№ 750
гр. София, 03.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 7-МИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на деветнадесети май през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Камелия Първанова
Членове:Георги Иванов
Димитър Мирчев
при участието на секретаря Ваня Ил. Иванова
като разгледа докладваното от Димитър Мирчев Въззивно гражданско дело
№ 20241000503024 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.
С Решение 4792 от 10.08.2024 г. по гр.д. 11958/2023 г. на СГС е отхвърлен
предявения от „СиС Инвест България“ ООД, ЕИК ********* срещу А. Г. В., ЕГН
********** иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждането му да заплати сумата от
200 000 евро, представляваща неустойка по чл. 3, ал. 2 от договор за посредничество от
21.10.2019 г. за неизпълнение на задължение за подписване на предварителен договор с
„Казънс“ ЕООД, ЕИК ********* за учредяване право на строеж за изграждане на монолитна
сграда в поземлен имот с идентификатор 68134.1006.824 в гр. София в съответствие с бъдещ
план за застрояване и регулация. Поради този изход в производството e присъдено
възнаграждение по чл. 38 от Закона за адвокатурата /ЗА/ в полза на процесуалния
представител на ответника, платимо от дружеството-ищец.
Против така постановения съдебен акт е постъпила въззивна жалба от „СиС Инвест
България“ ООД /чрез адв. Л. Д. от САК/ с доводи за неправилност на съдебното решение,
поради което желае отмяната му и постановяване на друго, с което да се уважи изцяло
предявения иск по съображенията, подробно изложени в жалбата. Претендират се разноски.
Не е подаван отговор на въззивната жалба по реда на чл. 263, ал. 1 ГПК, а пред
настоящата инстанция не са събирани допълнителни доказателства пред въззивния съд
поради липсата на предпоставките по чл. 266, ал. 2 и 3 ГПК.
С оглед редовността и допустимостта на въззивната жалба, настоящата инстанция
1
намери от материалите по делото следното:
Делото е образувано по подадена от „СиС Инвест България“ ООД искова молба за
осъждане на ответника А. Г. В. да му заплати сумата от 200 000 евро, представляваща
неустойка по чл. 3, ал. 2 от договор за посредничество от 21.10.2019 г., сключен между тези
две страни.
Ищецът твърди в подадената от него исковата молба, че на 21.10.2019 г.
сключил с А. В. договор за посредничество за намиране на инвеститори, с които доверителят
да сключи предварителен договор за учредяване на право на строеж и строителство на
сграда в собствен на В. поземлен имот с идентификатор 68134.1006.824 в гр. София с площ
от 2 230 кв.м.
В договора били подробно разписани правата и задълженията на страните и
изискванията на доверителя към инвеститора.
Довереникът организирал и провел активни разговори с потенциални
инвеститори, като третото, неучастващо по делото лице „Казънс“ ЕООД /чрез управителя К.
С./ писмено потвърдил, че приема всички съществени условия по реализиране на
строителството в имота на В.. За проведената на 01.12.2021 г. среща бил подписан протокол
между „СиС Инвест България“ ООД и „Казънс“ ЕООД, като инвеститорът приемал да
сключи предварителен договор за учредяване право на строеж при поставените от
собственика А. В. условия.
Довереникът „СиС Инвест България“ ООД възложил изготвяне на проект на
предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване
на недвижими имоти между А. В. и „Казънс“ ЕООД, при запазено за учредителя право на
строеж за 19% от постигнатата за сградата РЗП и 11% - за доверителя, над успешно
договорените за собственика и представляващи еднократно материално възнаграждение за
„успешно осъществена посредническа и консултантска дейност“ в полза на „СиС Инвест
България“ ООД.
При сключването на договора за посредничество на 21.10.2019 г. А. В. се
легитимирал като изключителен собственик на имота. Оказало се, че още през 2004 г. баща
му дарил по 3/7 ид.ч. на А. и на брат му М., след което останал собственик на 1/7 ид.ч. След
смъртта на бащата на ответника тази 1/7 ид.ч. се разпределила по равно между ответника и
неговия брат.
На 20.10.2021 г. с договор за продажба на наследство А. Г. В. продал на сина
си Г. А. В. наследството от баща си Г. М. В., част от които били 1/14 ид.ч. от имота. На
06.12.2021 г. ответникът продал на сина си и останалите, притежавани от него, 3/7 ид.ч. от
поземлен имот с идентификатор 68134.1006.824.
Независимо от невярно декларираното от ответника в преамбюла на договора
от 21.10.2019 г., че е изключителен собственик на имота, поетите от В. задължения го
обвързвали.
На 07.04.2022 г. на В. било връчено уведомително писмо чрез ЧСИ В. М.,
2
рег. № *** на Камарата на ЧСИ, придружено от документи, свързани с договорените от
довереника условия, както и проект на предварителен договор. Поканил го в срок от седем
календарни дни от получаване на писмото да изрази коментарите си по проекта на
предварителния договор, а в четиринадесетдневен срок от получаване на писмото - в 14.00
часа да осигури явяването на собствениците в кантората на нотариус П. Д. в гр. София за
подписване на предварителен договор.
На 21.04.2022 г. се явили представители на ищеца и на „Казънс“ ЕООД, но
не и ответникът и останалите собственици на имота.
Ищецът твърди, че по силата на чл. 3, ал. 2 от договора за посредничество
има право на неустойка в размер на 200 000 евро, ако доверителят се откаже от сключване
на предварителен/окончателен договор за суперфиция срещу задължение за строителство с
инвеститор, осигурен от довереника. Моли ответникът да бъде осъден да му заплати
неустойката от 200 000 евро.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът А. Г. В. е подал отговор, с който
оспорва предявения от ищеца иск. В продължение на повече от две години доверителят не
предложил инвеститор, не се свързал с него за коментари, предоставяне на информация за
водени преговори и др. Възразява, че преговори между ищеца и „Казънс“ ЕООД не са
водени. За това разбрал едва на 07.04.2022 г. В отговор на това писмо поискал допълнителна
информация за опита на този инвеститор в строителството, за изпълнени от него обекти и
удостоверение за вписването му в регистъра на Камарата на строителите в България. Тази
информация В. не получил.
Отрича да е нарушил задълженията си по договора за посредничество или
да е отказал сключване на предварителен договор. Към момента на сключване на договора за
посредничество през октомври 2021 г., както и към момента, процесният имот бил отреден
„за спорт, детска площадка и озеленяване“. Затова договорът бил нищожен, поради
невъзможен предмет - основание по чл. 26, ал. 2, предл. първо ЗЗД. При справка в Камарата
на строителите се установило, че „Казънс“ ЕООД не е регистрирано и не притежава
разрешителни за извършване на строителство. Възразява за нищожност на неустойката
поради противоречието й с добрите нрави, надвишаваща неколкократно стойността на
имота. Клаузата била нищожна и на основание чл. 146, ал. 1 ЗЗП, като неравноправна на
посочените в чл. 143, ал. 2, т. 2, т. 5 и т. 14 ЗЗП основания. Възразява и за прекомерност на
нейния размер.
Доказателствата в първата инстанция са писмени, както и е изслушано и прието заключение
по съдебно-техническа експертиза /СТЕ/ с в.л. Св. Б..
Доколкото по делото е предявен иск за заплащане на неустойка по сключен договор /чл. 92
ЗЗД/ следва да се посочи, че фактическият състав за пораждане правото на вземане за
неустойка предпоставя валидно сключен договор, уговарянето на неустойка за определено
задължение от този договор и виновно неизпълнение от длъжника на това
задължение. Допълнително изискване е кредиторът да е изправна страна, т.е. да е изпълнил
3
своето задължение по договора.
Не се спори, А. Г. В., доверител и „СиС Инвест България“ ООД, довереник - са сключили
договор за посредничество на 21.10.2019 г. Доверителят е заявил желанието си имотът му да
бъде процедиран за отреждането му (или на част от него) за самостоятелен парцел, в който
да се предвиди като основно застрояване жилищна, обществена или смесен тип сграда с
подземни гаражи; за новообразувания УПИ да се уредят сметки по регулация и
взаимоотношения със Столична община по отчуждаване на съответните части за изграждане
на улици; при приключили с влязъл в сила ПУП-ЗРП градоустройствени процедури да се
извърши проектиране и строителство на предвидената с новия план сграда от трето лице-
инвеститор, разполагащ с нужните финансови и организационни възможности да реализира
тази стопанска инициатива, срещу което инвеститорът ще получи идеални части от правото
на строеж за сградата по одобрени инвестиционни проекти, така че след изграждането й
конкретни самостоятелни обекти в нея да станат негова собственост, а останалата част - в
индивидуална собственост на възложителя. Довереникът е приел да намери и проведе
преговори с инвеститор, който да извърши желаните от доверителя и описани в т. 3 от
договора процедури и с който инвеститор доверителят да сключи предварителен договор за
учредяване право на строеж и строителство на предвидена според новопроцедирания ПУП-
ПЗР сграда.
Обхватът на уговорените в чл. 1 услуги са съответни на целта на доверителя - от собствения
му имот да бъде обособен УПИ, в който да се предвиди изграждане на многофункционална
сграда с подземни гаражи, като В. запази за себе си не по-малко от 19% от правото на строеж
от РЗП.
Чл. 3, ал. 2 от договора за посредничество е предвидена санкция за доверителя при отказ да
сключи предварителен договор, съответно окончателен договор с представения от
довереника инвеститор, с който са договорени условията по чл. 1, ал. 1 или по-благоприятни
такива: неустойка в размер на 200 000 евро. Право на доверителя да откаже сключването на
договора с инвеститора може да се основава единствено на открита по отношение на
последния процедура по ликвидация или несъстоятелност (чл. 3, ал. 2, изр. 2 от договора за
посредничество).
Представеният от ищеца „СиС Инвест България“ ООД договор за посредничество от
21.10.2019 г. има за предмет задължение за учредяване право на строеж за изграждане на
монолитна сграда в поземлен имот с идентификатор 68134.1006.824 с площ от 2 230 кв.м. в
съответствие с бъдещ план и регулация. Ето защо, той би могъл да се приеме и за
предварителен договор по смисъла на чл. 19 ЗЗД касателно уговорките относно учредяване
на право на строеж /суперфиция/. Но сключването на окончателния договор за учредяване на
суперфиция, което съгласно чл. 18 ЗЗД следва да е в нотариална форма, предполага
отреждане на поземления имот с площ от 2 230 кв.м. или на част от него в самостоятелен
УПИ. Едва след обособяване на УПИ, в който може да се предвиди построяване на сграда за
доверителя възниква задължение да сключи предварителен договор за учредяване на право
на строеж с посочен от довереника инвеститор. Представеният от ищеца „СиС Инвест
4
България“ ООД предварителен договор има за предмет задължение за учредяване право на
строеж за изграждане на монолитна сграда в поземлен имот с идентификатор
68134.1006.824 с площ от 2 230 кв.м. в съответствие с бъдещ план за застрояване и
регулация. Не се спори, че в хода на изпълнение на задълженията си по договора от
21.10.2019 г. довереникът не е осигурил предварително провеждане на процедура по
промяна на ПУП, в резултат на която да е обособен УПИ от поземления имот. Самият ищец
се позовава на мотивите на решение № 1299/01.03.2021 г. по адм.д. № 1773/2020 г. по описа
на АССГ, 35 състав, в което е посочено, че до 2022 г. е било възможно процедиране на
изменение на плана за регулация и застрояване. Тези действия обаче е следвало да се
извършат от намерено от „СиС Инвест България“ ООД трето лице-инвеститор, предвид
обстоятелството, че доверителят А. Г. В. „няма съответните времеви и др. вид възможности
да търси и преговаря с подходящ инвеститор, който да своя сметка да извърши всички
описани в т. 3 процедури“, според т. 4 от преамбюла на договора за посредничество за
застрояване и регулация от 21.10.2019 г.
От приетото и неоспорено от страните заключение на съдебно-техническа експертиза пред
първата инстанция се установява, че съгласно действащия ПУП към октомври 2019 г. и
април 2022 г. отреждането на територията, в която попада поземлен имот с идентификатор
68134.1006.824 е за публично мероприятие - за спорт, детска площадка, озеленяване и
корекция на река. Все към горепосочените дати изобщо не е било възможно застрояването с
многофункционална сграда с подземни гаражи. Крайната цел на предварителния договор е
ангажиране на инвеститор за построяване на сграда, в която В. да придобие право на
собственост върху конкретно обособени обекти. За постигането на тази цел е ангажиран
доверителят „СиС Инвест България“ ООД. Предложеният от него предварителен договор,
имащ за предмет задължение за учредяване право на строеж за изграждане на монолитна
сграда в поземлен имот с идентификатор 68134.1006.824 с площ от 2 230 кв.м. не е насочен
към постигане на тази цел. Той е преждевременно изготвен, тъй като предполага
предварително отреждане на целия или на част от поземления имот с площ от 2 230 кв.м. за
основно застрояване. С оглед извода за липса на предварителното условие за сключване на
предварителен договор за учредяване на право на строеж - обособяване на УПИ, което да е
отредено за строителство от вида на желаното от доверителя, без значение е и извън
предмета на изследване остава дали предварителният договор е нищожен поради липса на
предмет. Това е така, защото според приетото в ТР № 3/28.06.2016 г. по ТД № 3/2014 г. на
ОСГК на ВКС, фактическата или правна невъзможност в случая е въпрос на допустимо
изменение на ПУП по реда на ЗУТ и актовете по негово прилагане. Независимо от отговора
на този въпрос, довереникът не е изпълнил задълженията си по договора за посредничество
по начин, който да вменява в задължение на доверителя да подпише предварителен договор,
а отказът му или развалянето на този предварителен договор не поражда задължение за
заплащане на неустойка в размер на 200 000 евро.
На самостоятелно основание, дори и да беше доказано правото на ищцовото дружество да
получи неустойка от А. В., то съдът следва да разгледа възраженията на ответника за
5
нищожност на неустоечната клауза, респ. за прекомерност на неустойката.
В. има качеството на „потребител“ съгласно легалната дефиниция в § 13, т. 1 ДР на ЗЗП, тъй
като сключеният между него и дружеството-въззивник договор за посредничество от
21.10.2019 г. е извън рамките на осъществявана от него професионална или търговска
дейност. Следователно, той се ползва от потребителската закрила по чл. 143 и следващите от
ЗЗП касателно наличието на неравноправни клаузи в процесната сделка. А за наличието на
неравноправни клаузи по ЗЗП, съдът следи служебно дори и да не е сезиран от физическото
лице-потребител с такова искане, респ. следва да приложи последиците от това, когато
установи наличието на една или повече неравноправни клаузи в съответния договор.
Според чл. 143, ал. 2, т. 5 ЗЗП неравноправна е клаузата, която задължава потребителя при
неизпълнение на неговите задължения да заплати необосновано високо обезщетение или
неустойка. Неустойка с фиксиран размер от 200 000 евро, без това да се съпостави с
евентуалните ползи за доверителя-потребител /извън уговорените 19% от правото на строеж,
което той запазва за себе си - чл. 1, ал. 1, буква „д“ от договора, но без да е ясно тези 19 % от
правото на строеж на каква парична сума съответстват поне приблизително/ е по естеството
си, клауза, която е неравноправна и поради това и нищожна – чл. 146, ал. 1 ЗЗП.
Следователно, определената в чл. 3, ал. 2 от договора за посредничество абсолютна сума на
дължимата неустойка може да се приеме и за многократно завишен спрямо обезщетението,
дължимо за евентуално предвидимите за кредитора вреди. В този смисъл, тя е уговорена и
извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, при което и в
съответствие с т. 3 на ТР № 1 от 15.06.2010 г. по т.д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС още към
момента на сключване на процесния договор създава възможност за несправедливо
обогатяване на кредитора, а с това неустоечната клауза нарушава още и добрите нрави и е
нищожна на основание чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД.
С горните правни аргументи настоящата инстанция на практика отговаря и на всички
оплаквания във въззивната жалба на „СиС Инвест България“ ООД, респ. защо тези
оплаквания са неоснователни. Поради съвпадението в правните изводи на първите две
инстанции, атакуваното решение на СГС ще следва да се потвърди изцяло. При този изход в
производството на процесуалния представител на въззиваемата страна адв. Н. П. следва да
се определи възнаграждение по чл. 38 ЗА съгласно представен договор за правна помощ и
съдействие. Предвид цената на обжалваемия пред САС материален интерес, съдът определя
адвокатско възнаграждение от 10 000 /десет хиляди/ лева, което следва да се заплати от
дружеството – въззивник. При определянето му, съдът съобрази и обстоятелството, че
същото възнаграждение е присъдено по чл. 38 ЗА и от първата инстанция, като не е имало
възражение за това от ищцовата страна.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
6
ПОТВЪРЖДАВА Решение 4792 от 10.08.2024 г. по гр.д. 11958/2023 г. на СГС.
ОСЪЖДА на основание чл. 38 ЗА „СиС Инвест България“ ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление гр. София, бул. „Тодор Каблешков“ № 24А, ет. 6, ап. 37 да заплати на
адвокат Н. В. П., с адрес гр. София, ул. „Позитано“ № 15, ет. 6, офис 16 сумата от 10 000
/десет хиляди/ лева адвокатско възнаграждение за втората инстанция.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7