Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.
С., 20.05.2011г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, 9 състав, в публично съдебно
заседание на дванадесети май две хиляди и единадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЖАНА
ЖЕЛЯЗКОВА
при секретаря Т.В. като разгледа докладваното от съдия гр.д. № 4063/
Предявен е иск с правно основание
чл.92, ал.1 от ЗЗД.
ИЩЕЦЪТ, С.И.И.,ЕГН
**********,***, ж.к „М." бл.***,
вх.*, ет.*, ап. **, чрез процесуалния
представител адв. Я.А.,***, поддържа, че на 09.06.2008 г.
между нея в качеството й на купувач, от
една страна, и М.Д.И. с ЕГН **********,*** и Г.Н.Н. с ЕГН **********, в
качеството им на продавачи- от друга, се сключил предварителен договор за
покупко - продажба на недвижим имот с предмет: апартамент № 13 (тринадесет), находящ се в град С.,
СО-район "В.", ж.к."З.**", блок * вход *, етаж * със
застроена площ от 57,36 (петдесет и седем цяло тридесет и шест стотни) кв.
метра. По силата на този
договор продавачите се задължили да й продадат
недвижимия имот за сумата от 92 000 евро. Съгласно постигнатото съгласие между
тях по този договор заплатила на продавачите капаро в размер на 22 000 евро,
съгласно т. 1.2.1 и 5.4 от процесния договор, като се споразумяли, че
част от цената на имота, в размер на 70000 евро да бъде заплатена чрез жилищен
кредит, отпуснат от ТБ „А.Б.Б." АД, като в полза на банката бъде учредена
законна ипотека. В същия договор продавачите се задължили, съгл. т. 3.3 във
връзка с т. 3.5 от процесния договор, да изготвят необходимите за банката
документи в разумен срок, предадат владението на имота в двумесечен срок от
сключването му, както и да осигурят достъп на ищцата или на наети от нея фирма
или работници до жилището за извършване на ремонт за отстраняване на течове в
банята и мухъл в спалнята, считано от датата на подписване на предварителния
договор. Документите, необходими за банката (съгласно списък на банката), били
представени от ответниците. Банката й отпуснала
кредита, след представянето на всички актуални документи от ответниците,
за което продавачите били уведомени от посредника си. Изтъква,
че ответницата
М.Д.И. е възпрепятстване по всякъкъв начин на подписването на окончателен
договор за продажбата на недвижимия имот, предмет на процесния договор. Ответницата М.И. не е предала владението и продължава да живее в
апартамент № 13, находящ се в гр. С., ж.к. З.**, бл.*, вх. *, ет*. Ответницата М.И. не е
изпълнила поетото задължение за осигуряване на достъп за ремонтни работи. Моли да бъде
осъдена ответницата да й заплати на осн. чл.
92 ЗЗД договорна неустойка в размер на 22
000 /двадесет и две хиляди/ евро, разноските по настоящия
процес.
ОТВЕТНИЦАТА- М.Д.И. , ЕГН: ********** ***, оспорва иска- счита,
че ищцата е неизправна страна, тъй като ипотеката е била
заличена и имотът е освободен от тежест на 17.06.2008 год. т.е. много
преди изтичането на договорения двадесетдневен срок. Страните по
предварителния договор са договорили, че в срок от 40 /четиредесет/ дни от датата на заличаването на ипотеката и възбраната /
17.06.2008 год./ ще
прехвърлят собствеността по нотариален ред. Този срок е
изтекъл на 27.07.2008 год. До този срок,
ищцата-купувач по предварителния договор не е инициирала прехвърлянето на
собствеността по нотариален ред. От представеният по
делото Констативен протокол от 13.08.2008 год. на Нотариус Д.Н. се установява,
че отпуснатия й кредит от „А.Б.Б."АД С., с договор за
кредит"жилище" е от дата 11.08.2008
год., т.е. значително след изтичането на срока по предварителния
договор. Ищцата - купувач не е положила достатъчно усилия, за да удължи
срока на предварителния договор, а едва след одобряването й на кредита, на
много по-късен етап, едва след изтичането на максимално договорения срок за
прехвърлянето на собствеността по нотариален ред е инициирала сключвнето на
окончателен договор. Изтъква, че страните са договорили срок за изпълнение -
четиредесет дни след заличаване на договорната ипотека, който е изтекъл на
27.07.2008 год. Ищцата се е задължила до изтичането на
четиредесетдневния срок да се яви пред Нотариус за прехвърлянето на
собствеността по нотариален ред, като в този срок е следвало да сключи договор
за кредит с „А.Б.Б.' АД. Това тя не е
направила в уговорения срок, не е предприела необходимите мерки за удължаване
на срока по договора, което сочи за
бездействие от нейна страна
Съдът,
след като обсъди направените доводи и прецени събраните по делото доказателства
съобразно разпоредбата на чл.188 от ГПК(отм.), намира за установено
следното:
Видно от представения
заверен
препис на Предварителен договор за покупко - продажба от
09.06.2008г., същият е сключен
между „М.Д.И.
с ЕГН **********, и Г.Н.Н. с ЕГН **********, наричани ПРОДАВАЧИ, и С.И.И. с ЕГН **********,
наричана КУПУВАЧ. С договора първата страна се задължила
да
продадат на КУПУВАЧА свой съсобствен недвижим имот, а именно: апартамент № 13 (тринадесет), находящ се в град С., СО-район "В.",
ж.к."З.**", блок * вход *, етаж * със
застроена площ от 57,36 (петдесет и седем цяло тридесет и шест стотни) кв.
метра. КУПУВАЧЪТ се задължава да купи имота /заедно с
посоченото обзавеждане/ и да изплати на
ПРОДАВАЧИТЕ сумата от 22 000
/двадесет и две хиляди евро/- като задатък (капаро) при подписване на настоящия предварителен договор
- в брой цли по банков път; и сумата от EUR
70 000 /седемдесет хиляди евро/ще бъде изплатена на ПРОДАВАЧИТЕ чрез
отпуснат жилищен кредит от ТБ „А.Б."АД - гр. С. след предоставяне на
кредит на КУПУВАЧА, вписване на ипотека върху описания недвижим имот в полза на
ТБ „А.Б."АД - гр. С., застраховка на
имота в полза на банката и издаване на удостоверение за тежести от Службата
по вписвания, от което да е видно,
че банката е първи по ред кредитор върху ипотекирания имот. Съгласно т. 3.1 предложение първо от
предв.д-р,
ответницата М.И. се е задължила
в двумесечен срок от подписването на процесния договор д апредаде
владението на недвижимия имот, предмет на същия, на купувача, а
съгласно предложение второ-да осигури на купувача и съответно на наети от
последния фирма или работници достъп до жилището за извършване на ремонт, считано от датата на подписване на
настоящия договор. Съгласно 3.7. от процесния предв.договор-„при неизпълнение на което
и да е от задълженията на ПРОДАВАЧИТЕ по настоящия
предварителен договор и/или при невярност на което и да е от декларираните
по-горе обстоятелства, същите възстановяват на КУПУВАЧА полученото
капаро и му заплащат неустойка в размер - 22 000 /двадесетидвехиляди/ евро, в
срок от пет календарни дни, считано от датата, определена като краен срок
за подписване на окончателния договор за покупко-продажба на недвижимия имот
- предмет на настоящия договор.
Договорът
е частен свидетелстващ документ, подписани от страните. Той не е оспорен в хода
на производството, поради което се ползва с обвързваща доказателствена сила по
чл.180 от ГПК и задължава съда да приеме за установено авторството на изявленията.
Доколкото не са релевирани твърдения за пороци при образуването или изявата на
волята от страните, доказано е по делото, че те са направили изявленията за
поемане на задължения по договора.
Представен
е
заверен препис от Констативен протокол - акт № 24, т.II, per. № 4228
от 13.08.2008г., от който е видно, че на уговорената дата за изповядване
на сделката само ответницата не се е явила.
По
делото са разпитани като свидетели Г.н.н.(съпруг на ответницата) и Г.П.Р.(брокер
на ищцата), кито установяват, че не е въвела във владениена имота ищцата, ответницата продължава да живее в имота, на уговорените дати за изповядване
на окончателния договор за
покупко-продажба на процесния имот ответницата не се е явила.
Други
относими доказателства не са ангажирани.
При така установената фактическа
обстановка, от правна страна съдът намира следното.
Съгласно
трайната съдебна практика, за да възникне отговорност за заплащане на неустойка
от едната страна по договора, е необходимо да е налице следният фактически
състав: валидно сключен облигационен договор с поето
задължение; нарушение на договорни условия, скрепени с отговорност за
неустойка; вина при извършване на нарушението (липса на обективни
обстоятелства, изключващи отговорността). В настоящия случай бе
доказано наличието и на трите елемента
от този фактически състав, т.е. налице е валидно възникнало задължение за ответницата да заплати договорната
неустойка.
Задължението е поето при условията на солидарност - т.е. пълният размер
на вземането може да бъде изискван от всеки един от длъжниците по него (съгласно
чл.121-122 от ЗЗД), поради което и петитумът на искането е така формулиран.
Видно
от представения и неоспорен от страните
предв.договор от 09.06.2008г. бе установено, че между ищцата и ответницата е налице
валидно сключен облигационен договор с клауза за договорна неустойка.
От събраните гласни и писм.доказателства (заверен препис от Констативен
протокол - акт № 24, т.II, per. № 4228 от 13.08.2008г.) се установи, че договорът е
нарушен от страна само на ответницата -ответницата М.И. не е предала владението и продължава да живее в
апартамент № 13, находящ се в гр. С., ж.к. З.**, бл.*, вх. *, ет.*, ответницата М.И.
умишлено възпрепятствала подписването на окончателен договор, като не се явила на
уговорените от страните дати за изповядване на сделката. Купувачът е
изправна страна, предвид представените по делото доказателства, от които се
установява, че същата е заплатила при сключването на
договора задатък от 22 000евро. Остатъкът от
продажната цена е следвало да се плати при сключването на окончателния договор.
Нормата на чл.92 от ЗЗД е диспозитивна и дава
свобода на страните да договарят размера на неустойката, в случай на
неизпълнение. По този начин се стимулира длъжникът към точно и своевременно
изпълнение на поетите задължения и в това се изразява обезпечителната функция
на неустойката. Но нейното действие се проявява и в друга насока. Тя е
предназначена да обезщети вредите от неизпълнението, без да е необходимо те да
бъдат доказани. Създадено е едно облекчение за кредитора при търсенето на
отговорност от длъжника, тъй като той има право на неустойката, дори и тя да
надвишава размера на действително претърпяните вреди. Наред с това, неустойката
цели да санкционира длъжника за неизпълнението.
Не се ангажираха доказателства в подкрепа на възражението
на ответницата, че ищцата е неизправна страна, тъй като се е задължила до
изтичането на четиредесетдневния срок да се яви пред Нотариус за прехвърлянето
на собствеността по нотариален ред, като в този срок е следвало да сключи
договор за кредит с „А.Б.Б.' АД и
като не е направила това в уговорения
срок и не е предприела необходимите мерки за
удължаване на срока по договора е проявила
бездействие и не е
изпълнила задълженията си по предв.договор. Не се ангажираха доказателства за
виновно неизпълнение на поети задължения по предварителния договор от страна на
ищцата, поради което са налице
предпоставките за ангажиране на отговорността на ответницата. Искът е
основателен и доказан.
При този изход на делото на основание чл.78, ал.1 от ГПК
на ищцата следва да се присъдят и разноските по делото-5 669лв.
По изложените
съображения съдът
Р Е Ш И
:
ОСЪЖДА М.Д.И.
, ЕГН: **********
***, да заплати на С.И.И.,ЕГН **********,***, ж.к „М." бл.***, вх.З, ет.*, ап. **, чрез процесуалния
представител адв. Я.А.,***, на основание чл.92,
ал.1 от ЗЗД неустойка в размер на 22 000 /двадесет и
две хиляди/ евро. по договор от 09.06.2008г., както и разноски по делото
в размер на 5 669лв. (пет хиляди шестстотин шестдесет и девет лева) на
основание чл.78, ал.1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи
на обжалване пред
САС в двуседмичен срок от съобщаването
му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: