Окръжен съд - Велико Търново |
|
В публично заседание в следния състав: |
като разгледа докладваното от | Димо Колев | |
за да се произнесе взе предвид следното: Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК С Решение № .../...2013г., постановено по гр.д. № .../2012г., Горнооряховският районен съд е осъдил „О. Д.-.” Е. да заплати на „О.- Д.” - в Н., сумата от 1620.00 лв., представляваща неплатената наемна цена по договор за наем от 01.01.2004 г. за периода 15.10.2009 г. до датата на прекратяване 01.12.2010 г., за период от 13 месеца и 15 дни, сумата от 313.00 лв. - законната лихва върху тази сума от 01.12.2010 г. до датата на предявяване на иска 15.10.2012 г.; сумата от 1712 лв., представляваща обезщетение за ползването на наетия имот без правно основание, след прекратяване на договора от датата на прекратяване на договора 01.12.2010 г. до датата на продажба на имота 08.02.2012 г., за период от 14 месеца и 8 дни ведно със законната лихва върху тази сума от датата на завеждане на настоящия иск до окончателното плащане на задълженията, сумата от 984 лв., представляваща обезщетение за ползването на наетия имот без правно основание, след прекратяване на договора, за периода от 08.02.2012 г. до датата на завеждане на иска— 15.10.2012 г., за период от 8 месеца и 6 дни, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на завеждане на настоящия иск до окончателното изплащане на задълженията и сумата от 480 лв. - разноски по делото. Със същото решение “О. Д.-.” Е. е осъдено да върне /педаде държането на наетата вещ/ на „О.- Д.” – в Н. - недвижимия имот, предмет на наемните правоотношения по договор за наем от 01.01.2004 г. —манипулационна зала, сграда Манипулация, в О.-Д., намираща се към момента на предявяване на иска в ПИ N ......по КВС на с. Д., общ.Л. Срещу това решение е подадена въззивна жалба от “О. Д.-.” Е., чрез пълномощника му адв. А. Ч. от ВТАК, в която са изложени оплаквания за неговата неправилност. Твърди се, че договора за наем е нищожен, поради недостатъчното описание на наетата вещ, като се допълва, че съдът е добавял белези към имота, които не са посочени в процесния договор. Поддържа се становището, че поради тази нищожност липсва наемно правоотношение между страните по делото. Възразява се срещу относимостта на споразумението от 01.01.2004г. към предмета на настоящият спор, както и относно доказателственото му значение за ползването на имота. В тази връзка се възразява и срещу изводите на съда да кредитира показанията на заинтересования свид. Св. П. респ. да не даде вяра на показанията на свид. Г. и на заключението на СИЕ. Възразява се срещу извода на съда, че прехвърлянето на собствеността е без значение по отношение на иска по чл. 236 ал. 2 ЗЗД. Сочи се, че искът по чл. 233 ал. 1 не може да се води, тъй като новите собственици имат иск по чл. 108 ЗС. Отправя се искане до съда за отмяна на обжалваното съдебно решение и постановяване на ново, с което да се отхвърлят обективно съединените искове. Претендират се разноски в производството. В съдебно заседание жалбата се поддържа. В срока по чл. 263 ал. 1 изр. 1 ГПК, насрещната страна по жалбата – „О.- Д.” - в Н., е депозирала отговор. В него са изложени аргументи срещу направените с въззивната жалба оплаквания за нищожност на договора, относно предаването и ползването на имота, относно експертното заключение и свидетелските показания и за неотносимостта на споразумението от 01.01.2004г. Моли окръжния съд да потвърди обжалваното решение. В съдебно заседание отговора се поддържа и не се претендират разноски за тази инстанция. Великотърновският Окръжен съд, в качеството си на въззивна инстанция, като съобрази наведените в жалбата оплаквания, доводите на страните и като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното: Въззивната жалба е подадена в законоустановения срок от легитимна страна, която има правен интерес от обжалване на първоинстанционното решение, поради което се явява процесуално допустима и подлежаща на разглеждане по същество. В изпълнение на задълженията си по чл. 269 ГПК въззивният съд служебно провери валидността и допустимостта на решението и намира, че същото не страда от пороци водещи до неговата нищожност и недопустимост. Въззиваемото дружество - „О. Д.” - в Н. е предявило против “О. Д.-.” Е. обективно съединени искове за заплащане на наемна цена, на основание чл. 232 ал. 2 ЗЗД, в размер на 1620 лв. за периода 15.10.2009г. – 01.12.2010г. за обект – манипулационна зала, сграда „М.” в с. Д., предоставен за ползване с договор за наем от 01.01.2004г., за заплащане на обезщетение за забава по чл. 86 ЗЗД върху тази сума в размер на 313 лв. за времето от 01.12.2010г. до датата на иска 15.10.2012г., за заплащане на обезщетение по чл. 236 ал. 2 ЗЗД в общ размер на 2696 лв. за ползването на обекта в периода 01.12.2010г. – 15.10.2012г., ведно със законната лихва върху тази сума от датата на предявяване на иска и за предаване държането на отдадения под наем имот на основание чл. 233 ал. 1 ЗЗД. Исковете са основани на твърдения, че наемателят въобще не е изпълнявал задължението си за заплащане на наемната цена по сключеният на 01.01.2004г. договор за наем. Същият бил поканен да направи плащане с получена на 15.11.2010г. нотариална покана, което не било сторено в дадения срок, с оглед на което договора за наем се счита за прекратен от 01.12.2010г. Със същата покана ответникът е поканен да освободи и предаде имота до 06.12.2010г., но и до момента продължава да ползва имота без основание и отказва да го върне. Сочи се, че на 08.02.2012г. имота е продаден на трето лице, на когото ищецът не може да предаде владението, поради невръщането на имота от ответното дружество, въпреки отправените многобройни покани за това. Изтъква се, че на 25.04.2012г. е било насрочено предаване на имота, на което се е явил представител на ответника, но отказал да извърши предаването. В срока по чл. 131 ГПК ответното дружество е направило възражение за нищожност на договора, тъй като в него не била посочена конкретната вещ, която се отдава под наем, както и възражение, че не е ползвал манипулационната зала. Счита, че след 08.02.2012 г., когато имота е продаден, ищецът не може да претендира обезщетение, а връщането на имота следва да претендират новите собственици по реда на чл. 108 ЗС. При тези фактически твърдения на страните и въз основа на събраните по делото доказателства районният съд правилно е установил релевантните за спора факти. От представения договор за наем, сключен между страните по делото на 01.01.2004г. е видно, че ищецът като наемодател е предоставил за временно и възмездно ползване на ответника манипулационна зала на сградата „М.” в с. Д., собственост тогава на ищеца, срещу заплащане на месечна наемна цена в размер на 120 лв., платима до 15 число на месеца, следващ месеца на ползването. Договорът за наем е сключен за срок от датата на подписването му до 31.12.2004г., но не по – късно от датата на прекратяване на несъстоятелността на . Същият може да бъде прекратен и преди този срок, поради неизпълнение на задълженията на една от страните. На същата дата – 01.01.2004г. страните са подписали споразумение, съгласно което ответника дължи на ищеца обезщетение в размер на 240 лв. за ползване на горепосочения обект и на обект „Битова сграда” за времето от 01.10.2003г. до 31.12.2003г., за който период не е имало подписан договор за наем. Ищецът е изпратил до ответното дружество нотариална покана - акт № .., том ../...2010 г., връчена на 15.11.2010 г., чрез едноличния собственик на капитала – С. С. /разписка с изх. № ../..2010 г. на нотариус К. Б./, за дължими и неизплатени суми по договора за наем в размер на 9888 лв. в периода от 01.01.2004г. до 12.11.2010г. и по посоченото споразумение в размер на 240 лв. Ответникът е поканен в срок до 30.11.2010г. да изплати дължимите суми. Последният е уведомен, че поради неизпълнение на посочените задължения на основание раздел III т. 2 от процесния договор същият следва да се счита за прекратен, поради което въпросния обект следва да бъде освободена в срок до 06.12.2010г. Видно от нот. акт № .., том .., рег. № .., нот. дело № ../2012г. на нотариус А. М. ищецът е продал на трети за делото лица ид. части от ПИ ..по КВС на землището на с. Д. с площ 111, 679 дка, ведно с построените в имота сгради, в една от който се намира наетият обект. От съставения на 25.04.2012г. протокол се установява, че управителят на ответното дружество С. е отказал да предаде на ищеца посочения обект, за да може той да бъде предаден на новите собственици. Протоколът е подписан от присъстващите лица, но не и от управителя на ответника - С. С. В първоинстанционното производство са изслушани и приети заключенията по СГЕ и СИЕ. Според първото заключение подписите в договора за наем от 01.01.2004г. и споразумение от същата дата, както и в разписка изх. № ../..2010г. са положени от управителя респ. едноличния собственик на капитала - С. Г. С. Според второто заключение за процесния период ищцовото дружество не е издавало фактури за наем и такива не са осчетоводявани в счетоводствата на страните по делото. Вещото лице е заключил, че счетоводствата на двете дружества са водени редовно. За установяване на релевантни за спора обстоятелства районният съд е събрал гласни доказателства чрез разпита на свидетелите И. П. /посочена от ищеца/ и Св. Г/посочена от ответника/. От показанията на П. се установява, че тя е работила в О. Д. от 1973г. до 30.11.2012г., без прекъсване, като от 1998г. е главен счетоводител на оранжерията. Допълва, че през 2001г. между предния синдик и управителя на ответника е сключен договор за наем, поради което на С. е осигурен достъп до манипулационната зала в манипулационната сграда, която зала е с площ около декар. С. е подменил заключващите устройства на залата и от 01.01.2001г. не я е напускал, като и към 01.01.2004г. С. е ползвал сградата за продукцията си. Свидетелката сочи, че след подписването на новия договор за наем от 01.01.2004г. до 2010 г. ответникът не е плащал наемната цена, поради което през процесния период не са издавани фактури за това. Свидетелства, че през април 2010г. синдикът й е възложил да връчи покана на С. за дължимия наем, както и че до напускането й – 01.12.2012г. ответното дружество не е връщало държането на имота. Посочва, че на 25.04.2012г. присъствала на среща между С., синдика Б. и един от новите собственици – М. Ч., при която първият помолил последния да го изчака до края на годината с предаването на имота и че няма да го освободи, докато не му свършат делата. Свид. Г. свидетелства, че е работила при ответника в период 18.05. 2005г. – 01.01.2011г. като главен счетоводител, като за това време не й е известно ответника да е ползвал някаква манипулационна зала. Докато е била счетоводител, не й е представян приемо – предавателен протокол или други документи, които да удостоверяват ползване на такава сграда. Синдикът или гл. счетоводител на ищеца не са й изпращали фактура или покана за плащане. Свидетелства, че работното й място е в офиса на ответника в гр. Г. Оряховица, ул. „..... № ...., но твърди да е ходила и в оранжерията. При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи: Уважаването на исковата претенция по чл. 232 ал. 2 ЗЗД изисква ищецът да проведе пълно и главно доказване за наличието на валидно наемно правоотношение между страните по делото, по което той е изпълнил основаното си задължение – да предостави на наемателя процесният недвижим имот за ползване, както и да докаже размер на месечната наемната вноска. В тежест на ответната страна е да докаже изпълнение на задълженията й за плащане на наемна вноска. По отношение на акцесорната претенцията за мораторна лихва ищецът следва да установи още настъпила изискуемост на главното парично вземане и изпадането на ответника в забава за изпълнение. От събраните доказателства категорично се установява, че между страните е възникнало валидно облигационно отношение по договор за наем от 01.01.2004г., с предмет на договора - манипулационна зала на сградата „М.” в с. Д., понастоящем бивша собственост на ищеца по делото – „О. – Д.” – в Н., с уговорен размер на месечния наем 120 лв. и със срок на плащане до петнадесето число месеца, следващ месеца на ползване. Възражението за нищожност на процесния договор, поради непълна индивидуализация на отдавания под наем обект е напълно неоснователно. Преди всичко недостатъчното описание на отдавания под наем имот никога не води до нищожност на договора поради невъзможен предмет. Липсата на предмет означава, той да е погинал към момента на сключване на договора или при наем да се касае за потребима вещ, която да изчезне след еднократната си употреба. В случая предметът на договора за наем е част от недвижим имот, който съществува и понастоящем, поради което имаме валидно възникнало наемно правоотношение между страните по делото. Този обект към момента на подписване на договора е индивидуализиран в достатъчна степен - манипулационна зала на сграда „М.” с. Д., собственост на „О. – Д.” – в Н., за да може да бъде отличен от други сходни имоти. Не е необходимо при договор за наем предоставяния за временно и възмездно ползване имот, да бъде описан така както това е нужно при продажбата му, каквито по същество са оплакванията на въззивника.ч От събраните по делото писмени /споразумение от 01.01.2004г./ и гласни /показанията на свид. П./ доказателства се установява, че процесния имот се е намирал в държане на ответника още от 2001г., когато имота му е предоставен за ползване от бившия синдик на ищеца. Ответното дружество е упражнявало фактическа власт върху него и през 2003г., като описанието на обекта в договора за наем и споразумението от същата дата е идентично, поради което оплакванията в тази връзка са неоснователни. Имотът е бил в държане на ответника и към датата на сключване процесния договор за наем, доколкото е ползвал имота за складиране на готовата си продукция. Предоставянето на имота за ползване може да се установи с всички допустими по ГПК доказателства и доказателствени средства, ето защо липсата на приемо – предвателен протокол не води до обратния извод, след като факта на предоставяне се установява от другите доказателства по делото. В тази връзка съдът кредитира показанията на свид. П., тъй като същите са детайлни, последователни и почиват на личните й възприятия. С тях подробно се изяснява кога е поставен имота в държане на ответника, какви действия той е предприел след това /поставяне на нови катинари и складиране на готова продукция/, както и съдържанието на проведения разговор между него и новия собственик относно предаване владението на имота. От друга страна показанията на свид. Г. са изолирани и видно от конкретното й място на работа, същата няма преки впечатления по отношение ползването на процесия имот, поради което съдът не им дава вяра в тази насока. По изложените съображения категорично и несъмнено по делото се установи, че страните са обвързани от валидно облигационно отношение, произтичащо от сключения между тях договор за наем и че наемодателят е изпълнил задължението си да предостави наетата вещ за ползване, което поражда задължение на наемателя да плаща уговорената наемна цена. Наемателят дължи плащане до момента на прекратяване на договора, дори и фактически да не е ползвал имота /Решение № 97/23.07.2013г. по т.д. № 73/2012г. на ВКС, I т.о./. При това положение настоящият въззивен състав се солидаризира с извода на районния съд, че доколкото размерът на месечния наем възлиза на 120 лв., то за исковия период от 13 месеца и 15 дни, дължимия размер на наема възлиза на 1620 лв. Ответното дружество не само не представя доказателства за заплащането на тази сума, но и не прави такива твърдения. Предвид установената основателност на главното вземане, такова се явява и вземането за заплащане на мораторна лихва по чл. 86 ЗЗД до размера на 313 лв., доколкото наемателят е изпаднал в забава след 01.12.2010г., съгласно връчената му нотариална покана. Относно получаването на последната следва да се има предвид, че в случая се касае не за връчване на призовки и съобщения по реда на ГПК, а за покана в материалноправен смисъл по чл. 84 ал. 2 и. чл. 87 ал. 1 ЗЗД, чрез която се цели поставянето на длъжника в забава респ. разваляне на двустранния договор. Важното е същият да е узнал за тези изявления на кредитора си, което е така, щом С. е едноличен собственик на капитала на ответното дружество и съгласно чл. 147 ал. 2 ТЗ изпълнява функциите на върховния орган за управление - общото събрание на дружеството. По отношение исковата претенция по чл. 236 ал. 2 ЗЗД ищецът следва да установи пълно и главно, че между страните е възникнало наемното правоотношение, което впоследствие е прекратено, че наемателят продължава ползването на обект, на което наемодателят се е противопоставил, както и какъв е размера на вземането му. Безспорно по делото се установи, че между двете дружества е била налице валидна облигационна обвързаност по договор за наем от 01.01.2004г. Категорично се установи, че ищецът чрез отправената нотариална покана е прекратил процесния договор за наем, считано от датата на получаването й, на основание раздел III т. 2 от него, поради неизпълнение на основното задължение на наемателя да заплаща наемна цена. От показанията на свид. П. и от протокола от 25.04.2012г. се установява, че ответникът продължава да ползва наетата вещ и след момента на прекратяване на процесното наемно правоотношение, което е ставало въпреки противопоставянето на наемодателя. Последното се установява, освен от показанията на П. и водената между страните кореспонденция. В хипотезата на чл. 236 ал. 2 ЗЗД между страните възниква „квазинаемно” правоотношение, по което задължението за плащане на наемната цена има обезщетителен, а не престационен характер. В случаите, когато заявената претенция за плащане на обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора за наем е в размер на уговорената наемна цена, средния пазарен наем не подлежи на изследване и доказване. При това положение претенция на ищцовото дружество по чл. 236 ал. 2 ЗЗД се явява основателна и доказана до размера на 2696 лв. за периода 01.12.2010г. – 15.10.2012г. Прехвърлянето на собствеността от наемодателя върху трети лица, извършено на 08.02.2012г. не е фактическо основание за разделяне исковите периоди, така както са заявени от ищеца респ. присъдени от районният съд. Оплакванията, които въззивникът развива в жалбата си, във връзка с прехвърлянето на собствеността върху наетия имот са неоснователни. Уважаването на исковата претенция по чл. 236 ал. 2 е в зависимост от наличието на посочените по – горе предпоставки: сключен между страните договор за наем за процесния обект; този договор да е прекратен; наемателят да е продължил ползването на имота, въпреки противопоставянето на наемодателя респ. наемателят да не е върнал държането на имота след прекратяване на договора и имотът да не се ползва от друго лице. В производството по този иск въпросът за собствеността на имота не е включен в предмета на доказване, тъй като задълженията по наемния договор, включително връщане държането на имота и заплащане на обезщетение за ползване след прекратяваÝето на договора, произтичат от самия договор, имат облигационен, а не вещноправен характер. Основателността на тази претенция произтича от наличието на споменатите предпоставки, но не и от установяване правото на собственост върху имота, който е предмет на наемния договор. В този смисъл Решение № .../...2011г. по т.д. № ../2010г. на ВКС, II т.о., постановено по реда на чл. 290 ГПК и явяващо се задължителна практика за настоящата инстанция. Установената дължимостта на претендираните от ищеца суми по исковете по чл. 232 ал. 2 ЗЗД и по чл. 236 ал. 2 ЗЗД не може да бъде преодоляна от липсата на осчетоводяването им в счетоводството на двете дружества. Само по себе си това обстоятелство не е достатъчно да отрече възникването на задължението респ. неговото погасяване, тъй като вписванията в счетоводните книги се преценяват с оглед на всички други обстоятелства по делото, а от последните безспорно се установява дължимостта на тези суми. Относно исковата претенция по чл. 233 ал. 1 ЗЗД ищецът – наемодател следва да докаже, че е предал на наемателя държането на наетата вещ, както и че съществуващия между тях договор за наем е прекратен. В тежест на наемателя е да докаже, че е върнал наетата вещ по смисъла на чл. 233 ал. 1 пр. 1 ЗЗД. От изложените по – горе съображения по един несъмнен и безспорен начин се установява, че наетата вещ се намира в държане на ответника по делото. Същата е поставената във фактическата му власт още преди сключването на процесния договор за наем, като държането й продължава през целия исков период и към настоящият момент. Фактът на прекратяване на наемния договор, същото е безспорно и категорично установен, чрез отправяне на нотариалната покана, което поражда задължението на наемателя да върне наетия обект. Връщането на вещта е акт предприет по инициатива на наемателя и се изразява в предоставяне държането върху вещта от него на наемодателя, като конкретните обстоятелства относно предаването на веща се определят съобразно договора, вид на вещта и други факти. В случая не е уговорено как да стане това връщане, но характеристиките на наетата вещ – помещение в сградата предполагат изнасяне на имуществото на наемателя от наетия обект и предаване ключовете на наемодателя. По делото ответникът не твърди и не доказа да е предприел такива действия по връщането на вещта, поради което районният съд правилно го е осъдил да предаде държането на наетата вещ. По така изложените съображения въззивната инстанция намира за основателна и доказана претенцията на „О. Д.” - в Н. против “О. Д.-.” с правно основание чл. 232 ал. 2 ЗЗД за периода 15.10.2009г. – 01.12.2010г. в размер на 1620 лв. респ. тази по чл. 86 ал. 1 ЗЗД за периода 01.12.2010г. – 15.10.2012г. в размера на 313 лв. Основателна и доказана е и претенцията на „О. Д.” - в Н. по чл. 236 ал. 2 ЗЗД за времето от 01.12.2010г. до 15.10.2012г. в размер на 2696 лв., ведно със законната лихва от датата на завеждане на исковата молба. Произнасянето на районния съд по тази искова претенция за два отделни периода не влияе върху крайния изход на спора. Искът по чл. 233 ал. 1 пр. 1 ЗЗД също се явява основателен и доказан, поради което ответника следва да върне процесната вещ във фактическата власт на ищеца. Поради съвпадение на правните изводи на двете инстанции решението на ГОРС като правилно и обосновано следва да се потвърди, а въззивната жалба като неоснователна следва да се остави без уважение. При този изход на делото претенцията на въззивника за разноски се явява неоснователна. Въззиваемата страна не претендира разноски, поради което настоящата инстанция не следва да се произнася по този въпрос. Водим от горното Великотърновският Окръжен съд, Р Е Ш И: ПОТВЪРЖДАВА Решение № .../.....2013г., постановено по гр.д. № ..../2012г. по описа на Горнооряховския районен съд. Решението е окончателно и не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: |