Р Е Ш
Е Н И Е
№176
15.03.2019
година, гр. Хасково
В ИМЕТО НА НАРОДА
Хасковският районен съд Трети граждански състав
на четиринадесети февруари през две
хиляди и деветнадесета година
в публичното заседание в следния
състав:
Съдия : Нели
Иванова
секретар Ваня Кирева
прокурор
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело №838 по описа за 2018г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени
са от А.Г.Г. ***, със съдебен адрес ***, адв.В.З., против В.Г.Х. с ЕГН:********** ***, обективно
съединени искове с правно основание чл.87 ал.3 и чл.92 от ЗЗД.
В исковата молба се твърди, че на
30.05.2016г. ищецът сключил предварителен договор с ответницата за продажба на
собствения му апартамент с идентификатор 77195.719.63.1.41 по КК и КР на
гр.Хасково, одобрени със заповед №РД-18-63/05.10.2006г. на ИД на АК-София, за
сумата от 15000лв.Тази сума купувачът се задължил да изплати на продавача на 50
месечни вноски от по 300лв., считано от 01.05.2016г. по банковата сметка на
последния. Окончателен договор във формата на нотариален акт страните се задължили
да сключат до 30.06.2020г., като се споразумели в деня на сключването да си
предадат и владението на апартамента. Ответницата изплатила на ищеца само две
вноски по 300лв. или общо 600лв. за периода 01.05.2016г. – 01.04.2018г. В
нарушение на т.4 от предварителния договор ответницата самоволно разбила
вратата на апартамента и се настанила в него, макар предаване на владението да
следвало да се извърши в деня на подписване на нотариалния акт. С връчена на
13.03.3018г. нотариална покана ищецът уведомил ответницата, че прекратява
сключения между тях предварителен договор, поради неизпълнение от нейна страна,
като получената от него сума от 600лв. се явявала неустойка за неизпълнение на
задълженията на ответницата съгласно т.14 от договора и че в срок от 15 дни от
получаване на поканата следва да освободи апартамента. След изтичане на срока
ищецът не получил ключ от апартамента, което определяло правния му интерес от
предявяване на настоящия иск. Предвид гореизложеното се иска постановяване на
решение, с което на основание чл.87 ал.3 от ЗЗД да се допусне разваляне на
сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 77195.719.63.1.41 по КК и КР на
гр.Хасково, одобрени със заповед №РД-18-63/05.10.2006г. на ИД на АК-София,
поради неизпълнение от ответницата, като бъде осъдена да заплати на ищеца
предвидената в т.14 от договора неустойка в размер на 600лв. Иска се също така
на основание чл.108 от ЗС да се приеме за установено по отношение на ответницата,
че ищецът е собственик на процесния апартамент и да
бъде осъдена да му предаде владението на апартамента, който държала без
основание.
В срока по чл.131 от ГПК е депозиран
отговор от ответника, с който оспорва изцяло предявените искове като недопустими
и неоснователни. Изложените в исковата молба твърдения не отговаряли на
истината. Твърди, че иска с правно основание чл.87 ал.3 от ЗЗД е недопустим,
тъй като срока за прехвърляне на собствеността е 30.06.2020г. Твърди, че
договора за закупуване на апартамента е подписан от нея, тъй като към момента
ищецът бил извън страната. В апартамента
не можело да се живее, като преди да бъде продаден от общината там имало пожар.
През 2015г. ищецът я допуснал в апартамента, като й разрешил да извърши ремонт.
Ответницата твърди, че направила основен ремонт На 30.05.2016г. сключили
предварителен договор и въпреки отразеното в т.4 от същия ответницата живеела в
апартамента с устното съгласие на ищеца да продължи да извършва ремонта.
Вечерта след подписване на договора предала на ищеца 150евро пред свидетел без
съставяне на разписка. Освен това ищецът заявил пред свидетели, че й приспада
още три вноски. Общо изплатено задължение било в размер на 1800лв.,
представляващи 6 вноски по 300лв. Твърди, че ищецът нямал възражения тя да
остане и де живее в жилището след приключване на всички дейности по ремонта.
