№ 2879
гр. София, 21.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на първи март през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Теменужка Симеонова
Членове:Хрипсиме К. Мъгърдичян
Божидар Ив. Стаевски
при участието на секретаря Михаела Огн. Митова
като разгледа докладваното от Божидар Ив. Стаевски Въззивно гражданско
дело № 20211100509537 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение от 14.04.2021г. по гр.д.№ 43697/2020г. по описа на Софийски
районен съд 35 състав ответникът АСМИП Медицински център „С.П.“ ЕООД
е осъден да заплати на Ц. К. В. сумата от 228,64 лв., представляваща
обезщетение в размер на уговорената месечна наемна цена за м.10.2018г.
ведно със законната лихва от 10.09.2020 до окончателното изплащане на
сумата, като искът е отхвърлен до пълния предявен размер 2500 лв., като
погасен чрез направено прихващане с насрещно вземане на ответника в
размер на 2271,36 лв. С решението са отхвърлени исковете за сумата от 3000
лв., представляваща разноски за възстановяване на имота в състоянието му
при предаването му на ответника, както и за сумата от 3000 лв.,
представляващи разноски за промяна на предназначението му от медицински
център в жилище.
Срещу решението в частта в която са отхвърлени предявените искове е
подадена в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК въззивна жалба от
ищцата Ц. К. В. с оплаквания за неправилност на първоинстанционното
решение. Изтъква че съдът неправилно е уважил възражението за
прихващане. Сочи че не била уведомена за повредата и не била
предоставена възможност тя да отстрани повредата. Изтъква че повредата не
била настъпила в процесния имот, а в съседен и тази повреда се дължала на
неправомерни действия на наемателя. Намира че неправилно съдът отхвърлил
1
иска и по чл. 79, ал.1 от ЗЗД за сумата от 3000 лв. за възстановяване на
разходите за промяна на предназначението на наетия имот. Счита за
безспорно обстоятелството, че първоначално отдавания под наем имот имал
предназначение жилище, което впоследствие било променено на медицински
център. Сочи че съгласно договора наемателят се е съгласил да върне имота в
състоянието в което бил предаден в това число и да го върне в старото му
предназначение. Неоснователно бил отхвърлен и другия иск по чл. 79 от ЗЗД
за сумата от 3 000 лв. Изтъква че разпитаният по делото свидетел Е.М.,
присъствал на предаването на имота 2006г. и приемането му обратно 2018г.
заявил че за възстановяване на имота в състоянието му преди наемния
договор било необходимо извършването на строително монтажни работи
/СМР/. Като за извършването на тези СМР бил сключен договор с „ДИД – 11“
ЕООД. Ето защо моли за отмяна на първоинстанционното решение в
обжалваните му части и постановяване на друго с което исковете се уважават.
В законоустановения срок е постъпил отговор на въззивната жалба с
който се взема становище за нейната неоснователност. Сочи че съдът
правилно е уважил възражението за прихващане, тъй като в една от стените
на процесния имот възникнала, повреда, която търпяла неотложен ремонт.
Сочи че в договора е поето задължението да се върне имота в състоянието в
което е предаден. Като от тази клауза на договора не можело да се изведе
задължението на наемателя да възстанови предназначението на имота. Сочи
че не са изложени никакви забележки в протокола за предаването на имота от
2018г. Изтъква че на предаването на имота е присъствал собственика на имота
свидетелят Г.К.. С оглед на изложеното моли за потвърждаване на решението.
Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото
доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на
атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, намира за
установено следното:
Предявени са за разглеждане искове с правно основание чл. 236, ал.2 от
ЗЗД и чл. 79 от ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящият съдебен състав приема, че първоинстанционното решение е
валидно и допустимо в обжалваната му част. Не е допуснато и нарушение на
императивни материални норми.
Решението е и правилно, като на основание чл. 272 ГПК въззивният
състав препраща към мотивите, изложени от СРС. Независимо от това и във
връзка с доводите във въззивната жалба е необходимо да се добави и
следното:
Не е спорно че на 01.03.2006г. бил сключен договор между Г.И.К.,
М.Н.К. и С.Г.К. в качеството им на наемодатели и Ц. К. В. в качеството и на
наемател за наем на Апартамент № 2 находящ се в гр. София ул. Княз Борис I
2
за срок от три години. С анекс от 01.02.2009г. срокът на договора бил
удължен за неопределено време като наемателят поел задължението да върне
имота в същото състояние в което бил предаден като се отчитало обичайното
изхабяване.
С договор за наем от 01.05.2006г. ищцата Ц. К. В. преотдала под наем
процесния апартамент на СТМ „С.П.“ ЕООД. В член 9 от договора било
уговорено, че наемодателят ще съдейства на наемателя за административните
действия необходими за промяна на предназначението на имота за
договорената с цел, а именно за медико-диагностична лаборатория,
медицински център и служба трудова медицина /виж. чл. 11 от договора/. В
чл. 14 било уговорено, че наемателят е длъжен да върне имота след
прекратяване на договора в състояние в което е бил предаден като се
отчитало обичайното изхабяване. Договорът бил сключен за 3 години. С
анекс от 30.04.2009 към договора срокът на договора бил удължен до
01.05.2012г.
Със споразумение от 2015г. страните по договора се съгласили СТМ
„С.П.“ ЕООД да бъде заместен в договора за наем от ответника АСМИП
Медицински център „С.П.“ ЕООД.
С анекс 01.05.2015г. срокът на договора бил продължен с 12 месеца
считано от 01.05.2015г.
С предизвестие от 30.03.2018г. Ц. К. В. е уведомила ответника, че
прекратява сключения договор за наем като за срока на предизвестието е
поискала наем в размер на 2500 лв.
Не е спорно че ответното дружество заплащало наема в размер на 2500
лв. за месеците април-септември, като наетия имот бил освободен един месец
по-късно.
По отношение на иска с правно основание чл. 236, ал.2 от ЗЗД
настоящият състав намира следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД, ако наемателят продължи
ползването на имота при прекратен вече наемен договор въпреки
противопоставянето на наемодателя, дължи обезщетение за ползването и
трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен
договор. Следователно за основателността на тази искова претенция следва да
бъдат установени следните предпоставки: съществуването на наемен договор
и неговото последващо прекратяване; волеизявление на наемодателя за
противопоставяне срещу ползването на имот, което е достигнало до
наемателя; ползване на имота от наемателя след прекратяване на договора.
След като наемателят и след изтичане на срока на договора продължава да
държи вещта, въпреки изтеклия срок и изрично уговореното договорно
задължение за връщане, правните последици са тези, предвидени в чл. 236
ЗЗД (Решение № 169/11.06.2012 г. по гр. д. № 84/2011 г. на BKC-IV г.о.,
поставено по реда на чл. 290 ГПК).
Не е спорно във въззивното производство, а и от приложените
3
доказателства се установява, че са налице и трите предпоставки за уважаване
на иска.
Спорен е въпросът относно основателността на релевираното от
ответника възражение за прихващане.
Съгласно разпоредбата на чл. 231, ал. 1 от ЗЗД, дребните поправки,
отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като
замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави,
запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя. Поправките
на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за
сметка на наемодателя ( чл. 231, ал. 2 от ЗЗД).
Следователно предпоставките за уважаването на иска са: 1/ наличие на
договор за наем между ищеца и ответниците; 2/ наемателят да е направил
разходи за поправки в имота; 3/ поправките да не се отнасят за повреди,
които се дължат на обикновено употребление и да не са причинени виновно
от наемателя; 4/ наемодателят да не е възстановил сумата на направените
разходи.
От представените договор за изработка се установява, че между
ответника и „И.Б.“ ЕООД бил сключен договор за извършване на СМР в
наетия имот и в съседния апартамент. От приложените фактури се установява
че извършеният ремонт възлиза на стойност от 2271,36 лв. Разпитания по
делото пред първа инстанция свидетел И.Б. Т. заявява че бил повикан да
огледа наетия имот във връзка с появила се влага. Същият установил че
влагата се държи на просмукване на вода през тухлената стена от банята на
съседен апартамент. За да бъде спряна влагата се наложило да бъдат
извършени къртене, монтаж, демонтаж, поставяне на топлоизолация и
хидроизолация.
С оглед характера на извършените поправки следва да се приеме че
същите не са възникнали от обикновеното употребление на наетия имот.
В тази връзка се явяват неоснователни възраженията, че течовете се
дължат на виновното и неправилно употребление на процесния имот.
Това е така тъй като от свидетелските показания на разпитания свидетел
се установява, че течът е започнал в съседен апартамент но това довело до
нужда от ремонт в процесния имот.
Ето защо правилно съдът е уважил направеното възражение за
прихващане.
По отношение на иска по чл. 79, ал.1 от ЗЗД за обезщетение на
разходите за възстановяване на предназначението на процесния имот.
Съгласно чл. 79 ЗЗД ако длъжникът не изпълни точно задължението си,
кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата
или да иска обезщетение за неизпълнение.
В случая спорния въпрос е дали в уговореното задължение чл. 14 от
договора за наем, след прекратяване на договора в състояние в което е бил
4
предаден като се отчитало обичайното изхабяване.
При осъщественото по реда на чл. 20 ЗЗД тълкуване на чл. 14 във
връзка с останалите клаузи от договора, смисълът, който произтича от
договорите и тяхната цел, обичаите в практиката и добросъвестността,
въззивният съд приема, че действителната воля на страните е била наетия
имот да се върне във физическото състояние в което е бил при предаването
му. За това може да се съди от уточнението, направено в чл. 14 от договора,
досежно обичайното изхабяване на наетия имот. По отношение на
юридическия статут на процесния имот и неговото предназначение не са
налице уговорки за възстановяването им.
Ето защо настоящият състав приема че в договора за наем липсва
уговорка за възстановяване на предназначението на процесния имот.
По отношение на иска по чл. 79, ал.1 от ЗЗД за обезщетение на
разходите за възстановяване.
В исковата молба и във въззивната жалба се твърди че в имота били
направени редица промени и преустройства в жилището като вътрешното
разположение на жилището било променено. Налице било преграждане на
хола, замяна на настилките прокарване на тръби и кабели и пр.
Съгласно практиката на ВКС /виж РЕШЕНИЕ № 307 ОТ 17.01.2019 Г.
ПО Т. Д. № 255/2018 Г., Т. К., ІІ Т. О. НА ВКС/ Съгласно чл. 228 ЗЗД с
договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една
вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати определена цена. При
липса на друга уговорка между страните наемодателят е длъжен да предаде
вещта в състояние, което отговаря на ползуването, за което е наета /чл. 230,
ал. 1 ЗЗД/, а наемателят е длъжен да върне вещта, както и да заплати
обезщетение за вредите, причинени през време на ползуването от вещта,
освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря /чл.
233, ал. 1, изр. 1 и 2 ЗЗД. Наемателят дължи обезщетение и за вредите,
причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели
/чл. 233, ал. 1, изр. 3 ЗЗД/. Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, т. изр. 4
/последно/ ЗЗД до доказване на противното се предполага, че вещта е била
приета в добро състояние. Посочената правна норма предвижда оборима
презумпция по отношение доказване на състоянието на вещта при
предаването й от наемодателя на наемателя по договора за наем. Ако
страните по наемното правоотношение не са подписали двустранно приемо-
предавателен протокол, установяващ състоянието на отдадената под наем
вещ, приложение намира оборимата презумпция на чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД,
съгласно която се счита, че вещта е получена от наемателя в добро състояние.
В случая обаче в чл. 7 от договора е предвидено, че имота се предава на
наемателя с приемо-предавателен протокол.
В случая такъв протокол не е представен. За състоянието на
апартамента настилките и вътрешното разположение при предаването му на
наемателя се съди единствено от показанията на свидетелите Г.К. и Е.М..
5
Показанията на свидетелят Кючеков следва да се ценят при условията
на чл. 172 от ГПК като такива дадени от свидетел, който е заинтересован
първо като собственик на процесния имот и второ, като зет на ищцата в
производството. Достоверността на показанията му не може да бъде
проверена тъй като не се подкрепят от други доказателства.
По отношение на показанията на свидетеля М. настоящия състав намира
че не може да се изведат изводи за състоянието на предадения имот, тъй като
той за последно го е виждал 2005г., а същия е предаден на наемателя март
2006г. поради което той не е възприел състоянието на отдавания имот
непосредствено преди предаването му.
С оглед на изложеното при липсата на приемо-предавателен протокол
досежно предаването на наетия имот на наемателя и липсата на обективни
доказателства за неговото състояние настоящият състав не приема за
установени твърдените обстоятелства в исковата молба досежно вътрешно
разположение, настилки, дограма, електрическа и ВиК инсталации.
На следващо място при връщане на имота от наемателя е подписан
приемо-предавателен протокол между ищцата и представител на ответника, в
който не са посочени забележки по отношение състоянието на имота.
Последващият констативен протокол, изготвен от Г.Т. помощник-
нотариус на В.М., нотариус с район на действие СРС е съставен две седмици
след предаването на имота на наемодателя и на огледа не е присъствал
представител на ответното дружество.
При това положение не се установява какво е било състоянието на
наетия имот при получаването му от ответника и какво е било състоянието му
при връщането му.
Ето защо настоящият състав намира, че не са налице предпоставките за
ангажирането на отговорността на ответника.
По тези съображения и при съвпадение на изводите на двете съдебни
инстанции първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено в
обжалваната част.
По отношение на разноските:
При този изход на производството Ц. К. В. няма право на разноски.
Разноски се дължат обаче на въззиваемия. АСМИП Медицински център
„С.П.“ ЕООД е представил доказателства за платено адвокатско
възнаграждение в размер на 1440 лв. С оглед направеното възражение за
прекомерност обаче същото следва да бъде намалено до предвидения в
Наредба №1 минимум, а именно 742 лв.
На основание чл. 280, ал.3 решението подлежи на касационно
обжалване.
Мотивиран от гореизложеното:
РЕШИ:
6
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение от 14.04.2021г. по гр.д.№ 43697/2020г. по описа
на Софийски районен съд 35 състав в обжалваната му част.
ОСЪЖДА Ц. К. В. да заплати на АСМИП Медицински център „С.П.“
ЕООД, на основание чл. 78, ал.3 от ГПК сумата от 742 лв. разноски във
въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване в едномесечен срок от връчването му
на страните пред Върховния касационен съд.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7