ищеца следва да се присъдят разноски в размер на 661,86лв.
Съобразно т.12 ТР № 4/2013г. на ОСГТК
на ВКС, следва да се присъдят в полза на ищеца и сторените от него разноски в
заповедното производство, като частичното уважаване на исковата претенция
налага тяхното преизчисляване. Присъдени са в общ размер на 1356,16лева.
Съобразно уважената част от иска, следва да се присъдят такива в размер на 733,25лева.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК ответникът има
право на разноски съразмерно отхвърлената част от иска. Искане за присъждането
им е направено, като по делото е представен списък по чл.80 ГПК, съобразно
който се претендират общо 2540лева, от които 1500лева адв. възнаграждение за настоящото
производство, 15лева за съд.удостоверения и 1025лева разноски при предходното
разглеждане на делото- гр.д.№ 2596/2012г. на ВРС, в.т.д. № 2391/2013г. на ВОС. Съразмерно
на отхвърлената част от исковата претенция следва да се присъдят такива в размер
на 1121,52лева.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА
УСТАНОВЕНО в отношенията между страните, че ответникът Д.Д.Д., ЕГН **********,*** ДЪЛЖИ на * гр. * ЕИК * със седалище и
адрес на управление *** сумата от 6103,62лева, представляваща стойност на извършени
разходи и подобрения в нает имот, находящ се в гр. * по договор от *., ведно със законната лихва върху главницата,
считано
от датата на подаване на заявлението за издаване заповед за изпълнение по чл.
410 ГПК- * до окончателното й изплащане, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над 6113,91лева до размер от
6452,01лева, като погасен поради прихващане със
сумата от 338,10лева, представляваща неплатен остатък от наемна цена за м.*., като и за
разликата над 6452,01лева до пълния заявен размер от 10947,85лева, като
неоснователен, за което вземане е издадена заповед
за изпълнение по чл. 410 ГПК № 75/10.01.2012г. по ч.гр.д. № 178/2012г. по описа
на ВРС, ХХVІ състав на основание
чл. 422, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА Д.Д.Д., ЕГН ********** да заплати на **, гр. * ЕИК *, сумата от 661,86лева, представляваща
сторени съдебно-деловодни разноски пред настоящата инстанция, на основание чл.
78, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА „*, гр. * ЕИК *577 да
заплати на Д.Д.Д., ЕГН **********, сумата от 1121,52лева, представляваща сторени съдебно-деловодни разноски пред настоящата
инстанция, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
ОСЪЖДА Д.Д.Д., ЕГН ********** да заплати на „*, гр. * ЕИК *, сумата от 733,25лева, представляваща направени в
производството по ч.гр.д. № 178/2012г. по
описа на ВРС, съдебно- деловодни разноски, на
основание чл.78, ал.1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: