Р Е Ш Е Н И Е № І-100
град Бургас
, 29.10. 2018 година
Бургаският
окръжен съд , гражданска колегия ,
в публично заседание
на
............двадесет и четвърти октомври …..през
две
хиляди и осемнадесета година
, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :Мариана Карастанчева
ЧЛЕНОВЕ :Пламена Върбанова
мл.с. Марина Мавродиева
при секретаря А. Цветанова
като разгледа докладваното
от съдията М.Карастанчева в.гр.д. № 1291 по
описа за
2018 год.,за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод на въззивната жалба на процесуалния представител на „Дентален център -1-Бургас „ЕООД –ищец по гр.д. № 9246 /2017 год. по описа на Бургаския районен съд против решение № 922/15.05.2018 год. постановено по същото дело в частта ,с която са отхвърлени исковете на въззивника против „АСИП по Урология д-р Христо Андреев „ЕООД –гр.Бургас за осъждане на ответника да освободи и предаде на ищеца недвижимия имот ,находящ се в Бургас ,ул.“Александровска „ № 20 ,ет. 1 , кабинет 1А и кабинет 6,с площ от 67,87 кв.м. след прекратяване на наемен договор ,сключен между страните на 21.01.2013 г. ,както и за заплащане на разноските по делото .
Въззивникът
изразява недоволство от решението , като
счита същото за неправилно и
необосновано,постановено при нарушение на процесуалните правила .
Сочи се на
първо място за неправилен извода на
съда относно обстоятелството ,че тъй като имотът е
лекарски кабинет ,разположен в сграда с
други подобни кабинети /където се намира и седалището и адресът на управление
на дружеството -наемодател/ и предвид проведената среща между страните ,на
която не се установява да е отправено
искане до наемателя за предаване на ключовете за имота ,както и предвид липсата на
доказателства ,че наетите помещения стоят заключени от него /според твърденията
на исковата молба /,то според съда ответникът е изпълнил задължението си по чл.
233 ЗЗД ,поради което и претенцията на ищеца е отхвърлена .
Сочи
се ,че с изпратената до ответника
нотариална покана от 19.07.2016 г./получена от ответника на 26.07.2016 г./ договорът за наем е бил прекратен и от този момент наетите от него помещения стоят заключени и нито той ,нито негов представител е върнал
ключа.Съгласно чл. 11 от договора
наемателят е длъжен след прекратяване на договора да върне наетия имот с
приемо-предавателен протокол в
състоянието ,в което е бил нает .Както съдът е посочил и в доклада си
,ответникът носи доказателствената тежест
да докаже твърденията си ,че е
освободил имота и възражението си ,че
наемодателят е в забава .И докато ищецът е доказал безспорно твърдяните от него факти и
обстоятелства ,ответникът по никакъв начин не е успял да докаже твърденията си –че е оставил ключовете на
помещенията на дивон в сградата
–собственост на ищеца.Съдът изобщо не е обсъдил прекратената заповед на
управителя на иищеца от 19.08.2016 г. ,с
която е назначена комисия за приемане на отдадените помещения под наем на
ответника и за изготвяне на приемо-предавателен
протокол.Този документ свидетелства ,че
договорът за наем е бил прекратен и
наемодателят очаква помещенията да му бъдат върнати ,което не е било
сторено.Това ,че помещенията се
намират в сградата –собственост на ищеца
и че свид. П. не бил виждал д-р А. в сградата не
може да се тълкува в ущърб на ищцовото дружество .Освен това ,независимо ,че помещенията са в
сградата на ищеца ,за него е невъзможно предприемането на самоуправни
действия за отварянето и ползването им .
Моли
се за отмяна на решението и постановяване на ново ,с което исковите претенции да бъдат изцяло уважени .Не сочат нови доказателства и обстоятелства
по делото .
Въззивната жалба е допустима,подадена от процесуално
легитимирано лице против подлежащ на
обжалване акт .
Въззимаемият ответник е подал
писмен отговор по чл. 263 от ГПК чрез
процесуалния си представител ,с който
оспорва въззивната жалба ,като счита ,че при постановяване на решението в атакуваните части не са допуснати визираните нарушения.Сочи ,че след получаване на поканата от 19-07.2016
г. ответникът е поискал среща с
управителя на ищеца ,но му е било невъзможно да я осъществи поради нежеланието му да се срещне с него
.Затова и на 02.08.2016 г. чрез нотариус Атанасова ответникът е поканил управителя на
ищеца на среща в офиса на нотариуса на 11.08.2016 г. ,която покана е получена на
04.08.2016 г. В тази покана ответникът е изразил и възраженията си относно
претенциите в поканата –уведомление от 19.07.2016
г.Първоинстанционният съд е разгледал подробно и зодълбочена обстоятелствата в конкретния казус и е
направил обосновани изводи от представените доказателства .Затова и правилно е
заключението му ,че връщането на вещта е двустранен акт и изисква участието и на двете страни по
договора .В хода на делото е доказано ,че наемателят е предприел действия в срока ,даден му с
поканата-уведомление,да се срещне с управителя на ищцовото дружество ,но въпреки ,че
той лично е бил уведомен ,на насрочената среща се е явил заместника
му-д-рП. ,който сам
заявява в показанията си пред съда ,че не е имал указания да получи обратно
ключовете от помещенията
,респ.владението на имота.В показанията си свид. П. изрично заявява ,че не е знаел и не е бил натоварван
от управителя да предприема каквито и да били действия по
приемането на процесния имот.След
проведената среща на 11.08.2016 г. никой
от ищцовото дружество по никакъв начин не се е опитвал да се свърже с ответника .Затова и неоснователно е
възражението ,че не била обсъдена заповедта на управителя от 19.08.2016 г. ,с която е назначена
комисия за приемане на помещенията ,още
повече ,че тази заповед е подписана от д-р П. ,който изрично
е отрекъл да е бил натоварен да
приеме предаването на имота.Освен това
,съгл. Т. 24 от договора при
прекратяването му и отказ на наемателя
да го освободи ,наемодателят има право да подмени бравите на вратите и да прекъсне електрозахранването на имота.Всичко това дава основание да се
счита ,че ищецът не е предприел грижата на добър търговец за собствения си имот и имотът е празен и неизползаем повече от две
години не по вина на наемателя .Не са
били представени по делото доказателства ,че ответникът владее имота към настоящия
момент и че ищецът е предприел реални
действия за влизане във владение на имота .
Моли се за потвърждаване на решението
в атакуваните части .Също не се сочат
нови доказателства и обстоятелства по делото .
След
преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди съображенията на
страните , Бургаският окръжен съд прие за установено следното :
Предявен
е бил иск с правно основание чл. 233 от ЗЗД –за изпълнение на задължението
на наемателя да върне на наемодателя
наетата вещ.
Не
е спорно между страните ,че са били в
наемни правоотношения по силата на наемен договор от 21.01.2013 г. , а
впоследствие и договор от 01.07.2014 г.,по силата на който ищецът е отдал под
наем на ответника недвижим имот ,находящ се в гр. Бургас ,ул.“Александровска „
№ 20 ,ет. 1 ,кабинет 1А и кабинет 6,с площ от 67,87 кв.м. –за срок от една
година ,с възможност за автоматично продължаване на срока ,срещу заплащане на
наемна цена в размер на 343,33 лв. без ДДС,до 30-то число на текущия месец,като
в раз 2 от договора е посочено ,че
имотът се ползва като кабинет за специализирана извънболнична помощ от
наемателя . Няма спор ,че отдаденият под наем имот се намира в четириетажна масивна жилищна сграда ,на сочения по-горе адрес ,на който се намира
седалището и адреса на управление на наемодателя ,както и още множество други помещения,ползвани за кабинети .
Не
се оспорва също и че договорът за наем е бил прекратен с нотариална покана от
наемодателя до наемателя ,получена на
26.07.2016 г.,в която ищецът е уведомил
ответника ,че на осн.т. 18 от договора
едностранно го прекратява и му
указва да освободи имота в десетдневен
срок от получаването на поканата .
В
срока за освобождаването на имота съответно наемателят-ответник изпраща също нотариална покана на наемодателя
,получена на 04.08.2016 г.,в която
изразява становището си във връзка с получената от него нотариална покана и кани наемодателя да се срещнат на
11.08.2016 г. в нотариалната кантора на посочен нотариус за постигане на взаимоизгодно споразумение .На посочената
дата се е провела среща между наемателя-ответника по делото и д-Р П. ,замествал
представляващата дружеството наемодател д-р Я. ,като според показанията
на д-рП. ,разпитан в качеството му на свидетел , срещата
била организирана да се водят преговори между страните и да не се прекратява
договора за наем ,като
наемателят-ответник имал претенции по отношение на претендираните по
договора суми.В крайна сметка споразумение
не е постигнато ,
като между страните
преди прекратяването на договора се е водила кореспондения във връзка със споровете им относно дължимите
суми по наемния договор .
Свид.
П. заявява ,че след проведената между
тях среща на 11.08.2016 г. не е виждал ответника в сградата на Дентален център.
При
тази фактическа обстановка ищцовото
дружество –въззивник твърди ,че ответникът –наемател след прекратяване на
договора не е изпълнил задължението
си за връщане на наетите помещения според уговорката по чл. 11 от договора за наем –а именно с приемо-предавателен протокол в състоянието ,в което е бил нает ,като нито
наемателят ,нито негов представител е върнал ключовете от помещенията.
Съгласно
разпоредбите на ЗЗД договорът за наем се прекратява с изтичане на срока, за
който е сключен, а ако е без определен срок - по реда на чл. 238 ЗЗД с
едномесечно предизвестие, като развалянето поради неизпълнение е уредено в
нормата на чл. 87 ЗЗД. След прекратяване на наемното правоотношение наемателят
е длъжен да върне вещта - чл. 233, ал. 1 ЗЗД, а последиците от неизпълнение на
това задължение са предвидени в правилата по чл. 236 ЗЗД.
Според даденото разрешение в
задължителната за съдилищата практика на ВКС, при прекратяване на наемното
правоотношение доказателствената тежест за изпълнение на задължението по чл.
233 ЗЗД е на наемателя и ако същият продължи ползването на имота, то той дължи
обезщетение и следва да изпълнява задължението си, произтичащи от наемния
договор - чл. 236, ал. 2 ЗЗД. Съответно, при съществуваща облигационна връзка
между страните, наемателят дължи заплащането на уговорената наемна цена.
Вмененото
на наемателя задължение по чл. 233, ал. 1 ЗЗД за връщане на вещта на
наемодателя след прекратяване на наемния договор произтича от задължението на наемодателя
по чл. 230 ЗЗД да предаде наетата вещ на наемателя при сключването на договора.
Фактическото държане на наетата вещ, целите, начина и други обстоятелства
относно ползването, биха имали значение относно правото на наемателя да
прекрати или развали договора, но са ирелевантни за отговорността му за
заплащане на наемната цена, ако облигационното отношение не е прекратено. Връщането
на вещта по смисъла на чл. 233, ал. 1 ЗЗД следва да се изразява в предоставяне
на държането върху вещта от наемателя на наемодателя, като конкретните
обстоятелства относно предаването се определят съобразно с договора, вида на
вещта и други факти. Сам по себе си фактът, че наемателят не е ползвал
предадената му по договора вещ, не обуславя извод за прекратяване на наемното
правоотношение и за връщането на вещта.
В
случая наемният договор е бил предсрочно прекратен с едностранно предизвестие от наемодателя ,в
което е даден на наемателя десетдневен
срок за освобождаване на имота .В тежест на наемодателя е, при позоваване от негова страна на
настъпило предсрочно прекратяване на договорната връзка, да установи наличието
на обстоятелства, от които може да се заключи, че е постигнато общо съгласие на
страните за отпадане на действието на договора за остатъка на наемния срок,
считано от получаване
на нотариалната покана . Безспорно установени са само изявлението на наемодателя за
прекратяване на наемното правоотношение от посочената дата, достигането му до
наемателя , както и фактическото напускане на
отдадения под наем обект след горепосочения момент.В срока на получената от него нотариална покана
наемателят е оспорил с друга нотариална покана
основанието за едностранно прекратяване на договора –като е
възразил за дължимостта на сочените от
наемодателя суми ,и е отправил предложение за среща с цел постигане на взаимоизгодно споразумение
.На тази среща не се е постигнало споразумение за прекратяване на договора ,не
е бил подписан и някакъв документ /свид. П. , представлявал
ищеца при срещата /.След това
помещенията са били опразнени и
не са били ползвани от никой .Ответникът твърди ,че всъщност в дадения му в нотариалната покана срок е
освободил помещенията и ги е оставил отключени /ключовете били вътре в
помещенията /,като нито д-р П. на срещата ,нито някой друг
представител на ищеца е поискал ключове
от него . Освен това ,от този момент-11.08.2016 г. никой не е правил опити да се свърже с него
по повод предаването на помещенията и да
претендира каквото и да били ,макар и
телефонът и адресът на управление
на дружеството му да са били известни на ищеца.Ищецът отрича да са му предавани
ключовете от стаите по уговорения в договора ред-чрез приемо-предавателен
протокол ,с оглед чл. 11 от договора ,във връзка с което е била издадена заповед на управителя за
назначаване на комисия за приемане на
отдадените под наем обекти и да изготви
приемо-предавателен протокол .Тази заповед обаче не е била доведена до знанието
на ответника-наемател ,нито пък същият е уведомен /поканен /на определена дата да се яви за предаване на
ключовете от помещенията и съставяне на
приемо-предавателен протокол . Затова неоснователно е
оплакването на въззивника за необоснованост на първоинстанционното решение по отношение извода за липса на
конклудентни действия, с които наемодателят да е приел връщането на имота .В крайна
сметка не се оспорва и от ищцовата
страна че наетите помещения не се
ползват вече от наемателя и няма пречка ищецът да си върне държането върху тях
,имайки предвид ,че сградата е собствена
на ищеца и в нея се намират множество подобни лекарски кабинети .Съгласно чл.
24 от наемния договор „при прекратяване на договора и отказ на наемателя да го
освободи наемодателят има право да
подмени бравите на вратите на офиса и да прекъсне електрозахранването на имота .
Следователно изводът на първоинстанционния съд ,че
ответникът е изпълнил задължението си по чл. 233 от ЗЗД е правилен и
съответства на приложените по делото
доказателства .Затова и решението следва да бъде потвърдено .Предвид изхода на
спора на осн.чл. 78 ал. 3 ГПк в полза на
въззивника-ответник следва да бъдат присъдени направените от него
разноски по делото пред настоящата инстанция,които с оглед и представения
списък на разноските по чл.
80
ГПК възлизат в размер на 600 лв. – платено
адвокатско възнаграждение .
По
тези съображения Бургаският окръжен съд
Р Е Ш
И :
ПОТВРЪЖДАВА решение № 922/15.05.2018 г. постановено по
гр.д. № 9246/2017 г. по описа на Бургаския районен съд .
ОСЪЖДА
„ДЕНТАЛЕН ЦЕНТЪР-1-Бургас „ЕООД,ЕИК *********,със седалище и адрес на
управление-Бургас ,ул. „Александровска „ № 120 ,представлявано от управителя
д-рМ. Я.
,съдебен адрес – к-с“Славейков „ бл. 126А,2-ри офисен етаж,офиси 6 и 7-чрез
адв. Биляна Вавова да заплати на АСИП ПО УРОЛОГИЯ д-Христо Андреев ЕООД,ЕИК
*********,със седалище и адрес на управление –Б. ,ул. „Н. И. „ № * ,ет. * ап. *
,представлявано от управителя Х. А. И. ,сумата 600 /шестотин
/лева-разноски по делото пред настоящата
инстанция.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред Върховния касационен съд в
едномесечен срок от съобщението на страните .
ПРЕДСЕДАТЕЛ
:
ЧЛЕНОВЕ :1.
2.