Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 18.06.2024г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, 23-ти състав, в съдебно заседание на пети април
през две хиляди двадесет и четвърта година,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЖАНА ЖЕЛЯЗКОВА
при секретаря Ива И. като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 14182/ 2020 г., за да постанови настоящето определение, взе предвид
следното:
Предявен е частичен иск с правно основание чл. 72, ал.2 ЗС за заплащане на
сумата от 500 000 лв., представляваща част от вземане в общ размер на
686 800 лв., претендирана като неизплатена част от дължима сума за
подобрения, направени от ищеца в УПИ I, кв.81 по
плана на гр. София, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до
окончателното изплащане на сумата.
ИЩЕЦЪТ – „Л.И.“ ООД,
ЕИК *****чрез управителя И.М.И.,
със съдебен адрес:*** чрез адвокат Х.С. твърди, че е универсален правоприемник на ЕТ "М.и.-И.М.", съгласно договор от 24.02.1997 г. за прехвърляне на предприятието като съвкупност от права, задължения и фактически отношения по чл. 15 ТЗ. Поддържа, че на 12.06.1991
г. е сключен договор за строителство между Председателя на ИК на Общински
Народен Съвет "Красна Поляна" като Възложител и Едноличен търговец "М.и.-И.М." като изпълнител. По силата на договора
изпълнителят поема задължение да финансира,
разплати и да изпълни със собствени
средства започнатото строителство на обект “Супермаркет" в УПИ I,
в кв.81, м. “Разсадника-Коньовица” София. В т.8 от договора двете страни се
задължават да регистрират ООД за съвместна експлоатация на магазина, като
дяловото участие се определя на
база стойността на изпълненото строителство. Съгласно т.10 от договора, ако не
се регистрира дружество, ОбНС "Красна Поляна” се задължава да
отстъпи право на строеж за
изградения обект на изпълнителя, за да може
същият да придобие собствеността му. В изпълнение на договора изпълнителят
заплаща заварените задължения на възложителя
и финансира по-нататъшното строителство, като през 1994 г. обектът е завършен и предаден с акт образец 15 на приемателна комисия. На 02.08.1994 г. е получено разрешение за ползване № 152 от ДИТУСК за складовата част.
От този момент ЕТ "М.и.-И.М." и съответно
"Л.И." ООД, като универсален
правоприемник, е във владение на новопостроената
сграда. Навежда, че с молба от
22.11.1993 г. изпълнителят кани
Столична община, като правоприемник на ОбНС "Красна
Поляна”, да бъде регистрирано дружество с ограничена отговорност за съвместна експлоатация на магазина или
да бъде отстъпено
право на строеж за изградения
обект, за да се придобие
собствеността му на основание т.8 и 10 от сключения договор. Подадена е и молба до Софийски градски
съд- ФО, за назначаване експертиза за определяне на квотите на страните в бъдещото
дружество, която е приета с определение по ф.д. № 11107/1995 г., но СО не предприема
никакви действия, а молбата е оставена без последствие. Ищецът твърди, че в изпълнение на договора
дружеството- изпълнител е вложило собствени средства и е изградило недвижим имот-магазин, който по силата
на приращението е станал собственост на СО. Тъй като
СО не е изпълнила насрещните си задължения
за учредяване на съвместно ООД или за прехвърляне
собствеността на изпълнителя, за последния е възникнал правен интерес да поиска уреждане
на възникналите облигационни отношения. Твърди, че доколкото владението на имота му е предадено въз основа на
договора, той разполага с правата на добросъвестния владелец, като освен това
сочи и че ответникът е знаел за предприетите подобрения и не е противопоставял
на извършването им. Поддържа, че през 2008
г. с писмо Кметът на Район „Красна
поляна” прави опит да изземе
по административен ред имота по
чл. 65 ЗОС, на което с възражение №
2600-5713/27.05.2008 г. дружеството заявява, че упражнява
право на задържане по чл.
72, ал.З ЗС до изплащане пазарната стойност на построената
сграда. След безуспешния опит за изземване по
административен ред, с
възлагателно писмо от 11.05.2009 г. СО възлага на Консултантска
къща „А.” да извърши оценка на имота и процентния
дял (квотите) на всяка от страните
в инвестицията. Според оценката от 2009 г. магазинът е оценен на 1 382 000 лева, за СО е оценен
дял от 31 % от инвестицията,
а за дружеството-дял от 69
% от инвестицията. Но след приемане на
оценката СО не предприема никакви действия. Едва на 24.06.2013 г. кметът на Район „Красна
поляна” внася доклад до Столичния
общински съвет вх. № ДИ/0700-18/5 за провеждане на процедура
за публична продажба на магазина,
в който се признава статута на добросъвестен владелец на дружеството,
с правото да получи увеличената стойност на подобренията.
Във връзка с това на оценителя
е възложена нова оценка, според която към 27.05.2013 г. магазинът е оценен на 1 103 000 лева, като делът на
СО е оценен на 26 % (включващ цената на право на
строеж и разходите за проектиране), а делът на дружеството
в инвестицията е оценен на 74 % (включващ цената на извършените
от него инвестиции, като добросъвестен подобрител). Въз основа на оценката,
с Решение № 65 06.02.2014 г. Столичния общински съвет открива процедура за приватизация на магазина и уреждане
на неуредените сметки с дружеството. С решение №
548 от 23.07.2015 г. СОС решава имотът
да се продаде
на търг от СОАП, като в т.3.1 се задължава СОАП след приключване на търга да изплати
на дружеството сумата 431 280 лева, представляваща оценката на извършената инвестиция намалена със 65 919,59 лева наем за три
години назад. На 11.01.2016г. е проведен търг и магазинът е продаден за сумата
от 1 600 000 лева. На
10.03.2016 г. СОАП заплаща на
дружеството сумата от 431
280 лева, като от оценката на дела
в инвестицията от 497 280 лева
удържа 65 919,59 лева наем за три
години назад. Поради извършеното неоснователно удържане на наемна цена, ищецът завел иск пред Софийски градски
съд гр.д. № 8684/2016 г. против Столична община за заплащане
на сумата 65 919,59 лева. С влязло в сила решение № 34 от 27.02.2019 г. по
гр.д. №1770/2018 г. на Върховния касационен съд, I г.о. искът
бир уважиен, а сумата е изплатена от Столична община на 24.04.2019 г. въз основа на заведеното изпълнително
дело. Ищецът навежда, че
е упражнявал владение върху построения магазин от изграждането му въз основа
на обещанието за прехвърляне на правото на
собственост в чл.10 от договора, предвид което намира, че разполага с правата на добросъвестен владелец - чл. 70, ал.3 във вр. с чл. 71 и 72 ЗС. Фактическата власт върху имота е загубена едва на 12.03.2016 г. с предаване на владението
на имота на купувача, спечелил
организирания търг. Поддържа, че оценките на направените подобрения са правени от определен от
СО оценител и не са обективни и безпристрастни. Твърди, че
те се драстично се разминават с реалната пазарна стойност на търговските
площи в гр. София. В тази връзка сочи, че за оценяваните периоди пазарната цена на кв.м. търговска
площ възлизала на
над 1 500 евро на кв.м, а приз 2009
г. оценителят е е опредилел на 742 евро, а през 2013 г. на 593 евро. Затова счита,
че единствената реална пазарна оценка на имота
и на неговата инвестиция е стойността,
постигната на проведения на 11.01.2016 г. публичен търг равна на
1 600 000 лева, която с 60 % по-висока от последната оценка, по която
СО е изплатила направените от него подобрения. Намира, че
при
тази действителна пазарна стойност на магазина, при
прилагане възприетите от двете страни квоти
на участие в инвестицията по оценката от 2013 г., а именно 26
% за СО и 74 % за дружеството, дължимата от СО на дружеството сума е не 497 200 лева (колкото са реално изплатени), а 1 184 000 лева
съставляваща 74% от цената на магазина, получена
при търга. Предвид това намира, че за него е налице правен интерес да предяви
настоящия иск, с който претендира част от остатъка от стойността на направените
от него подобрения в процесния имот.
ОТВЕТНИКЪТ- СТОЛИЧНА ОБЩИНА,
гр. София, ул. “Московска” № 33 оспорва предявения иск по основание е размер. Излага, че ищецът е бил
изрично уведомен за последната оценка на направените от него разходи за
подобрения и е потвърдил, че това е дължимата му сума с нарочно писмо с изх. №
111-27/19.06.2015 г. Съответно, след разрешаването по съдебен ред и на спора
за дължимостта на сумите, удържани от общината за наем, на ищеца е била
изплатена сумата от общо 497 200 лв. Оспорва твърдението на ищеца, че 74 %
от продажната цена на имота се дължи на направените от него подобрения. Намира,
че фактът, че имотът е бил продаден на търг на по-висока цена, е ирелевантен досежно размера претендираните от ищеца
подобрения. Заявява и възражение за погасяване на претенцията на ищеца по
давност.
Съдът, след като обсъди направените доводи и прецени събраните по делото
доказателства съобразно разпоредбата на чл.235 от ГПК, намира за установено
следното:
Не е спорно между страните, а се установява и от представения договор за
строителство сключен на 12.06.1991 год., че между ОбНС
„Красна поляна” като възложител и ЕТ „М.и.” като изпълнител е сключен договор
за доизграждане и въвеждане в експлоатация на започнато вече строителство на
обект „Супермаркет - Разсадника” за срок от 18 месеца. В чл. 8 от договора е
вписано, че след изграждането на обекта страните се задължават да регистрират
дружество с ограничена отговорност за съвместна експлоатация на обекта, като в
противен случай чл. 10 предвижда възложителят да прехвърли в полза на
изпълнителя правото на строеж върху земята, на която е построена сградата. С
държавна приемателна комисия и разрешение за ползване № 152/02.08.1994 година е
въведена в експлоатация половината от магазина с площ от 432.00 квадратни
метра, включваща складовата и обслужващата част на магазина. Не се спори, че
останалата част от магазина с площ от 520 квадратни метра не е въведена в
експлоатация, тъй като изпълнителят не е довършил строителството в уговорения
срок.
Страните не спорят, а е видно и представените писмени доказателства, че за
имота е съставен Акт за частна общинска собственост № 1128 от 05.09.2014 година
/стари № 51/1997 година; № 832/2008 година/, вписан в книгите за вписване с
вх.рег. № 47526, том CXV, под № 35 от 24.09.2014 година, имотна партида 334045.
Съгласно скица на поземлен имот № 15-122270/25.03.2015 година, имотът е отразен
с идентификатор 68134.1106.102, а за сградата с идентификатор 68134.1106.102.6.
За уреждане на неуредените облигационни отношения възникнали по изпълнението на
договора за строителство от 12.06.1991 година с инвеститора, кметът на СО-Район
„Красна поляна” е внесъл доклад до Столичен общински съвет с изх. №
ДИ/07-00-18/5/24.06.2013 година за провеждане на публично оповестен конкурс за
продажба на обекта, представляващ магазин, ж.к. „Разсадника”, УПИ 1, кв.81, м.
„Разсадника-Коньовица”. Поради направено възражение от „Л.И.” ООД относно
приспадане от стойността на направената инвестиция от дружеството да бъде
удържана сума в размер на 190 841.42 лева, представляващи наем за период
от 10 години, е внесен повторен доклад от кмета на СО-Район „Красна поляна” до
Столичен общински съвет. С Решение № 492 по Протокол № 85, точка 74 от
09.07.2015 година на Столичен общински съвет е възложено на Главния
изпълнителен директор на Столична общинска агенция за приватизация да открие
процедура по приватизация на процесния обект. С Решение № 548 по Протокол № 86,
точка 55 от 23.07.2015 година е открита процедура за приватизация и определен
метод за извършване на приватизацията - чрез публичен търг. Съгласно т.3.1 от
Решение № 548 от 23.07.2015 година е възложено на Главния изпълнителен директор
на Столична общинска агенция за приватизация, в едномесечен срок от сключване
на приватизационния договор да преведе сумата от 431 280.00 лева по сметка на „Л.И.”
ООД, *** извършеното от дружеството строителство и представляваща разликата от
стойността на вложената инвестиция, намалена с дължимия от дружеството наем за
период от 3 години.
С писмо изх. № БК/92-00-78/17.06.2015 година, „Л.И.” ООД е било уведомено
за изготвената оценка от консултантска къща „А.” относно извършените от
дружеството разходи за извършено строителство в размер на 497 200.00 лева,
както и за дължимия наем за период от 3 години за ползването на обекта в размер
на 65 919.59 лева, като едновременно с това е помолено дружеството да
потвърди оценките. С писмо изх. № 111-27/19.06.2015 година „Л.И.” ООД
потвърждава горните суми, като декларира, че ще предаде владението на обекта,
след изплащане на сумата от 431 280.00 лева, получена след приспадане на наема.
В изпълнение на Решение № 492 по Протокол № 85 от 09.07.2015 година на
Столичен общински съвет, с платежно нареждане от 09.03.2016 година, Столична
агенция за приватизация е изплатила дължимата сума на дружество и с
приемателно-предавателен протокол от 12.03.2016 година, магазинът,
представляващ едноетажна сграда с идентификатор 68134.1106.102.6, находящ се в
гр. София, ж.к. „Разсадника”, до бл.10 на ъгъла на ул. „Хъшове” и ул.
„Пчиня", УПИ 1, кв.81 е предаден на собственика - „В.Х.” ЕООД.
Няма спор между страните, а е видно от писмените доказателства, че „Л.И.”
ООД е предявило иск с правно основание чл. 74, ал.2 ЗС, с който е претендирало
от съда да осъди Столична община да му заплати удържаната като наем сума от
65 919,59 лв., като е посочило, че общият размер на дължимото му
обезщетение за направените подобрения е общо 497 200 лв. и общината
незаконосъобразно е удържала исковата сума като наем за ползването на имота. По
иска е образувано гр.д. № 8684/2016 г. по описа на СГС, което е приключило с
решение от 10.04.2017 г. и искът е уважен изцяло. Решението е обжалвано, във
връзка с което е образувано в. гр.д. № 3389/2017 г. по описа на САС, в рамките
на което е постановено решение 25.01.2018 г., с което предявеният по реда на
чл. 74, ал.2 ЗС иск е отхвърлен изцяло. Това решение също е обжалвано, предвид
което е образувано гр.д. № 1770/2018 г. по описа на ВКС, I ГО, с което спорът е разрешен окончателно като съдът отменя въззивното
решение и осъжда Столична община да заплати на „Л.И.” ООД и сумата от
65 919,59 лв., която съставлява остатък от задължение за заплащане на
подобрения в процесния имот в общ размер на 497 200 лв.
В настоящето производство ищецът „Л.И.” ООД претендира ответникът да му доплати
още и сумата от 500 000 лв., частично от 686 800 лв. за направените
подобрения, като се основава на по-висока стойност на имота при продажбата му
от последния на трето лице и без да твърди, че е направил допълнителни
подобрения.
При така установеното съдът намира, че настоящият правен спор има същия
предмет и страни като предходно проведения между страните по гр.д. № 8684/2016
г. по описа на СГС, приключило с влязло в сила решение, предвид което се явява
недопустимо на основание чл. 299 ГПК. В производството по посоченото гражданско
дело ищецът е предявил иск за остатъка от общо дължимата му сума за направените
подобрения, съответно този иск няма характер на частичен и съответно той е
следвало да заяви цялата си претенция и обстоятелствата, на които тя се
основава, евентуално да поиска увеличение по реда на чл. 214 ГПК, като в
противен случай те се преклудират. Доброволно платената сума преди предходно
проведеното съдебно производство, както и присъдената в неговите рамки сума
изчерпват претенцията на ищеца за направените подобрения и въпросът не може да
бъде пререшаван.
По разноските:
При този изход на правния спор право на разноски в настоящето производство
по правилото на чл.78, ал.3 ГПК има ответникът, които съобразно представения
списък и доказателства са в размер на 2600 лв.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ протоколно определение от 05.04.2024 г., постановено по гр.д. № 14182/ 2020
г. по описа на СГС, в частта, с която е даден ход по същество на делото.
ПРЕКРАТЯВА производството по гр.д. №14182/2020 г. по описа на СГС на основание чл. 130
вр. чл. 299 ГПК
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал.3 ГПК, „Л.И.“
ООД, ***, р-н Искър, ж.к. *****, със съдебен адрес:*** чрез адвокат Х.С. *** 600 лв. разноски за производството.
РЕШЕНИЕТО има характер на определение и подлежи
на обжалване в едноседмичен срок от съобщаването пред Софийски апелативен съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: