РЕШЕНИЕ
№ 302
гр. Монтана, 28.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в публично заседание на тридесет и
първи октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Аделина Тушева
Членове:Елизабета Кралева
Таня Живкова
при участието на секретаря Петранка Ал. П.а
като разгледа докладваното от Елизабета Кралева Въззивно гражданско дело
№ 20221600500280 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение № 260061 от 12.05.2022 г. по гр. д. № 1782/2018 г. по описа
на Районен съд – Лом на основание чл.40 от ЗЗД е обявен за недействителен,
като сключен във вреда на представлявания, договор за покупко-продажба на
недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №*, т. *, рег. №*, д.
№*/30.05.2013 г. на нотариус С.С., рег. № *в РНК, р-н на действие ЛРС,
вписан с акт рег. №*/2013 г., акт №*, т. *, д. №*/2013 г. на служба по
вписванията-гр.*, между страните Н. С. с ЕГН ********** от гр.-*, като
пълномощник на продавача Й.М. с ЕГН ********** от гр.*, упълномощена с
пълномощно с нотариална заверка на подписите рег. №*/13.03.2013 г. и на
съдържанието рег. №*/13.03.2013 г. на Е.Т., пом.нотариус при нотариус Ц. С.,
рег. № *в РНК, р-н на действие СРС и С. М. с ЕГН ********** от гр.* като
купувач.
Недоволен от постановеното решение е ответникът С. М., който го
оспорва, чрез своя пълномощник адв. С. П., с подробно изложени доводи за
неправилност и нарушение на материалния закон. Моли съда да отмени
1
атакуваното решение и отхвърли исковата молбата като неоснователна.
Срещу така постановеното решение е постъпила въззивна жалба и от
другия ответник - Н. С. с изложени доводи за неправилност и
незаконосъобразност. Поддържа се, че районният съд необосновано е приел,
че между страните по сделката е налице споразумение във вреда на
представлявания, тъй като страните нито се са се познавали, нито са се
виждали преди датата на сделката, а цената по сделката е уговорена от
посредника Р.Ц., като ищецът сам е намерил посредника и купувача за
продажба на имота. Релевира доводи и за липса на увреждане, като твърди, че
определената в договора цена на имота е такава, с оглед избягване на
заплащане на по-големи данъци и такси. Твърди се, че продавача и купувача,
чрез посредника Ц., предварително са уговорили условията по сделката, като
освен това не без значение е и фактът, че ответникът М. споменава твърда
цена, която е заплатил. Счита за ирелевантно обстоятелството дали има
качеството на поръчител или кредитополучател по договор за кредит сключен
между нея и финансова къща „Л.“. Твърди, че е неотносим факта кога и как
са предадени парите. Предвид горното, иска от съда да отмени
първоинстанционното решение като незаконосъобразно и да постанови друго,
с което да отхвърли исковете на ищеца като неоснователни.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК не е постъпил отговор на въззивната
жалба.
В хода на делото въззивникът С. М. оттегля жалбата си. Във връзка с
това съдът прекрати производството спрямо на него.
В съдебно заседание въззивникът Н. С., чрез процесуален представител
адв. Е.Б., поддържа жалбата и прави искане за присъждане на разноски.
Въззиваемата страна Й. М., чрез пълномощник М. Й. в съдебно
заседание твърди, че процесната сделка е сключена в негова вреда, поради
което иска от съда да потвърди първоинстанционното решение като
правилно.
Във въззивното производство не са събирани доказателства.
Окръжен съд-Монтана, като провери атакувания по реда на въззивното
обжалване съдебен акт във връзка с оплакванията в жалбата, предвид
събраните по делото доказателства и въз основа на закона, приема следното:
При извършената проверка по реда на чл.269, ал.1 от ГПК въззивният
2
съд установи, че обжалваното решение е валидно и допустимо.
Жалбата на Н. С. е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК и е
допустима, а разгледана по същество е неоснователна. Съображенията за това
са следните:
В първоинстанционното производство са предявени в условията на
обективно и субективно съединяване иск по чл.40 от ЗЗД и в условията на
евентуалност искове по чл.284, ал.2 вр. чл. 79, ал.1 и по чл.45 от ЗЗД.
Районният съд е уважил главния иск с правно основание чл.40 от ЗЗД,
като е приел, че процесният договор за покупко-продажба е сключен във
вреда на ищеца, като освен това има наличие на „споразумяване“ между
представителя и насрещната страна по договора за увреждането на
представлявания, свеждащо се до недобросъвестност на представителя и
насрещната страна по договора относно увреждането на представлявания
ищец. В своето решение първостепенният съд приел, че пълномощника е бил
длъжен да осъществи представителната власт с грижата за добър стопанин,
като е следвало да продаде имота поне на средна пазарна цена, а не на четири
пъти по-ниска такава. Предвид уважаването на главния иск, ЛРС приел, че не
дължи произнасяне по евентуалните искове.Така направените изводи се
споделят от настоящата инстанция, като в допълнение МОС приема следното:
От събраните по делото доказателства се установява и не е спорно
между страните, че на 13.03.2013 г. ищецът Й. М. е упълномощил безсрочно
ответницата Н. С. да продаде на когото намери за добре, при цена и условия
каквито договори, от негово име и за негова сметка два земеделски имота:
нива от 15,854 дка и нива от 39,164 дка. За тази цел С. е упълномощена да го
представлява пред нотариус, с право да подписва Нотариални актове и
договори, като също така има право да получава и предава суми, включително
продажната цена в брой или по банков път. Пълномощното е с нотариална
заверка на подписите и съдържанието.
Не е спорно, че на 30.05.2013 г. Н. С., като пълномощник на ищеца,
продала на ответника С. М. следния недвижим имот: Нива от 15,852 дка,
трета категория, имот № *в землището на гр. *, обл. *за цена от 2330,24 лв.,
която е платена напълно и в брой при подписването на нотариалния акт.
Гореописаната продажба е обективирана в Нотариален акт №*, т. *, рег. №*,
д.№*/30.05.2013 г. на нотариус С.С., рег. № *в РНК, р-н на действие ЛРС.
3
Видно от нотариалния акт данъчната оценка на имота е същата като
продажната цена -2330,24 лв.
Това което е спорно между страните, е налице ли е недействителност на
сделката поради договореност на представителя и купувача във вреда на
представлявания собственик. В тази връзка, МОС намира следното:
Фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 от ЗЗД се
състои от два елемента: обективен - договор във вреда на представлявания,
което се преценява към датата на сключването му и субективен -
споразумяване между представителя и насрещната страна за увреждане на
представлявания. В тази връзка е важно да се уточни, че не е необходимо да е
налице изричен общ сговор между тях да увредят представлявания.
Субективния елемент се изразява в тяхната недобросъвестност – те и двамата
знаят (осъзнават), че сключеният договор обективно уврежда
представлявания (в този смисъл са и мотивите на ТР № 5/2016 г. по тълк.дело
№ 5/2014 г). Тази недобросъвестност не се предполага, а подлежи на
доказване от страна на представлявания. Преценката за наличието й също се
извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, към
момента на сключване на договора.
Увреждането на представлявания и недобросъвестността на
представителя и на насрещната страна по договора са релевантни за
недействителността по чл. 40 от ЗЗД и тя ще намери приложение, само когато
договорът е сключен в рамките на представителната власт. В случая от
приложеното като писмено доказателство пълномощно несъмнено се
установява, че ответницата Н. С. е надлежно овластена да сключи такъв тип
сделка и конкретно за процесния имот.
Дали един договор, сключен от представител, е във вреда на
представлявания, е въпрос, който подлежи на анализ от съда при отчитане на
всички релевантни обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и
мотивите на представителя да го сключи.
От показанията на св. И.И. се установява, че през март месец 2013 г.
същия е помолен за съдействие от сина на ищеца-М. да му съдейства за
земеделска програма, като му намери земя, която да бъде минимум 50 дка.
При това двамата се сетили, че Й. М. /баща на М./ има земя именно 50 дка.
Предвид, че изискванията по земеделската програма били земята да не се
4
прехвърля между свързани лица, двамата се уговорили св. И. да придобие от
ищеца Й. процесната земя, след което да я прехвърли на сина на ищеца-М.. За
тази цел Н. С. е следвало да се снабди с всички нужни документи, за да се
осъществи замислената продажба. Свидетелят заявява, че август месец 2013 г.
научил от Й., че земята е продадена на други лица, като това не е било
сделката, която се уговорили да направят. Твърди, че не е следвало да се
прави пазарна сделка и никога не е имало уговорка да се продава тази земя на
други лица.
Видно от тези показания ответницата Н. /въззивник пред настоящата
инстанция/ е упълномощена с основна цел да се снабди с нужните документи,
за да бъде осъществена продажба между собственика на имота и лицето И.И.,
с оглед включването на сина на ищеца в земеделска програма. По делото,
обаче, е установено, че процесния имот е продаден на различно лице, от
първоначално уговореното. Не е спорен факта, че сделката е организирана от
трето лице- Р. Ц.. Твърденията във въззивната жалба, че ищецът Й. сам е
намерил посредника Ц. и лично е уговорил цената не намират опора в
доказателствата по делото. От дадените по реда на чл.176 от ГПК обяснения
на страните се установява единствено, че сделката е била организирана от
лицето Цифудина, но не и че ищецът се е договарял с нея. Също така, няма
данни по делото ищецът сам да е определил цената за процесната сделка.
Твърденията на ответницата Н., че не се познава и не е виждала
ответника М. преди сделката са ирелевантни в случая. По делото е
установено, че Н. е запозната с пазара на земеделска земя, тъй като
семейството й се занимава със земеделие. Още повече, през 2013 г. е работила
във фирмата на своя баща като технически сътрудник, а понастоящем работи
като изпълнителен директор и търговски представител в същата фирма. Тези
факти се установяват от дадените от нея обяснения по реда на чл.176 от ГПК.
От назначената и приетата по делото съдебно-техническа оценителна
експертиза се установява, че през май месец 2013 г. реалната пазарна цена за
декар земеделска земя със сходни на процесната нива характеристики е 652
лева. Предвид това реалната пазарна цена на имота /нива от 15.852 дка, в
землището на гр. */ е била 9907,50 лева. Експертизата е обективна и
компетентно изготвена, поради което следва да се кредитира.
От така установените факти, се стига до извода, че процесния имот е
5
продаден на повече от четири пъти по-ниска цена, от реалната пазарна цена.
При сделка, която значително се отклонява от пазарните условия и накърнява
интереса на представлявания за сметка на интереса на другата страна по
сделката, става очевидно знанието на ответника М. или поне невъзможността
той да не знае за увреждането, което в случая е достатъчно за да се стигне до
извод, че е налице и субективния елемент – и двете страни са действали
недобросъвестно и са осъзнавали, че сключеният договор обективно ще
увреди представлявания Й.. Дали страните са се познавали преди сделката в
случая е без значение. Те са съзнавали, че продажната цена е драстично
занижена от реалната пазарна цена. Факта, че в пълномощното ответницата С.
е упълномощена да продаде имота „при цена и условия каквито договори“ не
освобождава същата от задължението да действа добросъвестно и с грижата
на добър стопанин. При това положение е следвало да продаде имота поне на
средна пазарна цена, което в случая не е сторено. Горното се подкрепя и от
представената пред първоинстанционния съд „Декларация“ от ответника М.,
от която е видно, че страните по сделката са извършили последната с цел
увреждане на собственика поради занижаване на продажната цена. Макар и
впоследствие М. да твърди, че тази декларация не следва да се взема под
внимание, то съдът следа да я цени с оглед останалите доказателства по
делото. Съвкупната преценка на доказателствения материал води, че и двете
страни са осъзнавали, че процесната сделка обективно уврежда
представлявания. При тази занижена цена страните по сделката не са могли да
не знаят за увреждането, още повече като се има предвид, че ответницата С.
участва в бизнес със земеделска земя и разполага със специални знания.
Както се спомена по-горе последната е следвало да действа с грижата на
добър стопанин, респ. в случая не е следвало да подписва сделка, която
очевидно ще наруши интересите на представлявания от нея, предвид силно
занижената продажна цена.
Гореизложеното води до извода, че правилно първоинстанционният съд
е уважил искът по чл.40 от ЗЗД, до какъвто извод стига и настоящата
инстанция, поради което решението на ЛРС следва да бъде потвърдено като
правилно. Поради уважаване на главния иск по чл.40 от ЗЗД съдът не следва
да се произнася по евентуално предявените искове.
Предвид, че няма нарочно искане за присъждане на разноски, такива
съдът не може служебно да присъди на въззиваемата страна, с оглед изхода
6
на делото.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА като правилно Решение № 260061 от 12.05.2022 г.
по гр. д. № 1782/2018 г. по описа на Районен съд – Лом.
Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от
връчването му.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7