Р Е Ш Е
Н И Е
№ .........../ 24.10.2018г.
гр. Варна
В И М Е Т О Н А Н А
Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I – ви състав, в открито
съдебно заседание проведено на петнадесети
октомври през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИР ВАСИЛЕВ
ЧЛЕНОВЕ: СВЕТЛА
ПЕНЕВА
НЕВИН
ШАКИРОВА
при секретар М.И.,
като разгледа докладваното от съдия Невин
Шакирова
въззивно
гражданско дело № 1898 по описа за 2018г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на Глава ХХ от ГПК.
Образувано е
по повод въззивна жалба на К.Д.И. срещу Решение № 3154 от 04.07.2018г. по гр.д.
№ 736/2018г. по описа на ВРС, XXXV-ти състав, с
коeто на основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД
е отхвърлен предявения от него срещу С.И.С. с ЕГН ********** и с адрес: *** иск
за присъждане на сумата от 11 500.00
/единадесет хиляди и петстотин/ евро,
представляваща двойният размер на капаро, заплатено в изпълнение на
предварителен договор за продажба на недвижим имот от 09.11.2017г., развален
поради неизпълнение от страна на продавача, ведно със законната лихва, считано
от датата на предявяване на иска – 16.01.2018г. до окончателното плащане на
задължението.
Въззивната
жалба е основана на оплаквания за неправилност, незаконосъобразност и
необоснованост на обжалваното решение. Изложените доводи, че съдът правилно е
изяснил фактическата обстановка по делото, но формираните въз основа на
последната правни изводи противоречат на материалния закон. Между страните няма
спор по въпроса за принадлежността на правото на собственост върху имота на
продавача, като спора е за режима, при който е придобито правото – в режим на
СИО или лична негова собственост. Към момента на сключване на предварителния
договор ответникът е декларирал, че имота не е семейно жилище, но същевременно
е отправил искане до ВРС за даване на заместващо съгласие на съпругата за
продажбата. Необоснован е извода на ВРС, че при разваляне на договора, не е
даден достатъчен срок за изпълнение. Определеният от страните краен срок за
сключване на окончателния договор е бил м. декември 2017г., като неизпълнението
в срок на задължението за сключване на окончателен договор е станало безполезно
за него. Ето защо не е даден подходящ срок за изпълнение. Моли в тази връзка да
се отмени обжалваното решение и вместо него бъде постановено друго, с което
предявеният иск бъде уважен.
В отговор на
жалбата, С.И.С. оспорва доводите в нея. Поддържа, че между страните
действително няма спор по отношение принадлежността на правото на собственост
върху имота на него, както и че имотът не е придобит в режим на СИО. Правилен е
извода на съда, че към 12.12.2017г. не са съществували пречки, препятстващи
прехвърлянето на имота. За ищеца поради това не е възникнало правото да развали
договора и да иска връщане на заплатеното капаро. Наведените за първи път във въззивната
жалба фактически твърдения досежно обстоятелството, че последващото изпълнение
е станало безполезно за въззивника са недопустими, а и необосновани, както и
оборени от доказателствата по делото – от справка от СВ-Варна е видно, че на
25.01.2018г. въззивникът е закупил друго жилище в същата сграда, който факт не
е бил възпрепятстват от пътуването му. Въззивникът е бил неизправна страна по
предварителния договор – към 12.12.2017г. същият не е представил доказателства
за отпуснат кредит и средства, с които да се изповяда сделката. Моли поради
изложеното за постановяване на решение, с което обжалваното такова да се
потвърди.
В хода
на проведеното по делото съдебно заседание, страните поддържат изразените позиции
по спора, като всяка претендира присъждане на разноски.
При проверка
валидността и допустимостта на обжалваното решение, съобразно нормата на чл.
269, пр. I
от ГПК, съдът не открива пороци, водещи до неговата нищожност или
недопустимост.
Производството пред ВРС е образувано по повод предявен
от К.Д.И. срещу С.И.С. осъдителен иск с
правно основание чл. 93, ал. 2, пр. II от ЗЗД
за осъждане на ответника да заплати сумата от 11 500 евро, представляваща двойният
размер на платеното от първия капаро по предварителен договор за покупко
продажба на недвижим имот от 09.11.2017г., развален по вина на продавача, ведно
със законната лихва върху сумата считано от предявяване на исковата молба в
съда до окончателното плащане на задължението.
Фактическите твърдения, на които се основава иска са
следните: на 09.11.2017г. страните са сключили предварителен договор за покупко
продажба, по силата на който ответникът, като продавач обещал да прехвърли на
ищеца, като купувач, правото на собственост върху собствения му недвижим имот,
представляващ апартамент № 114, находящ се в гр. Варна, ул. „Петър Райчев“, бл.
№ 3, вх. Е, ет. 4 за продажна цена 57 500 евро. Съгласно уговореното,
прехвърлянето на имота е следвало да се извърши на 12.12.2017г. в кантората на
Нотариус Диана Бейлерян. Съобразно уговореното, ищецът платил капаро в размер
на 5 750 евро, като остатъка от продажната цена следвало да заплати чрез
отпуснат банков кредит. Продавачът от своя страна декларирал, че имота обект на
продажба не е семейно жилище по смисъла на чл. 26 от СК, като съгласно чл. 3
/1а/ ако заявеното в тази насока се окаже невярно, купувачът има право да
развали предварителния договор с едностранно писмено уведомление и да иска
връщане на платеното капаро в двоен размер. Ищецът е изправен по поетите от
него задължения по договора. Няколко дни преди уговорения ден за окончателната
сделка, ищецът узнал, че имотът, обект на продажба е семейно жилище, като
съпругата на ответника – продавач не желае да подпише декларация – съгласие за
продажбата на имота. На 07.12.2017г. ответникът сезирал ВРС с молба за
постановяване на заместващо съгласие на съпругата му за разпореждане с имота,
по която е образувано гр.д. № 18543/2017г. на ВРС. Последното доказва, че
продавачът е знаел, че жилището е семейно жилище, както и че е налице пречка за
прехвърлянето му и е декларирал невярно обстоятелство. Поради декларираното
невярно обстоятелство, ищецът развалил предварителния договор на основание чл.
3 /1а/ вр. чл. 3, т. 10 от договора и поискал двойния размер на платеното от
него капаро. Развалянето е обективирано в констативен протокол на пом. нотариус
в кантората на Нотариус Диана Бейлерян от 12.12.2017г. Доколкото доброволно изпълнение
за връщане на двойния размер на задатъка не е последвало, отправил искане за
осъждане на ответника да плати исковата сума, ведно със законната лихва от
исковата молба.
В отговор на исковата молба, С.С. оспорил иска по
основание. Признал факта на сключения между страните предварителен договор за
покупко продажба на недвижим имот, съставляващ апартамент № 114 в гр. Варна,
придобит на основание дарение от родителите и от брат му, оформено с НА №
117/2005г. и НА № 5/1997г. Имотът поради това е лична негова собственост и в
това качество сключил предварителния договор. Жилището не е семейно по смисъла на
чл. 26 от СК, както и заявеното в чл. 3 /1/ от предварителния договор отговаря
на обективната истина. За купувача не са били налице предпоставки за разваляне
на договора.
За да изповяда окончателния договор, нотариусът също
приел, че жилището е семейно, за продажбата на което е необходимо съгласие на
съпругата съгласно СК. Това е причината за предявяване на молбата и образуване
на ч.гр.д. № 18543/2017г. на ВРС. От представения констативен протокол от
12.12.2017г. е видно, че именно ищецът е неизправна страна по договора,
доколкото към този момент не е представил никакви доказателства за отпуснат
кредит за закупуване на имот. Оспорил наличието в конкретния случай на
предпоставките на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД за разваляне на предварителния договор –
ищеца не е предоставил срок за изпълнение, със съответно предупреждение, а
хипотези на разваляне без даване на срок за изпълнение не са налице. Отправил
искане за отхвърляне на иска.
СЪДЪТ, след преценка на становищата на страните,
събраните по делото доказателства, по вътрешно убеждение и въз основа на
приложимия закон, приема за установено следното от фактическа страна:
Видно
от съдържанието на предварителен договор за продажба на недвижим имот, на
09.11.2017г. С.И.С., от една страна като продавач и К.Д.И., от друга, като
купувач са постигнали съгласие да сключат окончателен договор във формата на
нотариален акт, с който продавачът да прехвърли на купувача правото на
собственост на недвижим имот, съгласно НА № 117/2005г., НА № 5/1997г. и НА №
22/1993г., а именно: Апартамент № 114, находящ се в гр. Варна, ул. „Петър
Райчев“, бл. № 3, вх. Е, ет. 4, със застроена площ 79.89 кв.м. за продажна цена
от 57 500 евро. Страните уговорили, че прехвърлянето на имота по
нотариален ред следва да се извърши на 12.12.2017г. в кантората на Нотариус
Диана Бейлерян или на по-ранна дата. Съгласно чл. 2, уговорената продажна цена
е платима от купувача по банкова сметка ***, както следва: сумата от 5 750
евро, като задатък – в деня на сключване на предварителния договор, а
останалата част от 51 7150 евро – лични средства по банков път в деня на
подписване на окончателния договор във формата на НА, а разликата осигурена
чрез банков кредит, след нотариалното изповядване на сделката. Страните
уговорили също, че окончателният договор се сключва, след като купувачът
представи на продавача писмо-удостоверение от страна на банката, че кредитът е
одобрен и плащането на посочената сума ще бъде извършено от банката по сметка
на продавача при изпълнение на посочените условия. Съгласно чл. 3 /1/,
продавачът декларирал, че е единствен законен собственик на имота, както и че
не е семейно жилище по смисъла на чл. 26 от СК. Ако последното се окаже
невярно, в чл. 3 /1А страните уговорили право на купувача да развали предварителния
договор с едностранно писмено уведомление и да иска връщане на платеното капаро
в двоен размер.
Видно
от платежно нареждане от 09.11.2017г., К.Д.И. наредил на „СЖ Експресбанк“ АД да
плати на С.С. сумата от 11 258.50 лв., представляваща капаро за покупка на
ап. 114.
На
12.12.2017г. е съставен Констативен протокол от помощник нотариус при Нотариус
Диана Бейлерян, № 012, обективиращ явяването на страните по предварителния
договор, при което К.И. на основание чл. 3 /1а/ вр. чл. 3, ал. 1, т. 10 от
договора, отправил изявление, че разваля едностранно договора по вина на
продавача, поради това, че обект на продажбата е семейно жилище, като поканил
последния да върне платеното капаро в двоен размер в 10 дневен срок. С.С. от
друга страна заявил, че жилището не е семейно. Въпреки това има образувано
гр.д. № 18543/2017г. на ВРС, до приключване на което предложил да удължат срока
за сключване на окончателен договор.
В
обжалваното решение ВРС приел, че към релевантния момент – 12.12.2017г. не са
съществували пречки, препятстващи прехвърляне на собствеността върху имота,
предмет на предварителния договор, нито е било налице противоречие между
действителното и декларираното от ищеца в чл. 3 /1/ от договора. За ищеца не е
възникнало право да развали договора и да иска връщане на дадения задатък в
двоен размер, поради което с извод за неоснователност отхвърлил предявения иск.
ВОС, приема тези правни
изводи за правилни, а въз основа на установеното от фактическа страна, прави следните собствени правни изводи:
Задатъкът
е акцесорно съглашение между страните по договор, предоставящо на изправната
страна право в определени, конкретно договорени хипотези, при конкретно
договорно неизпълнение на насрещната страна, да развали договора /да се откаже
от него/, без да спазва реда по чл. 87 от ЗЗД и като получи престация в размер
на договорения задатък, без да е нужно да доказва вреди от договорното
неизпълнение. Възможно е задатъкът да е уговорен като обезпечение на кое да е договорно
задължение на насрещната страна или само на част или на конкретно договорно
задължение. Изправната страна по договора може да се възползва от договорната
клауза за задатък само за конкретно договореното неизпълнение на неизправната
насрещна страна, по отношение на което се разпростират обезпечителната и
обезщетителната функции на задатъка.
В
конкретното правоотношение ищецът твърди като основание за ангажиране отговорността
на ответника по чл. 93, ал. 2 от ЗЗД декларирането от страна на продавача на невярно
обстоятелство по смисъла на чл. 3 /1/, т. 10 от предварителния договор, а
именно, че продаваният имот не е семейно жилище по смисъла на чл. 26 от СК. Именно
обстоятелството, че към 12.12.2017г. е установено, че обектът на продажба
съгласно предварителния договор е семейно жилище, е посочено като основание за
разваляне на договора по вина на продавача и в Констативния протокол от същата
дата и в отправената покана до ответника за заплащане на договорения в негова
полза задатък при разваляне на предварителния договор.
Задатъкът
в полза на ищеца – купувач обаче е договорен съгласно чл. 3 /1А/ от
предварителния договор от 09.11.2017г. в случай, че заявеното в чл. 3 /1/, в
т.ч. и че имота не е семейно жилище /т. 10/ се окаже невярно, при което е уговорено
право на купувача да развали договора с едностранно писмено уведомление и да
иска връщане на платеното капаро в двоен размер. Такова договорно неизпълнение
на ответника не е установено в процеса.
Съгласно
чл. 26 от СК действията на разпореждане със семейно жилище – лична собственост
на единия съпруг, се извършват със съгласието на другия, ако двамата съпрузи
нямат друго жилище.
В
практиката си ВКС приема, че меродавният признак за определяне на жилището като
"семейно" е фактическото му обитаване от съпрузите и техните
ненавършили пълнолетие деца за задоволяване на техните жилищни нужди в
ежедневието. Според задължителната съдебна практика, съдържаща се в
разрешенията, дадени в ППВС № 12/1971г., „семейното жилище“ обхваща
съвкупността от жилищни и сервизни помещения, които по своето предназначение
задоволяват битовите нужди на семейството. Това е жилището, обитавано от
съпрузите и техните деца до прекратяването на брака, а при фактическа раздяла -
до деня на раздялата, т.е. при прекратяването на брака и при фактическата
раздяла на съпрузите семейно е жилището, което те са обитавали до настъпването
на тези събития. Именно това обстоятелство дава основание на всеки един от
съпрузите при прекратяване на брака с развод, поради настъпила фактическа
раздяла между тях да заяви претенция за предоставяне ползването му след развода
именно като семейно жилище. В конкретния случай, по делото липсват
доказателства, че към 12.12.2017г. С.И.С., заедно със съпругата си Стойка В.
Стефанова и техните ненавършили пълнолетие деца са обитавали фактически
жилището, предмет на предварителния договор и че същото е служело за
задоволяване на техните ежедневни жилищни нужди до момента на фактическата им
раздяла, настъпила пред 20 години. Доколкото положителният факт в тази връзка
се твърди от въззивника по делото, негова е била тежестта да установи, че
декларираният от продавача отрицателен факт е неверен, доколкото жилището е
семейно по смисъла на чл. 26 от СК. Доказване в тази насока не е проведено по
делото, поради което се налага извод, че продаваното жилище не е било семейно
такова на семейството на продавача по предварителния договор, съответно, че
декларираното от него обстоятелство в чл. 3 /1/, т. 10 от предварителния
договор отговаря на обективната истина.
Следва
да се отбележи, че становището на Нотариуса относно правното положение на
недвижимия имот, както и факта на иницииране на производство пред ВРС с искане
за издаване на разрешение за продажба, заместващо съгласието на съпруга по реда
на чл. 26 от СК, не установяват факта, че имотът, предмет на предварителния
договор има характеристиките на „семейно жилище“ на съпрузите. Същевременно,
следва да се съобрази, че съгласието по чл. 26 от СК не е елемент от
фактическия състав на сделката. По своя характер то е изискване, което обуславя
правното действие на извършеното разпореждане. Със съгласието се взема
положително отношение към извършеното разпореждане и се допуска неговото правно
действие, затова може да бъде дадено и
след сключването на сделката. Касае се до висяща недействителност, която се
трансформира в действителност с даване на съгласие от съпруга - несобственик.
При оспорването му по чл. 26 от СК, договорът не е нищожен, поради противоречие
със закона, а относително недействителен. Договорът поражда действие между
разпоредилия се съпруг и третото лице, но е непротивопоставим на съпруга -
несобственик, само дотолкова, доколкото може да засегне негови права върху
семейното жилище. Следва да се има предвид също, че предвиденото с чл. 26 от СК
изискване за наличие на съгласие е гаранция срещу накърняване интересите на
семейството. С това правило се ограничава правото на лична собственост и затова
то не може да се тълкува разширително. Доколкото в случая не е установено
продаваният имот да е имал признаците на „семейно жилище“ към момента на
разваляне на предварителния договор, а понастоящем този му характер е изключен
предвид постановеното на 04.04.2018г. прекратяване на брака по взаимно съгласие
между С. и Стойка Стефанови по гр.д. № 684/2018г. по описа на ВРС, преценено съгласно
чл. 273 вр. чл. 235, ал. 3 от ГПК, то съдебният състав приема, че за купувача
не е възникнало субективното право да се откаже/да развали договора и да иска
платения задатък в двоен размер на основание чл. 3 /1А/ от предварителния
договор. Това обстоятелство е достатъчно за отхвърляне на предявения иск с
правно основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД като неоснователен.
В
допълнение следва да бъде посочено, че въззивникът не е установил качеството си
на изправна страна по процесния предварителен договор, само в която хипотеза
същият би могъл да претендира задатък. Съгласно чл. 2, т. 2 от предварителния
договор, купувачът се задължава да представи на продавача писмо-удостоверение
от страна на банката, че кредитът е одобрен и плащането на посочената сума ще
бъде извършено от банката по сметка на продавача към деня на сключване на
окончателния договор. Видно от съдържанието на Констативен протокол от
12.12.2017г. доказателства в горния смисъл не са представени от купувача на
продавача, а писмо в изложения смисъл е издадено от „СЖ Експресбанк“ АД на
следващия ден /л. 11/. Искът е неоснователен и поради неизправност на ищеца –
купувач по задължението му да удостовери плащането на уговорената продажна цена
чрез одобряване на банков кредит.
В заключение,
предявеният иск е недоказан по основание и като неоснователен следва да се
отхвърли. С обжалваното решение е постановен идентичен правен резултат. Като
правилно, решението следва да се потвърди.
На
основание чл. 78, ал. 3 от ГПК въззиваемият има право на поискани разноски.
Доказаният размер на реализираните от страната разноски пред настоящата
инстанция възлиза на сумата от 600 лв. под формата на платено адвокатско възнаграждение.
Разноските в този размер следва да се възложат в тежест на въззивника с оглед
изхода на спора.
Мотивиран от така изложените
съображения и на основание чл. 271, ал. 1 от ГПК, Варненски окръжен съд
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение №
3154 от 04.07.2018г. по гр.д. № 736/2018г. по описа на ВРС, XXXV-ти състав.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК К.Д.И. с ЕГН **********
и с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ на С.И.С.
с ЕГН ********** и с адрес: *** сумата от 600
/шестстотин/ лева, представляваща реализирани по делото съдебно деловодни
разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховен
касационен съд в едномесечен срок, който за страните започва да тече от
получаване на съобщението за постановяването му, по аргумент чл. 280, ал. 3, т.
1 от ГПК.
На основание чл. 7, ал. 2 от ГПК преписи от решението да
се връчат на страните по делото.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.