№ 6960
гр. София, 22.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 125 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА
при участието на секретаря ТЕОДОРА СТ. ВЕЛЧЕВА
като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА Гражданско
дело № 20211110169649 по описа за 2021 година
Ищецът ВЛ. В. АНДР. твърди в исковата молба, че е собственик на самостоятелни
обекти в етажна собственост – ап.4,1 и ап.4,2, която се управлява чрез общо събрание ,
предявява иск за отмяна на решения, взети на ОС на ЕС от 3.11.2021г. – по
т.1,2,3,4,5,6,8,9,11,12. В исковата молба се излага довод, че решенията по т.1,2,3,4,5, касаят
приемане на услуги, които надхвърлят обичайната дейност на поддръжка на сградата и
поради тази причина, счита, че могат да се вземат само единодушно, но не и с мнозинство,
включително квалифицирано. Счита, че с тези решения ЕС се ангажира не с обикновени, а с
луксозни разноски. Не е налице зелена площ. Относно решението по т.6, сочи, че същото не
е от компетентността на ОС, като съдебните разноски следва да се разпределят след
извършването им, и да има конкретно дело и размер. По т.8, оспорва като
незаконосъобразно, защото счита, че размерът на вноските за Фонд Ремонт и обновяване
следва да се съобрази с предвидени ремонти или извършени ремонти, а доколкото 75 % от
общите части се контролират от едно и също лице, се прави възражение, че безконтролното
вдигане на вноските съставлява злоупотреба с право. Оспорва се решението по т.9, тъй като
не е определено въз основа реалните разходи за управление и поддръжка, като се сочи, че
при взимане на решението не е представен разчет на разходите, нито е известно на база на
какъв брой собственици и обитатели е направено предложението. Сочи се, че от 2018г. не са
представяни отчети на управителите и изготвяне на бюджет на ЕС. По т.11, оспорва
решението, тъй като не съществува ред етажен собственик да извърши ремонт за своя
сметка, ремонтът касае част, която не е обща, а принадлежност към обект с друг собственик.
Твърди се, че ателие 2 е собственост на Елица Маринова, която живее на семейни начала с
предишния управител ., през 2017г. се установил теч в притежаваните от ищеца
апартаменти, източник била терасата, принадлежност към ателие 2, било взето решение на
1
ОС на ЕС да се извърши ремонт на откритата площ, а до извършването му да се обработи с
гума, като през 3.2021г. било направено споразумение на ищеца с което се предлагало
ремонт на ап.4,2 и 4,1, срещу отказ от исковете на ищеца, което сторил, след което
управителят на ЕС се отказали, не осигурили достъп за ремонт. Ищецът твърди сам да е
извършил ремонта с наемане на фирма и извършване на разходи, който бил извършен, била
положена гума. Този теч бил спрян, но се появили други, като с атакуваното решение по
т.11, ОС задължава ищеца да извърши ремонт на площ,за която не носи отговорност, дори
да е обща част. Твърди, че с решение на БРС между етажните собственици и Маринова е
установено, че откритата площ пред ателие 2 е обща част. Оттам, ищецът счита, че
единственият начин за извършване на ремонт на ат.2 и оттам - собствените му имоти, е
достъп отвън. Решението по т.12, оспорва да е взето надлежно решение за монтиране на
камери, нито да са представени на ОС на ЕС, фактури за разход, който е одобрен на ОС.
Сочи се, че доколкото взето решение за монтиране на камери е отменено, то и взимане на
следващо същото решение е недопустимо. Липсва дадено съгласие от всички етажни
собственици, разходът е луксозен.
Сочи се, че поканата за ОС не е обявена в срок, не е бил налице необходимия кворум
за провеждането му.
Собствениците на самостоятелни обекти в сграда в решим на ЕС, с адрес град ., в
писмения отговор в срока по чл.131 ГПК, се сочи, че решенията се атакуват с довод по
целесъобразност, който не подлежи на съдебен контрол, сочи се, че с решенията по т.1-6 се
определя финансова рамка, в границите на която управителят може да действа, а редът за
контрол върху взетите от него решения е по реда на приемане на отчет на управителя. Сочи
се, че е налице зелена площ, нуждаеща се от поддръжка. Сочи се, че разходите са
необходими, не луксозни, свързани са с ежедневно управление и поддържане на общите
части, поради което и решението за тях се взема с обикновено мнозинство, а те за взети с
квалифицирано. Относно т.6, доколкото управителят представлява ЕС в съдебни
производства, то и законосъобразно е предварително определяне на бюджет за тях. По т.8,
счита, че липсва обусловеност вноската да е обвързана с конкретен ремонт, а само вноските
да са съобразени с идеалните части, което е спазено. По т.9, счита, че разходите се заплащат
от средства, набрани от вноски, законът не обвързва определяне на размер с отчет, нито за
предварителен разчет, като сочи, че такъв е сторен на ОС. По отношение т.8 и 9, счита, че
доколкото в ЗУЕС не е определен механизъм за изчисляване на вноската, нито размер,
въпросите са по целесъобразност. По т.11, относно теча, сочи, че е решено изграждане на
навес, а решението изразява колективното становище по ремонтите, не е взето решение,
нито забрана по отношение на ищеца, няма правни последици. сочи, че ремонтът, извършен
от ищеца, е краткосрочно решение, поради което е изразено становището. Решението, взето
по т.11 касае обща част и е от компетентността на ОС. По т.12, се сочи, че е записано в
протокола, че са представени фактури на изпълнителя, а решението на ОС не е по въпрос,
обхванат от сила на пресъдено нещо с решението по гр.д.№ 14321/2020г.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото
2
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа
страна следното:
Между страните не се спори и още с доклада по делото е обявено за безспорно, че
към 3.11.2021г. ищецът е собственик на отделни обекти в етажната собственост – ап.4,1 и
4,2, че ищецът на 10.11.2021г. е получил протокол от ОС на ЕС от 3.11.2021г, ..
че покривът с площ 86 кв.м., находящ се от западна, южна, източна част на сградата, е обща
част, доколкото това е вписването в решението на БРС, влязло в сила, но между ЕС и Елица
Маринова , че на 3.11.2021г. ОС на ЕС е проведено, за което е съставен протокол, както и
че за атакуваните решения са гласували 75 % от общите части, както и решенията за
предварителни разходи не са взети въз основа сторени разходи от ЕС..
Видно от представения от ищеца протокол, на ОС на ЕС са присъствали 80,60 % ид.ч.
от общите части. В протокола са обективирани следните решения :
т.1 – актуализиране бюджета за възнаграждение на портиерите- взето е решение в сградата
да има непрекъснато портиери, като бюджетът за разходи / възнаграждения/ за тази дейност
да бъдат в размер 10000лева на месец. Като мотив за взимане на решението е посочено, че
присъстващите имат желанието непрекъснато в сградата да има портиери, което налага поне
4 – ма души портиери, със заплата 2500лева на месец. Решението е прието със 74,95 % ид.ч.
от общите части мнозинство.
Т.2- актуализиране бюджета за възнаграждение на чистачките – взето решение за
възнаграждение в общ размер 4000лева на месец, от 74,95 % мнозинство, при мотиви –
препращащи към т.1.
Т.3 – Актуализиране бюджета за възнаграждение на управителите – прието е решение
възнаграждението на управителя да се увеличи на 3 МРЗ, като мотив е посочено, че
управителят е запознал присъстващите с обстоятелството, че в сградата има множество
проблеми, което е свързано с много време от страна на управителя и извършване на
допълнителни разходи, че поради честата необходимост управителят да посещава различни
институции по повод сигнали на конкретен собственик, подадени срещу дейността на ЕС,
което е свързано със стрес и време, прави искане да му се увеличи възнаграждението от 2
МРЗ на 3 МРЗ. Решението е прието със 74,95 % ид.ч. от общите части мнозинство.
Т.4 Актуализиране на бюджета за възнаграждение на касиера – взето решение от 74,95 %
ид.ч. от общите части възнаграждението на касиера да се увеличи на 2 МРЗ, при мотиви –
препраща се към т.3, като е посочено, че възнаграждението на касиера винаги е било с 1
МРЗ по – ниско от това на управителя.
Т.5 Актуализиране на бюджета за възнаграждение за поддържане на зелените площи около
сградата – прието решение с 74,95 % ид.ч. от общите части, бюджетът да бъде размер
10000лева годишно, като мотив е посочено, че управителят е обяснил, че поради
увеличаващите се цени в страната, определеният бюджет за поддържане на зелени площи
към и около сградата по всяка вероятност няма да бъде достатъчен.
Т.6 Определяне на бюджет за съдебни разходи- взето решение от 74,95 % ид.ч. от общите
части, да се определи бюджет от съдебни разходи от 2000лева месечно, като мотив е
посочено, че съдебните дела от и срещу ЕС се увеличават, което е свързано с допълнителни
разходи, които следва да се възстановяват най- рано след година, като масово решенията се
обжалват и вноски не се плащат, поради което се налага актуализиране бюджета за съдебни
разходи, като на възражение, че при спечелване на делата, разходите се възстановяват, е
отговорено, че разноските се предплащат, както и че ако се загуби дело, разходите следва да
се възстановят, а ЕС следва да разполага авансово с парите.
Т.8 Актуализиране на размера на вноските за фонд „Ремонт и обновяване” – прието
3
решение със 74,95 % ид.ч. от общите части, за размер на месечна вноска за фонд „Ремонт и
обновяване” от 320 лева на един процент идеални части, считано от м.11.2021г., като мотив
е посочено от управителя, че сградата има нужда от множество ремонти, като за ап.4,2 е
посочено, че има теч, като собственикът ще търси разходи от ЕС и предстоят множество и
скъпи ремонти.
Т.9, актуализиране на месечната вноска за поддържане и управление на общите части- взето
решение от 74,95 % ид.ч. от общите части, за размер на вноската от 320 лева на живущ,
считано от 11.2021г., като мотив е посочено, че увеличаване на бюджета на ЕС налага
актуализиране размера на вноските.
Т.11- обсъждане наличието на течове от неизползваемия покрив около ателие 2,вземане на
решение – 11,1 - взето решение със 74,95 % ид.ч. от общите части, да се наеме фирма /лице,
което да изчисти неизползваемия покрив около ателие 2 от строителни материали, като
възнаграждение затова да се заплати от Фонд „Ремонт и обновяване”. Като мотив за
решението е посочено, че собственикът на ат.2 е поставила върху покрива около първо ниво
на ателието плочки, вследствие на действия на собстевник в сградата, върху плоочките има
строителни материали, като през 2020г. на посочени лица е предложено да извършат ремонт
за своя сметка – изграждането на навес, за което те са се съгласили, като присъстващите на
събранието намират, че извършеното следва да се премахне, да се наеме фирма, която да
почисти плочките от строителни материали, както и да се вземе решение да не се дава
съгласие на собственик, ползвател, обитател да извършва каквито и да е било действия по
покривите на сградата, без предварително съгласуване и одобрение от ОС. Посочено е, че
ЕС не разполага със средства за изграждане на навес, тъй като собственик обжалва решения
на ОС на ЕС, поради което и да му се предложи за негова сметка това да се извърши. ВЗето е
решение – т.11,2 не дава съгласие отделни собственици да извършват каквито и да е
действия по покривите, най – вече омазняване с течна гума или други подобни, на
поставените плочки на неизползваемия покрив, тъй като това води до унищожаване на
чужда собственост и не води до трайно решение на проблема с плочките. И 11,3 - да се
предложи на ищеца, ако желае, за своя сметка, да осигури проектирането, одобряването и
изграждането на навес над неизползваемия покрив като трайно и окончателно решение на
проблема с него.
Т.12 – обсъждане на искане от дружество за възстановяване на разходи за поставени камери
за видеонаблюдение и вземане на решение – взето решение със 74,95 % ид.ч. от общите
части сумата 7468,80 лева да се възстанови на дружеството, като е посочено, че управителят
е запознал присъстващите, че това дружество иска възстановяване на стойностите. Вписано
е в протокола, че са представени 3 броя фактури на обща стойност 7468,80 лева, с които
всички присъстващи на събранието се запознали, било обсъдено, че камерите се намират в
общите части и действително се извършва видеонаблюдение, като монтирането им се е
наложило поради побой над портиера и ниска разделителна способност на старите камери.
Ответникът е представил фактура, издадена от „Галант „ЕООД, за доставка, монтаж и
пускане на видеонаблюдение на стойност 5460 лева, за сумата 240 лв за доставка на
компютърна конфигурация, за сумата 1260 лв.
Като свидетел е разпитан присъствалият на ОС на ЕС ., който сочи, че на събранието е
поискал отчети и счетоводни документи, като . първоначално отказал да му ги даде. Държал
документи, казал, че ги има, но не му ги показал. Фактури не му представил и присъствалия
на ОС на ЕС адвокат С.. Свидетелят заяви, че не е виждал представените от ответника
фактури, а каквито и документи да са му били представени на събранието, не е успял да ги
види.Костов казал, че имало предходно решение, по което ще си вземе парите. На
събранието не е виждал платежен документ.
Във връзка с определението на съда, с което ответникът е задължен да представи по делото
годишен отчет на управителя за 2020 г и годишен бюджет на разходите за ремонти и поддръжка на
4
ЕС за 2021г., се представиха решения на ОС на ЕС, вземани през 2015г., 2016г., 2019, 2021г. и
определения на съда. По дело № 57282-2019г., СРС е спрял изпълнението на решенията по т.1,
2,3,4,5,6,7, и 9 от ОС на ЕС от 4.9.2019г., с като с определение от 12.10.2021г., предходното
определение е отменено.
При така установеното от фактическа страна, Софийски районен съд намира от правна
страна следното:
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС за отмяна на
посочените решения.
Искът по чл. 40 от ЗУЕС следва да е предявен от лице, притежаващо самостоятелен
обект в сградата ЕС, какъвто е ищецът, и в законоустановения преклузивен срок. Съгласно
чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС (изм. ДВ. бр. 26/2016 г. - редакция действаща към датата на приемане
на обжалваните решение на ОС на ЕС) законодателят е предвидил, че потестативното право
да се иска отмяна на взетите от ОС на ЕС решения може да се упражни пред съд, но само в
предвидения 30 дневен преклузивен срок, който започва да тече от получаване на решението
по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС. Съгласно чл. 16, ал. 7 от ЗЕУС (изм. ДВ. бр. 26/2016 г)
управителят (председателят на управителния съвет) в 7-дневен срок от провеждане на ОС на
ЕС поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето
на протокола, като за поставянето на съобщението се съставя протокол от управителя и един
собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне
на съобщението. От представените с допълнителна молба от ищеца доказателства се
установява, че срокът за оспорване на решенията е спазен.
По делото не е формиран спор, а от представените от ищеца и ответната страна
доказателства се установява, че процедурата по свикване и провеждане на общото събрание
е законосъобразна – представена е покана за провеждането на ОС на ЕС, съответно –
съобщение за изготвен протокол, изпратен на ищеца на електронна поща от управителя.
По съществото на оспорването. Решенията по т.1,2,3,4,5, според изложеното от
ищеца, касаят приемане на услуги, които надхвърлят обичайната дейност на поддръжка на
сградата и поради тази причина, ищецът счита, че могат да се вземат само единодушно, но
не и с мнозинство, включително квалифицирано. Ищецът счита, че с тези решения ЕС се
ангажира не с обикновени, а с луксозни разноски. В разпоредбата на чл. 17, ал. 2, т. 1-7 от
ЗУЕС са изчерпателно посочени случаите, в който решението на общото събрание на
етажните собственици следва да бъде взето с квалифицирано мнозинство. Във всички
останали случай, по аргумент от чл. 17, ал. 3 от ЗУЕС, решенията на ОС на ЕС се вземат с
обикновено мнозинство от 50 % от представените ид.ч от общите части.
За да се прецени дали в действителност не е налице някоя от хипотезите на чл. 17, ал.
2, т. 1-7 от ЗУЕС следва да се направи разграничение между различните видове разходи,
които законодателят е предвидил да бъдат извършвани в етажната собственост. В §1, т. 11
от ДР на ЗУЕС е дадена дефиницията на понятието „разходи за управление и поддръжка“,
като е посочено, че това са разходи за консумативни материали, свързани с управлението, за
възнаграждения на членовете на управителните и контролни органи и за касиерите, както и
за електрическата енергия, вода, отопление, почистване, абонаментното обслужване на
асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддръжката на общите
части на сградата”. Видно от дадената в § 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС дефиниция, изброяването
на разходите за управление и поддръжка на общите части не е изчерпателно.Законодателят е
дал и легална дефиниция на още един вид разноски - §1, т. 12 от ДР на ЗУЕС – „полезни
разноски“, които представляват разходи, с които се увеличава стойността на сградата при
преустройство и ремонт на общите части, не са нормативно предвидени и са извън
разходите за необходими и неотложни ремонти и за основно обновяване. Същевременно
страните не спорят, че в настоящия случай не се касае за разходи за неотложни/необходими
ремонти или за основно обновяване. В т.13 от § 1 ДР на ЗУЕС е предвидено че
5
„поддържането на общите части” Е дейност по запазването им в добро състояние. ЗУЕС не
забранява ОС на ЕС да вземе решение в сградата да има портиер. Съответно, като разход за
управление и поддръжка, решението за него се взема с обикновено мнозинство. Същото се
отнася и до решението за размера на вноската, респективно – предварително необходимият
бюджет затова, когато се касае за възнаграждение на управител, касиер, чистач. Относно
определяне на предварителен бюджет за поддръжка на зелени площи, същият разход попада
под дефиницията на разход за „ поддържане на общите части”. Решенията за одобряване на
предварителен бюджет за възнаграждения за портиери, чистачки, управител, касиер, както и
предварителен бюджет за обработка и поддържане на зелените площи, не попадат в нито
една от предвидените от законодателя хипотези, изискващи вземане на решението с
квалифицирано мнозинство, като решение относно разходите за управление и поддръжка,
като същите не увеличават стойността на сградата, нито съставляват преустройство, поради
което и не попадат под хипотезата на „полезни разноски“.
Следователно, в правомощието на ОС на ЕС е да определи тези разходи, които ЕС ще
има, за сочените дейности, включително и като предварително подготвен бюджет за месец,
година или друг срок.
Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 5 от ЗУЕС, ОС има правомощието да определя размера на
паричните вноски за разходите за управление и поддържането на общите части на сградата.
Ето защо, тези решения не противоречат на закона.
Относно решението по т.5 - Разноските не са „луксозни” – по същество, ищецът не е
съгласен с определения от ОС на ЕС размер, като счита същият за завишен, като мотивът да
ги оспорва, е че бюджети в приетия размер, надхвърлят управлението и поддържането на
общите части. Относно завишеният размер на разходите, следва да се отбележи, че при
обжалване на решенията на общото събрание на ЕС съдът има надзорни функции -
проверява дали не е допуснато нарушение на закона, но не дължи преценка за
целесъобразността на дадено решение на ОС на ЕС и не може съответно да го отмени,
когато то не противоречи на закона. В този смисъл решение № 78/13.05.2015г. по гр.д.№
6829/2014г. на ВКС, I г.о. Следователно, ако не е налице противоречие с императивна норма
и взетото решение е от компетентността на ОС на ЕС, същото не подлежи на отмяна като
нецелесъобразно. Ето защо, съдът не разглежда и доводите, че разходите са завишени, както
и че не са налице зелени площи. Относно последното – видно от представените решения на
ОС на ЕС от 2015, 2016г., 2019 и 2020г., ОС на ЕС взима решение за поддръжка на зелени
площи. Следователно, контролът върху определеният бюджет за поддръжка на общите части
от етажен собственик е по реда на отчета на управителя.
С оглед изложеното, посочените решения не подлежат на отмяна.
Относно решението по т.6, ищецът сочи, че същото не е от компетентността на ОС,
като съдебните разноски следва да се разпределят след извършването им, и да има
конкретно дело и размер. Съдът намира, че разноските за водене на съдебни дела попадат
под дефиницията на §1, т. 11 от ДР на ЗУЕС „разходи за управление и поддръжка“, като е
посочено, в частта й ” други разноски, необходими за управлението и поддръжката на
общите части на сградата”- разноските, дължими от етажните собственици, следва да се
разпределят измежду тях, поравно, на основание чл.51,ал.1 ЗУЕС, а въпросът дали отнапред
ще се събере определена сума, с която да се заплащат възнаграждения на процесуални
представители за защита или разноски, на които етажните собственици са осъдени, касае
евентуалният отчет как е разходван този бюджет. С оглед изложеното, решението не
подлежи на отмяна.
По т.8, оспорва решението като незаконосъобразно, защото счита, че размерът на
вноските за Фонд Ремонт и обновяване следва да се съобрази с предвидени ремонти или
извършени ремонти, а доколкото 75 % от общите части се контролират от едно и също лице,
се прави възражение, че безконтролното вдигане на вноските съставлява злоупотреба с
право. Доводите следва да се разделят на две. В първата си част, решението за размер на
6
вноските, съгласно чл.50,ал.2 ЗУЕС, следва да е съобразено с минимален долен праг,
посочен в разпоредбата, който долен праг е спазен. Отново, съобразно посоченото по – горе,
контролът върху Фонда касае приемането на подробен отчет как са разходвани средствата,
събрани в него, а размерът касае доводите за целесъобразност на приетото решение,
неподлежащи на контрол от съда. Във втората си част, доводите за безконтролно вдигане на
вноските и, съответно, злоупотреба с право, касаят възражения, които ищецът би следвало
да повдигне при избор на управител - лицето, предложило размера на вноските, като, в
частност, следва да намери израз при гласуването на съответното решение. Злоупотребата с
право касае евентуална отговорност на управителя, но не подлежи на контрол по чл.40
ЗУЕС.
С оглед изложеното, и това решение не подлежи на отмяна.
Оспорването на решението по т.9, тъй като не е определено въз основа реалните
разходи за управление и поддръжка, като се сочи, че при взимане на решението не е
представен разчет на разходите, нито е известно на база на какъв брой собственици и
обитатели е направено предложението; сочи се, че от 2018г. не са представяни отчети на
управителите и изготвяне на бюджет на ЕС, отново следва да се раздели на две части. В
първата си част, ЗУЕС не предвижда обосновка с разчет на разходите, нито представяне
пред етажните собственици на базата, на която тези разходи ще се формират. Тези въпроси
отново са от компетентността на ОС на ЕС, което разглежда отчета на управителя как
вноските са били разходвани. Императивната разпоредба на чл.51,ал.1 ЗУЕС, за
разпределяне на разходите поравно, е спазена, с оглед на което твърдението за
незаконосъобразност е неоснователно. Относно доводът, че от 2018г. не са представяни
отчети – съгласно чл.23,ал.2 ЗУЕС, управителят има задължението ежегодно да се отчете с
доклад пред ОС на ЕС, като такова ОС на ЕС може да се свика, на основание чл.12,ал.2
ЗУЕС. Несъставянето на ежегоден отчет от управител, не е основание за неопределяне на
разходите по чл.51 ЗУЕС, поради което и това решение не подлежи на отмяна.
Относно решението по т.11, в исковата молба се твърди, че с него ОС задължава
ищеца да извърши ремонт на площ,за която не носи отговорност, дори да е обща част. С
определението по чл.140 ГПК е обявено за безспорно, че покривът, с площ 86 кв.м. , е обща
част. По т.11, ОС на ЕС е взело три решения – т.11,1 касае разходване на средства от Фонд
„Ремонт и обновяване” – решено е да се наеме строител, който да разчисти плочките на
покрива, със средства от Фонда. С оглед позицията на страните по делото – не спорят, че
покривът протича, съдът намира, че ремонтът попада под определението „необходим
ремонт”, по смисъла на § 1, т.8 ДР ЗУЕС, като по делото не са ангажирани нито твърдения,
нито доказателства, че ремонтът е „неотложен” по смисъла на § 1,.7 ДР ЗУЕС. Съответно,
съгласно чл.48,ал.5 ЗУЕС, тълкувана систематически с разпоредбата на чл.48,ал.1 ЗУЕС,
средствата за необходим ремонт, когато има взето решение на ОС на ЕС ремонтът да се
извърши, на основание чл.50,ал.2 ЗУЕС се поемат от Фонда. Следователно, решението по
т.11,1, тъй като не противоречи на закона, не подлежи на отмяна. С решението по т.11,2, ОС
на ЕС „ не дава съгласие отделни собственици да извършват каквито и да е действия по
покривите, най – вече омазняване с течна гума или други подобни, на поставените плочки
на неизползваемия покрив”. Разпоредбата на чл.48,ал.6 ЗУЕС предвижда, че всеки
собственик може да извърши сам или със свои средства необходим ремонт, като разходите
подлежат на одобрение от ОС на ЕС. По – аргумент от по – силното основание, и при
съобразяване на общата разпоредба на чл.48,ал.1 ЗУЕС, че необходимите ремонти се
решават на ОС на ЕС, то това означава, че етажен собственик, решил да извърши сам
необходим ремонт на обща част, може предварително да бъде ограничен от ОС на ЕС, която
да посочи преди извършването на ремонта, че не приема ремонтът да се извърши по
определен начин. Съответно, решението не подлежи на отмяна.
Относно решението по т.11,3 – със същото се взема решение да се предложи на
ищеца да извърши за своя сметка проектирането, както и изграждането на навес на общата
част – покрив, като трайно решение на проблема. Действително, това решение не е
„решение“ по смисъла на ЗУЕС , не предвижда никаква правна промяна, нито задължение,
7
нито право за никого. Същото следва да се съобрази, ведно с т.11,1, т.11,2 - в цялост, ОС на
ЕС отказва да вземе решение за построяването на навес, за сметка на Фонд Ремонт и
обновяване, тъй като този разход е за „необходим ремонт” – видно от мотивите на
решението, както и на представените решения от предишни години, проблемът с покрива се
задълбочава през годините. Същевременно, ОС на ЕС приема, че изграждането на навес е
трайното разрешение на проблема, но вместо да вземе решение за извършването на този
ремонт със средства на Фонда, или, ако такива липсват, да се съберат вноски, пожелателно
възлага на ищеца, който има проблем с протичането на покрива, сам да ремонтира същия. В
изпълнение на правомощията си, СРС не може да отмени това решение, тъй като същото не
съставлява решение по ЗУЕС – изпълнението му би се извършило чрез разговор на
управителя с ищеца, с който управителят предлага на ищеца да извърши сочените дейности.
За ищеца от това решение не може да възникне задължение. Единственото право, което
евентуално би възникнало за ищеца, е след извършването на сочените СМР, да поиска
възстановяване на сторените разходи затова, на основание чл.48,ал.6 ЗУЕС. Следователно,
това решение не подлежи на отмяна. Съдът не прекратява производството относно това
решение, тъй като след като етажен собственик може да поиска възстановяване на
разходите, сторени от него за обща част, за необходим нейн ремонт, то и няма законова
пречка ОС на ЕС да посочи на етажния собственик, че одобрява предварително такъв
ремонт да се извърши. Относно частта, в която се предлага на ищеца ремонтът да се
извърши с негови средства – решението не подлежи на отмяна, тъй като за ищеца не
възниква никакво задължение. Етажните собственици не могат да задължат отделен етажен
собственик да извърши единствено за своя сметка ремонт на обща част – противното би
означавало противоречие на решението с императивни разпоредби – чл.48,ал.3 ЗУЕС. Само
че, с решението по т.11,3, ОС на ЕС не вменява такова задължение на ищеца.
Относно решението по т.12, се сочи, че е записано в протокола, че са представени
фактури на изпълнителя, каквито не са представени. Тук е моментът да се посочи, че
действително в протокола е вписано представянето на фактурите, като съдът споделя
доводите на защитата на ответника, че протоколът подлежи на оспорване по специален ред,
посочен в разпоредбата на чл.16, ал.9 ЗУЕС. Следователно, при неоспорването му по
посочения начин, вписаното се стабилизира и има обвързваща етажните собственици и съда
доказателствена сила (в този смисъл решение №8/24.02.2015г. по гр.д.№ 4294/2014г. на ВКС
І г.о). В протокола е вписано представянето на фактури. Същите съставляват разход, сторен
от третото лице, което се търси от ЕС.
ЗУЕС е предвидена възможност да се извършват разходи без да е взето решение за
това, като, по аргумент от чл. 48, ал. 6 от ЗУЕС от всеки етажен собственик, но липсва
разпоредба предвиждаща възможност да бъдат извършвани разходи от всяко лице – което и
да е, в случая от „Галант“ ЕООД, без наличието на предварително одобрение. Въпреки
липсата на подобна разпоредба, обаче, СРС приема, че не съществува пречка и трето лице,
което не е етажен собственик, да стори разноски за поддържа на общите части, които да
бъдат одобрени от ОС на ЕС след представяне на доказателства за това, че са реално
сторени, каквото е сторено на ОС на ЕС с представянето на фактурите за монтирането,
поддръжката на камери с по – висока резолюция. С оглед изложеното, решението не
подлежи на отмяна.
С оглед изложеното, искът следва да се отхвърли изцяло.
С оглед изхода на спора, ищецът следва да възстанови сторените от ответната страна
разноски. Възражението за тяхната прекомерност, направено в хода на устните състезания, е
неоснователно. Платеното възнаграждение от 600 лева е в минимален размер, предвиден в
8
разпоредбата на чл.7, ал.1,т.4 ЗУЕС.
Така мотивиран, Софийски градски съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от ВЛ. В. АНДР., ЕГН **********, с адрес в . и срещу
Собствениците на самостоятелни обекти в жилищна сграда с административен адрес г.,
представлявани от управител на ЕС ., искове по чл. 40 от ЗУЕС за отмяна на взети решение
на Общото събрание на Етажна собственост, на сграда, находяща се в ., проведено на
3.11.2021г. – т.1, 2,3,4,5,6,8,9,11 и 12.
ОСЪЖДА ВЛ. В. АНДР., ЕГН **********, с адрес в . да заплати на Собствениците
на самостоятелни обекти в жилищна сграда с административен адрес г., представлявани от
управител на ЕС . сторените разноски от 600 лева.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от връчване на препис на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9