Р Е Ш Е Н И
Е
№
гр. Варна, 16.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 18 състав, в открито съдебно заседание, проведено на шестнадесети
декември през две хиляди двадесет и четвърта година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ЙОАНА ВАНГЕЛОВА
при участието на секретаря Антоанета Д., като
разгледа докладваното от съдията гр. д.
№ 1891 по описа за 2021 година на Варненския
районен съд, за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е
иск с правно основание чл.
19, ал. 3 ЗЗД.
Ищците А.П.А.
и М.К.К. твърдят, че на 19.11.2020 г. сключили
предварителен договор с Ж. Р. П., по силата на който последният се задължил да
им прехвърли чрез договор за покупко-продажба собствеността върху следните недвижими
имоти и движими вещи:
- сграда с
идентификатор *****по КККР на с. *****, одобрени със Заповед №
300-5-74/15.09.2003 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на
КККР, засягащо сградата със Заповед № КД-14-03-864/30.03.2012 г. на Началника
на СГКК-Варна, разположена в поземлен имот с идентификатор *****, със застроена
площ от 8 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: друг вид сграда за обитаване,
стар идентификатор *****;
- постройка,
представляваща масивна едноетажна рибарска сграда, състояща се от входно антре,
баня-тоалет, хол и кухненски бокс, две стаи и склад, с неправилна
/приблизително правоъгълна/ форма, с дълга страна около 17 м, ориентирана в
посока север-юг, и средна ширина около 5 м, ориентирана в посока запад-изток,
ведно с прилежащата към нея лодкостоянка, находяща се
в поземлен имот с идентификатор ***** по КККР на с. *****, одобрени със Заповед
№ 300-5-74/15.09.2003 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение
на КККР, засягащо поземления имот със Заповед № КД-14-03-864/30.03.2012 г. на
Началника на СГКК-Варна, адрес: с. *****, площ: 16 661 кв. м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: друг вид
поземлен имот без определено стопанско предназначение, номер по предходен план:
166, кв. 0, съседи: *****, *****, *****, *****, *****, като постройката е
разположена на морския бряг в югоизточната част на поземлен имот с
идентификатор *****, до обособената лодкостоянка на
буната, на 1.50 м южно от пътя към същата буна, на около 1.50 м източно от
съществуващия асфалтов път покрай морския бряг, на 370 м източно от пътя ***-***,
на 1.5 км от с. ***, построена в долната ниска част на рибарското селище, с
приблизителни граници на сградата: от север – път към буната, от изток – лодкостоянка и морска граница, от юг – бетонна
площадка,част от укрепителното съоръжение на брега, от запад – крайбрежен път;
- лодка с
външна маркировка ****, знаме – БГ, размери: дължина – 4.50, ширина – 1.65,
дълбочина – 0.80, газене – 0.25, двигател ****, марка „Ямаха“,
бруто тонаж 0.75, приета за регистрация в Пристанище Варна – ТОМ **, СТР. **, №
***, ведно с оборудването – чепарета, ръчни
въдичарски уреди и въдици – размер на окото – 0 – 1 бр., хрилни
мрежи с размери 100 Х 0.7 – 2 бр., хрилни мрежи с
размери 100 Х 3.6 – 2 бр., гребла – 2 бр.
С
предварителния договор била уговорена обща цена от 10 000 лева за двете сгради
/по 5000 лева за всяка от тях/, и цена от 2000 лева за движимите вещи. Преди
подписване на предварителния договор ищците заплатили сумата от 1000 лева, като
се задължили да заплатят остатъка при сключване на окончателния договор в
нотариална форма. Съгласно чл. 2, ал. 3 окончателният договор следвало да бъде
сключен в двуседмичен срок от снабдяване с необходимите документи, вкл.
техническа експертиза. Независимо, че страните по предварителния договор набавили
необходимите документи, окончателен договор не бил сключен, тъй като Ж. П., починал
на 12.12.2020 г.
Ищците
заявява, че ответникът Г.Ж.Р. е единствен наследник на продавача. Сочат, че са
му изпратили покана за сключване на окончателен договор, но той не се явил пред
нотариуса, което обуславя правния им интерес от предявяването на иска.
Изразяват готовност да изпълнят задължението си за изплащане на остатъка от
уговорената с предварителния договор цена.
Сезират съда с искане за обявяване
на сключения предварителен договор за окончателен.
Претендират
разноски.
В срока по чл. 131 ГПК, ответникът е
депозирал писмен отговор, с който изразява становище за нередовност на исковата
молба, недопустимост и неоснователност на иска.
Поддържа,
че предявеният иск е недопустим, тъй като петитумът
му е неясен. Наред с това сочи, че имотите, предмет на предварителния договор,
не са индивидуализирани.
Излага
следните доводи за неоснователност на иска:
На първо
място, оспорва валидността на сключения между страните предварителен договор.
Прави възражение за нищожност на последния поради липса на съгласие, невъзможен
предмет и противоречие с добрите нрави.
Твърди, че
предварителният договор не е подписан от наследодателя му Ж.П..
Поддържа,
че същият е с невъзможен предмет, тъй като недвижимите имоти не са
индивидуализирани в него по безспорен начин. Счита, че са налице несъответствия
между описанието им в предварителния договор, от една страна, и в исковата
молба и уточняващите молби към нея, както и в писмените доказателства, от
друга. По отношение на изградената на *** БУНА на Водна база „***“ постройка
сочи, че не може да бъде обособена като самостоятелен обект съобразно ЗУТ.
Твърди, че същото се отнася и за лодкостоянката,
която не съставлява и прилежаща част към рибарската постройка. Поддържа, че
рибарската постройка и лодкостоянката са изградени
върху имот – публична държавна собственост, поради което могат да бъдат обект
само на ползване, но не и на собственост, при това единствено от членовете на
регистрирано рибарско сдружение. Излага, че липсват доказателства за
съществуването на принадлежностите към лодката, като счита, че те са погинали,
противоправно отнети или наследодателят му се е разпоредил с тях преди смъртта
си.
Развива
съображения за нищожност на предварителния договор поради накърняване на
добрите нрави. Твърди, че е налице очевидна нееквивалентност между насрещните
престации на страните.
На второ
място, оспорва настъпването на падежа на задължението за сключване на
окончателния договор за покупко-продажба. Поддържа, че и понастоящем липсват
всички необходими документи за изповядване на сделката по нотариален ред.
На трето
място, оспорва продавачът да е собственик на процесните
недвижими имоти и движими вещи. Твърди, че на наследодателя му Ж. П.е дадено
разрешение за строеж на рибарски постройки, въз основа на което той е изградил
такива върху поземлен имот – държавна собственост. Навежда доводи, че
разрешението е обусловено от притежанието на билет за промишлен риболов, позволително
за плаване на моторна лодка и свидетелство за капитан. Сочи, че и понастоящем
Водна база „***“ се ползва само от лица, членуващи в Рибарско дружество „Е.***“,
а ищците не са членове на последното.
Намира за
недоказана идентичността между описаните в предварителния договор постройки и
тези, изградени въз основа на издаденото разрешение в полза на Ж.П..
На четвърто
място, оспорва, че в процесния предварителен договор са налице уговорки относно
съществените условия на окончателния договор. В тази връзка сочи, че имотите не
са надлежно индивидуализирани. Наред с това не е ясно изразена волята на
страните относно продажната цена. Изтъква, че не е посочена отделно цената на
двата недвижими имота. Оспорва твърденията на ищците, че за всеки от двата
имота се дължи ½ от общо уговорената цена от 10 000 лева, като заявява,
че са налице съществени различия между двете сгради по отношение на тяхното
предназначение, площ и правен статут.
Оспорва, че
са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред.
На следващо
място, оспорва ищците да са изправна страна по предварителния договор, като
поддържа, че те не са изплатили нито уговореното капаро, нито останалата част
от продажната цена. В тази връзка в условията на евентуалност прави възражение
за уважаване на иска под условието по чл. 362 ГПК.
Моли
предявеният иск да бъде отхвърлен и да му бъдат присъдени разноски.
Съдът, след
като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност
и
обсъди доводите на страните, достигна до
следните фактически и правни изводи:
По редовността на исковата молба и допустимостта на
производството:
Настоящият съдебен състав намира за неоснователни възраженията на
ответника за нередовност на исковата молба и недопустимост на предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, релевирани с отговора на исковата молба. След
дадените от съда указания по реда на чл. 129, ал. 2 ГПК ищците са уточнили
претенциите си, като надлежно са индивидуализирали недвижимите имоти и
движимите вещи, предмет на процесния предварителен договор и са посочили
уговорената цена. Следователно са наведени твърдения относно съществените
елементи на предварителният договор.
По основателността на иска:
Основателността
на предявения иск с правно основание чл.
19, ал. 3 ЗЗД е обусловена от наличието на
следните материалноправни предпоставки: 1) валидно
сключен предварителен
договор за покупко-продажба; 2)
продавачът да е собственик на вещите, предмет на предварителния договор.
Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 2 ЗЗД предварителният договор трябва да
съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
С исковата
молба е представен предварителен договор за покупко-продажба от 19.11.2020 г.
/л. 6/, сключен между Ж. Р. П./чиито единствен наследник по закон се явява
ответникът съгласно приложеното на л. 57 от делото удостоверение за наследници/,
в качеството на продавач, и А.П.А. и М.К.К., в
качеството на купувачи. Съгласно договора Ж. П.се е задължил да продаде на
двамата купувачи собствените си имоти, находящи се в
землището на с. *****– рибарско селище „Е.***“ /с. ***, общ. *****/,
представляващи:
1.
Постройка масивна на един етаж, построена през 1982 г., състояща се от две
стаи, хол с кухня и тоалетна, тераса с мазе под нея, с обща застроена площ
около 60 кв. м., с прилежащата към нея земя, парцел /държавна собственост/ от
400 кв.м. с номер 268, по Кадастралния план на водна база „***“, захранен с
партиди на ток и вода, при съседи – ПАРЦЕЛ ***– на Х.Х./К.П.
Д./, ПАРЦЕЛ *** – на И. С. В.и ПАРЦЕЛ ***– на Т. Б. С.;
2.
Построените от продавача постройки, намиращи се на *** БУНА, използвана от
Рибарско дружество „Е.***“, а именно – постройки с площ 60 кв. м., захранени с
ток и вода.
Уговорено
е, че с окончателния договор продавачът ще прехвърли на купувачите
собствеността върху имотите срещу заплащане на обща продажна цена в размер на
10 000 лева.
Съгласно
текста на предварителния договор купувачите купуват и лодка с № ****, заедно с лодкостоянките, оборудването и членството в Рибарско
дружество „Е.***“, с. ***, за сумата от 2000 лева.
Договорено
е окончателният договор за бъде изповядан по нотариален ред в едноседмичен срок
от подготовката на необходимите документи, вкл. техническа експертиза,
заплатена от купувачите.
С отговора
на исковата молба ответникът е оспорил автентичността на предварителния договор,
с твърдението, че същият не е подписан от неговия наследодател – Ж.П.. Поради
горното и предвид изявлението на ищците, че ще се ползват от оспорения
документ, по реда на чл. 193 ГПК е открито производство за проверка истинноста на същия досежно
положения подпис за „продавач“.
По искане
на ответника е допуснато провеждането на съдебно-почеркова
експертиза, изготвянето на която е възложено на вещото лице Е.А.. Съгласно
заключението по така допуснатата експертиза /л. 229-234/ подписът, положен за
продавач в предварителния договор от 19.11.2020 г., е изпълнен от Ж. Р. П.. Своя
извод вещото лице обосновава с констатираните съвпадения между изследвания
подпис и сравнителните образци по общи признаци /транскрипция, строеж, обработеност, форма, посока, размер, свързаност, наклон,
разтегнатост и натиск/ и частни признаци /относително разположение на
движенията при изпълнение на началната точка на подписа – на средната линия на
подписа; форма на движенията при изпълнение началната част на първи елемент –
дъговидна; строеж на движенията при изпълнение на началната част на подписа –
яйцевидна; форма на движенията при изпълнение връзката на началната със
средната част на подписа – примковидна; относително
разположение на движенията при изпълнение пресечната точка на примковидния елемент спрямо началната точка – на една
линия; относителна форма на движенията при изпълнение на връзката на началната
със средната част на подписа – праволинейно-дъговидна/обратен S-образен елемент; относително разположение на движенията
по вертикала при изпълнение началния елемент на средната част /у-образния
елемент/ - слята примка; форма на движенията при
изпълнение връзката на първи с втори елемент на средната наподобяваща буква „у“
– праволинейно-дъговидна; относителна форма на движенията при изпълнение
началото на подредовия елемент, наподобяващ буква „у“
– дъговидна; относително разположение на движенията при изпълнение на подредовия елемент, наподобяващ буква „у“ с първи примковиден елемент – успоредно; относителна форма на
движенията при изпълнение на връзката на средната парафна
част на подписа – праволинейно-дъговидна /обратен S-образен елемент/; относителна посока и форма на
движенията при изпълнение заключителната част на подписа – лявоокръжна,
слята примка; натиск на движенията при изпълнение на
заключителната част на парафа – намален/. Като различия в частните признаци е
отчетено относителното разположение на движенията при изпълнение горната точка
на началната част на парафа. Според вещото лице А. различието в подписа се
дължи вероятно на вариантност в подписа и не се
отразява на заключението, като установените съвпадащи признаци са устойчиви,
рядко срещащи се и самостоятелни, като някои от тях имат голяма
идентификационна стойност, поради което образуват индивидуална съвкупност,
достатъчна за извода, че изследваният подпис е изпълнен от Жеко Р..
В
проведеното на 09.02.2024 г. съдебно заседание вещото лице А. поддържа
представеното заключение. Уточнява, че е изследвал оригинала на предварителния
договор. Подчертава, че е установил само едно различие в един елемент на подписа,
който при това няма идентификационна стойност. Наред с това сочи, че
изследваните сравнителни образци разкриват голяма вариативност
в изпълнението на отделните елементи. Сочи, че оспореният подпис е изпълнен с
едно движение, без прекъсване и в него са налице всички последователни елементи
от подписа на лицето. Заявява, че изводът му, че подписът е положен от Ж. П. е
категоричен, като използваната в констативно-съобразителната част на
заключението дума „вероятно“ касае единствено признака, по отношение на който е
установено различие със сравнителните образци. Пояснява, че тази формулировка е
обусловена от липсата на данни относно обстоятелствата, при които е положен
подписът, които е възможно да са оказали влияние на разположението на
движенията при изпълнение на горната точка в началната част на парафа.
Ответникът,
чрез процесуалния си представител, е оспорил заключението по съдебно-почерковата експертиза, поради което с протоколно
определение от 09.02.2024 г. е допусната повторна тройна експертиза, която е
възложена на вещите лица М.З., М.С. и Ц.Ц..
Съгласно
заключението по повторната експертиза /л. 434-456/ подписът в процесния
предварителен договор не е положен от Ж. Р. П., а е имитиран. Посочено е, че оспореният подпис по строеж и пространствено разположение на щриховите елементи съответства на подписов
образец на Ж. Р. П. от 2011 г., но при сравняването му с образци от 2020 г. се
установяват различия както в пространствено, така и в структурно отношение относно
признаците разтегнатост по хоризонтала, темп и щрихово
лъкатушене на възходящия щрих и типа на силата на натиска. Поради изложеното
вещите лица З. и С. достигат до извод, че положеният в предварителния договор
подпис е имитиран от образеца от 2011 г.
За да
достигнат до този извод, вещите лица са констатирали различия на изследвания
подпис спрямо сравнителните образци, както следва: в пространствената позиционираност на началната точка на подписа, която е относително
по-високо изнесена спрямо редовата линия в сравнение с всички сравнителни
образци; в пространствената позиционираност на
низходящия парафен утихващ щрих, който не пресича подписовата
структура, а е изнесен вдясно; множество микропрекъсвания;
различие в степента на наклона; плътност в силата на натиска както при възходящите,
така и при низходящите щрихи; неравномерен темп и неточни интервали; скорост
при възходящите щрихи; по пространственото разположение на низходящата графема на парафа – същият не пресича подписовата
структура, както и по силния натиск при изпълнение на низходящия щрих;
равномерно силен натиск /който вещите лица
обясняват с неувереността при изписването му/; липсата на подпрян начален щрих. Последните два
признака са отчетени като частни, а всички останали – като общи.
Същевременно,
са констатирани частично съвпадение по строеж и пространствена ориентираност на
подписа, композицонна конструираност,
обща последователност на щриха и наклон, скорост /при низходящите щрихи/ и
форма на парафния завършек, както и пълен съвпад по степен на обработеност,
обем и посока на движенията.
Заключението
е подписано от вещото лице Ц. с особено мнение. Съгласно последното отбелязаните
в заключението различия в разположението на началната точка, разположението на
низходящия парафен щрих спрямо дясната част на
подписа и силата на натиска при изпълнение на низходящия щрих на парафа не
отчитат силната вариантност в сравнителните образци.
Излага, че прекъсванията в целия щрих на подписа се дължат на въртенето на химикалната сачма, което особено често се среща при смяна
на посоката на движение. Счита, че прекъсването на щриха, видно на приложените
в заключението увеличени снимки, се дължи на прекалената им оконтрастеност,
при които по-светлите петна багрило не са видими, като сочи, че при отптично увеличение не се наблюдават прекъсвания на щриха.
Изтъква, че наклонът, в който е констатирано различие, е общ неустойчив признак
и зависи от положението на пишещия спрямо листа. Оспорва извода, че е налице равномерна
плътност и равномерен натиск по цялото протежение на изследвания подпис за
разлика от сравнителните образци, като сочи, че при оглед на подписа е виден намален
натиск при изписването на средния елемент на буквата „Ж“ и низходящия щрих
преди парафа. Отчетените различия в разделите „темпоритмика“
и „скорост на писане“ намира за неясни, като сочи, че те не отчитат състоянието
и положението на пишещия, вида на подложката и особеностите на химикалката.
Изтъква, че заключението не посочва различието в частни признаци, като сочи, че
силата на натиск е общ неустойчив признак, а по отношение на т. нар. „подпрян
начален щрих“ изразява становище, че такъв е налице и в изследвания подпис.
Вещото лице
Ц. изразява становище, че непрекъснатостта на подписа и честата смяна на
посоките на движение при характерни по форма щрихи, обуславят невъзможна за
възпроизвеждане форма, която при имитация изисква увеличен натиск при бавно
изписване, тъпо начало или край, а при бързо изписване, поради невъзможност
пишещия имитатор да възпроизведе всички форми и посоки, както и да постави
прецизно елементите на правилните места относително останалите, следва да е
налице прекъснатост на движението на трудните за изпълнение места, каквато в
изследвания подпис няма.
Достига до
извод, че изследваният подпис е изпълнен от Ж. Р. П., като се аргументира с
наличието на съвпадения в следните частни признаци на почерка: наличие на рефлексен
щрих в началото на подписите свързан дясноокръжно с
началния елемент; наличие на елемент с характерна форма във върховата част на
първия елемент на буквата „Ж“; низходящият щрих на описания елемент, изписан с дясноокръжно движение; редуциране на средния елемент на
буквата „Ж“до S-образен;
формата на елемента свързващ двата примковидни
елемента в средната част; формата на елемента преди парафната
част; формата и относителното разположение на парафа и върховата му част;
направлението на движението при изпълнение на заключителния щрих на парафа.
Посочените особености вещото лице изтъква като характерни и устойчиви. Изнесената
надясно заключителна част на парафа обяснява със случайност, а вълнообразността на два от възходящите щрихи – с влошаване
на двигателния навик на лицето вследствие на възрастта, болестно или друго
негово състояние, подложка или др., като изтъква, че в сравнителния образец от
06.10.2020 г. /стр. 12 от заключението/, който е най-близък по време с
изследвания предварителен договор, има нарушение в изпълнението на
заключителната част на подписа/.
В съдебно
заседание вещите лица З. и С. поддържат представеното заключение, а вещото лице
Ц. – изготвеното особено мнение.
И трите
вещи лица потвърждават наличието на вариантност в
сравнителните образци.
Вещото лице
З. изтъква различието в разположението и натиска при изпълнението на парафния завършек, като изразява становище, че се касае за
„строго индивидуална характеристика“. Като различие в индивидуалните признаци
посочва и наличието на т. нар. „подпрян начален щрих“.
Вещото лице
Ц. пояснява, че при почековите експертизи се извършва
сравнително изследване на две групи признаци: общи /характерни за големи групи
от хора/ и частни /индивидуалните особености на почерка на лицето/, като идентификацията
се извършва въз основа на съпоставката по частни признаци, а в заключението по
повторната експертиза такива не са посочени. Заявява, че всички описани от
другите две вещи лица признаци са общи, в т. ч. силата на натиска, която зависи
от положението и състоянието на пишещия.
Вещото лице
З., от друга страна, заявява, че при изследване на подпис общи признаци могат
да се явят и като частни, защото се изследва особеността, с която те се
изписват. Категорично отхвърля възможността положението на тялото и
повърхността да влияят на силата на натиска.
Настоящият
съдебен състав кредитира заключението по първоначалната експертиза, както и
особеното мнение на вещото лице Ц.. Същите са подробно аргументирани, като в
тях са изтъкнати множество частни признаци, по които е налице съвпадение между
оспорения подпис и сравнителните образци. Заключението по повторната експертиза,
от друга страна, се основава на констатирани различия в общи признаци /което
обстоятелство изрично е отразено в самото заключение и потвърдено от вещото
лице З. в съдебно заседание/. Единственият частен признак, в който е отбелязано
различие, касае началният елемент на подписа. Същевременно, и четирите вещи
лица потвърждават, че е налице вариантност в
изпълнението на подписа. В този смисъл съдът намира, че наличието на различие в
един-единствен частен признак не би могло да обоснове извод за неистинност на
положения в процесния предварителен договор подпис. Нещо повече, в случая
липсват данни за състоянието на Жеко Р. към момента на съставянето на документа
и относно условията, при които е положен подписът. Безспорно тези обстоятелства
биха могли да се отразят на изпълнението на подписа, но тази възможност не е
отчетена от вещите лица З. и С..
Предвид
изложеното съдът приема, че оспореният документ следва да бъде ценен като
автентичен, подписан от ответника.
Както по-горе бе изложено, чл. 19, ал. 2 ЗЗД изисква
предварителният договор да съдържа уговорки относно всички съществени елементи
на окончателния договор, които в хипотезата на предварителен договор за
покупко-продажба включват надлежна индивидуализация на вещта и посочване на цената.
Съдебната практика допуска липсата на описание на границите на недвижим имот, в
случай че същият е описан така, че е възможно да бъде индивидуализиран по
неподлежащ на съмнение начин. Приема се, че непълнотата на описанието е пречка
за сключване на окончателен договор само ако при тълкуването им по реда на чл.
20 ЗЗД уговорките не позволяват да се извлече волята на страните относно обекта
на окончателния договор. В този смисъл – Решение № 497 от 21.01.2013 г. на ВКС
по гр.дело № 674/2012 г., IV г. о. и Решение № 116 от 08.06.2016 г. на ВКС по
гр.дело № 5236/2015 г., IV г. о.
В случая предмет на предварителния договор са недвижими
имоти и движими вещи. Сградата по т. 1 е описана с посочване на основните й
характеристики /масивна едноетажна постройка/, разпределение /състояща се от
две стаи, хол с кухня и тоалетна, тераса с мазе под нея/, площ /около 60 кв. м./,
разположение /в парцел номер 268, по Кадастралния план на водна база „***“/ и
граници / при съседи – ПАРЦЕЛ ***– на Х.Х./К.П. Д./, ПАРЦЕЛ
*** – на И. С. В.и ПАРЦЕЛ ***– на Т. Б. С./. От заключението по допуснатата
съдебно-техническа експертиза /л. 235-243/ става ясно, че процесната сграда с идентификатор *****попада в имот 268
по КП на водна база „***“. Наличието на описание по кадастрален план, макар и
неодобрен /съгласно т. 1 от заключението
по СТЕ/, с посочване на граници на поземления имот, в който е построена
сградата, както и на основните характеристики на сградата, съставлява надлежна
индивидуализация на имота.
По отношение на имота по т. 2 от предварителния договор
обаче липсва подобно описание, като е вписано единствено, че се касае за
„постройки“ /без да са посочени предназначението, етажността
и други характеристики на същите/, находящи се на ***
БУНА с площ 60 кв. м., захранени с ток и вода. Не е индивидуализиран имотът, в
който се намират постройките, нито тяхното местоположение в рамките на същия. Волята
на страните да се прехвърли именно описаната от ищците сграда, построена в
поземлен имот с идентификатор ***** по КККР на с. *****, не може да бъде
изведена и по тълкувателен път предвид лаконичния текст на процесния
предварителен договор и липсата на други клаузи, касаещи посочената сграда. По
делото липсват каквито и да било други доказателства /напр. разменена помежду
им кореспонденция или гласни доказателства/ относно постигнатите между страните
уговорки, касаещи конкретните недвижими имоти, предмет на предварителния
договор.
Същевременно, посочената в предварителния договор цена е
обща за двата имота, като липсват доказателства по делото, въз основа на които
съдът да определи по какъв начин е формирана, респ. каква е цената за всеки от
двата имота. Изложените в исковата молба твърдения, че цената на имотите е
уговорена поравно не намира опора в писмените доказателства. От друга страна,
от заключенията по съдебно-техническата експертиза и заключенията по
съдебно-оценителните експертизи е видно, че са налице съществени различия между
двата имота, които рефлектират и на пазарната цена на същите. На първо място,
по т. 1 са описани сграда и поземлен имот, а по т. 2 – единствено „постройки“.
На следващо място, самите сгради имат различни характеристики, разположение и
предназначение. Съгласно заключението на вещото лице Р.П. /л. 235-243/ сградата
по т. 1 от предварителния договор е с масивна конструкция, докато тази по т. 2
е със смесена конструкция, която включва масивна част и присъединен към нея
фургон. Двете сгради са с различно местоположение и предназначение /съответно
жилищна и „рибарска“ сграда/. Съгласно заключението по допуснатата първоначална
съдебно-оценителна експертиза /л. 244-272/ към 19.11.2020 г. оценката на процесните недвижими имоти е, както следва: 8 950 лева
за сградата по т. 1 и 23 080 лева за сградата, находяща се в поземлен имот
с идентификатор *****, която се твърди да е предмет на т. 2 от предварителния
договор. Заключението на вещото лице В. е оспорено от ответната страна в частта
досежно оценката на сграда с идентификатор *****.*,
във връзка с което са допуснати повторна единична и повторна тройна
съдебно-оценителна експертизи, които са посочили оценка на сграда с
идентификатор *****към 19.11.2020 г., както следва: единичната експертиза /л.
341-345/ – в размер на 14 200 лева, тройната експертиза /л. 416-430/ – в размер
на 19 400 лева – при използване на метода на сравнение на оферти и
21 190 лева – при използване метода на сравнението с реални сделки. Видно
е, че независимо от използваните методи за оценка на сграда с идентификатор *****всички
вещи лица достигат до извод, че пазарната й цена е по-ниска от тази на
сградата, находяща се в поземлен имот с идентификатор *****, определена със
заключението по първоначалната експертиза.
Що се отнася до движимите вещи, предмет на предварителния
договор, по отношение на същите е посочена обща цена в размер на 2000 лева,
която е уговорена не само за лодката и принадлежностите към нея /предмет на
предявения иск/, но и за „лодкостоянките“ и членството
в Рибарско дружество „Е.***“. Същевременно, с молба вх. № 298353/17.09.2021 г.
ищците са се отказали от претенцията си по отношение на членството в рибарското
дружество, а по отношение на лодкостоянката са
уточнили, че представлява прилежаща част към рибарската сграда. При това е
невъзможно да бъде определена уговорената цена само за лодката и рибарското
оборудване.
Предвид изложеното настоящият съдебен състав намира, че
сключеният между ищците и наследодателя на ответника предварителен договор не
отговаря на изискванията на чл. 19, ал. 2 ЗЗД, поради което и същият е нищожен
поради невъзможен предмет. В подкрепа на извода, че нарушението на чл. 19, ал.
2 ЗЗД води до нищожност на основание чл. 26, ал. 2, предл.
първо са мотивите на Решение № 100 от 31.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 443/2012
г., IV г. о.; Решение № 572 от 15.04.2003 г. на ВКС по гр. д. № 2279/2002 г., V
г. о.
Отделно от
изложеното, настоящият съдебен състав намира за основателно възражението на
ответника за нищожност на предварителния договор поради накърняване на добрите
нрави. При съпоставка на уговорената с него обща цена за жилищната сграда и
прилежащата към нея земя, както и за рибарската постройка /в размер на
10 000 лева/, и най-ниската оценка, определена със заключението по
първоначалната съдебно-оценителна експертиза /в размер на 52 030 лева за
всички обекти/, единственият възможен извод е за очевидна нееквивалентност на
насрещните престации на страните.
За пълнота
на изложението следва да се отбележи, че ищците, на които е възложена
доказателствената тежест, не успяха при условията на пълно и главно доказване
да установят, че Ж. П.е бил собственик на вещите, предмет на процесния
предварителен договор.
Предвид
така изложените мотиви предявеният иск следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
С оглед
изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК в полза на ответника следва да
бъдат присъдени сторените по делото разноски за издаване на съдебни
удостоверения в размер на 25 лева, за депозити за експертизи в претендирания
със списъка по чл. 80 ГПК размер от 4494.50 лева и адвокатско възнаграждение в
размер на 1825 лева. Съдът намира за неоснователно възражението на ищците за
прекомерност на заплатеното от ответника адвокатско възнаграждение предвид правната
и фактическа сложност на спора.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от А.П.А., ЕГН **********, с адрес:
***, и М.К.К., ЕГН **********, с адрес: ***, срещу Г.Ж.Р., ЕГН **********, с адрес: ***, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на предварителния
договор за покупко-продажба, сключен на 19.11.2020 г. между ищците и
наследодателя на ответника – Ж. Р. П., за окончателен.
ОСЪЖДА А.П.А.,
ЕГН **********, с адрес: ***, и М.К.К., ЕГН **********,
с адрес: ***, ДА ЗАПЛАТЯТ на Г.Ж.Р., ЕГН **********, с адрес:
***, СУМАТА ОТ 6344.50 лева /шест хиляди триста четиридесет и
четири лева и петдесет стотинки/, представляваща сторените по делото
разноски, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
Решението подлежи на обжалване
пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: