Р Е Ш Е Н И Е
№456/7.2.2019г.
гр.
Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ районен СЪД, гражданско ОТДЕЛЕНИЕ, ХХІ състав, в публично заседание на единадесети януари, през две хиляди и деветнадесета година,
проведено в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: МИХАИЛ МИХАЙЛОВ
при участието секретаря Даяна Петрова, като разгледа докладваното от съдия Михайлов гр. дело № 550 по описа на Варненски районен съд за 2018г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Съдът е сезиран с искова молба от
**********, с адрес: гр. Варна, ул.
„********“ 1, БУЛСТАТ ******** срещу „Д.” ЕООД, **********, със седалище и адрес на управление *** за приемане за установено в отношенията между страните,
че ответното дружество дължи на ищеца сумата от 20 710.00 лева /двадесет хиляди седемстотин и десет лева/, представляваща обезщетение за ползване на имот след прекратяване на договор за наем
№ 84/30.05.2016 год., прекратен
считано от 10.02.2017 г., за м. 05.2017 год. и м. 06.2017 год., за която сума
са издадени фактури №№ 13064/15.05.2017 год. и 13120/01.06.2017 год., за която сума е издадена
заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК № 9408/14.11.2017г.,
постановена по ч.гр. дело № 17272/2017г. на ВРС, на осн. чл. 422 ГПК вр. чл.
236, ал.2 ЗЗД.
В
ИМ се излагат твърдения, че между страните е валидно възникнало наемно
правоотношение, оформено в договор за наем №84/30.05.2016г., по силата на което
ищецът в качеството му на наемодател е отдал под наем на ответника в качеството
му на наемател недвижим имот находящ се в гр. Варна, ул. ***, представляващ
студентско общежитие бл.№15 с прилежаща кафе -сладкарница с обща РЗП 10302
кв.м., за срок от 10 години. Посочва, че на 31.05.2016г. е предадено
фактическото държание на обекта от наемодателя на наемателя. Твърди, че
ответното дружество не е изпълнило задължението си по договора да заплаща
дължимата наемна цена и режийни разходи, като въпреки отправяне на покана за
изпълнение, такова не е последвало, поради което след изтичане срока за
доброволно изпълнение, договорът за наем бил развален, считано от 10.02.2017г.
Твърди, че след прекратяване на наемното правоотношение ответното дружество не
е освободило имота, поради което и на осн. чл.80, ал.1 и ал.2 ЗДС със заповед
на Областния управител на Област Варна имота е иззет от ответника.
За
периода след прекратяване на договора за наем и в частност за периода от
01.05.2017г. до 30.06.2017г. претендира заплащане на сумата от общо 20710 лева,
съставляваща обезщетение за ползване на имота от ответника за месеците май
2017г. и юни 2017г.
Държавата,
представлявана от *** * ** * * ** , в
качеството си на съищец поддържа предявения иск.
В
срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответника. В отговора се
излагат възражения за липса на активна процесуална легитимация на ищеца, като
се посочва, че имота е държавна собственост, поради което ищеца не притежава
материални права досежно същия. В условията на евентуалност намира предявения
иск за неоснователен. Не оспорва, че между страните е възникнало валидно
облигационно правоотношение по договор за наем №84/30.05.2016г. по отношение на
процесния имот в гр. Варна, за процесния период.
След
сключване на договора ответното дружество констатирало, че имота не е годен за
ползване съобразно уговореното предназначение, били установени недостатъци,
които не били известни на ответника при сключване на договора за наем. За
състоянието на имота наемодателя – ищец в производството по делото бил
уведомен, но последния не предприел активни действия по отстраняването им.
Поради пасивното поведение на ищеца, ответното дружество в периода от сключване
на договора за наем до месец август на 2017г. осъществило дейност по ремонт в
имота, за което сторило разходи в общ размер от 150000 лева, подробно описани
по вид и стойност в отговора на исковата молба.
Съдът, след съвкупна
преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно
убеждение, приема за установено следното от фактическа страна:
Представен е по делото Акта
за частна държавна собственост №1172/03.06.1998г., от който се установява, че
имота студентско общежитие бл. 15 е частна държавна
собственост, който имот на основание заповед №1350/10.12.1998г. на Областния управител
на област Варна е предоставен за ползване на ищеца.
С договор за
наем № 84/30.05.2016г., **********предоставя на **********за срок от 10 години
ползването на студентско общежитие бл. 15 с прилежаща кафе – сладкарница,
находящо се в гр. Варна, ул.”***” с обща площ 10 302 кв.м. срещу
задължение на наемателя да заплаща месечно възнаграждение в размер на
10 355 лв. до 15 – то число на месеца, за който се отнася, считано от
датата на въвеждането на обекта в експлоатация, но не по-късно от началото на
учебната 2016/2017г. В договорът страните са уговорили, че обектът следва да
бъде предаден на наемателя в деня на подписване на този договор, за което
обстоятелство на осн. чл. 2, ал.2 от договора се съставя приемно-предавателен
протокол.
Въз основа на приемо
–предавателен протокол от 31.05.2016г. **********предоставя държанието обекта
предмет на договор №84/30.05.2016г. на „*** – 371” ЕООД. За ответника подписът
е положен от Д. Добрев.
Ангажирано по делото е
удостоверение за идентичност на имената издадено от Община Варна, от което се
установява, че *** Николов Петров /представляващ и управлващ ответното
дружество/ и Добромир Николов Добрев са едно и също лице.
С нотариална покана рег. № 2615,
том1, акт 101 по описа на нотариус №116 Людмила Гонова с район на действие ВРС,
ищецът е довел до знанието на ответното дружество, че считано от 06.02.2017г.
договорът за наем е развален. Поканата съобразно посоченото удостоверяване е
връчена лично на 13.04.2017г. на управляващия и представляващ ответното
дружедтво. С тази покана ответникът е поканен на 26.04.2017г. да се яви в кантораната на нотариус Гонова,
като следва да предаде ключовете на процесния обект - предмет на договора за
наем. Указани са и задълженията на наемателя в размер на незаплатен месечен
наем, лихви и режийни разноски.
От констативен протокол от
27.04.2017г., рег. № 3083, т.1, акт.125 по описа на нотариус № 116 Людмила
Гонова с район на действие ВРС, се установява, че на посочената в нотариалната
покана дата не се е явил представител на ответника за да извърши действията, за
които е бил поканен.
Със заповед
№РД-17-7706-233/13.07.2017г. на Областния упправител на Област Варна е иззет от
ответника недвижим имот представляващ студентско общежитие - бл. 15 с прилежаща
кафе – сладкарница, находящо се в гр. Варна, ул.”***” с обща площ 10 302
кв.м., на осн. чл. 80, ал.1 и ал.2 ЗДС.
По делото е представено
заключение по съдебно – оценителна експертиза на в.л. П. П., от която се
установява, че общата средномесечна пазарна наемна цена на студентско общежитие
бл. 15 с прилежаща кафе – сладкарница, находящо се в гр. Варна, ул.”***” с обща
площ 10 302 кв.м. за процесния период от 01.05.2017г. до 30.06.2017г.
възлиза на 35175 лева.
Въз основа на договор от
15.07.2016г. ответникът възлага на „Коско Строй” ЕООД да осъжестви
строително-монтажни работи в обект
студентско общежитие бл. 15, находящо се в гр. Варна, ул.”***”, който обект
възложителя държи въз основа на договор за наем №84/30.05.2016г. С договор от
22.07.2016г. ответникът възлага СМР по същия обект на ЕТ „Мира 2000 – Петя Явашева”, като отново в договора се посочва, че възложителя
държи процесния обект въз основа на договор за наем №84/30.05.2016г.
С договор за наем 01.07.2017г.
ответното дружество преотдава под наем на „Проект Форте” ООД обособен обект от
общия обект предмет на договора за наем № 84/30.05.2016г., представляващ
„панорамен ресторант”. В договорът е уговорено, че при подписване на договора
ответното дружество предава държанието на обособения обект на наемателя в
състояние съобразно Приложение №1.
Представено е уведомление от
29.08.2017г. от наемателя „Проект Форте” ООД до ответното дружество, с което
последното бива уведомено, че считано от 29.08.2017г. наемателя няма достъп до
обект, който е предмет на договор за наем от 07.2017г., сключен между страните.
При тази установеност
на фактите, съдът възприе следните правни изводи:
Съобразно разпоредбата на чл.236, ал.2 ЗЗД, ако
наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето на наемодателя, той
дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от
прекратения наемен договор.В процесния случай между страните не е спорно,
поради което е прието за безспорно установено и ненуждаещо се от доказване, че
на 30.05.2016г. между Технически университет - Варна и ответното дружество „Д.“
ЕООД е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за наем с
предмет обект представляващ студентско общежитие бл. 15 с прилежаща кафе
– сладкарница, находящ се в гр. Варна, ул.”***” с обща площ 10 302 кв.м.
срещу задължение на наемателя да заплаща месечно възнаграждение в размер на
10 355 лв. От представените по делото писмени доказателства и в частност
нотариална покана рег. № 2615, том1, акт 101 по описа на нотариус № 116 Людмила
Гонова с район на действие ВРС, съдът приема, че надлежно ищецът в качеството
му на наемодател е довел до знанието на управляващия и представляващ ответника
в качеството му на наемател, че договорът за наем считано от 06.02.2017г. е
развален. С тази покана е отправено и искане на ищеца за предаване държанието
на имота, което следва да бъде тълкувано като волеизявление за противопоставяне
държанието на отдадената под наем вещ от страна на наемателя. Липсват по делото
доказателства, от които да бъде направен извод, че вследствие поканата
отправена от наемодателя, наемателят е предал държанието на наетата вещ. От удостовереното
в констативен протокол от 27.04.2017г., рег. № 3083, т.1, акт.125 по описа на
нотариус № 116 Людмила Гонова с район на действие ВРС, се установява, че на
посочената в нотариалната покана дата не се е явил представител на ответника за
да извърши действията, за които е бил поканен, а т.е. да предаде държанието
върху имота. За това, че имота не е предаден от наемателя говори и
осъществената впоследствие процедура по чл.80, ал.1 и ал.2 ЗДС, съобразно която
с индивидуален администрантивен акт на Областния управител на Област Варна от
13.07.2017г. обектът е иззет от ответното дружество. При изложените съображения
настоящият съдебен състав приема, че фактическия състав на разпоредбата на чл.
236, ал.2 ЗЗД е изпълнен, като валидно възникналото наемно правоотношение е
надлежно прекратено с достигане волеизявлението на наемодателя до наемателя, като
след прекратяване на последното наемателят не е предал държанието върху
отдадения под наем имот,при което имотът е бил иззет от негово държание по
административен ред. Процесния период се обхваща от момента на прекратяване на
наемното правотоношение по договор №84/30.05.2016г. до изземването на отдадения
имот със заповед на областния управител на Област Варна.
По отношение размера исковата
претенция съдът намира следното:
Когато ползването продължи
въпреки противопоставянето на наемодателя, то наемателя дължи обезщетение в
размер на средния пазарен наем за имота. За установяване размера на последния
бе прието по делото заключение по съдебно – оценителна експертиза на в.л. П. П.,
което се кредитира от съда изцяло като обективно и компетентно дадено, от което
заключение се установява, че общата средномесечна пазарна наемна цена на студентското
общежитие - бл. 15 с прилежаща кафе – сладкарница, находящо се в гр. Варна,
ул.”***” с обща площ 10 302 кв.м. за процесния период от 01.05.2017г. до
30.06.2017г., възлиза на 35175 лева. При така изложеното предявения
установителен иск се явявя доказан както по основание, така и по заявения
размер от 20710 лева.
За пълнота на изложението съдът
намира, че следва да вземе отношение към относимите и приети за разглеждане
възражения на ответното дружество, като посочи, че не се споделят възраженията,
че ищецът не е активно процесуално легитимиран да предяви иск, доколкото имота
е държавна собственост.
Няма в действителност спор, че
обекта предмет на договора за наем от 30.05.2016г. е държавна собственост. От
представения по делото акт за частна държавна собственост се установява, че студентско
общежитие бл.№15 е частна държавна
собственост, който имот е предоставен за управление на държавно висше учебно
заведение. Предоставянето за управление включва и възможността учреждението, на
което този имот е предоставен да го отдава под наем, като форма на стопанисване
на недвижимия имот. В тази хипотеза страни по договора за наем ще бъдат
учреждението в чието управление имота е възложен от държавата и насрещната
страна – наемател, последния определен при условията на проведена нарочна
процедура по отдаване под наем.
От една страна следва да бъде
разграничено обезщетението, което се дължи в хипотезата на продъжаващо ползване
на обекта след прекратяване на договора за наем с оглед противопоставяне на
наемодателя – чл.236, ал.2 ЗЗД, от обезщетението за неоснователно обогатяване –
чл.59 ЗЗД, което се дължи на извъндоговорно основание и което не е предмет на
настоящия спор. От друга страна, обаче общото и в двете хипотези е, че предмет
на исковата претенция е обезщетение, а не изискуеми по силата на договор
месечни наемни вноски, относно отдадения под наем, предоставен на държавно
висше учебно заведение имот частна държавна собственост. Това, че обезщетението
по реда на чл. 236, ал.2 ЗЗД се определя от размера на средно пазарната наемна
цена, не променя неговия характер на вземане, което се дължи на наемодателя за това
да го обезщети, че за период от време същия е възпрепятстван да ползва имота
си, респ. да го отдаде под наем на друг наемател, от което да реализира доход.
Настоящия съдебен състав на първоинстанционния районен съд приема, че доколкото
е сезиран с иск за заплащане на обезщетение, то следва да намери приложение
съдебната практика обективирана в Решение № 308/12.12.2014г.,
постановено по гр.дело № 7585/2013г. на ВКС, респ. Определение
№680/16.05.2015г. по гр. дело № 701/2015г. на ВКС, като бъде прието, че с предоставяне управлението на имота, ведомството, което упражнява правото на държавна собственост, се явява процесуален субституент на държавата във формата на процесуална суброгация, който може да брани
това право чрез иск и да претендира
от свое име
последиците от лишаването му от
ползване на имота.
Предвид това, че доколкото производството по делото е образувано по иск на
държавно учреждение, което както вече съдът посочи се
явява процесуален субституент на държавата, то същата
участва в производството по делото в качеството й на съищец.
По отношение на разноските:
В полза на **********следва да
бъдат присъдени разноски в размер на 1873,40 лева, от които 414,20 лева
заплатена държавна такса, 450 лева депозит за съдебно – оценителна експертиза и
1009,20 лева възнаграждение за процесуално представителство в исковото
производство. В полза на страната следва да бъдат присъдени и 1423,40 лева, от
които заплатена държавна такса в размер на 414,20 лева в заповедното производство
и 1009,20 лева възнаграждение за процесуално представителство в заповедното
производство, на осн. чл.78, ал.1 ГПК.
В полза на Държавата,
представлявана от *** * ** * * ** следва да бъдат присъдени разноски в размер на
150 лева, съставляващо определено от съда юрисконсултско възнаграждение за
процесуално представителство, на осн. 25, ал.1 НЗПП.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията
между страните, че „Д.”
ЕООД, **********, със седалище
и адрес на управление *** дължи на **********,
с адрес: гр. Варна, ул. „********“ 1, БУЛСТАТ ********, при участието на Държавата, представлявана от *************************, като съищец сумата от 20 710.00 лева /двадесет хиляди седемстотин и десет/ лева - обезщетение за ползване на имот след прекратяване
на договор за наем № 84/30.05.2016 год., прекратен считано от 10.02.2017 г., за м. 05.2017 год. и м. 06.2017 год., за която
сума са издадени
фактури №№ 13064/15.05.2017 год.
и 13120/01.06.2017 год., за която сума е издадена
заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК № 9408/14.11.2017г.,
постановена по ч.гр. дело № 17272/2017г. на ВРС, на осн. чл. 422 ГПК вр. чл. 236, ал.2 ЗЗД.
Осъжда „Д.” ЕООД, **********, със седалище и адрес на управление *** да
заплати на **********, с адрес:
гр. Варна, ул. „********“ 1, БУЛСТАТ ******** сумата от 1873,40 (хиляда осемстотин седемдесет и три лева и 40 ст.) лева, от
които 414,20 лева заплатена държавна такса, 450 лева депозит за съдебно –
оценителна експертиза и 1009,20 лева възнаграждение за процесуално представителство
в исковото производство, както
и сумата от 1423,40 (хиляда четиристотин
двадесет и три лева и 40 ст.) лева, от които заплатена държавна такса в
размер на 414,20 лева в заповедното производство и 1009,20 лева възнаграждение
за процесуално представителство в заповедното производство, на осн. чл.78, ал.1 ГПК.
Осъжда „Д.” ЕООД, **********, със седалище и адрес на управление *** да заплати на Държавата,
представлявана от ************************* сумата от 150
(сто и петдесет) лева, съставляващо определено от съда юрисконсултско
възнаграждение за процесуално представителство, на осн. 25, ал.1 НЗПП.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :