Р Е Ш Е Н И Е
№ 2021 16.10.2018 година град Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаски районен съд пети граждански състав
на първи октомври през две хиляди и осемнадесета година
в публично заседание в състав:
Председател: Магдалена Маринова
При секретаря: Анелия Такова,
като разгледа докладваното от съдия Маринова гражданско дело № 414 по описа на Бургаски районен съд за 2018 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по повод искова молба от С.А.Ч., гражданин на Руска Федерация, роден на *** *** – А, с адрес: Руска Федерация, град М, чрез пълномощника си О. А.Ч., гражданин на Руската Федерация, родена на *** *** – Ата, с постоянен адрес ***, съгласно пълномощно, заверено в Консулството на Република Б, чрез процесуални представители, против А. В. К., гражданин на Руската Федерация, роден на *** ***, с постоянен адрес в Руската Федерация: М. о, г. К, ул. „С“ д., кв., и Е.В.К., гражданин на Руската Федерация, родена на *** година, постоянен адрес в Руската Федерация: Московская область, г. К, ул. „“ д., кв., за опразване на наето от ответниците помещение, представляващо недвижим имот, находящ се в град П, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.501.108.1.24 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град П, с адрес на имота: град П, ул. „“ №, вх. „, ет., ап.№ с предназначение на обекта – жилище, апартамент със застроена площ от 58,29 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, баня, дрешник, баня – тоалетна и лоджия, при съседни самостоятелни обекти: 57491.501.108.1.26, 57491.501.108.1.23, под обекта 0 57491.501.108.1.19, над обекта – 57491.501.108.1.39, предоставен по договор за наем и поради неизпълнението му, като предадат владението му на ищеца, чрез неговия пълномощник, в състояние, в което е бил предаден, съгласно изготвен приемо –предавателен протокол от 30.04.2017 година – Приложение №1 към договора за наем от 30.04.2017 година, както и за осъждане на ответниците да заплатят сумата 385 лева, представляваща разноски, направени по водене на делото.
Ищецът, чрез представляващи го адвокат В. и адвокат В., твърди, че на 09.06.2015 година придобил описания по – горе недвижим имот чрез пълномощника си О. А.Ч.. Съгласно правомощията, които й е делегирал с пълномощно от 01.07.2015 година, в качеството му на възложител, е сключен договор за посредничество за отдаване под наем на недвижимия имот, като възложил това на „САНИ ХАУС“ ООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град П, ул. „“ №, представлявано от управителя Н. Н. М. В исковата молба е посочено, че договорът е сключен за период от една година, като съгласно чл.7 от договора, се продължава автоматично ако не бъде прекратен с отправено едномесечно предизвестие. В изпълнение на този договор, на 30.04.2017 година, е сключен договор за наем между пълномощника на ищеца, като негов представляващ, като наемодател, чрез посоченото дружество, последното в качеството на изпълнителен по договор за посредничество, а от друга страна ответниците по делото, като наематели. В исковата молба е изложено, че към подписания договор за наем е съставен приемателно – предавателен протокол, представляващ Приложение №1 към договора, в който протокол са описани движимите вещи, намиращи се в апартамента към момента на предаване на владение на наемателите. Договорът за наем е сключен за периода от 01.05.2017 година до 01.11.2018 година, като съгласно т.3 от договора наемателите се задължават да заплащат своевременно и без закъснение наема, да заплащат консумативните разходи за ел. енергия и вода, като носят пълна материална отговорност за вредите, причинени на апартамента, мебелите и оборудването, а също така и на прилежащите помещения, нанесени по вина или невнимание на наемателите. В исковата молба е изложено още, че наемателите се задължават да извършват основни ремонти или значителни изменения в имота само с писмено разрешение на наемодателя. Месечният наем е в размер на 350 лева и се заплаща преди началото на отчетния месец, като закъснението при плащането му с повече от 7 дни се счита за неизпълнение на условията на договора и той може да бъде прекратен. В исковата молба е изложено още, че съгласно чл.6.1 договорът може да бъде прекратен от една от страните, ако другата страна не е спазила уговорения в същия условия.
Ищецът, чрез представляващите го твърди, че е заплатена наемна цена за периода от 01.05.2017 година до 31.05.2017 година в размер 350 лева и след това, считано от 01.06.2017 година наемателите и изпълнителя по договора за посредничество не заплащат наемна цена. Поради изложеното с нотариална покана, връчена на наемателите на 04.08.2017 година ищецът, чрез представляващия го адвокат Я.Д, ги уведомил, че поради неизпълнение на договорните си задължения по сключения договор за наем, изразяващи се в неплащане в срок на наемната цена на отдадения под наем недвижим имот за месец юни и юли 2017 година, счита, че са изпаднали в забава и са налице предпоставките за прекратяване на договора за наем по вина наемателя. С нотариалната покана на ответниците бил предоставен тридневен срок, в който да заплатят просрочените суми за наем в общ размер 700 лева и 100 лева разноски за изготвяне и връчване на нотариалната покана.
Ищецът излага, че наемателите не заплатили и цена за консумирана ел. енергия за периода, за който ответниците ползвали имота в размер на 158,58 лева.
Твърди, че въпреки опитите отношенията да бъдат уредени наемателите не са предали владението на ищеца на имота и не са заплатили уговорения наем в размер на 350 лева месечно.
Ищецът, чрез процесуалните си представители, е приложил писмени доказателства.
Ответниците, чрез процесуалния си представител, адвокат Т., са дали писмен отговор на предявения иск. На първо място е направено възражение за местна неподсъдност на делото поради което делото, образувано пред Районен съд – П, първоначално е изпратено на Районен съд – Бургас по посоченото правило. Ответниците правят възражение за неприложимост на правилата на бързото производство в конкретния случай, тъй като при условията на обективно кумулативно съединяване с иска е предявен и иск за заплащане на разноски по прекратяване на договора.
Ответникът е направил и възражения по същество на материално правния спор. На първо място е изложил фактически твърдения и правни доводи за липса на материално правна легитимация на ищцовата страна. В случай, че съдът приеме, че такава е налице възразява, че наемодателят не е изправна страна по договора поради което за него не е възникнало право да го прекрати. Изложени са подробни фактически и правни доводи в тази насока и по -конкретно за това, че е нарушено задължението му по чл.230 от ЗЗД, тъй като вещта не е предадена в състояние, годно за ползването за което е наета. Твърдят, че имотът е бил с недостатъци, които го правят негоден за живеене за което са изложени подробни твърдения. Посочва, че наемодателят е неизправен контрахент и по смисъла на чл.231, ал.2 вр. чл.230, ал.2 от ЗЗД, тъй като след като страните по договора са констатирали необходимост от основен ремонт на апартамента е подмяна на неговото обзавеждане именно наемодателят е задължен да направи необходимите разходи за това. Уточняват, че става дума за разходи за възстановителни и основни ремонтни дейности, но и за разходи за закупуване и обзавеждане и оборудване на наетия имот. На следващо място ответниците посочват, че е налице неизпълнение на задължението на наемателят да обезпечи спокойното ползване на наетата вещ. Твърдят, че е предприел самоуправни действия за изгонването им от апартамента. През месец юли, преди да бъде връчена нотариалната покана преустановил ел. захранването в имота, като такова и към момента на подаване на отговора не е налично. Разбил входната врата на апартамента и сменил ключа, така че да не може ответниците да има имат достъп до жилището, като по този начин били лишени не само от възможността да ползват наетия имот, но и останали без личните си дрехи и вещи, които се намирали в него. Това ги принудило да разходват допълнителни парични средства, за да осигурят нощуването си по квартири и хотели. Поради изложеното считат, че договорното правоотношение не е прекратено поради което и за наемодателят не съществува възможност да търси предсрочно връщане на наетата вещ. На следващо място ответниците посочват, че съгласно чл.87 от ЗЗД е следвало наемодателят да поиска реално изпълнение на договора преди прекратяването му, което в случая не е направено. Ответниците оспорват и твърдението за тяхна неизправност по договора. Твърдят, че са заплатили наемна цена за месец май, като два месеца са правили ремонт и са оборудвали негодния за живеене апартамент. Излагат, че на практика реално са могли да ползват жилището от месец юли. В този смисъл считат, че платената от тях месечна вноска следва да бъде отнесена към задължението за плащане на наемна цена за месец юли. Посочват, че са заплатили консумираното от тях електричество, включително за месеците, в които са правили ремонт. По отношение на консумативните разходи за ВиК излагат, че са заплащали същите, като включително са платили и разходи, направени на това основание преди сключване на договора. Ответниците излагат, че от друга страна наемодателят с поведението си създава предпоставките на чл.90 от ЗЗД, тъй като срещу вземането на наемодателя за плащане на месечен наем стои неговото изискуемо спрямо наемателя задължение за предаде годен за ползване имот. При положение, че наемодателят не изпълнява в срок свое изискуемо задължение за тях е налице основание по чл.90 от ЗЗД законосъобразно да откажат изпълнение на насрещното задължение за плащане. Считат, че тази законосъобразност още веднъж изключва валидното разваляне на договора от страна наемодателя. В този смисъл правят защитно възражение по чл.90 от ЗЗД. Ответниците излагат, че тъй като не са дали основание за разваляне на договора ищецът не може да претендира направените от него разходи по развалянето му. Поради изложеното ответниците молят съда да постанови решение, с което да отхвърли предявената искова претенция и да присъди разноските, направени по водене на делото. В писмения отговор са посочени доказателства.
В съдебно заседание ищецът, чрез процесуалните си представител, поддържа предявения иск, сочи доказателства. В заседание по същество на спора и в писмени бележки излага подробни фактически и правни доводи за основателност и доказаност на претенцията.
В съдебно заседание ответниците, чрез процесуалния си представител, поддържат становището по иска, дадено в писмения отговор. Сочат доказателства. В заседание по същество на спора и в писмени бележки ответниците излагат подробни доводи за основателност и доказаност на предявения иск.
От събраните по делото доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност и предвид приложения материален закона настоящият състав приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявеният иск е с материално правно основание чл. 233 от ЗЗД за изпълнение на наемателя да върне вещта на наемодателя и е предявен по реда на чл.310, ал.1, т.2 от ГПК. Настоящият състав приема, че претендираните от ищцовата страна разноски по прекратяване на договора представляват разноски, направени по водене на делото поради което и не са самостоятелен иск. При това положение не са налице пречки за разглеждане на предявения иск по реда на бързото производство.
Като писмено доказателство е приет договор за наем, сключен на 30.04.2017 година, между О. А.Ч., чрез пълномощник Н. Н. М, от една страна като наемодател и А. В. К. и Е.В.К., от друга страна като наематили с предмет предоставяне под наем на недвижимия имот, находящ се на адрес: град П, ул. „“ №, вх. „“, ет.2, ап.№ който административен адрес е описан в исковата молба, срещу насрещно задължение за плащане на наемна цена в размер на 350 лева. Срокът на договора, уговорен между страните е от 01.05.2017 година до 01.11.2018 година. Наемодателят е следвало да предаде имота в периода от 01.05.2017 година до 01.11.2018 година, в съответствие с Приложение № 1 , приложено към договора. Посоченият документ съдържа описание на имота и е съставен към 12.05.2018 година.
Приет е Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 189, том I, рег. №1451, дело №159 от 2015 година, на Нотариус К. П, рег. № 556 на НК с район на действие района на Районен съд – П, от който се установява, че ищецът в настоящото производство С.А.Ч. е придобил имота, владението върху който е предмет на настоящото дело, чрез пълномощника си Ольга А.Ч..
Като писмено доказателство е прието и пълномощното, с което ищецът упълномощава О. А.Ч. да извършва действия на управление с имота, включително да сключва договори за наем.
На 08.07.2015 година е сключен договор за посредничество при аренда на недвижим имот между упълномощеното лице, от една страна, като възложител, и „САНИ ХАУС БГ“ ООД , представлявано от управителя Н. Н. Л. Договорът е подписан за срок от едно година, който се продължава автоматично.
Ответниците са представили разписка за плащане на наем в размер на 350 лева и депозит в размер на 350 лева на имота като плащането е извършено в полза на Н. Мутковкина, за която в документа е отразено, че е получила за О.А.Ч. по договора, посочен по – горе за който отново е посочено, че наемодател е О.А.Ч..
При тази фактическа обстановка настоящият състав приема, че договорът за наем не е сключен между ищеца С.А.Ч. и ответниците К. и той не е материално правно легитимиран да предяви иска за опразване на наето помещение на основание твърдението, че поради неизпълнение на задължението за плащане на наемна цена за месеците юни и юли 2017 година договорът е развален. Във всички документи, посочени по – горе като страна по договора е посочена упълномощената О.А.Ч., а не С.А.Ч.. По делото липсват доказателства за това, че между него и ответниците е постигнато съгласие за отдаване под наем на имота. При това положение възражението на ответниците, изложено в писмения отговор за липса на облигационна връзка между насрещните страни в настоящия процес е основателно. Изложеното е достатъчно основание за отхвърляне на предявения иск.
На следващо място следва да бъде посочено, че по същите съображения за това, че С.А.Ч. не е страна по договора за наем за него не съществува субективната възможност с правно основание чл. 87 от ЗЗД да развали сключения договор за наем поради твърдяно неизпълнение на задължение за плащане на наемна цена от страна на ответниците. Посоченото също е основание за отхвърляне на иска като неоснователен и недоказан.
Поради това, че между страните в процеса не се установява сключване на договор за наем с посоченото в исковата молба съдържание не следва да бъде обсъждано дали ищецът е изправна страна по договора по смисъла на чл. 230 от ЗЗД като бъде преценено дали е изпълнил задължението си да предаде имота в състояние, което да отговаря на ползването му. Не са относими в този смисъл и възраженията на ответника за това, че са направили разходи във връзка с ремонтни дейности в жилището, тъй като не са предмет на спора. Не се установява твърдението изложено в писмения отговор за това, че ищецът е запечатал входната врата на 06.08.2017 година, във връзка с което ответниците отново направили разходи. Неоснавателно е възражението, че ответниците реално са могли да ползват апартамент два месеца след сключване на договора, тъй като междувременно в този период са ремонтирали жилището, тъй като наемателят дължи плащане на наемна цена без значение дали фактически ползва имота. Поради изложеното по – горе, че титуляр на вземането за наемна цена е пълномощника на ищеца, но в лично качество, а не ищеца не следва да бъде разглеждано възражението по чл.90 от ЗЗД. По отношение на това възражение съдът приема, че то е евентуално предявено с оглед материално правните му характеристики и фактическия състав може да бъде осъществен само в случай на основателност и доказаност на предявения иск за предаване на вещта.
Страните в настоящият процес спорят за това какво е било състояние на апартамента към датата на предаване на владението на ответниците на основание договора и съответно от името на ищцовата страна е отправено искане имота да бъде предаден в състоянието, в което е бил към датата на сключване на договора – 40.04.2017 година.
Настоящият състав приема, че при така установената по - горе фактическа обстановка за иска с материално правно основание чл.233 от ЗЗД за изпълнение на задължението на наемателя да върне вещта, която ползва на основание договора на наемодателя, е ирелевантно състоянието на вещта. Съгласно чл.233 от ЗЗД е предвидено самостоятелно основание за обезщетяване на вреди, причинени по време на действие на договора. При това положение в диспозитива на съдебния акт не следва да бъде посочвано, че иска е за предаване на имота в състоянието в което е бил към 30.04.2017 година.
С горните мотиви следва да бъде постановено решение, с което предявеният иск за осъждане на ответниците да предадат на ищеца владението на имота, предмет на договора за наем, да бъде отхвърлено.
При този изход от спора и съгласно чл. 78 от ГПК ответниците не дължат на ищеца разноските, направени по водене на делото.
Ответниците са направили разноски в размер на 540 лева, от които сумата 500 лева, които представляват платено възнаграждение за един адвокат по договор за правна защита и съдействие, сумата 10 лева, представляваща платена държавна такса и сумата 30 лева, представляваща възнаграждение за преводач. Ищцовата страна е направила възражение за прекомерност на платеното по договора адвокатско възнаграждение, в случай, че надвишава размера, посочен в Наредбата за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Настоящият състав приема, че минималният размер на възнаграждението за осъществяване на процесуално представителство следва да бъде определен съобразно чл.7, ал.2, т.2 от Наредбата, предвид наема за една година / чл.69, т.5 от ГПК/. При това положение минималният размер, дължим по договора за правна защита и съдействие е 524 лева. При това положение не е налице основание за преценка наличието на предпоставки за намаляване на адвокатското възнаграждение.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 от ГПК, Бургаският районен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от С.А.Ч., гражданин на Руска Федерация,
роден на *** *** – А, с адрес: Руска Федерация, град Москва, чрез пълномощника си О. А.Ч., гражданин на
Руската Федерация, родена на *** *** – А с постоянен адрес ***, съгласно
пълномощно, заверено в Консулството на Република България, чрез процесуални
представители, против А. В. К., гражданин на Руската Федерация, роден на *** ***, с постоянен адрес в Руската Федерация: М. о,
г. , ул. „“ д., кв., и Е.В.К., гражданин на Руската Федерация, родена на ***
година, постоянен адрес в Руската Федерация: М. о, г. К, ул. „“ д., кв.,
за опразване на наето от ответниците помещение,
представляващо недвижим имот, находящ се в град П, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 57491.501.108.1.24 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град П, с адрес на имота: град П, ул. „“ №, вх. „“,
ет., ап.№ , с предназначение на обекта – жилище, апартамент със застроена площ
от 58,29 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, баня, дрешник,
баня – тоалетна и лоджия, при съседни самостоятелни обекти: 57491.501.108.1.26,
57491.501.108.1.23, под обекта 0 57491.501.108.1.19, над обекта –
57491.501.108.1.39, поради разваляне на договор за наем, сключен на 30.04.2017
година, между тях от една страна като наематели
и О. А.Ч., гражданин на Руската Федерация, родена на *** година, от
друга като наемодател, поради
неизпълнение на задължение на ответниците да платят наемна цена за месеците юни
и юли 2017 година.
ОСЪЖДА С.А.Ч., гражданин на Руска Федерация, роден на *** *** – А, с адрес: Руска Федерация, град М, чрез пълномощника си О. А.Ч., гражданин на Руската Федерация, родена на *** *** – А с постоянен адрес ***, съгласно пълномощно, заверено в Консулството на Република България, чрез процесуални представители, да плати на А. В. К., гражданин на Руската Федерация, роден на *** ***, с постоянен адрес в Руската Федерация: М. о, г. К, ул. „., кв., и Е.В.К., гражданин на Руската Федерация, родена на *** година, постоянен адрес в Руската Федерация: М. о, г. К, ул. „“ д., кв. сумата 540 лева /петстотин и четиридесет лева/, представляваща разноски, направени по водене на делото.
Решението
подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от получаване
на съобщение за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п/ Магдалена Маринова
Вярно с оригинала: З.М.