Р Е Ш Е Н И Е №…
гр.Козлодуй, 25.02.2020 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
КОЗЛОДУЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, ВТОРИ СЪСТАВ в публично заседание на 21.01.2020г. /Двадесет и първи януари две хиляди и двадесета година/, в състав:
Районен съдия: Адриана Добрева
при секретаря Галина Дикова
като разгледа докладваното от съдията Добрева гражданско дело № 1112 по описа за 2019 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Съдебното
производство е образувано по искова молба, с която „Ю.“ ООД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление:*** и М.К.А., ЕГН ********** с адрес ***1 са
предявили против ЕТ „Луиза – Светлина
Точева“, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, представлявано
от управителя Светлина Точева Стойчева и против П.Т.Д., ЕГН ********** с адрес ***,
субективно съединени искове с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК, за
признаване за установено в отношенията между тях, че Анекс от 21.09.2018г. вписан
в Служба по вписванията Козлодуй под дв.вх.рег.№ 2733/25.09.2018г., акт № 159,
т.6 към Договор за аренда на земеделска земя от 11.06.2008г., няма действие и е
непротивопоставим по отношение на
Договор за аренда на земеделска земя от 18.07.2013г., вписан в Служба по
вписванията Козлодуй под дв.вх.рег.№ 2475/22.07.2013г., акт № 26, том 6, в
частта по отношение нива с площ 26.602 дка., трета категория земя,
представляваща имот № 004020 в землището на с.Бързина, общ.Хайредин.
В съдебни
заседание за ищеца „Ю.“ ООД участва адвокат М. Любомиров и поддържа иска.
Ищеца М.А. участва
лично и с пълномощник адвокат М. Любомиров и поддържат иска.
Ответника П.Д.
участва лично в съдебни заседания и оспорва исковете. Не е подал писмен отговор
на исковата молба.
Ответника ЕТ „Луиза –
Светлина Точева“ участва в съдебни заседания чрез пълномощник адвокат Румен Русев
и оспорват иска. В срока и по реда на чл.131 ГПК е подаден писмен отговор на
исковата молба, с който оспорва иска като недопустим по съображения, че и
двамата ищци нямат правен интерес от търсената защита, защото нямат материални
права, защото не могат да се легитимират като собственици на целия или част от
спорния имот. Излагат и подробни съображения за неоснователност на иска.
По делото са събрани писмени и гласни доказателства,
включително е изслушан по реда на чл.176 ГПК ищеца М.А. и е разпитан свидетеля
Чавдар Стойчев, въз основа на които съда приема за установено от фактическа
страна следното:
По делото е безспорно
установено и страните не спорят, видно от приложения на л.8-10 Договор за
аренда на земеделска земя от 18.07.2013г., че ищеца М.А.К. е арендатор и има
временно и възмездно право за срок от 10 стопански години – от 1.10.2013г. до
30.09.2023г. да ползва спорния имот /посочен в т.6/ - нива с площ 26.602 дка., трета
категория земя, представляваща имот № 004020 в землището на с.Бързина, общ.Хайредин.
Договора за аренда е валиден, сключен в изискуемата от закона писмена форма с
нотариална заверка на подписите и е вписан в Служба по вписванията – Козлодуй под
дв.вх.рег.№ 2475/22.07.2013г., акт № 26, том 6. Арендодател на ищеца по същия
договор е трето лице ЕТ „М.А. - ЮЛСТРЕЙД - ЮЛИЯН К.” като собственик на
¼ идеална част от спорния имот.
На 3.10.2016г. ЕТ „М.А. - ЮЛСТРЕЙД - ЮЛИЯН К.”
видно от приложения на л.11 в делото договор за продажба на търговско
предприятие, е продало на първия ищец „Ю.“ ООД търговското предприятие на едноличния
търговец.
По делото е безспорно
и страните не спорят и, че същия имот - нива с площ 26.602 дка., трета
категория земя, представляваща имот № 004020 в землището на с.Бързина, общ.Хайредин
е предмет и на друг договор за аренда приложен на л.6-7 в делото, по силата на
който на 11.06.2008г. ответника П.Т.Д. като един от съсобствениците от
наследство, действащ чрез пълномощник е предоставил на ответника ЕТ „Луиза –
Светлина Точева“ за временно и възмездно ползване този имот срещу уговорена
арендна цена за срок от 10 стопански години – от 1.10.2008г. до 31.10.2018г.
Договора за аренда е валиден, като е сключен в изискуемата от закона писмена
форма с нотариална заверка на подписите и е вписан в Служба по вписванията –
Козлодуй под дв.вх.рег.№3186 на 18.08.2008г., акт. №204, т.5.
Видно от приложения
на л.5 в делото Анекс от 21.09.2018г., с него двамата ответници са удължили
срока на договора за аренда от 11.06.2008г. с още 10 години, считано от
01.10.2018г. Анекса е сключен от една страна за арендодател от ответника П.Д.
чрез пълномощник, а също ВЕЧЕ И ОТ ответника ЕТ „Луиза – Светлина Точева“ и за
арендатор от ответника ЕТ „Луиза – Светлина Точева“. За да сключи анекса и като
един от арендодателите ответника ЕТ „Луиза – Светлина Точева“, се е позовал на
факта, че на 18.03.2014г. с договор за покупко-продажба сключен с нотариален
акт № 41, том 3, дело № 150/2014г. на
нотариус В.Митов ЕТ „Луиза – Светлина Точева“ е закупил от ЕТ „М.А. - ЮЛСТРЕЙД
- ЮЛИЯН К.” собствената му ¼ идеална част от спорния имот. За това
обстоятелство страните не спорят, а по делото на л.18-19 е приложен цитирания
нотариален акт.
Ищците твърдят, че
Анекса от 21.09.2018г.към Договора за аренда от 11.06.2008г. сключен между
ответниците е нищожен по право, тъй като е сключен от едно и също лице ЕТ “ЛУИЗА
- СВЕТЛИНА ТОЧЕВА“ от една страна като арендатор и от друга като един арендодател
притежаващ ¼ ид.част от имота. Твърдят и, че анекса не им е
противопоставим, тъй като с оглед на датата на неговото вписване на 25.09.2018г.,
той няма действие по отношение на легитимиращия ги договор за аренда в частта
относно този имот, който договор е вписан на 22.07.2013г. със срок 10 години,
считано от 01.10.2013г. Излагат доводи, че действието на анекса от 25.09.2018г.
следва да се приеме с оглед датата на вписването му на 25.09.2018г. със силата
на нов договор между ответниците, който е сключен повече от пет години след
вписването на договора за аренда, от който ищците черпят права. Освен това
считат, че претендираното от ответниците действие по анекса е целяло да удължи
срока на договора за аренда, който договор е бил сключен от страната на
арендодател само от ответника П.Т.Д., а не и от ответника ЕТ “ЛУИЗА - СВЕТЛИНА
ТОЧЕВА“, който пък е страна като арендодател по анекса, с който същия договор е
бил продължен.
Ответника ЕТ “ЛУИЗА -
СВЕТЛИНА ТОЧЕВА“ оспорва иска. Излагат съображения, че с договор за
покупко-продажба сключен с нотариален акт № 4, том 3, дело №150 от 18.03.2014г.
на нотариус Валентин, ЕТ „М.А. – ЮЛСТРЕЙД - ЮЛИЯН К." е продал на ЕТ
„Луиза - Светлина Точева“, собствената си 1/4 ид.ч. от спорният имот и съгласно
чл.17, ал.1 от Закон за аренда в земеделието - приобретателят, в конкретния
случай ЕТ „Луиза -Светлина Точева“ е заместила арендодателя ЕТ „М.А. –ЮЛСТРЕЙД -
ЮЛИЯН К.“, поради което към датата на продажбата и след това арендодателят ЕТ „М.А.
-ЮЛСТРЕЙД- ЮЛИЯН К.“ няма никакви права по арендния договор, на който се
позовава. Твърди, че продажбата на ЕТ „М.А. – ЮЛСТРЕЙД - ЮЛИЯН К.“ на първия
ответник „Ю.“ ООД, като съвкупност от права задължение по реда на чл.15 от ТЗ е
станало на 03.10.2016г., което е след
като арендодателят ЕТ „М.А. – ЮЛСТРЕЙД - ЮЛИЯН К.“ е продал собствеността си
върху идеалната част от спорният недвижим имот и правата по договора за аренда
са преминали върху приобретателя - ответника ЕТ „Луиза - Светлина Точева".
Счита, че към момента на продажбата на ЕТ не могат да се продадат (прехвърлят)
повече права от тези които ЕТ е имало, поради което ответника „Ю.“ ООД не е
придобил, както собственост върху идеалната част от спорният имот, така и права
по арендния договор, на който се позовава. Счита, че същото се отнася и за
вторият ищец М.А., тъй като с факта на продажбата на ЕТ „М.А. – ЮЛТРЕЙД - ЮЛИЯН
К.“ на ответника ЕТ „Луиза - Светлина Точева“ на частта от спорния имот, са отпаднали
правата на арендатора ищеца М.К.А.. Излагат доводи, че уведомлението по чл.17,
ал.2 от ЗАЗ е било отправяно многократно от ответника ЕТ „Луиза - Светлина
Точева“ устно до двамата ищци, за което свидетелства св.Чавдар Стойчев, така и
от служители в ОСЗГ град Козлодуй и тези обстоятелства са известни на двамата
ищци.
По делото е безспорно
и страните не спорят, че няма писмено уведомление по чл.17, ал.2 от ЗАЗ от
купувача ЕТ „Луиза - Светлина Точева“ до ищците. Не са ангажирани и писмени
доказателства за твърдението на ответника, че ищците са били уведомени за
настъпилото заместване с продажбата на ¼ ид.част от спорния имот и от служители
на ОСЗГ град Козлодуй.
В съдебното заседание
на 21.01.2020г. ответника ЕТ „Луиза -Светлина Точева“ представя приложено на
л.38 в делото писмено уведомление от ответниците до ищеца М.К.А., че
прекратяват договор за аренда на земеделска земя от 18.07.2013г., вписан в
Служба по вписванията Козлодуй под дв.вх.рег.№ 2475/22.07.2013г., акт № 26, том
6 /това е договора за аренда, от който ищците черпят права/, поради неплащане
на дължимата арендна цена за стопанската 2018-2019г. Датата на съдебното
заседание е и датата, когато това уведомление е връчено на арендатора по
договора ответника М.А..
Съда приема от прана страна следното:
Спора е за правото на
временно и възмездно ползване от договори за аренда на нива с площ 26.602 дка.,
трета категория земя, представляваща имот № 004020 в землището на с.Бързина,
общ.Хайредин и доколкото всяка от спорещите страни противопоставя на другата
свое право от договор за аренда и анекс, то съда намира, че субективно
съединените установителните искове, с които е сезиран по чл.124, ал.1 ГПК са
допустими.
Разгледани по
същество според съда са отчасти основателни.
Съда напълно споделя
доводите на ответниците, че установителния иск по отношение ищеца „Ю.“ ООД е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен, само поради безспорно установеното по
делото, че този ищец черпи права от договор за продажба на търговско
предприятие, по силата на който договор, на 3.10.2016г. е закупил от ЕТ „М.А. -
ЮЛСТРЕЙД - ЮЛИЯН К.” търговското предприятие. Доколкото е безспорно установено,
че към датата на покупката на търговското предприятие от ЕТ „М.А. - ЮЛСТРЕЙД -
ЮЛИЯН К.” този търговец вече е бил продал на втория ответник съсобствената
¼ ид.част от спорния имот предмет на договора за аренда, ищеца „Ю.“ ООД не е встъпил
по право в правата на арендодател по договора за аренда от 18.07.2013г. и не
може да черпи права от този договор.
По отношение иска на
ищеца М.А., съда приема, че няма спор, че той по силата на валиден договор за
аренда на земеделска земя от 18.07.2013г., вписан Служба по вписванията
гр.Козлодуй дв.вх.рег. № 2475/22.07.2013г., акт 26, том 6 се легитимира като
арендатор на спорния земеделски имот – нива с площ 26.602 дка., трета категория
земя, представляваща имот № 004020 в землището на с.Бързина, общ.Хайредин.
Негов арендодател по този договор е ЕТ „М.А. – ЮЛСТРЕЙД - ЮЛИЯН К.“, а срока на
договора за аренда е десет стопански години – до 30.09.2023г.
Установи се, че
арендодателя на имота ЕТ „М.А. – ЮЛСТРЕЙД - ЮЛИЯН К.“, на 18.03.2014г. е прехвърлил
на ответника ЕТ „Луиза - Светлина Точева“, собствената си 1/4 ид.ч. от спорният
имот, за което купувача ответника ЕТ „Луиза - Светлина Точева“ не е изпратил
писмено уведомление по чл.17, ал.3 от Закона за арендата в земеделието, но с
факта на валидната сделка и по право – по силата на чл.17, ал.2 от ЗАЗ е
настъпило заместването като купувача ЕТ „Луиза - Светлина Точева“ е заместил арендодателя ЕТ „М.А. – ЮЛСТРЕЙД - ЮЛИЯН К.“
по договора за аренда на ищеца и за това заместване не е необходимо писмено или
друго уведомяване.
По делото е безспорно
и, че същия земеделски имот - нива с площ 26.602 дка., трета категория земя,
имот № 004020 в землището на с.Бързина, общ.Хайредин е бил предоставен за
ползване на ответника ЕТ „Луиза - Светлина Точева“ по силата на валиден договор
за аренда сключен на 11.06.2008г. с ответника П.Д. /като един от
съсобствениците по наследство/ действащ чрез пълномощник и вписан в Служба по
вписванията Козлодуй с дв.вх.рег.№3186 на 18.08.2008г., акт. №204, т.5 със срок
десет стопански години – до 31.10.2018г. Безспорно е и , че на 21.09.2018г. е
сключен и атакувания Анекс към договора за аренда, с който страните са удължили
срока с още десет стопански години. Този Анекс е вписан в Служба по вписванията
Козлодуй под дв.вх.рег.№ 2733 на 25.09.2018г., акт № 159, т.6.
Съгласно чл.3, ал.1 от
ЗАЗ, договорът за аренда е формален и за неговата действителност е
необходимо да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите и
при вписването му в имотния регистър и в съответните книги на
службата по вписванията, същия притивопоставим на трети лица. И двата
приложени договора за аренда и Анекс към втория /договора на ответника/ са били
сключени в предвидената от закона форма и са вписани в Службата по
вписванията. Същите са с арендодатели различни съсобственици на арендувания
земеделски имот, което не е пречка съгласно чл.3, ал.4 от ЗАЗ. С оглед на наличие на два последователни
договора за аренда на един и същ имот, за еднакъв период, сключени от различни
съсобственици на имота, възниква конкуренция между правата на арендаторите, като
съгласно чл.3, ал.5 от ЗАЗ, предимство имат правата на този арендатор,
чийто договор за аренда е вписан пръв.
С чл. 16, ал.1
от ЗАЗ е въведена забрана за изменение на арендния договор в частта
относно срока, поради което съдът намира, че сключеният между ответниците Анекс
не представлява изменение на договора за аренда от 11.06.2008г., а продължаване
на арендния договор по смисъла на чл.18 от ЗАЗ.
В чл.18, ал.1 и ал.2 от ЗАЗ е предвидено, че продължаването на
арендния договор се извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите
и се вписва в службите по вписванията и в регистъра на съответната общинска
служба по земеделие при определени предпоставки. Съгласно съдебната практика, по своята правна същност юридическият факт
на продължаването на арендния договор е приравнен на сключването на нов договор
между същите страни, а не на изменение на съществуващия такъв. Изрично е
въведено изискване за ново вписване на продължаването на договора за аренда,
която дата се взема предвид, а не датата на вписване на първоначалния аренден
договор при конкуриращи се правоотношения по арендни договори.
В настоящия казус,
сключеният аренден договор между ищеца като арендатор е вписан в Службата по
вписванията на 22.07.2013г., а сключеният между ответниците Анекс, с който
е продължен арендния договор от 11.06.2008г., е вписан на 25.09.2018г.,
поради което на основание чл.3, ал.5 от
ЗАЗ, Анексът не може да бъде противопоставен на ищеца, в качеството на
арендатор. С оглед само на изложеното, предявения иск с правно
основание чл.124, ал.1 от ГПК на ищеца М.А., се явява основателен и доказан по
отношение на несъществуващото между ответниците арендно правоотношение по два
договора за аренда – договора и анекса към него.
Според съда доводите
на ответника във връзка с придобиването от него през 2014г. на ¼ ид.част
от имота са неотносими към предмета на спора. Както съда изложи по-горе по
силата на закона – чл.17, ал.2 от ЗАЗ, който предвижда, че приобретателят на
арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за
аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е
предаден, след продажбата на идеалната част от спорния имот на 18.03.2014г.,
арендодателя по договора на ищеца е заместен от ответника купувач ЕТ „Луиза -
Светлина Точева“. Следователно, от датата на разпоредителната сделка на 18.03.2014г.
качеството арендодател по вписания договор за аренда на ищеца е придобил
ответника ЕТ „Луиза - Светлина Точева“, с всички произтичащи от договора и
закона права и задължения, в това число правото да получи договореното арендно
плащане. Заместването настъпва с факта на прехвърлителната сделка и по силата
на закона за целия оставащ период от договора, т.е. без да е необходимо каквото
и да е друго действие или акт от страна на приобретателя. От тук следва много важния извод, който не
се споделя от ответника, че ищеца М.А. не е загубил качеството и правата си на
арендатор по този договор. С разпоредбата на чл.17, ал.3 от ЗАЗ в тежест на
приобретателя е установено задължение да уведоми незабавно арендатора за
настъпилото заместването. Неизпълнението
на това задължение обаче има за последица единствено лишаване на приобретателя
от възможността да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той
вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за
заместване.
Така ответниците се позовават на разваляне на договора
за аренда на ищеца М.А. поради неизпълнение на задължението му за плащане на
арендната цена за стопанската 2018-2019г. Ответника
П.Д. не е страна по договора с ищеца и няма право да го разваля. Законът не
обвързва липсата на уведомление за настъпилото заместване с лишаването
на приобретателя от правото да развали договора при условията на
чл.28, ал.1 от ЗАЗ, т.е. поради забавяне на арендното плащане за повече от три
месеца, поради което ответника ЕТ „Луиза - Светлина Точева“ има това право, но
само при условие, че арендатора не е изпълнил задължението си в уговорения срок
и размер.
Настоящия случай не е
такъв, тъй като видно от договора на ищеца, в чл.2 на раздел 4 е уговорено, че
паричната форма на арендното плащане се извършва в края на стопанската година,
което е на 30.09.2019г. /за стопанската 2018-2019г., за което твърди, че е
налице неизпълнение ответника/. Законът дава правото да се развали договора при
условията на чл.28, ал.1 от ЗАЗ, поради забавяне на арендното плащане за повече
от три месеца, което в случая е след 30.12.2019г. Уведомлението за разваляне е
от 14.11.2019г., което е датата на нотариалната заверка на подписите /на обратната
страна на уведомлението/, а освен това в него е посочено, че договора се
разваля от 1.10.2019г., а към тази дата ищеца арендатор М.А. не е бил в забава
за плащането на арендната цена.
С оглед на
изложеното, предявения иск с правно основание чл.124 ал.1 от ГПК на ищеца М.А.,
се явява основателен и доказан по отношение на несъществуващото между
ответниците арендно правоотношение по два договора за аренда.
С оглед изхода
на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК, в тежест на ответниците следва да
бъдат възложени деловодните разноски, направени само от ищеца М.А. в размер на
330.00 лева, представляващи платено адвокатско възнаграждение. На ищеца „Ю.“ ООД не се следват
разноски, тъй като иска му е неоснователен.
На основание чл.78,
ал.3 от ГПК, в тежест на ищеца „Ю.“ ООД следва да се възложат половината разноски на
ответниците. Ответника П.Д. не е претендирал и не е представил доказателства за
направени разноски.
Ответника ЕТ „Луиза -
Светлина Точева“ е направил разноски за адвокатско възнаграждение в размер на
350.00 лева и ищеца „Ю.“ ООД, следва да му заплати половината, или 175.00 лева
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА за
установено на основание чл.124, ал.1 от ГПК по отношение на ищеца М.К.А.,
ЕГН ********** с адрес ***1, че между ответниците П.Т.Д., ЕГН ********** с
адрес *** – Светлина Точева“, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
***, представлявано от управителя Светлина Точева Стойчева не съществува
облигационно правоотношение от Анекс от 21.09.2018г. вписан в Служба по
вписванията Козлодуй под дв.вх.рег.№ 2733/25.09.2018г., акт № 159, т.6 към
Договор за аренда на земеделска земя от 11.06.2008г., в частта по отношение
нива с площ 26.602 дка., трета категория земя, представляваща имот № 004020 в
землището на с.Бързина, общ.Хайредин.
ОТХВЪРЛЯ
иска по чл.124, ал.1 от ГПК на ищеца „Ю.“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление:*** против ответниците П.Т.Д., ЕГН ********** с адрес *** – Светлина
Точева“, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, представлявано
от управителя Светлина Точева Стойчева, за признаване за установено, че не
съществува облигационно правоотношение от Анекс от 21.09.2018г. вписан в Служба
по вписванията Козлодуй под дв.вх.рег.№ 2733/25.09.2018г., акт № 159, т.6 към
Договор за аренда на земеделска земя от 11.06.2008г., в частта по отношение
нива с площ 26.602 дка., трета категория земя, представляваща имот № 004020 в
землището на с.Бързина, общ.Хайредин, като неоснователен.
ОСЪЖДА на основание
чл.78, ал.1 от ГПК П.Т.Д., ЕГН ********** с адрес *** – Светлина Точева“, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя
Светлина Точева Стойчева, да заплатят на М.К.А., ЕГН ********** с адрес ***1
направените съдебни разноски в размер на 330.00 лева.
ОСЪЖДА на основание
чл.78, ал.3 от ГПК Ю.“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление:***,
да заплати на ЕТ „Луиза – Светлина Точева“, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление ***, представлявано от управителя Светлина Точева Стойчева направените
съдебни разноски съобразно отхвърления иск в размер на 175.00 лева.
Решението подлежи на
въззивно обжалване пред Врачански окръжен съд в 2 седмичен срок от уведомяване
на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: