Р Е Ш Е Н И Е
№ 197
гр.Бяла, 10.10.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД гр.БЯЛА, втори граждански
състав, в публично съдебно заседание на единадесети септември, две хиляди и деветнадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ИВЕЛИНА БОНЕВА
при секретаря М. Йорданова, като разгледа
докладваното от съдията гр.д.№ 352 по описа за 2019г., за да се произнесе
съобрази следното:
Производството е образувано въз основа на постъпила искова молба от М.К.В.,
чрез адвокат Б.С. против „Топагро“ ЕООД, представлявано от В.Г.А. и Л. Г.Г..
Ищцата моли съда да постанови решение, с което да признае за установено, че
сключеният Договор за наем от 20.10.2011 година, вписан с вх.№ 7167 от
21.10.2011 година под № 16, том 12 по
описа на СВ при БРС, между Л. Г.Г., като наемодател и „Топагро“ ЕООД, като
наемател, не поражда действие в частта му за отдаване под наем за срок от 10
години, считано от 01.10.2019 стопанска година, спрямо ищцата М.К.В.,***,
местност „Полето“ с площ от 34 893 (тридесет и четири хиляди осемстотин
деветдесет и три) квадратни метра.
В условията на евентуалност, ако отхвърли
предявеният иск, то ищцата моли съдът да прогласи нищожността Договор за
наем от 20.10.2011 година, вписан с вх.№
7167 от 21.10.2011 година под № 16, том 12 по описа на СВ при БРС, поради
противоречие със закона, липса на съгласие, липса на форма и като сключен от
пълномощник без представителна власт от наемателя, на основание чл.42, ал.2 от ЗЗД.
В условията на евентуалност, ищцата моли съдът да прогласи нищожността на
нотариалното действие по заверка на подписите на Договор за наем от 20.10.2011 година, вписан с вх.№ 7167 от 21.10.2011
година под № 16, том 12 по описа на СВ при БРС.
Моли да бъдат разгледани обективно съединените исковете - отрицателен
установителен и исковете за нищожност на сключения договор при условия на
евентуално съединяване, като съдът се произнесе
по всеки един от тях в поредност, съобразно естеството на твърдения
порок, поотделно изброен, според наведените основания по чл.26 ЗЗД, предвид на
еднаквите правни последици от обявяване нищожността на което и да е основание.
Претендира направените по делото разноски.
В едномесечния срок по чл.131 ГПК
е постъпил писмен отговор от
ответника „Топагро“ ЕООД, чрез адв.Г.Б. с който счита иска неоснователен по
съображения изложени в отговора. Претендира направените по делото разноски.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника Л. Г.Г., с
който счита иска за допустим, а разгледан по същество и основателен.
По делото са събрани писмени доказателства, след чиято преценка съдът
приема за установено следното от
фактическа страна:
Не е спорно по делото, че на 22.02.2019 година ищцата е придобила правото на собственост върху недвижим имот-
земеделска земя, а именно поземлен имот с идентификатор 70130.37.8 (седемдесет
хиляди сто и тридесет, точка, тридесет и седем точка, осем) в землището на село
Стърмен, местност „Полето“ с площ от 34 893 (тридесет и четири хиляди
осемстотин деветдесет и три) квадратни метра, трета категория, представляваща
поземлен имот с идентификатор № 70130.37.8 ( седем, нула, едно, три, нула,
точка, тридесет и седем, точка, осем), с Нотариален акт за дарение на недвижим
имот №77 том 2 от 22.02.2019 год.
Не се оспорва и факта,че на 27.02.2019 година ищцата е сключила Договор за наем на земеделска земя, вписан под
№77, том 2 по описа на СВ при БРС, със Земеделски производител К.Д.П., по
силата на който е предоставила на наемателя К.Д.П. за временно ползване собствената си
земеделска земя, находяща се в село Стърмен, местност „Полето“ с площ от 34 893
дка (тридесет и четири хиляди осемстотин деветдесет и три), трета категория,
представляваща поземлен имот с идентификатор № 70130.37.8.
Договорът за наем е сключен за срок
от 10 /десет/ стопански години, считано от 01.10.2019 година.
Безспорно е също и обстоятелството,че преди направеното дарение на
недвижимия имот-земеделска земя, Л. Г.Г. е сключила на 20.10.2011 година
Договор за наем на земеделска земя, вписан под № 16, том 12 по описа на СВ при
БРС, с наемател „ТОПАГРО“ ЕООД със седалище и адрес на управление град Бяла,
обл. Русе, ул. „Алеко Константинов“ № 20, вписано в Търговския регистър с ЕИК
*********. Предмет на този договор е отдаване под наем на земеделска земя в
размер на 34.891 дка, находяща се в землището на село Стърмен, местност
„ПОЛЕТО“, при граници и съседи № 037004, № 037009, № 000086. Договорът е
сключен за срок от 10 /десет/ стопански години, считано от 01.10.2019 година. Пораждането
на правните последици на договора за наем е отложено за началото на стопанската
2019 година, а именно 01.10.2019 година. Няма спор и по въпроса, че при
сключване на договора за наем между ответниците - 20.10.2011г., наемодателят Л. Г. е
имала качеството на собственик по отношение на процесният имот.
От правна страна:
По отношение предявеният отрицателен установителен иск съдът намира същият
за неоснователен, а съображенията за това са следните:
По делото са представени два договора за наем за един и същ имот, обхващащи
един и същ период от време, от където произтича и конкуренцията на права, от
която ищцата черпи правен интерес за завеждане на процесния отрицателен
установителен иск. При конкуренция между вписани обстоятелства по смисъла на
чл.112 и сл. ЗС, на първо място следва да се съобрази поредността на вписване
на двата договора, като за безспорно следва да бъде прието, че съгласно
разпоредбите на раздел IX ЗС при разрешаването на спора, кое от двете
конкуриращи се помежду си съглашения има предимство следва да бъде извършено с
оглед момента на вписването,като предимство
ще имат правата на този наемател, чийто договор за наем е вписан пръв. В
случая, видно и от входящите номера на двата договора, видно и от справката за
налични по партида на процесния имот вписвания - първи по ред е Договор за наем
от 20.10.2011г. вписан с вх.№ 7167 от 21.10.2011г.
като акт № 16, том 12 по описа на СВ при БРС.
Не се споделят
доводите на ищцата в ИМ, че при изследване на конкуренцията на права и
изследване противопоставимостта, трябва да се вземе предвид собствеността към
момента на възникване на правоотношението, което по първия по ред вписан
договор е отложено считано от 01.10.2019г. Правоотношението е валидно
възникнало към момента на подписване на договора. Ирелевантен е фактът от кога
се предвижда да започне ползването на имота по предназначение от страна на
наемателя, при наличието на валидно сключен договор за наем, от лице -
наемодател, който към момента на сключване на сделката е разполагал с правото
да сключи договора и да договори условията му. За съществуването на наемното
правоотношение, което е облигационно, по принцип е ирелевантен въпросът за
собствеността на отдадения под наем имот. Трайната съдебна практика приема, че
правата и задълженията на наемодателя произтичат не от правото му на
собственост върху вещта, а от наемния договор, включително и в хипотезата на
чл.237 ЗЗД. В този случай новият собственик на вещта придобива права спрямо
наемателя в качеството си на наемодател, встъпил в наемното правоотношение по
силата на закона, който с посочената норма установява правило за запазване
действието на наемния договор спрямо приобретателя. Текстът на чл.237 ЗЗД е
едно специално правило, което е създадено с цел да защити интересите на
наемателя, като по този начин внася в наемното правоотношение една правна
сигурност и гаранция, че същото ще продължи своето съществуване въпреки
прехвърлянето на наетия имот. Договорът за наем създава облигационни, а не
вещни права, поради това законодателят е счел за нужно да създаде това правило
в полза на наемателя. Налице е право на следване върху наетия имот. Чрез тази
правна норма законодателят е ограничил възможността на наемодателя да разкъса
договорната връзка във всеки един момент, когато реши, чрез извършването на
прехвърляне на наетия имот. По този начин се създава по-голяма сигурност за
наемателя, че няма да бъде лишен от ползването на наетия имот преди да е
изтекъл срокът на договора. Следва да се отбележи, че в хипотезата на чл.237, ал.1 ЗЗД ако наемният договор е бил вписан в имотния регистър, както е в настоящият
казус, при прехвърлянето на имота,
договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя. В тази хипотеза се
приема, че приобретателят е знаел или поне е бил длъжен да знае за наличието на
договор за наем, тъй като имотният регистър е публичен и преди прехвърляне на
имота приобретателят е следвало да провери тези обстоятелства. Приобретателят
преди да придобие наетия имот чрез транслативна сделка следва да провери в
службата по вписвания дали върху имота няма тежести. Тежестите, които могат да
съществуват по отношение на имота, са не само вещни - като учредено вещно право
на ползване, ипотека, но и облигационни, като сключен и вписан договор за наем,
който може да бъде вписан в службата по вписвания и да породи последиците,
предвидени в чл.237 ЗЗД. Вписването на наемния договор в имотния регистър дава
основание да се приеме, че приобретателят е бил наясно със съществуващото
наемно правоотношение и сключвайки транслативен договор, е показал желание за
встъпване във вече съществуващо наемно отношение. В конкретния случай,
резултата от последователно случилите се във времето сключване на договор за
наем, последван от отчуждаване на недвижимия имот ,предмет на сделката е
заместване на първоначалния наемодател (Л. Г.Г.) от новия собственик (М.К.В.) в
наемното правоотношение по Договора за наем, вписан с вх.№ 7167 от 21.10.2011г.
като акт № 16, том 12 по описа на СВ при БРС, което настъпва ех lege.
Заместването става независимо от това дали наемният договор е вписан или не, но
вписването осигурява най-пълна защита на наемателя, тъй като договорът е
противопоставим на приобретателя за целия уговорен срок. Третото лице
(приобретател) не е страна по наемния договор, но за него се пораждат
облигационни правни последици, които са част от вътрешното действие на
договора. В хипотезите на чл.237 ЗЗД законодателят е предвидил за трето лице,
което не е страна по наемния договор, да се породят права и задължения на
страна по договора, т.е. спрямо него възниква „пълно облигационно действие на
договора“. Третото лице става страна по договора по силата на закона, без да е
изразило воля за това.
Не следва да бъдат споделени и доводите в ИМ касателно приложението на
чл.4а и чл.4б от ЗСПЗЗ. Съгласно параграф 10 от ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ (Изм. и
доп. – ДВ, бр. 55 от 2018г.) договор за наем на земеделски земи, за срок
по-дълъг от една година, сключен до датата на влизането в сила на този закон,
при който не са спазени изискванията на чл.4а, ал.1 от ЗСПЗЗ, може да бъде
потвърден от собственика с декларация с нотариално удостоверен подпис,
придружена с копие на договора. Ал.2 определя срока за подаване на такива
потвърждаващи декларации, а ал.3 указва последиците от неподаване в срок на
декларациите, а именно: договорът за наем на земеделска земя се заличава
служебно в службата по вписванията и в съответната общинска служба по земеделие
след изтичане на стопанската година. Ал.6 урежда редът за заличаване на
вписването: "Заличаването на вписването на договор в службата по
вписванията се извършва по разпореждане на съдията по вписванията въз основа на
уведомление от началника на съответната общинска служба по земеделие,
придружено с копие на договора. По делото не се спори, че ищцата е станала собственик на процесния имот към 22.02.2019г.
В случая обаче по време на сключване на процесният договор - 20.10.2011г. не е съществувал
режим, изискващ потвърждаване на договора
от собственика с декларация с нотариално удостоверен подпис, придружена
с копие на договора. Такъв режим е създаден именно с параграф 10 на ПРЕХОДНИ И
ЗАКЛЮЧИТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ към Закона за изменение и допълнение на Закона за
собствеността и ползването на земеделските земи (ДВ, бр. 42 от 2018г., в сила
от 22.05.2018г., изм. и доп., бр. 55 от 2018 г.). Следователно оспореният договор не е от категорията на тези описани в
чл. 1 на параграф 10, а именно договори за наем на земеделски земи, сключени за
повече от една година от лица, които не са собственици или съсобственици на
земеделска земя, или упълномощени от собственици или съсобственици, или лице
притежаващо права върху земеделската земя, включващи в съдържанието си
правомощие да ползва или да управлява земята, предоставено от собственик или от
упълномощено от него лице.Нещо повече и на отделно основание към момента на
сключване на Договор за наем от 20.10.2011г. праводателят на ищцата е бил
легитимен собственик на процесния имот. Като така договорът, към момента на
сключването му е сключен от единствения собственик на имота, който факт е
безспорен по делото и който факт е в пълен унисон с разпоредбата на чл.4а и 46
от ЗСПЗЗ, в противен случай в срока по ал.2 неподаването на потвърждаваща
декларация би била основание договорът
за наем на земеделска земя да бъде заличен служебно в службата по вписванията и в
съответната общинска служба по земеделие след изтичане на стопанската година.
Относно предявения в условията на евентуалност иск за прогласяване на
нищожността на процесния Договор за наем, като сключен от пълномощник без
представителна власт от наемателя, на основание чл. 42 ЗЗД, същият се преценява
като недопустим. В обстоятелствената част на исковата молба ищцата изрично
твърди,че договорът е нищожен поради
липса на представителна власт – чл.42 ал.1 ЗЗД. Нормата на чл.42 ал.2 ЗЗД
изрично предвижда възможност договорът да бъде потвърден, което го прави
недействителен, а не абсолютно нищожен по чл.26 ал.2 ЗЗД. Двата иска не могат
да бъдат съвместявани.В случай, че действията, извършени без представителна
власт не бъдат потвърдени, на недействителността може да се позове само лицето,
от чието име е сключен договора т.е. ищцата
не е активно легитимирана да предяви
този иск.В този смисъл е и постановеното Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016
г. на ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК, съгласно което висящата недействителност
при договор сключен от лице без представителна власт е установена в защита на
мнимо представлявания и само той може да се позове на нея. Насрещната страна по
договора и третите лица не могат да се позовават на тази недействителност. При
мотивирането на това разрешение ОСГТК на ВКС сочи: „Не на последно място,
възприемането на тезата, че недействителността по чл. 42, ал. 2 ЗЗД е абсолютна
нищожност по чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД и че на нея може да се позове не само
мнимо представляваният, а и всяко друго лице, значително би застрашило
сигурността на гражданския оборот.“
Във връзка с предявените в режим на евентуалност искове за прогласяване на нищожност на процесния
договор поради противоречие със закона, нищожност на нотариалното действие по
заверка на подписите на страните по договора и съответно до липса на изискуема
форма съдът намира,че твърденията в тази
връзка изложени в ИМ са изцяло бланкетни,
неподкрепени с доказателства и не на последно място не се твърди никое от
предвидените в чл. 576 ГПК нарушения, за да бъде преценено нотариалното
действие като нищожно. За да завери подписите върху документа, нотариусът се е уверил в
представителната власт на лицето полагащо подписа в съответното качество,
каквото задължение му вменява законът с разпоредбата на чл.589, ал.2 ГГК вр. чл.578,
ал.4 ГПК, видно и от представеното към отговора на ИМ и неоспорено от ищцата пълномощно
с нотариална заверка на подписа - № 3400 от дата 05.10.2011г., по описа на
нот.Елисавета Джонова. Независимо от изложеното за посочените обстоятелства
съдът се убеди и след служебна справка в ТР, разпечатка от която е приложена по
делото.
При този изход на спора на ответника се дължат направените по делото
разноски,които съгласно приложения списък на разноски са в размер на 1075,63
лв. - адвокатско възнаграждение. В случая същите не следва да бъдат присъждани,
т.к. липсват доказателства по делото както за
размера на адв.възнаграждение, така и за начина на плащане. При
отсъствие на доказателства за тези факти съдът счита, че няма законово
основание възнаграждението да бъде присъдено на страната под формата на
разноски по чл.78 ГПК. Така възприетото разрешение съответства и на
задължителните указания в Тълкувателно решение № 6/06.11.2013г. по т.д.№ 6/2012г.
на ОСГТК на ВКС, обуславящи присъждането на адвокатско възнаграждение от
представянето на доказателства за реалното му плащане.
Мотивиран така, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен предявеният от М.К.В., ЕГН **********, чрез
адвокат Б.С., против „Топагро“ ЕООД, със седалище и адрес на управление гр.Бяла,
ул.“Алеко Константинов“ № 20, представлявано от В.Г.А., иск за признаване за
установено в отношенията между страните, че сключеният Договор за наем от
20.10.2011 година, вписан с вх.№ 7167 от 21.10.2011г. под № 16, том 12 по описа
на СВ при БРС, между Л. Г.Г., като наемодател и „Топагро“ ЕООД, като наемател,
не поражда действие в частта му за отдаване под наем за срок от 10 години,
считано от 01.10.2019 стопанска година спрямо ищцата М.К.В.,***, местност
„Полето“ с площ от 34 893 (тридесет и четири хиляди осемстотин деветдесет и
три) квадратни метра.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ предявеният от М.К.В.,ЕГН **********, чрез адвокат Б.С.,
против „Топагро“ ЕООД,със седалище и адрес на управление гр.Бяла, ул.“Алеко
Константинов“ № 20, представлявано от В.Г.А. и Л. Г.Г., ЕГН ********** иск за
прогласяване на нищожността на Договор за наем от 20.10.2011 година, вписан с
вх.№ 7167 от 21.10.2011г. под № 16, том 12 по описа на СВ при БРС, като сключен
от пълномощник без представителна власт от страна на наемателя, на основание
чл.42 ЗЗД, като процесуално недопустим и ПРЕКРАТЯВА ПРОИЗВОДСТВОТО ПО ДЕЛОТО в
тази му част.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО за прекратяване подлежи на обжалване с частна жалба пред
Окръжен съд Русе в едноседмичен срок, считано от връчването му на страните.
ОТХВЪРЛЯ предявените от М.К.В., ЕГН **********, чрез адвокат Б.С., против
„Топагро“ ЕООД, със седалище и адрес на управление гр.Бяла, ул.“Алеко
Константинов“ № 20, представлявано от В.Г.А. и Л. Г.Г., ЕГН **********, искове
за прогласяване на нищожност на Договор за наем от 20.10.2011 година, вписан с
вх.№ 7167 от 21.10.2011г. под № 16, том 12 по описа на СВ при БРС, поради
противоречие със закона, липса на форма и поради нищожност на нотариалното
действие по заверка на подписите, като неоснователни и недоказани.
Решението подлежи на обжалване пред Русенския окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия: /п/