Р Е Ш Е Н И Е № 112
Град Несебър, 15.07.2016г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в публично съдебно заседание на двадесет и
осми април, през две хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЪР ПЕТРОВ
при
секретаря А.Г., като разгледа докладваното от съдия Петър Петров гр.д.№ 336 по
описа за 2015г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано въз основа
на предявен иск с правно основание чл.108 от Закона за собствеността.
Ищецът „ФОНД З.Р.Н.Б.” ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителите М.Л. и М.Д.,
твърди, че е собственик на поземлен имот с площ от 5 557 кв.м., съставляващ
имот пл.№ ********** по плана на село Равда, община Несебър, по силата на
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 04.05.2004г., обективиран в
Нотариален акт № *******************. на нотариус С.А. с рег.№ 208 на НК и
район на действие Несебърския районен съд. Впоследствие поземленият имот e урегулиран и представлявал УПИ ********** по регулационния
план на село Равда, община Несебър, одобрен със Заповед № 471/09.08.2004г.,
целият с площ от 5 557 кв.м. Ищецът твърди, че върху имот е изградил
сграда и други подобрения, а именно 4 блока (секции) с общо 108 апартамента,
съгласно разрешение за строеж № 126/07.10.2004г. на Главния архитект на Община
Несебър, който заедно с цялостното застрояване представляват комплекс „**********”.
След построяването на сградата е издадено Удостоверение № 43/14.03.2009г. за
въвеждане в експлоатация на целия комплекс „**********”, а за правото си на
собственост върху поземления имот, сградата и другите подобрения, образуващи
комплекса, ищцовото дружество се е снабдило с Нотариален акт № ****************************.
и Нотариален акт за поправка на констативен нотариален акт за собственост № ****************************.
на нотариус С.А. с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд.
На 25.10.2005г. по ф.д. № 4250/2004г. на Софийския градски съд, ф.о., въз
основа на договор за покупко-продажба на дружествени дялове от 16.09.2005г., е
вписана промяна на обстоятелства по партидата на ищцовото дружество, като за
собственик на капитала вместо „*******************”, е бил вписан
регистрираното в Кипър дружество „****************************.”). На
23.12.2005г. е била сключена сделка, по силата на която, „********”, чрез
управителя ********, е продал на Кооперация „*******” целия комплекс „**********”
за сумата в размер на 900 000 лева, като сделката е била обективирана в
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № ****************************.
на нотариус М.Б. с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския районен съд.
С последваща сделка, за чието сключване е съставен на 13.01.2006г. нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот № 30, том І, рег.№ 360, дело №
29/13.01.2006г. на нотариус С.А. с рег.№ 208 на НК и район на действие
Несебърския районен съд, Кооперация „*******” е продала комплекс „**********”
на регистрираното в Кипър дружество „********************”). През 2006г.
ищцовото дружество е изгубило владението върху комплекса. С договори за
покупко-продажба на недвижими имоти, обективирани в Нотариален акт № ********************2006г.
на нотариус С.А. с рег.№ 208 на НК и
район на действие Несебърския районен съд, и в Нотариален акт № ********************.
на нотариус М.Б. с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския районен съд,
„**********” е продал на Е.А.С. 104 апартамента от комплекса, между които и
процесния – въведения като предмет на спора - представляващ Самостоятелен обект
с идентификатор *************, находящ се в сграда № 1, блок 3, етаж 4, със
застроена площ от 114,77 кв.м., състоящ се от спалня, дневна с кухня бокс, две
бани с тоалетна и тераса, при граници: обекти с идентификатор на същия етаж *************************,
под обекта **************, над обекта **************, ведно с 11,36 кв.м.
идеални части от общите части на сградата. Въпреки
вписаната в Службата по вписванията – Несебър под вх.рег.№ *************************.
възбрана върху комплекс „**********”, не
само „**********”, но и впоследствие Е.А.С. е продал гореописания имот, като
това е станало на 22.05.2009г. със сключен с купувача „********” ЕООД договор
за покупко-продажба на недвижим имот, оформен с Нотариален акт № *******************.
на нотариус М.Б. с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския районен съд.
С решение от 12.11.2007г., постановено по търг.дело № 305/2006г. по описа на
Софийския градски съд, търг. отд., е установено, че подписът под Сделката за
дяловете от страна на „*******************”, не е поставен от М.Л., и съдът е
прогласил нищожността на договора поради липса на съгласие за нейното сключване
от страна на „*******************”. Решението е било потвърдено от въззивната
инстанция, като това е станало с Решение № 144/12.06.2008г. по гр.д.№
653/2008г. по описа на Софийския апелативен съд, г.к., а с Определение от
29.12.2008г., постановено по търг. дело № 685/2008г., ВС не е допуснал
касационно обжалване на решението на въззивния съд и същото е влязло в сила. На
09.04.2010г. гореописаният имот е бил продаден от „********” ЕООД на
ответниците Н. А.М., родена на ***г., и Е.Е.К., родена на ***г., двете граждани
на Руската Федерация и с адрес: град Москва, улица *******************, които
се легитимират като негови собственици с Нотариален акт № *******************.
на нотариус М.Б. с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския районен
съд., и които понастоящем владеят имота. Ответниците
са знаели, че купуват от несобственик, предвид наличието на вписана искова
молба от 2006г. и въпреки заличаването на вписани обстоятелства по
партидата на ищцовото дружество. Ищецът изброява няколко основания за нищожност
на сключения на 23.12.2005г. между „Фонд з.р.н.Б.” ЕООД и „*******” договор, а
именно, същият противоречи на добрите нрави, паради липса на основание за
сключването му, поради противоречието му със закона, поради сключването му при
заобикаляне на закона, поради сключването му при липса на представителна власт,
и поради споразумяване между страните по нея във вреда на представлявания. По
тази причина последващите сделки, включително и тази, с която имотът е бил
продаден на ответниците, не са породили вещнопрехвърлителен ефект, като имотът
не е напускал патримониума на ищеца, който не е загубвал правото си на
собственост върху него, а ответниците владеят имота без да имат правно
основание за това. Моли съдът да постанови решение, с което да бъде признато за
установено по отношение на ответниците, че ищецът е собственик на процесния
имот, а ответниците да бъдат осъдени да му предадат владението върху него. Направено
е искане съдът да се произнесе при условията на евентуалност по наведените
основания за нищожност на сделката, сключена на 23.12.2005г. Претендира
разноски.
В отговора на исковата молба
ответниците изразяват становище за неоснователност на предявения иск и молят
същият да бъде отхвърлен. Вземат становище и по посочените в исковата молба
основния за нищожност на договора за покупко-продажба на процесния недвижим
имот, сключен на 23.12.2005г. между „Фонд з.р.н.Б.” ЕООД и Кооперация „*******”,
като считат, че сделката е действителна. Във връзка с предмета на делото и при
условията на евентуалност правят възражение за изтекла в тяхна полза придобивна
давност върху процесния имот. Същите са установили владението върху него, считано
от 09.04.2010г., когато са закупили имота и владението върху него им е било
предадено от продавача по сделката, като владението им е било постоянно,
непрекъснато, спокойно, явно и несъмнено. Присъединявайки на основание чл.82 от
Закона за собствеността към своето владение и това на своя праводател – „********”
ЕООД, както и на Е.С. и „**********” ООД, ответниците твърдят, че са придобили
на това основание собствеността върху имота на оригинерно основание и към
подаването на исковата молба същите са били собственици на имота. Оспорват
твърдението на ищеца ответниците да са били недобросъвестни при сключването на
сделката, с която са закупили имота. Недобросъвестността не следва от вписана
искова молба, касаеща спор относно недвижимия имот, а производството, по повод
на което е била наложена възбраната, е било прекратено, с което възбраната е
загубила своята правозащитна функция.
С определение от 04.02.2016г.,
постановено по делото, съдът е приел за съвместно разглеждане в производството
възражението на ответниците, въведено при условията на евентуалност, за
придобиване собствеността върху процесния недвижим имот на основание придобивна
давност в резултат на упражнявано 5-годишно владение, считано от 09.04.2010г.
В съдебно заседание ищецът не се представлява
нито от законен нито от процесуален представител. С отделна молба прави искане
за разглеждане на делото в негово отсъствие, както и да
бъдат приети като доказателства свидетелски показания, дадени по друго дело.
Ответниците не се явяват в
съдебно заседание, представляват се от упълномощен адвокат, който моли искът да
бъде оставен без уважение, тъй като ответниците са придобили собствеността
върху процесния недвижим имот от собственик, по силата на договор за
покупко-продажба, а сделката от 23.12.2005г., сключена между продавача „Фонд з.р.н.Б.”
ЕООД и купувача Кооперация „*******”, е действителна. Претендира разноски.
Въз основа на събраните по делото
доказателства, съдът прие за установено следното от фактическа страна:
Дружество с ограничена
отговорност „ФОНД З.Р.Н.Б.” е регистрирано с Решение № 1/21.04.2004г.,
постановено по фирмено дело № 4250/2004г. на Софийски градски съд, като за управител
и едноличен собственик на капитала от 5 000 лева е бил Л.М.П., гражданин
на Руската Федерация.
На 04.05.2004г. е сключен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №
91, том VІ, рег.№ 3310, дело № 1029/2004г. на нотариус С.А. с рег.№ 208 на НК и
район на действие Несебърския районен съд, по силата на който договор, „ФОНД З.Р.Н.Б.”
ЕООД, представлявано от управителя Л.М.П., в качеството му на купувач, е
придобил собствеността върху следния недвижим имот, а именно: Дворно място –
бивша нива, цялата на площ от 5 850 кв.м., възстановена с Решение № 58-Р /
19.01.1993г. на ОбПК-Несебър, попадаща в строителните граници на село Равда,
съставляваща имот пл***** по кадастралния план от 1931г. в местността „**********”
в землището на село Равда, община Несебър, а съгласно издадена от Община
Несебър на 27.11.2003г. скица, представлява имот пл***** в кв.64 по плана на
село Равда, с площ от 5 557 кв.м., при граници: улица, УПИ *********************,
за сумата по продажна цена в размер на 7 750 лева.
С последващо Решение №
2/09.09.2004г., постановено по същото фирмено дело № 4250/2004г. на Софийски
градски съд, са вписани промени по партидата на дружеството, а именно
прехвърляне на всичките 50 дружествени дяла от Л.М.П. на „*******************”
ООД, съгласно Договор за прехвърляне на дялове, рег.№ 5422 от 19.07.2004г. на
нотариус С.А. с рег.№ 208 на НК и район на действие РС-Несебър.
На 16.09.2005г. е сключен договор
за продажба на дружествени дялове, с нотариална заверка на подписите, с който
договор „*******************”, компания с ограничена отговорност с регистрация
на Кайманови острови, представлявано от М.Е.Л., е прехвърлил на „***************”
– компания с ограничена отговорност с регистрация в Кипър, всичките си 50 дяла
от капитала н. „Фонд з.р.н.Б.” ЕООД. С Решение № 3 / 25.10.2005г., постановено
по ф.д. № 4250/2004г. по описа на Софийския градски съд, са вписани промени по
партидата н. „Фонд з.р.н.Б.” ЕООД съгласно Договор за прехвърляне на дялове,
рег.№ 5712 от 16.09.2005г. на нотариус С.К. рег.№ 270 на НК и район на действие
Софийски районен съд, като е бил заличен като едноличен собственик „*******************”
ООД, и като такъв е вписан „****************”; заличен е като управител Л.М.П.
и като такъв е вписан М.А.М..
С Решение № 3/25.10.2005г., постановено по
ф.д. № 4250/2004г. по описа на Софийския градски съд, по партидата на ищцовото
дружество са вписани поредните промени, а именно прехвърляне на всичките 50
дружествени дяла от „*******************” ООД на „***************”, съгласно
Договор за прехвърляне на дялове, рег.№ 5712 от 16.09.2005г. на нотариус С.К.
рег.№ 270 на НК и район на действие РС-София. „*******************” ООД е
заличен като едноличен собственик, като за такъв е вписан „***************”;
заличен е дотогавашния управител Л.М.П., а за такъв е вписан М.А.М..
На 28.10.2005г. е съставен
Нотариален акт за собственост върху недвижим имот № **************************.,
а на 01.12.2005г. – Нотариален акт за
поправка на констативен нотариален акт за собственост върху недвижим имот № **************************.
на нотариус С.А. с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд,
с който „ФОНД З.Р.Н.Б.” ЕООД, макар като негов управител да е посочен Л.М.П., е
признат за собственик на следния недвижим имот: Урегулиран поземлен имот ****************
по действащия регулационен план на село Равда, община Несебър, одобрен със
Заповед № 471/09.08.2004г., целият с площ от 5 557 кв.м., при граници:
улица, УПИ **************** и имот № 543, ведно с построените върху него сгради
и други подобрения съгласно разрешение за строеж № 126/07.10.2004г. на Община
Несебър, които съгласно план за цялостното им застрояване, представляват
комплекс „**********”.
На 23.12.2005г. „ФОНД З.Р.Н.Б.”
ЕООД, представлявано от М.А.М., е продал на Кооперация „*******”, собствения си
недвижим имот, представляващ Дворно място на площ от 5 557 кв.м.,
образуващо УПИ **************** по плана на село Равда, община Несебър, ведно с
построените върху него сгради и други подобрения, които съгласно план за
цялостното им застрояване представляват комплекс „**********”, като това е
станало по силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран
в Нотариален акт № ****************. на нотариус М.Б. с рег.№ 110 на НК и район
на действие РС-Несебър, а в договора са изброени сградите, разположени в
поземления имот, и изградените във всяка от тях апартаменти.
Урегулирания поземлен имот, ведно
със същите тези сгради и изградените в тях апартаменти, представляващи заедно
комплекс „**********”, са били продадени от Кооперация „*******” по силата на
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13.01.2006г., на регистрираното
в Кипър Дружество с ограничена отговорност „**********”, който договор е
обективиран в Нотариален акт № **************** на нотариус С.А. с рег.№ 208 на
НК и район на действие РС-Несебър.
На 11.08.2006г. по силата на
договор за покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в Нотариален акт № *********************
на нотариус С.А. с рег.№ 208 на НК и район на действие РС-Несебър, „**********”
ООД е продал на Е.А.С., една част от собствените си недвижими имоти –
апартаменти, представляващи самостоятелно обособени обекти в жилищни сгради,
съставляващи комплекс „**********”, който комплекс е изграден в УПИ ************
по действащия регулационен план на село Равда, община Несебър, целият с площ от
5 557 кв.м. Останалите недвижими имоти – апартаменти, също представляващи
самостоятелно обособени обекти в жилищни сгради, съставляващи комплекс „**********”,
„**********” ООД е продал на Е.А.С. със сключен между тях договор за
покупко-продажба на недвижими имоти от 14.05.2008г., обективиран в Нотариален
акт № ****************************. на нотариус М.Б. с рег.№ 110 на НК и район
на действие РС-Несебър.