Уточнили се, че за да може ответницата да вложи средства в ремонта няма да
заплаща някои от вноските. Ищецът предложил да се стабилизира и след това да
продължи да плаща, като допълнително ще я уведоми като се компенсират
закъснелите вноски. Това била причината за несвоевременното внасяне. В
присъствието на свидетели ищецът заявил, че не възразява вноските да бъдат
изплатени и еднократно в рамките на периода до окончателното изплащане на
договорената продажна цена. В тази посока била и договорката в т.3 ал.2 от
договора. Ответницата твърди, че не е налице виновно неизпълнение от нейна
страна на договора. Не била спазена нормата на чл.87 ал.1 от ЗЗД, като ищецът
не й определил срок, в който да внесе разсрочените вноски. Твърди, че имала
готовност за внасяне на всички вноски до този момент, дори имала готовност да
изплати цялата договорена сума. Съществувал проблем с изплащане по посочената
сметка в испанската банка. Ответницата твърди, че внася сумата по специална
сметка на нотариус Х. К. предсрочно, като отправя покана на ищеца за сключване
на окончателен договор в 14-дневен срок от уведомяването му. Не бил спазен
чл.12 от предварителния договор възникналите въпроси да се уреждат доброволно
между страните. Ищецът не попитал ответницата на каква стойност е ремонта, още
повече, че през 2017г., когато бил в отпуск двамата живели в апартамента. По
време на пребиваването в гр.Хасково ищецът одобрил всички ремонтни дейности,
извършени от ответницата за нейна сметка до момента и не бил разговарял с нея,
че желае тя да напусне. Преди да получи поканата ответницата била заплашвана от
ищеца и от техния баща, че ще я дадат на полицията. След като получила поканата
освободила апартамента на 26.03.2018г. и на 28.03.2018г. поради неявяване на
собственика, въпреки проведения телефонен разговор, предала на домоуправителя
ключовете от жилището, за което бил съставен протокол. Ответницата твърди, че
към момента на подаване на отговора и на исковата молба преди това не живеела
на посочения адрес. Липсвал правен интерес от водене на иск по чл.108 от ЗС.
Твърди, че не е оспорвала правото на собственост на ищеца, независимо от
сключения предварителен договор за продажба на имота. Счита претенцията за
неустойка за неоснователна и моли да се отхвърли. Моли да се отхвърлят
обективно съединените искове и да й се присъдят направените по делото разноски.
Съдът,
като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:
На 30.05.2016г.
между страните по делото е сключен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим апартамент №хх, вх.ххх, ет.ххх, в жилищния блок на ул.“Ч“ №ххх в
квартал 619, УПИ 1 по плана на гр.Хасково, одобрен със заповед №377/1986г. Така
сключения между страните договор е с нотариална заверка на подписите на
страните. С нотариална покана от 09.03.2018г. ищецът уведомява ответницата, че
прекратява сключения между тях договор, поради неизплащане от нейна страна на
договорените месечни вноски в срок, като заявява, че получената сума от 600лв.
се явява неустойка за неизпълнение на задълженията. Със същата покана ищецът
дава на ответницата 15-дневен срок да освободи жилището. На същата дата – 09.03.2018г.
нотариалната покана е връчена на адресата. По делото е приложен договора за
покупко-продажба на недвижим имот по реда на ЗОС от 28.12.2004г., по силата на
който ищецът придобива собствеността върху гореописания жилищен имот от Община
Хасково. В протокол от 28.03.2018г. е описано предаването на ключа от процесния апартамент от ответницата на домоуправителя,
поради неявяване на собственика. В протокол от 13.04.2018г. ответницата описва
състоянието на жилищния имот при предаването му на упълномощения от ищеца Г. А..
Г. – баща на страните. В друг протокол от 31.08.2004г. е описано състоянието на
апартамента при настаняването в него на ищеца като нов наемател. На
27.12.2018г. ответницата изпраща до ищеца нотариална покана, с която го уведомява,
че е заплатила по специалната сметка на нотариуса сумата от 13200лв. и го кани
да се яви пред същия нотариус за сключване на окончателния договор в 20-дневен
срок от получаване на поканата. Тази нотариална покана е връчена на
03.01.2019г. на адв.З. като процесуален представител
на ищеца. На 03.01.2019г. ответницата отново изпраща до ищеца нотариална
покана, в която го уведомява за същите обстоятелства и го кани да се яви пред
посочения нотариус в 20-дневен срок от получаването за сключване на окончателен
договор. Приложени са две вносни бележки за заплатени суми от 10700лв. на
17.09.2018г. и 2500лв. на 27.12.2018г.
От
показанията на свидетелката Д. М. Г., която е съпруга на бащата на страните, се
установява, че са имали проблем при получаване на ключа от апартамента, който
ответницата не им върнала в определения й затова срок. В крайна сметка, когато
получили ключа, влезли в апартамента и там нищо не било направено като ремонтни
дейности. Според св.Г., в жилището не можело да се живее, там нямало нито
кухня, нито подова настилка, било на голи панели.
От
показанията на свидетеля Ж.И.Д. се установява, че живее в съседно жилище и
познава процесния апартамент, където преди това живял
някакъв човек в окаяно състояние. Самото жилище било в окаяно състояние, като
вътре нямало нищо освен четири стени, дори осветления нямало. Когато
ответницата дошла да живее в жилището заедно с бившия си съпруг направили
ремонт. В това жилище ответницата живяла няколко години.
Свидетелят
П.П.П. също твърди, че ответницата извършила редица
ремонтни дейности в процесния апартамент, доколкото
той знаел със съгласието на ищеца. Самият свидетел извършил много от ремонтните
дейности, като такива по електричество и ВиК. Това
било, когато ответницата се нанесла да живее там през 2014г. и в началото на
2015г. Св.П. твърди, че ремонта е правен преди страните да постигнат съгласие
за закупуването на апартамента от ответницата. Доколкото знаел ответницата
ходела да изпраща пари за вноските на ищеца в чужбина, като бил чувал за
някакви уговорки между тях за приспадане на суми заради ремонта. От около две
години свидетелят живеел на съпружески начала с ответницата.
Свидетелката
С. Х. Х., която е дъщеря на ответницата и племенница на ищеца, знаела за
сключения между страните договор за изплащане на жилището на вноски. Твърди, че
когато сключили договора в жилището имало сменени само едни дограми, нищо друго
не било пипано, нито стени, нито подове, дори входна врата нямало. Според
свидетелката, няма как да се правят ремонти без съгласието на вуйчо й, който
бил собственик на апартамента. Твърди, че майка й правила замазка на пода,
стени с шпакловка, тавани с гипсокартон, тераса
изградена с итонг, дограма, тапети в едната стая,
банята била правена, врати имало сменени, както ел.инсталация и ВиК инсталация. Това всичко било заплатено от майка й.
Имало неща, за които ищецът пращал пари да бъдат направени, а останалите били
плащани от ответницата. Свидетелката знаела, че има вноски, заплатени на ръка
при сключването на договора, но не можела да каже какви суми са плащани.
При така установената фактическа
обстановка съдът достига до следните правни изводи по основателността на
предявените искове :
По
силата на сключения на 30.05.2016г. между страните предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот е уговорен краен срок за сключване на окончателен договор
30.06.2020г. Страните са се съгласили ответницата – купувач да заплати
договорената цена на имота от 15000лв. на 50 месечни вноски, всяка от които в
размер на 300лв., считано от 01.05.2016г. Относно владението на имота страните
по предварителния договор се споразумяват то да се предаде в деня на подписване
на окончателния договор под формата на нотариален акт. При тези данни по делото
съдът приема, че действително ответницата не е изпълнила поетите от нея
задължения по договора в качеството й на купувач, като няма данни по делото да
е изплаща редовно и своевременно договорените месечни вноски от по 300лв. Няма
данни по делото също така уговорките от предварителния договор да са били
променени по надлежния за това ред от страните. Твърденията на ответницата, че
въпреки записаното в договора те с ищеца са уговорили впоследствие различни
клаузи по некакъв начин не се подкрепя от събраните по делото доказателства.
Опитите да установи постигнатите със съгласието на продавача изменения в
сключения писмен договор със свидетелски показания не е възможно, тъй като писмените
съглашения между страните следва да се изменят с подписването пак от двете
страни на допълнителни анекси или споразумения към договора. Заплащането на
договорените суми за месечните вноски също няма как да стане чрез показанията
на свидетели. Освен че следва да се ангажират писмени доказателства за тези
твърдения на ответницата, следва да се вземе предвид, че нито един от
посочените от нея свидетели не можа да конкретизира колко точно е заплатила на
ищеца, кога, по какъв начин. Недоказани останаха също така твърденията на
ответницата за уговорки с ищеца за приспадане на суми от договорената цена по
предварителния договор вследствие на заплатените от нея ремонтни дейности в
апартамента. Дори от показанията и на тримата, посочени от ответницата
свидетели стана ясно, че всъщност ремонтните работи са започнали една или две
години преди подписване на предварителния договор, като наред с това липсва
конкретизиране какво точно е направено в жилището и в кой период от време се е
случило това – дали преди подписване на договора или след това. Не става ясно
защо страните в предварителния договор са уговорили, че владението върху
апартамента ще се предаде при сключване на окончателен договор, докато
твърденията на ответницата и на свидетелите Д., П. и Х. са в насока, че със
съгласието на ищеца тя живее в апартамента и дори прави ремонти в същия още от
2014г., т.е. две години преди сключване на предварителния договор. Действително
с представените нотариални покани и вноски бележки от 17.09.2018г. и 27.12.2018г.
ответницата установи по несъмнен начин, че е заплатила в специална сметка на
нотариуса сумата общо от 13200лв. за закупуването на процесния
апартамент и е поканила в 20-дневен срок от получаване на поканата ищеца да се
яви при същия нотариус за сключване на окончателен договор. Тези действия по
сключване на окончателен договор са извършени от нея едва след предявяване на
иска и получаване на препис от исковата молба от една страна и от друга едва
след като е получила нотариалната покана, с която ищецът я уведомява, че
прекратява сключения между тях предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот. Ето защо, не може да се приеме, че е налице изпълнение на
поетите от ответницата задължения по изплащане на сумите, договорени с
предварителния договор за закупуване на процесния
жилищен имот. Изцяло в тежест на последната е възложено да установи изпълнение
на поетите по договора задължения от нейна страна, в каквато насока немогат да
се градят изводи, тъй като събраните по делото доказателства сочат именно на
липса на изпълнение на тези задължения.
С
оглед гореизложените съображения съдът намира предявения иск за разваляне на
сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот за основателен и доказан и счита, че следва да бъде уважен. Всяка от
страните следва да върне на другата полученото по този договор, като ищецът
следва да върне на ответницата получените суми по договора.
Основателен
и доказан се явява предявения иск с правно основание чл.92 от ЗЗД. Несъмнено,
от събраните по делото доказателства се установи, че ответницата в качеството
на купувач не е изпълнила поетите по предварителния договор задължения да
заплати уговорените по размер и в съответните срокове месечни вноски от
продажната цена на апартамента. В този случай, независимо че не се отказала от
сключването на окончателния договор е налице втората хипотеза, визирана в чл.14
от предварителния договор, поради което дължи на продавача неустойка в размер
на 600лв. Предвид гореизложеното следва да се уважи и предявения иск за
заплащане на неустойка за неизпълнение на задълженията на купувача по сключения
между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
Доколкото
производството по делото е прекратено с влязло в законна сила определение по
отношение на предявения ревандикационен иск, същият
не следва да бъде разглеждан с настоящия съдебен акт.
С
оглед изхода на делото съдът счита, че следва да бъде осъден ответника да
заплати на ищеца направените по делото разноски общо в размер на 1662,47лв., от
които 772,47лв. – държавна такса и 890лв. – адвокатско възнаграждение.
Мотивиран
така, съдът
Р Е Ш И:
По
предявения от А.Г.Г. ***, със съдебен адрес ***, адв.В.З., против В.Г.Х. с ЕГН:********** ***, иск с правно
основание чл.87 ал.3 от ЗЗД :
РАЗВАЛЯ на основание чл.87 ал.3 от ЗЗД
сключения на 30.05.2016г. между страните предварителен договор за
покупко-продажба на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
77195.719.63.1.41 по КК и КР на гр.Хасково, одобрени със заповед
№РД-18-63/05.10.2006г. на ИД на АК-София.
Дава на А.Г.Г.
с ЕГН:********** 6-месечен срок, считано
от влизане в сила на настоящото решение, да извърши отбелязване на решението в
Службата по вписвания при РС-Хасково, съгласно чл.115 ал.2 от Закона за
собствеността.
ОСЪЖДА В.Г.Х. с ЕГН:********** да заплати
на А.Г.Г. с ЕГН:********** сумата от 600лв., представляваща неустойка по
чл.14 от предварителния договор, сключен между тях на 30.05.2016г., както и направените
по делото разноски в размер общо на 1662,47лв.
Решението
подлежи на обжалване пред Окръжен съд-Хасково в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
СЪДИЯ: /п/ не се чете.
ВЯРНО С ОРИГИНАЛА!!!
Секретар: /П.Н./