№ 283
гр. Варна, 17.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и първи септември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Георги Йовчев
Членове:Николина П. Дамянова
Диана Д. Митева
при участието на секретаря Ели К. Тодорова
като разгледа докладваното от Георги Йовчев Въззивно търговско дело №
20223001000290 по описа за 2022 година
Производството е образувано по въззивна жалба на “ИЕС“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр.Варна, СО "Манастирски рид" № 9 срещу решение
№103/21.03.2022 г. по т.д. № 1314/2020 г. по описа на ОС - Варна, в частта с която “ИЕС“
ООД е осъдено да заплати на “ВАЛДЕС“ 19 ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.Варна, ул.“Капитан Райчо“ №45, ет.3, ап.6, сумата от 25 896.65 лв.,
представляваща дължимата 1/3 от извършени разходи съгласно приложение 2 от Договор за
наем от 12.08.19 г. и сумата от 541.48 лв., представляваща половината от дължимата 1/3 от
извършени разходи съгласно приложение 3 от Договор за наем от 12.08.19 г., на основание
чл.79 ЗЗД.
Във въззивната жалба се твърди, че решението е неправилно, като постановено в
противоречие с материалния закон, допуснати процесуални нарушения, неправилно
интерпретиране на доказателствата и необосновани изводи.
Насрещната страна “ВАЛДЕС“ 19 ООД е подала писмен отговор, в който оспорва
жалбата.
Решението на първоинстанционния съд съдържа реквизитите по чл. 236 ГПК и е
действително, произнасянето съответства на предявените искания и правото на иск е
надлежно упражнено, поради което производството и решението са допустими.
Варненският апелативен съд, с оглед наведените оплаквания и след преценка на
събраните доказателства, в предметните предели на жалбата, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
Пред ОС - Варна е предявен иск от “ВАЛДЕС“ 19 ООД срещу “ИЕС“ ООД с правно
основание чл.79 ЗЗД за осъждане на ответника да му заплати сумата от 32 107.16 лв.,
представляваща дължимата 1/3 от извършени разходи съгласно приложение 2 от Договор за
наем от 12.08.2019 г. и сумата от 1 794.75 лв., представляваща половината от дължимата 1/3
от извършени разходи съгласно приложение 3 от Договор за наем от 12.08.2019 г.; в
1
условията на евентуалност иск с правно основание чл. 59 ЗЗД за осъждане на ответника да
заплати на ищеца сумата от 38 392 лв., съставляваща частичен иск от дължимата сума на
направените разходи в размер на 107 090 лв., извършени със знанието и без
противопоставянето на ответника; в условията на евентуалност иск с правно основание чл.
61 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 38 392 лв., съставляваща
частичен иск от дължимата сума на направените разходи в размер на 107 090 лв., извършени
без знанието и съгласието на ответника.
Твърди се, че между страните е сключен договор за наем от 12.08.2019 г. на
недвижим имот с търговска цел, като в чл.23 е уговорено правото на наемателя да извършва
трайни подобрения и реконструкции в имота със съгласието на наемодателя. Дейностите,
които следвало да бъдат извършени, били описани в Приложения №№ 2 и 3, подписани от
двете страни. По силата на чл. 24 от договора между страните било договорено, че при
предсрочно прекратяване на договора, наемодателят да заплати в 3-годишен срок всички
направени от наемателя инвестиции по Приложение 2, а тези по Приложение 3 били за
сметка на двете страни по равно и се приспадали от наемната цена. Същевременно
наемодателят се задължавал в края на всяка година да покрива направените първоначални
разходи. Излага, че в имота със знанието и съгласието на наемодателя, били извършени
подобрения на обща стойност 107 090 лв. Тъй като догоговрът бил прекратен от
наемодателя с едномесечно предизвестие, считано от 09.06.2020 г., ищецът излага, че
разходите за подобренията следва да се поемат от наемодателя според уговореното в
договора.
Не се спори, а и от представените по делото доказателства се установява, че
облигационните отношения между страните произтичат от сключен помежду им договор за
наем от 12.08.2019 г. и анекс към него от 22.11.2019 г., по силата на които въззивникът е
наел за временно и възмездно ползване имот – сграда за обществено хранен-ресторант,
собственост на въззиваемата страна, находящ се в гр.Варна, срещу наемна цена, равняваща
се на половината от месечния положителен финансов резултат от извършваната от
наемателя търговска дейност в наетия обект, за срок от 3 години. В чл.23 от договора
страните са уговорили, че наемателят може да извършва трайни подобрения и
реконструкции в наетия имот само със съгласието на наемодателя. По силата на чл.24 от
договора, наемателят се е задължил да извърши трайните подобрения в обекта подробно
изброени в Приложение 2 и договорени по вид, стойност, начин на приспадане от наемната
цена, като е предвидено изрично, че същите стават собственост на наемодателя. От своя
страна, в края на всяка година наемодателят е следвало да заплаща 1/3 от разходите за
осъществените трайни подобрения, а при предсрочно прекратяване на договора - да изплати
остатъка от неприспаднатите разходи за подобренията по приложение 2 в 3-годишен срок.
Договорено е още, че всички останали инвестиции, направени от наемателя за обзавеждане,
преместване на оборудване, включени в приложение 3, са за сметка на двете страни по
равно, като се приспадат от наемната цена на наемодателя. С Анекс от 22.11.2019 г.,
страните са уговорили и извършването от наемателя на реконструкция на съществуващ
басейн и прилежащата му територия в срок до 30.04.2020 г.
Между страните не се спори, че действието на процесния договор е прекратено
едностранно от наемодателя, считано от 09.06.2020 г.
В Приложение №2 (л. 11), подписано от двете страни по договора са посочени
инвестиционните разходи, които наемателят се е задължил да извърши в наетия обект:
2
удължаване на тераса със 120м; поставяне на гранитогрес; парапети; вратопрозорци тип
Хармоника; дървена облицовка на новоизградена плоча и на колоните; смяна на дюшеме на
терасата на втория етаж; подмяна на част от тавана на кухнята с пластмасова ламперия;
слънцезащитна тента и странична дограма.
Съгласно изготвените и приетите по делото заключения по СТЕ, извършените
дейности по Приложение №2 съставляват подобрения в процесния имот, които са довели до
увеличаване на стойността на наетия обект. Според експертите, строително-монтажните
2
работи са годни за нормална експлоатация и отговарят на договорното им предназначение,
при наличието на изрична уговорка между страните за тяхното извършване. Анализът на
събраните по делото писмени и гласни доказателства, обуславя извода на съда, че всичко,
което е извършвано по обекта е било съгласувано с управителя на въззивното дружество
Иван Дунчев (л.607-стр.8 от протокола), който е присъствал през цялото време на обекта и
не се е противопоставял на строителните дейности извършвани от наемателя. В отправеното
от въззивника уведомление за прекратяване на договора, не се съдържат твърдения относно
безполезността на извършените подобрения, като е направено единствено искане за
заплащане на дължимия наем, което наред с останалите доказателства следва да се приеме и
за действие по приемане извършените СМР.
С оглед липсата на доказателства за изрично противопоставяне или несъгласие с
извършените съобразно уговореното в приложение 2 от договора СМР от страна на
наемодателя, съдът намира за неоснователни възраженията на въззивника, че дейностите са
извършение без съгласие и въпреки противопоставянето на наемодателя.
В този смисъл, неоснователно е и възражението за незаконно изграждане на
слънцезащитното съоръжение и терасата и липса на основание за заплащане на тяхната
стойност, доколкото по делото не са ангажирани доказателства относно наличие на
предписание от страна на администрацията, че строежът подлежи на премахване, тъй като е
изграден в отклонение на строителните правила и норми.
Обстоятелството, че не всички разходооправдателни документи от страна на
наемателя свързани с извършените по договора работи са надлежно осчетоводени, не засяга
тяхната доказателствена им стойност и не може да обоснове извод за недължимост на тези
разходи, след като по делото е установено, че тези разходи са извършени и материалите са
вложени за изграждане на уговорените в приложението подобрения.
Доколкото от заключението на вещото лице по първоначалната съдебно-техническа
експертиза се установява, че стойността на извършените разходи за подобренията по
приложение №2 възлизат на 81538.53 лв., то с оглед уговореното между страните и предвид
диспозитивното начало в процеса, дължимата 1/3 от стойността на разходите за
извършените подобрения по приложение №2 е в размер на 25896.65 лв., до който се явява
основателен и предявения иск.
Съобразно заключението на вещото лице Маринова по извършената в
първоинстанционното производство СТЕ, стойността на извършените разходи по
приложение №3 е в размер на 3248.91 лв., поради което и половината от дължимата 1/3 от
тези разходи възлиза на сумата от 541.48 лв. до който размер се явява и основателен
предявения иск.
Неоснователно е направеното от ответника възражение за прихващане с разходите по
събаряне на слънцезащитното съоръжение и част от терасата, тъй като от една страна от
показанията на св.Русев се установява, че предприетите от собственика действия по
премахване на съоръжението са свързани с поета от него уговорка по последващ договор, а
от друга страна не са налице доказателства за надлежно установяване на незаконност на
строежа. Наред с това от събраните по делото доказателства се установява, че по време на
действие на договора, всички изградени от наемателя подобрения са били ползвани, като въз
основа на реализираните приходи е бил определян и размера на дължимия наем.
Като е стигнал до същите правни изводи ВОС е постановил правилно и
законосъобразно решение, поради което същото следва да бъде потвърдено в обжалваната
му част, като въззивният съд на осн. чл.272 от ГПК, препраща и към мотивите на
първоинстанционното решение.
Въззиваемата страна е направила искане за присъждане на разноски, но не е
представила доказателства за извършването им, поради което разноски не се дължат.
Мотивиран от гореизложеното и на осн. чл.272 ГПК, съдът
3
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №103/21.03.2022 г. по т.д. № 1314/2020 г. по описа на ОС
- Варна, в частта с която “ИЕС“ ООД е осъдено да заплати на “ВАЛДЕС“ 19 ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.“Капитан Райчо“ №45, ет.3,
ап.6, сумата от 25 896.65 лв., представляваща дължимата 1/3 от извършени разходи съгласно
приложение 2 от Договор за наем от 12.08.19 г. и сумата от 541.48 лв., представляваща
половината от дължимата 1/3 от извършени разходи съгласно приложение 3 от Договор за
наем от 12.08.19 г., на основание чл.79 ЗЗД.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в едномесечен срок от връчването му на
страните пред ВКС при условията на чл.280, ал.1 и ал.2 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4