№ 206
гр. Варна, 14.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на
шести юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Магдалена Кр. Недева
Членове:Диана Д. Митева
Даниела Д. Томова
при участието на секретаря Ели К. Тодорова
като разгледа докладваното от Диана Д. Митева Въззивно търговско дело №
20233001000186 по описа за 2023 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството подлежи на разглеждане по реда на чл. 258 и сл. от
ГПК.
Приета е за разглеждане въззивна жалба на „Галев и синове“ ЕООД
срещу решение №85/03.12.2022г. по електронно дело 20213400900138(ТД
138/2021г на Окръжен съд Силистра), само В ЧАСТТА, с която е бил уважен
иска на „Мишън“ ЕООД за присъждане на горница над 6 594лв. до 10 094лв.
от обезщетение за ползване на стопански обект след прекратяване на наемно
правоотношение на осн. чл. 236 ал.2 ЗЗД, формирана като сбор от
ежемесечни стойности за периода февруари 2021г . – август 2021г., ведно със
законната лихва върху тази сума от предявяване на иска до окончателно
изплащане на присъдената сума и са разпределени разноски по делото,
съответни на тази част от разгледаните претенции на ищеца.
Предварителните въпроси и допустимостта на производството
въззивният съд е разгледал в определение № 328/02.05.2023г., след като по
указания за отстраняване на нередовности въззивникът с молба вх.№
3236/28.04.2023г. е конкретизирал еднозначно обжалваната част от съдебния
акт.
Въззивникът „Галев и синове“ЕООД, чрез пълномощник адв. Д, е
изложил оплаквания по установените от първата инстанция факти и
обоснованите въз основа на тях изводи за начина на ползването и обема на
площите от стопанския обект, заети от бившия наемател, след отпадане на
договорната връзка. Сочи, че сам по себе си установеният факт на наличие на
оставени вещи на наемателя в едно от помещенията, след преустановяване на
1
достъпа му до сградата не може да обоснова извод за продължаващо ползване
на целия обект, а освен складовото помещение, съдът е отчитал при
остойностяване на обезщетението и открита площ, която обаче няма
самостоятелно, а само обслужващо склада предназначение и е била ползвана
и от други лица, а не само от бившия наемател. Като счита, че общото
месечно обезщетение на база от 1 лв за кв.м. е било определено от съда за
обща квадратура, включваща и откритата площ от 500 кв.м. моли за
намаляването му с по 500лв месечно, съответно за отхвърляне на сборното
обезщетение за още 3500лв.
В писмени бележки, депозирани след приключване на съдебното
дирене в настоящата инстанция, със същите доводи въззивникът моли
неправилната част от решението да бъде отменена и претенцията отхвърлена
за неоснователно претендирана горница над 942 лв. до 1442лв. месечно
обезщетение.
Въззиваемата страна „Мишън“ЕООД оспорва оплакванията, като
счита, че доводите за остойностяване на откритата площ не са относими, тъй
като още при действието на наемния договор възнаграждението е било
формирано само по квадратури на закрити площи, въпреки че наемателят е
приел да ползва и открити части от терена. Позовава се на стабилно
установени с влязлата в сила част от същото решение факти на
неизпълнението на наемателя (оставил свои вещи в закритите помещения)
поне до август 2021г.и съответно правилно установено по размер,
ненадхвърлящ договорения наем, задължение за компенсиране на
наемодателя за този период.
В пледоарията си пред въззивния съд пълномощникът на тази страна
поддържа бланкетно същите доводи и моли за потвърждаване на обжалваната
част от съдебния акт.
Макар при размяна на книжата насрещните страни да са заявили и
претенции за разноски, нито една от тях не е конкретизирала в списък своето
искане, а въззиваемата страна е оттеглила тази своя акцесорна претенция.
За да се произнесе по въззивната жалба, съдът съобразява
следното:
Решението на първоинстанционния съд е действително (по
критериите, възприемани в мотивите към ТРОСГТК по т. д. № 1/2011 г. на
ВКС) и съответства на предявена претенция от наемодател – търговско
предприятие за обезщетяване на вредите, търпени поради неизпълнение на
задължение на наемателя да върне ползван също в качеството му на търговец
стопански обект, след прекратяване на договора. Твърденията за отпадането
на наемната връзка след изтичане на срок по връчено предупреждение за
прекратяване поради неизправност на наемателя, установено като
правопораждащ факт в предходен спор между същите страни, очертават
интереса на наемодателя да търси осъждане на осн. чл. 236 ал.2 ЗЗД на
непредалия ползваните обекти неизправен длъжник за следващ период от
февруари 2021г. до август 2021г. Посочването на отделни месечни размери на
вредите в размери като данъчни основи, които наемодателят продължително
понася докато трае неизпълнението на задължението за връщане, въззивният
съд преценява само като конкретизиране на начина, по който е формирана
2
единната обща претенция за обезщетение, предявена за сума от 17850 лв,
съответна на цялото поискано от ищеца обезщетение и уважена от първата
инстанция в размер от само 10 094лв. за целия период от процесните седем
месеца. Затова и ограничаването на сезирането на въззивния съд само с част
от това присъждане като горница от 500лв над необжалван „ежемесечен“
размер, съответства на допустимо очертана част от обжалвана присъдена
главница над 6 594лв. до 10 094лв.
Липсват процесуални пречки за разглеждана на допустимо упражнено
право на иск за тази горница и въззивният контрол може да се проведе по
същество.
Съдът, след преценка на изложените в жалбата оплаквания,
съобразно чл.269 от ГПК, приема за установено следното от фактическа
и правна страна:
По делото не се спори, а и от приложеното ТД 89/2019 на ОС-
Силистра се установява, че между същите насрещни страни вече е бил
разгледан спор за изправността на наемателя и вземаниятd на наемателя за
обезщетяване след прекратяване на същия наемен договор. С влязло в сила
решение № 175/03.12.2021г по ВТД №369/2021г на АпС- Варна, въззивникът
„Галев и синове“ЕООД е бил осъден да заплати на осн. чл. 236 ал. 2 ГПК на
въззиваемия „Мишън“ЕООД сборна сума от 17 600 лв, като обезщетение за
ползване на стопански обект, получен по договор за наем от 29.11.2016г,
който е бил прекратен 14.01.2019г. При индивидуализираното на основанието
на това изискуемо задължение, съдът недвусмислено е посочил, че
компенсацията за вредите от неизпълненото задължение за връщане от вече
бивш наемателя обект, е съизмерима с договорената наемна цена, която не е
надхвърлила пазарния наем в периода февруари 2019 – септември 2019г, в
който ползването на наетия от длъжника обект не е било преустановено,
въпреки изтичането на предоставен срок за доброволно изпълнение на
просрочени задължения във връченото предупреждение за разваляне.
С необжалваната част от решението по настоящия спор е бил уважен и
иска на същия наемодател за реално изпълнение на задължението на същия
неизправен длъжник за връщане на наетия по същия договор стопански
обект, който е индивидуализиран като складово помещение, обозначено с
идентификатор от кадастрална карта със застроена площ 1984кв.м. и
прилежаща пред него открита площ от 500кв.м., като за този обект е
установено, че не е бил освободен в цялост от наемателя до приключване на
устните състезания на 20.10.2022г.
Съобразно задължителните за съдилищата указания по прилагане на
чл. 298 ГПК (т.2 на ТРОСГТК №3/2016г.) с тези стабилни решения, между
насрещните страни по неоспорим начин са установени прекратяването на
наемния договор със съдържанието му, актуализирано с анекс от 15.03.2017г.
до месечна наемна цена от 2550лв без ДДС за ползване на търговски
помещения със закрита площ от 2040кв.м. и открит терен от 500 кв.м., както и
липса на надлежно извършено опразване и предаване на наемодателя на
сграда и терен през целия процесен период до август 2021г. И в настоящия
процес съдът е длъжен да зачете тези елементи от фактическия състав на
правото на обезщетяване на наемодателя без да има правомощие да ги
променя.
3
Законът урежда като израз на общия принцип за недопускане на
неоснователно обогатяване при имуществени отношения между
равнопоставени субекти в специалната норма на чл. 236, ал. 2 ЗЗД правото на
наемодателя да бъде компенсиран за последиците от отпадането на правото
на наемателя да ползва предоставения му по прекратен наемен договор
недвижим имот. Наемателят дължи обезщетение, ако не е освободил
държането на предоставения му под наем обект, дори и имотът да не се
ползва. Затова, дори и да не заема фактически в цялост сградата и за не
ползва самостоятелно обслужващия я терен, ако не е доказал, че е върнал
достъпа до имота във вида, в който е бил към момента на сключване на
наемния договор - напълно опразнен от вещи и друго имущество на
наемателя, наемателят остава задължен да обезщети насрещната страна за
обедняването, което му причинява докато препятства достъпа до имущество,
носещо сигурен до този момент приход. В този смисъл е и установената
практика на съдилищата (Решение № 214 от 23.01.2017 г. на ВКС по т. д. №
1642/2015 г., II т. о., ТК, Решение № 173 от 22.03.2013 г. на ВКС по т. д. №
939/2011 г., I т. о., ТК). Затова основанието за пораждане на претендираното
обезщетение поне за обектите, за които въззивникът е бил осъден да предаде
на въззиваемия е безспорно установено.
Между страните няма спор, и това е демонстрирано при огледа на съда
на сградите в присъствие на представителите на насрещните страни, че
наетите обекти, индивидуализирани с обща площ от 2040 кв.м. в последния
анекс са разположени в две сгради, съответно с идентификатор
66425.514.551.6 (с удостоверено в кадастрална скица площ от 1984кв.м.
предназначена за склад) и 66425.514.551.1 (с площ 67кв.м. предназначена за
друг вид производство и обозначена като автоработилница). При огледа в
първата инстанция съдът е установил наличието на вещи на наемателя и
следи от оборотна дейност и възможност за ползване и на откритата площ за
товаро-разтоварни дейности. Въз основа на показания на разпитаните
свидетели Г, Д и Б, които описват по идентичен начин развилите се събития
след пораждане на конфликта между страните, са били установени следните
факти: наемателят е ползвал множество помещения от голямата сграда и
работилницата в другата, както и прилежащата открита разтоварна площ,
наред с други ползватели на помещения в същия терен; мотокар на наемателя
се задържа от наемодателя в иззетата работилница след като достъпът на
наемателя до нея е бил отнет през август 2021; в другата сграда наемателят е
ползвал различни складови помещения до 2022г., когато принудително са
били извадени вещите му, с изключение на тези от едно от помещенията,
което все още се ползва за търговските му нужди. Въззивният съд преценява,
че показанията на св. Г са последователни и безпротиворечиви и съответстват
на преките й впечатления за продължаващо ползване на всички наети
помещения и обслужващия ги терен поне до август 2021г, а това е периода,
съвпадащ с предявената претенция. Затова по-късното осуетяване на достъпа
до работилницата и непълното опразване на част от помещенията в сградата с
идентификатор 66425.514.551.6 не могат да променят извода за неизпълнено
задължение на наемателя и в тази връзка оплакването на въззивника за
игнориране на тези обстоятелства е неоснователно.
Останалите оплаквания се концентрират върху начина на определяна
4
на размера на доказано дължимото обезщетение за неоснователно
продължавано ползване на неопразнените до август 2021г. наети площи и
обекти. Въззивникът не е ангажирал никакви доказателства за пазарните нива
на доходите от такива помещения, но с оглед на установената в предходното
дело между същите страни причина за влошаването на отношенията,
приключило с упражненото право на наемодателя за прекратяване на
наемната връзка (неприето предложение за индексиране на текущия наем с
инфлационни индекси) и доказателствената тежест, която ответникът носи за
установяване на по-благоприятни за него факти, съдът отчита като най-нисък
възможен размер на осуетения доход от ползвания имот последно
уговорената наемна цена от поне 2500 лв за всички ползвани от 2017 г.
помещения. Тъй като по никакъв начин не се установи вида на достъпа и
ползването на тези помещения, наред с обслужващата ги открита площ да е
променен до август 2021г., именно тази стойност би била адекватна
компенсация на наемодателя, пропускащ доходи за сметка на наемателя,
продължаващ без да прави производствени разходи да извлича приходи чрез
този чужд актив, ползван за оборотната търговия. Затова е изцяло
ирелевантна каква е фактическата площ на застроената складова база,
респективно как тя е влияла върху ценообразуването при началното
договаряне. Оплакванията за редуциране на обезщетението до по-ниска
стойност, съответна на само 1лв за конкретно ползвана площ от 942 кв.м. (
сбор от площ на неопразнена част от голямата сграда и работилницата) не
могат да се обосноват с установените факти по делото, тъй като нито такъв
пазарен размер е установен с експертиза, нито такова намаляване на
ползването е доказано със свидетелските показания. Напротив, първата
инстанция е мотивирала размера на компенсацията с продължаващо ползване
от наемателя както на складовете, така и на обслужващите ги площи и така е
определила общия месечен размер на поне 1442лв месечно, което е
значително по-ниско от договорената и актуализирана през 2017г. обща цена.
Затова и въззивният съд не намира основание да намалява допълнително тази
компенсация, като я преизчислява до недоказана като среден пазарен наем
като единична стойност на 1 лв за квадратура, ограничена само до застроена
площ от 942 кв.м.
Вярно е, че изводите на първата инстанция за възприемане на нивото
на намаляване на пазарните оферти на наематели на такъв тип обекти под
уговорените 1. 25лв без ДДС, равняващи се на приход от 1.50лв от всеки
ползван квадрат застроена площ, ведно с прилежащ към тях открит терен, не
са достатъчно обосновани, но при съвкупна преценка на всички събрани
доказателства, въззивният съд не може да установи друга стойност.
Доказателствата за конкретния обем на принудителното ограничаване на
ползването на наемателя в процесния период само до единственото
помещение от склада(заето със стока и към момента на огледа) и
работилницата(иззета едва през август 2021) не са убедителни, тъй като са
основават на изложените от свидетелите впечатления за площи, определени
без точно измерване въз основа на субективна приблизителна преценка за
част, която е останала заета с вещи на наемателя след опразване на други
части в неустановен точно момент. Дори и при възприемане на тезата на
въззивника за определяне на компенсация само за ползване на застроените
площи, сборния размер от 1442 кв.м. пак би бил съответен на приход до
5
размер на уговорения наем за не-повече от 962кв.м., а този сбор не надхвърля
площта от 67 кв.м. (установена въз основа на кадастрално заснемане,
официално удостоверено в скица на работилницата) и само 894 кв.м.(т.е. по-
малко от половината от големия склад, с обща удостоверена площ
1984кв.м.). Тъй като и при огледа именно такава приблизителна част е била
удостоверена като все още заета със стоки, ползвани за търговска дейност на
въззивника и този факт не е бил оспорен във въззивната жалба, при липса на
доказателства за пазарен наем под 1.50лв с ДДС за всеки зает квадрат,
оплакването по крайния размер на обезщетението е неоснователно.
Тъй като, макар и по различни съображения, въззивният съд достига до
извод за основателност на претенцията на ищеца поне до присъдения от
първата инстанция размер, обжалваното решение следва да бъде потвърдено в
тази осъдителна част.
При този изход от делото право на разноски има само въззиваемата
страна, но искането за определянето и присъждането им не се поддържа в
настоящата инстанция.
Мотивиран от гореизложеното и на осн. чл. 272 ГПК, съставът на
Варненски апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №85/03.12.2022г. по електронно дело
20213400900138(ТД 138/2021г на Окръжен съд Силистра), в обжалваната
част, с която е бил уважен иска на „Мишън“ЕООД срещу „Галев и
синове“ЕООД за присъждане на горница над 6 594лв. до 10 094лв.,
формирана като сбор от обезщетения за ползване на стопански обект след
прекратяване на наемно правоотношение в периода февруари 2021г . – август
2021г., ведно със законната лихва върху тази сума от предявяване на иска до
окончателно изплащане на присъдената сума и са разпределени разноски по
делото, съответни на тази част от разгледаните претенции на ищеца.
В останалата осъдителни и отхвърлителна част решението не е било
обжалвано.
Решението не подлежи на касационно обжалване пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6