Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.София, 12.04.2019 г.
В И М
Е Т О Н А
Н А Р
О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, І ГО, 13-ти с-в, в публичното заседание на двадесет и
първи февруари през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСЕН ДИМИТРОВ
при секретаря
Стефка Александрова като разгледа докладваното от съдия Димитров гр.д. № 3302/2017
г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по обективно и субективно съединени искове,
както следва:
1. от Д.Б.А., ЕГН ********** са предявени кумулативно съединени искове
против „С.Е.2.“ ООД /в несъстоятелност/, както следва:
- иск с правно основание чл. 79 от ЗЗД, във вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД за
сумата от 16 200 евро /с левова равностойност 31 684,45 лв./ - обезщетение
за неизпълнение на задълженията по Раздел II, т. 15 от Предварителен договор за
учредяване право на строеж срещу поемане на задължение за строителство от
23.02.2007 г., във вр. с Раздел IV, т.1 от Предварителния договор и т. 19 от
Нотариален акт за суперфиция № 33, том I, peг. №1941, дело № 27/2008 г. на
нотариус А.И.;
- иск за сумата от 193 890,88 лв. с правно основание чл. 82 ЗЗД във
вр. 88, ал. 1 ЗЗД, представляща обезщетение за пропуснати ползи от
неизпълнение, дължимо съгласно Раздел IV, т.1 от Предварителен договор за
учредяване право на строеж срещу поемане на задължение за строителство от
23.02.2007 г., във връзка с т.19 от Нотариален акт за суперфиция № 33, том I,
peг. №1941, дело № 27/2008 г. на нотариус А.И.от отдаване под наем по средни
пазарни цени на недвижимите имоти, които е следвало да се изградят от ответника
в срок до 27.09.2010 г. и обхващащо периода от м. 10. 2010 г. до м. 04.2016 г.,
от който е прекратена облигационната връзка между страните), или общо за 65
месеца, както и
- иск за сумата от 97 860 евро /с левова равностойност 191 397,52 лв./
- с правно основание чл. 92 ЗЗД,
равняваща се на 191 397,52 лева, представляща неустойка за неизпълнение на
довършителни работи, дължима по т. 3 от Споразумение от 13.02.2008 г., с
нотариална заверка на подписите с peг. № 1953/13.02.2008 г. от нотариус А.И..
2. от Ж.Б.Й., ЕГН ********** и А.Ю.Й., ЕГН ********** /конституиран на
основание чл. 227 ГПК на мястото на ищеца Ю.И.Й., ЕГН ********** – починал на 21.01.2017г./
са предявени искове против „С.Е.2.“ ООД /в несъстоятелност/, както следва:
- иск за сумата от 16 200 евро /с левова равностойност 31 684,45 лв./ с правно основание чл.
79 ЗЗД във вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД;
- иск за сумата от 215 579,93 лв. с правно основание чл. 82 ЗЗД във
вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД и
- иск за сумата от 104 772 евро /с левова равностойност 204 916,22
лева/ с правно основание чл. 92 ЗЗД;
3. от М.Б.М., ЕГН ********** и А.К.М., ЕГН ********** са предявени искове
против „С.Е.2.“ ООД /в несъстоятелност/, както следва:
- иск за сумата от 125 191,16 лв. с правно основание с правно
основание чл. 82 ЗЗД във вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД и
- иск за сумата от 60 801 евро /с левова равностойност 118 916,41 лв./
с правно основание чл. 92 ЗЗД;
Предявен е и общ солидарен иск на Ж.Б.Й., А.Ю.Й., М.Б.М., А.К.М. и Д.Б.А.
срещу „С.Е.2.“ ООД с правно основание чл. 92 от ЗЗД за заплащане на сумата от
30 000 евро /с левова равностойност 58 574,90 лв./ - представляваща
неустойка по т. 4 от Споразумение между страните от 11.11.2009 г. за
неизпълнение на задължението си в срок до 27.09.2010 г. за построяване на
сградата и приемане на същата с Констативен акт – обр. 15.
Ищците твърдят ,че са учредили на ответното дружество правото да построи
сграда върху техен съсобствен недвижим имот срещу
съответното имотно обезщетение, като през времето на строителството ответникът
е следвало да им осигури оборотни жилища,в които да живеят и тъй като не е
изпълнил това си договорно задължение претендират същия да им заплати
направените от тях самите разходи за наем за посочените по-горе периоди.
Претендират и заплащане на пропуснати ползи, от това,че поради неизпълнение
на договора,а впоследствие развалянето му по вина на ответника не са
реализирали приходи от имотите/отдаването им под наем/,които последния е
следвало да построи и да им прехвърли.
Претендират е договорни неустойки за това,че ответното дружество не е
изпълнило задължението си в срок да построи процесната сграда.
Ответникът „С.Е.2.“ ООД е депозирал писмен отговор на исковата молба в
срока по чл. 131, ал. 1 ГПК, в който оспорва предявените искове като
недопустими/поради претендирането на горните суми в производството по
несъстоятелност на ответното дружество/, евентуално като неоснователни и
недоказани –по исковете за наемоподобно обезщетение- ищците не са
представили доказателства, че в процесния период от м. 11.2011 г. до м. 04.2016 г.
са живели под наем, нито
за реално договорените и заплатени от тях за
периода наеми, по исковете за пропуснати ползи с аргумент,че ищците на са доказали
по безспорен начин, че е било
възможно отдаването на съответните имоти под наем
за процесния период, като претендираните наемни цени са определени
произволно и необосновано.
Претенциите за неустойки са неоснователни,тъй като договорът е бил развален
преди сградата да е приета с акт
образец 15 и не е настъпила предпоставката визирана в т. 3 от Споразумение от
13.02.2008 г. да се дължи
изобщо такива.
Претенцията за неустойка по т. 4 от Споразумението между страните от 11.11.2009 г. е недопустима,
тъй като, като редът за
осъществяване на това вземане е по чл. 417
ГПК, а не чрез исково производство.
По делото е депозирано и становище
от Х. Желязков Х. – синдик на ответното дружество „С.Е.2.“ ООД /в
несъстоятелност/ за недопустимост на предявените искове.
Моли съда да постанови съдебно
решение, с което да отхвърли предявените искове.Претендира разноски.
Доказателствата са гласни и писмени.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобрази
становищата на страните, намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
От представения по делото предварителен договор за учредяване право на
строеж срещу поемане на задължение за строителство от 23.02.2007 г. се
установява, че ищците по делото Д.Б.А., Ж.Б.Й., Ю.И.Й., М.Б.М. и А.К.М. – в
качеството им на съсобственици на дворно място, находящо се в гр. София, ул.
„410-те“ № 33, цялото с площ от 915 кв.м., съставляващо имот пл. № 113, от кв.
19 по плана на гр. София, м. „Манастирски ливади – изток“ са се задължили да
учредят на „С.Е.2.“ ООД право на строеж за построяване върху имота на ЖИЛИЩНА
СГРАДА, като срещу учреденото му право на строеж строителят поема задължение да
построи със собствени средства и за своя сметка отделни обекти в сградата с
обща застроена площ, равняваща се на 30 % от разгънатата застроена площ на
сградата без общите части и 30 % от чистата площ на гаражите в напълно завършен
вид с довършителни работи, подробно описани в Прложение 1, а всички останали
обекти в сградата ще станат изключителна собственост на строителя. Съгласно чл.
4 от договора, строителят поема задължение в срок от 18 месеца, считано от датата
на издаване на разрешението за строеж и съставянето на протокол за определяне
строителна линия и ниво, да построи сградата и да осигури приемането на същата
с констативен акт за установяване на годността за приемане на строежа. (по
смисъла на приложение № 15 към чл. 7, ал. 3, т.15 от Наредба № 3/31 .VII.*** г.
на МРРБ за съставяне актове и протоколи по време на строителството и чл.176,
ал.1 от ЗУТ).
В т. 15 е предвидено, че приемателят се задължава да осигури за своя сметка
2 броя необзаведени тристайни жилища в близък до адреса на дворното място жилищен
район, в които да бъдат настанени семействата на учредителите Д.Б.А. и Ж.Б.Й.,
като Приемателят ще заплаща наема за тези оборотни жилища за своя сметка, но до
размера на сумата от 300 евро месечно през целия строителен период до
окончателното въвеждане в експлоатация на предвидената за ново строителство
жилищна сграда.
В т. 1 от Раздел IV. Отговорност при
забава или неизпълнение е предвидено, че при виновно неизпълнение на
задълженията си по договора неизправната страна дължи на изправната
възстановяване на всички действително причинени й вреди и пропуснати ползи. Съгласно
т. 2. при забавено изпълнение с повече от три месеца на крайния срок за
построяване на сградата, съгласно т. 4 на раздел II от договора, Приемателят
заплаща, за срока на забавата, неустойка в размер на месечния пазарен наем за
всеки един от обектите, за всеки месец забава.
Съгласно т. 4 от договора е предвидено, че в случай на разваляне на договора
при условията на чл. 87 ЗЗД освен неустойките за забава и за неизпълнение,
неизправната страна дължи и
възстановяване на всички разходи по см. на т. 10 от раздел II, извършени от
изправната страна, при и по повод изпълнението на задълженията й по договора,
определени по пазарни цени към датата на изявлението за разваляне.
По делото е представен нотариален акт № 33 от 13.02.2008 г., т. І, рег. №
1941, дело № 27/08 г. на нотариус А.И., рег. № 034 – СРС, от който се
установява, че ищците Д.Б.А., Ж.Б.Й., Ю.И.Й., М.Б.М. и А.К.М. и ответника „С.Е.2.“
ООД са сключили договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за
строителство и предаване на готов строителен продукт. Според договора, ищците,
в качеството им на собственици на УПИ ІІІ-113, кв. 19, м. Манастирски ливади –
изток, с площ от 950 кв.м., учредили на ответника право на строеж за
построяване на монолитна жилищна сграда в посочения имот, като в същото време
запазили правото на строеж и взаимно си учредили такова на конкретно описани в чл.
2, 3 и 4 обекти, които ще станат тяхна изключителна собственост, а съгласно чл.
5 в изключителна собственост на дружеството следвало да останат всички останали
обекти.
Видно от чл. 6 и чл. 8 ответното дружество „С.Е.2.“ ООД поело задължение да
построи със собствени средства и за своя сметка и да предаде цялата жилищна сграда,
включително и обектите на собствениците в степен на завършеност „груб строеж”,
в съответствие с Акт 14, съгласно уговореното в чл. 14, за срок от 18 месеца от
издаване на разрешението за строеж, като построи сградата и осигури приемане на
същата с констативен акт за установяване на годност за приемане на строежа по
смисъла на Приложение № 15 към чл. 7, ал. 3, т. 15 от Наредба № 3 от *** г. на
МРРБ. Съгласно чл. 9 дружеството поело задължение да осигури разрешение за
строеж не по-късно от 1 месец от учредяването на правото на строеж и да осигури
протокол за строителна линия не по-късно от 30 дни от получаването на
разрешението за строеж.
Съгласно т. 19 за неуредените в този договор въпроси се прилагат клаузите,
предвидени в сключения между страните предварителен договор от 23.02.2007 г. за
учредяване право на строеж.
По делото е представено и Споразумение от същата дата – 13.02.2008 г.,
видно от което Ж.Б.Й., Ю.И.Й., М.Б.М., А.К.М. и Д.Б.А. са подписали с ответника
„С.Е.2.“ ООД споразумение (с нотариална заверка на подписите рег. № 1953 на
нотариус А.И.), в което изрично и конкретно е описано какви следва да бъдат
характеристиките на конкретните обекти относно настилки, дограми, врати,
електрическа и водопроводна инсталация и пр. В т. 3 е отразено, че обектите на
собствениците, посочени в т. 14 от нот. акт ще бъдат предадени на собствениците
в напълно завършен вид с акт образец № 15, съгласно вида на довършване, описан
в споразумението. В т. 3 от споразумението е предвидено, че ако към този момент
приемателят не е започнал изпълнението на посочените по-горе довършителни
работи, или същите са изпълнени частично, той заплаща на учредителя неустойки в
размер на 300 /триста/ евро на кв.м. застроена площ от обектите в първия
случай, или пропорционално на неизпълнената част във втория случай от
посочената сума.
По делото е представено разрешение за строеж № 69 от 11.02.2008 г., относно
УПИ ІІІ-113, кв. 19, м. Манастирски ливади – изток, както и протокол за
откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на
строеж от 27.03.2008 г. Видно от Акт за приемане на конструкция (обр. 14) от 09.06.2009
г. относно обекта е дадено становище, че е в състояние да понесе по време на
последващото изпълнение на СМР, както и при експлоатацията му всички основни,
допълнителни и особени натоварвания, съгласно проекта и е дадено разрешение за
изпълнение на довършителните работи.
От представеното споразумение от 11.11.2009 г., сключено между Ж.Б.Й., Ю.И.Й.,
М.Б.М., А.К.М. и Д.Б.А. и ответника „С.Е.2.“ ООД се установява, че ответникът
се е задължил да предаде наведнъж и двата етапа на обекта със закъснение, не
повече от една година след след изтичане на срока по т.4 от Раздел II от
Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу поемане на задължения
за строителство от 23.02.2007г. - 18 месеца, считано от датата на издаване на
разрешението за строеж и съставянето на протокол за определяне на строителна
линия и ниво, да построи сградата и да осигури приемането й с констативен акт
за установяване на годността за приемане строежа (с акт Обр. 15 и с разрешение
за ползване).
В чл. 4 от споразумението е уговорено, че ако в срок от една година след
изтичане на срока по т.4 от Раздел II от Предварителен договор за учредяване
право на строеж срещу поемане на задължения за строителство от 23.02.2007г.
дружеството „С.Е.2.” ООД не изпълни задължението си в срок от 18 месеца, считано
от датата на издаване на разрешението за строеж и съставянето на протокол за
определяне на строителна линия и ниво, да построи сградата и да осигури
приемане на същата с констативен акт за установяване на годността за приемане
строежа, същото дължи на собствениците неустойка в размер на 30 000 евро.
За обезпечаване на това потенциално вземане на собствениците „С.Е.2.” ООД ще
учреди ипотека върху Ателие 3 в обект Бриз Юг 4 за 30 000 евро в полза на
собствениците, като по делото е приложен и нотариалния акт за учредяване на
договорна ипотека № 168 от 11.11.2009 г., том І, рег. № 4142, н.д. № 151/2009
г. на нотариус А.М..
От удостоверение № 94-Д-55 от 25.03.2013 г., издадено от СО – Район
„Триадица” е видно, че грубият строеж на сградата не е приключил, по смисъла на
§ 5, т. 46 ЗУТ, като ограждащите стени и покрива на петия етаж на сградата,
едноетажното тяло и подземния гараж не са изпълнени.
С нотариална покана от 11.03.2013 г., рег. № 821, том І, акт № 49 на
нотариус А.М., изпратена от ищците до ответника „С.Е.2.” ООД и връчена на същия
на 12.03.2013 г. – срещу разписка, същите са поискали да им бъде върнато право
на строеж, тъй като същото не е било реализирано в рамките на чл. 67 ЗС, а в
случай, че сградата не е реализирана до етап „груб строеж” са уведомили
дружеството, че ще потърсят правата си по съдебен ред.
Страните не спорят, че процесният строеж е спрян през 2009 г.
От представеното по делото Решение от 10.03.2015 г. по гр.д. № 9932/2013 г. по описа на СГС,
І ГО,18 с-в, влязло в сила на 04.05.2016 г. се установява, че договорът за
учредяване право на строеж срещу задължение за строителство и предаване на
готов строителен продукт, сключен с нот. акт № 33, том І, рег. № 1941, дело №
27/08 г. от 13.02.2008 г. е развален на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД поради
неизпълнение на задълженията на строителя да построи
сградата до ниво „груб строеж“ в уговорения срок и на основание чл. 537, ал. 2 ГПК посоченият нотариален акт е отменен.
С Решение № 517 от 17.03.2016 г. по т.д. № 8537/2014 г. на СГС, VI-5 с-в е обявена неплатежоспособност и е открито производство по
несъстоятелност на „Си Е.2.“ ООД.
С решение № 1695 от 03.10.2016 г. по т.д. № 8537/2014 г. на СГС, VI т.о., 5 с-в „Си Е.2.“ ООД е
обявено в несъстоятелност и е прекратена дейността на дружеството като производството
по делото е спряно по реда на чл. 632, ал. 1 от ТЗ. С молба от 03.10.2016 г.,
депозирана по т.д. № 8357/2014 г. на СГС, ТО, 5 с-в, във връзка с откритото
производство по несъстоятелност на „Си Е.2.“
ООД, ищците са предявили вземанията
си по изпълнителен лист от 26.05.2016 г., издаден от СГС, І ГО, 18 с-в, въз
основа на влезли в сила решение от 26.10.2015 г. по гр.д. № 2513/15 г. на САС и
решение от 10.03.2015 г. по гр.д. № 9932/13 г. на СГС.
По делото е прието заключение от съдебно-техническа експертиза, изготвена
от в.л. А.Х., което съдът кредитира като обективно и компетентно дадено. Видно
от заключението, средният пазарен наем на посочените недвижими имоти в т. III,
подточка 3, собственост на ищците Ж.Й. и Ю.Й. възлиза на сумата от 215 579,93
лв. Средният пазарен наем на недвижимите имоти в т. III, под. 4, собственост на
ищците М.М. и А.М. е в размер на 125 191,16лв.
Съгласно експертизата средният пазарен наем на посочените недвижими имоти в т.
III, под. 5., собственост на ищцата Д.Б.А. възлиза на сумата от 193 890, 88лв.
От заключението на експертизата се установява също така, че стойността на
направените разходи за изграждане на процесната сграда към момента на изготвяне
на експертизата е 922 437 лв. и съответно съгласно експертното мнение тази сума
е стойността на поземления имот, - УПИ III-113, кв. 19, по пл. на гр. София,
р-н „Триадица“, м. „Манастирски ливади - изток“.
От показанията на разпитания по делото свидетел Е.Е.Г.се
установява, че живее на съпружески начала с ищцата Д.А. от 20 години и имат три
деца. Свидетелят посочва, че по повод на строителството на сграда на „Си Ел“ са
живели под наем, а също така под наем е живяла и ищцата Ж.с мъжа си. Сочи, че
ответникът „Си Ел“ е искал да бъдат сключени договори за наем, за да си оправят
разходите, за което са им предоставяли договори за наем, а когато са плащали
сумите са подписвали разписки. Поддържа, че са имали договор с ответното
дружество, че поемат до 300 евро наем, като парите са им били осребрявани в
офиса на „Си Ел“, за което освен пари, ответникът им е давал и бележка, нещо
като ордер, който те ползват като отчет във фирмата. Свидетелят посочва, че до
2011 г. ответникът е плащал за наем, като осребряването на парите се е случвало
общо взето със скандали. Сочи, че те са били под наем от 2008 г., от както са
бутнали къщата, даже отпреди това и това е продължило до 2011 г., когато
ответникът е спрял плащането на наемите с обяснение, че няма пари.
При така установената
фактическа обстановка, съдът достига до следните правни изводи:
Няма спор, че между страните по делото е сключен договор за учредяване на
право на строеж срещу задължение за строителство и предаване на готов
строителен продукт, съгласно който дружеството - изпълнител е следвало да
изгради и предаде цялата жилищна сграда в степен на завършеност „груб строеж”
(с акт № 14), а съгласно допълнително споразумение между страните от 13.02.2008
г. в напълно завършен вид с акт образец № 15. Страните са се договорили срокът
за изпълнение да бъде 18 месеца от датата на издаване на разрешението за
строеж, което е издадено на 11.02.2008 г. и следователно първоначалният срок за
изпълнение на задълженията на ответника е бил до 11.08.2009 г. С допълнително
споразумение от 11.11.2009 г., сключено между страните, срокът е удължен с една
година (т.е. до 11.08.2010г.), като дружеството се е задължило да предаде и
двата етапа на обект (с акт Образец 15 и с разрешение за ползване).
Няма спор, че след 2009 г. строителните дейности в обекта са преустановени.
От събраните доказателства – удостоверение от общината и СТЕ по делото се
установи, че цялостно сградата не достигнала до ниво „груб строеж” по смисъла
на § 5, т. 46 ЗУТ и съответно не е изпълнено задължението към посочения по-горе
краен срок сградата да е снабдена с актове Образец № 14 и № 15, каквато е била
уговорката между страните. Няма спор също така, че ищците не са получили
определените им обекти в състояние за ползване, поради което е налице
неизпълнение на задълженията на ответника по договора да построи и предаде в
състояние за ползване обектите на ищците съобразно уговореното в договора,
сключен с н.а. № 33 от 13.02.2008 г.
Безспорно е също така, че с Решение от 10.03.2015 г. по гр.д. № 9932/2013г.
на СГС, І ГО,18 с-в, влязло в сила на 04.05.2016 г. договорът за учредяване
право на строеж срещу задължение за строителство и предаване на готов
строителен продукт, сключен с нот. акт № 33, том І, рег. № 1941, дело № 27/08
г. от 13.02.2008 г. е развален на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД поради
неизпълнение на задълженията на строителя да построи сградата до ниво „груб
строеж“ в уговорения срок и нот. акт е отменен на основание чл. 537, ал. 2 ГПК.
По отношение на предявените искове с правно основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на неустойка, съдът намира
следното:
Съгласно чл. 92, ал. 1 ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е
нужно те да се доказват.
В случай на разваляне на договора кредиторът има право на обезщетение за
вредите от неизпълнението - чл. 88, ал.1, изр. 2 ЗЗД. Развалянето на договора
по правило има обратно действие, освен при договорите за продължително или
периодично изпълнение. Когато договорът не е за продължително или за периодично
изпълнение с упражняване на потестативното право на кредитора по чл. 87 ЗЗД се
заличават с обратна сила, към момента на сключване на договора, всички породени
от него права и задължения. Развалянето на договора с обратно действие засяга и
съдържащите се в него уговорки относно последиците от неизпълнението и
обезщетяването на претърпените от изправната страна вреди, какъвто характер има
уговорката за заплащане на неустойка като форма за обезщетяване на вредите от
договорното неизпълнение. Основанието да се претендира неустойка е договорът и
по тази причина претенцията за заплащането й е съвместима само с договорната
отговорност за неизпълнение по чл. 79 ЗЗД, но не и с развалянето на договора.
Обвързването на неизправната страна със задължение за плащане на неустойка по
развален двустранен договор е възможно само в хипотезата, когато неустойката е
уговорена за случай на разваляне на договора с цел да обезщети изправната
страна за вредите от развалянето, които не са тъждествени с вредите от
договорното неизпълнение. За вредите от неизпълнението, послужило като
основание за разваляне на договора, изправната страна може да търси обезщетение
по общия ред - чл. 88, ал.1 ЗЗД. В тази насока са и задължителните указания в
ТР № 7/2013 от 13.11.2014 г. по т. д. № 7/2013 г. на ОСГТК на ВКС, според които
дължима в хипотезата на двустранен договор, развален с обратно действие поради
виновно неизпълнение на длъжника, е единствено неустойка за разваляне на
договора, ако такава е била уговорена.
В настоящия случай, съдът намира, че изрично в клаузата на т. 4 от Раздел
ІV „Отговорност при забава или неизпълнение“ от Предварителния договор за
учредяване право на строеж срещу поемане на задължения за строителство,
страните по делото са предвидили, че „В случай на разваляне на договора при
условията на чл. 87 ЗЗД освен неустойките за забава и за неизпълнение,
неизправната страна дължи и възстановяване на всички разходи по см. на т. 10 от
раздел ІІ, извършени от изправната страна при и по повод изпълнението на
задълженията й по договора“.
В тази връзка съдът намира, че действителната воля на страните е била да
уговорят неустойка за разваляне на договора, предвид изричното й уговаряне в
отделна клауза от договора, както и да уговорят изрично нейния размер, а
именно, че същата се дължи в размер на предвидените в договора неустойки за
забава и за неизпълнение. Поради изложеното и предвид обстоятелството, че
договорът за учредяване право на строеж срещу задължение за строителство и
предаване на готов строителен продукт е развален на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД
по вина на ответното дружество, съдът намира, че същото дължи неустойка за
разваляне на договора, дължима в размер на предвидената неустойка за забава и
за неизпълнение.
От представеното по делото споразумение от 13.02.2008 г., с нотариална
заверка на подписите с рег. № 1953/13.02.2008 г. на нотариус А.И.се установи,
че в клаузата на т. 3 от същото е предвидено, че ако към уговорения момент за
предаване на процесните обекти в напълно завършен вид с акт образец 15,
приемателят не е започнал изпълнението на посочените в споразумението
довършителни работи, или същите са изпълнени частично, той заплаща на
учредителя неустойки в размер на 300 евро на кв.м. застроена площ от обектите.
Съдът намира, че предвид установения по делото факт, че процесните обекти не са
били построени в уговорения вид, респ. че същите са били изпълнени частично
следва да се приеме, че е настъпило условието за дължимост на уговорената
неустойка по споразумението от 13.02.2008 г.
По отношение на претендирания размер на неустойката, дължима на основание
т. 3 от Споразумение от 13.02.2008 г., с нот. заверка на подписите с рег. №
1953/13.02.2008 г. на нотариус Илчева, съдът намира следното:
От заключението на приетата по делото експертиза се установи, че общата
площ на застроените обекти на ищците Ж.Б.Й. и Ю.И.Й., а именно за: Ап. № 1-2, с
площ от 142,77 кв.м.; Ап. № 3-5, с площ от 81,47 кв.м.; Ап. № 6-3, с площ от
50,91 кв.м.; Магазин № 1, с площ от 46,77 кв.м.; Ателие № 1, с площ от 27,31
кв.м. е 349,24 кв.м..
Следователно размерът на дължимата неустойка по т. 3 от Споразумение от
13.02.2008 г. е 104 772 евро, с левова равностойност 204 916,22 лв.
/за 349,24 кв.м. х 300 евро на кв.м./, поради което съдът намира, че
предявените от ищците Ж.Й. и А.Й. искове по чл. 92 ЗЗД са основателни и
доказани и следва да се уважат изцяло.
От заключението на експертизата се установи, че общата площ на застроените
обекти на ищците М.М. и А.М., а именно за: Ап.
№ 2-3, с площ от 95,29 кв.м.; Ап. № 3-4, с площ от 71,14 кв.м.; Магазин № 3, с
площ от 36,24 кв.м. е 202,67 кв.м. Следователно размерът на дължимата неустойка
по т. 3 от Споразумението от 13.02.2008 г. е 202, 67 кв.м. х 300 евро на кв.м.
или 60 801 евро /118 916,41 лева/, поради което съдът намира, че
предявените искове са основателни и доказани и следва да се уважат изцяло.
Общата площ на застроените обекти на
ищцата Д.Б.А. за Ап. № 4-1, със застроена площ от 90,94 кв.м.; Ап. № 4-3, със
застроена площ от 59,29 кв.м.; Ап. № 4-4, със застроена площ от 71,14 кв.м.;
Студио № 7-2, със застроена площ от 51,64 кв.м.; Магазин № 2, със застроена
площ от 53,19 кв.м. е общо 326,2 кв.м. Следователно размерът на дължимата
неустойка по т. 3 от Споразумението от 13.02.2008 г. е 326,2 кв.м. х 300 евро
на кв.м. или 97 860 евро / 191 397,52 лева/, поради което съдът
намира, че предявеният от ищцата Д.Б.А. иск е основателен и доказан по размер и
следва да се уважи изцяло.
По отношение на предявения общ солидарен иск на ищците с правно основание
чл. 92 от ЗЗД за заплащане на неустойка в размер на 30 000 евро / с левова
равностойност 58 674,90 лева/, съдът намира следното:
По делото се установи, че в т. 4 от Споразумението от 11.11.2009 г.,
страните са уговорили неустойка за неизпълнение ако в срок от една година от
изтичане на срока по т. 4 от Раздел II от Предварителен договор за учредяване
право на строеж срещу поемане на задължение за строителство от 23.02.2007 г.,
който е 18 месеца от датата на издаване на разрешение за строеж и на протокол
за определяне на строителна линия и ниво от 27.03.2008г.), т.е. при
неизпълнение на задължението на ответника за построяване на сградата и приемане
на същата с Констативен акт - образец 15 в срок до 27.09.2010 г.
Поради изложените по-горе аргументи, че в клаузата на т. 4 от Раздел ІV от
Предварителния договор за учредяване право на строеж срещу поемане на задължения
за строителство от 23.02.2007 г. изрично е предвидено, че при разваляне на
договора по чл. 87 от ЗЗД, неизправната страна дължи и уговорените неустойки за
забана и за неизпълнение, съдът намира, че настъпило условието за дължимост на
уговорената неустойка за неизпълнение в срок на посоченото задължение, поради
което са налице всички предпоставки за реализиране отговорността на ответника
за заплащане на уговорената неустойка по т. 4 от Споразумението от 11.11.2009
г. за неизпълнение на зъдължението за построяване на сградата и приемане на
същата с Констативен акт – образец 15 в срок до 27.09.2010 г.
Съдът намира за неоснователни направените възражения от ответната страна за
недопустимост на тази претенция, тъй като за обезпечаване на това вземане, ответното
дружество е учредило в полза на ищците договорна ипотека с нот. акт № 168, т.
І, дело № 151/2009 г. на нотариус А.М., като редът за осъществяване на това
вземане е по чл. 417 ГПК, а не чрез исково производство. Възможността за
реализиране на посоченото вземане по реда на чл. 417 ГПК – чрез провеждане на
заповедно производство е факултативна, а не задължителна за ищците по делото,
тъй като заповедното производство е факултативно производство и е предвидено
като алтернатива на основното исково производство, поради което съдът намира,
че не е налице пречка за ищците да предявят вземането си по пътя на провеждане
на общо исково производство чрез предявяване на осъдителни искове за това
вземане.
Във връзка с изложеното, съдът намира, че предявеният солидарен иск от
ищците с правно основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 30 000 евро / с
левова равностойност 58 674,90 лв./ - неустойка по т. 4 от Споразумението от
11.11.2009 г. се явява основателен и следва да се уважи изцяло за този размер.
По отношение на предявените искове с правно основание чл. 79 ЗЗД във вр.
чл. 88, ал. 1 ЗЗД от ищците Д.Б.А. и Ж.Б.Й. и А.Ю.Й. за заплащане на сумите от
по 16 200 евро /с левова равностойност 31 684,45 лв./, съдът намира
следното:
По делото се установи, че в Раздел II, т. 15 от Предварителен договор за
учредяване право на строеж срещу поемане на задължение за строителство от
23.02.2007 г., във вр. с Раздел IV, т.1 от Предварителния договор е уговорено
между страните задължение за ответника да осигури за своя сметка 2 броя
необзаведени тристайни жилища в близък до адреса на дворното място жилищен
район, в които да бъдат настанени семействата на учредителите Д.Б.А. и Ж.Б.Й.,
като заплаща наема за тези жилища, но до размера на сумата от 300 евро месечно
през целия строителен период до окончателното въвеждане в експлоатация на
предвидената за ново строителство жилищна сграда.
Съгласно уговореното в договора, плащането на наем в размер на 300 евро
месечно е следвало да стане в периода от 7 дни преди откриване на строителна
площадка и началото на фактическото строителство, а видно от представения
протокол за строителна линия и ниво и откриване на строителна площадка, същият е
от 27.03.2008 г. и следователно това е началната дата, от която ответника е
следвало да осигури наем за жилища на ищците по делото.
От показанията на разпитания по делото свидетел се установи, че посоченото
задължение е изпълнявано от ответника до м. 10.2011 г., вкл., а след това е
спрял да го изпълнява. Крайният срок за изпълнение на посоченото задължение по
договора е определен до въвеждане на бъдещата сграда в експлоатация, което не
се е случило и до крайния претендиран от ищците момент - м. 04.2016 г. (предхождащ
влизане в сила на решението по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, от който е прекратена
облигационната връзка между страните). Във връзка с изложеното, съдът намира,
че неизпълнението от страна на ответника на посоченото задължение до договора
представлява претърпяна вреда от страна на ищците по делото, която подлежи на
обезщетение.
Съдът намира за неоснователни направените възражения от ответника, че от
ищците по делото не са представени договорите за наем и не са представени
доказателства за сключени такива и реално ползваните жилища, тъй като съгласно
цитираната клауза, посочените договори за наеми е следвало да се сключват
именно с ответника и следователно същият следва да ги притежава. На следващо
място, текстът на посочената разпоредба от договора вменява задължение на
ответника да осигури оборотни жилища и да заплаща до 300 евро на месец за
техния наем, което не се и твърди от ответната страна да е изпълнено за
посочения в претенцията период.
Поради изложените правни изводи, съдът намира, че предявените искове с
правно основание чл. 79 от ЗЗД вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД от ищците Д.Б.А. и Ж.Б.Й.
и А.Ю.Й. за заплащане на обезщетение за сумите от по 16 200 евро /с левова
равностойност 31 684,45 лв./ са основателни и доказани и следва да се уважат
изцяло.
По отношение на предявените от ищците искове по чл. 82 ЗЗД вр. чл. 88, ал.
1 ЗЗД за заплащане на обезщетение за пропуснати ползи от неизпълнение, дължимо по
Раздел IV, т.1 от Предварителен договор за учредяване право на строеж от
23.02.2007 г., във вр. с т. 19 от нот. акт № 33, т. I, peг. №1941, дело №
27/2008 г. за пропуснатите ползи от отдаване под наем по средни пазарни цени на
недвижимите имоти, които е следвало да се изградят в срок до 27.09.2010 г.,
претендирано за периода от м. 10.2010 г. до м. 04.2016 г. - 65 месеца, съдът намира:
За да бъде присъдено обезщетение за пропуснати ползи, следва да е доказано
тяхното настъпване. С ТР № 3 от 12.12.2012 г. на ОСГТК на ВКС е прието, че
неизпълнението на поето задължение за изграждане на обект в уговорения от
страните срок лишава кредитора за периода на забавата от възможността да
придобие собствеността върху изградения обект и да упражни по отношение на него
присъщите на правото на собственост правомощия - владение, ползване и
разпореждане. Не във всички случаи, обаче, упражняването на тези правомощия би
довело до увеличаване на имуществото на кредитора. Увеличаване не би настъпило
в хипотезата на ползване на обекта от самия кредитор и поради това лишаването
му от тази възможност не може да има за последица пропускането на полза в
посочения по-горе смисъл. Невъзможност за увеличаване на имуществото на
кредитора и съответно пропусната полза ще е налице например, когато, в резултат
от забавата, кредиторът е пропуснал възможността да получи граждански плодове
от обекта чрез предоставянето му за възмездно ползване на друго лице, да получи
доходи чрез използването на обекта за осъществяване на търговска дейност или е
пропуснал възможността да се разпореди с обекта при изгодни условия.
В конкретния случай, по делото е установено, че ищците е следвало да
придобият собственост върху следните обекти в сградата: Апартаменти № 1-2; №
3-5 и № 6-3, Магазин № 1 и Ателие № 1 – за ищците Ж.Й. и А.Й.; Апартаменти №
2-3,№ 3-4 и Магазин № 3 - за ищците М.М. и А. М.,
както и Апартаменти № 4-1, № 4-3, № 4-4, Студио 7-2 и Магазин № 2 - за ищцата Д.А..
Съдът намира, че посоченото обстоятелство не обосновава хипотезата на ползване
на обекта лично от самия кредитор, тъй като наличието на собственост върху
повече обекти в сградата, част от които са Магазини и Ателиета – т.е.
помещения, които са предназначени за осъществяване на търговска дейност, при
всички случаи обосновава сигурна възможност за увеличаване на имуществото на
ищците посредством отдаването им за ползване на други лица.
Съдът приема, че по смисъла на
възприетото в посоченото тълкувателно решение, отчитайки особеностите на
конкретния случай, може да се направи достатъчно обоснован извод, че в
патримониума на ищците действително е могла да настъпи положителна промяна,
която да доведе до увеличаване на имуществото им. В този смисъл изграждането и
въвеждането на обектите в експлоатация представлява реална и основателно
очаквана възможност за увеличаване на имуществото на ищците, включително и да
придобиват доходи от тях чрез отдаването им под наем, поради което лишаването
им от възможността да извличат полезните свойства на вещта, има характер на
пропусната полза, съизмерима със средния пазарен наем на вещта. Поради
изложеното, съдът намира, че претенцията е основателна и следва да се уважи.
По нейния размер:
Съгласно експертното заключение средният пазарен наем на посочените
недвижими имоти, собственост на ищците по делото Ж.Б.Й. и А.Й. за периода от
01.11.2010 г. до 31.03.2016 г. – общо за 65 месеца възлиза на сумата от 215
579,93 лв.
От заключението на експертизата се установи, че средният пазарен наем на
недвижимите имоти, собственост на ищците
М.Б.М. и А.К.М. за периода от 01.11.2010 г. до 31.03.2016 г. – общо за
65 месеца възлиза на сумата от 125 191,16 лв.
Средният пазарен наем на недвижимите имоти, собственост на ищцата Д.Б.А. за
периода от 01.11.2010 г. до 31.03.2016 г. – общо за 65 месеца възлиза на сумата
от 193 890,88 лв.
Следователно, съдът намира, че предявените от ищците искове с правно
основание чл. 82 ЗЗД във вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД са основателни и доказани по
размер и следва да се уважат изцяло.
По разноските:
При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът следва да
заплати общо 2000 лв. на М.Б.М. И А.К.М., 2000 лв. на А.Ю.Й. и общо 800 лв. на всички ищци , съобразно
списък по чл. 80 ГПК.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК вр. чл. 38, ал. 1 от ЗАдв., ответникът
следва да заплати на адв. С.Х. възнаграждение в общ размер на 37 808 лв.
за всеки един от ищците по делото.
На основание чл. 78, ал. 6 ГПК ответникът следва да заплати по сметка на
СГС държавна такса в размер на 42 408 лв.
Водим от горното, съдът
Р Е
Ш И:
ОСЪЖДА „С.Е.*.“ ООД, ЕИК *******, с адрес: *** /в несъстоятелност/ да заплати на Д.Б.А.,
ЕГН **********, с адрес: ***. *******на основание чл. 79 от ЗЗД, във вр. чл.
88, ал. 1 ЗЗД сумата от 16 200 евро /с левова равностойност 31 684,45
лв./, на основание чл. 82 ЗЗД във вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД сумата от 193 890,88
лв., както и на основание чл. 92 ЗЗД сумата от 97 860 евро /с левова
равностойност 191 397,52 лева/.
ОСЪЖДА „С.Е.*.“ ООД, ЕИК *******, с адрес: *** /в несъстоятелност/ да заплати на Ж.Б.Й.,
ЕГН ********** и А.Ю.Й., ЕГН ********** /конституиран на основание чл. 227 ГПК
на мястото на ищеца Ю.И.Й., ЕГН ********** – починал на 21.01.2017 г./, двамата
с адрес: гр. София, ул. акад. *******на основание чл. 79 от ЗЗД във вр. чл.
88, ал. 1 ЗЗД сумата от 16 200 евро /с левова равностойност 31 684,45
лв./, на основание чл. 82 ЗЗД във вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД сумата от 215 579,93
лв., както и на основание чл. 92 ЗЗД сумата от 104 772 евро /с левова
равностойност 204 916,22 лева/.
ОСЪЖДА „С.Е. ***“ ООД, ЕИК *******, с адрес: *** /в несъстоятелност/ да заплати на
М.Б.М., ЕГН ********** и А.К.М., ЕГН **********, с адрес: *** на основание чл.
82 от ЗЗД във вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД сумата от 125 191,16 лв., както и
на основание чл. 92 от ЗЗД сумата от 60 801 евро /с левова равностойност
118 916,41 лв/.
ОСЪЖДА „С.Е. ***“ ООД, ЕИК *******, с адрес: *** /в несъстоятелност/ да заплати на
Ж.Б.Й., ЕГН **********, А.Ю.Й., ЕГН **********, М.Б.М., ЕГН **********, А.К.М.,
ЕГН ********** и Д.Б.А., ЕГН ********** на основание чл. 92 от ЗЗД сумата от
30 000 евро /с левова равностойност 58 674,90/ - неустойка по т. 4 от
Споразумение от 11.11.2009г.
ОСЪЖДА „С.Е. ***“ ООД, ЕИК ******* /в несъстоятелност/ да заплати на ищците Д.Б.А.,
ЕГН **********, А.Ю.Й., ЕГН **********, М.Б.М., ЕГН ********** и А.К.М., ЕГН **********
на основание чл. 78, ал. 1 ГПК разноски по делото в размер на 4800 /четири
хиляди и осемстотин/ лева, както и на основание чл. 78, ал. 6 ГПК да заплати по
сметка на СГС сумата от 42 408,05 лв. /четиридесет и две хиляди и четиристотин
и осем лв. и пет ст./
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно
обжалване пред САС в двуседмичен срок от съобщението до страните, че е
изготвено.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: