Р
Е Ш Е Н И Е
гр. София, 09.11.2017 г.
СГС, VI-4 състав,
в открито съд.заседание на деветнадесети октомври две хиляди и седемнадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НИКОЛА ЧОМПАЛОВ
При участието на секретар Стефани Калоферова, като разгледа докладваното от съдия Чомпалов т.дело
№ 1674/17 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
СГС е
сезиран с искова молба на „А.Д.И.С.“ ЕООД, с която е предявен срещу „М.“ ЕООД
иск с правно основание чл.92 ЗЗД, вр. с чл.236 ал.2 ЗЗД. Твърди се от ищеца, че
на 02.12.2005 г. е сключил с ответника договор за наем, по който е предоставил
ползването на апартамент N 4, находящ се в гр.София,
ул.“********, а ответникът е поел задължението да заплаща наемна цена от 960
ЕВРО, която впоследствие е била изменяна. Сочи се от ищеца, че на 06.11.2012 г.
договорът за наем е бил прекратен, но ответникът е върнал наетия имот на
07.07.2014 г., поради което в полза на ищеца е възникнало вземане по чл.92 ЗЗД
в размер на 1/15 от месечната наемна цена от 2028,19 лв. за всеки ден от процесния
период. Иска се от ищеца ответникът да бъде осъден да заплати сумата от
82 342,89 лв. – неустойка за неизпълнение на задължението за връщане на
имота през периода 06.11.2012 г. – 07.07.2014 г.
Ответникът
е представил писмен отговор, с който оспорва предявения иск с възражението, че
със спогодба от 17.10.2012 г. е установено задължението на ответника и е
уговорен погасителен план, с което страните са уредили отношенията си по
процесния договор за наем. Сочи се, че дължимите суми са били платени. Според
ответника протокол от 08.07.2014 г. е подписан от негово име от Б. Г., но това
лице не притежава представителна власт и извършените от него правни действия не
обвързват ответника, а цитираната в споразумението спогодба от 07.07.2014 г. не
е била сключвана. Прави възражение за погасителна давност. Оспорва се след
м.11.2012 г. ответникът да е ползвал процесния имот.
Представен е договор за наем от 02.12.2005 г.,
от който се установява, че между страните е възникнало наемно облигационно
правоотношение, по което ищецът е поел задължението да предостави на ответника
ползването на апартамент N 4, находящ се в гр.София,
ул.“********, а ответникът е поел задължението да заплаща наемна цена от 960
ЕВРО. Към договора са сключени анекси и споразумения. Според анекса от
29.05.2009 г. наемната цена възлиза на 960 ЕВРО
Представен
е опис от 06.12.2005 г., от който се установява предаването от ищеца на наетия
имот на ответника.
Представено е решение от 02.07.2015 г. на СГС, VI-13 с-в, по т.дело N 5473/14 г.,
с което ответникът е осъден да заплати на ищеца сумата от 2366,22 лв. – наем за
периода 01.10.2012 г. – 05.11.2012 г., сумата от 16,09 лв. – разноски за
телекомуникационни услуги, сумата от 1700,16 лв. – неустойка върху задължение
за наем за периода 06.10.2012 г. 07.08.2014 г., а за разликата до пълните
предявени размери исковете са отхвърлени.
Представена е спогодба от 01.10.2012 г., от
която се установява, че между страните е постигнато съгласие относно
съществуването към 14.09.2012 г. на задължение на ответника в размер на
20324,66 лв., което следва да се погаси чрез разсрочено плащане.
Представен е протокол от 08.07.2014 г., в
който е удостоверено, че ответникът е предал имота на ищеца заедно с ключа.
Направено е признание за съществуване на задължение на ответника в размер на
46980,53 лв.
Установява се от показанията на св.С., че до
м.07.2014 г. имотът е бил в държане на ответника. Имотът се е ползвал като офис
от ответника. При посещения в сградата,
в която се намират и други отдадени под наем И.на ищеца, свидетелят е виждал
секретарката на ответника.
В показанията на св.С. се изнасят факт за
това, че през есента на 2012 г. /м.септември –м.октомври/ наемателят е предал
ключа за имота на портиер или служител по охраната на ищеца, но не е бил
изготвен протокол, защото е отсъствал отговорникът на ищеца за района. След
този момент служители на ответника не са ползвали имота.
С определението за доклад от 24.08.2017 г. е
прието на основание чл.146 ал.1, т.3 и т.4 ГПК за безспорно установено и
ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че процесният договор за наем е бил
прекратен на 06.11.2012 г.
При така установената
фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
Предмет на спора пред първоинстанционния съд е
иск с правно основание чл.92 ЗЗД.
Не се спори, че между страните е съществувало
наемно облигационно правоотношение, по което ищецът в качеството на наемодател е
поел задължението да предостави на ответника ползването на апартамент N 4, находящ се в гр.София, ул.“********, а
ответникът е поел задължението да заплаща наемна цена. Възникването на наемно
правоотношение се установява по категоричен начин от договор за наем от
02.12.2005 г., сключените към него анекси, както и от спогодба от 01.10.2012
г., в която страните са признали, че наемният договор е действащ и ги
обвързва към деня на нейното сключване.
С определението за доклад от
24.08.2017 г. е прието на основание чл.146 ал.1, т.3 и т.4 ГПК за безспорно
установено и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че процесният
договор за наем е бил прекратен на 06.11.2012 г. / в този смисъл са и правните
изводи в мотивите на влязлото в сила решение от 02.07.2015 г. на СГС, VI-13 с-в, по т.дело N 5473/14 г., по което страните са участвали/. След
като наемното договорно правоотношение е било прекратено на 06.11.2012 г., за
ответника е възникнало задължението по чл.233 ал.1 ЗЗД – да върне наетия имот.
В този смисъл е и клаузата на чл.17 от договора, в която е уговорено, че
наемателят е длъжен да предаде имота в състоянието, в което го е получил при
получаването с протокол-опис.
Според съда от събраните по делото
доказателства не се установи по несъмнен и категоричен начин фактът на връщане
на имота от наемателя преди съставяне на оспорения от него протокол от
08.07.2014 г. За точното изпълнение на задължението за връщане на вещта –чл.233
ал.1 ЗЗД, е ирелевантно дали ответникът наемател след прекратяване на наемното
правоотношение реално е ползвал имота по предназначение или го е напуснал. Това
е така, защото след прекратяване на наемното правоотношение задължението на
наемателя е за извършване на активна положителната престация – предаване на
вещта, а не за отрицателната престация - по преустановяване на ползването. В този смисъл съдът намира, че изнесените в показанията на
св.С. факти за неползване на имота от ответника след есента на 2012 г. са
ирелевантни. Дори и имотът да не се ползва, наемателят дължи обезщетение, ако не е предал на
наемодателя фактическата власт на наетия имот.
Връщането на наетата вещ по смисъла на чл.233 ал.1 ЗЗД не се изчерпва с
напускането на имота от служители на ответника е преустановяване
да се ползва за офис. Отдаденият под наем имот е върнат, когато наемателят е осигурил на наемодателя достъп до имота във вида, в който е бил към момента на сключване на наемния договор -
напълно опразнен от вещи и друго имущество на наемателя, и когато е предаден на наемодателя ключа за имота /решение
№ 214 от 23.01.2017 г. по т.д. № 1642/2015 г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС, решение № 73 от 08.04.2016 г.
по .
№ 5376/2015 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС/.
Доколкото фактическото състояние на наетия имот към сключването на договора е
констатирано изрично с протоколния опис от 06.12.2005 г., съдът на основание
чл.20а ЗЗД приема, че точното изпълнение на предвиденото в клаузата на чл.17 от
договора задължение на наемателя „да предаде имота съгласно протокол-описа,
изготвен при сключването“ изисква съставяне на изричен протокол за предаване, в
който да се констатира дали фактическото състояние на имота при неговото връщане
съответства на това при предаването му.
Връщането на вещта от наемателя е двустранен акт
на страните по наемното правоотношение, който предвид клаузата на чл.17 от договора следва да се удостовери с
протокол за констатиране на фактическото състояние. Не е достатъчно наемателят само да опразни наетия имот или да го изостави, поради което без значение е обстоятелството кога
наетият имот е напуснат от неговите
служители / решение № 97 от 07.07.2017 г. по т.д. № 1108/2016 г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС/. След като на
06.12.2005 г. страните са съставили протокол за предаване на имота при
сключване на договора с описание на фактическото състояние на имота, няма
съмнение, че клаузата на чл.17 от договора изисква връщането на имота от
наемателя да се удостовери също с протокол.
Съдът намира, че в
показанията на св.С. не се изнасят достоверни факти за изпълнение на
задължението за връщане на имота. На първо място – верността на изнесените в
свидетелските показания факти не се подкрепя от изготвен двустранен протокол.
На следващо място – няма никакви данни свидетелят в качеството на представител
на наемателя на кое точно лице е предал
ключа, поради което не може да се приеме, че действията на това лице по
получаване на ключа обвързват наемодателя. Следва да се спомене, че според
свидетеля ключът е бил предаден на портиер или на служител по охрана в блока.
От събраните по делото доказателства обаче не се установява в отношенията между
страните ищецът в качеството на наемодател да е бил представляван спрямо
наемателя от портиера или от служителя по охрана в блока. Напротив – установява
се от показанията на св.С., че за съответния район наемодателят е имал свой
отговорен служител, който го е представлявал спрямо наемателя. Ако в
действителност през есента на 2012 г. е отсъствал отговорникът на наемодателя за
района, както се сочи от свидетеля, ответникът е следвало да отправи изрично
искане по чл.95 ЗЗД, с което да предложи на наемодателя изпълнение на
задължението за връщане на вещта и да поиска съдействие. В случая обаче не са
представени убедителни доказателства за факти, които сочат, че ответникът в
качеството на наемател е имал намерение и готовност да изпълни задължението
си по връщане на имота, както и за това, че е уведомил наемодателя и е поискал
съдействие.
Освен това - от показанията в показанията на св.С. се установяват факти,
които сочат, че и след есента на 2012 г. ответникът фактически се е намирал в
имота. При това противоречие в показанията на разпитаните свидетели и с оглед
правилото на чл.154 ГПК, съдът приема, че ответникът не е провел пълно и главно
доказване на факта, че през есента на 2012 г. е изпълнил задължението си да
върне вещта. В подкрепа на този доказателствен извод е фактът, че протокол за
връщане на вещта е изготвен едва на 08.07.2014 г.
От страна на ответника е
направено възражение по чл.301 ТЗ относно представителната власт на лицето,
подписало от негово име протокола, което възражение съдът приема за
несъстоятелно. Възражението по чл.301 ТЗ може да се релевира по отношение на
действия, които пораждат задължения за търговеца. Това е отбранително
възражение, което цели да отклони възникването на задължения за търговеца от
извършените от мним представител действия. В случая обаче действията на лицето Б. Г., който е
подписал от името на ответника протокола от 08.07.2014 г., не водят от
възникване на задължения. Напротив – неговите действия по връщане на вещта
водят до изпълнение на задължението по чл.233 ал.1 ЗЗД, а този факт има
значение за прекъсване на забавата, с което прекъсва и натрупването на
задължения за ответника. Възражението по чл.301 ТЗ може да намери приложение по
отношение на направеното в протокола признание за наличие на задължение от
46 980,53 лв. Съдът обаче преценя доказателствената стойност на протокола
единствено относно удостоверения факт на връщане на вещта и не го цени като
годно доказателство за признание на задължения на ответника.
При съвкупната преценка на
събраните по делото доказателства се налага фактическият извод, че преди
08.07.2014 г. ответникът не е изпълнил задължението си да върне вещта на ищеца.
След като се установи, че през периода
06.11.2012 г. – 07.07.2014 г. /включително/ ответникът е в неизпълнение на
задължението да върне вещта, за него е възникнало задължение по чл.236 ал.2 ЗЗД
– да плати обезщетение за вредите, претърпени от ищеца през периода от
прекратяване на договора за наем на 06.11.2012 г. до 07.07.2014 г.
/включително/. Не съществуват законови пречки страните по договора за наем да
включат в договора клауза за неустойка, която да обезпечи изпълнението на
задължението за връщане на имота от наемателя, да обезщети наемодателя за
вредите от неизпълнението на това задължение, както и да санкционира наемателя
за неизпълнението на това договорно задължение.
Именно такава неустоечна
клауза е включена в чл.7 от договора, изменен с анекс от 30.01.2008 г. /лист 29
по делото/, в чл.2-ри от който е уговорено, че при забава в освобождаване на
имота наемателят дължи на наемодателя неустойка в размер на 1/15 от уговорената
наемна цена на ден до освобождаването. С включването на тази неустоечна клауза
страните са уговорили начин за репариране на вредите при неизпълнение на
задължението на наемателя да върне вещта и така са изключили приложението на
чл.236 ал.2 ЗЗД. Тази неустоечна клауза освобождава наемодателя от
задължението да доказва размера на обезщетението по чл.236 ал.2 ЗЗД, което му се дължи вследствие лишаването му от
ползване на вещта, тъй като този
размер е уговорен отнапред в наемния договор под формата на неустойка - /решение № 230 от 03.02.2010 г. по т.д. № 52/2009 г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС, решение № 68 от 21.04.2009 г. по т.д. № 697/2008 г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС/.
При уговорена наемна цена от
2028,19 лв. за 2012 г., който размер се сочи в сключената спогодба от
01.10.2012 г., за един ден забава се дължи обезщетение от 135,21 лв. /2028,19
лв. : 15/ При общо 609 дни забава за периода 06.11.2012 г. – 07.07.2014 г.
/включително/, размерът на неустойката възлиза на 82 342,89 лв.
Според съда процесната неустоечна клауза не е
нищожна поради противоречие с добрите нрави, за спазването на които се следи
служебно. На тази неустоечна клауза са присъщи обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции и няма данни, че с нея към сключване на
договора е преследвана друга цел от наемодателя. Налице е компенсаторна неустойка,
която има за цел да възмезди/репарира вредите на наемодателя от неизпълнението
на задължението за връщане на вещта след прекратяване на наемното
правоотношение. По делото няма данни наемодателят да е обезпечен с други правни
способи. Очакваните от неизпълнението на задължението вреди възлизат в минимален
размер на уговорения наем, а за процесния период от 20 месеца би се дължало
минимално обезщетение в размер на наема от 40563,80 лв./ 20 х 2028,19 лв./, т.е
с неустойката се надвишава двоен размер на наема за процесния период. Следва да
се спомене обаче, че минималният размер на обезщетението по чл.236 ал.2 ЗЗД е съизмерим с месечния наем, но обезщетението по чл.236 ал.2 ЗЗД може да
надвишава наема. Това е така, защото при по-висока средна пазарна наемна цена
се дължи обезщетение в размер на средната пазарна цена, а не наемната цена.
Обстоятелството, че дължимата към
момента неустойка надвишава двойно очакваните минимални вреди не
води до нейната нищожност поради противоречие с добрите нрави. В този случай
съдът приема, че е засилен санкционнният елемент на неустойката, но това двойно
завишение на очакваните минимални вреди не е в противоречие с добрите нрави.
Освен това противоправното поведение на ответника, който е в неизпълнение на
задължението да върне вещта, е причината за натрупването на неустойка в двоен
размер на наема за процесния период. Както се спомена по-горе, обезщетението по
чл.236 ал.2 ЗЗД може да достигне до средната пазарна наемна цена, но може и да
включва пропуснати ползи от неполучен по-висок наем от потенциални наематели. В
този смисъл съдът приема, че процесната неустойка, която по размер към момента
достига двойно очакваните минимални вреди, има за цел да освободи
наемодателя от задължението да доказва при иск по чл.236 ал.2 ЗЗД размера на
средната пазарна наемна цена или по-висок размер на наем, който е могъл да
получи от други наематели. Налице е превес на санкционната функция.
Освен това едва ли наемодателят
в деня на сключване на договора е предвиждал, че за процесния период размерът
на дължимата неустойка ще надвиши два пъти размера на наемната цена, която е
минимум, на който има право на основание чл.236 ал.2 ЗЗД. Констатацията, че за
процесния период се дължи неустойка, която надвишава двойния размер на наема –минималната
вреда, е в последващ момент.
Доколкото няма данни, а и не
се твърди, че уговореният размер на неустойката надвишава значително размера
на средната пазарна наемна цена, която също е критерий при определяне размера
на обезщетението по чл.236 ал.2 ЗЗД, съдът намира, че неустойката не е недействителна
поради противоречие с добрите нрави. Освен това процесният имот е с площ от 143,34
кв.м. и се намира в престижен район на гр.София, в който са дипломатическите
представителства и наемите са високи, поради което с неустоечната клауза се
цели обезпечение на задължението за връщане на вещта, която да може да се
ползва от ищеца за получаване на наеми от други наематели.
С оглед на изложеното съдът
намира, че предявеният иск следва да бъде уважен.
Мотивиран съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „М.“ ЕООД, ***, да заплати на „А.Д.И.
С.“ ЕООД, ***, на основание чл.92 ЗЗД
сумата от 82 342,89 лв. – неустойка за неизпълнение на задължението за
връщане на апартамент N 4, находящ се в гр.София, ул.“********, с площ
от 143,34 кв.м., след прекратяване на договор за наем от 02.12.2015 г. за периода
06.11.2012 г. – 07.07.2014 г., както и съдебни разноски от 3543,71 лв.
Решението може да се обжалва
пред САС в двуседмичен срок от връчването.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: