№ 260056 / 8.3.2021 г.
Р Е Ш Е Н И Е
08.03.2021 година, град М.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД ГРАД М., ІV – ти граждански състав, в ОТКРИТО съдебно заседание от 04.02.2021 година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АНЕЛИЯ ЦЕКОВА
при секретаря Татяна Иванова и с участието на прокурора......................................................, като разгледа докладваното от съдия Цекова гражданско дело № 1367 по описа за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.87 ал.3 ЗЗД.
Ищецът, ЕТ „И. К.“, с ЕИК 1., със седалище и адрес на управление: гр. М., общ. М., об. М., ж.к. „П.” б. 9. в. ,. а. 1., чрез процесуалния си представител адвокат З.М.,xxx е предявила иск ПРОТИВ: П.С.П., ЕГН xxxxxxxxxx,xxx, на основание: чл. 87, ал. 3 от ЗЗД и цена на иска: 1. 500.00 лева
В исковата си молба твърди, че представляваният от нея едноличен търговец е имал дейност до 2015 год., като е извършвал строеж на сгради и продажба на жилища в новопостроените сгради, както и продажба на жилища ,,на зелено“ /преди да бъде построена сградата/.
През 2007 год. ищецът е получил разрешение за строеж и е започнал изграждането на Жилищен блок „П.“ в град М., местност „П. б.“, застроен в поземлен имот с идентификатор 48489.22.453 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град М.. Започнал е да продава жилищата „на зелено”.
На 29.04.2008 год. ЕТ „И. К.“, представляван от И. Х. К. е сключил с В.Д.Г. Предварителен договор за строеж и покупко-продажба на недвижим имот, с който договор търговецът се е задължил да продаде на В.Д.Г. следния недвижим имот: апартамент № 1. /дванадесети/, на четвърти жилищен етаж в жилищен блок, находящ се на ул. „К.“ № 14 в гр. М., с полезна площ от 122.30 кв.м., състоящ се от: кухненски бокс-трапезария-дневна, две спални, баня с тоалетна, две тераси и антре, заедно с избено помещение /склад/ № 10 /десето/ от 3.70 кв.м., находящо се на партерния етаж, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място и съответните идеални части от парцела.
Договорената покупко-продажна цена е била 48 920.00 евро или по 400 евро на квадратен метър.
Имотът бил в процес на строеж, като уговорката била строителството да се завърши до 30.10.2009 година.
Сроковете за плащане и размерът на вноските били уговорени в т.14 от предварителния договор, като срокът за плащане на последната вноска бил при снабдяване с нотариален акт, но не по-късно от 30.10.2009 г.
Първата вноска в размер на 4892 Евро била внесена от купувача на продавача в деня на подписване на предварителния договор – 29.04.2008 год.
Втората вноска в размер на 4892 Евро, която следвало да се плати при първа копка била внесена на 03.06.2008 год.
Третата вноска в размер на 4892 Евро, която следвало да се плати при кота 2.40 била платена на 18.10.2008 год.
Четвъртата вноска в размер на 4892 Евро, която следвало да се плати при кота 5.10 била платена на 18.1..2008 год.
Петата вноска в размер на 4892 Евро, която следвало да се плати при кота 7. 80 била платена на 28.03.2009 год. от бившата съпруга на купувача по предварителния договор - В. М. Т. – Георгиева.
Шестата, седмата, осмата и деветата вноски, всяка в размер на 4892 Евро не били платени в брои, а с РVС дограма. След като търговецът получил уговорената дограма той издал РКО и квитанции за плащането на тези вноски от 17.04.2010 год. /три броя/ и от 26.04.2010 год.
За всяка от платените вноски търговецът издавал на купувача РКО и квитанция за извършеното плащане
В този период ищецът започнал да изпитва финансови затруднения и спрял строителството. Разбрал се със своя приятел Р. К. М. да му помогне да завърши строежа на блока - да стане инвеститор.
Съпругата на В.Д.Г. - В. М. Т. подала искова молба пред РС-М. и било образувано гр. дело № 70528/2011 год. по описа на РС-М.. Тя изпратила преди завеждане на делото нотариална покана до едноличния търговец за разваляне на предварителния договор и с искане дадените от нея суми да и бъдат възстановени.
С решение от 16.03.2012 год. по делото ЕТ „И. К. бил осъден да заплати на В. М. Т. неустойка по същия предварителен договор за вноските, които тя е внесла по договора. Решението на МРС е потвърдено с решение от 1..10.2012 год., постановено по в.гр.дело № 194/2012 год. на ОС- М.. Решението на Монтански окръжен съд не е обжалвано и е влязло в сила на 13.11.2012 год.
С Договор за продажба на вземане В. М. Т. е прехвърлила вземането си от ЕТ „И. К.“ на Р. К. М. /инвеститор на ищеца/. Прехвърлянето на вземането е станало на 01.07.2015 год. С платежни от 01.07.2015 год., 01.07.2015 год., 07.07.2015 год. и 21.07.2015 год. В. М. Т. е получила изцяло покупко-продажната цена по Договора за цесия. С допълнително споразумение от 22.07.2015 год. към Договора за продажба на вземане е установено, че плащането е извършено изцяло и В. Т. е подписала, че няма никакви финансови претенции към Р. К. М. и ЕТ „И. К.“.
С нотариално заверена Декларация рег.№ 7946 от 27.11.2015 година на нотариус И. Ф. доверителят и е декларирал, че е уведомен за извършената цесия.
Така бившата съпруга на В.Д.Г. още през 2015 година е получила присъдената неустойка по разваления предварителен договор, а В.Д.Г. не е изплатил на ищеца върнатите на жена му вноски по предварителния договор, както и последната вноска по договора.
В.Д.Г. завел дело срещу доверителя и пред ОС- М., който съд постановил Решение от 16.1..2019 год. по т.дело № 117 по описа за 2019 год. на МОС. Решението не е влязло в сила.
Поради обстоятелството, че част от жилищата в блок „П.“ не били закупени, а други не били изплатени изцяло от купувачите, както посоченото по- горе жилище, Р. К. М. /инвеститора/ решил, че търговецът следва да прехвърли нотариално незакупените и незаплатените изцяло жилища на него и на неговите близки с цел да ги запазят от други кредитори на ищеца до прехвърлянето им на реалните купувачи.
На 14.07.2015 год. ищецът прехвърлил нотариално апартамент № 10 от същия жилищен блок на М. Р. М. - син на Р..
На 14.07.2015 год. ищецът прехвърлил нотариално апартамент № 7 на Кристиян Дениславов М. - племенник на Р..
На 15.07.2015 год. ищецът прехвърлил нотариално апартамент № 1. на ответницата П.С.П. - служителка във фирмата на Р. К. М. по цена малко по-висока от данъчната оценка на имота.
На 15.07.2015 год. ищецът прехвърлил нотариално апартамент № 13 на Р. К. М..
Уговорката била след като се намерят реални купувачи за незакупените имоти, а другите апартаментите да се изплатят окончателно от техните купувачи, същите да им бъдат прехвърлени нотариално.
С Нотариален акт № 165, том ІV, рег. № 6242, дело № 420 от 2015 год. на Нотариус с рег. № 596 на НК - В. Т., вписан П. № 36, том 15, дело № 1729/2015 г., в. рег. № 5040 от 15.07.2015 год. на Службата по вписванията при МРС, ЕТ „И. К.” представляван от И. Х. К. продал на П.С.П. следния недвижим имот САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № 48489.22.453.1.13 /четиридесет и осем хиляди четиристотин осемдесет и девет точка двадесет и две точка четиристотин петдесет и три точка едно точка тринадесет/ по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. М., общ М., об. М., одобрени със заповед № РД-18-29 от 05.04.2006 г. на Изп. директор на АК, с адрес на имота гр. М., местност „П. б., ет. 5 /пети/ и с административен адрес: град М., местност ,,П. б. № 453 /четиристотин петдесет и три/, етаж 5 /пети/, апартамент 1. /дванадесет/, намиращ се в сграда № 1 /едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор № 48489.22.453 /четиридесет и осем хиляди четиристотин осемдесет и девет точка двадесет и две точка четиристотин петдесет и три/ с предназначение на самостоятелния обект жилище апартамент, представляващ по одобрен архитектурен проект: апартамент № 1., находящ се на 5 етаж в жилищен блок „П.”, построен в поземлен имот № 204008 в местността „П. б.” по плана на град М., състоящ се от кухненски бокс, трапезария и дневна с тераса, детска спалня и дрешник с тераса, спалня с тераса, баня с тоалетна и входно антре, с брой нива на обекта: едно, със застроена площ, съгласно одобрен архитектурен проект 122.30 кв.м, с прилежащи части: мазе № 10, с площ от 3.70 кв.м и 9.49% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 48489.22.453.1.1. и 48489.22.453.1.8, П. обекта: 48489.22.453.1.11 и 48489.22.453.1.10 и 48489.22.453.1.9. над обекта: няма.
В нотариалния акт е описано, че самостоятелния обект е изграден в степен на завършеност „Груб строеж и се продава за сумата от 1. 500.00 лева, като в акта е записано, че тази сума е изплатена от Купувача П.С.П. на продавача И. Х. К. в качеството му на ЕТ с наименование „И. К.“ град М. по банков път.
Купувачът П.С.П. не е платила никаква сума за покупката на жилището.
Тя дошла единствено пред Нотариуса с Р. К. М., подписала се на нотариалния акт и си тръгнала.
Р. К. М. и ищеца отишли в банката и Р. К. М. превел от собствената си сметка през сметката на ответницата сумата от 1. 500.00 лева, която И. Х. К. изтеглил в брои и му върнал.
Така направили и за другите три жилища, които били прехвърлени на Р., на сина му и на племенника му.
Ответницата не е заплатила нито лев от покупко-продажната цена /по нотариален акт/, която е била значително по-ниска от пазарната цена на жилището и при сключване на сделката е знаела, че това прехвърляне е временно и следва да върне жилището на посочено от Р. К. П. и И. Х. К. лице.
Налице е била симулативна сделка извършена на цена, значително по- ниска от пазарната и без реално плащане на каквато и да било сума от купувачката.
В последствие Р. К. П. внезапно починал.
Сина му М. Р. М. и брата на Р. - Д. М. след смъртта на Р. се срещнали с ответницата, която първоначално заявила, че ще прехвърли имота, на когото посочат. Разбрали се да съберат сумата, необходима за таксите по нотариалното прехвърляне и да се разберат допълнително кога да се случи това.
Докато съберат парите за сделката ответницата П.С.П. напуснала фирмата на Р. К. П. и при следващата й среща с наследниците на Р. заявила, че няма да върне жилището.
При това положение за ЕТ „И. К.“, с ЕИК 1., със седалище и адрес на управление: гр. М., общ. М., об. М., ж.к. „П.” б. 9. в. ,. а. 1., представлявано от И. Х. К. остава единствено възможността да защити правата си по съдебен ред чрез предявяване на иск с правно основание чл.87 ал.3 от ЗЗД.
Моли съда да постанови решение, с което на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД да се развали договор за покупко-продажба на недвижим имот - САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № 48489.22.453.1.13 /четиридесет и осем хиляди четиристотин осемдесет и девет точка двадесет и две точка четиристотин петдесет и три точка едно точка тринадесет/ по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. М., общ М., об. М., одобрени със заповед № РД-18-29 от 05.04.2006 г. на Изп. директор на АК, с адрес на имота гр. М., местност „П. б. , ет. 5 /пети/ и с административен адрес: град М., местност ,,П. б. № 453 /четиристотин петдесет и три/, етаж 5 /пети/, апартамент 1. /дванадесет/, намиращ се в сграда № 1 /едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор № 48489.22.453 /четиридесет и осем хиляди четиристотин осемдесет и девет точка двадесет и две точка четиристотин петдесет и три/ с предназначение на самостоятелния обект жилище апартамент, представляващ по одобрен архитектурен проект: апартамент № 1., находящ се на 5 етаж в жилищен блок „П.”, построен в поземлен имот № 204008 в местността „П. б.” по плана на град М., състоящ се от кухненски бокс, трапезария и дневна с тераса, детска спалня и дрешник с тераса, спалня с тераса, баня с тоалетна и входно антре, с брой нива на обекта: едно, със застроена площ, съгласно одобрен архитектурен проект 122.30 кв.м, с прилежащи части: мазе № 10, с площ от 3.70 кв.м и 9.49% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 48489.22.453.1.1. и 48489.22.453.1.8, П. обекта: 48489.22.453.1.11 и 48489.22.453.1.10 и 48489.22.453.1.9. над обекта: няма, обективиран в Нотариален акт № 165, том ІV, рег. № 6242, дело № 420 от 2015 год. на Нотариус с рег. № 596 на НК - В. Т., вписан П. № 36, том 15, дело № 1729/2015 г., в. рег. № 5040 от 15.07.2015 год. на Службата по вписванията при МРС, поради неплащане на покупко-продажната цена от
1. 500.00 /дванадесет хиляди и петстотин/ лева.
Претендира направените в хода на производството разноски.
Ответницата П.С.П., ЕГН xxxxxxxxxx,xxx, чрез процесуалния си представител адвокат М.Р.М., вписан в САК, в срока, предвиден за отговор взема становище по иска.
Оспорва изцяло предявения иск като недопустим и неоснователен. Моли съда да постанови съдебен акт, с който да се остави без разглеждане, а в условията на евентуалност – без уважение.
Претендира разноските в производството.
Исковата молба е нередовна,_доколкото не отговаря на изискванията на чл. 127 от ГПК, което от своя страна обосновава извод за недопустимостта на предявения с нея иск.
По отношение на несъответствието между обстоятелствената част и петитума на исковата молба. Цялата обстоятелствена част на исковата молба е посветена на излагане на обстоятелства, които не допринасят за изясняване на фактическата обстановка, касаеща конкретното правоотношение, чието разваляне се иска. Съществена част от изложените обстоятелства, на които следва да се основава искът, се отнасят до правоотношения, предшестващи с около 10 години процесната сделка. Те са ирелевантни към договора, чието разваляне ищецът иска да бъде прогласено. Значителна част от изложението на обстоятелствата е отредена на аргументи, обосноваващи симулативност на процесната сделка, но не и фактически твърдения, от които да се обоснове извод за неизпълнение на задълженията на ответницата, съответно - предпоставка за разваляне на договора.
Неправилно е определена цената на предявения иск.
Относно основателността на иска:
Фактическите твърдения и аргументи на ищеца са неверни, а искът за разваляне на процесния договор е неоснователен.
За основателността на исковата претенция с основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД следва да са налице следните предпоставки: сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, изпълнение на задължението на прехвърлителя по сделката, а именно - да прехвърли правото на собственост върху недвижимия имот, и неизпълнение на задължението за заплащане на продажната цена от страна на приобретателя в уговорения срок.
От представените към исковата молба доказателства е видно, че ЕТ „И. К.” е прехвърлил, чрез договор за покупко продажба, обективиран в Нотариален акт №165, том ІV, рег.№ 6242 дело № 420 от 2015 г. по описа на Нотариус В. Т., вписана в НК с рег № 596 и район на деиствие РС-М., които нотариален акт е вписан в СВ-М. на П.П. собствения си недвижим имот, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № 48489.22.453.1.13, находящ се в гр. М., местност „П. б.“, ет. 5, а. 1., намиращ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор № 48489.22.453, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент.
За да обоснове основателността на претенцията си за разваляне на цитирания договор, ищецът твърди, че купувачът – ответник не е изпълнил задължението си за заплащане на продажната цена от 1. 500.00 лв.
Това твърдение се опровергава от самия представен по делото нотариален акт, с който е прехвърлена собствеността.
В Пункт І от договора за покупко-продажба, обективиран в Нотариалния акт от 15.07.2015 г., се съдържа изрично изявление, че сумата от 1. 500 лв., представляваща продажната цена по сделката, е изплатена от купувача П.С.П. на продавача И. Х. К. в качеството му на едноличен търговец с наименование „И. К.“ по банков път.
На следващо място, това обстоятелство се потвърждава и от друго от писмените доказателства, съпровождащи исковата молба, а именно - извлечение от банковата сметка на продавача, от което е видно, че на 15.07.2015 г. по сметката на ЕТ „И. К.“ е постъпила сумата от 1. 500 лв., като наредител на плащането е ответницата П.С.П.. Като основание е посочено ,,по нот. пок. на а. 1. м-на б. П., инд. 48489.22.453.1.13“, от което недвусмислено се прави извод, че преведената сума представлява именно продажната цена по сключения договор.
Въз основа на горените доказателства, представени от самия ишец, се формира извод, че продажната цена е била надлежно заплатена от ответницата, каквато декларация е направена и от страните по сделката и е обективирана в нотариалния акт.
Аргументите на ищеца, че сумата е била изтеглена непосредствено след като е получена от продавача и е предадена на трето лице, са напълно ирелевантни към предмета на настоящия спор, доколкото продавачът е бил свободен да се разпореди с получената по сделката сума, както намери за добре, от което не може да се направи извод, че купувачът не е изпълнил задължението си да я заплати. Обстоятелството, че сумата е била изтеглена от сметката на продавача в същия ден не обосновава по никакъв начин извод за неизпълнение на задължението на купувача да заплати цената по договора, съответно- да обоснове основателност на исковата претенция.
В нотариалния акт е направено изявление на страните за заплащане на пълния размер на продажната цена. Важно е да се отбележи, че в частта, съдържаща изявление на страните, че купувачът е платил цената, съответно - че същата е получена от продавача, нотариалният акт представлява частен свидетелстващ документ за знание, материализиращ удостоверителното изявление на своя издател за даден факт.
Това изявление на ищеца в нотариалния акт, доколкото съдържа неизгодни за него факти, релевантни за спортното право – получаването на продажната цена, има характер на признание и се явява важно доказателствено средство за този факт.
Опровергаването на документа в частта на волеизявленията на страните е ограничено до вида на доказателствените средства, като свидетелските показания са изключени за опровергаване съдържанието на частен документ, изходящ от страната (в този смисъл е и практиката на ВКС, постановена по реда на чл. 290 от ГПК- Решение № 99 от 23.04.2014 г., постановено по гр. д. № 2343/2013 г. на ВКС, ІІІ г.о., Решение № 402 от І 7. 01.2012 г., постановено по гр. д. № 449/2011 г. на ВКС, ІІІг.о. и др.).
В същото време, доказателства, които да опровергават извода за плащане на продажната цена от страна на ответницата, не са представени от страна на ищеца. Такива няма как да бъдат налице, доколкото задължението на купувача е било надлежно и точно изпълнено така, както е посочено в нотариалния акт. Този извод се потвърждава и от представеното с настоящия отговор платежно нареждане за заплащане на сумата от 1. 500.00 лв., за която е издадена и фактура от ищеца. От документите е видно, че ответницата е платила продажната цена по договора, противно на твърденията, изложени в исковата молба.
В обобщение на всичко гореизложено, както е видно от представените писмени доказателства, задължението за заплащане на продажната цена по процесната сделка е надлежно изпълнено от страна на ответника, с оглед на което се формира недвусмисления извод за неоснователност на исковата претендия.
Отделно от горното, съгласно разпоредбата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си, поради причина, за която тои отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнението, с предупреждение, че след изтичането на срока, ще смята договора за развален. Законът съдържа изискване също така, че предупреждението трябва да се направи писмено, ако договорът е в писмена форма. В конкретния случаи покана до ответника за изпълнение на задължението и за заплащане на продажната цена, което се твърди да не е осъществено от нея, не е била отправяна.
Изискванията на посочената по-горе разпоредба относно отправянето на покана и предоставянето на срок са приложими и в настоящия случаи. Отправянето на покана, определянето на срок за изпълнение и предупреждението за разваляне представляват задължително условие за развалянето на договора. В този смисъл, изискванията съдържащи се в разпоредбата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, са задължително условие за провеждането на иска по чл. 87, ал 3 от ЗЗД, а в настоящия случай те не са спазени.
Предвид изложеното, и отделно от посочените по-горе предпоставки за отхвърляне на претенцията по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, следва да се приеме, че не са налице и кумулативно предвидените предпоставки на разпоредбата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, които следва да предшестват развалянето на процесния договор по исков ред.
Моли съда да постанови съдебен акт, с който да се остави без разглеждане, а в условията на евентуалност - без уважение исковата молба.
Доказателствата по делото са писмени и гласни.
Съдът, след като прецени доводите на страните, доказателствата по делото и на основание чл.235 ГПК, приема за установени следните обстоятелства:
Безспорно е установено по делото, а и няма спор между страните досежно следните обстоятелства:
С Договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 165, том IV, рег. № 6242, дело № 420 от 2015 год. на Нотариус с рег. № 596 на НК - В. Т., вписан П. № 36, том 15, дело № 1729/2015 г., в. рег. № 5040 от 15.07.2015 год. на Службата по вписванията при МРС, ЕТ „И. К.” представляван от И. Х. К. е продал на П.С.П. следния недвижим имот: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № 48489.22.453.1.13 /четиридесет и осем хиляди четиристотин осемдесет и девет точка двадесет и две точка четиристотин петдесет и три точка едно точка тринадесет/ по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. М., общ М., об. М., одобрени със заповед № РД-18-29 от 05.04.2006 г. на Изп. директор на АК, с адрес на имота гр. М., местност „П. б., ет. 5 /пети/ и с административен адрес: град М., местност ,,П. б. № 453 /четиристотин петдесет и три/, етаж 5 /пети/, апартамент 1. /дванадесет/, намиращ се в сграда № 1 /едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор № 48489.22.453 /четиридесет и осем хиляди четиристотин осемдесет и девет точка двадесет и две точка четиристотин петдесет и три/ с предназначение на самостоятелния обект жилище апартамент, представляващ по одобрен архитектурен проект: апартамент № 1., находящ се на 5 етаж в жилищен блок „П.”, построен в поземлен имот № 204008 в местността „П. б.” по плана на град М., състоящ се от кухненски бокс, трапезария и дневна с тераса, детска спалня и дрешник с тераса, спалня с тераса, баня с тоалетна и входно антре, с брой нива на обекта: едно, със застроена площ, съгласно одобрен архитектурен проект 122.30 кв.м, с прилежащи части: мазе № 10, с площ от 3.70 кв.м и 9.49% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 48489.22.453.1.1. и 48489.22.453.1.8, П. обекта: 48489.22.453.1.11 и 48489.22.453.1.10 и 48489.22.453.1.9. над обекта: няма.
В самият нотариален акт е отразено обстоятелството, че самостоятелния обект е изграден в степен на завършеност „Груб строеж” и продажната цена е от 1. 500.00 лв., която сума е изплатена от купувача П.С.П. на продавача И. Х. К., в качеството си на едноличен търговец с наименование „И. К.” град М. по банков път.
Двете страни по договора са декларирали, че сумата от 1. 500.00 лв. е действително уговореното плащане по сделката.
Настоящото производството е по предявен иск за разваляне на договор за покупко-продажба поради неплащане на договорената цена – чл.87 ал.3 ЗЗД.
Ищецът, който е страна-прехвърлител по сделката има правото да поиска развалянето и, както и да поиска връщане на владението на имота, предмет на тази сделка.
В настоящото производство въпросът, който стои за разглеждане е дали по процесния договор, материализиран в Нотариален акт № 165, том IV, рег. № 6242, дело № 420 от 2015 год. на Нотариус с рег. № 596 на НК - В. Т., вписан П. № 36, том 15, дело № 1729/2015 г., в. рег. № 5040 от 15.07.2015 год. на Службата по вписванията при МРС е налице плащане или не.
В съдебната доктрина и трайно установена практика нотариалният акт в частта, съдържаща изявлението на купувача, че е платил цената, респективно, че същата е получена от продавача, е частен свидетелстващ документ за знание, материализиращ удостоверителното изявление на своя издател за даден факт. Този факт може да се е осъществил обективно, може и да не се е осъществил, затова частните свидетелствуващи документи могат да бъдат верни или неверни, т.е. може да се установява неистинността им. Опровергаването на записаното в нотариалния акт изявление за заплащане на продажната цена е в тежест на страната, която го е представила. Опровергаването на документа, в частта на волеизявленията на страните, е ограничено до вида на доказателствените средства - изключване на свидетелски показания за опровергаване съдържанието на частен документ изхождащ от страната, освен в хипотезата на чл. 164, ал. 2 ГПК.
Договорът за продажба е консенсуален и за неговото сключване, съгласно разпоредбата на чл. 183 ЗЗД, е достатъчно да е постигнато съгласие за съществените му елементи - обект и цена. Правото на собственост преминава в момента на сключването на договора като обстоятелството кога и дали е пратена договорената цена касае изпълнението, а не самото съществуване на договора. Уговореният начин на плащане също касае изпълнението на договора. Достатъчно е страните да са постигнали съгласие за цената и начина на плащането й, за да се приеме, че помежду им е възникнала облигационна връзка, имаща за последица прехвърляне правото на собственост от патримониума на продавача в патримониума на купувача. Когато в договор за продажба, сключен в предвидената в чл. 18 ЗЗД нотариална форма, е постигнато съгласие досежно обекта и досежно размера на цената и е уговорен начинът на изплащането й, този договор е окончателен и има за последица преминаване на правото на собственост в патримониума на купувача, в конкретният случай цената е платена по банкова сметка, xxx на изповядване на сделката, предвид представеното преводно нареждане, л.71 от делото. Не е установено наличие на забава от страна на купувача за плащане на договорена цена.
Видно от приетия нотариален акт, продавачът и купувачът изрично са декларирали, че цената от 1. 500 лв. е действително уговореното плащане по договора, както и че сумата е изплатена напълно по банков път от купувача на продавача в деня на самата сделка.
Основанието на сделката се схваща като типичната и непосредствена правна цел, която се преследва с предоставяне на имуществена облага. Съществуването на основание се извежда от вида и съдържанието на сделката. Основанието на всички договори за покупко-продажба е придобиването на едно право. Дали договорът е породил вещно-прехвърлителен ефект /с оглед на това дали прехвърлителят е бил собственик на вещта/ и дали приобретателят е заплатил договорената цена, е относимо към изпълнението на договорните задължения, а не към наличие на основание на договора. Фактът дали плащането е извършено по време и по начин, различен от описания в нотариалния акт, или не е извършено изобщо, сам по себе си, е неотносим при преценка наличието на основание на сключен договор за покупко-продажба.
Привидни са сделките, сключени при абсолютна симулация - когато между страните е постигнато вътрешно съгласие сделката да не прояви правните си последици между тях, както и сделките, с които се прикрива друго съглашение, чиито правни последици са целените от страните по сделката. При абсолютната симулация на договор за покупко-продажба във вътрешните отношения между съконтрахентите прехвърлителят остава собственик на вещта, а приобретателят не придобива права и не дължи заплащане на цена. Възможни са и случаи, в които съконтрахентите желаят настъпване на правните последици на договора за покупко-продажба, но прикриват действителната си воля относно отделни договореностти, която са постигнали за отделни елементи на договора. Фактът, че плащането на цената е извършено по начин, различен от описания в нотариалния акт или, че цената не е платена, може да бъде индиция за симулативност на волеизявленията за изпълнение задълженията на купувача. Сам по себе си, този факт не може да обоснове извод за абсолютна симулация на договора за покупко-продажба, освен ако обсъждането в съвкупност с останалите доказателствени факти и тълкуване на действителната, обективирана в договора воля, не обоснове еднозначен и категоричен извод, че съконтрахентите по договора за покупко-продажба не са желаели настъпването на правните му последици. Съобразно събраните в хода на производството писмени и гласни доказателства, се установи относно процесния имот, че на 29.04.2008 година между ЕТ „И. К.“, представляван от И. Х. К. и В.Д.Г. е сключен Предварителен договор за строеж и покупко-продажба на недвижим имот. Договорената цена е била от 48 920.00 евро или по 400 евро на квадратен метър за площта от 122.30 кв.м на имота, ведно с избено помещение и съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж.
Установено е по делото, че предвид финансови затруднения, настъпили за търговеца през 2015 година, за посоченото по- горе жилище, Р. К. М., като инвеститор на обекта решил, че търговецът, в лицето на ищеца следва да прехвърли нотариално незакупените и незаплатените изцяло жилища на него и на негови близки, с цел да ги запазят от други кредитори на ищеца до прехвърлянето им на реалните купувачи.
На 15.07.2015 год. ищецът прехвърлил нотариално апартамент № 1. на ответницата П.С.П., към онзи момент служителка във фирмата на Р. К. М. по цена малко по-висока от данъчната оценка на имота.
Разпитаните в качеството на свидетели лица Д.Г.А. и В.Д.Г., които съда кредитира и намира за истинни, са категорични в показанията си, че при проведените срещи с П.С.П. за връщането на имота, същата е била крайно категорична, че не е заплатила и лев за жилището, но то за нея е спомен, останал от покойния Р. К. М..
От събраните по делото доказателства се установява по безспорен начин, че отразените в нотариалния акт от 15.07.2015 г. волеизявления на страните, сключили договора за покупко-продажба са само формални и не съответстват на действителната им воля. Страните по договора не са желали настъпването на правните последици от тези изявления, а са целели само да създадат привидност на отношенията си по отношение на ищеца като трето лице, а действителните отношения между тях са различни от тези следващи от формалните изявления. Волеизявленията на страните по сделката, които не съответстват на тяхната действителна воля са свързани с посочената в нотариалния акт продажна цена и нейното заплащане. Неплащането на продажната цена не води до нищожност на договора, но се явява индиция, че страните по сделката не са имали обща воля за възникване на задължение за плащане. Предвид, че тази индиция сама по себе си не може да опровергае доказателствената сила на нотариалния акт за покупко-продажба, в тежест на ищеца е да докаже, че целената сделка всъщност е различна от тази, която е официално удостоверена. Доказателствата по делото опровергават отразените в нотариалния акт волеизявления досежно плащането на посочената продажна цена. Макар да са налице безспорни доказателства за превеждане на посочената в нотариалния акт продажна цена по банков път, не може да не се съобрази обстоятелството, че в рамките на седем години, от 2008 г. до датата на извършената от ищеца продажба на ответницата, купувачът по предварителния договор е внесъл многократно по висока сума за придобиването на имота с окончателен договор, а същият този имот през 2015 година е бил продаден за сумата от 1. 500.00 лв. В тази връзка, съдът намира, че като краен резултат продавачът - ищец не е получил продажната цена, тази сделка е лишена от целта, определена й и от закона, а оттам и до извода, че действителната воля на страните по сделката не е била за сключване на договор за покупко-продажба. По този начин, със сключване на процесната сделка с нотариален акт от 15.07.2015 г. страните по нея са постигнали привидно съглашение - насрещно волеизявление за сключването й и вътрешно съглашение същата да не породи типичните последици между тях, поради което доказано е твърдението на ищеца за привидност на процесния договор за покупко-продажба.
Относно възражението на ответника за неспазен (недаден) срок за плащане преди да бъде упражнено потестативното право по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, докладчикът по делото намира следното: Исковата молба изпълнява ролята на покана за изпълнение, а в нея се съдържа изрично искане за заплащане на неплатената вноска от продажната цена. Съдът няма задължение да дава срок за изпълнение на неизправния кредитор, но същият може да направи изявление за намерение и желание за плащане и да поиска отсрочване на делото, с което обстоятелство съдът не може да не се съобрази. Ответницата имаше възможността да предложи и осъществи плащане, за каквото не се ангажираха доказателства да е направено в хода на процеса.
В случая, разноските по делото следва да бъдат присъдени съобразно чл.78 ал.1 от ГПК в полза на ищеца. Ответникът следва да заплати заявените, съобразно представен списък по чл.80 ГПК разноски.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
РАЗВАЛЯ на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД Договор за покупко-продажба на недвижим имот - САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № 48489.22.453.1.13 /четиридесет и осем хиляди четиристотин осемдесет и девет точка двадесет и две точка четиристотин петдесет и три точка едно точка тринадесет/ по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. М., общ М., об. М., одобрени със заповед № РД-18-29 от 05.04.2006 г. на Изп. директор на АК, с адрес на имота гр. М., местност „П. б. , ет. 5 /пети/ и с административен адрес: град М., местност ,,П. б. № 453 /четиристотин петдесет и три/, етаж 5 /пети/, апартамент 1. /дванадесет/, намиращ се в сграда № 1 /едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор № 48489.22.453 /четиридесет и осем хиляди четиристотин осемдесет и девет точка двадесет и две точка четиристотин петдесет и три/ с предназначение на самостоятелния обект жилище апартамент, представляващ по одобрен архитектурен проект: апартамент № 1., находящ се на 5 етаж в жилищен блок „П.”, построен в поземлен имот № 204008 в местността „П. б.” по плана на град М., състоящ се от кухненски бокс, трапезария и дневна с тераса, детска спалня и дрешник с тераса, спалня с тераса, баня с тоалетна и входно антре, с брой нива на обекта: едно, със застроена площ, съгласно одобрен архитектурен проект 122.30 кв.м, с прилежащи части: мазе № 10, с площ от 3.70 кв.м и 9.49% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 48489.22.453.1.1. и 48489.22.453.1.8, П. обекта: 48489.22.453.1.11 и 48489.22.453.1.10 и 48489.22.453.1.9. над обекта: няма, обективиран в Нотариален акт № 165, том ІV, рег. № 6242, дело № 420 от 2015 год. на Нотариус с рег. № 596 на НК - В. Т., вписан П. № 36, том 15, дело № 1729/2015 г., в. рег. № 5040 от 15.07.2015 год. на Службата по вписванията при МРС, поради неплащане на покупко-продажната цена от 1. 500.00 /дванадесет хиляди и петстотин/ лева.
ОСЪЖДА П.С.П., ЕГН xxxxxxxxxx,xxx, ДА ЗАПЛАТИ на ЕТ „И. К.“, с ЕИК 1., със седалище и адрес на управление: гр. М., общ. М., об. М., ж.к. „П.” б. 9. в. ,. а. 1., сумата от 1 000.00 лв. за направените в хода на производството разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд-М. в двуседмичен от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :