СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД
Р Е Ш Е Н И Е
………………………….
Софийски градски съд 1-12 състав с:
Председател: Георги Иванов
Разгледа в съдебно заседание на 17.03.16г. /с
участието на секретаря А. Т./ гражданско дело № 10755/15г. и констатира следното:
Предявен е иск от „М.Б.“ ЕООД против „В. - *“ АД с правно основание
чл. 124 от ГПК – за установяване съществуване на правоотношение по договор за
наем от 19.05.05г. за период до 2025г.
Предявен е и евентуален иск по чл. 59 от ЗЗД за сумата
общо 39 524 лева.
Предмет на делото са и насрещни искове на „В. - **“ АД против „М.Б.“ ЕООД с правно основание чл. 233 от ЗЗД – за
връщане на недвижимият имот /обект на процесния договор за наем от 19.05.05г./;
чл. 236, ал. 2 от ЗЗД за сумата общо 38 929, 09 лева и чл. 92 от ЗЗД за
сумата 5 000 лева.
Съображенията на страните са изложени по делото.
Представените по делото доказателства удостоверяват,
че:
На 19.05.05г. страните /ищецът – наемател; ответника –
наемодател/ са сключили договор за наем на недвижим имот: част /в размер на 648
кв.м./ от търговска сграда /супермаркет/, находяща се в град С., ж.к. О.-2, ул.
105 /имота е индивидуализиран подробно в договора/. Последният е заверен
нотариално на посочената дата под № 4587 при нотариус М. К. и е вписан в
Агенцията по вписванията. Наемното правоотношение е възникнало в хипотезата на
чл. 229, ал. 1 от ЗЗД/ за срок от 10 години, считано от момента на предаване на
владението върху имота /което е било сторено на 04.07.05г. съгласно представените
по делото протоколи; председателят на състава намира, че датата на протоколите
е вписана погрешно като 04г., вместо 05г.; иначе няма как да се обясни фактът,
че протоколи от 04г. препращат към договор от 05г./.
Тезата на ищеца, че договорът за наем е влязъл в сила
едва на 03.10.05г. не може да бъде споделена:
Обстоятелството, че наемателят е привел имота във
вид, годен за ползването му по предназначение в по-късен момент /след датата
04.07.05г./ е ирелевантен спрямо началната дата /началният момент/ на влизане
на правоотношението в сила /договора изрично и категорично постановява, че
правоотношението влиза в сила от момента именно на предаването на имота/.
Заради това – страните са уговорили изрични клаузи, които предвиждат в имота да
бъдат направени /именно след подписването на договора и след предаването на
имота/ СМР-ти, реконструкции, които да позволят привеждане на обекта във вид,
годен за ползване съобразно „уговореното предназначение“ /тези последващи строителни
дейности обаче нямат отношение към влизането в сила на договора/. В подкрепа на
горните изводи е и принципната разпоредба на чл. 230, ал. 2 от ЗЗД /която
регламентира изрично и изчерпателно правата на наемателя при евентуално получаване
на имота в „ненадлежно“ състояние/.
Не може да бъде споделена и тезата на дружеството, че
анексът от 01.07.14г. директно /сам по себе си/ е продължил действието на
наемния договор за нов 10 годишен период:
Процесният анекс не съдържа изрична /пряка, директна,
еднозначна/ клауза в горната връзка. Конкретната „препратка“ по анекса към
основния договор /в смисъл, че: „договорът за наем от 19.05.05г. продължава
своето действие, считано от 01.07.15г.“/ се явява относима към срока на
наемното правоотношение само доколкото потвърждава, че договора остава в сила
до изтичане на първоначално уговорения 10-годишен срок /а не и след това/. Тази
конкретна дата /01.07.15г./ е посочена само, защото „кореспондира“ с периода,
визиран в анекса /до 30.06.15г./, т.е. за да уточни, че след датата 30.06.15г.
основният договор продължава действието си до изтичане на 10 годишния срок в
съдържанието, в което е оформен. С други думи: анексът е „предназначен“ само да
уреди процесното правоотношение по „специфичен“ начин конкретно за периода от
01.07.14г. до 30.06.15г. и постановява, че след този период /а именно от
следващия ден, който е 01.07.15г./ действието на договора продължава /при
общите уговорени условия/ до изтичането на срока му. Обратното тълкуване на
анекса /в сочения от ищеца смисъл/ е в противоречие с правилата на чл. 20 от ЗЗД.
От друга страна обаче:
Представеното по делото писмо от 25.09.14г. сочи, че
ищецът /наемателя/ е направил изрично и конкретно предложение до ответника
/наемодателя/ за продължаване на действието на наемния договор за нов 10
годишен период. Предложението съдържа посочване на всички съществени елементи
от наемното правоотношение /т.е. позволява надлежно конкретизиране на
договорната връзка за евентуалният й нов, следващ период/, а именно: страни,
имот, наемна цена, срок на договора. Писмото е било връчено лично на
представляващия ответното дружество и предложението не е било отхвърлено
директно от наемодателя в хипотезата на чл. 292, ал. 1 от ТЗ /в случая
ответникът не оспорва получаването на горното писмо, не оспорва и факта, че
между страните са съществували „трайни търговски отношения“ по смисъла на
цитирания законов текст; на практика и самото естество на процесната договорна
връзка и конкретно периодът, за който е било уговорено наемното правоотношение налагат
да се направи последният извод/. В такава хипотеза следва да се приеме, че процесният
договор за наем е продължил своето действие за нов /следващ/ 10 годишен период.
В същата връзка – по делото е представено и писмо от 03.06.15г., което изрично
потвърждава, че наемодателят е бил уведомен за предложението на наемателя от
25.09.14г. /изразеното обаче в същото писмо несъгласие за подновяване на
договорната връзка следва да се окачестви като ирелевантно предвид факта, че е
направено след срока по чл. 292, ал. 1 от ТЗ/. Действително – по делото са
представени: писмо от 19.05.15г., връчено на ищеца на 09.06.15г. и нотариална
покана от 01.07.15г., които също съдържат „негативно“ волеизявление на
наемодателя за продължаване на процесната договорна връзка за следващ период.
Тези документи обаче отново са връчени на наемателя /ищеца/ след като писмото
от 25.09.14г. вече е било породило правен ефект /като по-рано връчено на
ответника и като неотхвърлено веднага от наемодателя в хипотезата на чл. 292,
ал. 1 от ТЗ/. С оглед това – и посочените два документа не могат да обосноват
прекратяване на действието на договора поради изтекъл срок. В тази връзка:
Председателят на състава би приел, че изразеното в
изброените писма несъгласие на ответника за продължаване на процесната
договорна връзка е породило правен ефект /не е позволило продължаване на
правоотношението, а е довело до прекратяване на договора поради изтичане на
срока му/ в случай, че тези писма са били доведени до знанието на ищеца в срок,
ако не веднага, то поне в кратък /или не-продължителен срок/ след получаване на
предложението от 25.09.14г. Такъв извод обаче в случая не може да бъде направен
предвид именно факта, че процесното несъгласие на ответника /действително –
изразено нееднократно/ е било доведено до знанието на ищеца месеци след
получаване на предложението /като преди изтичането на тези месеци липсва друга
„кореспонденция“ между страните в същата връзка/.
Вярно е, че писмото от 25.09.14г. е било връчено на
наемодателя преди да е изтекъл срока на основния договор /последният е изтекъл
на 04.07.15г., т.е. 10 години след 04.07.05г./. Това обстоятелство обаче не
„засяга“ правната последица по чл. 292, ал. 1 от ТЗ /на практика логиката на
закона в хипотези, подобни на настоящата е именно тази, че предложението за
продължаване на дадена договорна връзка следва да бъде направено преди да е
изтекъл срокът на съответния договор, или най-късно в момента на неговото
изтичане; предложение, направено след тези моменти на практика би се явило
безпредметно, доколкото ще следва вече прекратения договор поради изтекъл
срок/.
В горната връзка председателят на състава съобразява и
следните обстоятелства:
Законът /чл. 292, ал. 1 от ТЗ/ принципно не забранява процесната
презумция /за мълчаливо приемане/ да бъде приложена конкретно спрямо наемен
договор. Налице е и съдебна практика /съдебни решения, макар същите да не са
тълкувателни, или такива по чл. 290 от ГПК/ където тази последица е приложена
именно спрямо наемен договор.
Изложеното налага да се направи извод, че процесната
договорна връзка е била продължена за нов /следващ/ 10 годишен период /считано
от 04.07.15г./, което налага уважаване на установителния иск.
С оглед изхода на заявеният главен иск /по чл. 124 от ГПК/ съдът не разглежда евентуално заявеният такъв по чл. 59 от ЗЗД. Независимо
от това – тази претенция принципно би се явила само частично основателна по
същество:
Осъдителният иск се обосновава с разпоредбите на чл. 5.02
и чл. 5.07 от наемния договор, които предвиждат задължение на наемодателя
/ответника/ да заплати на ищеца сторените в имота разходи за „основни ремонти“.
По делото са представени писмени доказателства, които удостоверяват, че в
процесния имот са били извършени СМР-ти от страна на наемателя /ищеца/. Приетата
по делото техническа експертиза обаче установява /в тази насока са и
обясненията на вещото лице от съдебното заседание/, че не всички извършените
СМР-ти представляват на практика „основни ремонти“ /още повече - ищецът е поел
задължение да извърши съответни реконструкции в имота за своя сметка; в тази
насока са изложени съображения по-горе в настоящия съдебен акт/. С оглед това –
само част от разходваните от наемателя средства биха могли евентуално да бъдат
възложени в тежест на наемодателя на основание цитираните клаузи от наемния
договор.
Насрещният иск по чл. 233 от ЗЗД е неоснователен:
Изложените по-горе обстоятелства налагат извода, че
към момента процесното наемно правоотношение е съществуващо между страните. С
оглед това – претенцията по чл. 233 от ЗЗД /която предполага предварително
установяване на прекратена договорна връзка/ не може да бъде уважена.
Насрещният иск по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД е
неоснователен:
Уважаването на този иск предполага да бъде установено
предварително /доколкото тази претенция е заявена именно в хипотезата на
цитирания текст от закона/ прекратена договорна връзка /и продължило ползване
на имота от страна на наемателя след именно прекратяването на наемния договор/.
Това обстоятелство /тази предпоставка/ в случая не е налице /предвид изложените
по-горе съображения/. Няма процесуална пречка процесната сума да бъде
претендирана /заявена/ от ответника в рамките на друг съдебен процес, но при
друга правна квалификация, а именно при условията на чл. 79, ал. 1, предл. 1-во
от ЗЗД във връзка с чл. 228 от ЗЗД и 232, ал. 2 от ЗЗД.
Насрещният иск по чл. 92 от ЗЗД е неоснователен:
Тази претенция /неизправността в „поведението“ на
ищеца в рамките на процесното правоотношение/ се обосновава с продължаващото
ползване на имота /което наемодателят окачествява като виновно неизпълнение на
договорната връзка по смисъла на чл. 9.02 от договора/. Такъв извод /за наличие
на такава неизправност/ в процесната хипотеза /предвид горните съображения/ не
може да бъде направен.
Изложеното налага – отхвърляне на насрещните искове.
Възражението на ответника по чл. 78, ал. 5 от ГПК е
неоснователно - процесният адвокатски хонорар на процесуалният представител на
ищеца в размер на сумата 4 000 лева /макар да надвишава незначително
минимума по Наредба № 1/ не се явява прекомерен по смисъла на цитирания текст от
закона, преценен в контекста на: цената на исковете /главен и евентуален/,
фактическата и правна сложност на процесния правен спор и вида, естеството и
обема на извършените по делото процесуални действия/.
С оглед изложеното, съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иска с правно основание чл.
124 от ГПК на „М.Б.“ ЕООД против „В. - **“ АД, съществуването на правоотношение
по договор за наем на недвижим имот от 19.05.05г. за 10 годишен период, считано след 04.07.15г., за
обект: част /в размер на 648 кв.м./ от търговска сграда /супермаркет/, находяща
се в град С., ж.к. О.-2, ул. ***.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ евентуалният иск на
„М.Б.“ ЕООД против „В. - 04“ АД с правно основание чл. 59 от ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ насрещните искове с правно
основание чл. 233 от ЗЗД,
чл. 236, ал. 2 от ЗЗД и чл. 92 от ЗЗД на „В. - **“ АД против „М.Б.“ ЕООД.
ОСЪЖДА „В. - **“ АД да плати на „М.Б.“ ЕООД – 8 558 лева съдебни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред САС в 14-дневен
срок от съобщаването му на страните.
Председател: