№ 182
гр. Плевен, 12.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, ІV ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на дванадесети април през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:ЦВЕТЕЛИНА М. ЯНКУЛОВА-
СТОЯНОВА
Членове:РЕНИ В. ГЕОРГИЕВА
ЕМИЛИЯ АТ. КУНЧЕВА
при участието на секретаря а. Г. П.
като разгледа докладваното от ЦВЕТЕЛИНА М. ЯНКУЛОВА-СТОЯНОВА
Въззивно гражданско дело № 20224400500100 по описа за 2022 година
Въззивно гражданско производство по реда на чл. 258 и сл. от
ГПК.
Делото е образувано на основание въззивна жалба, регистрирана с Вх.
№25477/23.12.2021г. по регистъра на РС-Плевен,подадена от Р. Т. ЕНЧ., ЕГН-**********,
с адрес в гр.П., ул.“П.“№20 – ищец в първоинстанционното производство по гр.д.
№2326/2021г. по описа на Плевенски районен съд, Гражданско отделение, чрез
пълномощника адв. Н.Я. от АК- Плевен, срещу постановеното по делото от ІV-ти гр.с-в
съдебно Решение №1372/02.12.2021г.
Нередовностите, констатирани от въззивния съд с Определение
№214/15.02.2022г., са отстранени с „Уточнителна молба към въззивната жалба“,
регистрирана с Вх.№1862/23.02.2022г.,подадена от пълномощника на ищеца.
В поправената въззивна жалба се твърди, че обжалваното решение е
изцяло неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушаване на
съдопроизводствените правила и необоснованост. Прави се искане да бъде отменено и
вместо него постановено друго, с което да бъдат уважени предявените от настоящия
жалбоподател обективно съединени искове с правно основание по чл.28,ал.1 от ЗЗД ( за
унищожаване на предварителен договор, сключен между страните) и по чл.34 от ЗЗД ( за
връщане на покупната цена, заплатена по предварителния договор), а предявеният от
1
насрещната страна иск с правно основание чл.19,ал.3 от ЗЗД ( за обявяване на същия
предварителен договор за окончателен) – да бъде отхвърлен. Излагат се подробни
съображения за неправилност на обжалваното решение.
Ответниците по въззивната жалба ЦВ. Н. АЛ., ЕГН-********** и В.
АЛ. АЛ., ЕГН-********** и двамата с постоянен адрес в гр.П., ул.“Д.Ч.“№*,ет.*,ап.*,,чрез
процесуалния представител адв. Т.Д. от АК-Плевен, са подали отговор на въззивната жалба,
в която са изразили становище за нейната неоснователност и предлагат съдът да потвърди
обжалваното решение.
Страните не са заявили доказателствени искания.
Плевенският окръжен съд, Гражданско отделение, ІV-ти възз.гр.с-в,
като провери обжалваното решение с оглед изложените оплаквания във въззивната жалба ,
обсъди събраните доказателства, съобрази закона и относимата съдебна практика, приема
следното:
Въззивната жалба, регистрирана с Вх.№22930/29.11.2021г. по
регистъра на РС-Плевен, подадена от Р. Т. ЕНЧ., ЕГН-**********, с адрес в гр.П.,
ул.“П.“№20 – ищец в първоинстанционното производство по гр.д.№2326/2021г. по
описа на Плевенски районен съд, Гражданско отделение, чрез пълномощника адв.
Н.Я. от АК- Плевен, срещу постановеното по делото от ІV-ти гр.с-в съдебно Решение
№1372/02.12.2021г. е подадена в срок, срещу съдебен акт, подлежащ на обжалване, от
надлежна страна, при наличие на правен интерес, поради което е процесуално
ДОПУСТИМА и следва да бъде разгледана по същество.
Разгледана по същество е НЕОСНОВАТЕЛНА.
Първоначално, пред Плевенски районен съд са били образувани два
броя граждански дела, както следва:
Гражданско дело №2326/2021г. по описа на ПлРС, Гражданско
отделение, образувано на основание искова молба, чрез която ищците ЦВ. Н. АЛ., ЕГН-
********** и В. АЛ. АЛ., ЕГН-********** и двамата с постоянен адрес в гр.П.,
ул.“Д.Ч.“№*,ет.*,ап.*,,чрез процесуалния представител адв. Т.Д. от АК-Плевен, със съдебен
адрес в гр.Плевен, ул.“Д.Константинов“№23а,офис 7, са предявили срещу ответника Р. Т.
ЕНЧ., ЕГН-**********, с адрес в гр.П., ул.“П.“№20, иск с правно основание чл.19,а3 от
ЗЗД – за обявяване за окончателен, сключен между страните предварителен договор за
продажба на недвижим имот, находящ се в с.***, Община-Плевен;
Гражданско дело № 2438/2021г. по описа на ПлРС, Гражданско
отделение, образувано на основание искова молба, чрез която са обективно съединени иск
по чл.28,ал.1 от ЗЗД ( за унищожаване на предварителен договор за продажба на недвижим
имот) и иск по чл.34 от ЗЗД ( за връщане на покупната цена от 11000лв., заплатена по
предварителния договор), предявени от ищеца Р. Т. ЕНЧ., ЕГН-**********, с адрес в гр.П.,
ул.“П.“№20 – ищец в първоинстанционното производство по гр.д.№2326/2021г. по описа на
Плевенски районен съд, Гражданско отделение, чрез пълномощника адв. Н.Я. от АК-
2
Плевен, със съдебен адрес в гр.П., ул.“Б.Б.“№5,ет.3, офис 22, против ответниците ЦВ. Н.
АЛ., ЕГН-********** и В. АЛ. АЛ., ЕГН-********** и двамата с постоянен адрес в гр.П.,
ул.“Д.Ч.“№*,ет.*,ап.*,.
С Определение № 2022/26.07.2021г, постановено по гр.д.№2326/2022г.,
Плевенският районен съд, ІV-ти гр.с-в в изпълнение указанията на друг въззивен състав на
Плевенски окръжен съд, Гражданско отделение, дадени с Определение №968/12.07.2021г.
по приложеното възз.ч.гр.д.№533/2021г., е съединил на основание чл.213 от ГПК гр.д.
№2326/2021г. и гр.д.№2438/2021г. за разглеждане в едно производство, което да продължи
под номера на по-рано образуваното дело – гр.д.№2326/2021г.
В исковата молба, подадена от ЦВ. Н. АЛ., ЕГН-********** и В.
АЛ. АЛ., ЕГН-**********, чрез процесуалния представител адв. Т.Д. от АК-Плевен, се
твърди следното:
Ищците Ц.А. и В.А., които са съпрузи, по време на брака си
придобили чрез покупко-продажба в режим на СИО собствеността върху следните
недвижими имоти, отразени в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти
№182,т.ІV, рег.№8517, дело №233 от 2018г. на нотариус С. И., рег.№516 на Нотариалната
камара с район на действие РС-Плевен, а именно: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ V-
412 в кв.10а по плана на с.***, Община-Плевен, целият с площ 1030 кв.м., незастроен и
УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ ХІ-77 в кв.17 по плана на с.***, Община-Плевен,
целият с площ 1010 кв.м. по скица, а по документ за собственост с площ от 1015 кв.м. с
неуредени смети от към уличната регулация, незастроен.
През 2020 година ищците решили да продадат горните имоти, като
синът им публикувал обява в сайт за продажби „Имот BG“. Ответникът Р. Т. ЕНЧ. се
свързал с него, проявил интерес към имотите, направил няколко огледа на същите, а от
страна на продавачите му били предоставени скици, издадени от Община-Плевен. След
извършените огледи и проведени разговори между страните, на 05.01.2021 г. бил сключен
между тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти с нотариална
заверка на подписите с Рег.№75 на нотариус С. И. с район на действие РС-Плевен, рег.№516
на Нотариалната камара, по силата на който съдоговорителите се споразумели ищците да
прехвърлят на ответника чрез покупко-продажба правото на собственост върху собствените
си недвижими имоти за сумата от 11 000лв., платима по банковата сметка на първия от
ищците, със съгласието на втория ищец, по следния начин и срок: капаро (задатък) в размер
на 2 000 лева в деня на подписването на предварителния договор - 05.01.2021 г. и остатъкът
от продажната цена в размер на 9 000 лева - в деня на прехвърляне на правото на
собственост с нотариален акт. В т.3 от предварителния договор, ищците се задължили да
прехвърлят собствеността върху описаните недвижими имоти в срок до 28.02.2021 г. В
изпълнение на уговореното ищците и ответникът се явили на 24.02.2021г. в кантората на
нотариус С. И. в гр.П. за сключване на окончателен договор за прехвърляне правото на
собственост с нотариален акт, за което като продавачи от страна на ищците били
представени всички необходими документи (документ за собственост, удостоверение за
3
данъчна оценка, декларации, скици на имотите и проект на нотариален акт). По необясними
за всички участници в нотариалното производство причини, при подписването на
нотариалния акт ответникът напуснал кантората с обяснение, че било необходимо да
проведе телефонен разговор и не се върнал обратно, за да подпише нотариалния акт,
въпреки че в същия ден в нотариалната кантора, преди подписването на нотариалния акт,
изплатил на ищците в брой остатъка от продажната цена на имотите в размер на 9 000 лева
без да изрази някакви забележки и претенции по повод сключването на окончателния
договор.
С нотариална покана, връчена на ответника на 24.03.2021г., ищците го
поканили да се яви в кантората на нотариус С. И. в гр.П., ул.“К.М.“№13, на 0.04.2021г. в
11.00 часа за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижимите
имоти, като го предупредили, че при неявяването му ще упражнят правата си по чл. 19, ал. 3
от ЗЗД за обявяване на окончателен по съдебен ред на сключения предварителен договор.
На указаната дата страните по предварителния договор се явили в 11.00 часа в нотариалната
кантора и отново след изчитането на нотариалния акт ответникът отказал да го подпише. За
явяването на страните по сделката бил съставен констативен протокол по реда на чл.593 от
ГПК, , акт №87,т.ІІ, рег.№2626 от 2021г.
Петитумът на ИМ е съдът да постанови решение, с което процесния
предварителен договор да бъде обявен за окончателен.
Към исковата молба са приложени писмени доказателства, описани в
същата.
Ответникът Р. Т. ЕНЧ., чрез пълномощника адв. Н.Я. от АК.-
Плевен, в срока по чл.131 от ГПК е подал ОТГОВОР на исковата молба, в която е
изразил становище за допустимост, но неоснователност на предявения иск.
Същият признава изложените в исковата молба факти и обстоятелства
за сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на описаните
недвижими имоти, находящи се в с.***, Община-Плевен, както и явяването на 24.02.2021
год. в кантората на нотариус С. И. в гр.П. за сключване на окончателен договор за
прехвърляне на правото на собственост с нотариален акт.
Излагат се следните твърдения и възражения: При изчитане на
проекто-нотариалния акт купувачът по предварителния договор разбрал, че и в двата имота
имало сгради, които не били премахнати. Видял и скиците на имотите, представени пред
нотариуса, подготвени за сделката, от които установил, че УПИ V-412 бил застроен и в него
се намирала една сграда в южната част и втора жилищна сграда, находяща се в северната
част на имота, като по-голямата част от тази сграда попадала в съседния имот VІ-412, а
УПИХІ-.11 също бил застроен, като в южната му част била разположена сграда. Тогава
ответника помолил да се обади по телефона и веднага се свързал с трето за спора лице
Георги Петров Дойчев, който огледал имотите и го уведомил, че постройките били
съществуващи и в този момент.Това накарало купувача по предварителния договор да
откаже да положи подписа си в нотариалния акт. Той считал, че бил сключил
4
предварителен договор за закупуване на незастроени недвижими имоти и държал да сключи
окончателен такъв, именно за незастроените имоти, съгласно постигнатите предварителни
договорености. За него не се пораждало от предварителния договор задължение да закупи
застроени имоти, още повече с находящи се в тях сгради, част от които попадали в съседен
имот и щели да представляват тежест за него. Ответникът предложил на продавачите да
развалят договора и да му върнат дадената от него сума, но те отказали. В констативния
протокол съставен по реда на чл.593 от ГПК, от нотариус С. И., по повод нотариална покана
за сключване на окончателен договор, отправена от продавачите, ответникът изрично бил
посочил, че съществуващите сгради представлявали тежест за него. Навеждат се доводи, че
предмет на процесния предварителен договор били два незастроени урегулирани поземлени
имоти, които били идентифицирани и индивидуализирани по начин, който точно изразявал
волята на страните за разпореждане с тях. Видът на имота /застроен или незастроен/ бил от
кръга на съществените условия на окончателния договор по смисъла на чл.19, ал.2 от ЗЗД,
като била недопустима промяна на съдържанието му при изповядване на сделката пред
нотариус. Тъй като. предварителният договор не установявал същественото съдържание на
окончателния договор, съдът не можел с решение да замести окончателния договор.
При изложеното, ответникът счита, че била налице грешка в предмета
на сключения предварителен договор, която се отнасяла до съществени качества на същия,
поради което предявил иск правно основание чл.28, ал.1 ЗЗД и чл.34 ЗЗД, претендирайки
унищожаване на предварителния договор, поради грешка в предмета, които са предмет на
гр.д.№2438/2021г. по описа на ПлРС.
В исковата молба, подадена от Р. Т. ЕНЧ., ЕГН-**********, чрез
адв. Н.Я. от АК-Плевен, се твърди следното:
На 05.01.2021 год. между страните по делото бил сключен процесния
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти с нотариална заверка на
подписите на страните. Съгласно т.1 от договора продавачите се задължили да прехвърлят
правото на собственост върху описани недвижими имоти, придобити в режим на СИО.
Постигнали съгласие за продажна цена в размер на 11 000лв. и срок за сключване на
окончателен договор до 28.02.2021 год.
Купувачът изпълнил поетото при подписване на предварителния
договор задължение за плащане на 2 000 лв. капаро, превеждайки сумата по банковата
сметка на ответницата Ц.А.. На 24.02. 2021 год. страните се явили при нотариус С. И., рег.
№516 на Нотариалната камара с район на действие РС-Плевен, за сключване на
окончателен договор, като непосредствено преди влизане при нотариуса ищецът платил на
продавачите разликата от цената в размер на 9000 лв. При прочитане на проекто-
нотариалния акт от нотариуса, купувачът разбрал, че и в двата имота имало сгради. Видял и
скиците на имотите, подготвени за сделката, от които установил, че УПИ V-412 бил
застроен и в него се намирала една сграда в южната част и втора жилищна сграда, находяща
се в северната част на имота, като по-голямата част от тази сграда попадала в съседния имот
VІ-412, също бил застроен, като в южната му част била разположена сграда. Това
5
окончателно убедило купувача да откаже да положи подписа си в нотариалния акт, т.к. бил
сключил предварителен договор за закупуване на незастроени недвижими имоти и държал
да сключи окончателен такъв, именно за незастроени имоти, съгласно постигнатите
предварителни договорености. Счита, че за него не било налице задължение да закупи
застроени имоти, още повече с находящи се в тях сгради, част от които попадали в съседен
имот. Предложил на продавачите да му върнат дадената от него сума от 9000лв., като
задържат капарото от 2 000лв., но те отказали. Изрично посочил при съставяне на
констативния протокол по реда на чл.593 от ГПК, съставен от нотариус Сл. И., че
съществуващите сгради представлявали тежест за него.Предмет на процесния
предварителен договор били два незастроени урегулирани поземлени имота, които били
идентифицирани и индивидуализирани по начин, който точно изразявал волята на страните
за разпореждане с тях. Видът на имота /застроен или незастроен/ бил от кръга на
съществените условия на окончателния договор по смисъла на чл.19, ал.2 от ЗЗД, като била
недопустима промяна на съдържанието му при изповядване на сделката пред
нотариус.Налице е грешка в предмета на процесния предварителен договор, която се
отнасяла до съществени качества на същия.
Петитумът на ИМ е съдът да се произнесе решение, с което да
постанови унищожаване на процесния предварителен договор, поради грешка в предмета и
ответниците да бъдат осъдени да върнат на ищеца платената от него цена по процесния
предварителен договор в размерна 11 000 лв., ведно със законната лихва, считано от дата на
завеждане на делото до окончателното изплащане.
Към исковата молба са приложени п исмени доказателства.
Ответниците Ц.А. и В.А., чрез процесуалния представител адв. Т.Д.
от АК-Плевен, в срока по чл.131 от ГПК са подали ОТГОВОР на исковата молба, с
който са оспорили предявените искове.
Излагат следните твърдения: В обявата за продажба имотите са
описани съобразно характеристиките им - местонахождение, площ, предназначение,
придружени с разпечатка от кадастралната карта на имотите от официалния сайт КАИС
при АГКК.Ищецът е огледал имотите на място в с.***, включително и самостоятелно,
запознал се с предоставените му скици, издадени от Община-Плевен през 2018 г, които
били идентични с цитираните от ищеца скици от 24.02.2021 г. на СГКК-Плевен и
информацията за имотите в официалния сайт КАИС при АГКК.От самото начало ищецът
бил наясно, че двата имота били незастроени и като такива се продавали, но в тях имало
останки от съборени сгради, две от които били заличени в кадастралните планове, за което
било издадено удостоверение от Община-Плевен, както и че това не променяло статута им
на незастроени имоти. Инвестиционните намерения на купувача били да изгради
фотоволтаични системи и единственото му изискване към продавачите било да открият
партиди за двата имота в ЧЕЗ и да бъде прекарано електричество за тяхното осветяване и
охрана, което те изпълнили. При сключването на процесния предварителен договор ищецът
бил наясно със съществените характеристиките на двата имота - площ, предназначение, вид
6
и т.н, през цялото време бил категоричен в намерението си да закупи именно тези имоти,
знаел, че били незастроени, макар в тях да имало следи от разрушени постройки, които били
отразени на скиците, по отношение на които нямал претенции, подписал предварителния
договор, явил се е на уговорената дата за изповядване на сделката и без колебания изплатил
напълно продажната цена на имотите.
В първоинстанционното производство са събрани писмени и
гласни доказателства, представени от спорещите страни.
Плевенският районен съд, Гражданско отделение, ІV-ти гр. с-в сее
произнесъл с обжалваното съдебно РЕШЕНИЕ № 1372/02.12.2021г., с което е
постановил следното:
ОТХВЪРЛИЛ е предявеният от Р. Т. ЕНЧ. против ЦВ. Н. АЛ. и В. АЛ.
АЛ., ИСК с правно основание чл.28, ал.1 от ЗЗД за унищожаване на сключен между
страните Предварителен договор за покупко-продажба от 05.01.2021г. с нотариална заверка
на подписите,рег.№75 на нотариус С. И. с район на действие РС-Плевен,
НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛИЛ е предявеният от Р. Т. ЕНЧ. против ЦВ. Н. АЛ. и В. АЛ.
АЛ., ИСК с правно основание чл.34 от ЗЗД за осъждане на ответниците да възстановят на
ищеца сумата от 11 000лв., представляваща платена продажна цена по Предварителен
договор за покупко-продажба от 05.01.2021г., като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОБЯВЯВИЛ е ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл.19, ал. 3 от
ЗЗД,Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 05.01.2021
г. между ЦВ. Н. АЛ. и В. АЛ. АЛ. от една страна като продавачи и Р. Т. ЕНЧ.. От друга
страна като купувач, по силата на който ЦВ. Н. АЛ. и В. АЛ. АЛ. продават на Р. Т. ЕНЧ.
следните свои недвижими имоти, находящи се в с.***, Община-Плевен, придобити в режим
на съпружеска имуществена общност: 1. Поземлен имот с идентификатор 37856.501.993 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-22/17.01.2019г.
на изпълнителен директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри, засягащо поземления имот е от 24.02.2021г.; площ: 1030 кв.м.,
трайно предназначение на територията: Урбанизирана;Начин на трайно ползване: Ниско
застрояване (до 10м.), който имот е описан в нот.акт за покупко-продажба на недвижим
имот №182,т.ІV, рег.№8517, дело№533 от 2018г. на нотариус с рег.№516 на Нотариалната
камара като УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ V-412 в кв.10а по плана на с.***, Община-
Плевен, целият с площ 1030 кв.м., незастроен, при граници и съседи: улица, УПИ VІ -412,
улица, УПИ ІV-411 на наследници на И. М. ДЕ. и УПИ ІІІ-411 на наследници на С. М. ДЕ. ,и
2. Поземлен имот с идентификатор 37856.501.1478 по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед РД-18-22/17.01.2019г. на изпълнителен директор на АГКК,
последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления
имот е последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
поземления имот е със Заповед №18-1929/17.02.2021г. на Началник СГКК-Плевен; адрес на
поземления имот: С. ***, ул.“Стара планина“, площ: 1010 кв.м., трайно предназначение на
7
територията: Урбанизирана; Начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до10м.), който
имот е описан в нот.акт за покупко-продажба на недвижим имот№182,т.ІV, рег.№8517,
дело№533 от 2018г. на нотариус с рег.№516 на Нотариалната камара, като УРЕГУЛИРАН
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ ХІ-77 в кв.17 по плана на село ***, Община-Плевен, целият с площ
1010 кв.м., по скица, а по документ за собственост с площ от 1015кв.м. с неуредени смети от
към уличната регулация, незастроен, при граници и съседи: улица, УПИ ХІІ-76 на С. И.
ПЕ.а, УПИ VІІІ-77 на В. ПЕ. Л. и УПИ Х-78 на П. С. П., при продажна цена общо за двата
имота в размер на 11 000лв., която е изплатена изцяло от купувача на продавачите.
ОСЪЖДИЛ е на основание чл.364, ал.1 от ГПК, ЦВ. Н. АЛ. и В. АЛ.
АЛ. ДА ЗАПЛАТЯТ по сметка на Плевенски районен съд сумата от 168,50 лв. – дължимата
такса по чл.8 от Тарифата за нотариални такси към ЗННД.
ОСЪЖДИЛ е Р. Т. ЕНЧ. ДА ЗАПЛАТИ по сметка на Община-Плевен
местен данък за придобиване на недвижимо имущество в размер на 313,50лв.
Разпоредил е ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху описаните по-горе
имоти до заплащане на разноските по прехвърлянето им, на основание чл.364, ал.1 от ГПК.
УКАЗАЛ е на ищците, че в шест месечен срок от влизане в сила на
решението следва да извършат вписване на решението, като след изтичане на този срок
вписването на исковата молба губи действието си.
Разпоредил е ДА НЕ СЕ ИЗДАВА препис от решението, докато не
бъдат представени доказателства за заплащане на разноските по прехвърлянето на имота.
ОСЪЖДИЛ е на основание чл.78, ал.1 от ГПК Р. Т. ЕНЧ. ДА
ЗАПЛАТИ на ЦВ. Н. АЛ. и В. АЛ. АЛ. деловодни разноски в размер на 1 367,16лв.
Плевенският окръжен съд, Гражданско отделение, ІV-ти гр.
въззивен състав приема, че постановеното РЕШЕНИЕ е ВАЛИДНО, ДОПУСТИМО и
ПРАВИЛНО.
Във въззивната жалба не се излагат оплаквания за нищожност и/или
недопустимост на обжалваното решение, а въззивният съд съгласно правомощията по
чл.269 от ГПК, не установи наличието на пороци, които да обуславят нищожност или
недопустимост на съдебния акт.
За да се произнесе относно правилността на обжалваното решение,
съдът съобрази следното:
Първоинстанционният съд е изложил подробни мотиви, съдържащи
правилни фактически и законосъобразни правни изводи, които се споделят напълно от
настоящата инстанция.Затова въззивният съд, при условията на чл.272 от ГПК препраща
към тях, без да счита за необходимо да ги преповтаря в същия вид.
І.Относно обективно съединените искове с правно основание чл.28 от
ЗЗД и чл.34 от ЗЗДС, предявени от настоящия въззивен жалбоподател Р. Т. ЕНЧ. като ищец
против ответниците ( и ответници по въззивната жалба) Ц.А. и В.А.:
8
Безспорни между страните са следните обстоятелства, които се
установяват от неоспорените писмени доказателства и направените признания:
Настоящите въззиваеми Ц.А. и В.А., които са съпрузи, са собственици
в режим на съпружеска имуществена общност (СИО) върху следните два броя недвижими
имоти, придобити чрез покупко-продажба, описани в Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижими имоти №182,т.ІV, рег.№8517, дело №233 от 2018г. на нотариус С. И., рег.
№516 на Нотариалната камара с район на действие РС-Плевен:
- УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ V-412 в кв.10а по плана на
с.***, Община-Плевен, целият с площ 1030 кв.м., незастроен.(. Поземлен имот с
идентификатор 37856.501.993 по кадастралната карта и кадастралните регистри на селото);
- УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ ХІ-77 в кв.17 по плана на с.***,
Община-Плевен, целият с площ 1010 кв.м. по скица, а по документ за собственост с площ от
1015 кв.м. с неуредени смети от към уличната регулация, незастроен.( . Поземлен имот с
идентификатор 37856.501.1478 по кадастралната карта и кадастралните регистри.)
На 05.01.2021г. между ответниците по въззивната жалба като
продавачи и въззивния жалбоподател Р. Т. ЕНЧ. като купувач, е сключен Предварителен
договор за покупко-продажба на горните недвижими имоти при цена от 11000.00лв.
(единадесет хиляди лв.) - общо за двата и срок за сключване на окончателен договор до
28.02.2021г.
Въззивникът Р.Т. като купувач е заплатил на ответниците по
въззивната жалба – Цвета и В.А.и като продавачи, договорената цена по предварителния
договор от 11000.00лв.
Страните по предварителния договор са се явили за сключване на
окончателен в кантората на нотариус С. И., рег.№516 на Нотариалната камара, с район на
действие РС-Плевен, но въззивният жалбоподател Р.Т. е отказал да подпише нотариалния
акт, за което е съставен констативен протокол по реда на чл.593 от ГПК..
В нотариалния акт, с който въззиваемите са придобили имотите, в
скиците, издадени от СГКК-гр.Плевен и в предварителния договор, сключен между
страните, имотите, предмет на сделката, са отразени като незастроени. Фактически в тях се
намират паянтови сгради, които са обозначени в скиците, издадени от Община- Плевен.
Спорни са следните въпроси:Унищожаем ли е сключеният на
05.01.2021г. между страните по делото предварителен договор поради грешка съгласно
чл.28 от ЗЗД и следва ли продавачите по предварителния договор да върнат на купувача по
същия получената покупно-продажба цена от 11000.00лв?
За да се произнесе по спорните въпроси, съдът съобрази следното:
Съгласно чл.27 от ЗЗД унищожаеми са договорите, сключени от
недееспособни или сключени от техен представител без спазване изискванията, установени
за тях, както и договорите, сключени при грешка, измама, заплашване или крайна нужда.
9
Съгласно чл.28,ал.1 от ЗЗД, грешка в предмета е основание за
унищожаване на договора, когато се отнася до съществени качества на същия.Грешка в
лицето е основание за унищожаване, когато е сключен с оглед личността.Съгласно ал.2,
грешката, която се отнася само до пресмятането, не е основание за унищожение, а подлежи
на поправяне.
Следователно, в разпоредбата на чл.27 от ЗЗД е уредена грешката
изобщо като основание за унищожаемост, а в чл.28 ЗЗД се уточняват положения във връзка
с отделни видове грешки – грешка в предмета, грешка в лицето и грешка в пресмятането.
Отделни хипотези на грешки, релевантни за унищожаемост на сделката не са легално
дефинирани, но са определени в правната теория и в съдебната практика. Приема се, че при
грешка, порокът във волята на договарящия се състои в несъответствието между
представата на лицето и действителността, и сключване на сделката под влияние на това
несъответствие.
В процесния случай ищецът( понастоящем въззивник) твърди, че
предварителният договор е сключен при грешка от негова страна,изразяваща се в това, че е
мислил, че купува незастроени имоти, а всъщност те се оказали застроени. Т.е. счита, че е
налице грешка в предмета, която се отнася до съществени качества на същия.
Твърденията му обаче се опровергават от доказателствата, събрани в
хода на съдебното дирене в първа инстанция, а именно: В нотариалния акт, с който
продавачите се легитимират като собственици, имотите са описани като незастроени.
Същите данни са отразени в скиците, издадени от АГКК, а това е видно и от
идентификаторите им. Вярно е, че в двата урегулирани поземлени имоти реално се намират
паянтови постройки, но същите нямат самостоятелен статут на обекти на правото на
собственост, а са постройки, които следват собствеността на земята. Т.е. от юридическа
гледна точка имотите са незастроени, както е отразено и в посочените по-горе документи.
От гласните доказателства се опровергава твърдението на ищеца, че е бил в заблуждение
относно имотите, като е считал, че същите са незастроени, а при явяването при нотариуса за
изповядване на покупко-продажбата е узнал, че са застроени, тъй като разпитаните
свидетели установяват, че същият преди сключването на предварителния договор няколко
пъти е извършвал оглед на имотите, предмет на сделката.
Пред вид на горните обстоятелства, съдът намира,че не е налице
фактическия състав на грешка по смисъла на чл.27 и чл.28 от ЗЗД, тъй като ищецът като
купувач не е бил в заблуждение относно реалното състояние на имотите, предмет на
атакуваната сделка – предварителен договор, сключен между страните за покупко-продажба
на два недвижими имоти в с.***, Община-Плевен.
С оглед изложеното, съдът намира, че е без значение за изхода на
делото дали съществуващите паянтови второстепенни сгради са „тежест“ за купувача, както
се твърди в исковата молба. Преди всичко следва да се посочи, че липсват доказателства за
тежест върху недвижим имот в юридическия смисъл на това понятие. Като правен
термин“тежест върху недвижим имот“ е обобщена дефиниция за чужди вещни права, с
10
които собственикът на имота следва да се съобразява, и в този смисъл те му“тежат“, като
например: право на преминаване, право на строеж, право на ползване, ипотека, възбрана. В
случая няма данни за чужди вещни права върху продавания имот, поради което не може да
се приеме, че същият е изпаднал в грешка относно предмета, купувайки имот с вещни
тежести, за които не е знаел.
Не може да се приеме, че е налице и грешка в пресмятането, която
като юридически факт не е основание за унищожаемост съгласно чл.28,ал.3 от ЗЗД, а
подлежи само на поправяне. В случая въззивникът не твърди, че е заплатил застроен имот.
От доказателствата се установява обратното. -Същият е договорил закупуването на
незастроени имоти, в които се оказва, че се намират постройки, т.е. получил е в
количествено отношение повече отколкото е договорил и заплатил.
Мотивиран от горното и споделяйки изводите на първоинстанционния
съд, настоящият съдебен състав приема, че предявеният от ищеца против ответниците
конститутивен иск с правно основание по чл.28 от ЗЗД във вр. чл.27 от ЗЗД, е неоснователен
и недоказан и следва да бъде отхвърлен, както правилно е приел и РС в обжалваното
решение.
Евентуална грешка на купувача относно мотивацията за сделката
и/или очаквана икономическа изгода, не може да бъде основание за унищожаемост
съгласно закона (ЗЗД), правната доктрина и практиката на ВКС.
Като последица от отхвърлянето на иска за унищожаване на
предварителния договор с правно основание чл.28 от ЗЗД, следва да бъде отхвърлен и
съединения с него осъдителен иск с правно основание чл.34 от ЗЗД за връщане на дадената
в изпълнение на договорното задължение сума от 11000.00лв., представляваща покупно-
продажна цена.
ІІ. Относно предявеният от ЦВ. Н. АЛ. и В. АЛ. АЛ. ( понастоящем
ответници по въззивната жалба) против Р. Т. ЕНЧ.( въззивен жалбоподател), иск с правно
основание чл.19,ал.3 от ЗЗД – за обявяване за окончателен на сключения между тях
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот:
Както беше посочено безспорни между страните са следните
обстоятелства, които се установяват от неоспорените писмени доказателства и направените
признания:
Настоящите въззиваеми Ц.А. и В.А., които са съпрузи са собственици
в режим на съпружеска имуществена общност (СИО) върху следните два броя недвижими
имоти, придобити чрез покупко-продажба, описани в Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижими имоти №182,т.ІV, рег.№8517, дело №233 от 2018г. на нотариус С. И., рег.
№516 на Нотариалната камара с район на действие РС-Плевен:
- УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ V-412 в кв.10а по плана на
с.***, Община-Плевен, целият с площ 1030 кв.м., незастроен.(. Поземлен имот с
идентификатор 37856.501.993 по кадастралната карта и кадастралните регистри на селото);
11
- УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ ХІ-77 в кв.17 по плана на с.***,
Община-Плевен, целият с площ 1010 кв.м. по скица, а по документ за собственост с площ от
1015 кв.м. с неуредени смети от към уличната регулация, незастроен.( . Поземлен имот с
идентификатор 37856.501.1478 по кадастралната карта и кадастралните регистри.)
На 05.01.2021г. между ответниците по въззивната жалба като
продавачи и въззивният жалбоподател Р. Т. ЕНЧ. като купувач, е сключен Предварителен
договор в писмена форма с нотариална заверка на подписите, за покупко-продажба на
горните недвижими имоти при цена от 11000.00лв. (единадесет хиляди лв.) - общо за двата
и срок за сключване на окончателен договор до 28.02.2021г.
Въззивникът Р.Т. като купувач е заплатил на ответниците по
въззивната жалба – Цвета и В.А.и, като продавачи договорената цена по предварителния
договор от 11000.00лв.
Страните по предварителния договор са се явили за сключване на
окончателен договор в кантората на нотариус С. И., рег.№516 на Нотариалната камара, с
район на действие РС-Плевен, но въззивният жалбоподател Р.Т. е отказал да подпише
нотариалния акт, за което е съставен констативен протокол по реда на чл.593 от ГПК..
В нотариалния акт, с който въззиваемите са придобили имотите, в
скиците, издадени от СГКК-гр.Плевен и в предварителния договор, сключен между
страните, имотите, предмет на сделката, са отразени като незастроени. Фактически в тях се
намират паянтови сгради, които са обозначени в скиците, издадени от Община- Плевен.
Спорен е въпросът налице ли са предпоставки за обявяване на
сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
за окончателен?
За да се произнесе по спорния въпрос, съдът съобрази следното:
Предпоставките за уважаване на конститутивен иск с правно
основание по чл.19,ал.3 от ЗЗД, са следните: Наличието на валидно сключен предварителен
договор между страните; настъпил падеж за изпълнение на задължението на страните по
него за сключване на окончателен договор; неизпълнение от страна на ответника на
посоченото задължение в уговорения срок и съответно изпълнение на задълженията на
ищеца, както и че продавачът е собственик на вещта, предмет на предварителния договор.
Въз основа на изложеното по-горе, съдът приема, че сключеният
между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, е
действителен. В разгледания иск за унищожение на договора и във възражението срещу
иска по чл.19,ал.3 от ЗЗД, купувачът се е позовал на унищожаемост поради грешка.
Възражението е неоснователно по съображенията, изложени във връзка с иска за
унищожаемост, а именно: Не е установен фактическия състав на грешка по смисъла на
чл.;27 и чл.28 от ЗЗД, защото ищецът като купувач не е бил в заблуждение относно
реалното състояние на имотите, предмет на предварителния договор за покупко-продажба
на два недвижими имоти в с.***, Община-Плевен, тъй като предварително няколко пъти е
12
огледал имотите, а съществуването на постройки не може да се квалифицира като скрита
характеристика на вещта.
Също така, предварителният договор, сключен между страните на
05.01.2022г. съдържа всички необходими елементи за обявяването му за окончателен:
Писмена форма, страни, индивидуализирани имоти по площ, граници, местонахождение и
цена. Записаните клаузи установяват съвпадащата воля на страните и обвързват същите с
тяхното изпълнение – сключване на окончателен договор. Представеният нотариален акт за
покупко-продажба№182,т.ІV, рег.№8517, дело №233 от 2018г. на нотариус С. И., рег.№516
на Нотариалната камара с район на действие РС-Плевен,легитимира ищците – продавачи
като собственици на имотите, предмет на договора; Настъпил е уговорения срок за
сключване на окончателен договор, което не е сторено, поради поведението на ответника-
купувач.
Мотивиран от изложено, споделяйки мотивите на първата инстанция,
въззивният съд приема, че и в тази част обжалваното решение е правилно и следва да бъде
потвърдено.
Оплакванията, изложени във въззивната жалба и поддържани в
съдебно заседание на въззивната инстанция, са неоснователни по изложените съображения
от въззивния съд. Същите са обсъдени и в обжалваното решение и изводите се споделят при
условията на чл.272 от ГПК.
ІІІ.Относно разноските за въззивна инстанция:
С оглед изхода на въззивното производство, заявеното искане от
пълномощника на ответниците и представения списък по чл.80 от ГПК, въззивният
жалбоподател следва да бъде осъден да заплати на ответниците по въззивната жалба
разноски за настоящата инстанция в размер на 580.00лв.- адвокатско възнаграждение.
По изложените съображения, Плевенският окръжен съд,
Гражданско отделение, ІV-ти въззивен граждански състав, на основание чл.272 във
вр.чл.271 от ГПК
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА като правилно РЕШЕНИЕ №1372/02.12.2021г. на
Плевенски районен съд, Гражданско отделение, ІV-ти гр.с-в, постановено по гр.д.
№2326/2021г. по описа на същия съд.
ОСЪЖДА Р. Т. ЕНЧ., ЕГН-**********, с адрес в гр.П., ул.“П.“№20,
ДА ЗАПЛАТИ на ЦВ. Н. АЛ., ЕГН-********** и В. АЛ. АЛ., ЕГН-********** -и
двамата с постоянен адрес в гр.П., ул.“Д.Ч.“№*,ет.*,ап.*,,РАЗНОСКИ за въззивна
инстанция в размер на 580.00лв.(петстотин и осемдесет лв.) – адвокатско
възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ
13
в 1-месечен срок от връчването на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14