Един продадените апартаменти,
предмет на горепосочените сделки, който е и процесния, съгласно одобрените със
Заповед РД-18-58/16.04.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК кадастрална
карта и кадастрални регистри на село Равда, община Несебър, се индивидуализира
като Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *************, адрес село
Равда, „**********”, бл.3, ет.4, ап.17, намиращ се в сграда № 1, разположена в
поземлен имот с идентификатор ************; предназначение на самостоятелния
обект – жилище, апартамент; брой нива на обекта – 1, площ по документ 114,77
кв.м.; прилежащи части – 11.36 кв.м. идеални части от общите части на сградата;
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – *************************,
под обекта – **************, над обекта – **************.
По партидата на този имот е
вписан договор за покупко-продажба на недвижим имот от 22.05.2009г., оформен в
нотариален акт № ***************************** на нотариус М.Б. с рег.№ 110 на
НК и район на действие РС-Несебър, по който като продавач е записан Е.А.С., а
като купувач „********” ЕООД град София. Впоследствие е вписана и договорна
ипотека, чието учредяване е станало на 18.12.2009г. между кредитора
„Международна банка за икономическо сътрудничество” и ипотекарния длъжник „********”
ЕООД.
С влязло в сила на 29.12.2008г.
Решение от 12.11.2007г., постановено по т. дело № 305/2006г. по описа на
Софийски градски съд, е прогласена нищожността на договор за прехвърляне на
дружествените дялове н. „Фонд з.р.н.Б.” ЕООД от 16.09.2005г. (въз основа на
който са вписани промени по партидата на дружеството, според които „*******************”
ООД е заличен като едноличен собственик, а за такъв е вписан „***************”,
и е заличен дотогавашния управител Л.М.П., а за такъв е вписан М.А.М.), поради
липса на съгласие на основание чл.26, ал.2, предл.2-ро от ЗЗД.
С влязло в сила Решение №
766/24.06.2009г., постановено по гр.д.№ 887/2009г. по описа на Софийския
апелативен съд, е постановено заличаване на вписванията, извършени по партидата
н. „Фонд з.р.н.Б.” ЕООД с Решение № 3 от 25.10.2005г. по ф.д. № 4250/2004г. на
СГС, фирмено отделение, 7 състав (с което са били вписани следните промени по
партидата на дружеството: вписва прихвърляне на всичките 50 дружествени дяла от
„*******************” ООД на „*****************, съгласно договор за
прехвърляне на дялове, рег.№ 5712 от 16.09.2005г. на нотариус С.К. рег. № 270
на НК с район на действие РС-София; заличава като едноличен собственик „*******************”
ООД; вписва като едноличен собственик „***************** Кипър, Лимасол;
Заличава като управител Л.М.П.; вписва като управител М.А.М.).
На 09.04.2010г. е сключен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № *******************.
на В.И. помощник-нотариус по заместване при М.Б. – нотариус с рег.№ 110 на НК и
район на действие Несебърския районен съд, по силата на който договор
продавачът „********” ЕООД, е продал на купувачите – ответниците Н.А.М. и Е.Е.К.,
при равни квоти, следния недвижим имот в село Равда, самостоятелно обособен
имот в жилищен комплекс „**********”, който комплекс е изграден в Поземлен имот
с идентификатор ************ по кадастралната карта на град Несебър, идентичен
с УПИ **************** по плана на село Равда, целият с площ от 5 557
кв.м., в Блок № 3 от седеметажна жилищна сграда с един вход, а именно:
Апартамент № 17 с идентификатор *************, находящ се в сграда № 1, блок 3
на четвърти жилищен етаж, със застроена площ по кадастрална схема от 114,77
кв.м., състоящ се от спалня, дневна, кухненски бокс, две бани с тоалетни,
тоалетна и тераса, при граници: обекти с идентификатор на същия етаж *************************,
под обекта **************, над обекта **************, ведно с 11.36 кв.м.
идеални части от общите части на сградата, като общата застроена площ на обекта
възлиза на 126,13 кв.м., за продажна цена в размер на 50 000 лева.
На 25.08.2014г. по партидата на
процесния имот в Службата по вписванията – Несебър, е била вписана възбрана,
наложена в полза на „Международна банка за икономическо сътрудничество” –
кредитор на длъжника „********” ООД.
От заключението на изготвената по
делото и по искане на ищеца съдебно техническа и оценителна експертиза, която
съдът прие като компетентно извършена от вещото лице и неоспорена от страните,
се установява, че комплексът „**********” се състои от четири блока, ситуирани
Г-образно на дилитационна фуга, като блокове с №№ 1, 2 и 4 са шест етажни с по
два входа, а блок № 3 е на седем етажа с един вход. Средната пазарна стойност
на комплекс „**********” към минал момент е била както следва: към 23.12.2005г.
– 4 290 500 лева (или 4 211 000 лева), към 13.01.2006г. –
3 982 900 лева, към 13.01.2006г. – 3 735 300 лева, и към
14.05.2008г. – 952 400 лева. Средната пазарна стойност на комплекса към
23.12.2005г. при отчитане степен на завършеност на база актове за скрити работи
е определена при приемане, че реалните сделки отразяват продажби на имоти при
100 % завършеност. Съгласно актовете и протоколите, съставени по време на
строителството, степента на завършеност към 23.12.2005г. процесният апартамент
е завършен в груб строеж, частични довършителни работи – циментови замазки по
под, хидро и топлоизолации по покрив и тераси, инсталационни работи по части
Ел. ВиК е ОВ. През месец декември 2005г. общият брой на реализираните сделки с
прехвърляне право на собственост на недвижими имоти – земеделски земи,
урегулирани поземлени имоти, апартаменти, къщи, вили в населени места, попадащи
в обхвата на Община Несебър, е 458, като сделките, извършени на данъчна и
близка до нея стойност, представляват 30 %. Средната пазарна стойност на
процесния апартамент към минал момент е била както следва: към 23.12.2005г. и
13.01.2006г. – 38 000 лева, към 11.08.2006г. – 44 900 лева, към
14.05.2008г. – 57 600 лева, и към месец февруари 2010г. – 71 400
лева.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:
За да бъде уважен иска с правно
основание чл.108 от ЗС е необходимо да бъдат налице посочените в цитираната
правна норма предпоставки, а именно: ищецът да е собственик на вещта,
ответникът да я владее или държи без да има основание за това.
На първо място ищецът следваше по
категоричен начин с пълно и пряко доказване да установи правото си на
собственост върху процесния недвижим имот. Това не бе установено по делото.
Правото си на собственост върху процесното жилище ищецът твърди, че е придобил
на основание упражнено право на строеж в собствен недвижим имот. Към
24.10.2005г. в поземления имот, придобит от ищеца на 04.05.2004г., са изградени
обектите съгласно Разрешение за строеж № 126/07.10.2004г. На 29.12.2008г. е
съставен констативен акт за установяване годността за приемане на строежа,
според който строежът е изпълнен съгласно одобрените инвестиционни проекти,
заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл.169, ал.1
и ал.2 от ЗУТ, условия на договора (договорите) за строителство и съответните
анекси към него и че наличната строителна документация в достатъчна степен
характеризира изпълненото строителство. На 14.03.2009г. от Главния архитект на
Община Несебър е издадено Удостоверение № 43 за въвеждане в експлоатация на
строеж: „Жилищна сграда – блок 1, 2, 3 и 4 с площадкови кабели НН и сградни ВиК
отклонения”, в което също е посочено, че строежът е изпълнен в съответствие с
одобрените проекти, Разрешения за строеж № 126/07.10.2004г. и № 79/25.03.2005г.,
издадени от Община Несебър, Протоколи от 27.10.2004г. и от 20.04.2005г. за
откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво с
резултатите от проверките на контролираните нива. Макар и в констативния
протокол и в удостоверението за въвеждане в експлоатация на строежа като
възложител да фигурира „********** – Кипър” ООД, след като към 24.10.2005г.,
когато собственик на поземления имот, в който са построени сградите и обособени
обектите в тях, бил все още ищецът, правото на строеж е било упражнено,
означава, че именно той на основание чл.92 от Закона за собствеността е
придобил собствеността и върху същите тези сгради и самостоятелни обекти в тях
(ТР № 1 от 04.05.2012г. по ТД № 1/2011г. на ОСГК на ВКС, т.1), и която
собственост е констатирана с нотариалния акт от 28.10.2005г. (и неговата
поправка от 06.12.2005г.).
За да обоснове правото си на
собственост и към момента на предявяване на настоящия ревандикационен иск на
това основание и че не е прехвърлял на трето лице това свое право, ищецът
въвежда довода, че сделката, сключена на 23.12.2005г. между него, от една
страна в качеството му на продавач, и Кооперация „*******”, от друга страна в
качеството му на купувач, е нищожна, а именно, че не е породила от страните по
сделката целените правни последици, и обектите, предмет на прехвърлителната
сделка, между които и процесното жилище, са останали в собственост на ищцовото
дружество и не са напускали неговия патримониум.
Процесуално легитимирани като
ответници по иска за прогласяване на нищожността са всички останали страни по
сделката. А процесуално легитимиран като ответник по ревандикационния иск е
този, който владее или държи вещта в деня на предявяване на иска. По така
предявен иск по чл.108 от ЗС репликата за нищожност на сделката може да бъде
направена, въпреки, че останалите страни по сделката не участват като страни по
делото.
Когато се претендират различни
форми на нищожност, всъщност се съединяват обективно различни искове, като
съединяването винаги е евентуално (то не зависи от волята на ищеца). Те се
разглеждат от съда в поредност според тежестта на порока: от най-тежкия –
противоречие на закона, през по-леките – липса на съгласие, привидност,
невъзможен предмет и противоречие на морала, да най-лекия, който всъщност не е
нищожност – липса на форма. Съдът не може да прогласи служебно нищожността на
никоя сделка и на никоя част от нея, каквото и да е основанието за това.
Съгласно чл.6 от ГПК предметът на делото и обемът на дължимата защита се определят
от страните чрез предявения иск и направените възражения, реплики, дуплики и
т.н. От това общо правило съществува само едно изключение – когато по делото се
претендират правните последици на сделката, но прилагането им е явно
несъвместимо с обществения ред (например ограничава се правоспособността на
длъжника). В такъв случай съдът е длъжен да следи служебно (и без възражения)
да се произнесе по нищожността на сделката поради противоречие със закона
(чл.46 от КМЧП) и да отчете правните й последици, а ако съдът не действа
служебно в такъв случай, той ще постанови нищожно съдебно решение, тъй като то
ще противоречи на обществения ред.
С влязло в сила Решение №
294/17.12.2012г., постановено по т.д. № 88/206г. по описа на Бургаския окръжен
съд, е бил отхвърлен предявеният от „Фонд з.р.н.Б.” ЕООД, иск против Кооперация
„*******”, за прогласяване за нищожна извършената между тях и оформена с
нотариален акт № *******************************. на нотариус М.Б. с рег.№ 110
но НК, сделка за продажба на недвижими имоти поради липса на воля (съгласие) за
продажба по тази сделка от страна на прехвърлителя „Фонд з.р.н.Б.” ЕООД.
Съдът следва да зачете
задължителната сила това съдебно решение на основание чл.297 от ГПК, но след
като нищожността поради липса на съгласие не е въведено по настоящото
производство от ищеца като основание за нищожността на сделката, следва да разгледа, при условията на
евентуалност, останалите, въведени от „Фонд з.р.н.Б.” ЕООД основания за
нищожност и то по поредност според тежестта на порока, а не по реда, в който са
изложени в исковата молба, каквото е желанието на ищеца.
Противоречието със закона като
основание за нищожност по чл.26, ал.1 от ЗЗД е противоречие не със закона
изобщо, а с конкретна и нещо повече – императивна правна норма. От своя страна
не всяко противоречие със закона е основание за нищожност, а само в случаите, в
които предметът на сделката е незаконен или когато основанието й противоречи на
закона. Противоречие със закона е налице и когато има противоречие с правен
принцип, който макар и да не е изрично формулиран, е въплътен в много отделни
правни норми и е част от действащата правна система. В случая, като конкретна
нарушена правна норма ищецът сочи тази на чл.289 от ТЗ. За да има противоречие
с тази норма, следва да се установи, че сделката е сключена с цел увреждане на
другата страна. В случая намерение за увреждане на страна по сделката не е
доказано. Не е установено и това, че със сделката се преследва забранен от
закона резултат. Законът не забранява сделки между свързани лица, а и не е
доказана недобросъвествност на участниците в сделката.
Заобикалянето на закона е уредено
в чл.26, ал.1 т ЗЗ като самостоятелно основание, което е различно от
противоречието със закона. Също като противоречието със закона нормата на
чл.26, ал.1, предл.2 от ЗЗД има несамостоятелен (бланкетен) характер.
Прилагането й винаги предполага конкретна законова забрана, която се заобикаля.
Забраната също както при противоречието със закона може да е установена чрез
разпоредба на всякакъв нормативен акт, независимо кой държавен орган го е издал
и какъв вид обществени отношения урежда. По смисъла на тази норма заобикаляне
на закона има когато нормативен акт забранява постигането на даден правен
резултат (цел) с определена сделка, като страните постигат този резултат (макар
и не идентичен, а близък до него) чрез сключването на друга сделка, която не е
изрично забранена. В този случай страните искат да настъпят не преките,
непосредствени и присъщи правни последици на сключената от тях сделка, а
по-далечните последици на забранената от закона такава. Поради това
заобикалянето на закона е субективно основание за нищожност на сделките – за
наличието му е необходимо страните по тях да имат намерение (цел) за
постигането на забранения резултат. За наличността му е необходимо още
забранената и незабранената сделка да са близки по своята правна същност. В
нотариален акт № *******************************. на нотариус С.А. с рег.№ 208
на НК, пълномощникът на продавача е потвърдил пред нотариуса, че е получил
сумата в размер на 7 750 лева. Ето защо съдът приема, че сумата, вписана
като продажна цена в нотариалния акт за покупко-продажба на недвижим имот, е
получена от ищеца.
В случая законът не забранява
резултата – продажба на недвижим имот срещу определена цена, нито пък
постигането му с договора за продажба. По делото не е установено страните по
тази процесна сделка да са имали намерение (цел) да настъпят не преките им,
типични и характерни за тях правни последици, а други, по-далечни последици на
някаква друга (забранена от закона) сделка. При това положение не може да се
приеме за установено по делото, че чрез сключването на процесната сделка
страните по нея заобикалят закона. Ето защо, съдът намира и това възражение за
обявяване на нейната нищожност за недоказано (чл.26, ал.1, предл.2 от ЗЗД).
Що се отнася до поддържаната
нищожност поради накърняване на добрите нрави, ищецът релевира твърдение за
липса на еквивалентност на престациите, изразяваща се в съществено разминаване
между уговорената и действителната цена на продавания имот.
Автономията на волята и свободата
на договарянето са основни свободи, чието приложение е ограничено от
законодателя с чл.9 от ЗЗД, който прокламира, че страните могат свободно да
определят съдържанието на договорите само дотолкова, доколкото то не
противоречи на добрите нрави.
Накърняване на добрите нрави е
налице, когато с оглед установените в обществото норми на поведение и
общоприетия морал, договорът е несъвместим с тях. С нормата на чл.26, ал.1 от ЗЗД на същите е придадено правно значение и нарушението им се приравнява като правни
последици с нарушението на закона. Добрите нрави не са писани и конкретни
правила за поведение, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях.
Един от тях е принципа на справедливостта, който в гражданските правоотношения
изисква закрила на всеки признат от нормите на гражданското право интерес и
съчетаване на интересите на отделните правни субекти. В изпълнение на
задължението за зачитане на взаимните интереси на страните по сделките и на
принципа на справедливостта правоприлагащият орган трябва да изхожда от
законодателството, от своето правосъзнание и обстоятелствата в конкретния
случай.
Като едно обстоятелство във
връзка с твърдяното основание за нищожност от ищеца се сочи, че в случая е
налице нееквивалентност на престациите по сделката от 23.12.2005г., тъй като
цената на сделката – близка до данъчната оценка, е необосновано ниска. Установи
се по делото, че сделката е извършена на цена от 900 000 лева, при данъчна
оценка на прехвърленото имущество от 877 145,30 лева и при средна пазарна
цена на посочената от вещото лице и приета по делото експертиза от общо
4 211 000 лева, от които 388 990 лева за земята и
3 822 010 лева за сградите. Така сделката е извършена на цена
по-висока от данъчната оценка на имуществото и приблизително 4,7 пъти по-ниска
от средната му пазарна цена.
При зачитане на правно
релевантните факти съдът намира, че не може да се приеме, че е налице
нееквивалентност на престациите по договора за покупко-продажба само въз основа
на обстоятелството, че пазарната цена на имуществото е пет пъти по-висока от
цената, на която реално е извършена сделката, и само на това основание да
обоснове накърняване на добрите нрави. Извършването на сделки по
покупко-продажба на недвижими имоти по цена равна или близка до данъчната им
оценка не е въведено като нарушение на закона и не нарушава установените в
обществото правни принципи. Тези сделки определят съществената част от
гражданския и търговския оборот, поради което не следва да се приеме, че
извършване на сделка на цена по или близка до данъчната оценка е нещо обичайно
и нерядко срещано – т.е. в отклонение с обичайното протичане на тези
правоотношения. Ищецът също е закупил терена, върху който е реализирано
строителството на комплекс „**********” на цена от 7 750 лева при данъчна
оценка 7 722 лева. Ето защо обстоятелството, че една сделка е извършена на
цена, която е близка до данъчната оценка – в случая тази цена е малко
по-висока, не би могло да накърни добрите нрави в обществото. Според настоящия съдебен състав не е налице
такова накърняване и когато е установено, че цената, на която е продадено едно
имущество по търговска сделка, се различава от средната му пазарна цена –
случая около 4,7 пъти последната цена е по-висока от продажната. Въпросът с определянето
на цената при търговските сделки е предоставен на свободата на договаряне и при
липса на други установени обстоятелства, следва да се приеме, че отклонение на
тази цена от пазарната цена по правило не би могло да се счете за нарушение на
добрите нрави.
В случая договорът от
23.12.2005г. за продажба на целия комплекс „**********” е сключен от М.А.М.
като управител н. „Фонд з.р.н.Б.” ЕООД. Ищецът твърди, че договорът е нищожен
като накърняващ добрите нрави, защото Михайлов, като се е позовал на факта, че е
вписан като управител, респ. не е заличен като такъв, но това (че е управител)
представлявало несъществуващо обстоятелство, е действал недобросъвестно, и като
е сключил сделката съзнателно е накърнил интересите на юридическото лице, като
действията му са в разрез с морала. Според чл.140, ал.4 от ТЗ увеличаване и
намаляване на капитала, приемане и изключване на съдружник, преобразуване на
дружеството, избор и освобождаване на управител, както и назначаване на
ликвидатор имат действие от вписването им в търговския регистър. Следователно в
случая вписването има правопораждащо действие, а не само декларативно. С други
думи, ******** в отношенията си с трети лица е продължавал да бъде управител,
независимо дали трети лица са недобросъвестни, докато не е бил отписан от ТР.
След като това е така, не се възприемат съжденията на ищеца, че договорът е в
нарушение на добрите нрави, понеже ********, като е знаел, че не е бил
действителен управител, макар и да е вписан като такъв, е сключил договора
въпреки това.
Предвид горното настоящият
съдебен състав приема, че ищецът не установи твърдените от него хипотези за
нищожност на сделката от 23.12.2005г. на основание чл.26, ал.1, предл.3 от ЗЗД.
По твърдяната нищожност на тази
сделка поради липса на основание, съдът намира, че в случая основанието на
сделката за продавача е да се разпореди с едно право, а за купувача е да
придобие едно право. Не може да се предполага липса на основание на една
сделка, особено търговска, поради това, че с последваща сделка, скоро след
покупката, купувачът се е разпоредил с придобитото имущество. Обстоятелствата
във връзка с цената, на която е извършена сделката, съответно – реализирана ли
е печалба за продавача или не, нямат връзка с основанието на сделката по
смисъла на чл.26, ал.2, предл.4 от ЗЗД, поради което съдът намира за недоказани
твърденията на ищеца в този смисъл.
По твърдяната нищожност на
сделката от 23.12.2005г. поради липса на представителна власт – чл.42 от ЗЗД, и
поради споразумение във вреда на представлявания – чл.40 от ЗЗД, съдът намира,
че в настоящия случай страните са извършвали действия чрез представителите си
по закон – т.н. органно представителство по ТЗ, а не по ЗЗД, поради което
възраженията са несъотносими.
Съгласно посоченото в мотивите
към Тълкувателно решение № 3 от 15.11.2013г. на ВКС по т.д. № 3/2013г. на ОСГТК
на органния представител е признато правото неговата воля като физическо лице
да бъде счетена във външните отношения за воля на юридическото лице. Той е
изразител на волята на самото юридическо лице. В процеса на формирани и външно
изявяване на волята на юридическото лице не могат автоматично да се прилагат
ограничения, предвидени за представителството по ЗЗД.
Отделно от това следва да се има
предвид, че ищецът не твърди и не установява недобросъвестност на ответниците
по делото Н. Я. М. и Е.А.К., които също се явяват трети добросъвестни лица.
Вписването на искова молба по преюдициалната претенция, която е отхвърлена с
влязъл в сила съдебен акт, е непротивопоставимо на ответника по делото.
Както законовите разпоредби, така
и задължителната за съдилищата практика показват стремежа да бъде гарантирано
прокарването на важен принцип за обществото и правото – осигуряване на
сигурност на гражданския и търговския оборот, чрез гарантиране на интереса на
добросъвестните лица, участници в него. В случая този интерес е отчетен като
приоритетен пред евентуално накърнения имуществен интерес.
Предвид всичко изложено по-горе,
съдът приема, че поради неустановяване на твърдяната нищожност на сделката, с
която ищцовото дружество се е разпоредило с притежаваното от него имущество, не
е установено твърдението на ищеца, че към момента на предявяване на иска е
носител на правото на собственост върху процесния имот. Ето защо предявеният
иск с правно основание чл.108 от Закона за собствеността е неоснователен и
следва да бъде отхвърлен.
Съобразно правилата на процеса, в
полза на ответниците следва да бъдат присъдени на основание чл.78, ал.3 от ГПК
направените от тях разноски за възнаграждение за вещо лице общо в размер на 160
лева, като за целта ищецът следва да бъде осъден да заплати на всеки от тях по
80 лева. Ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на съда и
направените разноски в размер на 50 лева, представляваща изплатена сума от
бюджета на съда като част от възнаграждението на вещото лице.
Следва да бъде отхвърлена претенцията на
ищеца за присъждане на направените от него съдебни и деловодни разноски в общ
размер на 1 010,65 лева.
Предвид гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „ФОНД З.Р.Н.Б.”
ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от
управителите М.Л. и М.Д., иск за
признаване на установено по отношение на Н. А.М., родена на ***г., и Е.Е.К.,
родена на ***г., двете граждани на Руската Федерация и с адрес: град Москва,
улица *******************, че е собственик на Самостоятелен обект с
идентификатор *************, находящ се в сграда № 1, блок № 3, етаж 4, със
застроена площ по кадастрална схема от 114,77 кв.м., състоящ се от: спалня,
дневна с кухня бокс, две бани с тоалетни, тоалетна и тераса, при граници:
обекти с идентификатор на същия етаж *************************, под обекта **************,
над обекта **************, ведно с 11,36 кв.м. идеални части от общите части на
сградата, и за осъждането им да му
предадат владението върху имота.
ОСЪЖДА „ФОНД З.Р.Н.Б.” ЕООД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителите М.Л. и М.Д.,
ДА ЗАПЛАТИ на Н. А.М., родена на ***г., гражданка на Руската Федерация и с
адрес: град Москва, улица *******************, сумата в размер на 80 лв.
(осемдесет лева), представляваща направени по делото разноски за възнаграждение
за вещо лице.
ОСЪЖДА „ФОНД З.Р.Н.Б.” ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителите М.Л. и М.Д.,
ДА ЗАПЛАТИ на Е.Е.К., родена на ***г., гражданка на Руската Федерация и с
адрес: град Москва, улица *******************, сумата в размер на 80 лв.
(осемдесет лева), представляваща направени по делото разноски за възнаграждение
за вещо лице.
ОСЪЖДА „ФОНД З.Р.Н.Б.” ЕООД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителите М.Л. и М.Д.,
ДА ЗАПЛАТИ в полза на съдебната власт по сметка на Несебърския районен съд,
сумата в размер на 50 лв. (петдесет лева), представляваща направени разноски за
част от възнаграждението на вещо лице.
ОТХВЪРЛЯ претенцията н. „ФОНД З.Р.Н.Б.”
ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от
управителите М.Л. и М.Д., за осъждането на Н. А.М., родена на ***г., и Е.Е.К.,
родена на ***г., двете граждани на Руската Федерация и с адрес: град Москва,
улица *******************, да му заплатят направените в делото разноски в общ
размер на 1 010,65 лева.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Бургаския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: