Р Е Ш Е Н И Е № 218
град Самоков 28.12.2018
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Самоковски
районен съд ІІІ-ти състав в публично заседание на осми ноември две хиляди и осемнадесета
година в състав:
При участие
на секретаря Екатерина Бандрова, като разгледа докладваното от съдията гр. дело
№ 271 по описа за 2018 година, за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е образувано по исковата молба,
подадена от В.Д.П. с ЕГН ********** и Т.Н.Ч. с ЕГН ********** срещу Г.П.С. с
ЕГН ********** и С.С.И. с ЕГН **********. С исковата молба се твърди, че между
ищците през 2017 г. са сключени два договора за наем на посочените в исковата
молба земеделски имоти, като първият договор бил сключен на 18.07.2017 г., а
втория - на 28.07.2017 г. договорите били вписани в СВ при PC – Самоков с вх.
peг. № 1707, акт 207, том 1 от 28.07.2017 г. и вх. peг. № 1708, акт 208, том 1
от 28.07.2017 г. договорите били с нотариална заверка на подписите,
регистрирани в Службата по земеделие гр. Самоков и с продължителност три
стопански години: 2017/2018, 2018/2019 и 2019/2020 г. Твърди се, че за същите
имоти има сключен договор за наем между ответниците с нотариална заверка на
подписите на страните, вписан в СВ при PC - Самоков, под Вх. per. № 1840, акт
221, том 1 от 17.08.2017 г. и регистриран в Службата по земеделие в гр. Самоков
и срок е за шест стопански години, считано от стопанската 2017/2018 г. Твърди
се, че договорът за наем между ответниците е нищожен поради противоречие с чл.
3, ал.4 ЗАЗ, тъй като С.С.И. притежава 70/540 идеални части. Предявен е
установителен иск за установяване нищожност на договора, сключен между
ответниците, по чл. 26, ал. 1 ЗЗД, поради противоречие със закона - чл. 3, ал.4
ЗАЗ – липса на повече от 50 на сто ид.ч. в собствеността на арендуваните
земеделски имоти. От ответниците е постъпил отговор с който исковете се
оспорват.
В съдебно заседание ищците чрез процесуалния си представител
адв. Илиев поддържат исковата молба. Излагат се подробни писмени съображения за
основателността на исковата претенция, като се сочи, че независимо от
наименованието си „наемен" атакуваният договор е аренден договор по
смисъла на ЗАЗ, тъй като има специфичен предмет - земеделска земя, сключен е в писмена
форма с нотариална заверка на подписите на страните по него, вписан е в СВ,
регистриран е в териториална служба „Земеделие" и има срок на действие 6
стопански години. Същевременно е сключен от представляващи по-малко от 50 %
ид.части в съсобствеността на арендуваните земи, поради което противоречи на
закона – чл. 3, ал. 4 ЗАЗ и като такъв той е недействителен - чл. 26, ал 1 ЗЗД
в степен на нищожност.
Ответникът С. чрез процесуалния си представител адв.
Механджийски оспорва предявения иск, като сочи, че същият е наемен договор по
чл. 228 ЗЗД.
Ответникът И. не се представлява, не заявява становище
по предявения иск.
Съдът като взе предвид доводите на страните и
събраните по делото доказателства, за да се произнесе намери за установено
следното от фактическа страна:
Установи се от събраните писмени доказателства, че с Решение № 190РЛ/16.07.1999 г. на ПК Самоков,
на наследници на Никола Генев Трохаров е възстановено право на собственост върху земеделски земи съгласно плана за земеразделяне
в землището на с. Рельово върху посочените в решението земеделски имоти. Същите
са заснети по кадастралната карта на с. Рельово и посочени със съответните им
идентификатори. Установи се от представеното по делото удостоверение за
наследници № 24/16,03,2018 г. кои са наследниците на Никола Генев Трохаров,
като сред тях са ищецът Т.Н.Ч. и ответникът С.С.И..
Установи се от представените договори, че на
18,07,2017 г. двамата ищци сключили договор за наем на част наследствените
имоти, като Т.Н.Ч. отдал на В.Д.П. единадесет от възстановените с Решение №
190РЛ/16.07.1999 г. на ПК Самоков имоти под наем, като доворът е с нотариална
заверка на подписите, същият е вписан в СВ при РС Самоков.
Установи се от представените договори, че на
25,07,2017 г. двамата ответници сключили договор за наем на част наследствените
имоти, като С.С.И. отдала на Г.П.С. петнадесет от възстановените с Решение №
190РЛ/16.07.1999 г. на ПК Самоков имоти под наем, като доворът е с нотариална
заверка на подписите, същият е вписан в СВ при РС Самоков. Договорът е за
предоставяне на имотите за временно ползване от шест години, при уговорено
годишно плащане в размер на 15 лева на декар.
Горните обстоятелства се установиха от събраните по
делото доказателства.
При така установената фактическа обстановка съдът
прави следните правни изводи:
Предявен е установителен иск за установяване нищожност
на договора, сключен между ответниците, по чл. 26, ал. 1 ЗЗД, поради
противоречие със закона - чл. 3, ал.4 ЗАЗ – липса на повече от 50 на сто ид.ч.
в собствеността на арендуваните земеделски имоти. В тежест на ищеца бе да
докаже твърдените от него обстоятелства – сключен договор за аренда между
ответниците; липса на повече от 50% ид.ч. от собствеността на арендуваните
земеделски имоти, в тежест на ответника бе да докаже твърдяните от него факти и
обстоятелства.
Съдът намира, че с атакувания договор, ответниците в
рамкита на свободата на договаряне съгласно чл. 9 ЗЗД свободно са определили
съдържанието на договора като наемен. По въпроса дали е действителен договор за
наем, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД, ако същият е с предмет
отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, с оглед наличието на
специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно
ползване на обектите, посочени в чл.1, ал.3 от специалния Закон за арендата
вземеделието и предвид твърдяното противоречие на атакувания догово със
специалните разпоредби на ЗАЗ, съдът съобрази постановената задължителна
практика, обективирана в ТР № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС. Съобразно същото договорът
за аренда дава специална и съобразена с обществените отношения по предоставяне
на ползването на земеделски земи и свързаните с тях вещи защита, насочена към
създаване на условия за по-ефективно използване на средствата за земеделско
производство. Договорът урежда обществените отношения, свързани със стопанското
ползване на земеделска земя и извличане на плодовете, на които арендаторът
става собственик. Съществената специфика на земеделската земя е, че при
ползването - обработването тя дава плодове /за разлика от типичния обект на
наемния договор, при ползването на който не се извличат добиви/. Това е
обусловило създаването на режим на специално регулиране, който отразява
особеностите на арендния договор на земеделската земя. Поради съществения
елемент на този вид договор - придобиване собствеността върху добивите
/чл.2,ал.2/, законът дава специална регулация на отношенията във връзка с
плодовете /чл.2,ал.2, чл.10,ал.3, чл.31/. Засилено е задължението на арендатора
за полагане на грижа при ползването и задължението на арендодателя за осигуряване
на спокойно ползване на имота. Разпоредбата на чл.1,ал.3 ЗАЗ обаче не
регламентира, че земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за
земеделско производство могат да бъдат обект само и единствено на аренден
договор, само предмет на арендни правоотношения, и не изключва възможността
земята и вещите за земеделско производство, да участват в гражданския оборот
под правна форма, различна от аренден договор. Тя следва да се тълкува в
смисъл, че когато такива вещи са обект на договор за аренда, за тях са
приложими правилата на ЗАЗ. Както ЗАЗ не предвижда ограничение по отношение на свободния
избор на правните субекти да уреждат правоотношенията си и да упражняват своите
права по отношение на земеделските земи само и единствено по реда на този
закон, така и нормите на чл.228 сл. ЗЗД не съдържат забрана земеделските земи
да бъдат отдавани под наем. Конституционното ограничение е само относно начина
на използване на земята - обработваемата земя се ползва само за земеделски цели
- чл.21,ал.2. Действащата правна уредба не само не изключва, а изрично посочва земеделската
земя като предмет на наемен договор: Закона за собствеността и ползването на
земеделските земи /чл.5,ал.1, чл.24а ЗСПЗЗ; разпоредбите от глава Vа „Ползване
на земеделските земи“, приети след влизане в сила на ЗАЗ - чл.37 б, изр.трето,
чл.37е, ал.7, чл.37и, ал.1,чл.37и, ал.12/, чл.34, ал.4 от Закона за
кооперациите, съгласно който двете форми на ползване на земеделските земи
аренда и наем съществуват паралелно; разпоредбата на чл.41 от Закона за
подпомагане на земеделските производители, съгласно която и наемателите, и
арендаторите на земеделски площи са признати за ползващи земите на правно
основание; чл.4, б.“е“ ПВ /ДВ бр.5/2001г./, с който е включено и вписването на
договорите за наем на земеделска земя, наред с арендните; аргумент може да се
извлече и от чл. 60 ЗС. От
регламентацията в норми извън ЗАЗ относно начина на ползване наземеделска земя
следва, че сключването на договор за наем не е в противоречие със закона, не го
заобикаля и не е с невъзможен предмет, поради което няма да е нищожен на
основанията по чл.26,ал.1 и чл.26,ал.2,изр. първо ЗЗД. Нормите на ЗАЗ са
въведени, за да очертаят правна възможност за по-пълно регулиране на
отношенията съобразно спецификата на обекта на ползването, но не и за тяхната
изключителност. Отсъства защитим
обществен интерес, който да наложи отричането на възможността земеделските земи
да бъдат ползвани чрез договор за наем. Принципът на договорната свобода
позволява и допуска обработването на земята да бъде и по силата на наемен
договор. Договорната свобода не търпи ограничаване, с оглед липса на изрична
разпоредба в ЗАЗ, която да определя изключителен способ за предоставяне на
ползването. При отчитането на принципа на свободата на договарянето, от волята
на страните зависи дали при отдаване за възмездно ползване на земеделската земя
и/или движимите вещи за земеделско производство, ще уредят отношенията си
съобразно нормите на ЗАЗ или съобразно нормите на ЗЗД, а и законодателството
ни, както се посочи, допуска отношенията по предоставяне на земеделска земя да
не бъдат регулирани непременно като арендни.
Като взе предвид горното и като не намери противоречия
на атакувания договор с императивни разпоредби на ЗАЗ и по специално като взе
предвид, че липсва императивно изискване за наемния договор да бъде сключен от
представляващи повече от 50 % ид.части в съсобствеността на отдаваните под наем
земи, съдът намира, че същият не противоречи на закона – чл. 3, ал. 4 ЗАЗ,
поради което той не е недействителен - чл. 26, ал 1 ЗЗД в степен на нищожност.
Ето защо съдът намира, че атакуваният договор не е
нищожен на соченото основание, поради което искът следва да бъде отхвърлен като
неоснователен.
При този изход от делото съдът следва да осъди
ответниците да заплатят на ищеца С. сумата от 500 лв. за разноски за заплатено
адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска на В.Д.П. с ЕГН
********** и Т.Н.Ч. срещу Г.П.С. с ЕГН ********** и С.С.И. с ЕГН ********** за признаване
на основание чл. 26, ал 1 ЗЗД поради противоречие със закона – чл. 3, ал. 4 ЗАЗ
на договор за наем на земеделски земи, сключен между ответниците С.С.И., ЕГН **********
и Г.П.С., ЕГН **********,***, акт 221, т.1 от17.08.2017 г., като неоснователен.
ОСЪЖДА В.Д.П. с ЕГН ********** и Т.Н.Ч. с ЕГН **********
да заплатят на Г.П.С. с ЕГН ********** сумата от 500 лв. за разноски за адвокатско
възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването на преписи на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: