Р Е Ш Е Н И Е
Номер 260000 07.02.2024 година Град Елхово
В ИМЕТО НА НАРОДА
Елховският Районен съд
четвърти наказателен състав
На петнадесети януари
две хиляди двадесети и първа
година
В публично
заседание в следния състав:
Председател
Доротея Янкова
Членове
Съдебни
заседатели
Секретар Таня Владева
Прокурор ……………………..….
като
разгледа докладваното от съдия
Янкова
гражданско дело №
685 по описа за 2019 година,
за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството е
образувано въз основа на депозирана в съда искова молба от П.И.С., с адрес: ***, действащ чрез пълномощника си адв. Д.А.А., със съдебен адрес:***,
против ЗП Х Х Н с
адрес: гр.Б, ул.„Граничарска", ***, с която са предявени при условията на
кумулативно съединяване иск с право
основание чл.232, ал.2 във вр. чл.237,
ал.1 от ЗЗД - за осъждането на ответника да заплати на
ищеца сумата в размер на 10642.70 лева, представляваща наемно плащане по
Договор за наем от 08.08.2016г. за стопанската 2016г.-2017г.
ведно със законната лихва върху неплатената главница от подаване на исковата
молба до окончателното й плащане, и иск с правно основание чл. 86 от ЗЗД за осъждането на ответника да заплати на
ищеца сумата от 2161.06 лв., представляваща мораторна лихва за забава върху
главница за периода от 25.09.2017г.-25.09.2019г., и при условията на евентуалност е предявен иск
с правно основание чл. 59 от ЗЗД
за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата 10642.70лв.
По искане на ищеца съдът
на основание чл.214, ал.1 от ГПК е допуснал
изменение на предявените искове
- намаляване на иска с правно
основание чл.232, ал.2 във вр. чл.237,
ал.1 и ал.1 от ЗЗД от
10642,70 лева на 10060.00 лева и намаляване на иска с правно основание чл. 86 от ЗЗД от 2161.06 лева на 2042.74 лева.
Допуснато е и изменение на евентуалния иск
по чл.59 от ЗЗД - намаляване на размера му от 10642,70 лева на 6038.11
лева. Исковите претенции в частта за разликата между първоначално заявената
претенция и стойността им след допуснатото изменение са прекратени на основание
чл.232 от ГПК поради заявено оттегляне
на изковете в тази им част.
Ищецът в исковата си
молба и уточненията по нея излага, че на 21.07.2017г. е придобил правото на собственост върху
земеделски земи находящи се в с. Малко Шарково, общ. Б,
обл. Ямбол, представляващи „пасище, мера“ с площ от
1006.427 дка /хиляда и шест декара и четиристотин двадесет и седем квадратни
метра/ в местността „Корията" по силата договор за покупко-продажба, от В
Е Л, роден на ***г***, РФ, гражданин на Руска федерация, действащ в качеството
на едноличен собственик на капитала и управител на " П М"ЕООД, с ЕИК:*********, със седалище
и адрес на управление: гр. П, ул. „Княз Борис 1"№9, който договор е
бил обективиран
в нотариален акт с дв.вх.peг.
№1590, акт№58, том 6, дело №732/2017г. на Службата по вписванията на АВ-Елхово.
Със същият нотариален
акт, продавачът му е прехвърлил и вземанията си по отношение на имота за пет
години назад, включително и за последната стопанска година 2016-2017г., която
при сключването на нотариалния акт за покупко-продажба все още не е била
свършила, като при извършването на
сделката продавачът му е представил и договор за наем сключен между него и ЗП Х
Х Н. Договорът е бил сключен за срок от една стопанска година, считано от
1 октомври 2016г. до 1 октомври 2017 г., и не е бил вписан в СВ при АВ.
Съгласно чл. 2 договор за наем наемателят
по него - ответника в настоящото производство, се е задължил да заплаща рента в
размер на 10 лева за декар наета земеделска земя за стопанска година, в срок не
по-късно от 25 число на последния месец от стопанската година, т.е. до 25 септември 2017г.
Излага се, че
горепосочения имот е бил ползван от ответника през стопанската 2016-2017г. С
оглед уговореното в договора за наем, за общо предоставената площ от 1064.27
дка. ответникът е следвало да заплати на
ищеца сума в размер на 10642.70 лева.
Ищецът твърди, че след
извършаването на сделката е провел няколко устни разговора за заплащане на
дължимия му наем, както и на
Ищецът сочи, че до
момента не е получила дължимото му се плащане за стопанската 2016г.-2017г., както и че предвид
неизпълнението на договорното задължение за заплащане на наем, е налице забава
от страна на ответника, поради което
претендира и обезщетение за забавено плащане в размер на 2161.06лв. за периода
от 25.09.2017г.-25.09.2019г., както и законната лихва върху неплатената
главница от подаване на исковата молба до окончателното й плащане.
С горните доводи се иска
съдът да постанови решение, с което да осъди ответника ЗП Х Х Н да
му заплати сумата от 10642.70 лева, представляваща наемно плащане по Договор за
наем от 08.08.2016г. за стопанската 2016г.-2017г.,
намалена по реда на чл. 214 от ГПК на 10060.00 лева и сумата от 2161.06лв.,
представляваща мораторна лихва за забава върху главница за периода от
25.09.2017 до 25.09.2019г., намалена по реда на чл. 214 от ГПК на 2042.74 лева,
както и законната лихва върху неплатената главница от подаване на исковата
молба до окончателното й плащане.
При условията на
евентуалност предявява и осъдителен иск за заплащане на сумата 10642.70 лева,
намалена по реда на чл. 214 от ГПК на 6038.11 лева, представляваща обезщетение
за неоснователно обогатяване от ползването на земеделски имот – „пасище“ /мера/
с площ от 1006.427дка в местността
„Корията“, находящ се в землището на с.Малко Шарково,
общ.Б, обл.Ямбол през стопанската 2016-2017 година,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на
исковата молба до окончателното й плащане.
Предявеният иск при
условията на евентуалност иск ищецът обосновава с претърпени имуществени вреди
в резултат на създадената невъзможност за упражняване на правомощието ползване
върху процесния имот, поради ползването му от лице, което не е носител на вещно
и облигационно право по отношение на същата вещ – пасище /мера/ с площ от 1006.427дка в местността
„Корията“, в землището на с.Малко Шарково, обл.
Ямбол, като е налице обедняване по отношение на него и обогатяване на ответника
ЗП Х Х Н от
добивите на процесните земеделски земи. Твърди, че
ответникът е потребявал материално благо, извличайки
полезните свойства на процесния недвижим имот, собственост на ищеца, без да престира насрещен еквивалент, поради което се е обогатил
неоснователно за негова сметка.
В срока по чл.131 от ГПК
за отговор на исковата молба, ответникът ЗП Х Х Н,
чрез процесуален пълномощник адв. М.В.С., е депозирал
такъв. С писмения отговор ответникът е взел становище по редовността на
исковата молба, по допустимостта и
основателността на предявените искове, както и по отношение на фактическите
твърдения на ищеца. С отговора е изразено становище предявеният главен
иск да е недопустим, както и предявените искове да са неоснователни
както по основание така и по размер.
Ответникът, чрез процесуалния си пълномощник, твърди наличие
на сключен договорът за наем между него и физическото лице - В Л. Оспорва
твърдението на ищеца, че „ П М"
ЕООД с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 80, том IV, peг. № 4722. дело № 557 от 2017г. от 21.07.2017г. на
нотариус К К, с район на действие PC - Елхово е
прехвърлило на ищеца свои
вземания по Договор за наем от 08.08.2016г. В тази
връзка сочи, че „ П М" ЕООД не е страна по договора за наем от 08.08.2016 г. и няма как с Нотариалния акт от
21.07.2017г. юридическото лице „ П М" ЕООД да цедира
вземане, което не притежава и по което не е страна.
Твърди се и договор за
наем от 08.08.2016г. да е нищожен на основание чл.
26, ал. 2 ЗЗД поради заобикаляне на закона, тъй като е бил сключен от лице,
което прехвърля права, без да е собственик на вещта.
Оспорва се, че ищеца и
ответника се намират в договорни отношения. Твърди цесията да е нищожна, поради
липсата на задължителните условия за
валидност й - посочване на размера на прехвърленото право и
задълженото лице, както и ответникът да не е бил надлежно уведомен за
прехвърлянето на „вземанията" на „
П М" ЕООД по договора за наем от търговското дружество или от
ищеца. Сочи, че липсват доказателства по делото, че цедентът
е уведомил длъжника за прехвърляне на вземането, че цеденетът
го е упълномощил да уведоми длъжника за цесията, както и че правно релевантно
за действието на цесията е единствено съобщението до длъжника, извършено от цедента, но не и съобщението, извършено от новия кредитор.
Уведомяването на длъжника от законово задълженото лице с оглед чл.99, ал. 4 от ЗЗД, е абсолютна задължителна материално правна предпоставка за уважаване на
предявения иск, касаеща активната материално правна
легитимация на ищеца.
С оглед горното счита,
че ищецът не е активно материално и процесуално легитимиран да води настоящото
дело, което това прави исковата претенция недопустима.
Твърди се, че едва с
получаването на уведомлението от ищеца с peг. №
4690/13.09.2019г. на нотариус П. К ответникът е разбрал, че договорът за наем,
който е сключен между него и физическото лице В Л е сключен с несобственик.
Оспорва се цената на
главния иск и акцесорния иск, като неоснователно
завишена. Сочи се, че наема уговорен в договор при наемана цена в размер на 10
лв. на декар за 1006,427 дка., би бил 10 064,27 лв. (1006,427 дка. х 10 лв.), а
не 10642.70 лв., а лихвата върху сумата
от 10 064.27 лв. възлиза на 2043,77 лв., а не
2161,06 лв., а съобразно
обстоятелството, че с договора са отдадени 1006 дка., наемната цена би била
10060лв., а лихвата върху тази сума би била 2042,90лв.
Относно евентуалния иск
излага, че като страна по договора за наем е бил длъжен да престира
наема на наемодателя - физическото лице - В Л, както и че ищовата
претенция за претърпени вреди, за процесиите имоти от 21.07.2017г., т.е. за два месеца преди края на стопанската
2016-2017г. би следвало да бъде насочена към продавача на пасището - „ П М" ЕООД, който е прехвърлил имот с
вписана тежест - договор за наем, като същевременно в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 80. том IV, peг.
№ 4722, дело № 557 от 2017г. от
21.07.2017г. на нотариус К К, с район на действие PC
- Елхово е декларирал, че: „....имотът не е обременен с каквито и да е тежести,
включително, но не само ипотеки, договор за наем, аренда и други облигационни
правоотношения, вещни тежести“.
Ответникът твърди и падежът на договора за наем да е
настъпил с приключване на договора (08.08.2017г.), а
не на твърдяната от ищеца дата -
25.09.2017г. Сочи, че дори хипотетично да се приеме, че е налице обедняване на ищеца и обогатяване на
ответника ЗП Х Н, то това би било само за периода от 21.07.2017г. - 08.08.2017г., като оспорва през този период да е употребявал
материално благо, извличайки полезните свойства на процесния недвижим имот,
поради това, че става дума за пасище и ливади, които през месеците август и
септември (след края на лятото) са неизползваеми.
Излага още, че по делото
не са представени доказателства ищецът след придобиване на имота да е поискал
да го ползва, да развали договора с наемателя или да встъпи в облигационното
отношение между наемодател и наемател, но дори и да бъде прието, че и за тези
месеци се дължи наем, то той би следвало да бъде за 18 дни - от 21.07.2017г.
до 08.08.2017г.
Иска се исковата
претенция предявена срещу ЗП Х Х Н да бъде оставена без разглеждане като
недопустима, а в условията на евентуалност да бъде отхвърлена като
неоснователна и недоказана. Претендира се присъждане и на направени по делото
разноски.
В с.з., ищецът не се
явява. Представлява се от процесуален
пълномощник - адвокат. Исковете се
поддържат в депозирани пред съда молби и лично от процесуалния пълномощник. Претендира се и
присъждане на направени по делото разноски. В определения от съда на основание
чл. 375, ал. 2 ГПК срок ищецът, чрез процесуалния си пълномощник представя
писмена защита, в която излага становище по фактите и доказателствата по
делото, прави правен анализ на същите и моли съда да постанови решение, с което
да уважите изцяло предявените от него искови претенции.
Ответникът в с.з. се
представлява от процесуален пълномощник
- адв.П. ***,
който оспорва исковата молба. В определения от съда на основание чл. 375, ал. 2 ГПК срок ответникът, чрез адв. С., представя
писмена защита, в която излага становище по съществото на спора, счита
предявените обективно съединени искове за
неоснователни и недоказани и моли същите да бъдат отхвърлени, с доводи
договорът с който е прехвърляне на вземания по договор за
наем да е недействителен поради невъзможен
предмет, както и да липсва договор за наем между ответника и юридическото лице „ П М" ЕООД, а също и с доводи за недоказаност по
безспорен и несъмнен начин наличието на валидно възникнало правоотношение между
ищеца и ответника, на дължимостта на претендираните суми, техният размер и основанието за
плащането им.
Съдът, след като извърши
преценка на твърденията на страните, доказателствата по делото, при съблюдаване
на закона прие за установено от фактическа страна следното:
С договор да наем на
земеделска земя от 08.08.2016 година В Е Л, с
постоянен адрес ***, в качеството на наемодател е отдал под наем на ответника
по делото ЗП Х Х Н, ЕГН ********** – наемател, за
срок от една стопанска година считано от датата на подписването му, 1006 декара
недвижим имот от земеделски земи, находящ се в
землището на с. Малко Шарково, ЕКТТЕ
46704, община Б, обл. Ямбол, представляващ
пасище, срещу наемна цена 10 лева на декар годишно, платима не по - късно от
25 - то число на последния месец от стопанската година, с
пощенски запис на адреса на наемодателя.
Не се спори, че отдадения под
наем имот в последствие е
бил закупен от ищеца.
По силата на договора
наемодателят се е задължил да предаде на наемателя вещта, предмет на договора
във вид и състояние, отговарящи на ползването й по предназначение. Договорът е двустранно подписан от
наемодателя В Е Л и Х Х Н. Не се спори, че отдадения
под наем
имот в последствие е бил закупен
от ищеца.
На 21.07.2017 година „ П М" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. П, ул. „Княз
Борис I“ № 9, представлявано от В Е Л, гражданин на Руската федерация е
продало на П.И.С. - ищеца по делото
следния свой недвижим имот, находящ се в
землището на с.Малко Шарково, ЕКАТТЕ
46704, община Б, обл. Ямбол, а именно пасище
/мера/ с площ 1006.427 декара, в местността корията в землището на с.Малко
Шарково, обл. Ямбол, съставляващо поземлен имот
№ 000255 по плана за земеразделяне,
образуван при техническо обединяване на поземлени имот 000204, имот № 00214, № 000220 № 000225, № 000244, №
000193. Сделката е обективирана в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ 80 от 21.07.2017г., том IV, рег. № 4722, дело № 557/2017г., на нотариус К К, с
район на действие PC – Елхово, вписан в СВ - Елхово при АВ с дв. вх. рег. № 1590/21.07.2017 г., акт № 58, том VI дело
732/2017 г.
В нотариалния акт е обективирана декларация на продавача, чрез неговия
представляващ, че за последните пет години назад не е получавал от обработващия имота рента или наем за него,
както и че прехвърля това свое вземане на купувача. Продавачът е декларирал, че е единствен собственик на
недвижимия имот, предмет на договора, че
няма носители на вещи права върху имота, и че имотът не е обременен с
каквито й да е тежести, вкл. но не само ипотеки, договори за наем,
аренда, други облигационни правоотношения,
вещни тежести, както и всяко друго право на трето лице, ограничаващо
пълното и неограничено право на собственост, вкл. обещание или предварителен
договор за учредяване на такива права. В
случай, че някое от декларираните
обстоятелства се окаже невярно и купувачът бъде лишен от правото фактически да
го използва, то продавачът се задължава
да върне полученото ведно с неустойка.
На 13.09.2019 година
ищецът е изпратил до ответника
уведомление, с което го е уведомил, че
на 21.07.2017 година е закупил от „ П М"
ЕООД, земеделски земи находящи се в землището на с.
Малко Шарково, както и че освен собствеността на имотите с нотариалния акт
продавачът му е прехвърлил и вземанията си в
размер на 10064.27 лева,
произтичащи от наемно плащане по сключен
с ответника договор за наем на земеделска земя от 08.08.2016 година.
С уведомлението ответника е бил поканен в тридневен срок от получаване на
уведомлението да заплати наемната вноска за стопанската 2016/2017 година в
размер на 10064.27 лева, с пощенски запис
на адреса му. Съгласно
уведомлението към същото са били приложени нотариалния акт за
покупко-продажба /описан по -
горе/ и договор за наем на
земеделска земя от 08.08.2016 г.
Видно от приложената
обратна разписка уведомлението е получено на 16.09.2019 година от ответника.
Прехвърлителят на имотите „ П М" ЕООД е
придобил описаните в горния
нотариален акт имоти през 2007 година, по силата на нотариален акт за покупко-продажба от 04.04.2007 г. при условие да изгради вилно селище. Договорено е, че купувачът може да продава сградите и земята
след построяването на отделните самостоятелни имоти.
Видно от писмо изх. № ОС – 10/13.10.2008 г. на кмета на община Б,
със заповед на последния от 17.12.2007 г. е одобрен ПУП - ПРЗ с еднофамилни жилищни сгради, а с решение
№ КЗЗ
- 1/12.02.2008 година Комисията
за земеделски земи към МЗП на основание
чл.24, ал.2 от ЗОЗЗ е променила предназначението на 7324 кв.м. земеделска земя
в имот № 000255 в землището на с.Малко Шарково за изграждане на 1 етап от строителството на „Еднофамилни жилищни
сгради“.
По делото е допусната и
изготвена съдебно - счетоводна експертиза,
поддържана от вещото лице в съдебно заседание, неоспорено от страните.
Заключението на вещото лице, че общия
годишен наем за периода от 01.10.2016г. до 30.09.2017 година, е 10060.00 лв., а
законната лихва върху тази сума за периода от настъпване на падежа 25.09.2017г.
до завеждане на исковата молба -
25.09.2019г. е 2042.74 лв.
Имот с идентификатор 46704.150.255, със стар номер 46704.000.255, находящ
се в землището на с.Малко Шарково, община Б, обл.Ямбол
е бил подаден за ползване през стопанската 2016/2017 година със заявление по
чл.70, ал.1от ЗСПЗЗ №183/25.07.2016г. от Х Н Христов, ЕГН ****…***, видно от
писмо изх. № ПО -217-1/14.01.2021 г. на ОД „Земеделие“ - Ямбол. От същото се
установява и че имотът е заявен с площ
1006.427 декара и ползване в реални
граници.
Имот № 000255 по план за
земеразделяне, се идентифицира като имот с идентификатор 46704.150.255 - пасище в местността Корията,
с площ 1006352кв.м. по КККР одобрени със заповед № РД – 18-106/18.02.2020 година на
изпълнителния директор на АГКК.
С протокол от 15.08.2016
година на ОД „Земеделие“ - гр.Ямбол, е определено средно годишно рентно плащане за
землищата в област Ямбол за ползване на земеделски земи
определени съгл. § 2“е“ от ПЗр на ЗИД на ЗСПЗЗ и чл.77 „б“ от ППЗСПЗЗ. За
землището на с.Малко Шарково за пасища определената рентна
цена е 6 лева на декар.
Във връзка с направеното
от ищеца искане по чл.176 от ГПК - за даване на обяснения от ответника,
ответникът, след като са му били съобщени въпросите на които следва да отговори
и е бил предупреден за последиците от неизпълнение на това му задължение е
дал обяснения в съдебно заседание. На
въпроса декларирал ли е процесния имот за стопанската 2016/2017г. в ОСЗ
– Елхово и на какво правно основание е
отговорил, че е декларирал много имоти и
не си спомня дали е декларирал конкретния имот за стопанската 2016/2017г. На
въпроса дали е заявявал процесния
имот пред ДФЗ за кампания 2017 г. за получаване на субсидии, на какво правно
основание, получавал ли е субсидии и в
какъв размер, също отговаря, че не си спомня.
Приет към
доказателствата е и договор за наем на земеделска земя, от 08.08.2016 година сключен между В Е Л и ЗП Х С Н ЕГН ********** на земеделски имот - нива
с площ 303 дек, представляваща имот №
000255, находяща се в землището на с Малко Шарково, ЕКТТЕ 46704, сключен за една стопанска година, считано от датата
на подписването му между страните, който съдът изключва от доказателствената
съвкупност, като представен в ненадлежен
вид - във вид на незаверено за вярност с оригинала копие.
При така установените обстоятелства
съдът направи следните правни изводи:
Съдът е сезиран с
кумулативно съединявани искове - иск с право основание чл.232, ал.2 във вр. чл.237, ал.1 и
ал.1 от ЗЗД - за осъждането на ответника да заплати на
ищеца сумата 10642.70 лева, намалена по реда на чл.214 от ГПК на 10060.00 лв.,
представляваща наемно плащане по Договор за наем от 08.08.2016г.
за стопанската 2016г.-2017г., ведно със законната лихва върху неплатената
главница от подаване на исковата молба до окончателното й плащане, и иск с правно
основание чл. 86 от ЗЗД за
осъждането на ответника да заплати на ищеца сумата от 2161.06 лв. намалена по
реда на чл.214 от ГПК на 2042.74 лв., представляваща мораторна лихва за забава
върху главница за периода от 25.09.2017г.-25.09.2019г., и при условията на
евентуалност е предявен иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД
за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата 10642.70лв., намелена по
реда на чл.214 от ГПК на 6038.11 лева, представляваща обезщетение за
неоснователно обогатяване от ползването на земеделски имот – „пасище“ /мера/ с
площ от 1006.427дка в местността „Корията“, находящ
се в землището на с.Малко Шарково, общ.Б, обл.Ямбол
през стопанската 2016-2017 година, ведно със законната лихва върху тази сума,
считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното й плащане.
Съдът намира предявените
искове за процесуално допустими, тъй като са предявени от процесуално
легитимирана страна, при наличието на правен интереси при отсъствието на
отрицателни процесуални предпоставки за надлежното упражняване правото на иск
на ищеца.
Съгласно разпоредбата на
чл. 232, ал. 2 от ЗЗД наемателят е длъжен да заплаща наемната цена и разходите,
свързани с ползването на наетата вещ, а
съгласно чл. 237 от ЗЗД при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем
остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан
в имотния регистър. Договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота,
ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя
до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето.
Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е
задължителен за приобретателя като договор за наем
без определен срок.
Договорът за наем е
неформален консенсуален договор, който се счита за
сключен от момента, в който страните постигнат съгласие относно съществените
елементи-вещта, която се предоставя за ползване и наемната цена.
Въпросът за правните
последици от противопоставимостта на договора за наем
по см. на чл.237 от ЗЗД е разрешен еднозначно в правната теория и съдебната
практика. Приема се, че приобретателят встъпва в
наемното правоотношение, като замества продавача. Наемателят бива уведомяван за
прехвърлителната сделка, с което настъпва ефектът на
заместване в отношението. Създаденото наемно правоотношение се запазва между
същите страни, докато третото лице, придобило имота е длъжно да изчака
съответния срок, за да може да влезе в него.
Ответника ЗП Х Х Н, като наемател е
бил обвързан с валиден договор за наем
сключен с В Е Л, с предмет отдаването под наем на недвижим имот с № 000255 по
план за земеразделяне, представляващ имот с идентификатор 46704.150.255 - пасище в местността Корията, 1006352кв.м. по КККР одобрени със заповед № РД – 18-106/18.02.2020 година на
изпълнителния директор на АГКК, придобит
от ищеца по време на действието на договора за наем.
За валидността на договора за наем е без
значение дали наемодателят е собственик на предоставената вещ. Облигационното
отношение е между отдаващият под наем и наемащият, правно основание да търси
наемна цена от наемателя е именно наемодателя и е без значение дали и как той е
уредил отношенията си с действителния собственик – това са отношения между тях.
/ в този см. Определение № 532 от 11.06.2018 г. по гр. д. № 476 / 2018 г. на
Върховен касационен съд, 4-то гр. отделение/. Договорът за наем обвързва
валидно сключилите го страни, дори когато наемодателят няма никакви права върху
наеманата вещ (наем на чужда вещ). Такъв договор не поражда действие за действителния
собственик, също както и договорът за продажба на чужда вещ /в този смисъл
Решение № 541 от 06.02.2012 г. по гр. д. № 810/2010 г. на Върховен касационен
съд/.
Предвид горното
договорът за наем не се явява нищожен на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД поради
заобикаляне на закона, поради това, че е бил сключен от лице –
несобственик. Възраженията на ответника
в този смисъл са неоснователни.
Ответникът е декларирал
имота за ползване пред ОСЗ – Елхово, въз основа на което съдът приема, че наемодателя е изпълнил задължението
си да предостави имота на наемателя.
Предвид дадените уклончиви отговори от ответника на
поставените му въпроси по реда на чл.
176 от ГПК, след като същият е бил уведомен за същите на основание чл. 176, ал.3 от ГПК, съдът приема за доказани
обстоятелствата за които ответника дава уклончиви отговори, а именно приема за
доказано, че е декларирал процесния имот за
стопанската 2016/2017 г. в ОСЗ – Елхово
и че е заявявал процесния имот пред ДФЗ
за кампания 2017 г. за получаване на субсидии и е получил такива.
Въз основа на наличния
договор за наем от 08.08.2016 година, при липса на
доказателства договора да е бил развален или прекратен преди изтичане на срока
му, както и въз основа на приетото към доказателствата писмо на ОД „Земеделие“
– Ямбол, че ответникът е подал имота за ползване през стопанската 2016/2017
година с декларация по чл.70, ал. 1 от ППЗДПЗЗ до ОбС
„Земеделие“ – Елхово и приетите за доказани обстоятелства по чл.176, ал.3 от ГПК съдът приема, че ответникът е ползвал
процесния имот през стопанската 2016/2017 година, в периода от
01.10.2016 г. до 30.09.2017 г.
Действително определения
в договора за наем срок създава неяснота, предвид на това, че е сключен „за
срок от една стопанска година, считано от датата на подписването му от
страните“, но с оглед посочването в клаузата относно срока една стопанска
година, съдът приема, че волята на страните е била договорът да бъде сключен за
една стопанска година, като периода на същата е нормативно определен в § 2, т.3
от ДР на ЗАрЗ.
Съгласно същата стопанската година е времето от 1 октомври на текущата
година до 1 октомври на следващата година.
Доказателствата за
промяна на предназначението на 7324 кв.м. земеделска земя в имот № 000255 в
землището на с.Малко Шарково, доколкото липсват данни на тази територия да е
започнал строежа и изградено вилно селище,
не могат да обосноват извод, че
тази част от имота не е ползвана от
ответника. На съда е и ноторно известно и че
към момента посочения имот не е застроен, вкл. строителство не е
започнало.
Дружеството „ П М" ЕООД, от което ищецът е
придобил собствеността на имота не е страна по договора за наем. От страна на ищеца не бяха
представени доказателства в насока на противното, че по посочения договор В Е Л
е действал в качеството си на представляващ „
П М" ЕООД.
Съгласно чл. 21 ЗЗД от
ЗЗД договорът поражда действие между страните, а спрямо трети лица - само в
предвидените от закона случаи. Трети лица нито носят задължения във връзка с
изпълнението на договора, нито пък ползват някакви права от него. Действително
в чл. 237, ал.2 от ЗЗД е предвидено изключение, че договорът за наем има
действие и по отношение на трети лица, които не са участвали при неговото
сключване, като такова право е признато само за приобретателя
при прехвърляне на имота, но настоящият случай не е такъв. За третото лице,
каквото е ищеца, договорът не е породил
действие в съответствие с чл. 21, ал.1 от ЗЗД, тъй като последния е
придобил права не от страна по договора за наем - наемодателя В Е Л.
От посочения договор за
наем за „ П М" ЕООД не са
възникнали права и задължения. Прехвърлителното правоприемство се характеризира с това, че едно право,
което принадлежи на праводателя сменя своя носител –
преминава у правоприемника. Правоприемството е възможно при съблюдаване на основни
правила установени още в Римското право. Никой не може да прехвърли права,
които сам не притежава. Ако правото, което се прехвърля е обременено с чужди
права, правоприемникът ще го придобие заедно със съответните тежести, които го
следват. Правата и задълженията на наемодателя произтичат не от правото му на
собственост върху вещта, а от наемния договор, включително и в хипотезата на
чл. 237 от ЗЗД. /в този см.Определение №
166 от 18.02.2011 г. по гр.д. № 914/2010 г. на Върховен касационен съд/. Поради
липса на настъпило правоприемство по наемния договор
при извършване на покупко
- продажбата на имота за ищеца не са се
породили никакви права по наемния договор, вкл. и да получи наемната цена. „ П М" ЕООД не е била страна по договора и
същата не е прехвърлила права по същия на ищеца.
По същите съображения договореното при покупко-
продажбата, че „ П М" ЕООД
прехвърля вземанията си от рента или наем от имота за последните пет години не е породило никакви права за ищеца,
след като праводателя на ищеца - „ П
М" ЕООД не е страна по договора за наем и не е притежавало права по този
договор - вкл. правото да получи наемна цена по договора.
Действителният
собственик на вещта (имота) има право, съгласно разпоредбите на чл. 71 и чл. 93
от ЗС, да търси получения наем от такъв наемодател-несобственик, и няма право
да пречи по какъвто и да било начин на изпълнението на сключения с третото лице
- наемател, договор за наем, а ако го направи - дължи обезщетение за
причинените вреди, което ясно следва от разпоредбите на чл. 21, ал. 2 ЗЗД, във вр. с чл. 45 от ЗЗД, уреждащи този специален деликт. /Определение № 856 от 26.06.2014 г. по гр. д. №
407/2014 г. на Върховен касационен съд./
Предвид горното искът с
правно основание чл.232, ал.2 във вр. чл.237, ал.1 от ЗЗД следва да бъде отхвърлен изцяло като неоснователен. Като последица от това
следва да се отхвърли и акцесорния иск с правно
основание чл. 86 от ЗЗД за заплащане на законна лихва.
С оглед отхвърляне на
иска с правно основание чл.232, ал.2
във вр.
чл.237, ал.1 от ЗЗД съдът следва да се
произнесе по евентуалния иск с правно основание чл.59, ал.1 от ЗЗД.
Съгласно чл. 59 от ЗЗД
„Вън от горните случаи, всеки, който се е обогатил без основание за сметка на
другиго, дължи да му върне онова, с което се е обогатил, до размера на
обедняването/ал.1/. Това право възниква, когато няма друг иск, с който
обеднелият може да се защити /ал.2/.
Основателността на
предявения иск е предпоставена от установяване на
юридическите факти от състава на чл. 59 ЗЗД: обогатяване на един правен субект
/увеличение на имуществото му/, което е за сметка на обедняване на друг правен
субект /чието имущество е намалено/; общ факт или общи факти, които водят до
неоснователно разместване на благата в двата патримониума
и отрицателна предпоставка, следваща от чл. 59, ал. 2 ЗЗД - обеднелият да не
разполага с друг иск.
Съгласно Постановление №
1 от 28.05.1979 г. на пленум на ВС, постановено по някои въпроси на
неоснователното обогатяване, „Правилото на чл. 59, ал. 2 ЗЗД намира приложение
само в случаите, когато ищецът не разполага с друг иск по отношение на
неоснователно обогатилия се. Възможността на ищеца да се защити с иск на
известно основание (непозволено увреждане, договорно отношение) спрямо друго
лице не го лишава от правото да иска от неоснователно обогатилия се връщане на
полученото от него до размера на обедняването. Посочената възможност на неоснователно
обеднелия не може да означава, че обогатилият се е освободил от своето
задължение.“
Неоснователно
обогатилият се за сметка на другиго дължи да му върне онова, с което се е
обогатил, но само до размера на обедняването, като задължението е за възстановяване
на стойност, т.е. то е парично и е в размер на по-малката стойност измежду
обедняването и обогатяването.
В разглеждания случай
ищецът твърди ползване на имота му от ответника без основание през стопанската 2016/2017 година,
довело до неоснователно имуществено разместване - обогатяване на ответника с
добивите от процесния имот - земеделска земя, находяща се в с.Малко шарково, общ. Б, обл.
Ямбол представляваща пасище от 1006,427
декара в местността „Корията“ през стопанската 2016/2017 година, като
претендира обезщетение в размер на
годишния наем в размер на 6038.11 лева
за стопанската 2016/2017 година.
Когато собственик е
лишен от ползването на имота, доколкото същият се държи и ползва от друго лице,
обедняването на собственика се изразява в пропуснатите от него наемоподобни доходи, които би получил от отдаването под
наем на имота, които следва да се определят съобразно действащите за периода
пазарни наемни за конкретния имот. Неоснователното обедняване на собственика за
сметка на неоснователното обогатяване на ползващия се от неговата вещ се
определя от средномесечния пазарен наем, който би
получил за процесния период /така Решение № 262/22.02.2013 г. по гр. д. №
1480/2011 г. на ВКС, Решение № 463/20.12.2011 г. по гр. д. № 109/2011 г. на ВКС/.
За основателността на
облигационния иск по чл. 59 ЗЗД следва да е налице връзка между обедняването на
ищеца - собственик на вещта и обогатяването на ответника - наемател по сключен
договор за наем с трето лице - несобственик. Такава връзка ще бъде налице само
когато ответника - наемател си спестява разходи, ползвайки имота без да заплаща
наемна цена. Когато наемната цена се заплаща на трето лице, се обогатява именно
това трето лице, а не ползвателят и съответно връзката съществува между
неговото обогатяване и обедняването на ищеца, поради което искът по чл. 59 ЗЗД
срещу ползвателя в този случай е неоснователен и това не означава, че договорът
за наем, сключен с несобственик на вещта се противопоставя на вещното правото
/разбирано като правомощие да владее имота/ на действителния собственик, а води
до извода, че по отношение на наемателя не е осъществен фактическия състав на
чл. 59 ЗЗД. /така Решение № 50290 ОТ 28.03.2023 г. по гр. д. № 4537/2021 г., г. к., ІV г. о. НА ВКС/
В настоящия случай, не
се установи ответника да е заплатил
наемната цена по сключения с
несобственик договор за наем.
Въпреки указаната му доказателствена тежест в тази насока ответника не ангажира
доказателства, поради което налице е
обогатяване на ответника от имота.
С оглед доказателствата
/обсъдени по - горе/ съдът приема за доказано, че ответникът е ползвал имота на
правно основание договор за наем, което обаче е непротивопоставимо
на собственика, предвид сключване на договора с несобственик.
Съдът приема за
безспорно установено, че в периода 21.07.2017г. до 30.09.2017г., в който
ответникът е държал имота, ищецът е бил лишен от възможността да извлича ползи
и да реализира доходи от него.
Ищецът търпи вреди от
21.07.2017г. - датата, на която е
придобил имота. Преди тази дата същият
не е имал права върху имота, поради това и вреди от невъзможността да ползва
имота преди тази дата не са му били причинени.
Не се установи
ответникът да е заплатил наемната цена на наемодателя - несобственик, поради което е налице
обогатяване на ответника със спестения наем и
обедняване на ищеца поради невъзможността да ползва и реализира доходи от имота в периода от 21.07.2017г. до 30.09.2017 г., равняващ се на 72 дни. При годишен наем от
6 лева на декар, годишния наем за
целия имот е 6038,56 лева, съответно на
ден 16,54лв., а за 72 дни 1191,17 лв.
Искът с правно основание
чл.59 от ЗЗД се явява основателен и доказан за периода от 21.07.2017г. до
30.09.2017г. и за сумата 1191,17 лв. За периода от 01.10.2016г. до 20.07.2017г.
вкл. и за разликата над 1191,17 лв. до 6038,11 лв. - 4 846,94 лева, искът е
неоснователен и недоказан и като такъв следва да се отхвърли.
Съгласно разпоредбата на
чл. 86, ал. 1 ЗЗД, при неизпълнение на парично задължение длъжникът дължи
обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата.
Предвид паричния
характер на задължението и допуснатата забава основателна се явява и акцесорната претенция за присъждане на законна лихва върху
сумата 1191.17 лева, считано от датата на подаване на исковата молба –
25.09.2019г.
По разноските: Ищецът е
доказал направени разноски в производството в размер на общо 1672.15 лева. Ответникът претендира
разноски в общ размер 1500 лева, от които 1000 лева за адвокатско
възнаграждение и 500 лева за направени пътни и дневни разноски, като за
последните липсват доказателства да са платени от ответника. Доказани се явяват
направените разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 1000 лева.
С оглед отхвърлянето на двата иска и частичното
уважаване на евентуалния иск на ищеца се дължат разноски на основание чл.78,
ал.1 от ГПК в размер на 109.80 лева
/изчислени върху общия сбор на предявените три иска след изменението им/.
Предвид отхвълянето на двата иска и частично уважаване на
евентуалния иск, както и предвид частичното прекратяване на производството по
отношение на трите иска, за което съдът при прекратяване на производството не е
присъдил разноски в полза на ответника,
на основание чл. 78, ал. 3 и ал.4 от ГПК ответникът има право на разноски
съразмерно с отхвърлената и прекратената част от исковете в размер
на 949,20 лева /изчислени въз
основа на общия сбор на
първоначално заявените искови претенции/.
Мотивиран от горните
съображения, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените
от П.И.С., с адрес: ***, против ЗП Х Х
Н, ЕГН **********, с адрес: ***,
иск с право
основание чл.232, ал.2 във вр. чл.237,
ал.1 от ЗЗД - за
осъждането на ЗП Х Х Н да
му заплати сумата 10060.00 лева, представляваща наемно плащане по Договор за
наем от 08.08.2016г. за стопанската 2016г.-2017г.,
ведно със законната лихва върху неплатената главница от подаване на исковата
молба до окончателното й плащане, и иск
с правно основание чл. 86 от
ЗЗД за осъждането на ЗП Х Х Н да
му заплати сумата от 2042.74 лв., представляваща мораторна лихва за забава
върху главница за периода от 25.09.2017г. до 25.09.2019г.
ОСЪЖДА ЗП Х Х Н, ЕГН **********,с адрес: ***, да заплати на П.И.С., с адрес: ***, на основание чл.59,
ал.1 от ЗЗД сумата 1191.17 лева - представляваща стойността на обезщетение за
неоснователно обогатяване от ползването на земеделски имот, представляващ
„Пасище“ /мера/ с площ от 1006.427дка в местността „Корията“, находящ се в землището на с.Малко Шарково, общ. Б, обл. Ямбол, с идентификатор 46704.150.255 по КККР, одобрени със Заповед РД –
18-106/18.02.2020г. на ИД на АГКК, а по
план за земеразделяне имот № 000255, за
периода от 21.07.2017г. до 30.09.2017г.,
ведно със законната лихва върху същата,
считано от датата на подаване на исковата молба - 25.09.2019 г. до
окончателното й плащане, като искът за разликата над тази сума до претендирания
размер 6038,11 лева, отхвърля като неоснователен и
недоказан.
ОСЪЖДА на основание чл.
78, ал. 1 от ГПК ЗП Х Х Н, ЕГН **********, с адрес: *** да заплати на П.И.С., с адрес: ***
сумата 109,80 лева, представляващи направени разноски за първоинстанционното
производство, съразмерно уважената част от
исковете.
ОСЪЖДА на основание чл.
78, ал. 3 и т.4 от ГПК П.И.С., с адрес: ***
да заплати на ЗП Х Х Н, ЕГН **********, с адрес: ***
сумата от 949.20 лева, представляващи направени разноски за първоинстанционното
производство, съразмерно прекратената и отхвърлената част от исковете.
РЕШЕНИЕТО може да се
обжалва в двуседмичен срок от съобщението му на страните пред Ямболски
окръжен съд, чрез ЕРС, с въззивна
жалба.
Препис от решението да
се връчи на страните.
Районен съдия: